LOUAGE. — CHAP. 4, SECT

verglcr, I. 3, n»449). An surplus, c'est là une question eflnterpr •■talion de volonté sur la sotalion de laquelle les circonstances devront nécessairement exercer une grande influence.

«><t*i. Lorsque, sur des réparations dont le besoin se fait annuellement sentir, Il est intervenu une ou plusieurs transaction*, sans qu'il y soil rien stipulé pour l'avenir, les juges peuvent, sans violer l'nutorito «le la chose jugée ou transig.e, limiter l'etle! des transactions aux réparations à faire aux époques où elles ont été passées, cl déclarer qu'elles ne règlent pas également les réparations à venir (Req. 24 nov. 1852, an*. Gauguier, n» 6fi5).

<M»t». Ordinairement c'est à la Un du bail que le propriétaire a Intérêt et droit de vérifier si le preneur a fait les réparations localives; cependant il est des occasions où le défaut de réparations, pouvant nuire au* intérêts du propriétaire, rendrait celuici recevable à exiger qu'elles fussent faites axant la fin du bail : par exemple, si les fenêtre* dégarnies de vitres laissent pénétrer la pluie dans la maison au détriment des planchers et plafonds, ou si le défaut de curage des rossés cause des inondations dans les terres, le bailleur aura droit d'exiger ces réparations, bien que le bail ne soil pas (lui (Coni\ M. Ouvergicr, t. 3, n» *48).

ei». Dans quel délai se prescrit l'action du bailleur contre le locataire pour le contraindre à faire les réparations localives? — V. Prescription.

Sect. 4. — Durée des

à loyer et nécessité du congé.

G9I . Nous avons vu précédemment (n* 52") qu'une distinction doit être faite entre le cas où le bail, fait par écrit ou verbalement, peu importe, a été fait pour une durée déterminée, et le cas où il a été fait sans fixation de terme; que, dans le premier cas, il finit naturellement à l'expiration du temps pour lequel il axait clé conclu, et que, dans le second cas, il esl loisible à cha-

jOLir romme il pourrait, tant qu'ils subsisteraient ; motif qui suffit pour expl.qucr quelque» léger* travaux qu'il peut j avoir (ails pour mettre à l'a lin ses recolles Ou les objets qu'il y avait renfermés, sans qu'il y ait de rai-on d'y voir des actes d'cxirulion des clauses du hail, dans le sens que ic-ui attribue l'administration de» hospices; — Confirme le jugement du inluii.il mil de Baveux, eic.

Du 7 4i>v. 18i8.-C. de Caen, lra ch. -M. Dupont-Longrais, pr.

(1} (lient. Duriclem C. Rohbc.) — La cotm ; — Attendu que le sieur Puilclrm a accordé en luculion au sieur Antoine Robbe, par bail du Si cet. I7H7, le moulin de Gentînncs, avec diQVientcs parties de terre, près, clo-ilère ei étang; que ce même bail parait avoir élè renouvelé par nn conlral sans date, enregistré le 11 juill. 1809, |<our un nouveau ternie expiré «n 1*06 ; — Allenilu que ces baux n'ont eu pour objet principal uue la lo<»lion du moulin ; que les terres, verger^ ei étangs, n'y soin con-ntetc* ei désigne* que comme des appendances, dépendances cl annexes subordonnées au pnncipul; — Attendu que, pur sa nalure, un moulin n'est pas destine & produire des fruits naturels, mais seulement- de* truil* civils qui ne peuvent être recueillis que par son jeu et l'uidusirte du possesseur, et qu'ainsi il ne peut ê>re considéré que comme un.! propriété urbaine, a laquelle les an. 1756 et 1758 du code civil sont applicables; — Met I appellation au néant,

Du 39 uov. 1809.-C. de Unixellcs.

(2) Eiptet — (Dussouy C. dame de Saint-Germain.) — La dame

de >.iii l-(icrmain avait loue verbalement au sieur Dussouy un moulin i vent et des terres de (urt peu d'importance ujui l'avou-maient. Trois ans après environ, elle donna congé A son locataire, en se cou orm.ml aux .O'.i^es reUltl- ,iu\ congé» de biens ruraux , aflerme* sans bail écnl. — Le preneur considérant sa location comme participant bien plus 'le relie d'urie prupneic balle *|Ue de celle d un tonds rural f soutint que le congé était nui, (iule d'avoir eie donné a -ix mois, suivant 1 u-.ige local. — Jiigcnieut du Inbunal de Mois-ac qui déclare le congé valable. — Appel par le sieur Du-sOuy. — Arrêt.

La cura ; — Attendu, en ce qoi concerne les baux qui ne sont pas rédigé» par écrit, que l'art. 1730 c. av., applicable a ceux des maiions, dispose qu'ils ne prennent fin que par le (ail d'un congé signifie dans les ilcUi» fixé- par l'uvige des lieux , tandis qu'aux termes de I art, 177S, ceux de> biens ruraux ce-cntde plein droit j I expiration du temps

tinjr leijurl t< .ont uii-e- lail- ; — Oue , des |,,|-. ( yuur déterminer i darne .le Sa.in-t.citiiam devait donner congé a Du— ouy, et dans le tas rie r.ifliini.irivc , fixer le d. l.n dan. Icqe.el il ilrv.nl éirr notifie, il faut retluiclier la nalure du bul en vertu duquel celui-ci possédait; — / tendu <|ue si un palus, un pre, un champ et une vigiie étaient cum- | ■lui- la (tirow, ce» objets, d une faible valeur et d'une contenance

cane des parties de le Taire cesser en donnant congé à l'autre partie. Mais comme la Justice exige que la partie qui donne conté laisse i l'autre partie le temps de se pourvoir soil d'un autre locataire, soil d'un autre logement, la loi veut que le congé soil donné un certain temps d'avance, et au lieu d'établir, quant à l'étendue de ce délai, une régie uniforme, elle s'en rapporte à cet égard à l'usage des lieux. « Si le bail, porte l'art. 1 "Su,. a eui fait sans écrit (c'est-à-dire sans terme Axe), l'une des parties m pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixes par l'usage des lieux. » Lorsque le projet du code Napoléon fut communiqué aux cours d'appel, plusieurs de ces cours < Amiens, Bourges, Caen, Liège, Metz, Orléans, Poitiers et Toulouse) demandèrent qu'il Tût établi une règle identique pour toute la France; mais ce* réclamations ne Turent point accueillies. On pensa qn'il ne serait point sage de vouloir faire une règle uniforme pour des situations souvent différentes ; que, d'ailleurs, il n'était pas sûr que la puissance de la loi parvint à détruire des habitudes lort anciennes (V. le rapport de M. Mourirault au tribunal, supra, p. 272.li» ?u). En matière de hail, la loi, comme nous l'avons vu déjà, a laissé une large part aux usages locaux.

La disposition de l'art. 17 su s'applique à tontes les eboses dont le louage rentre dans' la classe des baux à loyer. Ainsi il a été juge : i* que le bail d'un moulin et des terres qu'on y ajoute accessoirement doit être réputé bail d'héritage urbain, el, comme tel, soumis pour le congé aux Tonnes imposées par l'art. 177.3 c. nap. (Bruxelles, 29 nov. I8i)i»)(t); — 2» Que le bail don moulin à vent doit être assimile à un bail de maisons, et non à un bail d'héritages ruraux; en sorte que, s'il a été Tait sans limitation de lerme , le congé doit en êli e donné suivant les règles des baux de maisons, encore bien que des terres de peu d importance aient été comprises dans la location du moulin (Toulouse, 18 d( C. 1840) (2).

•19 •. Lors même que le bail aurait été fait pour nne duré*

peu considérable, n'étaient peint l'objet véritable du bail, qu'ils éiaknt nécessaires à l'exploitation du moulin dont ils ne Tonnaient que l'accessoire , et que les par ie* avaient eu principalement en vue , lorsque l'une l'avait baille et que l'autre l'avait pris à ferme ; — Attendu que les premiers pige» ont (ait une (au<se application de l'art. 1771, quand, wdlant que le bail d'une usine de ce genre fut censé fait pour un an, pana que ce temps c«t nécessaire pour en recueillir tous le- traits , ils eoleur bh avec les produits d'un fonds de terre une x<«imilation qui devait If taire considérer comme no béritace rural; qu'il n'y a pas la méandre «i l mililude, en eBet , parée qu'an moulin n'a ni un temps où il faille seawr ou dépenser spécialement, et un autre où il donne des produits, ouique la dépense comme la recette est de loos les jours; que , sou- ce report donc, il n'y a pas lieu de faire application de l'art. 1775;

Attendu que le» dispositions diverses de la section S du Contrat *» louage ne reçoivent ni directement, ai par analogie, application au bail d'une u'inc, pui-que toujours le législateur a eu en vue des foad» t* terre, soit qu'il s'agisse des contenances, des mesures à prendre contra les usurpations , des pertes éprouvées ou des autres objets ser lesqelsil a statue; — O'ie la ressemblance est grande , au contraire, entre le* baux des maisons el des usines; que celles-ci, et le moulin aOerata Dussoux en est la preuve, offrent habituellement un local pour léger la preneur; que , comme les maisons, te sont de» construction» qui peuvent élre utilise* dans le but auquel elles doivent servir sans recourir » un genre d'exploitation qui se rapporte à relui des héritages ruraux; - Attendu que si , dans lei baux a loyer, l'art. 1756 exige que les part*» s'averti-senl par un congé notifié a l'avance , c'est pour que les locaux dan» lesquels des (rais d'établissement el d'agencement ont été faits, M soient pas délaissés brusquement ; pour que le preneur el le bailleur airtt le temps, l'un de trouver un logement, l'autre de découvrir un locataire; i{ue ces raisons peuvent être invoquées avec la plus grande force pu l'usinier, qui a du faire des frais plus ou moins considérables pour l'appropriation du local qu'il a occupé , et qui se verrait menacé dans son industrie, si, avant l'expiration du bail, un congé ne venait l'avertir qu'il doit chercher un autre local où il puisse l'exercer; — Qu'ainsi lt bail non écrit d'un moulin ne cesse pas de plein droit i l'expiration d* l'année ; que pour lu dame de Saint-Germain on a prétendu , il e»t vrai, que celui dont il s'agit n'avait été allermê par elle qu'au mois ; mais que telle assertion , dont elle a'apporte pas la preuve est contraire i l'asag» des lieux el a la nature même do l'exploitation d'un semblable établissement où l'on ne peut pas penser qu'un meunier puisse entrer, |x*r * voir, a la lin d'une au-si courte période , expose a une expul-ion qui laisserait ses premières dépenses sans compensation el le priverait de1 iva»* lai:es de la chalandi-e, au moment où il aurait sa la former ;fi«, *»» cette «iuiatioo, malgré l'offre de prouver par teaxoia» qui, t'isin^

LOUAGE.— Chap. 4, Sect. i.

Jetcrminie, te congé serait cependant nécessaire, s'il avait été stipule par le bail qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le locataire, et si l'acquéreur voulait user de celle faculté (c. nap. 1-48).

«9S. Il faut prendre carde de confondre avec le lerme final du bail le» différentes époques auxquelles chaque partie peut le résilier en verlu de la convention. Ainsi il arrive assez fréquemment que l'on fasse des tiaux de trois, six vu neuf ans : <e sont là véritablement des baux à terme fixe , des baux faits pour une durée de neuf ans. Ainsi, si aucune des parties ne manifeste la volonté de les faire cesser antérieurement, ils finissent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé, après les neuf * ans écoulés. Nais, en verlu de la convention, chacune des parties ou l'une d'elles a la faculté de faire cesser le bail soit après les trois, soit après les six premières années; seulement il est nécessaire, dans ce cas, que la partie qui a l'intention de mettre (in lu bail donne congé dans les délais d'usage. — V. dan* le même sens MM. Delvincourl,t5,p. 176, notes; Duvergier,l.s,n» 511 ; Troplong, n* 430.

• 9 â. Il est aussi d'usage, lorsqu'on a Heu d'appréhender que le locataire ne voudra point sortir à l'expiration d un bail même écrit et avec fixation de durée, de lui faire signifier un avertissement-congé, pour le prévenir que le propriétaire n'a point l'intention de contracter un nouveau bail par tacite réconduction ; mais cet avertissement-congé n'est pas indispensable iConl. Touiller, t. 0, n» 34).

<»?&. Un propriétaire de maison qui en loue le rez-de-chaussée en s'en réservant l'étage supérieur pour son habitation , avec la stipulation qu'il pourra le quitter à son gré et le laisser au compte du locataire, peut le délaisser quand bon lui semble, sans étic astreint a suivre les règles relatives aux congés en nialicre de baux de maisons (Bruxelles, 23 nov. 1831)

• 9«. Nous allons examiner successivement : I" par qui le congé doit être donné ; 2» dans quel délai il doil être donné ; 3« dans quelle forme ; 4* enfin comment on peut assurer son exé-

ucon fait précis, se saurait être admise, il faut tenir que le moulin était affermé pour un an... ; — Par ce» motifs, disant droit sur l appel, Ttluraanl, relaxe Dussouy, etc.

Du 18 déc 18tO.-C. de Toulouse, S' cb.-M. Martin, pr.

(I) E*péc* .■ - (M... C. V...) - Le premier juge avait ainsi statué sur le dillèrend :— « Attendu que la défenderesse n'a loue au demandeur que la partie inférieure de la mai -on située rue de la Mag.Iclaine. n» H9, •I qu'elle s'est reserve !ei étage» supérieurs <!onl elle disposait par conséquent propriéluirement; — Que les relies relative* aux ronges en matière de baux de mai -on ne peuvent donc être appliquée» duni l'espèce;— Que quelque équitable que pût paraiire, dans l'espère, la signi- Utalioa d'une dénonciation de la part de la dé fenderesse de son inleniion de quitter la partie de la maison qu'elle sciait réservée, etr. » — Arrêt.

Licou*;— Adoptant reuv du premier juge, met l'appel au nianl,ete.

Da 35 nov. 185I.-C. de Bruxelles, 1" ch.

(9) Ewpêet: — (Malvetin C. Kaux.) — I n bail de location d'un appartement fut consenti par le sieur Malvciin a la dame Roux, à raison ne 630 fr. par année, payables par trinic-lre, et d'avance. — Quelques- Uni des meubles qui garnis-aïeul l'appartement, avant été enlevés sans que l'un de* trimestre* de à commence fut pave, Malvetin obtint une ordonnance pour taire saisir-gagcr le» autres meubles. — Sur ce, pavement par la dame Koux d'une somme de 157 fr. .10 c. pour le irnie.-lte courant, et assignation en relation de la saisie. — Refus de Malvetin. — Jugement du 17 mars IHïtl, qui annule la sai*ie cl candamne Jlalvejinâ 600 fr. do dommages-intérêts. — Appel devant la cour. Question de savoir s'il y a même obi galion pour le locataire que pour le locateur de se donner respectivement ronge; quelle doit être la durée du délai qui doit être laissé entre le congé et la sortie? Est-ce à partir du jour de la signification du congé que ce délai doit courir, ou plutôt n'est -te pas a compter de l'expiration du trimestre dan» lequel le congé a été notifie? Lu saisie— gagerie doit-elle, en conséquence, être maintenue, et sur quelle somme doit-elle porter? — Arrêt.

La cota; — Attendu qu'il n'exi«le peint d'arle écrit, constatant les «inventions arrêtées entre les parlics, au suiet de la location de l'appartement que les intimes orrupenl dans la mai-on de l'appelant ; - At- ImiJu qu'aux termes de l'art. 17-16 c. Ci»., lorsqu'il n'v a pa- de bail «•'.'il, l'une des partie? ne peut donner con^è à l'a'ilre qu'en observant ait délai» fixés par l'u-age dus lieux , que ret arlirle ini|>o-eau loral.urc. tvinnie au locateur, ij nécessite de donner mugi-; qu il ne se ictère a Usage des lieux qu'a l'égard du délai que les partiel devront s'accor- *i ; — AUenda qu'à Bordeaux , il est d'otage, qu'en matière de kwa-

cution, en supposant que celai auquel 11 a été donné refuse d'y obtempérer.

• 9 9. far qui Je congé doit être donné.— Le congé doil être donné par le locataire si c'csl lui qui veul sortir des lieux loués, et par le propriétaire si c'est lui qui veul exposer le locataire. — On avait birn prétendu que la nécessité du congé ne s'appliquait qu'au locateur, et qu'à l'égard du locataire il («liait s'en référer à l'usage des lieux ; mais celle prétention a été repoussée, selon nous, avec beaucoup de raison : ou a jugé que l'art. 1*5U c. nap. imposait au locataire comme au locateur l'obligation do donner congé, et que ce même article ne s'en référait à l'usage des lieux que lorsqu il s'agissait de fixer la durée plus ou moins longue du délai qui doit exister entre le congé et là sortie (Bordeaux, te juin IS2:>) (2). — On doit donc considérer comme abrogés les anciens usages qui , dans certaines provinces , permettaient aux preneurs de quitter l«s lieux à l'expiration d'un terme, sans donner conpé (M. Duvcrgicr, t. 5, n» VJh).

• 9 S. Lorsque la maison louée appartient à plusieurs copropriétaires indivis, l'un d oux n'a pas le droit de donner congé pour son compte particulier; la jouissance du preneur est indivisible. Il est nécessaire que, dans ce cas, ils s'entendent lous pour agir en commun, ainsi qu ils l'onl fait pour la formation da bail (Conf. NM. Curasson, t'.omp t. des just. do paix ; Troplong, n" 428). Toutefois le congé donné par un seul des copropriétaires serait valable, si, d'après les circonstances, celui de qui il émane était censé l'avoir donne pour le compte des autres et avec leur assentiment. On présume larllemcnl ce mandai tacite, dit M. Troplong (n* 42'}, lorsqu'il a administré seul le domaine pendant loulc la durée du bail, cl que le lermier n'a eu de rapports qu'a* vec lui pour (oui te qui concerne la gcslion et la Jouissance. Il a même été jugé que le congé donné par un copropriétaire indivis, en son nom seul, pour lous les objets compris au bail, est valable, si les autres copropriétaires ne le désavouent pas (Cass. 2:> pluv. an 12) (.3). — Mais que décider dans le cas inverse, c'csi-a-dirc tkns l'hypothèse où la chose louée serait occupée par

lion, les parties se préviennent de congé trou mois à l'avance; — Qu'ea fait, le quartier avait commencé le 10 janv. 184»; que la dame et le sieur Roux ne prévinrent pas le *icur Malvexin de leur intention de quitter l'appartement qu'ils occupaient cbci lui au commencement du quartier ; que le premier acto par lequel il- aient annonce leur volonté à cet égard est du iH («».; — Qu'il suit de la que la location ne pouvait se terminer qu'à la fin du quailier qui commençait au 10 avril, et devait durer jusqu'au 10 juillet; — Attendu que Malvetin avait obtenu la permisMon de (aire saisir le- meubles qu'on enlevait, nnn-seulemenl pour garantie du pavement du quartier du luver qui lui était dû, mais encore pour sûreté des quartiers qui pourraient ctlioir; — Qu'en fait, il a été reconnu par Ici intimés, qu'au moment où 1 liuissier se présenta, ils liaient occupe- a déménager la totalité de leurs meubles, ce qui aurait lai-sé l'appailemeiil qu'il» occupaient totalement dégarni, et enlevé au locateur toutes se- sûretés; — Que Malvetin qui avait, aux termes de l'art. ïtOi, un privilège sur les meuble» qui garnissaient l'appartement, a été fonde é demander «le les faire saisir-gager pour prévenir leur disparition ; — Que vainement fait-oa remarquer qu'entre le ,our où il a obrenn l'ordonnant* qui l'autorisait a prendre celte voie et le jour où la sai.-ie a eu lieu, il a été payé du quartier éebu le 10 janvier; que le congé n'ayant point été donné par le» locataire» à celle époque, ils étaient tenus de continuer leur location pendant le quartier suivant, et eue, par conséquent , ils ne pouvaient enlever les sûretés du locateur et dégarnir l'appartement de la totalité des meubles qu'ils y avaient placé-; — Que, des lors, il y a lieu é réformer le jugement, en ce que, loin de reconnaître le droit qu'avait l'appelant a faire pratiquer la :<aisie— gaïcrie des meuble* qui étaient sur le point de disparaître, il l'a condamné à des dommage- intérêts; — Érucndanl, valide la saisie-gagerié faite par Malvetin, pour lui garantir le payement du quartier de loyer qui a commence le 10 avril, et sera éebu le 10 juiU. 18J9; le relax» des condamnation- contre lui prononcées.

Du 16 juin 1829.-C. de Bordeaux, 1" cb.-M. de Sagel, pr.

(9) (tjinge C. Marron.}— La cor» ;— Vu l'art. 15, til.J de la loi da. i nov. 17*0; — On-idérnnl qu'à l'époque du congé donné â Mnrcou pai Lange, celui-ci était propriétaire par indivis delà ferme de Su-cinin, donl l'autre moitié appartenait a son beau-frere Bon.imv , qu'il a été reconnu en fait, et déclaré par le jugement de première instance, que .MarcOtt avait toujours cnn-nlirc Linge comme s' I avait ele seul propriétaire; qu'il avait loii-l.iinmeiil traite avec luicommcavanlqualilé poui gérer toutes les action- de celle terre ; que la possession constante de Lange d'agir comme s'il eût été propriétaire, reconnue par Marcou lui-même, était sullisaola

LOUAGE. -Ciup. 4, Sect. 4.

Indivis par plusieurs preneurs, et que ce fût de leur célé que \lnt le congé? — SI les preneurs sont solidaires, le rongé donné par l'un d'eux, pour ce qui le concerne, est évidemment insuffisant, puisqu'il s'e-t engagé pour la totalité. SI la solidarité n'existe pas, chaque preneur pourra donner congé pour sa part et portion. Il arrivera alors ou que le propriétaire, voyant éloigner un de ceux qu'il avait entendu avoir pour obligés, ne voudra pas laisser subsister le bail avec les autres, ou bien qu'il les laissera en jouissance, au contraire, par un bail tacite (Conf. MM. Corasson, Compét. des jnsl. de paix; Troplong, n* 429).

• »•. Le tuteur nommé à un enfant mineur admis dans "i hospice par la commis ion administratif de cet hospice a nu llité pou»- donner cong • à un locataire d'une maison appartenant à ce mineur (Bennes, 15 déc. 1826) (I).

• *»#. Délai <lrs congés. — On comprend que nous ne pouvons donner Ici le tableau complet des usages qui sont en vigueur sur ce point dans les diverses localités; nous nous bornerons à exposer les plus connus, ceux dont l'existence est révélée soit par les coutumes locales, soit par les monumenls de la jurisprudence, soit par le témoignage des auteurs. — A l'aris, l'usage était autrefois constata par un acte de notoriété du Chalelet, du 28 mars 1713; mais, depuis, il a reçu diverses modifications. Voici quel il est aujourd'hui. — SI le prix annuel de la location n'excède pas 400 fr., le congé doit olre donne au moins six semaines d avance. Si le prix annuel excède « no fr., le congé doit être donné au moins trois mois d'avance. Entin, si le bail a bour objet une maison entière, un corps de logis ou une boutique située sur la rue, le délai est de six mois (V. Brillon, l>ict. des arrêts, v" Bail; Denlsart, v« Congé ; Bourjon, Dr. comm. de la France, I. a, p. 58; Cnyol et Merlin, Bép., v" Bail et Congé; l'igenu.Proc. cit., t. 2, p. 112; Delvincourl,t.3.noles,p. 195; MM.IlollanddeVillargrucs, v* Congé, n* 10; buranlon, I. 17, n* Isa; Bioche, Uict de pr.,

pour ji:ouTcr audit Marcou qu'il était autorisé A agir peur l'intérêt commun ; qu'en droit, le copropriétaire par indivis peut agir pour le tout lorsqu'à a rasseoiimeat de son copropriétaire, et que ce qu'il a fail avee cet assentiment e-l valable, quanti JJ e»t confirme pat l'aveu du copropriétaire; que MaKM n'était pas recevable A exciper du droit d autrui contre -on gré et contre «on intérêt affamai! que s'il craignait d'avoir à redouter le désaveu de Uonamy, il pouvait l'appeler en rnu-e; qu'en un mol, à l'époque du jugement du tribunal d'appel, l'assentiment de Bonamv, copropriétaire, ne noiiTait plu* être douteux, puisque fon autorisation était devenue con-tante par l'effet de l'enregistrement;— Casse,etc.

Du 25 pluv. an I2.-C. C, sect. civ.-MM. ilaleville, pr.-Lasaudade, rap.-Chabroud et Raoul, av.

AVia. Cet arrêt est du 26 et non du 15.

(X) rRou««in C. Jounot.) — La coca ; — Attendu, en droit, que d'après la disposition des art. 1 et S, L. 15 pluv. an 15 (♦ fév. 1805), et 15, détr. dii 19 janv. 191 1, le? enfants admis dan* les hospices «ont sous la tutelle des commissions administrative* de ces maisons, qui <tèrisnent un de leurs membres pour exercer, le cas advenant, les fonetions de tuteur, et que rette ruîetle doit durer jusqu'à leur majorité ou a leur emanrip tion; — Qu'il en résulte que le sieur Roussin, en sa qualité de président de la cotnmi-ion administrative des hospice! de Jo-selin, et de lui' ur de Jean-Paciti |ue Loyer, avait qualité | our donner, le 26 juin I8i6 congé a In veuve Jnunot, qui était locataire d'une maison appartenant audit Loyer, pour la quitter le 29 sept, suivant; — Attendu, an fond, que, par un bail authentique du 18 sept. 1809, la jouissance de ladite veave Jounot devait commencer et Dnir au 29 septembre; que si elle a occupé sans bail écrit quelques autres parties de la même maison, le terme de s* sortie n'en doit pas moins être fixé par l'acte authentique qui constate la première location ; — Attendu que la veuve Jounot, avertie le 26 jnin 1826, n'a demande a faire annuler le congé qui lui avait été donné que le 9 septembre suivant; qu'elle a continue à jouir indûment de la maison qu'elle aurait dû quitter le 29 septembre, et qu'elle a, par ce (ait, causé un dommage à l'administration de» hospices et a Jean Loyer, qui s'en rapportent a la prudence de la cour pour en la quotité; — far ce* motifs, dit qu'il a elé mal jugé par le jugerendu par le tribunal civil de Plofrmel le 26 sept. 1826; — Corrigeant et réformant, dit que le sieur Housmo avait qnalité pour donner la caogé notilièa la veuve Jounot le 26 juin 1826, et pour intenter les demandes formée- contre elle ; — Et slatuaal rlelinitivement au fond, ordonne qu'elle videra de suite la maison et dépendances qu'elle occupe à Josselin, et dont l'usulruil appartient au sieur Loyer; — La coodamno a payer au receveur de I hospice de Jo-selin, par argent ou quittances v .Mes, lai termes du loyer de ladite maison, échus jusqu'au 29 tepluubre denuer, la ararafa qu'elle devra pour indue jouissance de ladite

v» Congé ; Dnvergler, t. 4, n» 39; Troplongr, n« 407). — Jogj cependant qu'a Paris le congé d'nn logement an premier, d'un loyer annuel de plus de 400 fr., est valabement donné à troti mois, bien que ce logement serve i l'usage de magasin , celle destination n'assimilant pas la location a celle d'une boutique donnant sur la rue, dont le congé doit précéder de six mois le joor de la sortie (Paris, ?•> Juin 1812) (2).

• NI. Le délai de six mois doit être observé dans tous 1rs cas à l'égard des juges de paix , des commissaires de police et autres personnes assujetties à demeurer dans nn quartier; pet Imnorle alors que le loyer soll de moins de 1 ,000 fr. : le moiif en est que , ces personnes étanl obligées de rester dans le mène quartier, il leur est plus difficile qu'à d'autres de retrouver on logement. — V. en ce sens Polhier, Louage, n* 29; Nouvca Denlsart, v-Xongé; Plgeau, t. 2, p. 412; Rolland de Villarguc, v Bail, n» 12.

Stt«. Le délai de six mois doit également être observé lorsqu'il s'agit de logements occupés par des instituteurs, des maîtres de pension et des maîtres d'école, quand même ces personnes n'occuperaient pas une maison entière. Tel était l'usage sont l'ancienne jurisprudence, ainsi que l'attestent Bourjon. Denlsart, Guyot, Merlin, loc. cit., et cet usage est encore en vigueur à Paris. — Mais il a été jugé que cet usage ne s'appliquait qu'aux instituteurs, maîtres de pension et maîtres d'école qui exerçaient leur profession d'une manière légale, e'est-à-dfre après avoir obtenu préalablement le diplôme de l université, et qu'eux-mêmei étaient recevables à se prévaloir de l'inobservation de celte formalité ponr prétendre qu'ils ne sont ni inslltateurs, ni maîtres de pension, ni maîtres d'école, et que par conséquent ils n'ont pase» besoin de donner congé six mois d'avance (Req. 23 fév. 1811) '5'.

Cet arrêt parait avoir créé une distinction très-vraie en principe, mais qui m pouvait, d'après ocras, recevoir «on application

rnai-on, depuis cette époque jusqu'à sa sortie, et 10 fr. de dommapsintéréls ; — La loodamne également t remplir toute* les obligations ira- |io<êe« aux locataires lors de leur sortie; — La déboule de tantes m lins et conclusion*; — La condamne, etc.

Du 15 déc. 1826.-C. de Rennes, 2- cli.-M. Laforét q'Araaafflè, fr.

(ï) K.pcr ; — (Dret-Rousselet C. BenohO — logement do tribunal civil de la Seine qui le décide ainsi par les motifs suivants : — • Attend! que, sous l'aneienne comme sous la nouvelle jurisprudence relative aux congés, ils doivent être donnés, a Paris, a six mois seulement pour k* corps de logis entier*, les maisons entières, et les boutiques et magasins donnant soit sur la rue, soit dans les passage* ; — Qu'a l'égard 'If logements et appartements d'un loyer annuel au-dessus de 460 h*., i quelque usage qu'il* soient empkivé* par le* locataires, le eoagê *»rl être donné à trois mois; — Attendu que, le défendeur n'ayant pris i loyer qu'une pièce au premier étage au-dessus de l'entre- >! pour y établir le dépôt de ses marchandise*, et un petit appartement au trotsièoia étage, a pu, ainsi qu'il l'a fait, donner à Dret-Rousselet, le 22 mari, congé pour le lw juillet suivant, n— Appel par Dret-Bo«*seJet.— Arrêt. La coi»; — Adoptant les motifs des premiers juges, cemarme. Du 22 juin IHiâ.-C da Paris. -M. Simoaoeao, pr. (S) Espit» : — (Mont 1. 1 v C. Lingois.) — En vertu «fus bail versai convenu dans le moi* da mars 1812, le sieur Lingots, ex-professear de l'université, instituteur et maître de pension, occupait on appartrmeal dans la maison de M* Montigny, avocat, pour le prix annuel de l,5r>0fr. — Voulant quitter cet appartement, Lingot» donna congé, le 50 mars 1813, pour quitter les lieux dans trois mois, c'est-à-dire ao 1" juillet suivant. — Opposition par M* Monligny, sous deux rapport*, fl pr** tend : 1* que a agissant d'un loyer de plus de 1,000 fr., I usage ne permet pas de donaer congé à moins de six mois ; 2* que l'appartement, avant d'être loné au sieur Lingois, ayant été tenu en pensionnai, que la sieur Lingois lui-même étant instituteur et maître de pension, et aya* eu à demeure quatorze pensionnaires, le congé ne pouvait, sons ce nooveau point de vue, être donné à un délai moindre de six mois; qu« te

était l'usage le plus constant. — Le sieur Lingois soutient, au coatraire, l'une l'usage, à Paris, pour le* loyer* an-dessu* de iO» fret quel qu'en soit le prix, était de donner congé à trois mois; 2* qa«J ne peut le considérer comme instituteur ni maître de pension, qtuoa même il aurait tenu des élèves à demeure chei lui, par la raison ail ne s'était point (ait délivrer l'autorisation ou brevet du grand-malt?» de l'université, exigé par l'art. 10» du décret du 17 mars IS09, et par** art. 5« et J9 de celui du 13 nov. 1811. — 19 juin 1813, jugement qii déclare le congé valable. — Appel. — 28 juillet suivant, arrêt d» » cour de Paris, qui confirme la décision des premiers juges, et <nrf, ** de la contestation .-urveaue entre les pw-

LOUAGE. -Chap. 4, Sbct. 4.

m matière de congé»; peu importe .Mors que le locataire exerce la profession d'Instituteur avec ou sans diplôme : c'est le fait ■nique de l'exercice de la profession qu'il laut considérer. Si ce fut existe, le congé doit être donné six mois d'avance, quand même le locataire ne serait pas pourvu d'un diplôme : le motif en est qu'il éprouve autant de difficulté dans ce dernier cas que dans le premier à trouver un logement qui convienne à sa profession. A plus forte raison nous est-il impossible d'admettre que le locataire lui-même puisse se prévaloir de ce qu'il n'a point obtenu de diplôme pour soutenir qu'il n'est point instituteur, et que par conséquent il n'a paa eu besoin de donner congé six mois «'avance.

G*S. L'exception faite a la régie ordinaire en faveur des personnes dont il vient d'être parlé (juges de paix, commissaires Le police et instituteurs) est-elle réciproque? en d'autres termes, i> «-t-elle été établie qu'en faveur de ces personnes ; de sorte que, bien que le congé ne puisse leur être donné moins de six mois d'avance, elles puissent le donner à trois mois1? l'igeau se prononce pour l'affirmative : Il pense que I exception, étant fondée sur une raison qui csl particulière aux personnes dont il s agit, M doit pas être étendue à d'autres. Mais Duvergier (t. 4, a* *f>) ne partage pas cette opinion : il pense que, puisque la bailleur ne peut expulser son locataire qu'après six mois écoulés depuis le congé, il est juste qu'il ail réciproquement le droit 4e forcer celui-ci à le prévenir six mois d'avance. C'est aussi le sentiment de M. Troplong, n* 407.

•84. Autrelois le délai était également de six mois lorsque le prix annuel de la location était supérieur à l ,o«u fr. (V. Guvot, Rép., v* Congé). Mais cet usage n'est plus suivi. Le délai est aujourd'hui de trois mois toutes les lois que le prix, à quelque «omrne qu'il puisse s'élever, excède 400 fr. (V. en ce sens Piireau, t. 2, p. 412 ; Denisart, toc. cit.; Ruelle, Manuel des propr. «Idesloc., n« ns et auiv.; Duvergier, I. 4, n« 39, note 3; Trop-

tie», le délai 6xè par le congé au I" juillet se trouve expiré, proroge d'office la durée du bail jusqu'au 1" octobre suivant, et condamne W Montig oy aux dépens.

Pourvoi en caution : — Premier moyen. Excès de pouvoir! résultant de la prorogation du bail ordonnée d'office. — Deuxième mojeo. Violation de l'art. 1TS6 c. civ. — Troisième moyeo. Violation de* art. 1)3 et 454 c. pr. civ., en ce que la cour royale, et avant elle le tribunal de première instance, ont refusé à M* .Vontigoy la preuve te-timonùile tes clauses du b*il verbal passé entre lui et le sieur Lingots. — Quatrième moren. Fausse application du devrai du IT mars 1808, art. 103, et décelai du 15 nov. 1811, art. 56 et 59. — Arrêt.

Li coca; — Considérant, sur le premier moyen, pris de l'excès de pouvoir résultait de ta prorogation du conté porte, par l'arrêt du f.uillet au 1<* octobre, que cette prorogation est londee sur des motif* Irès-rai- «on oaiile» et même impérieux, puisque le premier délai était déjà expiré lorsque cet arrêt a été rendu, et qu'au surplus celte prorogation «moule en faveur du demandeur; — Considérant, sur le deuxième moyen, prit de la prttendue violation de l'art. 1736 c, civ., qui, dans le cas de bail par écrit, s'en réfère, pour le délai du congé, a l'usage des lieux, eu ce que «'agissant d'une location de plu» de 1,000 fr., le congé dont tl s'agit devait èlre donné non a trois moi*, mai» à »ix mois ; que la déclaration d'un o«age local appartient exclusivement aux tribunaux territoriaux, et que les juge» de première instance de la Seine, et après eux la cour rovale de Pari», ayant déclaré que l'usage de Paris, pour les congé* de location de JOO fr. et au-dessus, établit nn délai de trois mou, il n'est p<s (Un. le attribution» 4e la tour de réviser une semblable déclaration; — Considérant, sur le troisième tans m, fondé sur la prelrndue contravention aux art. 853 et 85 » c pr. civ. sur la preuve par témoins, que U loi s'en rapporte à la prudence des juges df déclarer si les faits articulé* et offert* en preuve sont pcrtincnlsét admissibles;— Considérant sur lequalrieme et derniermoyen, pris de la prélendueviolalion dudccrel du 19 nov. 1811, qu'en relusant île connaître dans la personne de Lingoi- la qualité d'instituteur public, à défaut de diplôme du grand maître de l'université, l'arrêt, loin de contrevenir à ce décret, en a lait, au contraire, une juste application, et s'est méine coulornie au prescrit de fart. 103 du décret rendu précédemment et le 17 mars 1808; — Rejette.

Du 33 fêv. 181 4. -C. C, secl. req.-MV. Heorion, pr.-Bahille, rap.

(1) Etptcsi — (Cardet''. Benccb.) — Le sieur Beoei'b loue a Paris, aux sieur et dame Cardet, moyennant 8,590 (r. par an, un grand nombre de chambres dans sa maison; il leur donne cwigé, en n'ob ervant que le délai de trois mois. — Jugement du 11 juin IKi . . qui sMe le •oajê. par les molif» que, « d'après les ustjx. actuelle: n ul m vigueur a Pans, le délai de trois mois était KUflNa.il, a quelque title loj.ee, excepté dans quelques circoaaiaaces parliez . .. - , t.i^u6«rti

long, n* 407). — Décidé en ce sens : 1* que le délai de trois mois suffit pour les appartements dont le loyer excède 1,000 fr., et se trouve, par exemple, de 1,500 fr. (Paris, 28 Julll. 1813, rapporté avec Rcq. 23 fev. 1814, an*. Montigny, a» «82) ; — 2» Que , d'après les usages actuellement en visueur à Paris , le délai de trois mois sullit pour le congé de plusieurs chambres séparôcs , louées dans une même maison , à quelque somme que puisse s'élever le loyer, le délai de six mois n'étant nécessaire que pour les maisons entières, corps de logis entiers et boutiques, et, par e ception, pour les professions dont l'exercice est fixé à certains quartiers (Paris, 20 luill 1825) (i). — Cependant il avait été jugé qu'à Paris le congé d'un appartement loué 4,000 fr. doit être assimile à celui d'un corps de bâtiment entier, et, par suite, donné à six mois (Paris, 12 oct. 1821) (2). Mais cette dernière décision parait avoir été déterminée par des circonstances de fait. Il y avait eu, dans l'espèce, une promesse de bail pour plusieurs années, promesse écrite qui, à la vérité, n'était paa produite a défaut d'enregistrement , mais dont l'existence était certaine ; en sorte que le bailleur qui donnait congé a son locataire manquait à son engagement, et cette circonstance exerça sur l'espril des juges une grande influence.

•«4. La rétribution proportionnelle ou sou pour livre qu'un locataire est chargé de payer au portier fait partie de son loyer, en ce sens qu'elle doit être comptée pour la fixation de la somme dont la quotité sert à déterminer le délai dans lequel le congé doil être donné (Paris, 9 mai 181 1) (3).

ans. Il faut observer, au reste, que la déclaration faite par un tribunal, de l'usage suivi dans un lieu pour le délai des congés, ne peut être soumise à la censure de la cour de cassation : elle est Irrévocable (Req. 23 fév. 1814, aff. Montigny, n* 682). — Il a été jugé qu'en déclarant que, d'après l'usage, le terme de* baux non écrits des maisons situées en la ville de Bruxelles, et dont la durée n'est pas constatée, est d'une année a partir de l'e-

au cas actuel , etc. • — Appel. Suivant les appelant» , l'usage ea cette matière est fondé sur l'importance de la location et sur le temps présumé nécessaire pour remplacer la location que l'on quitte ; il faut autant de temps pour trouver dans la même maison des chambres séparée*, d'an loyer de 2,300 fr., que pour trouver un corps de logis entier ou une boatique; l'importance de la location exigeait donc un congé de six mois. C'est ce qni était déjà en usage au Chîlelel, ainsi que l'atteste M. Pigenu, t. 8, liv. 3, v« Congé. — L'intimé opposait l'usage actuel de Paris, suivant lequel le congé de trois mois suffit toujours lorsqu'il ne s'agît gai de nuirons entières, tornade togi* entier» et bouliques, ni de profusions qui exigent un domicile dans certains quartiers, tomme tes fonctions de juges de paix ou de commissaires de police. — Arrêt.

La extra; — Adoptant, etc. , met l'appel au néant.

Du 20 juill. 188S.-C. de Paris, S* ch. -M. Desèie, pr.

(S) Expia :— (Pantin C. Fumclle.) — Dans une maison da sieur Pantin, sise à Paris, rucNeuve-do-Luiembourg, la comtesse r'umelle occupait (il paraît que c'était en vertu d'une promesse de bad pour plusieurs années) un appartement loué 4,000 fr. par an. Un congé lui«»lsigiiiûé le 8K juin 1881 pour tel" octobre suivant. Sur sa demaode,30 août 1881, jugement du tribunal civil de la Seine, qui annule c* congé, attendu que le iuu*e d'un appartement loué 4,000 fr. doit être assimile a celui d'un corp» de bâtiment entier, et doil être douoé à six mois.— Appel par le sieur Panlio. — Arrêt.

La cota ; — Adoptant les motifs des premiers juges, a mis et mot l'appellation au néant ; ordonne, ele. ; - Donne au surplus acte a la dame de Fumclle de ses ré-erves de faire valoir par tous les moyens de droit le liait qui avait pu être consenti à son profil par Pantin, de l'appartement dont il s'agit.

Du 18 oct. 1821.-C de Paris.

(S) Etpie* .- — (Boisson de Quincy C. dame Morin.) — Le contrains avait été logé par un jugement du 12 avr. 1811, du tribunal de la Seine, ainsi conçu : — ■ Attendu que les S c. par franc rétribués pour les gagea du portier, ainsi que les impositions des portes et fenêtres, n'étaient que des accessoires du prix principal de la location, qui ne pouvaient l'augmenter pour 8*er l'époque a laquelle le congé eut dé cire donné, d'après l'usage et la jurisprudence, h — Appel. — Arrêt.

La c/»in ; Attendu qu'il résulte, tant de la quittance de la vesrve Morin, du 5 avril dernier, dûment enregistrée, qne de la déclaration, laite i l'audience du 12 du même moi , que le loyer des lieux occupés par de Çuincv excède ton fr., sans y comprendre l'iiiipét des portes et fenêtres; — Émendani, ordonne que le cungé à lui douné n'aura lien que pour I» terme du 1" juillet prochain, etc.

£>0 » «ai 1S1I.-C. de Tin., 2" tb.-M.V. Lit. y c< riiilli^poo, av.

LOUAGE.— Crut». 4, Sect. 4.

poquc à laquelle fis on» pris cours, le juge ne contrevient ni à mit. 127 de la coutume de Bruxelles ni à l'art. 1753 C. uap. iC. rass. holp., RcJ. 28 mars 1*27) (l).

Le congé ne peut jamais être donné que pour un ferme d'usant : cri Ons. '-qurnee, le délai ne rouit que du jour qui préc d 'ce terme de six semaines, de trois mois ou de six molsjlolland de Yillargues, v* Congé, n" 17 ; Pipeau, for. rit.; Bioche, v« Congé , n* 1 8j . Jugé, conformément a ce principe : l «que. dan? les pays où rodage particulier est de prévenir trots moi? il l'avance, ce délai ne court pas du jour où le congé a été donné, mais seulement du jour de l'expiration du trimestre, commencé, lorsque le congé n'a pas été signifie au eommiienccmcnt de ce trimestre (Bordeaux, Hi juin 1K2!>, atT. Valveiin, n» «77);— 2» Que, dans tous les cas, il fout que le délai soit complet : d'i-ù II suit que quand, pour te rendre tel, il ne ma initie rail qu'un jour, il ne pourrait pas produire son elTel (Nancy, 12 juill. 1855, Jt. Troplong, pr., aff. ftousselul C. veuve Jean!. — Cont. Ifourjon, l. 2, de Location verbale, n» 13, p. 6:>; M. Troplong, n- ir.i).

Lit jurisprudence a accordé au locataire, au delà du Jour porté par le congé, un délai pour sortir et faire faire les réparations lucatives, délai qui est plus ou moins long suivant certaines circonstances: il est de huit jours, lorsque le congé a pu tire donné à six semaines de date, et de quinze jouis, lorsqu'il a du être donné soit à trois mois, soit à six mois. Le locataire n'est tenu, en conséquence, de rendre les clefs que le 8 ou le 15 du mois à midi. — Celle jurisprudence n'e>t pas nouvelle; elle est attestée par Loiscl et de Laurierc, Insl. coulum.,liv. 5, ch. 6, art. il. — V. aussi l'igeau, t. 2, p. 415; MM. Duxergjer, I. 4, n* <«4 ; Troplong, n* 420.

&H9 Au surplus, Il ne faut pas se méprendre sur le caractère de ces délais supplémentaires; ils ne sont point une prorogation du délai de six semaines, de trois mois ou de six mois, qui doit s écouler entre le congé et la sortie : c'est par faveur et pour faciliter les déménagements qu'ils sont accordes ;MM. Troplong, ibid.; Duxcrgier.n* ou , Bioche, v Congé, «• •>}.— Ils n 'entraînent pas de supplément de prix, sauf convention contraire (MM. Durantun, l. 17, n» lo7 ; Troplong, n° 421).— Si le huitième ou lequinzicmejour est Térié, le locataire doit d .ménager la veille (Pipeau, /oc. cit.; MM. Ouraulon, t. 17, n» luu; holland de Vitlargues, «• 45).

090. Ou délai de grâce accordé au locataire, M. Duranton, t. 17, n* K>3, conclut qu'il n'est point nécessaire que le congé soit signifié avant le l"du mois; ilsullil, selon cet auteur, qu'il lé* soit avant le 25, s'il doit être donné a six semaines Ue date, cl avant le li, s'il doit être à trois ou six mois: ainsi, il y aura concordance entre l'époque des congés cl celle des sorties. — Mais

(1) (DelahaveC. Deaurain. ) —La ou i ; —Ouï le rapport de M. le concilier Deswerfe, fl sur le- conclusions de M. le procureur général;

— Sur le premier moyen, violation île l'art. 17.70 e. cit. et «le l'art. 117 de la coutume rte Bruxelles : — Attendu que l'art HT de la roulume de Bruxelles, »ur lequel le demnndr-ur a fondé -on premier inavrn , ace-sé d'avoir furco de loi depuis lu publication du code civil ; qu'au surplus cet article, fdl-il encore en vigueur, ne contient aurune dUpivilic.ii rolaliveau délai 1 observer rntre le coupe cl l'époque du depus pi-«emcnl ;

— Attendu <|ue l'arrêt attaqué a décide en fait: 1" nue, d'après lu-age, le terme de» baux non écrit» des maisons situées en la ville de Bruxelles et dont la durée n'est pas constatée, e-t d'une année à daler de l'epoijuc à laquelle il» uni pris rours ; — i* Que , dan* l'e»)icee , le bail a commence le t" juillet , et a du prendre fin au I" juillet 1856 ; — S- xjue le congé signifié au demandeur le 12 mars 1856, pour déguerpir le I" juillet soivant, est régulier, bon et valable ; — Atlendu qu'en jugeant ainsi, la cour n'a pu contrevenir ni a l'art. 1J7 de la coutume de Bruxelles, ni a l'art. 1750 c. cit. ; — Sur le deuxième moyen , violation des art. 1715, 171», 1517 et fausse application de I art. I5H c. civ-, excès de pouvoir et violation des art. 1 ô 15 cl I5à8 c. civ. et de lad. Sî» c. pr. civ.: — Attendu que le prix du bail verbal dont s'agit excède 150 fr., et que l'art. tSil c. civ. établit en régie générale qu'il doit être ba<*t' acte devant notaire ou sous signature privée de loule- choses excédant la somme ou valeur de 1 50 fr , pour ron-t.ilcr non-seulemenl l'existence des contrais, mais les clauses cl conditions qu'il» renferment ;

— Allendu qu'on ne peut s'écarter de celle règle générale i;ue pour autant qu'il j est fait une exreplion claire cl formelle; — Attendu que celle exception ne se rencuiitie pas d.in< l'art. 171.7, et que si cet arlirle interdit U preuve l-isninoiiulc d'uu bnl verbal qui n'a encore asu aucune t ■ *i ne peut induire de celte probibilioa que ce mode de preuve

cetre opinion est évidemment Inadmissible. Elle est Incompatible

avec celle idée que le d lai supplémentaire n'est pas nn droit, mais une pue faveur consacrée par 1 usa ne. Sur ce point, d'ailleurs, I usage est constant, c'est-à-dire que le congé doit être donné au plus lard la veille du I" janvier, du 1" avril, du 1" jn llel, du l" octobre, ou la veille du demi lerme. — V. en ce sens Pigrau, t. 2, p. 587 ; MM. Duvergicr,!. 4, n» 60; Rolland de Yillavguos, n* 24 ; Bioche, n» 20.

GO I . bu reste, cl à cause de son caractère de délai de grâce, il pourrait élre refusé au locataire qui n'en aurait pas besoin et dont le déménagement pourrait être opéré, sans aucun inconvénient, d s le lendemain de l'expiration du bail. Tel était le sens de plusieurs roui unies ci l 'opinion des auteurs qui les onl expliquées. Et cette doctrine pourrait être suivie à Par is même, oi le délai de gi Ace semble se confondre avec le tl- lui de droit ,ConC MM. Duvergicr, t. 4, n • C.7, t.*; Troplong n» 42()V

«»*. A Orléans, voici quel est l'usage attesté par Polhier, Louage, n* 2>>. Les baux , lorsque les parties ne se sonl point expliques sur leur durée, y sont toujours présumés faits pour un ; an it partir du terme prochain. Ce terme est la Saint-Jean. Ces» a ce jour que tes baux des maisons commencent et finissent chaque année. « Lotsque les parties ne se sonl pas expliquées sur lu dun e du bail, dil Polluer, il est censé fait pour un an à commencer du prochain lerme; cl si le locataire est enlré en jouissance avant le terme, il est censé fait tant pour le temps qui doit I courir depuis qu'il est entre en jouissance, jusqu'au terme, que 1 pour un an, depuis ledit terme. Il expire de plein droit au bout de l'année, sans qu'il soll nécessaire de donner congé auparavant. » Ainsi, à Orléans, l'usage ne détermine pas le d'Iai dans lequel te congé doil être donne, il va jusqu'à dispenser de donner rangé; Il assimile sur ce puinl le bail fait sans terme tlxeà celui dont 1: dun e a ele déterminée. M Troplong (n* 408) se demande si l'art,

I 737 abroge cet usage, s'il s'oppose à ce qu'un bail verbal ev pire de plein droit par l'échéance du terme réglé par lacoulunté.

II n'hésite point à répondre négativement. Qu'impurlc,cncûYl,qoe I le lerme soit llxé par la convention écrite ou qu'il soil lixépar l'usage? Lorsque les parties s'en réfèrent à la cuutumc pour régler leurs relations, les dispositions de la coutume ne viennent-elles pas s'incorporer nécessairement à leur accord? Eadtm vit tsi tariUa tj firrssi. D'ailleurs, en y regardant de prés, l'art. 1757 n'exige lias d'une manière imperalivc qu'un congé soit donné.— A Mois, les baux sonl censé» faits pour une année, laquelle court, soil de Noél à Noël, soi! de la Saint-Jean à la Sa I ni- Jean de t année suivante (V. Fourre surcoût. de Blois; M. Liuvcrgier, n» 57). — Les coutumes de Monlar,jis (ch. 18, art. 5), Oc Lille (ch. 15, n« to), de llt ims [art. 5 .iu), de Toulouse (du Louage, art. 2)a»i-

est permis, lorsque l'exécution du bail a commen-é, pour en établir l» clause- el les condilions ; que ce -crail la un ar-umenlo contracta «m, et u'un tel argument n e«l jaunis admissible pour faire dire a un article e l.iloi,nnn-seulcmenlccqu due .lit pas, mai- ce qui est conlnirti et que la loi établit dan* diflerenls articles el notamment dan» les art. Uil ctl7l6r.tif.;- Sur l'art. 17 >7 :

Atlendu que ni devant le premier jnse, ni devant U cour d'ap-iel,!» dcnnuilf ur n'a pas dut valoir qu'il résulterait un commcnreinejit dt preuve par écrit du bail principal pa>-é entre le défendeur el le rieur

I Foudriat ; qu 'en conséquence ce moven n'est pa? recevante ; Sur les

art. lâli el IS.iH e. cîv. el l'art. .">ii c. pr. civ. : - Attendu que l'art. t.>li chaige relui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en Uire la preuve, et que les art. 1558 de ce rote et Sil c. pr. ci», lui lii-senlti faculté de (aire celle preuve, soi) en déférant a «on adïcrs.i[re le serment dèci<i>irc, soit en le fai-ant inlcrroscr sur faiU et articles perùnents concernaiil U matière ; — Attendu que le demandeur n'a u«é A ; de l'un ni de l'autre de tes moven* de preuve, el que les article, par lui invoque, n'imposent pas au juge l'obligation d'y suppléer «"«Bce; : — Attendu que de re qui précède il résulte que l'arrêt ar laqué n'a CW | (revenu a aucuns des ailicles invoques par la demandeur a l'appui *• i dcimcin* moyen de cassation; — Sur le troisième moven, violation d* | l'art. 150 e. pr. civ .- — Atlendu que le défendeur n'a pas seccomW j dans -es conclusions ; qu'ainsi l'art, I 50 u'esl pas applicable, el que si a succombe sur une partie, d elail farull lilaujuse, aux termes dr l'art. I t.M. de coupen-ri en tout du en p.iriw le- dépens, pour autant qu'il j I trou* il nialiere; • | n '.iu -urplu* le demandeur n'a pas invoque ledit art ! 1.71 .1 l'apjiui .le ci' moven; — Par ces motifs, n-ielle, etc. i Du 48 m ir, | si7.-C. Btljje, cb. civ.-MjI. de Sauvage, pr.-lLuibxa | <* Verra* I, av.

LOUAGE.-Chap 4, Sscr. 4.

m? nt aussi airx baux faits sans terme fixe dm dnrve d'un an, et elle» ne s'expliquent point sur la nécessité et sur l'époque dos congés. Que taul-ll conclure de là? M. Troplong, n« 409 et sulv., pense que, dans les localités régies par ces coutumes, l'expiration do terme fixé par l'usage met nn au bail de plein droit, sans qu'il soit besoin de congé. M. Duvergicr, t. 4, n» 43, parait incliner fpar l'opinion contraire. « Presque dans toute la France, dit-Il, et rurme dans les lieux où la location est censée (aite pour un an, oa par suite on «erall lenté d'admettre que le bail expire de droit ■a bout de l'année, et qu'ainsi un congé n'est pas nécessaire, l'usage exige qu'un congé soit signifié un certain temps avant l'échéance da terme. •

•83. Continuons. — En Tourisme, le bail d'une maison entière, d'une auberge, d'une boutique, est censé fait pour un an ; «loi d'un appartement, pour six mois. Le congé doit être donné six mois d'avance pour une maison entière, auberge ou boutique, trois mois d'avance pour un appartement. Les termes pour k signification des congés sonl fixés aux fêtes de Notre-Dame de mars (25 mars), de Sainl-Jean-Baptiste (24 juin), de Saint-Michel (89 septembre), et de Nocl (25 décembre) (V. Collera», Dr. gén. de la France et Dr. partie, à la Toaraine et au Lodan., n'* 3348, J436 et suiv.; MM. Duvergier, t. 4, n» 47; Troplong, n« 415). — En Auvergne, les baux sans terme fixe sonl censés faits pour une année ; le congé doit Être donné six mois d'avance. Ainsi, si le congé n'est pas donné an moins six mois avant l'expiration de l'année courante, le bail se prolonge pendant toute l'année qui soit (V. Cout. de Saint-Flour, art. 2 et 3; Cout. d'Orilbac, art. l). D'après celte dernière coutume, le bail finit à la Saint-Pierre (mois de Juin), et le congé doit être donné à Noël. Mais dans le département do Cantal, dit M. Duvergier, n* 90, il suffit que le congé soit donné trois mois d'avance. — En Normandie, la durée du bail verbal est d'un an ; l'année expirée, le bail cesse de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé; si alors le locataire reste et est laissé en possession, le nouveau bail qui se forme par tacite réconduclion est également d'un an; mais pour faire cesser ce nouveau bail, il faut donner congé au moins six mois avant la An de l'année (V. Uouard, Dict. de dr. nom»., v Bail. n« SjM.Troplong, n* 4 12). -Cet usage, toutefois, ne s'étend pas à toule la Normandie. Dans le ressort de la cour d'appel de Caen, la durée des baux est d'un an quand 11 s'agit d'un hôtel ou d'une maison de la même importance ; de six mois, pour une maison moins considérable, mais ayant cave et grenier. Les congés doivent être donnés trois mois d'avance pour les maisons de la dernière classe, six mois pour celles de la deuxième, et un au enfin pour celles de la première. Les termes pour la signification des congés sonl fixés à Pâques, à Saint-Jean, à Saint-Michel et à Noël (V. M. Duvergier, n* GO, qui cilc deux jugementsdu tribunal de Caen, des 21 mars 1826 et 7 avril 1829).— A Rennes, la durée du bail, lorsqu'elle n'a pas été fixée par le contrat, est d'une année, qui commence et finit à la Saint-Jean-Baptiste. Mais le bail n'y cesse pas de plein droit à l'expiration de l'année; celle des parties qui veut le Taire cesser doit donner congé à l'antre au moins trois mois avant l'expiration de l'année (Duparc-Poullain, sur l'art. 182 de la cout. ; M. Duvergier, n' 46).— Dans la Franche-Comté, le congé doit être donné trois mois d'avance si le prix du bail est inférieur à 400 fr., et six mois d'avance si le prix est de 400 fr. ou au-dessus, ou bien encore s'il s'agit d'un magasin (M. Duvergier, n» 49). — Dans les lieux autrefois régis par la coutume de Lorraine, le locataire d'un appartement par bail verbal ne peut être obligé de le quitter à l'expiration de l'année, si un congé ne lui a pas été signifié trois mois d'avance , cet trois mois doivent être francs (Nancy, 12 Juill. 1835, M. Troplong, pr., Rousselot C. la veuve Jean. Extrait de M. Garni», Jnrlsp. de Nancy, v* Louage, n* 7). — Dans le ressort de la coutume de Melw, il n'y a pas de jurisprudence certaine sur le» jk lais des congés; on se détermine, dans chaque cas, d'après Vm circonstances, la qualité et l'état du locataire, le prix du bail «t f importance des lieux. « Cependant, dit Sevenel (sur l'art. 1 80 de celle coutume), le moindre délai doit être au moins de trois mois d'intervalle entre la signification do congé et le terme ou doit sortir le locataire, outre la huitaine pour le délogement, conformément à une sentence du présidial du 23 août 1 709, qui, «n inUroianl une sentence du bailliage de Morct, Jugé qu'un Tons XXX

congé d'une grange donné le 22 avril HO», pour la Saint-Jean de la même année, était (ait à tard, et que le locataire jouirait jusqu'à la Saint-Jean de nio. »

«•1 D'après la coutume de Bourbonnais (art. 124), la duré» des baux à loyer, lorsqu'ils sont faits sans terme fixe, est d'un an; cette coutume ne s'expliquait pas sur l'étendue du délai anquel le congé doit être donné ; la jurisprudence a fixé ce délai à trois mois (V. Auroux des Pommiers, sur l'art. 124 précité; M. Duvergier, n* 50). — Le délai du congé est également de trois» mois d'après les coutumes tic Sens (art. 257) et de Chàlons (art. 274). — Dans le Poitou, les termes sont fixés aux mêmes époques que dans la Touraine; mais les délais pour la signification des congés sont différents. Celle signification doit être faite un an d'avance pour une maison avec boutique, six mois d'avance pour une maison sans boutique, et enfin trois mois d'avance pour une portion de maison (M. Duvergier, n* 48). — A Bar' deoux, le congé doit être donné trois mois d'avance; mais il y a ceci de remarquable, que les termes y courent du Jour ou le bail a commencé, et ne sont pas, comme à Paris, fixés à une époque Invariable (l« janvier, l" avril, 1" juillet, 1« octobre) (cout. de Bordeaux, art. 37 et 38; M. Duvergier, t. 4, n»44). Mais 11 ne faut pas conclure de là que chaque partie puisse donner congé quand bon lui semble, et que les trois mois qui doivent s'écouler entre le congé et la sortie commencent toujours à courir du Jour où le congé a été donné. Supposons que le bail ait commence le 15 mars, par exemple; ce jour formera le point de départ des périodes de trois mois sur lesquels on devra se fixer [tour l'époque des congés; ainsi, si le congé vient à être donné le 20 avril suivant, les trois mois ne commenceront à courir que du 1 s Juin suivant (M. Duvergier, t. 3, n' 496). — Du reste, l'effet de cet congés n'est pas décisif et absolu : l'usage autorise les tribunaux soit à restreindre à moins de trois mois, soit à prolonger jusqu'à six mois le délai accordé aux parties pour se pourvoir. Les juges se déterminent à cet égard d'après le plus ou moins de difficulté qu'n doit y avoir, soit pour le locataire à trouver un logement, soit pour le propriétaire à trouver un locataire, à raison de la nature et de l'importance des lieux (M. Duvergier, t. 4, n* 45). — A Marseille, les baux commencent et Unissent à la Saint-Michel (le 29 septembre). Les congés doivent être dounés avant le 1 5 mal (M. Duvergier, n* 38).

«95. Dans le Béarn, la durée des baux est également annale. Le congé doit être signifié trots mois d'avance dans les &ij ordinaires, et six mois d'avance s'il s'agit d'un magasin ou d'une boutique (M. Duvergier, n* 59).

888. Forme des congés. — Le congé en lui-même n'est soumis à aucune forme. Qu'il soit donné verbalement ou par écrit , par acte sous seing privé , par lettre ou par le ministère d'un huissier, peu Importe : dans tous ces cas, il est également valable. Il suffit que la volonté de mettre fin au bail ait été exprimée par l'une des parties et qu'elle ait été connue par l'autre. — Jugé, en ce sens, qu'un congé verbal, lorsque l'existence n'en est pas contestée , équivaut de tout point à un congé signifié (Nancy, 7 août 1834, afT. Franconnct, a* 709). — Néanmoins le congé verbal est sujet à de graves inconvénients, en ce que l'une des parties peut nier son existence. Dans ce cas, elle en est crue sur son affirmation ; on ne reçoit pas la preuve par témoins , même lorsque le loyer annuel n'excède pas 1 50 fr. Cela s'induit par analogie de l'art. 1715 c. nap., qui refuse la preuve testimoniale d'un bail verbal qui n'a encore reçu aucune exécution et est nié, quelque modique qu'en soit le prix (MM. Touiller, t. 9, n»36; Duranton, t. 17, n* 121 ; Duvergier, t. 3, n* 489; Troplong, n» 422).— Décidé, en ce sens, que les dispositions de l'art. 1715 c. nap. s'appliquent au congé verbal comme au bail luimême; qu'ainsi la preuve testimoniale ne peut être admise quelque minime que soll le loyer (Cass. 12 mars 1 61 6, aff. Bonnet, et Baslia, 15 nov. 1826, aff. Slagnaro, rapportés suprà, n* 127). — Encflet, comme le remarque M. Duvergier, bien que la disposition de l'art. 1715 soit une exception à ta règle générale de l'art. 1 34 1 , on ne comprendrait pas comment la preuve testimoniale serait prohibée pour constater l'existence d'un contrat, et admise pour prononcer sa résolution.

•o». U preuve testimoniale du rongé serait-elle admissible s'il «Estait un commencement de preuve par écrit* M. uu\cr

L0UA.GK. — Cbap. 4, Sect. 4.

gter, t. 5, B* 481 . résout affirmativement «lie question. En cela il est conséquent avec l'opinion qu'il a exprimée sur la preuve du bail verbal dont l'exécution n'a pas commencé. Il pense , ainsi qne nous l'avons vu précédemment (a* 125), que la preuve d'un tel bail peut être faite par témoins, nonobstant la prohibition de l'art, l'is, lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit. Conséquents nous-mêmes avec l'opinion que nous avons émise sur la morne question, nous devans repousser l'opinion de M. Duvergior sur la preuve do congé. Nous pensons donc que celle preuve ne peut être faite par témoins, alors même qu'il existe un commencement de preuve par écrit. — Nous puisons loulefois que celui qui prétend avoir donné un congé verbal accepté par l'autre partie contractante, peut déférer a cette dernière le serment sur la vérité de celle allégation, on bien la taire interroger sur faits et articles. Nous appliquons Ici les principes que nous avons déjà exposés ntprà, n°* 121 et s., sur la preuve de l'existence même du bail.— V., du reste, en ce sens Mil. Dura»ton, t. n, n« 1 22 ; Duvergler, t. s, n» 490.

Lorsque le congé est donné par acte sous seing privé, est-il nécessaire qu'il soit fait en double original? Plusieurs auteurs enseignent l'affirmative, par celte raison que, s'il n'était pas fait double, il dépendrait de la partie entre les mains de qui se trouverait l'exemplaire unique de le supprimer, et qu ainsi l'autre partie serait à sa merci. Tel était, dans l'ancienne jurisprudence, le sentiment de Bourjon, t. 2, p. 6», et des auteurs du Nouveau Oenisart, v Congé. C'est ce qu'enseignent aussi, sous le code Napoléon, MX. Rolland de Yillurgucs , n' 30, et Duvergior, t. s, n' 492; mais nous ne croyons pas que celte doctrine doive élre suivie. En effet, c'est seulement lorsqu'il s'agit d'une convention svnallagroalique que le code Napoléon exige que l'acte sous seing privé consistant oelle convention soit bit en autant d'originaux qu'il y a de parlies ayant un intérêt distinct; or le congé, bien qu'il ait pour objet de résilier le bail, n'csl pas un contrat. Il ne nécessite pas le concours des volontés des parlies; au contraire, il esl l'œuvre d'une seulo de ces volontés, et il n'est pa* nu pouvoir de la partie qui le reçoit d'en paralyser 1'eflbl par son opposition. L'art. 1S2S n'est donc point applicable ici. Iles^ bien vrai que, lorsqu'il n'existera qn'un seul original, la partie qui en sera détentrice pourra le faire disparaître; mais, le cas échéant , l'autre partie n'aura pas le droit de s'en plaindre , attendu qu'il lui élail facile de ne pas se mettre ainsi à la discrétion d'aulrul, soit en exigeant que l'acte fût fait double, soilen faisant signifier le congé par huissier. Ainsi, lorsque l'écrit constatant le congé sera produit, il ne devra pas être repoussé sous le prétexte qu'il n'a élé rait qu'en un seul original. C'eal aussi le sentiment de 11. Troplong, n* 42.-,, et de M. Curasson.

es» Le congé donné par huissier doit être signifié soit «a locataire, soit au propriétaire, à personne eu à domicile, l«rs même que ce domicile n'est pas au lieu dont oa veut faire cesser la location. La loi ne contient pour ce cas aucune exception au principe général; le système contraire entraînerait d'ailleurs des inconvénients, la partie qui ne serait pas à sa résidence pouvant n'avoir pas connaissance du congé. — Vainement on argumenterait d'une prétendue élection de domicile Ucitc : La loi ne la reconnaît que lorsqu'elle esl expresse, et l'on ne saurait l'induire du seul fait de la location (N. Bioclie, v» Congé, n" l

109. M. Duranlon, t. 17, n' 12?, a prétendu que le congé donné verbalement ou par lettre avait besoin, pour être valable, d'être accepté par la partie à qui il a été donné, et que, s'il n'était pas volontairement accepté, il était nécessaire qu'il fût si- ; gnlOé. Le même auteur ajoute que, dans le cas où le congé n'aurait pasété accepté, il n'y aurait pas lieu à faire interroger aucune Ides parties sur le fait ni à lui déférer le serment, d'après la règle : Pruttra prvbotuf quod probalum non reltvul. Des que le congé n'était point accepté, dit-il, il fallait qu'il fut slgmOé. Et cette opinion estasse* accréditée; mais il nous esl impossible de l'admettre. Sur quelle raison Juridique te loode-t-elle? Sur aucune. Nous admettons bien que, lorsque la partie à qui te congé est donné relusc de l'accepter, l'autre partie fait sagement de le signifier; mais pourquoi? Parce que le refus de l'acceptation doit lui faire craindre que le congé ne soit dénié, cl que, des lois, la prudence lui conseille de s assurer une preuve à l'aide de laquelle elle puisse faire face à celle éventualité. Mais si l'existence do

cong* n'est pas déniée, on bien si cllo est prouvée» sot! par an interrogatoire sur Tails cl articles, soit par l'effet d'ace déUliao de serment, pourquoi le défaut d'acceptation en inUrmerail-Ula valeur? Pourquoi l'acceptation, qui n'est pas nécessaire lorsque le congé a été signifié par huissier, le serait-elle lorsqu'il « è> donné verbalement ou par lettre ? Du moment que la partie à qsi il est donne n'a pas le droit de le refuser, du moment que Je cotcours de sa volonté n'esl pas une condition nécessaire » la ulidite du congé, on ne voit pas en quoi une acceptation einrcs» peut être nécessaire dans un cas plutôt que dans l'antre (V.atnsl en ce sens MM Duvcrgier, t. 5, n" 493; Troplong, n» 423). - Cependant une chose peut arriver : Je donne congé à nwn propriétaire , nui déclare ne vouloir l'accepter, ou bien qui m lait aucune réponse à l'écrit que je lui envoie à cet effet, an le priai de me faire connaître sa volonté. Dans cet étal, il m'est permis de me rétracter cl de revenir sur une volonté dont mon adversaire n'a pas voulu tenir compte. C'est ce qu'enseigne avec raUsa M. Troplong, n* 424.

lot. Il pourrait arriver que la partie à qui le congé a été ' donné par lettre refusât d'en donner acte par une acccpUtitt écrite, et que cependant il fut trop tard pour faire une sjfTulicalion. Ainsi un propriétaire donne congé à son locataire It dernier Jour du terme, cl le prie de lui accuser réception de saleltrt. La journée se passe sans que le locataire réponde , et le lendemain U refuse positivement l'écrit qui lui esl demandé. Le cvojt ne peut plus tire utilement signillé par l'huissier, puisqu'on v trouve au premier jour du nouveau terme; que doit donc (aire it projvriétaiic pour n-gulartser le congé qu'il a donné, du mou*, pour en acquérir une preuve? Nous pensons qu'il doit •'aércssr ' à la justice. C'est aussi l'avis de M- Troplong, n' 423. A la térilo, il sera possible que le locataire nie avoir reçu le «âgé, et alors s'cliivcra la difficulté qui élait à redQUler pour le mment de l'échéance du terme.; mai* toutefois cette dénëgauei sera moins à redouter au moment même où le fait vient de s'accomplir qu'elle ne le serait si depuis II s'était écoulé trois mob.

» 09. Manière de ramener U congé à exécution, es imitant que ceiui aw/uri il o été donné re/iiae <f y oitmpérer. — Celui a qui le epogé a été donné peut y opposer une râisuwe d'un double caractère, savoir ; une résistance Juridique ei'me résistance de fait. La première consiste a contester la validité du congé : par exemple, en prétendant qu'il est u-régnlier, w que le bail avait été fait pou/ une durée déterminée qui n'esl au encore expirée, etc.; la seconde consiste, de s» part du locataire, à ne point obtempérer à 1a volonté consignée dans le congé, elà rosier dans les lieux loués au mépris de cette volonté. - Dus le cas où le bailleur a quelques raisons de redouter de la part di locataire une résistance juridique, il peut, sans attendre «uc cette résistance se produise, l'assigner immédiatement à l'effet de faire pi ononcor immédiatement par les tribunaux la validité do conge^. en ce sens NM. I igeau,t.2,p. 241*; fUoche.v" Congé, n* 48].— I* son tété, si le localaire trouve que le congé est Irrégulier ou do.w hors de terme, il ne doit pas attendre, pour en proposer la nullité, qee le leraio échoie, parce qu'il pourrait plonger dan» le»* barras le propriétaire ou principal locataire qui aurait pu !«' les lieux à un autre : son silence pourrait être regardé ou cou** une approbation de congé, ou comme un d«*«eia de nuire vOwL M. Rolland de Villarguvs, V Congé}.

9 OS. Lorsqu il y a des contestations entre le propriétaire et le locataire, qui ne sont pas terminées au terme peur lequel le congé a été donné, le juge, en les décidant, seul proroger, «fan d'office , la durée du bail , et déclarer te congé donné p«w lri terme bon pour tel antre (Req. 23 fév. 1814, aff. Inatigny, n'682.— Conf.MM. Pigeau, 1.2, p. 447r6lecb«iv«Congé;T(»ailier, t. 0, n* 33; Duvergjer, t. 3, n* 4 Ai).

904. Devant quelle Juridiction doit être pcitée la demand* en validité de congé? Il faut distinguer. Lorsque les local.»! verbales ou par écrit n'excèdent pas annuelle méat, a Parie» 400 fr. el 200 fr. partout ailleurs, c'est le luge de peux fl«i esl compétent ; lorsqu'elles dépassent celle somme, la demande fol être portée devant te tribunal de première instance (L. M flur 1838, art. 3, V. Justice de paix). — Le tribunal compilent psne statuer sur la demande en validité de congé esl celui du don""" I du défendeur M. Iiiocuc.v Congé, n* 43). En effet, U loi oaoa.nl

LOUAGE. -Chap. 4, Secr. 5.

dérogé, à l'égard de ces actions, aux règles générale* qui déterminent la compétence lerrllorlalc des tribunaux.

? ©4. n n'est pas besoin d'obtenir de jugement quand le congé a été convenu entre les parties, oo accepté par celle a laquelle il a été donné (MM. Plgeau, t. 2, p. 249; Bioche, n* 44). Dans ce cas, en effet, la convention ou l'acceptation élève une fla de non-recevoir contre toute contestation ultérieure, et ne permet pas, être élevée.

;0(i. Lorsque le congé a été pi

par jugrment, le jour

où le locataire doit quitter les lieux étant arrivé, s'il s'y refuse, ou si le bailleur l'empêche de sortir, chacune des parties peut faire mettre le jugement à exécution (Denlsart,>° Congé; M. Bloebe, toi., n* 48).

9*9. Au contraire, quand le congé a été convenu entre les parties, ou accepté par celle à laquelle 11 a été donné, si, le jour arrtvé, l'une d'elles refuse de tenir sa promesse, on m peut l'y contraindre en vertu de cette seule convention ; mais comme C'est un cas qui requiert célérité, l'adversaire a le droit de l'assigner en référé devant te juge de la situation du lieu, qui, sur le vu de l'acte contenant acceptation du congé, ordonne par provision qu'il sera exécuté (Denlsart, Plgeau, loc. cit., Bloche.n» 49).— Est-ce le propriétaire qui rerose d'exécuter le congé? Le juge ordonne de laisser sortir h) locataire avec tous les meubles garnissant les lieux. Est-ce le locataire? Il ordonne son expulsion et permet, en cas de refus d'ouverture des portes, de les faire ouvrir pur un serrurier, en présence do Juge de paix, do commissaire de police on do nuire, en la manière accoutumée.

9a>*. Lorsque les portes sont ouvertes, l'huissier fait commandement an locataire d'exécuter l'ordonnance, et, en cas de refus, Il l'exécute en l'expulsant et en mettant se» mcuwes sur le carreau (Plgeau, t. *, p. 445).

9 ••. Celui qui détient une maison à litre de locataire, devant remettre au bailleur les objets looés à la fin de son bail, ne peut prétendre à s'y maintenir en opposant k l'action en déguerplsscment dirigée par le bailleur, qu'il est ini-méme propriétaire de l'immeuble litigieux : l'action en revendication a intenter par action réparée lui demeure ouverte (Liège, l'»cb., 50 nov. is*5, aff. £iens C. Bnrnet).

9 1 9 Aulien de recourir I l'hument ion de la justice qui entraîne des frais, le propriétaire anraiMI le droit d'enlever le* portes et les fenêtres de l'appartement en présence d'un huissier requis? Cet usage, pratiqué dans plusieurs provinces, remonte a une haute antiquité; U était autorise par les anciennes coutumes (V. Ouv- Pape, déets. 4*0, a* l ; Coul. d'Auritlao, art. 1 ; Legrand, sur coût, de Troyes, p. 333, n* 74); enfin W aller-Scott, dans un de tes romans (Gu) -Mann* ring, eh. 8), atteste qu'il est encore suivi i quelques parties de l'Ecosse. Plusieurs juriaconsullea con- , cette pratique comme mdiane d'un peuple ci% ilise, et même qu'elle es poserait celui qui y aurait recours à de* -intérêts envers le locataire (V. notamment Curaasoa, I. », p. US). U parait que le-juruprodeaee du tribunal de Bor-

M. Trepkmg, n* 425. Mais pour nous nous pensons, avec us dernier auteur, que ce sont là des scrupule* exagères. Il est bien vrai qu'en géuèral on ne doit pas se labre Jusliea fi soi-même ; •tara il ne s'agit point Ici, . qu'on le remarque bien, d'exercer aaa violence quelconque sur la personne du locataire, ni même de loucher à ses meubles. Que lait le propriétaire lorsque, pour leadrc ta maison iuhali. table, et forcer ainsi le locataire fi sortir, U enlève les portes et les fenêtres? 11 exerce purement et simplement son droit de propriété, il use de sa chose comme bon lui semble ; et courue l'étendue de son droit n'est plus restreinte par le droit du locataire, puisque ce droit est éteint cl que le bail n'a plus d'cxi&icnce légale, ce qu'il fait n'a rien que de parfaitement légitime. — Il a etc décidé, eu ce sens, que, lors qu'un congé a été verbalement donne au locataire, et qu'à l'expiration du terme ce dernier reste dans les lieux, le propriétaire qui fait enlever les pot ici. fenêtres, gonds et clôtures de l'appartement, bien loin de commettre des faits répréhensibles, ne fait qu'user légitimement de son droit de propriété (Nancy, 7 août ttUt M. TropUmg, pr., aff Franconnel C. Toussart). 911. Mai,, quoique M congé eût été régulièrement dor.né et

que, M temps de déménager arrivé, le locataire r*fu«M de vider les lieux, le propriétaire n'aurait pas le droit d'entrer d'autorité dans la maison et de mettre les meubles sur le rarreau. encore moins de toucher fi la personne du locataire pour le contraindre fi sortir. Ce serait là véritablement se faire Justice k soi-même, cl c'est ce qui n'est pas permis. En agissant ainsi, le propriétaire s'exposerait à une condamnation aux dommages intérêt!) envers le locataire (Conf . M. Troplong, n* 436 ; V. cependant Bouchel, Bibl. du dr. franc., v* Louage, qui cite un précédent contraire).

9 1 ». A plus forte raison, le propriétaire devrait-il être condamné aux dommages-intérêts s'il expulsait violemment le locataire sans lui avoir préalablement slgnlDé aucun congé (Bordeaux, 30 avr. 1 833, Bec. des arrêts de celte cour, 1 833, p. 309).

7i 9. SI, lorsque le bail est expiré, et qu'il s'agit de vider les lieux, le locataire ne paye pas, on fait saisir et séquestrer ses meubles; s'il payée! ne fait point faire tes réparations loea'ives, l'huissier dresse un état de ces réparations, et le somme de les laire faire sur-le-champ ou de laisser somme suffisante à cet effet. S'il reluse, on l'assigne en référé devant le Juge, qui l'y condamne par provision, et ordonne que, faute par lut d'obéir, ses meubles seront séquestrés comme élant le gage du bail. L'ordonnance de référé lui est signillée avec sommation de l'exécuter; et, en cas de refus, l'huissier séquestre tes meubles après en avoir dressé on étal {Bioche, v« Congé, n» 53).

9 1 4. Il a été jugé que le locataire qui ne se pourvoit en nullité contre le congé que vingt jours avant l'époque fixée pour sa sortie, et qui, durant l'Instance, continue fi occuper les lieux, doit, s'il succombe dans sa demande en nullité, être condamné fi des dommages-intérêts envers le propriétaire, comme ayant indûment continué sa Jouissance (fteanes, 15 déc. 1826, aff. Rousstn, T. n"C7!»}.

9 ta. La loi fi disposé d'une manière spéciale au sujet des baux qoi ont pour objet des appartements meubles. « Le bail d'un appartement meublé, porte l'art. 1758, est censé fait fi l'année, quand II a été fait à tant par an ; au mois, quand II a été fait a (anl par mois ; au jour, quand II a été fait fi tant par jour. — SI rien ne constate que le bail soit fait fi tant par an, par mois ou par jour, la locatlonest censée faite suivant l'usage des lieux. «—Ainsi, cet article prévoit deux hypothèses distinctes : celle d'une location faite à Tannée, an mois, fi la semaine (bien que l'article ne te dise pas expressément), au Jour, et celle d'une location faite sans cette clause. C'est dans ce dernier cas seulement que l'usage des lieux doit être Suivi. Dans le premier, l'interprétation que la loi elle-même donne à la convention doit prévaloir contre tout usage contraire. Tel n'est point, fi la vérité, le sentiment de M. Deh Incourt, t. 3, p. 202 ; mats ta discussion du conseil d'Etat ne permet pas de conserver sur ce point le moindre donle. KM. Berllcr et Troncbet énoncèrent très-positivement que l'usage des lieux ne pourrait être invoqué que dans le cas du second paragraphe de l'art. 1 758 (V. Locié, 1. 14, p. 33".). Dans te cas prévu parle premier paragraphe, les parties elles-mêmes sont réputées avoir fixé conventlonncllement ta durée du bail; des lors il n'y a pas lieu de recourir à l'usage (Cont. H. Troplong, n» 003). — A Paris, l'usée des lient est, en l'absence de toute convention, de considérer les appartements garnis comme loués pour un terme de quinze jours. C'est ce qu'a fait remarquer 9. Lacuée dans la discussion du conseil d'Etat (V. Locré, t. 14, p. 3*3).

7 1 •. Mais la location d'un appartement non meublé, moyennant telle somme par an, dans les lieux où la location ne se fait pas ordinairement pour une année, n'est pas censée faite pour un an ; elle constitue au contraire un bail sans fixation de durée, et chacune des parties peut le (aire cesser en donnant congé d'avance et en observant à cet égard l'usage des lieux , conformément à l'art. i*3G c. nap. Le motil en est quêta fixation du prix d'un bail fi tant par an n'a pas pour objet de déterminer (a durée du bail, mais seulement la somme que devra paver (clorataire , en raison d<i temps pendant lequel il jouira de la chose (Conr Delvlncourt,t. 5, noies, p. 202; MM. Duranton, t. 17, n* 168; Duvergier,t.4,n*30; Troplong, n"60i).

Sict. S. — Delà tacite ricondaction.