TIT. 2. - DES HYPOTHÈQUES

Chap. 1". — Nature de rhjpoUicquc.

628. L'hypothèque confère à son titulaire un droit réel sur l'immeuble hypothéqué (C. civ. art. 2114, g 1) ; elle est.'i ce titre, opposable tant aux créanciers du débiteur qu'aux détenteurs de l'immeuble hvpothéqué, et emporte ainsi à la fois un Jroit de préférence et un droit de suite (Aubrv lix Rau, t. 3, § 283, p. 658, texte et note 1 ter;

BAlflRY -LaCANTINEFUE ET DE LoYNES, t. 1,

n» 893: GuiLLOUARD, t. i, n» 147 et t. 3, n» 1503; Hue, t. 13, n»168; Tuézard, n" 35, 158 et 219).

629. Le propriétaire de l'immeuble hypothéqué conserve, en principe, l'exercice de toutes les facultés inhérentes au droit de propriété. Ainsi, il peut aliéner rinimeuble, le grever, soit de nouvelles hypothèques, soit de servitudes personnelles ou réelles, ou le donner en anlichrèse. Il peut aussi en vendre les fruits (Dijon, 6 juill. 18S3, S. 420), ou le donner à bail, même pour plus de neuf années (Rouen, 18 févr. 1854, O.P. 54. 2. 242 , céder ou toucher par anticipation les loyers et fermages. Tous ces actes de disposition ou de jouissance lui sont permis, à la seule condition qu'ils n'aient pas pour but et pour ellet de diminuer la valeur de l'immeuble (AuBRY ET Ral', t. 3, § 286, p. 698-699, texte et notes 1 bis à 5 quaier; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, t. 3, n" 1994 et s. ; tîiiLLOiARD, t. 3, n" 1582 et s. ; TiiÉZARD, n» 158. — V. toutefois, en ce qui concerne les baux et les quittances ou cessions anticipées de loyers ou de fermages, 'Transcription /ti/ijot/iécaire.

630. Cependan.t, s'il est vrai que l'hypothèque n'enlève pas au débiteur la jouissance de son immeuble, elle lui en retire dans une certaine mesure la libre disposition. Il n'aurait plus le droit de détruire l'immeuble ni d'exercer des actes de jouissance abusive, comme, par exemple, ile démolir la maison hypothéquée ou de couper une futaie non aménagée, au préjudice du créancier (Trib. civ. Seine, 21 mai 1919, Ga:. l'ai., 1919. 1. 806). 11 ne peut, en un mot, rien l'aire qui diminue la valeur du gage.

631. Il ne peut donc céder à un tiers le droit d'extraire du fonds grevé des minerais ou des matériaux (Dissertation de M. de Loynes, D.l>. 1910. 1. 489. — Contra : lieii. 15 déc. 1857, 1).1>. 5'J. 1. 366; 24 mai 190U, IJ.I'. 1910. 1. 489; Trib. com. Yalenciennes, 10 déc. 1912, Le Droit, 4 mars 1913).

632. Les créanciers hypothécaires, même ceux dont la créance est a terme ou conditionnelle, peuvent prendre les mesuios con-

servatoires nécessaires pour s'opposer à ce que le débiteur ne diminue la valeur de leur nage (Trib. civ. Seine, 21 mai 1919, précité; ÀUHRY ET Rau, t. 3, § 286-2», p. 699

et s. ; BaDURY-LaCANTINERIE ET DE LOYNES,

t. 3. n»» 2002 et s.; Guillouard, t. 3, n» 1.587).

633. Aussi admet-on généralement que la propriété est réellement démembrée par i'ellet de l'hypothèque (Baidrv-Lacantinehie ET DE Loynes, t. 2, n» 894; Guillouard, t. 2, n» 634 ; Hue, t. 13, n" 168; Heudant, t. 1, n»270; Laurent, t. 30, n» 174; Tuézard, n» 35; Pont, t. 1, n" 327 et s.; Martou, t. 2, n» 690 ; Lepinois, t. 3, n" 1230. — Contra : AuuRY ET Bau , t. 2, s 165, p. 31, note 4; Demolomre, t. 9, nos 471 et s.; Planiol, t. 2, n" 2701).

634. L'hypothèque est un droit accessoire (V. supra, n» 10). Elle est donc entachée des mêmes vices que l'obligation principale et disparaît avec elle (C. civ. art. 2160 et 2180-1»).

Les questions relatives à la validité de l'hypothèque, soit au cas où l'annulation de l'obligation principale laisse subsister une obligation naturelle, soit au cas où, l'hypothèque étant constituée par un tiers, l'obligation principale est entachée d'une nullité relative tenant à l'incapacité du débiteur, paraissent devoir recevoir les mêmes solutions que lorsqu'il s'agit d'un cautionnement

(BaUDRY'-LaCANTINERIE ET DE I.OYNES, t. 2,

n»' 902 à 1280 ; Hue , t. 13, n» 227. — V. Cuittionnement , n»» 20 et s.).

635. L'hypothèque constitue un droit immobilier même lorsqu'elle garantit une créance mobilière (Req. 2 inars 1840, R. Faillite, 701 ; Civ. 18 juill. l&iS, R. Minorité, 514; Paris, 17 juill. 1866, S. Faillites, 916. — Audry ET Rau, t. 2, § 165, p. 31, texte et note 4 ; Baudry- Lacantinerie ET DE Loynes, t. 2, n» 904: JIaudry- Lacantinerie ET Chauveau, n» 107 ; Guillouard, t. 2, n°' 632 et 6'J3; Hue, t. 13, n" 16S; Beu- DANT, t. I, u» 273, p. 240 à 243; Planiol, t. 2, n" 2648-2649; Laurent, t. 5, n» 486 et t. 30, n» 174; Pont, t. 1, n« 128; JIartou, t. 2, n" 591 ; Lei-inois, t. 3, n» 1231 ; Garsonnet et Cézar-Bru, t. 1, s 336, te.xte et note 6, p. 563; Coun et Capitant, t 2, p. 883). — Contra : Delvincourt, t. 3, p. 293; DuRANTON, t. 19, n" 241 ; Demolombe, t. 9, n»» 471 et 472; Col.met de Santerre, t. 9, n» 75 6is-iii).

636. Néanmoins, le créancier capable de recevoir un payement est habile à recevoir le payement dune dette hypothécaire , lurs même qu'il serait incapable d'aliéner un droit immobilier.

637. De même, le caractère immobilier de l'hypothèque ne saurait empêcher une créance mobilière, garantie par une hypothèque, de tomber dans la communauté, ou d'être attribuée au légataire de tous les meubles et non au légataire de tous les immeubles ( Baudry- LAeANTiNERiE et de Loynes, t. 1, n" 903).

638. L'hypothèque est, de sa nature, indivisible (C. civ. art. 2114, § 2. — V. supra, w 12). H en résulte notamment que : ... si plusieurs immeubles sont hypothéqués à une même dette, chacun d'eux et chacune de leurs parties répondent de la dette pour le tout (Comp. Req. 18 nov. 1844, U.l'. 4.5. 1. Tiôi; le créancier peut, par suite, poursuivre son payement sur celui qu'il lui plaît (.\Ubry i:t Rau, t. 3, Jî 28 i, p. 675, texte et note 2(>; Baudry-Lai:antinerie et de Lovnes, t. 2, n" 898, et t. 3, n» 1956, 1959 et s.; Guillouard, t. 2, n» 641, et t. 3, n" 1632-1 et 1534); ... Si le débiteur meurt laissant plusieurs héritiers, la division de la dette i|iii s'opère entre eux (C. civ. art. 12"20) n'empêche pas celui dans le lot duquel tombe l'iniineuble hypothéqué d'être tenu hyputbécaiienieiil de la dette pour le tout, sauf son

recours contre ses cohéritiers (C. civ. art- 875, 1221-1», et 5» i»i //ne. — Aubuy et Rau, t. 3, § 284, p. 674, texte et note 17, et t. 2, § 215, p. 522, texte et notes 63 et 64; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, t. 2, n» 899, et t. 3, n» 1956; Guillouard, t. 2, n»636 et t. 3, n» 1532-1).

639. Pour que le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque reçoive son application et que l'hypothèque frappe la totalité et chaque portion de l'immeuble, il faut qu'au moment où elle a pris naissance elle ait grevé l'immeuble entier; si elle n'a porté à l'origine que sur une portion indivise de l'immeuble, elle ne peut s'étendre au surplus, qui reste libre, alors même que par des acquisitions successives, toutes les portions viendraient à être réunies dans la même main (Toulouse, 8 avr. 1865, D.P. G.T. 2. 117).

640. L'indivisibilité de l'hypolliéque est sans influence sur la nature de l'obligation qu'elle garantit, l'accessoire ne pouvant réagir sur le principal (Arg. C. civ. art. 2249, S 2; Req. 11 janv. et 9 nov. 1847, D.P. 47. 1. 125 et 48. 1. 49. — Aubry et Rau, t. 3, § 285, p. 681 , texte et note 2; Baudry-Lacantinerie ET DE Loynes, t. 2, n»90l et t. 3, n» 1980; Guillouard, t. 2, n» 638, et t. 3, n» 1549; Planiol, t. 2, n» 2654; Colmet de Santerre, t. 9, n» 75: Laurent, t. 30, n»»176 et 177).

641. En constituant une hypothèque conventionnelle, les parties peuvent stipuler qu'elle ne sera pas indivisible ou ne le sera que dans une certaine mesure (Baudry- Lacantinerie et de Loynes, t. 2, n" tOO; tluiLlouard, t. 2, n» 637; Colmet de Santerre, t. 9, n» 75 bis-\; Planiol, t. 2, n» 2655; Laurent, t. 30, n»» 173 et 179; Pont, t. 1, n» 331).

Chap. 2. — Biens susceptibles d'hypothèques.

642. Les immeubles sont seuls susceptibles d'être hypothéqués; « les meubles n'ont pas de suite par hvpothèque » (C. civ. art. 2119; Alger, 7 avr. '1913, Journ. trib. Alger, 31 déc. 1913. — V. Colin et Capitant, t. 2, p. SS9-StK)).

Par exception à ce principe , les navires peuvent être hypothéqués (V. Droit maritime, n»s 389 et s.). H en est de même des bateaux de navigation intérieure (L. 5 juill. 1917). V. infra, Appendice, {Hypothèque fluviale.

643. Les fruits pendants par branches ou par racines ne sauraient être hypothéqués isolément du fonds auquel ils sont attachés, car ils deviennent meubles dés qu'ils eu sont détachés (C. civ. art. 520. — Bauduy-

644. Les rentes sur l'Etat, bien qu'elles puissent, comme les immeubles, être alVectées au placement ou au remploi des sommes appartenant aux femmes mariées ou aux incapables (L. 16 sept. -2 oct. 1871, D.P. 71. 4. 89) ne peuvent être hypothéquées, car elles sont des meubles et, en outre, elles sont insaisissables (B.vuDK Y- Lacantinerie et de Loynes, t. 2, n» 949 ; Hue, t. 13, n» 174).

645. Ne peuvent être hypothéqués que les immeubles susceptibles d'être saisis et vendus aux enchères (Arg. C. civ. art. 2118 et 2204 combinés. — Baudry- Lacantinerie lt DE Loynes, t. 1, n» 910; Guillouard, t. 2, u» 648; Reudant, 1. 1, n» 314 à 316; Valetie, n» 127; Laurent, t. 30, n» 195; Pont, t. I, n»355; M.artou, t. 2, n» 714).

646. Ne sont donc pas susceptibles d'hypothèques les biens faisant partie du domaine public de l'Etat, des départements ou des communes (V. Domaine de l'Etat, u» 243).

Mais les constructions ou établissements élevés, avec l'autorisation du Gouvernement,

sur le domaine public, par exemple sur un terrain militaire ou sur le riva^'e Je la mer, tels que salines, parcs, pêcheries, etc., sont Buscepliblc» d'hypothi-ques sauf le droit de résolution du Uouverueiiient {Cacn.3 avr. 18-24, H. 787; Req. 10 avr. I8(i7, D.l'. 67. 1. 397. — Bai iiiiv-Lacantinebii; et ui: Lovxes, t. 2, n» 1301-11 ; Tkuplu.no, t. 2, n» 412; Pont. t. 1. n- :«)i.

647. Les inimeiibles dépendant du domaine privé des communes peuvent être grevés d'iiypotlièques conventionnelles ou frappés par l'Iiypotlièque judiciaire résultant d'une conilamuation; ils peuvent, eu ell'et, être aliénés c-t, si le créancier ne peut les saisir et les faire vendre, il peut du moins obtenir du l'aulurité supérieure l'inscription d'office au Lud;,et des communes des dettes devenues exigibles contre elles (Agen. 18 juin lS»-2, et, sur pourvoi, lieq. 18 déc. 1893, Ji.l'. 94. 1. 97. — Balhiry-Lacantinerie et

LoY.NEs, t. 2, n«'910et 1244 ; GiilluI-abd,

-. n> 928. 929 et 987; Beida.nt, t. 1.

-70, note 1 ; Hic. t. 13, n" 174 et 2J0;

- rlalioa de M. iliclioud, Sir. 94. 2. i. — 'ra : LAh'ERiiiÊRE, Jurid. admin., t. i,

■ ■■i-î: Seig.volret, Mev. gi-n.d'adm.,i893, p. iTi et s.; Brémo.su, iîer. crit., 1893, p. t)i.> et 8. ; Cous- ET Capitant, t. 2, p. 885. — \. Cuinmune, n<" 2700, 3551 et a.).

648. -Ne peuvent, de même, être hypotliéqués : ... les servitudes actives considérées abstraction faite du fonds auquel elles sont attachées, car elles ne peuvent être saisies et vendues sans ce fonds (Paris, 10 mai 1898. D.P. 98. 2. 497. -Albrv et lUu, t. 3, S ij9, p. 203-204, texte et note 9; Balurï-

A.NTIXDRIE ET DE LûY.NES. t. 2. n»» 910 et

litii.i.oiARD, t. 2, u» 073; Hlc, t. 13, . -3; liEiDANT, t. 1, n" 324; Colmet ue ^.^.MERRE, t. 9, n» 78 /</«-iii; Laurent, t. 30, n» 213; Pont, t. 1 , n- 393); ... Les droits d usage ou d'Iiabitalion consiilérés isolément du fonds sur lequel ils sont établis (Calory- Lacantixerie et de Luv.nks, t. 2, n" 327|; ... Lei droits d'usage dans les forêts ( Ai- BRY ET Rau, t. 3, s 2Ô9, p. 203, note 8; Balury-Lacaniinerie et de Lov.ses t 2 n- 927-1 ; Po.NT, t. 1, n» 384. — Omlia : Grenier, t. I , n° 1 Wj; ... Le droit à la part de marais communaux, ce droit étant inaliéneable et incessible (Douai, 18 mai 1900, D.P. 1902. 2. 313. — Baudry-Lacantinerie FT de Loy.nes, t. 2, n» 92()-i , D.l». 1902 2. 313, note (jj; ... Les biens frappés d'inaliénabilite ou d'insaisissabilité par la loi ou la convention des parties, tels, par exemple, que les immeubles dolaus(C. civ. art. 1554), à moins que le contrat de mariage ne permette de les hypothéquer (V. Rétjime dotal), les biens faisant partie d'un majorât (Decr. l" mars 1808, art. 4(i. — Ainnv El Rai- t. 3, ij 259, p. 20i, texte et note I2j; ... Le droit résultant d'une concession perpétuelle dans un cimetière (Baldry-Lac wti-

NERIE ET DE LoVNES, t. 1, n" 915-11; BaLDRY-

Lacaxtixerie ET Wahl, Du louage, 1. 1, n» 26 ; Dissertation de M. llauriou. Sir. 92. 3. 43J.

Art. 1". — Immeubles par nature.