Des baux à nourriture des mineurs
c I Dès choses susceptibles du contrat de ' [[ louage, et de la forme de ce contrat. ]]
1. On peut laisser à bail toutes sortes de choses , soit meubles, soit immeubles.
Les conventions de cette espèce sont trèsusitées et doivent l'être, parceque, n'étant pas possible que chacun ait en propre toutes les choses dont il peut avoir besoin, m qu \\ fasse tout ce que produit l'industrie ou le travail des hommes, il a fallu, pour pouvoir se fournir de ce qui appartient à autrui , qu'il s'en fit une sorte de commerce. Ainsi, lorsqu'on a un appartement qu'on ne peut pas habiter, on en transfère l'usage à quelqu'un moyennant un loyer.
On loue de même des chevaux, des voitures , des glaces , des tapisseries et toutes sortes de meubles. [[ Code civil, art. 1713. ]]
On a non-seulement le droit de donner à loyer des choses corporelles, telles que les immeubles et meubles dont on a la propriété; on peut aussi louer des droits incorporels, tek que des rentes foncières, des droits.
On peut pareillement laisser à bail des droits seigneuriaux à percevoir. dans un duché, un comté , une baronnie et quelqu'autre fief que ce soit; et une telle convention s'étend aux arrérages de cens, aux amendes, en un mot, à tous les profits de fiefe, qui doivent échoir pendant la durée du bail.
[[Tous les droits seigneuriaux ont été abolis par la loi du 17 juillet 1793. Mais la règle qu'on vient d'établir , subsiste pour les baux antérieurs à cette loi. V. la loi du a8 nivôse an a, art a; et la loi du a3 germinal an a. ]]
(0 L[ On a traité sous les mots Enregistrement ( droit d' ) , plusieurs questions relatires aux droits d'enregistrement qui peuvent être exigés sur les bnux. ]]
On a aussi la liberté de laisser à bail dés droits de justice , ce qui s'entend de diffcrens droits utiles, tels que les amendes et confiscations.
Il y a même divers offices qui «ont susceptibles du contrat de louage ; tels sont certains greffes et plusieurs offices de notaire et d'huis, sier.
[[ Il n'existe plus d'office de cette nature. V. Office. ]]
Il est des choses qu'on ne peut pas vendre , et qui néanmoins peuvent être laissées à bail , tels sont les biens domaniaux [[ qui forment la dotation de la couronne. V, Domaine de la. couronne. ]]
Enfin, on peut régulièrement louer toutes les choses que le preneur peut rendre au bailleur après la jouissance.
II. Il faut tirer de là cette conséquence, qu'il y a des choses qui peuvent être vendues, et que cependant on ne peut pas louer : telles sont celles qui se consomment par l'usage, comme du blé, du vin , de l'huile, et d'autres denrées.
Il y a aussi des choses qu'on ne peut ni vendre ni louer : telles sont les choses spirituelles, les bénéfices, les fonctions ecclésiastiques.
Cette décision néanmoins ne peut pas s'appliquer au temporel d'un bénéfice ; car on ' peut très-bien le laisser à bail ; c'est même ce qui se pratique tous les jours. Dans ce cas , les revenus du bénéfice appartiennent au preneur. Rien même n'empêche , selon la remarque de Pothier , que la convention ne s'étende au casuel du bénéfice, et que le preneur ne puisse en jouir.
Le droit de patronage doit être placé dans une classe singulière : comme c'est un droit spirituel, on ne peut, sans simonie, ni le vendre ni le louer. Cependant lorsqu'on vend la terre à laquelle il est attaché, l'acquéreur en devient propriétaire, parcequ'alors on le considère comme une dépendance de cette terre ; . mais quelque étendues que fussent les clauses du bail de cette terre , le preneur ne serait jamais fondé à prétendre par-là l'exercice du droit de patronage : la raison en est que par le bail d'une terre, le bailleur ne transfère que la jouissance des droits utiles et non celle des droits purement honorifiques, comme est le droit de patronage.
[[ Il n'existe plus ni bénéfices ni droits de patronage. ]]
III. Les cimetières , les chapelles , les églises et toutes les choses destinées ou consacrées
au culte divin, ne peuvent être ni louées ni vendues.
Il en est de même des places dvune ville, des rues, des promenades et des autres choses dont l'usage appartient au public.
[[ Remarquez cependant que l'art. 7 de la première loi du 1 1 frimaire an 7 met au nombre des recettes communales, « le produit » de la location des places dans les halles, les )» marches et chantiers, sur les rivières, les » ports et les promenades publiques, lorsque » les administrations auront reconnu que » cette location peut avoir lieu sans gêner la d voie publique , la navigation , la circulam tion et la liberté' du commerce ». ]]
IV. La chasse étant considérée comme un exercice noble qui n'a été permis aux gentilshommes et possesseurs de fiefs que pour leur plaisir, et non pour en tirer de l'argent, différentes lois ont défendu d'affermer le droit de chasser.
Ces lois sont rappelées dans l'arrêt de règlement, rendu au conseil, sur cette matière, le 3 octobre 172a, et qui est ainsi conçu :
« Vu au conseil-d'état du roi l'arrêt rendu en i celui, sa majesté y étant, le 27 mars dernier, par lequel, sans s'arrêter à la sentence de la maîtrise des eaux et forêts de Paris, du 7 dudit mois de mars, que sa majesté a cassée et annullée, a approuvé l'adjudication faite à Jacques Giroult, le i3 du même mois de mars, de la ferme des terres, fief, seigneurie et baronnie de Levy, avec le droit de pêche , chasse et autres dépendances de ladite terre, moyennant la somme de 1200 livres par an; et en conséquence ordonne sa majesté, que Charles Cordier, chargé de la régie de ses fermes générales , sera tenu de passer bail de ladite terre audit Giroult, pour en jouir tout ainsi et de même qu'en aurait pu jouir ledit Cordier;
» La requête du procureur de sa majesté en ladite maîtrise des eaux et forêts de Paris , contenant ses moyens d'opposition et ses conclusions, par lesquelles il requérait qu'il plût à sa majesté le recevoir, en tant que besoin est ou serait, opposant à l'exécution dudit arrêt du conseil, du 27 mars dernier; faisant droit sur son opposition, ordonner que les édits, ordonnances, déclarations, arrêts et règlemens rendus sur le fait des chasses et port d'armes , seront exécutes selon leur forme et teneur; et, en conséquence , lait défenses audit Charles Cordier, et à tous autres charges de la régie des domaines de sa majesté, de chasser ou d'affermer la chasse, conjointement ou séparément sur
lesdits domaines, sous telles peines qu'il appartiendra; et que, si aucuns baux en ont été passés, ils seront, à cet égard, déclarés nuls... ;
•n Le mémoire servant de réponse à ladite requête, par lequel il conclut à ce que ledit procureur du roi en ladite maîtrise soit déclaré non-recevable, et subsidiairement mal fondé en son opposition à l'exécution dudit arrêt du 27 mars dernier ; » Ledire de l'inspecte ur-général du domaine;
» Le mémoire du sieur de la Paluère , grand -maître des eaux et forêts du département de Paris, portant citation de plusieurs ordonnances et déclarations des rois prédécesseurs de sa majesté, arrêts et règlemens rendus en conséquence sur le fait de lâchasse, par lesquels appert que la défense y portée d'affermer la chasse , est fondée- sur deux principaux motifs; l'un, que c'est un exercice noble, réservé pour le plaisir des rois et de la noblesse, à qui les rois ont bien voulu le permettre , pour en prendre le plaisir et non pas pour s'en procurer un profit en deniers; l'autre, que les ordonnances, maintenues sans interruption, défendent trèsexpressément à tous gens mécaniques , fermiers et roturiers, d'user du port d'armes, ni de la chasse en manière quelconque; qu'ainsi , les baux à ferme n'étant convenables qu'aux gens de cet état, sujets à la taille et destinés pour le labour et la culture des terres, il ne serait pas possible d'affermer la chasse, sans mettre les armes à la main de roturiers; et par une contravention générale aux ordonnances, sans les mettre en possession d'un exercice qui, de tout temps, leur a été défendu , comme contraire à la bonne police de l'état;
» Sa majesté s'étant fait représenter les ordonnances et déclarations des rois ses prédécesseurs, les arrêts et règlemens rendus en conséquence sur le fait de la chasse, par lesquels et particulièrement
» Par l'ordonnance de François I", rendue en 1 533, il est fait défenses à toutes personnes de quelques qualité et condition quelles soient , réservé les nobles , de chasser ni prendre bêtes rousses, noires , ni gibier, en quelque sorte et moyens que ce soit, tant es forêts, garennes, buissons et autres terres cultivées et à cultiver, sous les peines contenues en nos ordonnances , nonobstant les privilèges donnés, tant par nous que par nos prédécesseurs, en quelque manière que ce soit, nonobstant aussi tous pactes, conven • ' tions faites et passées par les princes, seigneurs et nobles, en baillant les terres, A fiefs et emphytéose ou autrement, auxquels,
en tant que besoin serait , avons dérogé et dérogeons , comme contraire au bien et utilité;
» Par la déclaration du 16 février 1602, qui s'exprime en ces termes : Et d'autant que par tort. 5 de notre édit , nous avons permis à tous seigneurs, gentilshommes et nobles de tirer et faire tirer par leurs receveurs , garenniers , serviteurs , et domestiques dans l'étendue de leurs fiefs, etc. Nous avons dit et déclaré, disons , et par ces présentes entendu et entendons lesdites permissions de chasser et tirer, avoir lieu et en être jusé par lesdits seigneurs, gentilshommes et nobles, selon qu'il est porté par notre édit pour leurs personnes seulement ou en leur présence ;
» Par la déclaration du 3 mars 1604 , qui porte : A cette fin , en tant que besoin est ou serait, avons permis et permettons aux seigneurs, gentilshommes et nobles de notre royaume, de chasser et tirer de t arquebuse à toutes sortes de gibier non défendu par nos ordonnances, tant en leurs bois, sur leurs terres, domaines , que sur les étangs et marais, sans toute/bis que leurs fermiers ou domestiques en puissent user en quelque sorte et manière que ce soit, ains demeurer pour lors lesdites défrises en leur entier y fors et excepté que ceux de notredàe noblesse qui seraient sexagénaires ou incommodés d'âge par vieillesse, ou par les blessures ou autres incommodités en leurs personnes; ceux-là, en ce cas , et non autres , pourront faire tirer audit gibier non défendu, par tun de leurs domestiques dont ils répondront, et en leur présence seulement, et non autrement;
» La déclaration du 27 juillet 1701 , par laquelle il est enjoint aux seigneurs ecclésiastiques de commettre une personne telle qu'ils aviseraient pour chasser sur leurs terres , à condition que celle qui sera par eux commise, sera tenue défaire enregistrer la commission au greffe de la maîtrise :
» Et sa majesté' y voulant pourvoir ; oui le
rapport , sa majesté, étant en son
oonseil, a reçu et reçoit le procureur de sa majesté en ladite maîtrise des eaux et forêts de Paris, opposant à l'exécution ducKt arrêt du conseil du 27 mars dernier; faisant droit sur son opposition, ordonne que de la ferme, des terres, circonstances et dépendances de la baronnie de Levy, adjugé audit Jacques Giroult le i3 dudit mois de mars dernier, distraction sera faite du droit de chasse, sans que pour ce, ledit Giroult puisse prétendre aucune indemnité ou diminution sur le prix de son adjudication, si mieux n'aime en consentir la résolution, ce qu'il sera tenu
d'opter dans huitaine, à compter de la signification qui lui sera faite du présent arrêt, à la diligence du procureur de sa majesté en ladite maîtrise des eaux et forêts de Paris. Ordonne sa majesté que les édita, ordonnances et déclarations des rois ses prédécesseurs, arrêts et règlemens rendus en conséquence sur le fait de la chasse, seront exécutes selon leur forme et teneur ; en conséquence, fait sa majesté très - expresses inhibitions et défenses audit Charles Cordier et à tous autres charges de la régie des domaines de sa majesté, de chasser et d'affermer la chasse, conjointement ou séparément sur lesdits domaines, et à tous fermiers et autres de s'en aider et servir et de chasser, sous prétexte des baux qui leur en auraient été faits, ou de tirer sur l'étendue desdits domaines, et à tous roturiers de quelque état et condition qu'ils soient, d'y porter les armes, à peine, contre chacun des contrevenans, de 5oo livres d'amende applicables au profit de sa majesté, et de plus grande peine s'il y échoit. Fait pareillement sa majesté défenses sous les mêmes peines, à tous les seigneurs laïques et ecclésiastiques de son royaume , d'affermer la chasse sur leurs terres et domaines; et à toutes sortes personnes de la
prendre à ferme et redevance ».
La loi n'est pas aussi rigoureuse en Lorraine. U y est bien défendu aux seigneurs hautsjusticiers, d'affermer le droit de chasse en particulier; mais ils peuvent céder à leurs fermiers le droit personnel qu'ils ont de chasser , et de pouvoir établir un chasseur. C'est ce qui résulte de l'art. 17 du tit. a de l'édit du duc Léopold, du mois de janvier 1729, dont voici les termes : « Pourront les sei- » gneurs hauts-justiciers chasser, dans l'é- » tendue de leurs hautes- justices, dans les j> temps permis par le présent règlement, » lorsqu'elles ne seront point comprises dans » nos plaisirs , sans néanmoins qu'ils puis- » sent affermer le droit de chasse en détail , m mais seulement céder à leurs admodiateurs 1» le droit personnel qu'ils ont de chasser, et » de pouvoir établir un chasseur ».
[[Aujourd'hui que le droit de chasse appartient à chaque propriétaire sur son fonds, il n'y a nulle, raison pour qu'il ne puisse pas faire la matière d'un bail.
Aux termes de la loi du aa-3o avril 1790, tout propriétaire peut permettre à un étranger de , chasser sur son terrain. S'il peut le permettre gratuitement, il peut certainement aussi le permettre , ou moyennant une somme une fois payée, ou moyennant une rétribution annuelle. V, Communaux, $. 5.
V. La forme du contrat de louage est, pour lespropriétaires particuliers, maîtres de leurs droits, la même que celle du contrat de vente. Ainsi , un bail peut être (ait par un acte sous seing-privé, comme par un acte public; il peut même l'être verbalement. V. Fente, $. i , art. 3; et Preuve, sect. a, $. 3, art. i , n"i et i4»
Biais il y a une exception à cette règle pour les caves, celliers, magasins et autres lieux où l'on peut déposer des boissons : c'est qu'on ne peut , en ce qui concerne les intérêts de la régie des droits -réunis (aujourd'hui connus sous la dénomination de contributions indirectes), les louer à des cabaretiers que par des baux authentiques. Ainsi, l'avait règle' l'art. a5 du décret du 5 mai 1806 : « Il est défendu (portait -il) aux vendeurs en détail de receler des boissons dans leurs maisons ou ailleurs ; et à tous propriétaires ou principaux locataires de laisser entrer chez eux des boissons appartenant aux débitons, sans qu'il y ait baÙ, par acte authentique, pour les caves, celliers, magasins, et autres lieux ou seront placées leadites boissons » ; et cette disposition est littéralement renouvelée par l'art. 61 de la loi du 28 avril 1816.
A plus forte raison, un cabaretier ne peutil pas louer dans une autre forme ses caves, celliers et magasins à des particuliers non débitans; et c'est ce qui a été jugé dans l'espèce suivante.
Le 2 décembre 1806 ,les préposés de la régie des droits-réunis, saisissent, à défaut de représentation de congés (1), 28 pièces de vin déposées dans une cave dépendante de la maison appartenant au sieur Perrier, débitant de boissons. Celui-ci soutient que cette cave n'est pas à son usage, qu'il l'a louée, parunacte sous seing- privé, au sieur Morizot; et il produit cet acte. En conséquence , arrêt de la cour de justice criminelle du département de la Nièvre, du a5 avril 1807, <P" déclare la saisie nulle. Mais, par arrêt du 6 juin suivant , au rapport de M. Verges ,
« Vu les art. 17 et a5 du décret du 5 mai 1806....;
» Considérant que , d'après l'art. 17 , les boissons ne peuvent être introduites dans les maisons des vendeurs en détail qu'en vertu de congés et passa vans; qu'il est défendu par l'art. o5 aux propriétaires de maisons de laisser entrer chez eux des boissons appartenant à des débitons, à moins qu'il n'existe un bail par acte
(1) y, 1* article CoDçé (Contribution* ittdùectes).
BAIL, $. I. 3i5
authentique, des caves ou magasins ; que cette défense doit être appliquée , avec bien plus de force et de raison , aux débitans propriétaires de maisons, afin d'empêcher la fraude qui serait aisément commise, si des baux sous signature privée étaient autorisés;
» Considérant que, dans l'espèce, Ouvré- Perrier, débitant et propriétaire de maison , n'a contesté la légitimité de la saisie du vin dont s'agit, qu'en s'étayant d'un prétendu bail sous signature privée par lui consenti en faveur de Morizot; qu'il suffisait que le vin saisi se trouvât dans une des caves dépendantes de la maison appartenant à Ouvré-Perrier, pour qu'à défaut de bail authentique, la saisie en fut légale, dès que ledit Ouvré- Perrier ne représentait ni congé ni passavant; que la régie a été fondée, dans ces circonstances, à considérer le vin entreposé dans la maison d'Ouvré-Perrier , débitant, ou comme appartenant à ce dernier, ou comme ayant été par lui recelé en contravention à la loi; qu'en décidant le contraire, la cour de justice criminelle du département de la Nièvre a violé les articles ci-dessus cités, et commis un excès de pouvoir;
3» La cour casse l'arrêt rendu le a5 avril 1807 , par la cour de justice criminelle du département de la Nièvre ».
Le 9 novembre 1810, autre arrêt, au rapde M. Chasles, qui, dans une espèce semblable, en casse un de la cour de justice criminelle du département de la Loire-Inférieure :
u Vu (porte-t-il) les art. 17 et a5 du décret réglementaire du S mai 1806.... ;
» Attendu qu'il est constant au proccs,par les aveux et déclarations des prévenus , que le cabaretier David était locataire du cellier situé vis-à-vis sa maison d'habitation, dans lequel ont été saisies les six barriques de vin dont il s'agit ; et que la prétendue sous-location que David avait faite de ce cellier à Durand , n'aurait eu lieu que trois semaines avant la saisie, et verbalement; attendu que lesdits David et Durand ne se sont défendus de ladite saisie qu'en s'étayant de cette prétendue sous-location ;
» Attendu que la défense portée par l'art. a5 précité, doit, à bien plus forte raison , être appliquée aux débitans de boissons , propriétaires ou locataires de maisons, magasins, caves ou celliers , afin d'empêcher la fraude qui serait aisément commise, s'il leur suffisait d'alléguer des baux ou sous-baux non justifies par des actes authentiques ;
1» Attendu que , dans l'espèce , il était suffisant que le vin dont il s'agit, eut été trouve dans iin cellier dont le cabaretier David a élu
reconnu être locataire, et dont la sous-loda* tion n'était pas justifiée conformément an vœu de la loi , pour qu'il dut être considère' et présumé légalement être le propriétaire dudit vin, et l'avoir fait entrer , sous le nom de Durand, pour en faire le débit dans son cabaret, en fraude des droits de détail; . n Attendu qu'en annullant la saisie, sous le prétexte de la prétendue sous-location, et par le motif que, dans l'espèce, la fraude était d'autant moins à craindre que ledit cellier n'était ni dépendant de la maison occupée par David , ni contigu à ladite maison , la cour de justice criminelle de Nantes a violé les articles précites , et commis un excès de pouvoir ; * La cour casse et annulle.... » ]]
$. II. Des personnes qui ont la capacité requise pour louer.
I. Tout propriétaire capable de contracter, peut donner à bail les choses qui lui appartiennent.
Et comme un bail n'est qu'un acte d'administration, le mineur émancipé peut valablement affermer ses biens. [[ Code civil, art. 481. J)
Il en est de même de la femme séparée de biens d'avec son mari. [[ Code civil, art. 1449 et i536. ]]
Lorsque cette séparation n'a pas lieu, c'est au mari qu'appartient, durant la communauté, le droit de louer les biens de sa femme; mais les baux qu'il passe des maisons des vil- ■ les, ne peuvent excéder six années, et ceux des biens de campagne neuf années.
[[ Les art. 1439 et i43o du Code civil portent à neuf ans, sans distinction, la durée des baux que le mari peut faire , soit des maisons , soit des biens ruraux de sa femme. ]]
Les mêmes règles s'appliquent aux tuteurs, relativement aux baux des biens de leurs mineurs.
[[ L'art. 1718 du Code civil déclare applicables aux baux des biens des mineurs , les articles du même Code relatifs aux baux des biens des femmes mariées. ]]
Il faut remarquer que les baux de cette espèce ne doivent pas être laits par anticipation, c'est-à-dire, qu'avant l'expiration du bail actuel, on ne peut louer de nouveau les biens y énoncés , plutôt que la plupart des propriétaires n'ont coutume de le foire.
Selon le droit commun, le bail n'est pas censé fait par anticipation , lorsque, pour les maisons des villes , il n'est fait que six mois avant l'expiration du bail subsistant, et qu'on
ne le renouvelle, pour les biens de campagne , que quand il n'en reste plus qu'une année k écouler.
[[ L'art. i43o du Code civil déclare sans effet les baux que le mari a faits ou renouvelés des biens de sa femme , plus de trois ans avant l'expiration du bail courant, s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque , s'il s'agit de maisons. Mais il en excepte le cas où leur exécution a commencé avant la dissolution de la communauté. J]
Observez que, quoiqu'un bail par anticipation ne produise aucune obligation contre la personne dont on a loué les biens , parceque l'administrateur a fait ce qu'il n'était pas en droit de faire, cette personne peut néanmoins, si elle le juge à propos , user du bénéfice du bail , sans que le preneur puisse demander la nullité de la convention.
Puisque les baux sont des actes d'administration, il faut en tirer la conséquence que c'est aux administrateurs des biens de communauté qu'appartient le droit de louer ces biens, en observant toutefois les formalités prescrites à cet égard. [[ V. ci- après, §• 18. ]]
II. Lorsque des biens sont possédés par indivis, il fout le consentement de tous les propriétaires pour en passer bail ; cependant comme il ne serait pas juste que le refus de quelqu'un d'entre eux préjudiciàt aux autres, la jurisprudence a établi des règles pour parer à cet inconvénient. Ainsi , dans le cas d'un tel refus , chacun des propriétaires peut agir à l'effet de foire adjuger en justice le bail des biens indivis , au plus offrant et dernier enchérisseur.
On peut encore employer une voie plus prompte : c'est de faire, à ceux qui refusent de . louer, une sommation de comparaître chez un notaire, pour souscrire le bail projeté, si mieux ils n'aiment foire trouver un locataire qui fasse leur condition meilleure. Cette sommation doit expliquer le prix et les conditions du bail dont il s'agit.
Si l'on ne fait aucune réponse à cette sommation , ou si, en comparaissant chez le notaire , ceux à qui elle a été faite, ne proposent pas un locataire qui fosse aux propriétaires communs une condition meilleure que celle du bail projeté , ceux qui ont agréé ce bail , sont autorisés à le passer sans que les autres propriétaires par indivis, puissent par la suite être reçus à l'attaquer : cela est d'autant plus juste que , sans ce tempérament, les uns pourraient être les victimes de la mauvaise volonté des autres.
BAIL , $. m.
JH. Lorsqu'on a l'usufruit d'une métairie ou d'autre» biens, on peut les louer sans la participation de celui qui en a la propriété' ; mais il y a d'ailleurs cette différence entre un usufruitier et un propriétaire , que celuici peut louer la chose pour être employée à des usages auxquels elle n'avait point été destinée auparavant : au lieu que l'usufruitier ne peut louer l'objet, de son usufruit pour être employé' à d'autres usages que ceux auxquels il a coutume de servir. Supposons , par exemple , qu'une maison qui a toujours e'te' occupée comme maison bourgeoise, soit louée par le propriétaire pour y établir une manufacture de porcelaine, ce propriétaire n'aura fait en cela qu'user du droit qu'il avait de faire de son bien ce que bon lui semblait; mais si l'usufruiter d'une pareille maison passait un bail semblable , le propriétaire serait en droit de s*y opposer.
[[Suivant l'art. 595 du Code civil, l'usufruitier peut donner à forme à un autre ; mais il doit se conformer, pour les époques où les baux doivent être renouvelés, et pour leur durée , aux règles établies pour les baux des biens des femmes mariées, par les art. 1429 et 1430. ]]
IV. Celui qui a pris une chose a loyer , a communément la liberté de la sous -bailler pour le temps de son bail [[ V. le $. suivant, n® 6]] ; mais le sous-locataire ne pouvant avoir plus de droit que le locataire, ne peut pas non plus employer la chose à d'autres usages que ceux auxquels elle est destinée.
V. Les juges, les commissaires, les avocats, les procureurs et leurs clercs ou commis ne peuvent pas être fermiers judiciaires des biens saisis dans la juridiction où ils sont établis , à moins qu'ils ne soient opposans en leur nom pour créances dont le titre soit antérieur à l'enregistrement de la saisie réelle. Telles sont les dispositions de l'art. i3a de l'ordonnance de Blois et de l'art. 35 du règlement du 29 avril 1722. Les femmes et les septuagénaires ne peuvent de même prendre aucun bail judiciaire , pareequ'ils ne sont pas sujets à la contrainte par corps. C'est ce que porte le règlement du 22 juillet 1690.
[[ L'usage des baux judiciaires est aboli. V. ci-après, $. 17. ]]
VI. Ni les juges ni les procureurs fiscaux ne peuvent être fermiers des amendes et autres émolumens des justices où ils sont officiers. Le parlement de Paris l'a ainsi décidé par deux arrêts du 22 juin 1602 et 2 décembre 1717.
L'édit d'Amboise et l'ordonnance de Blois ont défendu aux officiers du roi , à leurs fem-
mes, à leurs domestiques et aux gentilshommes, de prendre à bail les biens dépendons des bénéfices.
[[Il n'existe plus , ni justices seigneuriales , ni bénéfices. Ainsi, les deux règles que l'on vient derappeler, sont aujourd'hui sans objet.]]
VII. Lorsqu'on a loué la chose d'autrui , on conçoit bien qu'un tel bail ne donne pas au preneur le droit de jouir de cette chose; mais la convention ne demeure pas pour cela sans effet; elle oblige le bailleur à remplir son obligation, ou à payer au preneur les dommages et intérêts qui peuvent lui résulter de l'inexécution du bail.
$. III. De la jouissance de la chose donnée à Bail.
I. On conçoit que le contrat de louage n'existe qu'autant que le bailleur s'engage à faire jouir le preneur de la chose convenue pendant un temps déterminé.
H. Le bail exprime ou n'exprime pas l'usage que le preneur fera de la chose ; si cet usage est indiqué par la convention, il faut que le preneur se conforme à ce que les parties ont réglé : ainsi , il ne pourra employer la chose qu'à l'usage pour lequel elle aura été louée; s'il procédait différemment, il deviendrait responsable du dommage qui pourrait en résulter. C'est pourquoi, si je loue un cheval de selle pour voyager , je n'aurai pas le droit de l'atteler à une voiture. [[ Code civil, art. 1728 et 1729. ]]
De même , si je contrevenais à la clause d'un bail par laquelle il me serait défendu de faire du feu dans une chambre, ou de mettre des matières combustibles dans un endroit, je serais responsable du dommage causé par l'incendie qui pourrait survenir , quand même cet incendie n'aurait eu lieu que par cas fortuit. C'est une disposition du droit romain : Si hoc in locatione convenu, ignem ne habeto , et habuit, tenebitur, etiamsi Jbrtuitus casus admissit incendium, quia non debuit ignem habere.Loi 11 , $. 1, D. locati.
m. Lorsque la manière dont le preneur doit jouir, n'est pas exprimée par le bail, il doit faire de la chose louée l'usage que l'on a coutume d'en faire; en sorte que, s'il l'employait autrement , le bailleur pourrait s'en plaindre, s'il avait intérêt à le faire. [[ Code civil, art. 1728. ]]
Si je vous loue, par exemple, un carrosse de remise, il est censé qu'il sera employé à conduire des personnes : c'est pourquoi si vous vouliez l'employer à transporter des caisses Ou des ballots de marchandises, je serais en
droit de m'y opposer; et j'aurais intérêt de le faire , parceque ces caisses pourraient causer plus de dommage à mon carrosse que des personnes.
IV. Si l'usage pour lequel une chose est louée, blessait les bonnes mœurs, la convention serait nulle. Il y a plus : si le bailleur savait , au moment du bail , que le preneur voulût abuser de la chose louée, il serait complice du délit du preneur, et pourrait être poursuivi en conséquence.
V. Il faut observer que le droit qu'a le preneur de jouir de toute la chose louée, reçoit une limitation lorsqu'il s'agit du bail d'une métairie où il y a un logement pour le maître et un pour le fermier. Celui-ci ne serait pas fondé à demander la jouissance du logis destiné au maître, ni des jardins qui servent à la promenade , non plus que dçs bois de hautefutaie, quand même le bail ne contiendrait aucune clause qui établit cette limitation. C'est que le droit du fermier qui loue une métairie , ne peut s'exercer que sur des choses destinées à produire et à loger des fruits , et au ménage rustique. [[ Code civil, art. 17118, no 1. ]]
VI. Les droits attribués au preneur par le bail , passent à ses héritiers.
[[ Mais le preneur peut-il sous-louer les objets compris dans son bail ? Il le peut sans difficulté , et cela est établi par la loi 6 , C. de locato conducto. Il n'est défendu à personne , dit-elle (nemo prohibetur), de louer à un tiers la' jouissance de la chose qu'il a prise à bail (rem auam conduxit alii/ruendam locare), à moins qu'il n'y ait eu entre lui et son bailleur une convention contraire ( si nihil aliud convenerit ).
En reconnaissant que cette loi forme le droit commun de la France , Bourgeon prétend qu'elle est sujette à une exception en faveur du propriétaire-bailleur de terres à ferme.
L'annotateur de cet écrivain enseigne la même doctrine : * Non - seulement ( dit-il ) » le fermier ne peut pas abandonner l'objet m de sa location, mais il ne peut pas non plus 31 céder son bail à un autre, quoiqu'il ne conj» tienne pas la clause prohibitive. Cette der- » nière faculté lui est interdite , pareequ'il » serait difficile au propriétaire de trouver >» un autre fermier capable , et que les terres >» s'exploitent par celui qui a été choisi par » le propriétaire à qui l'on ne peut faire pren- >i dre un autre fermier malgré lui ».
Mais qu'ont donc les terres à labour qui, à cet égard, les différencie des maisons? S'il
importe aux propriétaires des unes que leurs biens soient exploités par de bons cultivateurs, il n'est pas moins intéressant pour les autres que leurs maisons soient habitées par des locataires qui ne les dégradent pas. On peut jnême dire que , dans la comparaison des uns aux autres , l'avantage demeure aux fermiers des terres à labour ; car il est bien plus de l'intérêt d'un sous-fermier ' de cultiver avec soin des terres qui, sans cela, ne lut rapporteraient rien , qu'il n'est de celui d'un souslocataire de ne pas dégrader une maison qui peut toujours être bonne pour lui tant qu'il y demeurera.
< Au surplus, la question est décidée conformément au droit romain par l'art. 1717 du Code civil. Mais voyez ce que nous dirons ciaprès, $. 9, sur le colon partiaire. ]]
VII. Les sous-locataires doivent user de la chose louée comme le locataire principal aurait dû en user lui-même : c'est pourquoi, si une maison a été louée comme auberge , elle ne doit être sous-louée que pour être exploitée en cette qualité. Et si elle a été louée comme maison bourgeoise, le preneur ne doit pas la sous-louer à des gens tels que ceux que l'on appelle à Paris ouvriers au gros marteau. Au surplus, lorsque le preneur sous-loue, il demeure toujours obligé envers le bailleur.
[[VTII. Le fermier ou locataire d'un bien auquel est attachée une servitude active, peut-il agir contre le propriétaire de l'héritage servant qui le trouble dans la jouissance de cette servitude? V. Servitude, $. 35. ]]
$. IV. Du temps de la durée du Bail, [[ et de la nature du Bail à longues années. ]]
I. Chez les Romains, la durée des baux des héritages était communément d'un lustre, c'est-à-dire, de cinq années.
Parmi nous, la durée des baux ordinaires varie au gré des parties contractantes.
Si le temps que doit durer un bail, n'était pas fixé par la convention, elle ne resterait pas pour cela sans effet : l'usage et la nature de la chose louée déterminent alors la règle qu'on doit suivre. S'il s'agit du bail d'une maison de ville , la jouissance doit durer jusqu'au terme où l'on a coutume dans le lieu de commencer et de finir les baux. Dans quelques endroits, c'est à la Saint-Georges ; dans d'autres, c'est à la Saint-Jean; ainsi , lorsque les parties n'ont fait aucune convention, relativement au temps que doit durer un tel bail, il doit commencer au prochain terme, et finir un an après.
Dans les lieux où il est d'usage que le bail-
leur et le preneur s'avertissent réciproquement, lorsqu'ils ne veulent plus continuer le. bail dont la durée n'est point exprimée, il faut se conformer à cet usage. A Paris, par exemple, il y a annuellement quatre termes pour commencer et pour finir les baux des ap-< partemens et des maisons. Ainsi, le bail sur la durée duquel on n'a fait aucune convention, ne finit qu'au terme pour lequel Tune des parties juge à propos de donner ou de prendre congé. Si le lover excède mille livres par an, le congé doit être signifié six mois avant l'expiration du terme auquel on doit sortir : la même règle s'observe à l'égard d'une maison louée en entier, d'une boutiqueouverte sur une rue, et de l'appartement d'un commissaire ou d'un maître d'école, qui, par état, sont obligés de résider dans un certain quartier, quand même , dans ce cas , le loyer serait au-dessous de mille livres.
Lorsque, dans les cas ordinaires, le loyer est au-dessous de mille livres et au-dessus de quatre cents livres , il suffit que le congé soit signifié trois mois avant l'expiration du terme auquel on doit sortir ; et si le loyer est au-dessous de quatre cents livres , la signification du congé peut se faire six s emaines avant la fin du terme.
[[ K le Code civil , art. 1736. ]] Si le bail dont la durée n'est pas exprimée, concerne des meubles ou une chambre garnie, et que le preneur se soit obligé à payer cent écus de loyer par an , ou cinquante francs par mois, ou vingt livres par semaine, ou trente sous par jour , le bail est censé fait ou pour un an, ou pour un mois, ou pour une semaine , ou pour un jour ; et si la jouissance se continue durant plusieurs années, ou plusieurs mois, ou plusieurs jours, c'est en vertu d'une tacite reconduction qui se renouvelle chaque année, chaque mois , chaque jour.
[[ V. le Code civU, art. 1757 et 1758. ]] Lorsqu'il est question de la jouissance d'une chose qui produit des fruits chaque année , comme un verger, une prairie, le bail est censé fait pour un an : s'il s'agit d'un bien dont les fruits ne se recueillent^ u'en deux ou trois années, le bail est censé fait pour durer jusqu'à ce que le preneur ait fait cette récolte. Ainsi, dans le cas où, sans exprimer la durée du bail, je vous ai loué une métairie dont les terres sont, comme dans une partie de la Lorraine , distribuées de manière que tous les ans on en ensemence un tiers en blé et un tiers en avoine, tandis que l'autre tiers reste inculte, il est évident que vous devez jouir pendant trois années, parceque, sans cela, Ton* II. '
vous n'auriez pas un temps suffisant pour cultiver toutes les terres comprises dans la convention.
De même si , en vous louant un étang qu'on est dans l'usage de pêcher tous les deux ans, on ne stipule point par la convention le temps pendant lequel vous jouirez, votre jouissance sera tacitement fixée à deux années.
[[ L'art. 1774 du Code civil érige en loi ces diverses propositions; et l'art. 1775 ajoute ; « Le bail des héritages ruraux, quoique fait m sans écrit , cesse de plein droit , à l'expira- » tion du temps pour lequel il est censé fait » selon l'article précédent ». — . Ce qui signifie bien clairement qu'il n'est pas besoin de congé pour faire cesser la location.
Mais comment accorder cet article avec le 1736* qui fait partie de la section intitulée des règles communes aux Baux des maisons et des biens ruraux, et qui porte ? « Si lebail a » été fait sans écrit, lune des parties ne pourra » donner congé à l'autre , qu'en observant les » délais fixes par l'usage des lieux » ?
fl n'y a pas d'autre manière de les concilier, que de restreindre celui-ci aux baux des maisons, et de dire qu'il a été mal à propos placé dans la section où il se trouve.
Dans le fait, on voit évidemment, par le procès- verbal de la discussion de l'art. 1736 au conseil- d'état, que c'est uniquement pour les baux des maisons qu'il a été proposé et adopté. Du reste, voici une contestation à laquelle a donné lieu l'apparence de contrariété qu'il y a entre les deux articles dont il s'agit
Jean Chavel jouissait, à titre de bail verbal, d'une» vigne appartenant au sieur de Montaigu.— Le ai brumaire an i3, un nouveau fermier se présente pour en prendre possession.—Opposition de Jean Chavel. Il se fonde, dans le droit, sur l'art. 1736 du Code civil, qui ne permet pas, suivant lui , de l'évincer * sans qu'il lui ait été donné un congé préalable, en temps utile; et, dans le fait, sur ce qu'il n'a pas reçu de congé.— Procès sur cette opposition.— -Le sieur deMontaigu soutient que, «'agissant d'un héritagerural, l'art. 1775 du Code le dispensait de donner congé. —Chavel répond que l'art. 1736 s'applique aussi aux héritages ruraux; que la section sous laquelle il se trouve placé, ne laisse , à cet égard, aucun doute. — Par arrêt du 4 septembre 1806, rendu en vacations, et confirmât if d'un jugement du tribunal de première instance de Lyon , du 9 mai précédent, la cour d'appel de Lyon déboute Chavel de son opposition, et le condamne aux dépens. II. Qu'entend-on par un Bail à longues années, et quelle en est la véritable nature ?
Un bail à longues années est celai qui excède le terme de neuf ans, pareeque tout espace de temps qui embrasse au moins dix années, est compris, en droit, sons la dénomination de longum tempus. (F. Puissance paternelle, sect. a, S. a.)
A l'égard de la nature de ce bail, presque tous les auteurs pensent qu'il ne diffère pas , à proprement parler, du bail emphytéotique; et qu'il est, comme celui-ci, translatif du domaine utile du fonds qui en est l'objet.
Ils s'appuient d'abord sur les lois i et 3 du titre du digeste, si ager vectigalis.
La première porte que les baux perpétuels des biens des Tilles, appelés vectigales, donnent à ceux à qui ils sont passes, un droit réel sur les fonds; et la troisième ajoute qu'il en est de même par rapport aux baux à temps s Idem est eui ad tempus habuerin? condnetum. « Us se fondent ensuite sur la clémentine première, de rébus ecclesiof non aUenandis, qui étend aux baux à longues années la défense faite aux ecclésiastiques d'aliéner les biens de l'église.
Cest par la même raison, continuent-ils, que l'art. 79 de l'ordonnance de Blois défend aux principaux des collèges d'affermer pour plus de neuf ans les biens qui en dépendent. L'art. 227 de la coutume de Paris fait la même défense au mari, relativement aux propres de su femme.
Ainsi, concluent-ils, toute jouissance qui se continue jusqu'à dix ans, doit être regardée comme une aliénation.
Cest, en effet, ce qui a été jugé au parlement de Toulouse, par arrêt du i« mars t57<î, rapporté dans le Traité des droits seù> gneuriaux de laRocbeflavin, ehap.38, art. a. Il était question, dans l'espèce, d'un bail à loyer de ag ans ; et cette cour a décidé qu'il en était dû des droits de lods et ventes, comme d'une aliénation proprement dite.
Le parlement de Provence a décidé la même chose par deox arrêts qu'on trouve dans les Œuvres de Duperrier : l'un , du 26 octobre 1641 , cité au tome 1 , liv. 4 9 quest. a5 ; l'autre, de i663, rapporté à la page 453 du tome a. Le bail dont il s'agissait dans l'espèce de celuici , n'était que de dix ans.
- Maillard, sur l'art. 109 de la coutume d'Artois, fait mention d'un arrêt du parlement de Paris du 6 septembre 1734, qui a jugé de même dans la coutume de Vermandois. Voici ses termes : u Le bail à ferme pour plus de neuf ans passe pour une longue jouissance certaine; ainsi il est sujet aux droits seigneuriaux : on fait alors un prix total de toutes les années du fermage, depuis et compris la première jus-
qu'à la dernière, et on y lève le droit seigneurial, tel qu'il est dû par la coutume en cas de vente, de sorte qu'en ce cas, ce qui est vicieux infecte ce qui est valable ». TeUe est, suivant Maillard, la maxime établie par l'arrêt qu'il cite.
Mais abandonnons les autorités, ou plutôt discutons en les fondemens, ramenons-les à la raison et aux principes, et nous verrons cette opinion s'évanouir.
D'abord, la raisonne nous dit pas pourquoi un bail de dix ans serait plutôt regardé comme translatif de propriété , qu'un bail de six ou neuf années.
. Suivant les principes du droit romain, un preneur dont le bail s'étendrait à dix , quinze ou vingt ans, ne serait pas moins sujet à être expulsé par un tiers acquéreur, que si son bail était limité à un terme beaucoup plus court. Il n'a donc pas de droit réel dans le bien; il n'en est donc pas propriétaire même utile ; cela est clair comme le jour.
Mais s'il n'a pas ce qu'on appelle jus in re , s'il n'est propriétaire sous aucun aspect, son entrée dans la jouissance du bien n'opère donc pas de mutation.
Les lois placées sous le titre si ager vectigalis , ne détruisent , n'affaiblissent même pas ces conséquences.
Ces lois ne s'appliquent qu'aux terres appelées vectigaies. Or, qu'étaient-ce que ces terres ? Précisément des emphytéoses. Cest ce qu'explique en peu de mots la note de Cujas sur ce titre : Nam injure, dit-il, omnit vec~ tigalis ager semper est ager emphyteuticarius. Il y a mieux : la rubrique même du titre prévient et confirme cette interprétation ; car elle ne se borne pas à dire , SiagervectigaHe petatur; elle définit encore ce qu'elle entend par ager vectigalis; et sa définition répond parfaitement à l'idée de Cujas : Si ager vectigalis, dit-elle, id est EMPHTTBUTîCAaics, petatur.
Ainsi , tout ce que signifient les textes rangés sous ce titre, c'est que les emphytéoses perpétuelles ou à temps transfèrent le domaine utile.
En vain opposerait-on que la loi 3 dit amplement : Idem est etsi ad tempus conductum habuerint; que, dans cette disposition , le mot conductum se rapporte à Jundmm, employé dans le $• 1 de la loi première, sans l'épithète de vectigalem; et que, par conséquent, on doit regarder cette loi comme décidant en général que le bail à temps , ad tempus, donne au preneur un droit dan» la chose, jus in re.
i°. Cet argument prouve trop; car en appliquant aux baux simples la décision de U
loi 3* on ferait dire à ce texte qu'il ne faut pas distinguer ai un bail est de courte ou de. Ion* gue durée pour régler les cas ou il emporte droit réel, puisqu'il parle généralement et sans distinction des baux a temps, ad tempus conductum. On se trouve donc force, par cette généralité d'expressions, à restreindre le sens du mot conductum aux baux emphy • téotiques.
a*. Et c'est effectivement ainsi que Cujas, dans sa note sur la loi citée , interprète ce mot. Il l'adapte à l'emphytéose seule, et c'est une restriction qu'il justifie par la rubrique même du titre, qui ne fait mention que des fonds donnés à bail emphytéotique* Si ager..... emphjrteulicarius pelatur.
Qu'importe d'ailleurs que, relativement aux bénéficier* et aux administrations, la défense d'aliéner ait conduit à celle de louer à longues années ? Si l'on veut se convaincre que cela est indifférent à la question, il faut entendre un savant magistrat du parlement de Flandre, à qui l'on ne peut faire qu'un seul reproche, celui d'avoir écrit trop peu. Ce magistrat est Pollet. Voici comment il s'explique, part, a, $. la, sur la question de savoir si , dans la coutume de la chatellenie de Lille, le droit seigneurial est dû d'un Bail à ferme pour plus de deux années,
M. le président de Blye (dit-il) répond qu'il est dû. 11 se fonde sur la maxime établie par les interprètes du droit, qu'en matière prohibitive, le Bail à ferme à longues années est une espèce d'aliénation.
Mais on peut craindre que les interprètes ne se soient trompés : ils ne citent aucun texte de droit qui puisse autoriser cette maxime, et elle ne convient point à la nature du contrat de bail à ferme. Le contrat du bail à ferme ne transfère point le domaine de la chose affermée, ni direct, ni utile; et le temps de sa durée, quelque long qu'il soit, ne peut en changer la nature ; ils ne la tirent qu'à posteriori, de ce que la défense d'aliéner emporte celle d'affermer à long terme ; et rien n'oblige d'introduire une maxime contraire à la nature du bail à ferme, pour appuyer cette décision. On sent naturellement que c'est par la considération de l'intérêt de ceux en faveur desquels l'aliénation est défendue, que le droit canon et les lois civiles restreignent le pouvoir du possesseur et de l'usufruitier, en ce qui touche le bail à ferme,
Accurse avait dit, sans hésiter, que le bail à ferme, même pour cent années, n'est point une aliénation; et quoique la plus
grande partie des interprètes l'aient abandonné , il ne laisse pas d'avoir encore de bons partisans.
D'après cela, comment un bail à longues années aurait-il pu, sous le régime féodal, donner ouverture aux droits seigneuriaux ? Nous avons déjà fait sentir que cela répugnait aux principes. Mais écoutons encore Pollet ; il ne prouve pas , il démontre : « le possesseur » du fonds ne cesse pas d'être l'homme du » seigneur par un bail à ferme pour plus de » douze années; il ne perd point la liberté de » disposer du fonds de telle manière qu'il lui » plaît : et il fait, par sa mort, ouverture au » relief; en un mot , le seigneur conserve tous » les droits que la coutume lui accorde du » chef du possesseur, — Selon l'opinion oonh traire , le seigneur aurait deux hommes » pour un même fonds; le droit de relief serak j» aussi du par la mort du fermier; ce qui » donne dans l'absurdité ».
Qu'on ne vienne pas objecter que, dansl'eraphytéose, il y avait deux hommes pour le même fonds. A la vérité, par ce contrat, le seigneur avait deux vassaux, quoiqu'il n'y tut qu'an fends sorti de sa main. Mais le contrat même divisait, en quelque sorte, le fonds entre le bailleur et le preneur. Ils étaient bien l'un et l'autre hommes du même seigneur, mais c'était à raison de droits différens. Dans l'un, c'était l'espèce de domaine direct qu'il avait retenu, qui lui conservait la qualité de vassal; dans l'autre, cette qualité dérivait du domaine utile qui lui avait été transféré. En était-il de même à l'égard du simple bail à longues années ? Non : il n'attribuait au preneur aucune ombre de domaine même utile; il laissait la propriété tout entière sur la •tête du bailleur. On ne pouvait donc pas dire que le fermier fut vassal du seigneur respectivement à cette propriété. Consequemment, si le seigneur avait réellement eu le fermier pour vassal , c'eut été à raison de la même propriété pour laquelle le bailleur était son homme; et pari une conséquence ultérieure, il aurait eu, comme dit Pollet, deux hommes ■pour un mimefbndsi chose absurde.
Ces principes sont si constans, si palpables, si conformes au bon sens, qu'un arrêt du parlement de Flandre, rendu au rapport du magistrat cité, les a adaptés même à une coutume qui ne paraissait pas , du premier coup d'oeil, en pouvoir souffrir 1 ppbcation.
u La question (dit V>ilet) parait plus douteuse dans la coutunut du bailliage de Lille. Cette coutume, art. 68, assujettit au droit seigneurial la vente , cession ou transport des
fruits, profits et revenus des fonds, et l'arrentement perpétuel, ou pour un plus long terme que de douze années. On prétend que le bail à ferme est compris sous ces mots, vente, cession ou transport des fruits, profits et revenus,
» Mais cette pensée ne convient point à l'esprit de la coutume. Elle marque dans un autre endroit, que, pour qu'il y ait ouverture au droiteeigneurial , il faut qu'il y ait changement de possesseur ; ce qui ne peut arriver, à moins que le domaine direct ou utile ne passe à un autre ; et nous venons de démontrer qu'il n'y passe pas par le bail à ferme à longues années, et qu'il y passe par l'emphytéose ou bail à rente.
* Cette différence entre ces deux espèces de contrats, sape le fondement de l'opinion contraire, et nous fait comprendre que ces mots de la coutume, perpétuellement ou pour quelque temps et terme excédant douze années, ne se rapportent qu'à ceux qui précédent immédiatement bailler en arrentement.
» On aurait pu soutenir que rarrentement pour huit,, dix ou douze années, est sujet au droit seigneurial. Il suffisait, pour en douter, qu'il transmit le domaine utile. La coutume décide que celui dont le terme n'excède pas douze années, n'y est pas sujet; et c'est tout l'effet qu'on peut légitimement lui attribuer.
y II est vrai que la coutume assujettit au droit seigneurial la vente, cession et transport des /ruitss mais elle fait connaître, par la manière dont elle s'énonce, qu'elle doit être entendue d'une vente ou cession pour toujours. Voici ses termes : Ne peuvent vendre, céder et transporter lesditsjiefs, maisons et héritages, fruits, profits et revenus d'iceux. Ces derniers mots, fruits, profits et revenus diceux , doivent être pris dans le sens de ce qui précède. lia coutume veut qu'à l'égard du seigneur, la vente et cession des fruits pour toujours, ait le même effet que la vente et cession du fonds ; ou , si l'on aime mieux, elle présume que c'est une véritable vente du fonds, déguisée sous le nom de vente des fruits pour éluder les droits du seigneur. En effet, de quel usage peut être la propriété d'un fonds dont les fruits sont pour toujours transportés à un autre?... —La question s'est présentée à mon rapport, entre demoiselle Marie-Madeleine-Thérèse de Calonne, veuve de François-Joseph de la Hamayde , appelante de la gouvernance de Lille; et demoiselle Marie- Anne Thérèse de Gantois, dame de Templeuve , femme séparée de biens de Marian Salé, seigneur de Larbrassart, et de lui au-
torisée, intimée; et il a passé hautement que le bail à ferme pour plue de douze années, n'est pas compris dans la disposition de la coutume.
» La demoiselle de la Hamayde avait afferme' pour quinze années deux parties tenues en fief de la seigneurie de Templeuve. La dame de Templeuve prétendait le droit seigneurial, et même le double droit, pour le défaut de la demoiselle de la Hamayde d'avoir amené le bail à connaissance dans l'année, conformément à ce qui est prescrit par la coutume. Les officiers de la Gouvernance de Lille lui avaient adjugé ses conclusions. La cour infirmant la sentence, en a déchargé l'appelante. — L'arrêt est du a3 mai 1707. — La dame de Templeuve avait aussi allégué que l'usage avait décidé la question en sa faveur, et que tous les praticiens tenaient pour constant que le bail à ferme pour plus de douze années est sujet au droit seigneurial. On ne s*y arrêta pas, pareeque cet usage ne serait, en tout cas, qu'une extension de la coutume au dehors de sa disposition , et que d'ailleurs elle ne pouvait avoir lieu contre la demoiselle de la Hamayde, à cause d'une circonstance particulière qui se rencontrait au procès ».
Un arrêt aussi précis, rendu au rapport d'un aussi habile magistrat, et dont les motifs sont si bien connus, est sans doute une grande autorité ; et nous ne craindrons donc pas de dire qu'il doit l'emporter sur les arrêts , peut-être équivoques, peut-être mal cités ou mal entendus, qu'on a vu plus haut militer pour l'opinion contraire.
Au surplus, celui de ces arrêts que k ttocheflavin attribue au parlement de Toulouse, n'y a jamais fait règle. Cet auteur lui-même nous apprend que, vingt-trois ans après, au mois de janvier 1599, le parlement de Toulouse a jugé directement le contraire, au désavantage de la veuve du seigneur de Lanta* Aussi l'additionnaire de Boutaric parle-til de l'opinion que nous croyons devoir combattre, comme d'une chose inouïe dans le ressort de cette cour :
« Quand j'ai parlé de jurisprudence (dit-il page 191, édition de 1781), je n'ai pas eu en vue le parlement de Toulouse, où il n'a jamais été adopté que des actes temporels, qui , dans quelques termes qu'ils soient conçus, ne sont jamais qu'une concession des fruits , dussent passer pour aliénation par la longueur du terme qui leur a été donné; puisqu'on a vu que les arrêts de ce parlement n'accordent les lods et ventes des en gage mens qu'autant qu'ils ont présumé que les parties étaient censées avoir caché sous ce voile
une vente pure, parfaite et perpétuelle; et j'ai remarque' que cette présomption ne se forme qu'autant que les parties, avec une pleine liberté de retirer la chose, l'ont longtemps laissée entre les mains de l'engagiste.
i» C'est sur ce même principe que le parlement de Toulouse jugerait sans doute des baux temporels, soit baux à rie, soit baux faits pour un terme certain et déterminé; c'est-à-dire, qu'un tel contrat, quel que soit le terme que les parties y eussent attaché, ne produirait point par lui-même de lods; mais qu'après le terme passé, si le bailleur négligeait de retirer son bien et renouvelait le bail, ou laissait la chose entre les mains du preneur, c'est alors qu'il faudrait présumer une vente dont les lods seraient ouverts en faveur du seigneur ».
Voilà comment s'explique, sur la jurispru- - dence du parlement de Toulouse, un auteur qui en parait fort instruit. On voit donc que, dans le ressort de cette cour, les baux à longues années donnaient bien ouverture aux droits des lods quand ils présentaient des circonstances capables de faire présumer qu'ils servaient de voile à une vente frauduleuse; mais que, par eux-mêmes, on les regardait comme inefficaces pour produire de pareils droits.
- Encore une autorité sur ce point : elle est moderne, et fondée sur la plus saine logique.
« Boërius, Dumoulin et Tiraqueau ( dit Souchet, sur l'art 10 de la coutume d'Angoumois) ont pensé que les lods et ventes sont dus lorsque le bail excède dix années , non pas de droit, ont-ils dit, mais pour éviter les fraudes : rationefraudi* evitandœ magisquàm juris ration* stricte,
» Ce motif n'est pas suffisant. On ne peut point adjuger un droit qui n'est pas du en vertu d'un contrat, pour éviter une fraude qu'on ne fait que soupçonner, et qui peut n'avoir pas lieu. U est de règle en droit, que la fraude ne se présume jamais, front nunquant pratsumitur. Le soupçon ne forme pas un droit légitime. S'il y a de la fraude, le contrat n'est plus le même; c'est la nature véritable du contrat qui détermine les droits à payer.
» Les auteurs les plus respectables pensent que les baux à une ou plusieurs vies ne doniient point ouverture aux droits. Quelle serait la raison qui soumettrait au paiement des profits féodaux, un bail fait pour dix, onze et douze années, ou même plus? On n'en connait point. Le seul préjugé a donné
quelque crédit à cette opinion. Un bail fait pour douze années, ne transféré pas plus la propriété qu'un bail à vie. La crainte de la fraude est un très-mauvais titre, Le seigneur rentre toujours dans ses droits, lorsque la fraude est prouvée, elle n'est jamais couverte par la prescription. D'un autre côté, le bail à ferme ou à vie est un titre qui conserve la propriété au bailleur, et qui empêche lo preneur de l'acquérir par possession. On ne peut jamais prescrire contre son titre, on ne peut donc présumer un transport de propriété sous l'apparence d'un bail à temps ■ ou à vie, quelque terme qu'on y ait fixé. Les contrats de l'espèce de ceux dont il est ici question , ne peuvent donc jamais donner ouverture aux profits féodaux, ils ne forment ni mutation ni transport de propriété ».
On ne peut rien, comme l'on voit, do mieux raisonné que cette opinion; et nous ne doutons nullement qu'elle ne l'emporte, dans tous les esprits judicieux, sur les autorités qui la combattent.
Aussi, avant même l'abolition des droits seigneuriaux , et dans le temps où ils étaient encore maintenus comme droits fonciers , la loi du 28 septembre 1791 , sur la police rurale , avait -elle réglé , lit. 1 , sect. 2, art. 5 , qu'il ne serait payé aucun droit du quint ou lods et ventes à raison de baux à firme ou à loyer faits pour un temps certain et limité, encore qu'ils excédassent le terme de neuf années.
Et voilà pourquoi, aujourd'hui encore, quelle que soit la durée des baux , pourvu qu'elle soit limitée , ils ne doivent tous que le même droit proportionnel d'enregistrement. V, la loi du 22 frimaire an 7 , art. 69 , %, 3 , n» a; et la loi du 37 ventôse an 9, art. 8.
Par-là se résout facilement une question qui peut encore se présenter tous les jours : c'est de savoir si le preneur d'un bail à longues années est assujetti à la contribution foncière , ou si elle reste à la charge du bailleur.
Par acte notarié du 3 décembre 1771 , le sieur Belon avait affermé au sieur Robelin , pour 20 années, plusieurs moulins et les héritages qui en dépendaient. Le prix annuel était fixé à 960 francs , et le preneur s'était obligé de payer toutes les impositions. Une des clauses de l'acte portait que, dans le cas où le sieur Belon, viendrait à vendre ou échanger ses moulins, le sieur Robelin ne pourrait être expulsé par l'acquéreur.
En exécution de ce bail , le sieur Robelin paya constamment les impositions , jusqu'au moment où , par suite de la loi du 24 noveav
bre 1796 , qui avais établi un nouveau système d'impôt foncier , celle du 10 avril 1791 régla ee qui fuit :
«c Art. 3. Les fermiers , sous-fermiers, métayers et colons qui , par leurs baux , étaient expressément assujettis à l'acquittement des vingtièmes , tiendront compte chaque année au propriétaire , d'une somme égale à celle que le bien affermé a -du acquitter en 1790 pour cet objet.
)• Les fermiers, sous-fermiers , métayers et colons, ne pourront être assujettis à aucune autre indemnité, soit à raison des anciennes impositions dont ils étaient tenus personnellement , soit à raison de celles qui seront dé* sonnais à la charge des propriétaires, qui doivent acquitter la contribution foncière, quelles que soient les clauses qui aient pu être, insérées dans les baux passés avant la publication du décret du 24 novembre 1790. »
D'après cette loi , le sieur Robelin prétendit que désormais la contribution foncière ne devait plus être à sa charge. Le sieur Belojt soutint , au contraire , que cette loi ne lui était pas applicable , pareequ'il n'était pas fermier , mais emphy téote.
Le système du sieur Belon fut accueilli par un jugement en dernier ressort du tribunal civil du département de l'Ain, du 9 frimaire an 6.
Mais le sieur Robelin • étant pourvu en cassation contre ce jugement , arrêt est in» tervenu , le a3 nivôse an 7 , par lequel ,
<c Vu les lois du Code de jure emphjrteuticoa et la loi 1% , C. dejundis patrimonialibus emphjrteulici*, qui déterminent les caractères et les effets du bail emphytéotique , et dont il resuite que ce bail est l'aliénation du domaine utile , avec réserve du domaine direct , et que l'emphytéote devient propriétaire du fonds , emphjrteuticarii Jundorum domini ; vu aussi les art. 3 et 4 de la loi du 10 avril 1791. ... ;
» Considérant que l'acte du 3 décembre 1771 n'est point translatif de propriété ; qu'il ne contient qu'une cession de jouissance ; que les clauses de cet acte , notamment celle où il est stipulé que le bailleur venant à vendre, échanger ou autrement aliéner , le preneur ne pourrait être expulsé de la ferme, excluent en effet toute idée d'aliénation en faveur du demandeur en cassation , et prouvent que le défendeur est* resté propriétaire ; que ledit acte du 3 décembre 1771 présente donc les caractères d'un bail à ferme et non d'un bail emphytéotique; que dès lors, le défendeur étant resté propriétaire des moulins et héritages affermes , il était , aux termes de l'art. 4 de la loi du 10 avril 1791 , tenu personnellement d'acquitter la contribution foncière;
que d'après l'art. 3 de la même loi , le demandeur ne devait, comme fermier, quelles que soient les clauses du bail à ferme, que la valeur de la dirne ;
» D'où il suit , qu'en chargeant le demandeur en cassation du paiement de la contribution foncière , les juges du tribunal civil du département de l'Ain ont, par suite d'une fausse application des lois romaines qui déterminent les caractères du bail emphytéotique , violé les art. 3 et 4 de la loi du 10 avril 1791» par ces motifs, le tribunal casse et annulle » ]]
$.V. Du prix du Bail.
On appelle loyer ou fermage , ce que le preneur rend pour la jouissance des choses énoncées au bail.
Ce loyer fait une partie essentielle de la convention; c'est par-là que le contrat de louage est distingué du prêt à usage. Si l'on cédait la jouissance gratuitement , les difficultés qui pourraient survenir entre les parties , se décideraient selon les principes relatifs au prêt.
I« prix ou loyer des choses données à bail , consiste ordinairement en argent: quelquefois aussi le preneur donne pour loyer une portion des fruits recueillis sur les terres louées. Quelquefois encore on stipule que le preneur donnera chaque année au bailleur , pour prix du bail, une certaine quantité de vin, de blé, de volailles ou d'autres denrées.
Quand le prix du bail n'égalerait pas la valeur de la jouissance de la chose louée , la convention n'en aurait pas moins tout son effet. En cela, le contrat de louage diffère de celui de vente. On sait que le vendeur peut faire rescinder la vente lorsqu'elle a été faite pour une somme au-dessous de la moitié du juste prix [[y. Lésion}] ; mais quelque considérable que soit la lésion dans le contrat de louage , elle ne peut, pas le faire résoudre, à moins qu'elle ne soit accompagnée de quelques circonstances particulières, telles que le dol ou l'erreur. La raison en est que l'incertitude de la valeur des revenus, du temps à venir , peut mettre un juste équilibre entre la condition du bailleur et celle du preneur. D'ailleurs , suivant les principes du droit français, attestés par Mazuer et par Dumoulin , la lésion d'outre moitié de juste prix , ne donne pas ouverture à la restitution , relativement aux aliénations de meubles : or , la lésion d'un bail ne peut avoir pour objet que des fruits qui sont quelque chose de mobilier ; ainsi, il faut appliquer à ce cas les principes dont on vient de parler.
Plusieurs contâmes ont des dispositions conformes à cette jurisprudence, u En aliénait tion de meubles (dit la coutume d'Orléans), v le bénéfice de restitution et action rescisoire * n'ont lieu quand les parties sont capables » de contracter. *» — Cependant la coutume de Bretagne a adopte une règle différente» Elle autorise la rescision des' aliénations de meubles , pourvu que l'objet vaille plus de cent livres. [[Mais elle est abrogée par le Code civil. V. Lésion.']]
Il y a des cas où le prix du bail est tacitement convenu ou sous-entendu ; et alors les parties peuvent se dispenser de l'exprimer dans la convention , sans qu'il puisse en résulter aucun inconvénient. A Paris, par exemple, où le prix du loyer d'un carrosse de remise est de douze livres par jour, non compris vingt-quatre sous pour le cocher (i), il est en quelque sorte inutile de parler de ce prix dans la convention, parcequ'il est censé' connu de» parties, et qu'elles ont entendu qu'il se paierait selon l'usage. [[ K l'art. 1 716 du Code civil. ]]
$. Vh Des engagement du bailleur envers le preneur,
I. L'obligation principale du bailleur est de délivrer au preneur les choses louées, afin que celui-ci puisse en faire usage.
Quand cette obligation ne serait pas expressément énoncée dans le bail , le bailleur n'y serait pas moins soumis.
[[ Il ne pourrait pas même s'y soustraire , en indemnisant le preneur. f. mon Recueil de Questions de droit , au mot Bail, $. 1. ]] . II. U faut aussi que le bailleur délivre la chose en état d'être employée à l'usage pour lequel elle a été' louée : si c'est une maison , par exemple , le bailleur doit la rendre habitable , et en remettre les clefs au preneur : ai c'est un cheval qu'on a loué pour le monter , le bailleur est tenu de le livrer avec la bride , la selle , etc.
Si le bailleur ne donnait pas la chose en bon état, et telle qu'il l'a promise , il serait tenu desdommages et intérêts du preneur, et celui-ci pourrait faire résoudre le bail.
[[ V. les art. 1719 et 1720 du Code civil. ]]
m. De ee que le bailleur est obligé de délivrer la chose louée , il faut conclure que cette délivrance doit avoir lieu à ses frais. C'est pourquoi , lorsque pour débarquer des marchandises, il faut, sur le bord de la ri-
(1) [[ Ctci * été écrit en 1784. ]]
vicre , un on deux arpetos de terrain , c'est an bailleur à payer les (rais nécessaires pour me* surer ce qui doit m'être délivré*
liais de ce que la délivrance doit se faire aux frais du bailleur, il ne faut pas tirer là conséquence que l'enlèvement des chose»
louées, si ee sont des meubles, doive se faire aussi à ses frais : c'est, au contraire , le preneur qui est tenu de ceux-ci, à moins toutefois que les parties n'en soient convenues autrement, ou qu'il n'y ait un usage contraire. Ainsi , il suffit que le preneur ne soit point empêché d'enlever les choses louées, pour que le bailleur soit censé avoir rempli son obligation.
Si , postérieurement à la convention , le bailleur transportait la chose dans un endroit d'où elle rat plus difficile à enlever que si elle fût restée dans celui où elle était lorsqu'elle a été laissée à bail , ce qu'il en coûterait de plus qu'il n'en aurait d'abord coûté pour l'enlèvement, ne serait point à la charge du preneur , mais bien à celle du bailleur. La raison en est que la délivrance des meublée loués devant se faire au lieu où ils sont dans le temps de la convention , c'est de là que le preneur doit les enlever.
Il y a néanmoins des caé où l'on suit une règle différente : si je loue, par exemple, ches un tapissier de meubles pour orner un appartement, c'est à lui à faire transporter ces meubles dans l'appartement, et à y les placer, à moins qu'il n'y ait une convention contraire*
IV. Le bailleur est obligé de faire entendre au preneur en quoi consiste la chose qu'il loue, et d'en expliquer les défauts, ainsi que que tout ce qui peut donner lieu à quelque erreur ou équivoque. C'est pourquoi si , par exemple, il se présente quelque difficulté, relativement à l'étendue , a la situation , aux dépendances d'un appartement loué , tout ce qui est obscur, s'interprète contre le bailleur. La raison en est qu'il a dû, en louant se chose , s'expliquer clairement. [[ Code civil, art. "64.]]
V. Si , par le contrat de louage, il y a un temps spécifié pour la délivrance de la chose louée , le bailleur doit se conformer à la clause.
Si les parties ne se sont pas expliquées à cet égard, le bailleur doit délivrer la chose louée, lorsque le preneur la lui demande.
VI. Il peut arriver que le preneur néglige de frire délivrer la chose louée , et que cependant le bailleur veuille remplir son obligation; dans ce cas, le bailleur peut sommer le preneur de faire enlever la chose au lieu où elle doit lui être délivrée , et ensuite le faire
assigner pour Voir dire que le loyer, en courra du jour de la sommation.
Ce que nous venons de dire , n'a point d'application aux baux des maisons , ni à ceux dès biens de campagne. La raison en est que l'usage détermine le temps auquel le preneur doit entrer en jouissance , quoique les parties ne s'en soient pas expliquées.
- VII. Des obligations contractées par le bailleur, resuite une action qu'on appelle en droit, aclio conducti ou actio ex conducto , par la* quelle le preneur conclut à ce que le bailleur ait à délivrer les choses louées , sinon qu'il soit condamné aux dommages et intérêts causes par son refus ou retard.
Le preneur peut exercer cette action , tant contre le bailleur que contre ceux qui le représentent en qualité d'héritiers ou de successeurs à titre universel ; mais il n'a nul droit de l'exercer envers les tiers détenteurs des choses louées et qui les possèdent à titre particulier. Ainsi , dans le cas où vous m'auriez loué une maison , et que «vous vinssiez à la vendre avant que j'y fusse entré , je n'aurais nulle action a exercer contre l'acquéreur, puisqu'il n'aurait contracté envers moi aucune obligation ; mais je serais bien fondé à vous assigner pour vous faire condamner aux dommages et intérêts qui pourraient me résulter de l'inexécution de notre convention. [[ F. le n« suivant. ]]
VIII. Si j'étais entré en jouissance de la maison louée, lorsque vous en avez fait la vente, l'acquéreur que vous n'auriez point chargé d'entretenir le bail, et qui voudrait jouir lui-même, pourrait, sans difficulté, me donner congé , et je serais obligé de sortir : je serais, par conséquent, encore en droit de vous faire condamner, dans cette circonstance, aux dommages et intérêts résultans de l'inexécution du bail.
[[ Aujourd'hui l'acquéreur est obligé d'exécuter le bail fait par son vendeur. Code cifil, art. 1743. ]]
IX. La même règle doit être suivie dans le cas où le bailleur loue la chose à deux personnes différentes : celle envers qui le bail demeure sans exécution, est bien fondée à prétendre des dommages et intérêts contre le bailleur.
Mais si ces deux personnes demandaient chacune de son côté l'exécution du bail , à laquelle faudrait-il donner la préférence? Ce serait à celle qui aurait contractéavant l'autre. [[ Pourquoi pas à celle qui aurait été mise la première en possession de la chose louée? Il parait qu'on aurait dû le juger ainsi avant le Code civil. V . Voct, adpandectas, titre locati
conducti, n° i5, et mou. Recueil de Questions de droit, article Bail, $. 5. —Mais aujourd'hui qu'en cas de vente faite à deux personnes, la préférence est due à celle qui a contracte avant l'autre, on doit , par identité de raison , en décider de même pour le cas de louage fait à deux personnes de la même chose. V. Tradition. J]
X. Lorsque le bailleur a loué une chose qu'il croyait lui appartenir, et dont il n'avait néanmoins pas droit de disposer, il est pareillement tenu des 'dommages et intérêts oui peuvent résulter du défaut de délivrance de la chose louée. La raison en est que le preneur a dû croire que le bailleur était propriétaire de la chose dont il disposait; et que celui-ci doit répondre des suites d'un engagement indiscret, à la vérité, mais qu'il ne devait pas prendre, s'il ne pouvait pas le remplir.
Il en serait différemment , si c'était par une force majeure que le bailleur n'eût pas exécuté la convention. Tel serait le cas , par exemple, où un tremblement de terre viendrait à renverser la maison louée. Étant alors impossible que le bailleur satisfasse à son obligation, Û doit en être déchargé purement et simplement, sans que le preneur puisse prétendre autre chose que le remboursement de ce qu'il a pu payer d'avance sur le loyer. La raison en est que personne ne doit répondre descas fortuits. [[ Code civil, art. 172a. ]] XL Lorsque le preneur se trouve oblige à quelque dépense pour conserver la chose louée, sans qu'il en soit tenu par son bail, ni par l'usage des lieux , le bailleur est oblige de la lui rembourser. Tel est le cas où le preneur fait appuyer un mur qui menace ruine.
XII. Si le bailleur se laisse mettre en demeure d'exécuter la convention, et qu'ensuite il l'exécute, il ne sera pas pour cela dispensé de payer les dommages et intérêts que le retard aura pu ocoasioner au preneur. Supposons, par exemple, que vous m'ayez loué un bateau pour conduire des marchandises à la foire de Beaucaire , et que vous ne me l'ayez pas délivré assez tôt peur qu'elles puissent arriver dans le temps couvenable : vous serez tenu de me faire raison de ce que j'aurais gagné, si mes marchandises fussent arrivées pour le commencement de la fbirc.
Non-seulement je puis, dans cette circonstance, après vous avoir mis en demeure de remplir votre engagement, vous demander les dommages et intérêts que votre retard m'a occasiônés ; je suis encore fondé à de-
mander la résolution du traité, et à me faire autoriser pour louer un autre bateau.
XÏIL Quand le bailleur offre de délivrer la cbose louée, mais dans un état différent de celui où elle était lors de la convention , le preneur est en droit de la refuser , si le changement qu'elle a éprouvé l'a rendue telle qu'elle n'aurait pu lui convenir de cette manière, lorsqu'il Ta prise à bail. Il peut, par conséquent, demander aussi la résolution du contrat, et même des dommages et intérêts contre le bailleur, si c'est par le fait de celuici qu'est survenu à la chose le changement qui la rend inutile au preneur.
Mais il en serait autrement, si le changement n'avait eu lieu que par cas fortuit : le preneur ne pourrait point alors prétendre de dommages et intérêts; il serait seulement en droit de faire résoudre la convention. [[ Code civil, art. 1722 et 1741* Il
XIV. 11 faut encore mettre au rang des principales obligations du bailleur , celle de taire en sorte qu'il ne soit apporté aucun trouble à la jouissance du preneur pendant la durée du bail.
Le preneur serait, par exemple , trouble' dans sa jouissance , si le bailleur entreprenait de distribuer les pièces d'un appartement , différemment qu'elles ne l'étaient au moment de la convention. U en serait de même, si, depuis le bail , le bailleur voulait employer des champs et des prés pour y faire croître du bois. [[ Code civU, art. 1723. ]]
Dans ces circonstances , le preneur est fondé à diriger contre le bailleur une action par laquelle il conclut à ce qu'il soit fait défense au bailleur de le troubler dans sa jouissance, et que , pour l'avoir fait, il soit condamné aux dommages et intérêts résultant de son entreprise. S'il y a des ouvrages faits malgré le preneur et à son insu, il peut quelquefois conclure à ce que le bailleur soit condamné à les défaire, sinon que le preneur soit autorisé a les défaire lui-même aux frais du bailleur. Au reste, le juge ne doit faire droit sur une pareille demande, qu'autant que les ouvrages dont le preneur se plaint, lui causent un dommage considérable. Dans ce cas, il doit fixer au bailleur un délai convenable pour détruire les ouvrages et retirer ses matériaux.
XV. Le bailleur est en droit de visiter ou de faire visiter la maison ou les terres louées , sans que le preneur puisse considérer cette visite comme un trouble fait à sa jouissance.
Le bailleur ne trouble pas non plus la jouissance du preneur , lorsque , pendant la durée du bail, il fait travailler à quelqu'ouvrage Tomx H.
qu'exige la chose louée. Quelle que soit alors l'incommodité que cause au preneur un pareil travail, il n'est nullement fondé à s'en plaindre, et par conséquent à demander des dommages et intérêts contre le bailleur; il peut seulement se faire décharger du loyer des choses louées, pour le temps que la jouissance lui en a été ôtée..
Observez même, à ce sujet, que, si le travail fait, par exemple , pour réparer un appartement, n'a duré que quelques jours, ou n'a causé au preneur qu'une incommodité légère, il n'est pas en droit de demander une remise sur le loyer. La raison en est que les parties sont censées , dans le temps du contrat , avoir prévu qu'il pourrait survenir des réparations à faire aux choses louées, et que le preneur s'est tacitement obligé d'en supporter Tincommodité. —Lorsque les réparations ne durent pas plus de six semaines, il est d'usage au châtelet de Paris, de n'accorder, pour ce sujet, au preneur , aucune remise sur le loyer.
[[ V. le Code civil, art. 1722 et 1724. ]]
XVI. Mais de ce que le preneur est obligé de supporter l'incommodité des réparations qu'exige la chose louée, il ne faut pas conclure que le bailleur soit autorisé à faire travailler cette chose, lorsque cela n'est pas né* cessaire : s'il le faisait, le premier serait en droit de l'en empêcher, pareequ'un tel travail serait un trouble à sa jouissance.
XVIL Le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée , de manière que le preneur puisse en jouir : ainsi , lorsque je prends un appartement à bail, le bailleur contracte tacitement l'obligation de le réparer, de façon que je puisse faire un usage commode et convenable des différentes pièces dont il est composé.
De cette obligation dérive particulièrement celle de tenir le preneur clos et couvert; c'est-à-dire que le bailleur doit faire en sorte que la pluie ne pénètre pas dans les pièces qui composent l'appartement, et que personne ne puisse s'y introduire par les portes ou par les fenêtres , contre le gré du preneur.
S'il s'agit d'une métairie, il faut que les batimens en soient répares de manière que le fermier, son bétail, ses grains et ses effets y puissent être en sûreté et à l'abri des tentatives des voleurs.
[[ K l'art. 1720 du Code civil. ]]
XVIII. Si le bailleur négligeait de remplir ses engagemens à cet égard, le preneur serait en droit de diriger une action contre lui , et de conclure à ce qu'il fût condamné à faire, dans un bref délai, les réparations dont il
BAIL, %. vn.
s'agit , sinon que le preneur fut autorisé à les faire faire aux frais du bailleur.
Si le bailleur contre lequel on a dirige' une pareille action , la prétend mal fondée, le juge doit ordonner une visite pour reconnaître si les réparations à l'égard desquelles le preneur fait des poursuites, sont réellement à faire; et s'il résulte de la visite que l'action est fondée, le juge ordonne que le bailleur sera tenu de réparer les choses dans un délai qu'il détermine : il autorise en même temps le preneur à faire ces réparations aux frais du bailleur, si celui-ci néglige de les faire dans le délai fixé.
XIX. Lorsque la négligence du bailleur à faire les réparations pour lesquelles il est poursuivi , a occasioné du dommage au preneur, il peut demander que le bailleur soit condamné à l'indemniser; il peut même quelquefois conclure à ce que le bail soit résolu ; et ses conclusions doivent lui être adjugées , si les réparations à faire sont telles qu'elles exigent des avances considérables, et que le bailleur ne se mette pas en devoir de les faire.
' XX. Il faut encore compter parmi les obligations du bailleur, celle de garantir le preneur des vices de la chose louée, lorsqu'ils empêchent celui-ci d'en jouir [[Code civil, art. 13 ai ]] ; mais cette garantie ne s'étend pas aux défauts qui ne font que rendre moins commode l'usage de la chose louée : ainsi, lorsqu'avant pris à bail un terrain pour y faire paître des brebis, il s'y trouve des herbes qui font périr ces animaux , il est clair que ce sera un obstacle qui m'ôtera toute jouissance du terrain loué; le bailleur sera, par conséquent, obligé envers moi à la garantie. Il en sera de même si , m'ayant loué des vaisseaux j>our y mettre de l'huile, du vin ou d'autres liqueurs, le bailleur me les remet si mal conditionnés, que je ne puisse en tirer aucun service. Mais si j'ai loué un cheval qui ait, par exemple, le défaut d'être rétif ou peureux, comme cela ne peut pas m'empêcher de faire le voyage que j'ai eu en vue, ni par conséquent d'user de la chose louée, le bailleur ne peut être tenu d'aucune garantie envers moi à cet égard.
Pothier observe, sur cette matière, que le bailleur est obligé de garantir les vices qui empêchent la jouissance de la chose louée, non-seulement lorsque ces vices* existaient dans le temps de la convention , mais encore lorsqu'ils n'ont eu lieu que postérieurement. En cela, ajoute l'auteur cite, le bailleur diffère du vendeur , puisque celui-ci ne saurait être garant que des vices qui existaient au
temps du contrat. La raison de la différence est sensible : c'est qu'immédiatement après que la vente a reçu sa perfection par le consentement des parties, la chose ne doit plus être aux risques du vendeur, puisqu'il n'en est plus propriétaire; au lieu que le bailleur conservant toujours la propriété de la chose, c'est une nécessité que les risques ne puissent • cesser à son égard. D'ailleurs, dans le contrat de vente, c'est la chose même que l'on a vendue qui est l'objet et le sujet du contrat; c'est assez que cette chose ait existé dans le temps de la vente, pour que l'acheteur ne puisse se dispenser de payer ce qu'il est convenu d'en donner : au contraire , dans le contrat de louage, ce n'est pas proprement la chose louée, c'est plutôt la jouissance de cette chose, continuée pendant tout le temps que doit durer le bail, qui fait l'objet et le sujet de la convention : c'est pourquoi , lorsque le preneur ne peut plus avoir cette jouissance , le sujet du contrat de louage manque, et le preneur ne doit par conséquent pas être obligé de payer le prix d'une chose qu'il n'a pas.
Le bailleur peut aussi être garant d'un .vice survenu depuis la convention, quoiqu'il n'eût point été obligé de le garantir s'il eût existé auparavant. J'ai loué, par exemple, un appartement pour exercer une profession qui exige un très • grand jour. Depuis la convention , on a tellement exhaussé les bâtimens qui sont vis-a-vis de cet appartement, qu'ils interceptent la plus grande partie du jour dont j'ai besoin ; il est certain qu'ayant été' empêché par-là de jouir de l'appartement, je suis en droit de demander la résolution du bail ; au contraire , le bailleur ne serait aucunement garant de cet inconvénient, s'il eût existé dans le temps de la convention, parceque je serais censé en avoir eu connaissance. [[XXI. Dans quels cas le bailleur est-il tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à la jouissance de celui-ci? F. les art. 1725, 1726 et 1727 du Code civil.]]
$. VII. Des engagement du preneur, et du privilège acquis sur ses meubles au bailleur,
I. Le principal engagement du preneur est l'obligation de payer au bailleur le prix convenu pour la jouissance de la chose louée. [[ Code civil, art. 1708, n« a. ]] • Lorsqu'on n'a pas exprimé par le bail les termes auxquels le loyer doit être payé, il faut se conformer là-dessus à la coutume ou à l'usage des lieux. Quelquefois on le paie ch&;
Digiti
zedby G00gle
que année 9 en une seule fois ; quelquefois on le divise en deux paiemens; d'autres fois on le paie par quartier , etc. A Paris, par exemple , les loyers de maison se paient en quatre termes , de trois mois chacun.
Les loyers doivent se payer au bailleur dans le lieu convenu par le bail. S'il n'y a point de convention particulière à cet égard, c'est au domicile du preneur que le paiement doit être fait, surtout s'il s'agit d'un paiement en . grains ou en quelqu'autre denrée qu'il faille voiturer.
Si , par le bail, on était convenu que des fermages en grains ou autres denrées seraient conduits par le preneur au domicile du bailleur, et que celui-ci allât résider dans un lieu beaucoup plus éloigné que celui qu'il habitait dans le temps du bail, le premier ne se-i rait point obligé de conduire lés fermages au nouveau domicile, parcequ'en contractant il n'a pas dû compter sur cette augmentation de dépense ; c'est pourquoi le bailleur doit , en cette circonstance , indiquer un endroit , dans le lieu de son ancien domicile , où le preneur puisse conduire et faire recevoir ses fermages. -
II. Le défaut de paiement des loyers suffit pour donner ouverture à la résolution du bail, quand même les parties auraient stipulé que cette résolution ne pourrait avoir lieu dans aucun cas : c'est une disposition de la loi 54 » $. i , D. locati conducti.
La même loi fixe à deux ans le temps où , faute de paiement , le preneur peut être expulsé : l'usage a depuis fixé ce délai à deux termes, sans compter le courant; ainsi, lorsque le loyer doit s'acquitter tous les six mois, le preneur qui néglige de payer, peut être expulsé au bout d'un an. Si les termes sont courts , comme à Paris , on en accorde trois ; ainsi , le preneur, pour défaut de paiement, ne doit être expulsé qu'après neuf mois, chaque terme étant de trois mois.
[[ Le Code civil ne régie rien sur ce point ; il porte seulement, art. 1741 9 que « le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagemens ». Mais V. Clause résolutoire. ]]
III. Si les meubles qui garnissent les lieux ne sont pas suffisans pour répondre du loyer, le preneur1 peut être obligé à résilier le bail. [[ Code civil, art. i;53. ]]
A Paris , pour que les meubles soient censés suffisans, il faut qu'en les vendant par autorité de justice, on puisse en tirer au moimi le montant d'une année de loyer , non compris les frais de vente. Dans d'autres villes ,
11 suffit qu'il y en ait asseï pour répondre d'un terme. A Orléans, les lieux ne sont censés garnis suffisamment qu'autant que les meubles peuvent assurer le paiement de deux termes : c'est ce qui résulte de l'art. 4*7 de la coutume, lequel est ainsi conçu : « Le lo- 1» cataire qui n'a que de quoi payer, ou qui » ne garnit l'hôtel de biens meubles pour le » paiement de deux termes de loyer , en peut » être expulsé et mis hors par ledit seigneur » d'hôtel , avec autorité et permission de » justice ».
On voit par cette disposition que le bailleur qui prétend que les lieux ne sont pas garnis suffisamment , doit faire assigner le preneur pour le faire condamner à quitter la maison , faute par lui de l'avoir garnie de meubles : si le locataire soutient qu'elle est garnie suffi-' samment, le juge doit en ordonner la visite ; ainsi, c'est de ce préliminaire que dépend le jugement définitif. S'il parait par le procèsverbal de visite , que les lieux ne sont pas suffisamment garnis, on permet au bailleur d'expulser le preneur , et de disposer de la maison comme bon lui semblera.
Observez toutefois que , quoique le preneur n'ait pas des meubles en suffisance pour répondre des loyers, il peut néanmoins empêcher la résolution du bail, en offrant de payer d'avance le terme prochain , ou en donnant au bailleur bonne et suffisante caution. {[Code civil, art. 1753. ]]
Il y a même des cas où le juge peut s'écarter de cette règle, comme fit le parlement de Paris en 1759, entre un particulier de cette ville et un joueur de marionnettes. — Le particulier qui avait loué une maison sur le boulevard au joueur de marionnettes, voulut obliger celui - ci à sortir ou à garnir de meubles la maison pour sûreté du loyer : le joueur de marionnettes répondit qu'il n'avait pas déguisé son état au bailleur, ni l'usage qu'il prétendait faire de la maison louée , et qu'il ne devait pas être obligé à garnir cette maison d'autres meubles que de ses marionnettes. Le châtelet n'admit pas les défenses de l'histrion , et le condamna ; mais le parlement infirma la sentence , et débouta le bailleur de sa demande , à la charge au preneur de payer le loyer a l'échéance.
. IV. Si les meubles qui garnissent la maison , n'appartiennent pas au preneur , mais à des tiers, le bailleur aura- 1 il un privilège sur ces meubles pour être payé du loyer ? La réponse est que, dans la règle, il peut èxer* cer son privilège sur tous les meubles qui garnissent sa maison , soit qu'ils appartiennent au preneur ou à d'autres personnes.
BAIL, $. VH.
Cela est ainsi établi afin que les bailleurs ou propriétaires , qui , pour assurer le paiement des loyers , comptent sur les meubles dont les lieux sont garnis , ne soient point abuses dans leur espérance.
D'après cette règle, celui à qui appartiennent les meubles dont une maison est garnie, est censé avoir tacitement consenti qu'ils fussent obligés au loyer , puisqu'il n'a pas dû ignorer que tout ce qui garnit une maison, est assujetti à cette obligation. Ainsi, lorsqu'à yant loué une maison , je la garnis de meubles que me prête un marchand, ces meubles répondront du loyer comme s'ils m'appartenaient : c'est pourquoi, si le bailleur vient à les faire saisir, le marchand n'en obtiendra pas la récréance : il aura seulement une action contre moi pour me (aire condamner à les loi payer.
Il est néanmoins des cas où le privilège do bailleur ne doit point avoir lieu sur les meubles qui garnissent la maison : ainsi , lorsqu'il est justifié que ces meubles ont été volés , ils doivent sans difficulté être rendus à celui auquel on les a volés ; la raison en est que c'est contre son intention que ces meubles se sont trouvés garnir la maison louée.
De même, si un marchand a vendu des meubles au preneur sans fixer un terme pour les payer, et qu'ils aient été portés dans la maison louée , le marchand doit en obtenir la récréance , s'il ne tarde pas à les réclamer : la raison en est qu'il n'a consenti à ce que ces meubles fussent enlevés, que dans l'espérance qu'il eu recevrait le prix sans délai : mais s'il avait tardé durant un certain temps à réclamer ces meubles , il serait censé avoir lait crédit à l'acheteur, et alors ces meubles répondraient du loyer et des autres obligations du bail.
[[L'art, aïoa du Code civil , porte, n« 4 9 que « le privilège du vendeur ne s'exerce
> qu'après celui du propriétaire de la maison » ou de la ferme , à moins qu'il ne soit prouvé «que le propriétaire avait connaissance que les
> meubles et autres objets garnissant sa mai- » son ou sa ferme, n'appartenaient pas an » locataire n.
Le même article décide, n« 1 , que le fournisseur des ustensiles qui garnissent la ferme, doit être préféré, sur le prix de ces ustensiles , au propriétaire-bailleur. ]]
U fautobserver ici que le privilège du bailleur ne s'étend pas à tous les meubles qui sont dans la maison louée ; il ne peut être exercé que sur ceux qui paraissent y avoir été mis pour la garnir ou pour y être consommes :
c'est la décision de la loi 7, f. i , D. ûs 9*»bus caxuis pignm vel hjrpotkeca tacite coittrahùur.
D'après ce principe, Auzanet et plusieurs autres ont fort bien décidé que le privilège du bailleur ne pouvait être exercé sur l'argent comptant qui se trouvait dans la maison louée : la raison en est qu'on ne peut pas dire que le preneur ait mis cet argent dans la maison pour la garnir.
Il faut appliquer la même décision aux billets ou obligations qui établissent ce qu'on peut devoir au preneur ; il est clair que les pièces justificatives d'une créance ne peuvent pas être considérées comme des meubles qui garnissent la maison louée.
Le privilège du bailleur ne peut pas s'exercer non plus sur les effets qui ne se trouvent dans la maison que pour quelque cause particulière, et non pour la garnir : ainsi, lorsque le preneur est un aubergiste , le bailleur n'aura aucun droit sur les malles et les autres effets que les voyageurs pourront avoir dans l'auberge : il en sera de même de la pendule mise chex un horloger pour la régler ; du damas donné à un tapissier pour couvrir des fauteuils; d'une commode envoyée à l'ébéniste pour la raccommoder, et de toutes les autres choses qui se trouveront dans la maison louée , lorsqu'il paraîtra qu'elles n'y ont pas été mises pour la garnir.
Cest d'après les mêmes principes que le bailleur n'a aucun privilège à exercer sur les meubles mis en dépôt ou en nantissement chez le preneur, pourvu toutefois que ces meubles ne soient pas en évidence et qu'on les tienne enfermés : il est alors clair que le preneur n'a pas l'usage de ces meubles , et qu'il n'en a que la garde , jusou'à ce que le propriétaire ait jugé à propos de les retirer.
Biais si les effets confies au preneur, étaient de nature à pouvoir garnir une maison, comme est, par exemple , une tapisserie, et qu'ils fussent en évidence, ils répondraient du loyer envers le bailleur; la raison en est que celui qui les a confies au preneur, paraît alors avoir consenti qu'ils garnissent la maison , et que par conséquent ils soient assujettis au privilège du bailleur. D'ailleurs, celui-ci ne sachant pas à quel titre le preneur les tient, doit supposer qu'il en a la propriété'.
La même règle n'aurait pas lieu dans le cas d'un dépôt nécessaire , tel que celui qui serait occasioné par un incendie 00 par le débordement d'une rivière : les meubles qu'en pareille circonstance on transporterait dans une maison, ne répondraient aucunement des loyers : la raison en est que le propriétaire
BAIL, $. vn.
ne lesayant fait transporter que pour les soustraire à l'action du feu ou de l'eau , on ne pourrait pas présumer qu'il eût consenti qu'ils garnissent la maison, ni qu'ils fassent obliges au loyer.
V. Quant a ai meubles qui appartiennent aux sous-locataires, ils ne sont communément assujettis qu'à répondre du loyer de l'appartement occupe' par chaque sous-locataire : c'est ce que porte l'art. 162 de la coutume de Paris, qui est ainsi conçu : «c S'il y a des sous - locataires , peuvent être pris leurs biens pour ledit loyer et charge du bail , et néanmoins leur seront rendus en payant les loyers pour leur occupation ».
Cette disposition doit être suivie dans les coutumes qui ne contiennent^ rien de contraire.
[[ V. l'art 1753 du Code ciyil. ]]
De ce que le sous • locataire n'engage ses meubles que jusqu'à la concurrence de son . loyer , Basnage, en son Traité des hypothèques , conclut, d'après Barthole , que les meubles de celui à qui le locataire a donne l'habitation gratuite d'une partie de la maison , ne sont point obliges envers le bailleur, si ce n'est pour les menues réparations de son appartement, desquelles il est tenu comme un souslocataire. Mais cette décision est critiquée avec raison par Pothier. En effet, un propriétaire qui compte, pour la sûreté' de ses loyers , sur les meubles dont il voit sa maison garnie, serait trompé, si la maison ou presque toute la maison se trouvait occupée par differens particuliers, auxquels il suffirait de dire que le principal locataire leur a accordé une habitation gratuite ; il parait équitable que leurs meubles soient obliges au loyer à proportion de la partie qu'ils occupent.
La coutume d'Orléans s'est écartée de la disposition du droit romain : die assujettit les meubles du sous-locataire de partie de la maison au paiement de tous les loyers, et non pas seulement à proportion de ce qu'il occupe; d'où il suit qu'eUe y assujettit aussi ceux de celui qui aurait une habitation gratuite. Voici les termes dans lesquels est rédigé l'art. 4o8 : u Le seigneur d'hôtel peut faire exécution sur tous les meubles qu'il trouve en son hôtel pour le paiement des loyers qui lui sont dus, encore que celui sur lequel l'exécution sera faite, ne tint que partie de la maison ».
Cette coutume, par cet article, donne au propriétaire pour ses loyers un droit indéfini sur les meubles du sous-locataire qui n'occupe que partie de la maison , et ne le limite point à ce qui est dû pour la portion qu'il occupe :
ce droit est particulier à la coutume d'Orléans.
[[La disposition de cette coutume est abrogée par l'art. 1753 du Code civil, et par l'art. 7 de la loi du 3o ventôse an 12. J]
VI. Quoique nous ayons dit que le privilège du bailleur ne peut s'exercer que sur les meubles qui paraissent avoir été mis dans la maison pour la garnir ou pour y être consommés, il ne faut pas prendre cette décision à la lettre; car, quoique des marchandises ne puissent pas être regardées comme ayant été mises dans la maison pour la garnir ou pour y être consommées, puisqu'au contraire elles sont destinées à être vendues, elles sont néanmoins assujetties au privilège du bailleur : la raison en est que celui-ci peut exercer son droit sur tout ce qui garnit chaque partie de sa maison , suivant l'usage auquel on emploie cette partie ; ainsi , le preneur ayant fait une boutique dans une partie de la maison, il faut en conclure que les effets qui se trouvent dans cette boutique, doivent répondre do loyer.
VIT. Il faut remarquer que l'obligation de garnir de meubles en suffisance, ne s'applique qu'aux maisons des villes et non aux métairies.
Tel est le droit commun : mais la coutume de Paris a établi une régie différente. L'art. 171 accordant au propriétaire un privilège, tant sur les meubles meublans que sur les fruits de la ferme, il mut en tirer la conséquence que, même sans convention, les bâtimens destines à l'habitation doivent être garnis par le fermier selon son état, comme doivent le faire les locataires à l'égard des maisons qu'ils occupent dans les villes. — • Quelques antres coutumes, telles que celles du Vermandois, de Châlons, de Reims, Ont des dispositions conformes.
Ici la récolte répond du paiement des fermages. On peut néanmoins, de droit commua et dans les autres coutumes , exiger du preneur qu'il entretienne dans la métairie les bestiaux et les instrumens d'agriculture qui sont nécessaires pour la mettre en valeur; sans quoi le bailleur pourrait faire résoudre la convention.
[[ L'art. 1766 du Code civil porte que, « si » le preneur d'un héritage rural ne le garnit » pas des bestiaux et des ustensiles nécessai-
» res à son exploitation , le bailleur peut*
y suivant les circonstances, faire résilier le » bail ». — Et l'art. 2102 déclare privilégiés «c les loyers et fermages des immeubles sur » les fruits de la récolte de l'année, et sur U » prix de tout ce qui garnit la maison loué*
bail, j. vn.
i» ou la ferme, et de tout ce qui sert à fexploi- •)i tation de la ferme ». ]]
VIII. Le droit de préférence far les meubles qui garnissent un appartement , et sur les fruits produits par les terres d'une métairie, a lieu dans la coutume de Paris et autres semblables , même sans convention de plus. Il s'exerce, selon le témoignage de Basnage, dans les provinces mêmes où les meubles sont susceptibles d'hypothéqué, en sorte que le bailleur doit être payé sur le prix des meubles ou fruits dont il s'agît, avant les autres créanciers du preneur , quoiqu'ils aient une hypothèque antérieure au bail. La raison en est que , dans les provinces où les meubles peuvent être hypothéqués, ils ne le sont néanmoins qu'autant que le débiteur en conserve la possession , puisqu'il est de principe que les meubles n'ont point de suite par hypothèque. Ainsi , celui qui les tient en nantissement , doit avoir la préférence sur tout autre créancier, parceque, selon l'observation de Pothier, le nantissement en a en quelque manière dépossédé le débiteur : or , les meubles qui sont dans la maison louée, sont une espèce de nantissement pour le bailleur; et en conséquence, le prix doit lui en être délivré par préférence à tout autre créancier, même antérieur.
Il faut cependant faire attention que le privilège du bailleur pour les loyers , n'est pas le premier dans l'ordre de ceux auxquels les meubles qui sont dans la maison louée, peuvent être soumis : les frais nécessaires pour la vente des meubles, et les frais funéraires doivent être acquittes avant les loyers.
Basnage met au rang des frais funéraires , et par conséquent préfère au bailleur, la créance des médecins, chirurgiens et apothicaires , pour les soins des uns et les fournitures des autres, dans la dernière maladie du défunt. Duplessis , au contraire , donne la préférence au bailleur ; et cela se pratique à Paria.
[[L'opinion de Basnage parait avoir prévalu dans le Code civil.
Suivant l'art, aïoi, les frais de justice doivent , dans la distribution du prix de la généralitédes meubles, être colloques en première ligne. Puis doivent venir successivement les frais funéraires, les frais quelconque de la dernière maladie, les salaires des gens de service pour' l'année échue et ce qui est dû sur l'année courante, et les fournitures de subsistances, faites au débiteur et à sa famille, pendint les six derniers mois par les marchands en détail , et pendant la dernière année par les maîtres de pension et les marchands en gros.
Et puisque ce n'est <fu'à la suite de cet article, que vient l'art, aïoa, par lequel privilège est accordé aux loyers et fermages sur les fruits de la récolte de l'année et sur tous les meubles et ustensiles qui garnissent la maison ou la ferme, il paraît naturel d'en conclure que ce privilège ne doit prendre rang qu'après ceux qui sont l'objet de l'art, aïoi. Cette conséquence est d'ailleurs fortifiée par l'art. aio5. V. Privilège de créance, sect. a ,
Suivant une déclaration du aa août i665 et un édit du mois d'août 1669, *c loyer de la maison ne doit être payé par préférence à la taille que pour six mois, et le fermage d'une métairie, que pour un an.
Il n'est pas inutile d'observer, à ce sujet, que la créance de l'état ne peut être préférée à ce qui est dû au delà de six mois de loyer ou d'un an de fermage, que sur les effets qui appartiennent au preneur, et non sur ceux qui, sans lui appartenir , garnissent néanmoins les lieux loués. La raison en est que l'état ne peut exercer son droit que sur ce qui appartient à son débiteur.
On préfère aussi au bailleur le salaire dû aux moissonneurs pour les grains coupés a la dernière récolte. [[ Code civil , art. aioa. ]]
Il en est de même des gages des valets pour les services qu'ils ont rendus relativement à la culture et à la récolte. Dans quelques provinces, ils sont préférés pour une année de gages , et dans d'autres pour une demiannée.
[[Es le sont aujourd'hui pour l'année échue, et pour ce qui leur est dû de l'année courante. Code civil, art. aïoi. ]]
Au surplus, lorsqu'il est question de décider jusqu'où doit s'étendre la préférence due au bailleur, relativement aux autres créanciers du preneur, on distingue à Paris, comme le prouvent différens actes de notoriété du chatelet, si le bail est passé pardevant notaires, ou s'il n'est que sous seing-privé. Dans le premier cas , on préfère le bailleur aux autres créanciers du preneur, non-seulement pour tous les termes échus, mais encore pour ceux qui sont à échoir , et en général pour toutes lès obligations qui résultent du bail. Mais si le bail n'est que verbal ou sous seing-privé, le bailleur n'est préféré que pour trois termes échus et pour le courant.
Il faut remarquer que , si le bail sous seingprivé avait été reconnu en justice avant qu'aucun créancier eût fait saisir les meubles du {teneur, il produirait en faveur du bailleur e même effet que s'il avait été passé devant
BAIL, $. vn.
notaires. Telle est la jurisprudence du châtelet.
Lalande, sur la coutume d'Orléans, a fait une semblable distinction entre le bail passé pardevant notaires et celui qui n'est que verbal ou, sous signature privée : mais Pothier prétend que cet auteur s'est trompé, et que cette distinction n'a point lieu dans l'Orléanais. La raison peut en être , ajoute Pothier , que les baux que les particuliers font à Orléans de leurs maisons , sont tous passes sous signatures privées, et qu'on n'a pas cru nécessaire de prendre dans cette ville les mêmes précautions contre les fraudes , qu'à Paris où elles sont beaucoup plus communes. Au surplus, la question a été jugée en conformité de cette jurisprudence, par arrêt du mois de juillet 1708, confirmatif d'une sentence du bailliage d'Orléans, qui avait adjugé aux jésuites la préférence pour huit années de loyer, contre les créanciers du sieur Bonquin , quoique les jésuites n'eussent qu'un bail verbal.
. En Lorraine, il règne sur cette matière un usage qui mérite une observation particulière.
Suivant l'art. 17 du Ut. i? de la coutume générale de Lorraine,' les meubles qui sont dans une maison, sont expressément affectés au bailleur pour les loyers; et suivant l'art. 18 , le propriétaire d'une métairie doit être préféré aux autres créanciers du preneur sur les fruits de cette métairie, pour les fermages de l'année courante et d'une année d'arrérages. Ces dispositions de la coutume sont con- Armées par l'art 5 du tit. 17 de l'ordonnance civile du duc Léopold de Lorraine , du mois de novembre 1707, dont voici les termes : u Pourra aussi être demandé au juge per- 3» mission de faire saisir et arrêter la chose » dérobée, ou celle que le demandeur pré tend m lui appartenir, comme aussi les fruits pro- 3* venans de métairie, pour canon delà ferme, y à la requête du propriétaire, qui sera pré- 3» féré pour l'année courante, et une d*ar- * rérages; et les meubles étant en la maison 3» louée pour le loyer, encore qu'il n'y au- 3» rait aucun' bail par écrit; comme aussi faire 3» saisir es mains d'un tiers 1».
Il semble, d'après ces lois, que l'intention du législateur a été d'accorder aux propriétaires des maisons une préférence pour la totalité des loyers sur les meubles des maisons louées : cependant plusieurs magistrats éclairés nous ont assuré que différens bailliages de Lorraine restreignaient à cet égard les droits des propriétaires des maisons, et assimilaient ces propriétaires à ceux des métairies, en ne
leur accordant de préférence que pour l'année courante et une année d arréragea. On ne nous a donné aucune raison satisfaisante pour appuyer cette jurisprudence, qui nous parait également opposée à la loi et aux principe» établis sur la matière dont il s'agit.
[[ L'art, aïoa du Code civil établit sur tout cela une règle uniforme. D accorde le privilège dont il s'agit, «c savoir, pour tout ce qui est s» échu et pour tout ce qui est à échoir, si les y baux sont authentiques , ou si, étant sous 31 signature privée , ils ont une date cerw taine....; et à défaut de baux authentiques, 31 ou lorsqu'étant sous signature privée, il» 3* n'ont pas une date certaine, pour une an- 31 née, à partir de l'expiration de l'année » courante ».
Le même article ajoute que « le même pri~ 3» vilége a lieu pour les réparations locativesr » et pour tout ce qui concerne l'exécution d» 3» bail ». ]]
Mais de ce que le bailleur doit être préféré pour les loyers ou fermages, et pour toutes» les obligations qui résultent du bail , peut-on tirer la conséquence que cette préférence doit s'étendre aux avances qu'il a faites au preneur pour faire valoir la métairie?
Pothier, qui propose cette question, distingue : si ces avances ont été faites par le bail même, l'obligation de les rendre faisant partie des obligations du bail, il n'est pa* douteux que le propriétaire ne doive être préféré, suivant le principe qui lui accorde la préférence pour toutes les obligations du bail. U y a plus de difficulté si les avances n'ont été faites que depuis le bail ; car la créance de ces avances dérive d'un contrat de prêt séparé et distingué du bail et qui n'en fait point partie. Cependant il parait que l'usage a étendu à cette sorte de créance les droits des bailleurs, surtout lorsque ces avances ont été faites en grains ou autres espèces, et qu'on ne peut douter qu'elles n'aient été faites pour faire valoir la métairie.
IX. Quoique ce soit une règle parmi nous, comme on l'a vu , que les meubles n'aient pas de suite par hypothèque, cependant la plupart des coutumes ont attribué au bailleur de maison ou de métairie, le droit de suivre les effets obligés au loyer ou fermage. Voici comme s'explique à cet égard la coutume de Paris:
» Meubles n'ont point de suite par hypo- » thèque, quand ils sont hors de la possession » du débiteur : toutefois les propriétaires des 31 maisons sises es villes et faubourgs et fermes 31 des champs, peuvent suivre les biens de 31 leurs locatifs ou fermiers exécutes, encore
bail, s* vn.
» qu'ils soient transportés, pour être premiers v payés de leurs loyers ou maisons, iceux ar- » réter , jusqu'à ce qu'ils soient vendus et dé- » livrés par autorite de justice ».
Au reste, il faut que le bailleur exerce le droit de suite dans un court délai ; sans quoi , ce droit et celui de préférence sur les meubles transportes, s'évanouiraient. Ce délai n'est pas le même partout : dans l'Orléanais, le bailleur d'une maison a huit jours pour suivre les meubles qui ont été enlevés, et le bailleur d'une métairie en a quarante. Il faut suivre à cet égard les usages des différens ljeux.
On peut exercer le droit de suite par la voie de saisie ou par la voie d'action , même contre une personne qui aurait acheté de bonne foi les effets transportés , et contre un créancier à qui ils auraient été donnés en paiement ou en nantissement. C'est pourquoi, si après l'expiration du bail d'une maison, le preneur transporte ses effets dans la nouvelle maison qu'il a louée sans avoir payé le premier bailleur, celui-ci peut suivre les effets transportés, et doit être préféré au nouveau bailleur» La raison en est que ces effets n'ont pu être obligés envers le second bailleur au préjudice de l'autre, tandis que subsistait l'espèce d'hypothèque contractée en premier lieu.
Il y a plus : le bailleur est fondé à exercer 8e droit de suite contre le propriétaire même . des meubles transportés , lorsqu'il les a prêtes on loués au preneur. La raison en est que ce propriétaire ayant consenti qu'ils garnissent la maison louée, il a dû savoir qu'ils seraient obliges au loyer , et qu'ainsi , ils seraient assujettis au droit de suite accordé au bailleur.
Si celui contre lequel le bailleur veut exercer le droit de suite, nie que les meubles réclamés aient garni la maison louée , c'est au bailleur à le justifier.
Un tiers peut aussi opposer contre le droit de suite plusieurs fins de non-recevoir.
L'une consiste dans la prescription qui résulte de l'expiration du délai fixé par l'usage ou par la loi pour exercer le droit dont il s'agit.
Secondement , le bailleur doit être déclaré tion-recevable dans l'exercice du droit de suite, lorsqu'il a consenti à ce que les meubles qui lui étaient obligés, fussent enlevés de sa maison; mais celui qui allègue ce consentement, est tenu de le justifier.
[[ Ces deux fins de non-recevoir sont, ainsi que le principe général du droit de suite , expressément consacrés par l'art, aïoa du Code rivil, qui en même temps fixe un 'délai uniforme pour l'exercice de ce droit : « Le pro-
» priétaire (y est-il dit) peut saisir les î » blés qui garnissent sa maison ou sa ferme , » lorsqu'ils ont été déplacés sans son conxen- » tentent ; et il conserve sur eux son privilège , » pourvu qu'il eu ait fait la revendication , sa- » voir, lorsqu'il s'agit du mobilier qui garnis- » sait une ferme dans le délai de quarante » jours ; et dans celui de quinzaine , s'il s'agit » des meubles garnissant une maison ». ]]
En troisième lieu , le droit de suite s'évanouit lorsque les meubles, sur lesquels on voudrait l'exercer , ont été vendus en foire ou marché public. Cette fin de non-recevoir est une conséquence de la faveur qui est due au commerce. Il faut que ceux qui achètent dans les foires ou marchés, soient à l'abri de toute recherche, relativement aux effets achetés. En cas pareil, la publicité de la vente opère le même effet que le décret à l*égard des immeubles achetés.
Quatrièmement, on doit appliquer la même décision aux ventes judiciaires faites par un huissier. Ainsi , lorsque le bailleur a néglige de s'opposer à la vente des effets que les créanciers du preneur ont saisis dans la maison louée, le droit de suite ne peut être exerce centre les adjudicataires de ces effets.
[[ Dans ces deux derniers cas, le bailleur ne peut pas sans doute exercer son droit de suite sur les meubles vendus; mais rien ne s'oppose à ce qu'il exerce son privilège sur le prix de la vente qui en a été faite. ]]
Quoique la loi ait accordé au bailleur un droit de suite sur les effets du preneur, il ne faut pas en tirer la conséquence que celui-ci soit privé du droit de disposer dés meubles dont il a garni la maison louée. Il est au contraire le maître d'en faire ce que bon lui semble, pourvu que le bailleur ait les sûretés convenables pour ses loyers et les autres obligations du bail. Ainsi, il suffit que, dans la maison louée , il reste des meubles en suffisance pour remplir cet objet.
X. Observes à ce sujet que, quoique le bailleur ne puisse empêcher le preneur de disposer des effets qu'il a dan* la maison louée, pourvu qu'il y en laisse assez pour répondre des loyers, cependant si les créanciers du preneur>enaient à saisir ces effets, le bailleur serait en droit de s'opposer à l'enlèvement, et de demander la main-levée de la saisie, si mieux n'aimaient les saisissans s'obliger à faire remplir les conditions du bail, tant pour les termes échus que pour ceux à échoir , et donner bonne et suffisante caution à cet égard.
[[L'art, aïoa du code civil, après avoir dit que le privilège du bailleur sur le prix des
bail, $. vn.
meubles qui garnissent la maison ou la ferme, a lieu pour tous les loyers échus et à échoir, lorsque le bail a une date certaine , ajoute qu'en ce cas « les autres créanciers ont 3» le droit de relouer la maison ou la ferme, » pour le restant du bail, et de faire leur 3» profit des baux ou fermages, à la charge 31 toutefois de payer au propriétaire tout ce 3» qui lui serait encore dû ».
Au surplus, consultez, sur les formes à suivre par le bailleur, pour exercer efficacement son privilège sur les meubles de son fermier ou locataire, les art. 819, 820 et 821 du Code de procédure civile.
F, aussi , sur tout ce que nous venons de dire, les mots Privilège de créance. J)
XI. Parmi les obligations du preneur , n'est pas seulement celle de n'employer la chose louée qu'aux usages pour lesquels elle est destinée, il doit encore prendre soin de cette chose, comme un bon père de famille ferait de son propre bien. C'est pourquoi , si je vous loue des chevaux pour faire un voyage , vous ne devez ni les faire courir avec excès, ni leur faire faire de trop fortes journées ; et vous êtes oblige' de les nourrir comme il convient.
S'il s'agit de terres labourables, le fermier est tenu de les labourer, fumer, cultiver et ensemencer comme il convient : ainsi , il ne doit pas les désabonner, c'est-à-dire , qu'il lui est défendu de les ensemencer, lorsqu'elles doivent demeurer en jachère, et qu'il ne lui est pas permis d'y semer du froment, quand c'est le temps d'y semer de l'orge ou de l'avoine. Mais V. Assolement.
XII. Il faut aussi qu'un fermier ait une suffi, santé quantité de bétail pour exploiter la métairie; et il lui est expressément défendu d'employer les fumiers et les pailles à d'autres usages qu'à l'engrais des terres qu'il doit cultiver. L'art. 4?i de la coutume d'Orléans contient à cet égard une disposition précise qui forme le droit commun : voici ce qu'il porte : — -« Les fruits d'une métairie, pour la rente foncière , moissons , ferme , ou pension d'icelle , peuvent être arrêtés et empêchés par le seigneur de ladite métairie. Et tient tel arrêt et empêchement jusques à plein paiement desdites rentes, moissons, ferme ou pension. Et semblablement peuvent être empêchés les foins, fourrages et pailles pour la nourriture du bestial de ladite métairie, et aussi pour faire des fumiers, afin de les convertir à fumer et amender les terres d'icelle métairie : ores que le métayer ne fût à ce expressément obligé. Et si lesdits fruits, pailles, fumiers et fourrages étaient enlevés, ledit seigneur
Tomb IL
les pourra poursuivre et les faire arrêter , et sera préféré à tous autres ».
Ainsi, quand le preneur aurait payé ses fermages , il n'aurait pas pour cela droit de disposer des pailles et des fourrages : la raison est que ces substances sont censées faire partie de la métairie. [[ V. Fumier. ]]
XIII. Si la chose louée est une vigne , le preneur doit la bien façonner , la bien fumer , la proyigner, l'entretenir d'échalas, et enfin la cultiver comme un bon vigneron cultiverait sa propre vigne : voici comme s'explique à cet égard la coutume de Nivernais, au titre des Vignes, art 5 : « Celui qui prend à foire vignes 3» à partie ou autrement , est tenu de les tailler 3» et adresser en saison due, et outre ce de les » faire fouir devant le premier jour de mai, bi- 3» ner devant la Magdclaîne, et rebiner devant » vendange, si les saisons sont à ce convenables; » et s'il n'a rebiné pour la cause susdite avant » vendanges, il doit recurer incontinent après » vendanges ; et si faute il y a eu chacune » desdites façons, le preneur sera tenu aux » intérêts du seigneur d'icelle vigne ».
XIV. De l'obligation que contracte le preneur de conserver et d'entretenir en bon état ce qu'on lui a loué, dérive celle de veiller à ce que, durant le cours du bail, on n'usurpe pas les terres qu'il doit cultiver. Ainsi, dans le cas où un tiers acquerrait une possession d'an et jour sur quelques-unes des terres louées, le preneur serait tenu à cet égard des dommages et intérêts du bailleur : la raison en est que le preneur ne s'étant pas opposé à l'usurpation, comme il aurait dû le faire, il est juste qu'il soit responsable du préjudice que sa négligence a occasioné. [[ V. l'art. 1767 du Code civil. ]]
XV. Le preneur est pareillement responsable des dommages causés aux bâtimens compris dans son bail, soit que ces dommages aient eu lieupar sa foute ou par celle de sa femme, de ses enfons, de ses domestiques, de ses pensionnaires, de ses ouvriers, de ses sous -locataires, etc. [[ Code civil, art. 1752 et 1735. ]]
Ainsi, lorsque la maison louée vient à être incendiée, le preneur en est responsable, s'il ne justifie pas que l'accident est arrivé par un cas fortuit, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine où il avait commencé : la raison en est qu'on présume, en cas pareil, que l'incendie n'a eu lieu que ' par la foute des personnes qui habitent la maison. [[Code civil, art. 1733. V. Incendie.]]
S'il y a plusieurs locataires principaux dans la maison, c'est le locataire de l'appartement où le feu a commencé, qui est seul tenu de
l'incendie; mais si Ton ignore par où le fen a commence', en seront- ils tenus tons, ou aucun n'en sera- 1- il tenu? Pothier, qui propose cette question, pense qu'aucun n'en doit être tenu. La raison qu'il en donne, est que, comme il est entièrement incertain par la faute duquel le feu a pris , il ne peut y avoir contre aucun d'eux , nulle présomption qui puisse servir de fondement à la demande du bailleur pour faire rétablir sa maison , et par conséquent la demande ne peut avoir lieu contre aucun.
[[ L'art. 1734 du Code civil prévoit cette question , et la décide en ces termes : « S'il y » a plusieurs locataires, tous sont solidairey* ment responsables de l'incendie; à moins » qu'ils ne prouvent que l'incendie a corn- 3» mencé dans l'habitation de l'un deux, auquel » cas celui-là seul en est tenu; ou que quel- » ques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pas » commencé chez eux, auquel cas ceux-là ne » sont pas tenus ». ]]
Si le feu avait pris aune auberge, et qu'il parût que c'eut été par le fait et l'imprudence d'un voyageur qui y logeait, le locataire qui tient l'auberge, serait - il responsable de l'accident ?
On dira en faveur de l'aubergiste (ce sont les termes de Pothier), qu'il y a une grande différence entre des voyageurs qui logent dans une auberge en passant, et des domestiques ou pensionnaires : un locataire commet une sorte de faute, lorsqu'il prend des domestiques et des pensionnaires étourdis et imprudens, parcequ'il ne doit se servir que de personnes de la conduite desquelles il se soit informé ; c'est pour, cela qu'il est responsable de leurs fautes : mais un aubergiste est , par son état, obligé de recevoir dans son auberge les voyageurs qui s'y présentent, sans qu'il les connaisse ; c'est pourquoi il ne devrait pas être responsable de leurs fautes.
Cependant Pothier pense que l'aubergiste ne pourrait, même dans ce cas, être excusé de l'incendie : car , comme il ne connaît pas les gens qui logent chez lui, il doit, pour prévenir les accidens, tenir pendant la nuit sa cuisine fermée; et il doit veiller par luimême, ou par quelqu'un de ses gens, jusqu'à ce que tous les voyageurs qui sont logés dans son auberge, soient au lit, et qu'il ne paraisse plus de lumière dans les chambres. Ainsi, pour n'avoir pas pris dételles précautions, il doit répondre du dommage causé par l'incendie. En effet, quoique le feu ait pris dans la chambre d'un voyageur, l'aubergiste aurait prévenu l'accident, s'il eut veillé comme il le devait.
Mais si un voyageur avait causé, dans In maison de l'auberge , du dommage que le locataire-aubergiste n'aurait pu prévenir ni empêcher, il n'en doit pas être responsable : la raison en est que son état l'obligeait de recevoir le voyageur dans l'auberge sans le connaître. — - 11 faut toutefois , pour qu'il soit déchargé de ce dommage envers le propriétaire, qu'il n'ait négligé aucune des voies propres à en procurer l'indemnité : par exemple , si ce voyageur avait une valise ou d'autres effets, il a dû les arrêter pour la réparation du domina ge. •
XVI. Pour que le preneur soit tenu de la perte ou de la détérioration de la chose louée , il n'est pas précisément nécessaire que ce soit sa faute qui ait causé le dommage; il suffit qu'elle y ait donné occasion. Par exemple, s'il lui était défendu par le bail d'avoir des matières combustibles dans quelque endroit , et qu'il y en ait eu , il sera tenu de l'incendie, quoiqu'arrivé par cas fortuit : la raison en est que c'est sa contravention aux clauses du bail, qui a donné lieu à l'accident.
Par la même raison , si j'ai été attaqué en chemin par des voleurs qui ont tué le cheval que j'avais pris à loyer pour faire mon voyage, quoique cette violence soit une force majeure dont le locataire n'est pas responsable , et que j'en .aie la preuve par la capture des voleurs, cependant si j'ai donné occasion à cet accident, en faisant route à des heures indues, ou en quittant le grand chemin pour en prendre un plus court, mais beaucoup moins sûr, je serai responsable de la perte du cheval.
Il en serait différemment, si en quittant le grand chemin pour en prendre un autre, je n'avais fait que ce que les autres voyageurs avaient coutume de faire, pareeque le grand chemin était alors impraticable.
Tous ces cas sont proposes et résolus par le jurisconsulte que nous avons cité, lequel observe en même temps qu'il est une occasion où le preneur n'est pas chargé du soin de conserver la chose qui lui est louée : c'est lorsqu'il y a une personne préposée par le bailleur pour avoir ce soin pendant que le preneur se sert de la chose : c'est ce qui arrive lorsqu'un loueur de chaise loue à quelqu'un une chaise et des chevaux pour faire un voyage, et lui donne un cocher pour conduire la voiture : ce cocher préposé par le bailleur, est chargé du soin de la chaise et des chevaux; et le locataire n'est chargé de rien.
XVII. Si , à la fin du bail , la chose louée se trouvait perdue par la faute du preneur, et
bail, s- vm.
que, pur conséquent, Une pét pat la rendre , il faudrait qu'il en payât l'estimation : le bailleur aérait en droit de l'y faire condamner. Si toutefois la chose se recouvrait , même après la condamnation, le preneur, en la rendant, serait dispense' de la parer : mais si cela était fait , il ne serait pas fondé à répéter ce qu'il en aurait donne : la raison en est que le paiement de cette chose serait considéré comme le complément d'un contrat de vente entre les parties.
Au surplus, le preneur ayant payé la chose, serait subrogé aux droits du bailleur pour la revendiquer, et celui-ci serait tenu d'une garantie pareille à celle que le vendeur doit à l'acheteur; c'est pourquoi si un tiers prétendait un droit de propriété sur cette chose, il faudrait que le bailleur repoussât cette prétention, ou qu'il restituât au premier l'estimation qu'il en avait reçue.
XVIII. Il reste à observer que, si la chose louée s'était perdue sans qu'on pût imputer à ce sujet aucune faute au preneur , il serait déchargé de l'obligation de la rendre; mais il faudrait pour cela qu'il justifiât comment cette chose se serait perdue; sinon, l'on présumerait qu'il y a eu de sa feu te, et en couse'quence on l'obligerait à payer selon l'estimation. Supposons, par exemple, que je vous aie loué un cheval pour faire un voyage : il ne suffira pas pour votre décharge, de dire qu'une maladie l'a fait périr en route: il faudra que vous fassiez conster de cet accident , soit en représentant un procès-verbal de visite de l'animal, soit en produisant des témoins qui l'auront vu périr. .
La même décision doit s'appliquer au cas où la chose louée ne serait pas perdue , mais seulement détériorée. Si le preneur ne justifiait pas que la détérioration fut arrivée autrement que par sa mute , il en serait responsable.
H faut néanmoins remarquer qu'il y aurait une fin de non-recevoir contre le bailleur , si, la détérioration étant de nature à pouvoir être aperçue sur-le-champ, il recevait la chose sans s'en plaindre.
