II. On stipule quelquefois dans un bail de

S. ix.

biens de campagne, que la garantie du bailleur ne s'étendra pas à l'obligation de purfournir la mesure , et que le plus ou le moins sera pour le compte au fermier.

L'effet de cette clause est de donner au fermier la jouissance de l'excédant, s'il y en a, sans qu'il soit tenu d'augmenter le loyer; mais aussi il n'a nul droit pour demander une diminution de loyer, s'il se trouve que le terrain loué soit moins étendu qu'il ne l'avait cru.

Si l'on stipule que la garantie aura lieu tant pour la mesure que pour la jouissance des héritages affermés, il y a une distinction à faire : ou ces héritages sont entoures de murs, de palissades, de haies; ou les limites en sont déterminées par des tenans et aboutissans spécifiés dans le bail; ou bien ils n'ont ni clôture proprement dite, ni limites bien établies.

Supposons que vous me laissiez à bail cinq arpens de terres situes à Longjumeau , entourés de murs, de palissades, etc., ou limités par des héritages de tels et tels particuliers ; il n'est pas douteux que vous ne soyez oblige de me faire jouir de la totalité de cinq arpens, ou de diminuer le loyer à proportion de ce qu'il s'en trouvera de moins.

Mais si vous me laissez à bail un verger situé à Saint-Denis, environné de murs, ou limité par tels et tels héritages, et que vous l'ayez énoncé contenant cinq arpens, vous ne serez pas garant de la mesure. *La raison en est que ce n'est pas précisément cinq arpens que vous m'avez loues , mais un verger; c'est pourquoi vous ne me devez que la garantie de la jouissance de ce verger , tel qu'il est dans les limites que vous lui avez assignées. S'il n'est point aussi étendu que je l'avais cru , c'est moi à m'imputer de ne l'avoir pas mesuré comme j'en étais le maître avant de souscrire le bail.

[[ Cette distinction est rejetée par le Code civil, art. 1619 et 1765. Suivant ces articles, soit que le bail porte sur un corps certain et limité, soit qu'il comprenne des fonds distincts et sépares, soit qu'il commence par la mesure ou par la désignation de l'objet affermé suivie de la mesure, l'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de fermage en faveur du bailleur, pour l'excédant de mesure, ni en faveur du preneur à aucune diminution du fermage pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité

des objets affermes, s'il n'y a stipulation contraire.

II résulte encore de l'art 1622 , combiné avec l'art. 1765, que l'action en supplément de fermage de la part du bailleur, et celle en diminution de la part du preneur, doivent être intentées dans Tannée à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. Et de l'art. i6a3, combiné avec le même art. 1765, il résulte encore que , s'il a été affermé deux fonds par le même contrat , et pour un seul et même prix, avec désignation de la mesure de chacun , et qu'il se trouve moins de contenance en l'un et plus en l'autre, on doit faire compensation jusqu'à due concurrence. ]]

m. On stipule aussi assez fréquemment dans les baux , que le preneur sera tenu et acquitter les cens et rentes seigneuriales : mais une telle stipulation ne s'applique qu'aux redevances modiques ; c'est pourquoi si les biens loués se trouvaient chargés d'une rente considérable, quoique seigneuriale, le preneur n'en serait pas chargé en vertu de la stipulation dont il s'agit, si d'ailleurs il n'en avait point eu de connaissance.

Si, en chargeant le preneur d'acquitter les cens et droits seigneuriaux, le bailleur n'avait indiqué ni le montant de ces droits ni les seigneurs auxquels ils sont dus, il serait tenu des frais et des amendes qui pourraient résulter du défaut de paiement

[[ Il n'existe plus de cens ni de rentes seigneuriales; mais les mêmes observations peuvent s'appliquer aux rentes foncières dont le fermier serait chargé par son bail d'acquitter le bailleur. ]]

IV. Comme celui qui loue son bien , en conr serve non-seulement la propriété , mais encore la possession , puisqu'il possède par son locataire, et que les loyers qu'il perçoit lui tiennent lieu de jouissance, il faut en tirer la conséquence que c'est le propriétaire et non le locataire qui doit acquitter toutes les charges imposées sur les héritages loués, à moins que, par une clause particulière du bail, le locataire ne se soit expressément soumis à remplir cette obligation pour le propriétaire. Cependant ce n'est jamais ce dernier qui doit acquitter la dlme; et il est facile d'en apercevoir la raison : c'est que la dhne n'est pas une charge du fonds, et qu'elle n'est due que sur les fruits, en vertu d'une coutume qui a passé en obligation : or, c'est le locataire qui perçoit les fruits; c'est donc lui qui est tenu d'acquitter la dlme.

[{ La dlme est abolie par les lois du 4 août 1789. Ainsi , ce qu'on vient de lire à cet égard, est aujourd'hui sans objet. — - Quant aux Tout II.

droits de champart non seigneuriaux dont les fonds affermés peuvent être grevés, le bailleur doit en indemniser le fermier, s'il n'a pas pris la précaution d'en charger celui-ci par son bail. La raison en est que l'obligation de payer, à titre de champart, une portion des fruits des fonds affermes, n'est pas de droit commun; qu'elle ne peut être fondée que sur des titres particuliers; et que, dès là, le fermier ne peut être présumé, ni en avoir eu connaissance, lorsqu'il a traité avec le bailleur, ni s'y être soumis. ]]

Les lois qui ont établi certaines impositions, telles que le vingtième, portent que les fermiers ou locataires seront contraints de les acquitter; mais il ne faut pas conclure d'une telle disposition que les impositions ne soient pas à la charge du propriétaire : le fermier n'en fait que les avances, qu'il retient ensuite sur les loyers ou fermages.

[[Telle est, pour la contribution foncière qui remplace actuellement le vingtième, la disposition expresse de la loi du 22 novembre 1790, tit 5, art. 10; et de la loi du 3 frimaire an 7, art. 147.]]

À l'égard des impositions relatives aux réparations des églises paroissiales, Pothier remarque qu'elles sont d'une nature mixte : elles sont charges du fond pour une portion , et charges personnelles du fermier ou locataire qui est paroissien, pour l'autre portion. Comme les églises paroissiales concernent principalement et immédiatement l'utilité des habitans, il est juste que les locataires et fermiers contribuent à* l'entretien de ces églises avec les propriétaires des fonds. La portion à laquelle ils doivent contribuer, est ordinairement réglée au tiers du taux auquel la maison ou métairie, dont ils sont locataires ou fermiers, a été imposée.

Le locataire ou fermier étant tenu de contribuer pour un tiers à ces impositions en qualité d'habitant et de paroissien, il s'ensuit, continue le jurisconsulte cité, 1© que, si le locataire a sous-baillé toute la maison, c'est le sous-locataire qui est tenu du tiers de l'imposition, et non le locataire : et que, s'il n'a sousbaillé que pour partie, le sous-locataire est tenu d'une partie du tiers de la taxe à proportion de ce qu'il occupe ; 2° que le locataire d'un magasin ou d'autres bâtimens destines à renfermer ou à débiter des marchandises , ne doit point son tiers du taux de la taille d'église, imposée sur ces sortes de bâtimens. La raison en est qu'un tel locataire qui a son domicile ailleurs, n'étant ni habitant ni paroissien, n'a aucune qualité qui le rend contribuable.

BAIL, §. tt.

Observez que, dans la répartition de la taxe, les bâtimens qui ne servent pas pour l'habitation d'un paroissien , doivent être imposes à un tiers de moins que les maisons ; autrement, le propriétaire d'un magasin ou autre bâtiment semblable, qui n'ayant point de locataire paroissien, doit porter son taux en entier, se trouverait porter plus que sa part des deux tiers de l'imposition due par les propriétaires.

A l'égard des maisons occupées par les propriétaires , elles doivent être taxées comme les maisons louées ; parceque le propriétaire, étant en même temps paroissien , doit contribuer à l'imposition dans les deux qualités.

[[Aujourd'hui, lorsque, pour subvenir à une charge communale , on impose des centimes additionnels sur les biens-fonds, les bailleurs en sont seuls chargés , parceque les centimes additionnels suivent en tout le sort de la contribution foncière. ]]

V. Souvent on stipule que le preneur pourra être contraint par corps à exécuter le bail : une telle stipulation est autorisée par l'art. 7 du tit. 34 de l'ordonnance du mois d'avril 1667. Mais cette clause ne peut avoir lieu que dans les baux à ferme , et elle ne se supplée pas. Ainsi , lorsqu'elle n est point intervenue , le bailleur ne peut exercer ses droits que sur les. biens du preneur.

Il faut remarquer que la disposition de l'ordonnance de 1667 , dont nous venons de parler, ne peut pas s'exécuter en Lorraine, parcequ'elle est contraire à ce que prescrit l'art, ia du titre 20 de l'ordonnance du duc Léopold , du mois de novembre 1707 , qui est ainsi conçu : <c Défendons à tous nos sujets de s'o- •» bliger par corps les uns envers les autres » par aucun contrat, convention ou condams» nation volontaire, à peine de nullité i>.

[[La ci-devant Lorraine est aujourd'hui soumise comme toute la France , à la disposition de l'art. 3062 du Gode civil , qui est conforme à celle de l'ordonnance de 1667. ]]

Observez aussi que , quand le bail par lequel on a stipulé la contrainte par corps , est fini , et que le fermier continue à jouir par reconduction tacite, la 'stipulation dont il s'agit, demeure sans effet : la raison en est que la réconduction tacite ne s'étend qu'aux clauses ordinaires, et non à celles qui , comme la contrainte par corps, sont extraordinaires.

Les héritiers du fermier qui continuent à jouir du bail , ne peuvent pas non plus être contraints par corps en vertu de la clause par laquelle celui qu'ils représentent, s'est soumis à cette peine. La rai sou en est qu'une telle

soumission est purement personnelle , et ne peut engager des héritiers.

[[ L'art. 2062 du Code civil porte que , même sans stipulation , « les fermiers et les 31 colons partiaires peuvent êlre contraints » par corps , faute de représenter à la fin du 3» bail , le cheptel de bétail , les semences et » les instrumens aratoires qui leur ont été » confies , à moins qu'ils ne justifient que le » déficit de ces objets ne procède point de leur 1» lait ».

La loi du i5 germinal an 6 contenait la même disposition, quoique d'ailleurs elle n'autorisât pas , dans les baux, la stipulation de la contrainte par corps. ]]

VI. Les baux portent quelquefois la clause que le preneur ne pourra pas sous-bailler sans que le bailleur n'y ait consenti par écrit ; mais on n'oblige pas les preneurs à exécuter cette clause à la rigueur. Ainsi, quand quelque circonstance l'oblige à quitter la maison louée et qu'il présente au bailleur un souslocataire d'un état à occuper la maison comme l'occupait le preneur lui-même , tout l'effet de la clause se réduit à ce que le bailleur qui ne veut point accepter le sous-locataire , peut faire résilier le bail , faute par le preneur de s'être conformé à la clause par laquelle il lui était défendu de sous-bailler : mais si le bailleur voulait exiger l'exécution du bail , on ne l'admettrait point à empêcher le sous-bail, pareequ'il n'aurait aucun intérêt à cet empêchement.

Si le preneur n'a pas sous-loué la totalité des choses comprises au bail qui lui défend de sous- louer sans le consentement du bailleur, et qu'il reste en possession d'une partie de ces choses, le bailleur ne peut pas demander la résolution du bail, quelque petite que soit la portion réservée par le locataire, pourvu que les lieux soient garnis : telle est la jurisprudence du châtelet de Paris ; et la cour des aides a jugé en conformité, par un arrêt rendu le vendredi 17 mars 1758, dont voici l'espèce telle qu'elle est rapportée par l'auteur de la Collection de jurisprudence.

Le dérangement des affaires du sieur Guyot de Villers l'ayant obligé de sous-louer à quatre personnes différentes l'hôtel delà Valliere, situé à Paris, rue Neuve-Saint- Augustin , qu'il avait d'abord occupé en totalité, et dont il ne conserva pour lui qu'un très-petit appartement , le duc de la Valliere demanda la résolution de son bail, et se fonda sur ce qu'il était interdit au sieur de Villers de sous-louer l'hôtel et de céder son droit de bail sans le con • sentement par écrit du bailleur. — II y avait cette circonstance , que les baux des sous-lo-

Digiti

zedby G00gle

cataires se montaient à i3,aoo livres, et que le prix du bail fait au sieur de ViUers n'était que de 10,000 livres ; ainsi, les créanciers unis du sieur de Villers , auxquels il avait fait un abandonnement de ses biens et de ses droits, trouvaient un bénéfice de 3,aoo liv. par an , outre le petit logement que le sieur de Villers s'était réservé.

Le duc de la Valliére ajoutait à ses moyens que le sieur de Villers avait été fort longtemps sans habiter l'appartement qu'il s'était conservé ; et de ces deux circonstances , jointes aufaitdel'abandonnement total des droits du sieur de Villers à ses créanciers, le duc de la Valliére concluait qu'il avait pu demander la résiliation du bail.

Le sieur de Villers , aidé par l'intervention de ses créanciers unis, soutenait que, puisqu'il avait conservé une portion de l'hôtel , on ne pouvait pas faire résoudre son bail ; il attestait sur cela la jurisprudence du châtelet ; il ajoutait , pour détruire le prétendu reproche de l'abandon de son appartement pendant quelque temps , qu'on ne pouvait raisonnablement s'en faire un moyen contre lui, puisqu'il était naturel qu'il mit sa personne à couvert dans des circonstances critiques où le contrat d'arrangement fait avec ses créanciers , n'était pas encore homologué.

A l'égard de l'abandonnemen t qu'illeur avait fait, il n'opérait tout au plus, disait le sieur de Villers , qu'un mandat qui ne le dépouillait que fictivement.

Ces moyens furent adoptes, et l'arrêt cité débouta le duc de la Valliére de sa demande en résiliation.

La clause de ne pas sous- bailler un bien rural doit s'observer plus scrupuleusement: la raison en est qu'il est intéressant qu'une terre soit cultivée par tel fermier plutôt que par tel autre, attendu que tous n'ont pas la même aptitude à la chose ; cependant, si des circonstances particulières mettaient le preneur dans l'impossibilité de continuer l'exploitation du bail, et qu'il présentât à sa place un bon fermier , il faudrait que , non-, obstant la clause du bail, le propriétaire de la métairie agréât le fermier , ou qu'il consentit à la résiliation du bail.

[[ Cette distinction entre la clause de ne pas sous-louer une maison , et la clause de ne pas soasbailler un bien rural , est contraire aux vrais principes sur l'exécution des contrats ; et le Code civil la condamne formellement. L'art. 17 17, qui fait partie de la section des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux , porte que la faculté

de sous-louer es de céder son bail à an autre peut être interdite pour le tout ou pour par. tie , et que cette olmûse est toujours deriguew.

Par cette dernière disposition , le Code civH condamne encore l'opinion ci-dessus énoncée, qui tend à onliger le propriétaire d'agréer le fermier que lui présente le preneur, ou de consentir a la résiliation du bail.

VII. Y a-t-il quelque différence entre la clause qui prohibe la faculté de sous-louer, et la clause qui prohibe la faculté de céder le bail? V. Sous-location.

VHI. Au 'surplus , pour les métairies proprement dites , il n'est pas nécessaire que le bail en prohibe expressément la sous-location. Cet^e prohibition y est toujours sous-entendue. « Celui qui cultive sous la condition » d'un partage de fruits avec le bailleur, ne ■n peut ni sous-louer ni céder , si la faculté ne 7* lui en a été expressément accordée par le » bail. — En cas de contravention , le pro- » priétaire a droit de rentrer en jouissance , » et le preneur est condamné aux dommages- 3» intérêts résultant de l'inexécution du bail.)» Ce sont les termes du Code civil, art. 1763 et 1764.]]

$. X. Des cas où le preneur peut obtenir là remise des loyers r en tout ou en partie.

I. Voici les principes généraux que Pothier établit à cet égard.

10. Le preneur ou locataire doit avoir la remise du loyer pour le tout , lorsque le bailleur n'a pu lui procurer la jouissance ou l'usage de la chose louée. — La raison de ce principe est que le contrat de louage s'analyse en une espèce de contrat de vente de fruits futurs, ou de l'usage futur de la chose louée, dont le loyer est le prix: or , de même que la vente des fruits futurs n'est valable , et que le- prix n'en est dû qu'autant que ces fruits naîtront et feront par leur existence la matière du contrat, on doit pareillement décider qu'il ne peut être dû de loyer , lorsque le preneur n'a pu avoir aucune jouissance ni usage dont ce loyer soit le prix.

20. Le preneur ou locataire que le bailleur n'a pu faire jouir pendant une partie du temps du bail, doit avoir la remise du loyer pour le temps pendant lequel il n'a pu jouir. — La raison en est que chaque partie du loyer est le prix de la jouissance de chaque partie du temps que devait durer le bail : il ne peut donc être dû de loyer pour la partie du temps durant lequel le preneur n'a eu ni pu avoir cette jouissance.

3». Le preneur ou locataire que le bailleur

n'a pu faire jouir de quelque partie de la chose qui lui a été louée, doit avoir la remise du loyer pour cette partie pendant le temps qu'il n'en a pu avoir la jouissance. —Ce principe, qui est une suite des précédons, peut néanmoins souffrir quelque limitation, comme on le verra ci -après.

4°. Le preneur ne peut demander remise du loyer lorsque l'empêchement est venu de sa part' — Il suffit en ce cas qu'il y ait une jouissance ou usage possible de la chose qu'il n'a tenu qu'au preneur d'avoir ou par lui ou par d'autres, pour que le loyer en soit dû.

5». Le loyer n'est dû que pour la jouissance que le preneur a eue en vertu du bail. — Suivant ce principe , si le preneur, pendant le cours du bail , a acquis la pleine propriété , ou du moins l'usufruit de la chose loue'e , il doit être décharge du loyer pour le temps qui reste à courir du bail depuis son acquisition , parcequ'il ne jouit plus en vertu du bail , mais de son chef.

6°. Lorsque le preneur n'a pas été prive' absolument de la jouissance de la chose, mais que, par un accident imprévu, sa jouissance ait souffert une altération et une diminution très-considérable, il peut demander qu'on lui diminue le loyer proportionnellement à ce qu'il a souffert dans sa jouissance.

II. Voici maintenant l'application que le jurisconsulte cité fait de ces principes aux baux des maisons et des métairies.

A l'égard des maisons , si le bailleur est en demeure d'en remettre les clefs au preneur , celui-ci n'en devra les loyers qu'à compter du jour que sa jouissance aura commence.

Il en serait de même si, nonobstant la remise des clefs , la maison se trouvait inhabitable , par quelque cause que ce fut : dans ce cas , le preneur pourrait refuser de recevoir les clefs, jusqu'à ce que la maison eût été rendue habitable, et qu'on lui eût offert de nouveau de lui en remettre les clefs. Il pourrait même demander la résiliation du bail ; pareeque , pour se loger , il n'est pas obligé d'attendre que cette maison soit réparée.

Cependant, si ce n'était que par cas fortuit que la maison fût inhabitable , le bailleur pourrait empêcher la résiliation du bail , en offrant de loger le preneur dans une autre maison , jusqu'à ce que celle qui est louée, fût réparée; mais alors il convient que le bailleur fasse raison au preneur de ce qu'il lui en aura coûté pour le second délogement.

Si , après être entré dans la maison louée, quelque cas fortuit oblige le preneur d'en sortir, il doit être dispensé d'en payer les loyers,

à compter du jour de sa sortie. Tel serait le cas où des experts auraient rapporté que la maison louée est menacée d'une chute prochaine.

Hais si la jouissance du preneur n'a été empêchée que relativement à quelque partie de la maison louée, il ne doit être déchargé du loyer que pour cette partie.

Nous avons même fait voir, que, lorsque le travail qu'il a fallu faire pour réparer la maison louée, n'a duré que quelques jours, ou n'a causé qu'une incommodité légère au preneur, il ne lui est dû aucune remise sur le loyer. V. ci-devant, $. 6.

III. Si c'est nar son fait ou par sa faute que le preneur a été privé de la jouissance de la maison louée, il n'a nul droit pour être déchargé du loyer; c'est ce qui resuite du quatrième principe que l'on a établi précédemment.

[[Cette décision doit même s'appliquer au cas où les affaires publiques obligeraient le preneur d'aller résider ailleurs : non-seulement il devrait le loyer qui aurait couru pendant son absence, mais il ne pourrait même pas, s'il n'y était autorisé par une loi particulière, faire résilier le bail pour les termes à échoir. V. ci-après, $. 14, n° a. ]]

IV. Pour faire l'application du sixième principe au bail d'une maison, Pothier suppose l'espèce suivante :

Alexandre a loué à César une auberge , située sur la grande route; et depuis le bail , le gouvernement ayant établi la grande route ailleurs, de fréquentée qu'était l'auberge auparavant, elle est devenue déserte : quoique , dans ce cas , César ait conservé la jouissance de toutes les parties de la maison louée, il ne laisse pasd'être en droit de demander qu'il lui soit fait une remise sur le loyer, parcequ'il a souffert, une diminution considérable dans le produit de l'auberge.

Hais si, dans le temps du bail, l'auberge d'Alexandre était la seule d'un endroit, et que, durant le cours du bail, il se fût établi d'autres auberges dans le même lieu, César ne pourrait prétendre aucune remise sur le loyer, sous prétexte que la concurrence des nouvelles auberges aurait diminué le produit de la première.

La différence entre les deux cas dérive de ce qu'en passant le bail, il n'y avait nulle raison pour que César crût qu'il ne s'établirait point de nouvelle auberge dans le lieu où il louait la sienne; et qu'au contraire, il n'avait pas dû prévoir que le gouvernement ferait changer la route établie. L'établissement d'une nouvelle auberge n'est qu'un évé-

nement ordinaire : le changement de route est un cas fortuit.

V. Quand, par force majeure, un fermier a été prive' des fruits de quelques années de son bail, soit que les ennemis aient fourragé ses blés , soit qu'ils aient été détruits par le , débordement d'une rivière, ou par quelque autre accident semblable, il doit obtenir la remise de l'année de fermage dans laquelle l'accident est arrivé. — Cependant s'il n'y avait pas eu une perte totale des fruits, il faudrait proportionner à la perte la remise du fermage.

Au reste , le fermier n'est fondé à prétendre ces remises qu'autant qu'il se trouve dans les conjonctures suivantes :

i°.. Il faut que la perte ait été causée par un événement qu'il n'a pu ni empêcher ni détourner; c'est pourquoi, s'il avait pu éviter qu'on ne fourrageât ses blés, en obtenant du général ennemi une sauve- garde , telle qu'il en accordait pour de l'argent à ceux qui en demandaient, il ne serait pas fondé à prétendre la remise du fermage pour la perte qu'il aurait soufferte.

20. Il faut que la perte ait eu lieu tandis que les fruits étaient encore sur pied, parcequ'aussitôt que la récolte en est faite, ils sont aux risques du fermier à qui ils appartiennent, et il en doit le fermage.

C'est même sans fondement que quelquesuns ont prétendu que, pour que les fruits fussent aux risques du fermier, il fallait qu'il les eût serrés; il suffit pour cet effet qu'ils aient été séparés du fonds; ainsi , des blés en javelle ou eu gerbes sur un champ sont acquis au fermier, et il en doit le fermage.

[[ «t Le fermier ne peut demander de re- 31 mise, lorsque la perte des fruits arrive après si qu'Us sont séparés de la terre , à moins y* que le bail ne donne au propriétaire une 3» quotité de la récolte en nature , auquel 3» cas , le propriétaire doit supporter sa part t* de la perte, pourvu que le preneur ne fut v pas en demeure de lui délivrer sa portion 3i de récolte ». Code civil, art. 1771. ]]

3<>. Pour que le fermier soit autorisé à prétendre une remise sur le fermage, il faut que le dommage ait été considérable : il ne peut point demander de diminution pour raison d'un dommage modique, qu'elle qu'en était la cause.

Mais jusqu'où doit s'étendre le dommage pour être réputé considérable, et pour autoriser' le fermier à prétendre une remise sur le fermage ?

Il y a sur ce point plusieurs opinions. Bru-

neman demande le concours de deux choses : 10 que les fruits échappes à l'accident, soient au-dessous de la moitié de ceux que produisent les années ordinaires ; a* que la valeur de ce qui reste , soit au-dessous de la moitié de la valeur du prix de la ferme.

Pothier pense fort bien que la décision de cette question doit être laissée à l'arbitrage du juge, à qui il fournit pour guide les régies suivantes :

Lorsqu'une métairie composée de différentes parties qui produisent différentes espèces de fruits , a été donnée à ferme par un même bail et pour un seul et même prix annuel , si l'accident n'est arrivé que sur une des parties de cette métairie; qu'il soit, par exemple, survenu une grêle extraordinaire, qui, après la récolte des blés, ait perdu totalement les fruits à recueillir dans la vigne, pour juger si la perte causée par cet accident, est une perte considérable, il ne faut pas avoir égard à la seule partie de la métairie sur laquelle l'accident est arrivé, mais à la totalité de la métairie; et il ne doit y avoir lieu en ce casa la remise d'une partie des fermages, qu'autant que la vigne aurait fait l'objet le plus considérable de la métairie.

Ceci doit avoir lieu, quand même le fermier aurait sous -baillé séparément cette vigne à quelqu'un , et aurait été obligé de lui faire remise d'une année de la sous- ferme.

0 en serait autrement, si le fermier principal avait pris à ferme pour des prix séparés les terres et les vignes ; le bail des vignes et le bail des terres étant alors deux baux séparés, quoique faits à la même personne , le fermier qui aurait souffert une perte totale des fruits du bail des vignes, serait bien fondé àdemander la remise de l'année de fermage de ce bail , sans que le bailleur pût lui opposer en compensation le profit fait sur le bail des terres; parceque ces baux différens sont des baux qui n'ont rien de commun l'un avec l'autre.

La perte des fruits à recueillir sur une partie de la métairie , ne donne lieu à aucune remise des fermages, a moins que cette partie ne soit la plus considérable de la métairie : il en est autrement lorsqu'un fermier a été évincé ou privé en quelque manière que ce soit d'une partie des terres de la métairie : quelque petite que soit cette portion , le bailleur doit une indemnité pour la non-jouissance du preneur à cet égard.

[[ Suivant les art. 1769 et 1770 du Code civil, il faut que la perte soit au moins de la moitié d'une récolte..]]

4°. Pour qu'il y ait lieu à la remise, il faut que la perte de la récolte de l'année pour la»

quelle le fermier demande cette remise , n ait pas été compensée par l'abondance de quelqu'une des années du bail , soit de celles qui ont précède' cette année, soit de celles qui l'ont suivie.

Ainsi, lorsque cette remise est demandée ayant la fin du bail, le juge ne doit pas faire droit définitivement sur la demande : il doit pour cela attendre jusqu'à la fin du bail, en ordonnant néanmoins, par provision, que le bailleur ne pourra exiger qu'une certaine portion des fermages de l'année dans laquelle la perte de la récolte a eu lieu. [[Code civil, art. 176.]]

Mais, dans quel cas la stérilité extraordinaire d'une année doit-elle être censée compensée par la fertilité des autres années du bail? Bruneman dit. qu'il y a sur ce point jusqu'à huit opinions différentes, qui sont rapportées par Nicolas de Clapperies. Pothier pense que, pour savoir si les années de fertilité ont produit au fermier un dédommagement suffisant pour l'année de stérilité , il faut commencer par évaluer le produit qu'on a droit d'espérer chaque année y et faire ensuite le calcul du produit réel : si la somme du produit réel s'étend au delà de celle qu'on avait droit d'espérer, en telle sorte que l'excédant de celle-ci soit égal au montant de la perte que le fermier a soufferte dans l'année de stérilité, il se trouve indemnisé suffisamment. — Ceci va s'éclaircir par l'hypothèse suivante.

Supposons que je vous aie loué pour neuf années une métairie dont on pouvait espérer de tirer 5oo liv. par an : vous avez été privé de toute la récolte pendant une année; mais fi vous avez tiré des huit autres années une somme de 45oo livres, tandis que régulièrement vous ne pouviez vous attendre à en tirer plus de 4*000 livres, il est clair que vous aurez fait un bénéfice de 5oo livres sur lequel vous n'aviez point dû compter : or, ce bénéfice est égal à la perte que vous avez supportée par l'année de stérilité; ainsi, vous êtes dédommagé de cette perte, et vous n'êtes plus fondé à demander qu'on vous en indemnise par la remise du fermage.

Il se présente une autre question à resoudre : c'est de savoir si le bailleur ayant fait remise du fermage de l'année de stérilité, serait fondé à répéter cette remise dans le cas où le produit des années postérieures aurait procuré une indemnité suffisante au preneur? Ulpien, dans la loi i5, §. 4> D. locati conclue ti, s'est décidé pour l'affirmative. Et cette décision est fondée sur ce qu'on n'est pas présumé avoir l'intention de donner ce qu'on ne

doit pas; d'où il faut conclure que le bailleur n'est présumé avoir fait une remise que dans la croyance que le preneur ne trouverait pas son indemnité dans le produit des années postérieures à cette remise.

Ulpien étend même cette règle au cas où le bailleur aurait employé le terme de don pour faire la remise; pareeque c'est l'intention des parties qu'il faut considérer, plutôt que les expressions dont elles se sont servies. Il faut néanmoins convenir que ces décisions pourraient être susceptibles de quelques difficultés parmi nous; c'est pourquoi il importe au bailleur de ne pas négliger d'insérer dans l'acte qui contient la remise , qu'elle demeurera sans effet si le preneur vient à être dédommagé par le profit des années postérieures.

Au surplus , comme le décide encore Ulpien à l'endroit cité, si le produit extraordinaire de ces années peut autoriser le bailleur à répéter la remise qu'il a faite, il n'en serait pas de même si la répétition n'était fondée que sur l'abondance des années antérieures à la remise : comme le bailleur serait censé avoir connu le produit de ces dernières , il ne pourrait pas les employer pour déroger à un acte postérieur.

Il faut d'ailleurs remarquer que , quelque soit le bénéfice que le preneur ait pu tirer du produit des années d'abondance, il ne peut jamais autoriser le bailleur à demander une augmentation de fermage. La raison en est que, par le bail, il a cédé tout le droit qu'il avait aux fruits.

5<>. Si l'accident qui a causé un dommage considérable, n'avait rien d'extraordinaire, et que ce ne fut qu'un de ces événemens communs auxquels un fermier doit s'attendre , il n'y aurait pas lieu de prétendre une remise sur le fermage; ainsi, la gelée ou la coulure qui ont diminué la quantité des raisins d'une vigne, et la grêle qui a détruit une partie de la moisson, ne sont pas des causes suffisantes pour demander la remise des fermages, comme le seraient une gelée ou une grêle extraordinaire qui auraient détruit la totalité des fruits.

Observez que tout ce qui vient d'être dit , relativement à la remise qu'un fermier peut prétendre , ne s'étend pas à celui qui, pour prix delà ferme, rend au bailleur la moitié ou le tiers, ou une portion quelconque des fruits recueillis. Quelque soit le dommage qui arrive à ces fruits avant la récolte , le fermier n'est pas moins obligé de donner au bailleur la portion convenue dans ce qui est resté. La raison en est que ces sortes de baux for*

BAIL , §. XI et XII.

ment uoe espèce de société entre le bailleur et le preneur ; et il est de la nature du contrat de société que la perte se supporte à proportion de la part que chaque associé doit prendre dans le bénéfice*

§. XI. De la convention par laquelle le fermier se charge des risques.

Suivant la loi 8, C. de locato conducto, on peut valablement stipuler par le bail, que* quelque accident qu'il arrive, le fermier ne pourra prétendre aucune remise sur les fermages : cette stipulation s'étend aux gelées , aux grêles et aux autres accidens semblables qui peuvent détruire les fruits, même en totalité. Cependant une telle convention, quoique valable , parcequ'elle est le prix d'une espérance incertaine , doit être exprimée clairement ; sinon, on ne la présumerait pas , attendu qu'elle est contraire à la nature du bail : ainsi , dans le cas où l'on insérerait dans le contrat une clause portant que Us fermages seront payés sans diminution, elle serait insuffisante pour faire supporter au fermier les suites d'un accident qui aurait occasioné la perte totale des fruits. On ne regarderait cette stipulation que comme une soumission de consentira payer les fermages sans demander aucune remise , dans le cas où il surviendrait quelques-uns de ces accidens ordinaires, tels qu'une gelée, une sécheresse , qui diminuent le produit , mais auxquels un fermier doit s'attendre durant le cours de son bail.

Il y a plus : Barthole, et après lui plusieurs autres jurisconsultes, ont pensé que la clause par laquelle le fermier déclare se charger du risque de tous les accidens qui pourront arriver aux fruits durant le cours du bail, ne s'étend qu'aux accidens qui surviennent communément, et nullement à ceux qui arrivent rarement, lesquels, par cette raison, n'ont vraisemblablement pas été prévus lors de la convention, et n'y ont par conséquent pas été compris , selon la règle de droit , non videtur contineri pacto , id de quo cogitatum non est. Mais dit Pothier , Vinnius rérate fort au long l'opinion de ces jurisconsultes : il remarque judicieusement que la loi 78 , $. dernier , D. de contrahendd emptione , sur laquelle ils la fondent, y est formellement contraire, puisqu'il y est dit que les blés ayant été perdus par une abondance extraordinaire

de neiges , c'est le cas de la convention , si

ùnmoderatœJUerunt et cohtka covsuetudivbm

TBMPESTAT18.

Bruneman, sur cette loi, distingue trois espèces d'accidens auxquels les fruits sont sujets :

i». Ceux qui arrivent ordinairement, tels que sont les gelées, coulures, grêles, qui ne causent pas une perte totale des fruits , et dont le risque doit être supporté par les fermiers, sans qu'ils s'y soient expressément soumis par une convention ;

30. Les accidens plus rares, qu'il dit être la matière de la convention par laquelle le fer* mier se charge de tous les risques ;

3». Enfin ceux dont on n'a point d'exemple, ou qui n'ont pas eu lien depuis plusieurs siècles, tek que l'éruption d'un volcan, le changement de lit d'un fleuve qui a couvert d'eau toutes les terres énoncées au bail, etc. — Ce n'est que les événemens de cette dernière espèce, que Bruneman croit ne devoir pas être compris dans la convention par laquelle U fermier s'est chargé de tous les risques qui peuvent survenir aux fruits. En effet, U parait que ce n'est qu'à ce genre d'accidens qu'il convient d'appliquer la règle de droit qu'on a citée il y a un moment.

[[ u Le preneur peut être chargé des cas 3t fortuits par une stipulation expresse.

» Cette stipulation ne s'entend que des cas j» fortuits ordinaires , tels que grêle , feu du » ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend » point des cas fortuitsVextraordinaires, tels jt que les ravages de la guerre , ou une inon-

* dation , auxquels le pays n'est pas ordinai-

* rement sujet , à moins que le preneur n'ait ' v été chargé de tous les cas fortuits prévus ou

î» imprévus ».—>Code civil, art. 177a et i773. V. mon Recueil de Questions de droit, aux mots Loyers et Fermages. ]]

S^ XII. Du privilège en vertu duquel le propriétaire a êroit d occuper la maison louée; [[ et de celui qui, en fait de louage de maisons , appartient aux percepteurs des droits du fisc. ]]

I. En vertu de la loi Mde , C. de locato conducto, le propriétaire est en droit de faire résoudre le bail de 'sa maison , s'il veut l'occuper lui-même.

Mais le principal locataire d'une maison ne pourrait pas user de ce droit envers les sous-locataires, quand même il jouirait d'ailleurs de tous les autres droits du propriétaire.

Le droit dont nous parlons , ne pourrait pas être exercé non plus par quelqu'un qui ne serait propriétaire qu'en partie, comme l'ont décidé deux arrêts des 27 août 1616 et irt août 1608, rapportes par Brodeau : mais si ce propriétaire en partie avait le consentement de ses co- propriétaires pour user de ce droit , il pourrait l'exercer. L'auteur qu'on vient de

igitized by

bail, §. xn.

citer , rapporte un arrêt du 17 mai 1609, qui l'a ainsi jugé.

Le mari peut exercer le droit dont il s'agit , à Tegard d'une maison qui appartient en propre à sa femme.

Brodeau rapporte un arrêt par lequel il a été juge' qu'une mère tutrice légitime d'une fille qui demeurait avec elle, pouvait user du même droit.

Observez que le propriétaire qui veut occuper sa maison avant la fin du bail , doit en avertir le locataire dans un temps suffisant , avant le prochain terme, pour que le locataire puisse trouver à se pourvoir d'une autre maison.

On doit , à cet égard , suivre les usages des differens lieux. —A Orléans, l'avertissement doit, selon l'auteur des Principes des actes des notaires , précéder de trois mois le terme * de la sortie : dans d'autres endroits , il faut que cet avertissement précède de six mois ou d'un demi-terme.

Il faut aussi avoir égard à la qualité du locataire : ainsi, lorsqu'il est d'un état à ne pas trouver aisément une maison qui lui convienne, le propriétaire doit lui laisser un temps plus long qu'il ne serait obligé de le faire envers un locataire, tel qu'un bourgeois, auquel ses affaires permettent de résider dans un quartier comme dans un autre.

A Paris, on suit là- dessus la règle qui a lieu pour les baux dont la durée n'est pas exprimée par la convention, et dont nous avons parlé dans le $. 4-

Le propriétaire d'une maison, qui voulait l'occuper en vertu de la loi Mde , et avant que le bail en fut fini , était autrefois obligé, suivant la jurisprudence du chitelet de Paris, de faire la remise de six mois de loyer au locataire ; c'est ce qui résulte d'un arrêt rapporté par Soefve, et rendu en 1648. Mais cette règle n'est plus suivie; ce tribunal juge aujourd'hui qu'en cas pareil, le propriétaire ne doit aucun dédommagement au locataire.

A Lyon , le privilège accordé par la loi Mde , ne s'exerce qu'à la charge de dédommager le locataire. Il en est de même à Orléans ; l'usage, dans cette dernière ville, est d'y accorder, dit Pothier, la remise d'une demi -année de loyer au locataire qui est entré en jouissance : mais cet auteur observe que, comme c'est principalement pour les frais du delogement que l'on accorde un dédommagement, il faut tirer de là la consé- Suence , que, si le propriétaire, voulant user e son privilège, le notifiait au locataire avant qu'il fut entré en jouissance , il ne serait dû à ce sujet aucun dédommagement.

Au reste , dans les lieux où il est d'usage d'accorder un dédommagement au locataire dont la jouissance est empêchée en vertu de la loi Mde, on doit avoir égard à l'état de ce locataire : si c'est , par exemple , un ouvrier à marteau qui ait établi une forge dans un lieu où il n'y en avait point auparavant , une remise de six mois de loyer serait insuffisante pour l'indemniser. Il convient, en pareil cas, de faire estimer le dédommagement par des experts.

On stipule quelquefois par le bail, ce qui sera dû au locataire, si le propriétaire vient à user du privilège de la loi Mde; alors la convention doit s'exécuter sans difficulté.

Suivant Dumoulin, sur l'ancienne coutume de Paris, un bourgeois n'a pas seulement le droit d'user du privilège de la loi Mde pour se loger , il peut encore l'employer pour loger ses enfans ; mais il y a sur ce point deux arrêts du parlement de Paris, opposes l'un à l'autre.

Par le premier , rapporté dans le Recueil de Montholon , le fameux. René Chopin , qui voulait déloger un de ses locataires pouf loger son gendre et sa fille , a été déclaré mal fondé dans sa prétention.

Le second a jugé le contraire dans l'espèce suivante : L'huissier Pauper, propriétaire d'une maison située à Nevers, ayant voulu , en vertu de la loi Mde, loger ses en fans, ainsi que son père et sa mère, dans sa maison, qu'occupait le nommé Bachelier, à l'exception de deux chambres que Pauper s'était réservées, donna congé à ce locataire, et offrit de lui accorder pour indemnité une remise de six mois de loyer. Bachelier soutint Pauper mal fondé dans sa demande , et il fut déclare tel par sentence du 22 avril 1765; mais par arrêt du 24 mars 17G6 , la sentence fut réformée , en affirmant par Pauper qu'il entendait occuper les lieux , tant par lui , sa femme et ses en/ans , que par son père et sa mère*

Lorsque le propriétaire a renoncé au droit que la loi lui attribue de pouvoir occuper sa maison, s'il vient à en avoir besoin durant le bail , cette convention doit s'exécuter : la raison en est que toute personne peut déroger aux lois qui ne concernent que son intérêt particulier.

Au surplus , il faut que la renonciation soit expresse ; car la promesse que le bailleur aurait faite de ne point contrevenir aux obligations du bail, et de faire jouir le preneur durant tout le temps convenu , ne pourrait pas tenir lieu de la renonciation dont il s'agit.

Il faut aussi, pour que la renonciation ait

BAIL, j. xm.

son effet 9 qu'elle *ît été faite par le propriétaire lui-même , ou en vertu de sa procuration spéciale. S'il^avait simplement donne' pouvoir a son procureur de louer au prix et aux conditions qu'il jugerait à propos, cela ne suffirait pas pour autoriser ce procureur à renoncer au privilège accordé au propriétaire par la loi JE de. La raison en est que ce pouvoir de louer aux conditions que le procureur fondé juge à propos, ne doit s'étendre qu'aux conventions qui sont ordinaires dans les baux.

Au reste , le privilège qui dérive de la loi JEde , ne s'applique qu'aux maisons destinées à être habitées, et nullement aux métairies ni aux terres. Ainsi, un propriétaire qui a loué sa métairie, pe pourrait pas, quand il serait laboureur , donner congé à son fermier avant l'expiration du bail, sous prétexte qu'il en a besoin, et qu'il veut cultiver ses terres lui-même : cette jurisprudence est certaine et appuyée sur différens arrêts. D y en a entre autres un du 8 juin 176a, intervenu dans l'espèce suivante , rapportée par l'auteur de la collection de jurisprudence.

Le chevalier Du Champ ayant cru que le privilège résultant de la loi JEde, devait avoir lieu pour les biens de campagne , comme pour les maisons destinées à être habitées, fit signifier , au mois d'août 1760 , à son fer* mier de la terre d'Auchy, une défense de s'immiscer dans la culture de cette terre, dont les jachères devaient être levées à la Saint-Martin suivante , et demanda en conséquence la résolution du bail ; mais il fut débouté de sa demande par une sentence du chitelet, que l'arrêt cité a confirmée.

Il faut néanmoins observer que , s'il dépendait d'une maison un petit morceau de terre labourable , qui ne fût que d'une légère considération, relativement à cette maison, cela ne la ferait pas passer pour une métairie , et n'empêcherait pas qu'on ne la regardât comme une maison destinée à être habitée, et par conséquent susceptible de l'exercice du privilège de la loi JEde*, c'est l'avis de Pothier.

[[ La loi du 28 septembre 1791 , sur la police rurale, tit. 1, sect. 2, art. 3, accordait au tiers • acquéreur à titre singulier , de biens ruraux affermés pour plus de six ans, un privilège semblable à celui dont il s'agit. Elle lui permettait à' exiger la résiliation du bail, sous la condition de cultiver lui-même sa propriété.

Mais cette disposition est abrogée par l'art. 1743 du Code civil. Et l'art. 1761 abroge pareillement la loi JEde : u Le bailleur ( porte- » t-il ) ne peut résoudre la location , encore Tomb IL

» qu'il déclare vouloir occuper par lui-même » la maison louée, s'il n'y a eu convention » contraire ».

L'art. 176a ajoute que, <c s'il ajété convenu, » dans le contrat de louage, que le bailleur » pourrait venir occuper la maison, il est » tenu de signifier d'avance un congé aux épo- » ques déterminées par l'usage des lieux ». ]]

H. Lorsque les fermiers généraux sont locataires de maisons où les bureaux sont établis pour la perception des droits du fisc, on ne peut les faire sortir sous prétexte que les baux en sont expirés ; ils peuvent y rester malgré le propriétaire, qui ne peut pas même user du privilège qu'ont les bourgeois d'occuper en personne; et si le propriétaire veut augmenter le loyer, il doit se pourvoir au conseil. [[ V. Bureau des traites. ]}

$. XIII. Des droits et des obligations du preneur relativement aux successeurs à titre singulier, et aux héritiers du bailleur.

I. Il est certain que celui qui succède à titre singulier à un héritage, n'est pas lié par le bail que le propriétaire antérieur a pu faire de cet héritage. Ainsi, l'acquisition d'une maison ou d'une métairie louée est une cause suffisante pour faire résilier un bail. C'est une disposition de plusieurs coutumes, fondée sot une décision de la loi emptorem, au Code, de locato conducto.

[[Cette loi, avant qu'elle eût été modifiée par celle du 28 septembre -6 octobre 1791 , et abrogée par le Code civil, avait-elle lieu dans les coutumes de Normandie et de Cambresis? V. mon Recueil de Questions de droit, au mot Bail, $. 3.

Sous la loi du 28 septembre-6 octobre 1791, l'acquéreur par expropriation forcée, pouvaitil expulser le fermier du débiteur exproprié? V. le même Recueil, aux mots Résolution de Bail. ]]

Mais dans le cas où cette résiliation a lieu , il faut que le preneur soit indemnisé par celui dont il tient le bail, ou par ceux qui le représentent.

II. Lorsqu'un successeur à titre singulier est chargé d'entretenir le bail, soit par une clause expresse, soit par une clause sous-entendue, comme dans les acquisitions qu'on fait du fisc, le preneur est obligé envers lui à l'exécution du bail, tout comme il y est engagé envers le bailleur.

Il en serait de même, suivant Pothier, si la clause par laquelle on aurait stipulé que l'acquéreur serait tenu d'entretenir le bail , portait l'alternative, si mieux il n'aime $'ar*

BAÏL,§. XHL

ranger pùur *?4 dommages et intérêts. Pothier ajoute, qu'jl en serait différemment si l'acquéreur, au lieu d'être astreint à l'entretien du }>ail, n'était chargé que d'acquitter le verdeur des dommages et intérêts résultant de ('inexécution de ce bail , et qu'alors le successeur à titre singulier ne pourrait obliger le fermier à entretenir le bail.

[[Cette décison mal à-propos critiquée dans les deux premières éditions de cet ouvrage, est conforme aux vrais principes * et elle a été confirmée par un arrêt dn parlement de Flandre du i3 août 1785 , rendu entre le comte de Villers-au-Tetre, acquéreur de la terre de Ramilly , et le sieur Desfontaines, fermier de cette terre. V. mon Recueil de Questions de drmi, au mot Bail, §. 4« H

Lorsque le successeur à titre singulier veut exercer son privilège, il doit signifier au locataire ou fermier la copie de son contrat d'acquisition, et fixer à celui-ci un délai convenable pour laisser libre la maison ou les terres louées. Ce délai ne court que du jour de la signification , et doit être le même que celui qu'on accordait lorsqu'il n'y en a point de fixé par la convention.

ni. Si le successeur à titre singulier qui n'a pas été chargé d'entretenir le bail, laisse jouir le locataire pendant une année ou deux, et reçoit sans protestation, les loyers ou fermages des cliose8 louées, sera-t-on fondé à inférer de là qu'il a consenti à l'exécution du bail pour les années qui restent à écouler ?

Despeisses a, d'un coté, adopté l'affirmative ; et d'un autre côté, Pothier prétend que l'avis Contraire de Caroccius doit être préféré. La raison qu'il en donne , est que le successeur , en laissant jouir le locataire ou fermier, est bien censé avoir consenti qu'il jouit de l'héritage aux conditions portées par le bail de son auteur , pendant le temps que dure une tacite réconduction ; mais qu'il n'y a nulle nécessité d'inférer de là qu'il ait consenti qu'il en jouit pendant tout le temps qu'il reste à courir de ce bail : on ne voit pas non plus, ajoute ce jurisconsulte, que le défaut de protestation dans les quittances que le successeur a données, doive le faire déchoir du droit qu'il avait d'expulser le fermier ; enfin Pothier fortifie sa décision par la citation d'un arrêt du 5 mai 1714» rapporté au Journal des audiences.

Mais ces raisons sont plus spécieuses que

solides. La loi emptorem n'exige pas, pour

obliger le successeur à l'entretien du bail,

qu'il ait expressément déclaré qu'il voulait

. l'exécuter : c'est assez, porte cette loi, que

l'acquéreur paraisse avoir consenti, par quelque convention, même verbale, à ce que le bail fut exécuté, pour qu'il ne puisse plus expulser le locataire avant le temps fixé ; or , lorsque, sans réserve ni protestation, l'acquéreur a une fois reçu le paiement des loyers tels qu'ils ont été ùxéê dans le bail passé par le vendeur , on doit en conclure qu'il a tacitement approuvé le bail, puisqu'il s'est conformé à ce qui s*y trouve stipulé. Ainsi la de'cision de Despeisses' est celle qu'il faut suivre : elle est conforme à l'esprit de la loi 1 et c'est d'ailleurs , comme l'atteste Bourjon , la jurisprudence du châtelet.

Il en serait autrement si le loyer avait été payé sur un pied plus fort qu'il n'était stipulé par le bail : on présumerait alors une convention verbale entre les parties, et le privilège du successeur singulier subsisterait en son entier. Bourjon dit avoir entendu faire cette distinction au parc civil du châtelet , et qu'elle fut adoptée par la sentence qui intervint entre les parties litigeantes.)

IV. De ce qu'un nouveau propriétaire qui a succédé à titre singulier au bailleur, peut se dispenser d'entretenir le bail, quoiqu'il tienne son droit du bailleur , Pothier conclut qu'à plus forte raison , le propriétaire qui ne tient pas son droit du bailleur, ne doit pas être obligé envers le fermier à entretenir le bail qu'on lui a passé.

L'application que ce jurisconsulte fait de ce principe au bail passé par le propriétaire grevé de substitution, est justifiée par un arrêt du grand-conseil du i5 février 1716. Dans cette espèce, le duc de Richelieu avait loué au sieur Herbaut , la baronnie de Mirabeau qui était substituée. Herbaut avait fait un sous-bail à un particulier qui lui avait donné un pot de vin assez considérable. Le duc de Richelieu étant venu à mourir durant le cours du bail , le duc de Fronsac , son fils, appelé à la substitution, passa un nouveau bail au sieur Herbaut, fermier-général de ses domaines, et celui-ci à un autre : la veuve du premier fermier demanda la préférence, ou la restitution du pot de vin et des dommages et intérêts ; mais elle fut déboutée de sa demande, parcequ'on jugea que le bail avait été résolu par la mort du duc de Richelieu , et que par conséquent il avait été libre au duc de Fronsac de passer un nouveau bail. [[ On trouvera d'autres arrêts sur la même question, à l'article Substitution fidèicommissaire , sect. 12 , $. 1 , n° 5. ]]

V. On met le légataire particulier dans la classe des successeurs à titre singulier : c'est

pourquoi il a la faculté de résoudre le bail de la chose léguée.

Il en est de même du donataire entre-vifs , relativement à la résolution des baux des choses données.

VI. Le successeur à un bénéfice n'est pas non plus obligé d'entretenir les baux des terres des bénéfices faits par son prédécesseur. Cependant lorsqu'il a succédé à titre de résignation en sa faveur, il est tenu de cetentretien , afin que son bienfaiteur ne soit point exposé au recours en garantie qui résulterait de l'inexécution des baux.

.La même jurisprudence est établie à l'égard des résignataires par permutation. Telle est l'opinion de Dumoulin, de Chopin, de Duperray , de d'Héricourt et de plusieurs autres. C'est aussi ce qui résulte des dispositions de l'art. 5 de l'arrêt du conseil du a septembre

U y a néanmoins une ordonnance du 7 septembre i568, imprimée dans le recueil de Fontanon, et à la fin du second volume des anciens Mémoires du clergé, qui porte que toutes fermes des bénéfices expireront par la démission , résignation ou trépas du bénéficier, sauf le recours du fermier contre le résignant ou contre les héritiers du défunt, en cas d'avance, à moinf que les baux n'aient été faits au plus offrant , comme ceux des domaines du roi. Mais cette ordonnance n'a point été observée pour ce qui regarde les successeurs par résignation. Brodeau, sur Louet, dit même qu'elle n'a pas été vérifiée.

En effet , on a la preuve de l'inexécution de cette loi par un arrêt du 26 février 1760, que cite Denisart. Dans cette espèce, le parlement de Paris a déclaré valable, contre le sieur Lizabois, résignataire, le bail du prieuré de Saint- Etienne de Sérigni en Poitou, près Chatellerault , consistant en terres et autres héritages, faits par le sieur de la Garde, résignant, au sieur Gallois, le 37 mars 1755, pour commencer à être exécuté au a5 mars 1757, quoique le sieur Lizabois prétendit n'être pas obligé d'entretenir ce bail , tant à cause de la mutation arrivée dans le bénéfice, que parcequ'il avait été fait par anticipation , et que, dés le dernier novembre 1 766 , prés de quatre mois avant l'exécution de ce bail , il avait déclaré au fermier qu'il voulait jouir lui-même du temporel de son prieuré. VII. Le privilège du successeur à titre singulier, peut-il être exercé par celui dont le droit consiste dans un bail à vie ?

Cette question se présenta en 171 4, au sujet d'une maison cédée par un bail à vie à la duchesse de Duras. — - Cette maison était

alors occupée par le marquis de Sommer i, en vertu d'un bail particulier que les propriétaires lui en avaient passé le 10 mai 17 1%, La duchesse de Duras, se regardant comme propriétaire incommutable, donna congé au marquis de Sommeri : celui-ci la soutint non* recevable , sur le fondement que le bail à vie* qui formait son titre, n'était translatif d'aucune propriété, puisqu'elle n'avait, en vertu de ce titre, qu'une simple jouissance pareille à celle du premier locataire , dont elle ne différait qu'en ce qu'elle avait un terme plus étendu ; et qu'elle avait si peu la propriété de la maison , que les grosses réparations n'étaient point à sa charge , mais à celle des vendeurs. La duchesse de Duras prétendit, au contraire, que ne pouvant être expulsée de la maison pendant sa vie, c'était une propriété d'autant plus assurée que le propriétaire lui-même ne pouvait y donner atteinte ; qu'enfin il était notoirement d'usage que les baux à vie étaient transmissihles de toute propriété. — Sur ces moyens respectifs , il fut rendu aux requêtes du palais le 14 juin 1714, une sentence qui débouta la duchesse de Duras; et cette sentence fut confirmée par arrêt du 28 juillet suivant

L'auteur delà Collection de jurisprudence dit que le parlement de Rouen a resida le a8 avril 1 741 9 un arrêt contraire à celui qui vient d'être rapporté.

Ensuite le continuateur de cet ouvrage * Varicourt , ajoute , no 4^de l'article Bail, que la question décidée entre la duchesse de Duras et le marquis de Sommeri , se représenta au parlement de Paris, en 1767, où elle fut jugée conformément à la décision du parlement de Rouen , par arrêt très-contradictoire, dit-il 4 le 19 mai de cette année.

Si Varicourt ne s'était point trompé, il résulterait de l'arrêt de 1767, une jurisprudence tout opposée à celle qu'avait établie l'arrêt de 1714 ; mais cet écrivain n'ayant pas entendu la matière, a identifié deux questions fort différentes l'une de l'autre : la première avait rapport à un bail à vie; et la seconde, à la vente d'un usufruit.

Par l'arrêt de 1714 , le parlement de Paris a jugé que le privilège du successeur à titre singulier, ne pouvait être exercé en vertu d'un bail à vie ; et par l'arrêt de 1767 , la même cour a jugé que l'acquisition d'un usufruit donnait le droit d'exercer ce privilège.

[[Est-il bien vrai que l'arrêt de 171 4 ait jugé ce que lui prête ici l'auteur de cet article? Est-il bien vrai que, sous l'empire de la- loi emptorem , on dut faire la distinction

BAIL, §. XIV, AftT. I.

que fait cet auteur, entre le preneur à vie et l'acquéreur d'un usufruit ? V. l'article Usufruit, $. i , n° 3.

Vm. Toutes ces questions et les règles de l'ancien droit auxquelles elles sont relatives, n'ont plus aujourd'hui d'objet que pour les baux antérieurs à la publication du Code civil. Pour les baux faits depuis, V. les art. 1743 , 1744, 1745, 1746, 1747, 1748, 1749, 1750, et 1751 de ce Code.

Lorsque, conformément au premier de ces articles, le bailleur s'est réserve' par le bail , la faculté d'expulser le preneur en cas de vente, l'acquéreur peut-il exercer cette faculté, même dans le cas où il s'est chargé d'acquitter son vendeur des dommages-intérêts auxquels elle pouvait donner lieu ? A-til qualité pour exiger du preneur l'exécution des clauses du bail qui ont été stipulées pour le bien de la chose louée ? Sur ces deux questions, V. mon Recueil de Questions de droit', au mot Bail, J. 6. ]]

IX. Après la dissolution du mariage, la femme est obligée d'entretenir les baux des biens dont elle a la propriété, comme son mari les a faits. Cette décision , remarque Pothier , est fondée sur ce que le mari étant administrateur de la personne et des biens de sa femme , il est censé n'avoir contracté qu'en cette qualité : c'est pourquoi la femme est réputée avoir loué ses biens elle-même par le ministère de son mari , d'où suit l'obligation d'exécuter la convention. Voye% cidevant, J. 2.

X. Suivant le même principe, lorsqu'un débiteur a laissé l'administration de ses biens . à ses créanciers , et qu'après avoir acquitté ce qu'il devait, il rentre dans la possession de ces mêmes biens, il est obligé d'entretenir les baux faits par ses créanciers, attendu que

' ces baux ayant été faits pour lui , il est censé les avoir faits lui-même par le ministère de ses créanciers. Telle est l'opinion de Despeisses et de plusieurs autres.

$. XIV. Des différentes causes qui peuvent opérer la résolution des baux.

U y a différons cas où un bail se résout de plein droit avant l'expiration du temps.

[[ Il y en a d'autres où la résolution ne peut s'en faire que sur la demande de Tune des parties et par le ministère du juge.

Ait. I. Causes qui opèrent de plein droit la résolution d'un bail. J]

Le bail se résout sans le consentement des parties , lorsque , par quelque force majeure ,

la chose louée cesse d'exister. Tel serait le cas où un fleuve ayant changé de lit, aurait établi son cours sur les terres louées : il en serait de même, si un tremblement de terre , un incendie avaient détruit la maison louée. [[ Code civil, art. 1732. J\

Le bail se résout aussi avant le temps fixé , lorsque le preneur est devenu propriétaire ou usufruitier des biens qu'il tenait à loyer : il est clair qu'on ne saurait être locataire des choses dont on a la propriété ou l'usufruit. Ainsi, dans l'hypothèse où un propriétaire aurait légué à son fermier l'usufruit de la métairie louée, celui-ci ne devrait aucun fermage pour les récoltes postérieures à sa demande en délivrance du legs , parcequ il ne les aurait faites que comme usufruitier, et non en qualité de fermier.

Si le bailleur n'avait qu'un droit résoluble sur les biens loués, et que, sans son fait, la résolution de ce droit vînt à avoir lieu , la résiliation du bail en serait une conséquence nécessaire. C'est pourquoi lorsqu'un usufruitier ou un bénéficier décèdent durant le cours du bail des biens qu'ils ont loués en leur qualité, ce bail se trouve résolu de plein droit. Cette résolution du bail , par la mort de l'usufruitier ou du bénéficier , ne donne aucun droit au preneur pour obtenir un dédommagement contre les héritiers du défunt, lorsqu'il a contracté en sa qualité d'usufruitier ou de bénéficier : la raison en est que le preneur ayant connu la qualité du bailleur, il n'a pu ignorer que ce bailleur ne pouvait accorder que pour le temps de sa vie, la jouissance des biens loués; il est par conséquent censé avoir .voulu courir les risques de la résiliation.

D en serait différemment si l'usufruitier ou le bénéficier avait tû sa qualité, et qu'il eût loué les biens comme s'il en eût eu la propriété. Il faudrait alors que, dans le cas de résiliation du bail , sa succession dédommageât le preneur, parceque le silence du premier aurait induit le second en erreur, en lui faisant regarder comme assurée une jouissance incertaine.

Si ce n'est point par la mort, mais par le fait de l'usufruitier que l'usufruit se trouve éteint , comme dans le cas où il a fait remise de cet usufruit au propriétaire, l'usufruitier est tenu de faire jouir le preneur durant tout le temps stipulé par le bail. On examine toutefois alors , si la remise de l'usufruit a été faite à titre gratuit ou à titre onéreux : si elle a été faite à titre gratuit, le propriétaire doit entretenir le bail, parcequ'il doit ce témoignage de reconnaissance à l'ancien

BAIL, §. XIV, Art. II.

usufruitier qui est intéresse à ce que le preneur soit continue dans sa jouissance; mais si la remise de l'usufruit ne s'est faite qu'à titre onéreux, rien n'empêche que le propriétaire ne fasse résoudre le bail.

Lorsque le bail se trouve résolu par la mort de l'usufruitier ou du bénéficier, on ne peut pas empêcher le preneur de jouir durant l'année qui était commencée lors de cette mort, à la charge de payer le loyer sur le pied du bail.

[[ Aujourd'hui, les baux faits par un usufruitier , ne sont plus indistinctement résolus par sa mort ; le propriétaire est obligé de les entretenir, lorsqu'ils n'ont pas été passés par anticipation et pour plus de neuf ans. V. le Code civil , art. 595.

Art. IL Causes pour lesquelles tune des parties peut faire résoudre le bail. ]]

I. Le bailleur peut faire résilier le bail , lorsque le preneur n'a pas dans la maison des meubles en suffisance pour répondre des loyers. C'est ce que nous avons fait voir dans le $. 7.

II. Si la maison louée menace ruine, le propriétaire peut aussi en faire sortir le locataire avant la fin du bail, pour la rétablir ou la reconstruire. Cependant , si le locataire prétend que le péril n'est pas imminent , et que rien n'empêche que le bailleur ne diffère la reconstruction de sa maison , celui-ci doit justifier, par un procès-verbal de visite, qu'il y a nécessité de travailler promptement à cette reconstruction , tant pour prévenir les accidens d'une chute prochaine du bâtiment, que pour conserver les matériaux. Au surplus , si le bailleur laissait subsister quelque partie de la maison sans y toucher , le preneur serait le maître d'y rester, sans qu'on pût l'en empêcher.

Si le preneur offrait de sortir de la maison à la charge d'y rentrer lorsqu'on l'aurait rebâtie, serait-ce un moyen suffisant pour empêcher la résiliation du bail? Bruneman a adopté l'affirmative. Mais Pothier fait là dessus une distinction judicieuse : il pense que J'opinon de Bruneman doit être suivie lorsque le propriétaire veut reconstruire la maison telle qu'elle était; mais il estime que, lorsque le propriétaire étant forcé de rebâtir sa maison, veut la rendre plus. vaste, mieux ornée et plus considérable qu'elle n'était, la résiliation du bail pour l'avenir doit avoir lieu, sans qu'on puisse autoriser le locataire à rentrer dans cette maison après qu'on l'aura rebâtie.

Au surplus , lorsque la résiliation du bail est occasionee par la nécessité de reconstruire la maison, le preneur ne peut prétendre aucun dédommagement, quand même il aurait été stipulé par la convention que le bailleur ne pourrait expulser le preneur pour quelque cause que ce fut. La raison en est qu'une telle convention ne peut s'appliquer au cas où il faut rebâtir la maison pour en prévenir la ruine, attendu que ce cas rend indispensable le délogement du preneur.

Observez toutefois que, si les parties avaient stipulé que, dans le cas où il faudrait rebâtir la maison avant l'expiration du bail ,*il serait accordé au preneur une certaine somme pour dédommagement , le bailleur serait obligé de payer cette somme.

III. Lorsque le preneur ne jouit pas de la maison comme il convient, qu'il en fait, par exemple, un lieu de débauche, ou qu'il la détériore en y logeant des gens tels que des tanneurs, des chapeliers, des serruriers ou d'autres artisans semblables, tandis qu'elle a toujours été occupée comme maison bourgeoise, le bailleur est aussi en droit de faire résoudre le bail. Cette décision est fondée sur ce que , la partie qui , dans un contrat sy nallagmatique , contrevient à ses engagemens , ne peut pas obliger l'autre partie à remplir les siens : or , le preneur n'usant pas de la chose louée comme il a été convenu qu'il en userait, il ne peut pas exiger que le bailleur lui continue sa jouissance. Et nonseulement il n'est point dû de dommages et intérêts au preneur en pareille circonstance , on peut au contraire en prétendre contre lui.

[[ C'est la disposition du Code civil , art. 1739. ]]

Il a même été jugé au parlement de Paris , en 1778, que la résolution du bail prononcée en pareil cas , ne décharge pas les biens du preneur de l'hypothèque à laquelle ils ont .été soumis par le contrat de louage ; et qu'ils demeurent affectés à l'exécution de toutes les clauses qui ne se trouvent pas remplies.

Dans le fait, le sieur Laurencin, qui était titulaire de la chapelle du Cange , passa , en 1729, un bail emphytéotique de la métairie des Brosses, qui en était dépendante.

Ce bail a été entretenu par le sieur Hellye , successeur de l'abbé Laurencin.

L'abbé de Gorre, qui a remplacé l'abbé Hellye , a demandé la résiliation de ce bail ; il a prétendu que le sieur Godin de la Hullière, fils du preneur, dégradait la métairie, et qu'il n'était point en état de répoudre des dégradations, ses biens ayant été adjugés pour les reprises de sa femme.

BAIL, g. XIV, Aat. E.

Le bail de 1729 h'a donc pas subsiste' pendant le temps convenu , mais il a été exécuté pendant quarante-six ans. Il contenait la charge des grosses réparations.

Le sieur de la HuUière, qui avait joui pendant quarante- six ans, comme emphytéote, à la suite de son père, était-il responsable des réparations qui n'avaient pas été faites ? Les biens qu'il avait recueillis de la succession de son père , frappés de l'hypothèque du çontrat emphytéotique, ayant été adjuges à sa femme pour ses reprises , étaient-ils affranchis de cette hypothèque, pareeque le contrat n'avait pas subsisté pendant le temps convenu? C'était la question du procès.

Les juges de Tours ont déclaré ce contrat nul ; ils ont décidé qu'il n'avait et ne pouvait avoir aucun effet , soit contre le sieur de la HuUière, soit sur les biens adjuges à sa femme pour ses reprises ; et que l'abbé de Gorre devait se pourvoir pour les grosses réparations contre ses prédécesseurs qui avaient chargé l'emphytéote par un contrat exécuté pendant leur vie.

Sur l'appel , l'abbé de Gorre a soutenu que cette sentence ne pouvait subsister , pareeque la résiliation du contrat n'avait pu faire qu'il n'eût pas été exécuté pendant quarantesix ans. Le sieur de la HuUière (disait-il) a donc joui; à quel titre? D'emphytéote. A quelles conditions? De faire les grosses réparations stipulées par l'acte de 1729. Cet acte a donc été exécuté. S'il l'a été de la part du bailleur qui a souffert la jouissance, le preneur n'a-t-il pas dû exécuter les conditions sous lesquelles il a joui? Les sieurs Laurencin et Hellye, prédécesseurs de l'abbé de Gorre , ont exécuté pendant leur vie le bail de 1729; ils n'ont point perçu les fruits de la métairie ; ils n'ont joui que d'une modique redevance qui était le prix du bail emphytéotique. Le sieur Laurencin et le sieur Hellye, qui ont exécuté leur engagement, n'auraient donc pas reçu le prix entier de cette exécution , si leurs héritiers pouvaient être tenus des grosses réparations qui n'ont pas été faites.

Il a encore observé que la résiliation du bail de 1729 avait été* forcée; que le sieur de la Huiluère dégradait; qu'il n'était plus en état de répondre de ses dégradations, ni des autres obligations qu'il avait contractées par le bail; qu'il avait été dépouillé de ces biens par les reprises de sa femme, etc.. ; que cependant il avait joui pendant quarante-six ans ; qu'ainsi , il était tenu des réparations , soit par la nature du contrat , soit par l'obligation qu'il en avait contractée ; que les biens adjugés à la dame de la HuUière ne pouvaient

être affranchis de l'hypothèque dont lia avaient été grèves en 1729, pareeque l'exécution du bail ne pouvait pas être divisée; et que les conditions sous lesquelles le sieur de la HuUière avait joui pendant quarante-six ans, doivent être remplies à tous égards.

Sur ces raisons, arrêt du 18 août 1778, par lequel le parlement de Paris a infirmé la sentence des juges de Tours , a déchargé l'abbé de Gorre des condamnations prononcées contre lui ; a condamné le sieur Godin de la Hullière à faire faire les réparations nécessaires, tant aux batimens qu'aux terres dépendantes de la métairie des Brosses ; faisant droit sur la demande formée par l'abbé de Gorre , à fin; d'hypothèque sur les biens abandonnés par le sieur Godin de la HuUière , à la dame Morand, son épouse, pour ses reprises, les a déclarés affectes et hypothéqués à la sûreté des réparations et réfections nécessaires aux batimens et terres dépendantes de la métairie; en conséquence, a condamné la dame Morand à faire faire les réparations nécessaires à ccà batimens et à ces terres, sinon a autorisé l'abbé de Gorre à les faire faire aux frais des sieur et dame de la HuUière ; si mieux n'aimait la dame Morand déguerpir les biens dans la huitaine, (sinon déchue de l'Option; enfin a condamné les sieurs et dame Godin de la Hulhère aux dépens.

IV. Le preneur est en droit de faire résilier le bail , lorsque la maison est devenue inhabitable faute de réparations, et qu'il a constitué le propriétaire en demeure à cet égard.

V. H est assez ordinaire de stipuler par la convention, que l'une et l'autre des parties auront la liberté de résilier le baU , à la charge que celle qui voudra la résiliation, avertira l'autre. Très-souvent on insère dans un bail Êiit pour neuf ans, que chacune des parties pourra faire résilier au bout de trois ou de six ans, en avertissant six mois auparavant Ainsi, dans le cas où, en vertu d'une telle clause, l'une des parties voudrait faire résilier au bout de trois ans un bail commencé au 1er janvier, il faudrait qu'elle signifiât son avertissement avant le mois de juillet, ou au plus tard le i« juillet de la troisième année.

Si, par la convention, l'on n'a pas déterminé le temps auquel la partie qui voudra résoudre le bail, sera tenue de faire son avertissement, il doit avoir heu de manière que, si c'est le preneur qui veuille la résolution, le bailleur ait un temps suffisant pour trouver un nouveau locataire ; et que , si la résolution est exigée par le baiUeur , le preneur puisse se

pourvoir d'une aiitre maison. On peut suivre k cet égard la régie établie pour les congés qui se donnent, dans les cas où la durée du bail n'est point fixée par la convention» V, ci-devant, §. 4*

VI. Quelquefois la faculté de résoudre le bail n'est accordée parla convention qu'à l'une des parties; cette clause étant permise, doit être exécutée.

Il reste à observer qu'après l'avertissement» la partie qui l'a fait, n'a plus de liberté do changer son projet malgré l'autre partie. Au surplus , l'avertissement peut être fait verbalement, lorsqu'il n'y a pas lieu de craindre que la partie qui le reçoit , en disconvienne ; sinon, il faut le signifier par le ministère d'un huissier.

• [[VII. La loi du i«r jour complémentaire an 7 autorisait les conscrits à faire résilier les baux par .lesquels, avant d'être appelés au service militaire, ils avaient pris une maison . . à loyer ou un domaine à ferme. V» là-dessus mon Recueil de Questions de droit, au mot **#,$. 9.

Biais cette loi est abrogée par l'art. 7 de celle du 3o ventôse an 12.]]

§. XV. De la garantie de la chose huée, et des dommages et intérêts résultant de ? inexécution du Bail.

I. Comme nous l'avons dit précédemment, une des principales obligations du bailleur est de faire en sorte qu'il ne soit apporté aucun trouble à la jouissance du preneur. Ainsi, lorsqu'un tiers veut exercer des droits sur la chose louée, c'est un trouble que le bailleur est tenu de faire cesser.

Ce genre de trouble qui est proprement une éviction, non de la chose, mais de la jouissance de la chose, est appelée par Pothier, trouble judiciaire; pareequ'il dérive de la demande formée par un tiers contre le preneur, tendant à ce que celui-ci soit tenu de laisser l'héritage dont le demandeur se prétend propriétaire ou usufruitier, ou bien à ce que le preneur ait à souffrir l'exercice de quelque droit de servitude, dont il n'a pas été chargé par son bail.

Le trouble judiciaire peut aussi dériver des prétentions que des tiers opposent par forme d'exception , à l'action que le preneur a intentée contre eux , pour leur faire défendre de le troubler dans sa jouissance.

Pour connaître de quel trouble ou éviction le bailleur est obligé de garantir le preneur, Pothier propose les règles et les exemples qu'on va lire :

10, Lorsque la cause de l'éviction que le preneur a soufferte de la part du tiers , existait dès le temps du bail, le bailleur en est garant envers le preneur, soit que le bailleur ait eu connaissance de la cause de l'éviction , soit qu'il l'ait ignorée.

Par exemple , si l'héritage dont vous m'avez passé bail., ne vous appartenait pas, au moin» quant à l'usufruit, mais appartenait au tiers* qui a formé la demande contre moi pour m'obliger à le lui délaisser, ou si vous n'en aviez qu'une propriété résoluble, qui depuis le bail s'est résolue au profit de ce tiers, vous êtes garant de l'éviction que j'ai soufferte de la part de ce tiers, quand même vous auriez ignoré le droit qu'il avait.

a°. Si le preneur connaissait, lors du bail, le droit du tiers de la part duquel il a souffert l'éviction de la jouissance de l'héritage qui lui a été loué , le bailleur n'est pas garant de cette éviction, à moins qu'ayant pareillement connaissance de ce droit, il n'ait expressément promis au preneur de le garantir d'une pareille éviction; mais si le bailleur l'ignorait, il ne serait pas tenu de la garantie envers le preneur qui en avait la connaisance, quand même il aurait expressément promis cette garantie. La raison en est qu'il aurait été induit en erreur par le preneur, qui, ayant dissimulera connaissance qu'il avait du droit du tiers , ne peut prétendre autre chose que d'être déchargé de la ferme pour le restant du bail , depuis le jour qu'il a été obligé de quitter la jouissance.

3°. Il n'y a pas lieu à la garantie contre le bailleur pour l'éviction que le preneur souffre de la part d'un tiers de la jouissance de l'héritage qui lui a été loué, lorsque le preneur est lui-même, en une autre qualité) garant de cette éviction envers le bailleur.

Voici un exemple de cette règle. Je vous ai vendu un héritage dont j'étais en possession et dont je me croyais propriétaire, quoiqu'il appartint à Pierre; vous me l'avez depuis donné à ferme, et pendant le cours du bail, f ai souffert éviction de la jouissance de l'héritage de la part de Pierre ; il est évident que je ne puis, en ce cas , prétendre aucune garantie; car c'est au contraire moi qui, comme vendeur de cet héritage, suis garant envers vous de l'éviction que vous souffrez.

4°. Lorsque la cause de l'éviction de la jouissance de l'héritage que le preneur a soufferte de la part d'un tiers , n'a existé que depuis le bail, le bailleur en est garant, si elle procède de son fait; sinon, il n'en est pas garant.

Le cas de la première partie de cette règle

est lorsque, depuis le bail , le bailleur a , sans aucune nécessité, vendu ou aliéné sous quelqu'autre titre, l'héritage à un tiers sous la charge de l'entretien du bail; ou lorsque depuis le bail , il a imposé au profit d un héritage voisin un droit de servitude sur 1 héritage loué.

Quand même la vente aurait été forcée et faite sur la saisie réelle de l'héritage par les créanciers du bailleur, celui-ci ne serait pas moins tenu de la garantie du trouble qui aurait été fait au fermier par l'adjudicataire; car c'est encore en ce cas le fait du bailleur, puisque l'héritage a été vendu pour payer des dettes qu'il devait acquitter.

Pour exemple du second cas de la règle, supposez que , depuis le bail que vous m'avez passé d'une maison, le corps de ville ait obtenu des lettres-patentes par lesquelles vous ayezété obligé de lui vendre cette maison pour être détruite, et servir à l'emplacement de quelque édiûce public, il est certain que la demande en sommation que le corps de ville me fait en conséquence de son acquisition est un trouble, mais vous n'en êtes pas garant ; pareeque le droit que le corps de ville a de m'empêcher de jouir, est un droit qui n a commencé que depuis le bail, et qui ne procède pas de votre fait ; puisque vous n'avez pas pu résister à l'autorité publique en vertu de laquelle l'aliénation de la maison a ete ordonnée : je dois seulement, en ce cas, être dechargé des loyers pour ce qui restait a expirer du temps du bail, depuis que )'*" ete obligé de sortirde la maison, [[f. Propriété, n«4.]] 5o. Le bailleur est garant, non-seulement des évictions qui privent entièrement le preneur de la jouissance de l'héritage , mais encore des troubles qui tendent seulement à gêner ou diminuer cette jouissance , telle que celui que le preneur souffre de la part d'un tiers qui prétend quelque droit de servitude sur l'héritage; et il faut faire à l'égard de la garantie de ces troubles, les mêmes distinctions qui ont été faites dans les règles précédentes à l'égard de la garantie des évictions.

60. Il y a lieu à la garantie, soit que le trouble ait été fait au preneur lui-même, soit qu'il ait été fait à ses sous-locataires.

IL Le preneur qui a été empêché de jouir, •oit en tout , soit en partie , de la chose louée, peut intenter contre le bailleur ou contre ceux quile représentent en qualité d'héritiers, ou qui ont accédé à ses engagemens , une action de garantie, tant pour se faire décharger de l'obligation de payer le loyer pour le temps

qui reste à courir du bail , que pour les faire condamnerai» dommagesetintérête résultant de la non-jouissance de la chose louée.

Puisque le preneur a contre le bailleur, ou contre ceux qui le représentent, une action pour se faire garantir la jouissance de la chose louée, il faut en tirer la conséquence, qu'il a aussi le droit de proposer une exception contre les actions qu'ils peuvent intenter pour l'empêcher de jouir. Pothier a éclaira cette décision par l'exemple suivant.

Vous m'avez affermé une métairie dont par erreur vous croyiez avoir la pleine propriété', quoique la propriété, ou du moins l'usufruit, appartint à Pierre. Pierre qui , depuis le bail que vous m'avez fait, est devenu votre héritier, demande que je lui abandonne la jouissance de cette métairie. En qualité de propriétaire ou d'usufruitier, il a le droit de son chef de former cette demande ; mais il est en même temps héritier de mon bailleur, et en cette qualité non-recevable dans cette demande, comme étant tenu envers moi de la garantie : cette fin de non-recevoir que j'ai à lui opposer, est ce qu'on appelle une exception de garantie qui l'exclut de sa demande.

Il faut décider la même chose, si Pierre, au lieu d'avoir un droit de propriété sur la métairie que Ton m'a affermée, avait un droit de servitude dont je n'ai pas été chargé par le bail, et qu'il soit devenu l'héritier de mon bailleur : s'il réclame contre moi le droit de servitude qui lui appartient, je lui opposerai l'exception de garantie dont il est tenu envers moi comme héritier de mon bailleur.

Le preneur ne peut opposer l'exception de garantie qu'à l'héritier pur et simple du bailleur, et non à celui qui n'est héritier que par bénéfice d'inventaire ; la raison en est qu'un tel héritier n'est pas obligé d'employer ses propres biens à remplir les engagemens du défunt; ainsi, rien n'empêche qu'il n'exerce les droits qu'il peut avoir de son chef contre le preneur, sauf à celui-ci à répéter ses dommages et intérêts contre celui-là en sa qualité d'héritier bénéficiaire du bailleur.

Si le propriétaire ou usufruitier n'était ' héritier du bailleur que pour partie, comme il ne serait tenu des engagemens du défunt que proportionnellement à la part pour laquelle il serait héritier, le preneur ne pourrait lui opposer l'exception de garantie que pour cette part. Un exemple va développer ce principe.

Supposons que Guillaume, héritier du bail-

leur pour moitié, ait fait juger que la pro* priéte ou l'usufruit lui appartient de son chef, et qu'en conséquence, il somme le preneur d'abandonner la jouissance de la métairie louée, celui-ci n'aura, par l'exception de garantie, que le droit de retenir la jouissance de la moitié' de cette métairie, sauf à exercer contre les autres héritiers du bailleur l'action ex conducto, pour raison de l'éviction de l'autre moitié.

Au surplus, le preneur peut, en cas pareil, abandonner la jouissance de toute la métairie, et exercer l'action ex conducto, tant contre l'héritier par lequel il a été évincé que contre ses cohéritiers , pour les faire condamner , chacun pour leur part, aux dommages et intérêts resultant.de l'éviction. Ce serait' en vain que, pour éviter cette condamnation , le propriétaire ou l'usufruitier dirait qu'il n'est tenu que pour moitié de l'obligation de faire jouir le preneur , et qu'il consent qu'il continue de jouir de la moitié de la métairie : il ne serait point écouté : la raison en est que le preneur n'a loué la métairie que dans l'intention de jouir de la totalité, et qu'il ne l'aurait pas voulu louer pour ne jouir que de la moitié.

Quant à celui qui a un droit de servitude sur la métairie louée, quelle que soit la portion pour laquelle il est héritier du bailleur, le preneur est fondé à lui opposer l'exception de garantie pour le tout, et par conséquent à le faire déclarer non-recevable. La raison que Pothier donne de cette décision , est que les droits de servitude étant quelque chose d'indivisible, l'obligation de garantie que le bailleur a contractée à cet égard envers le preneur , est aussi une obligation indivisible, à laquelle par conséquent chacun des héritiers du bailleur succède pour le total. Ainsi , par l'exception de garantie , le preneur peut repousser pour le total la demande de l'héritier propriétaire du droit de servitude, sauf à lui à se faire faire raison par ses cohéritiers de ce qu'il a seul, à ses dépens, par la privation de son droit de servitude, acquitté ce chef de l'obligation du défunt dont ils étaient tous tenus. C'est pourquoi il faut estimer ce que vaut l'usage de son droit de servitude pendant le temps qu'il doit en être privé; et chacun de ses cohéritiers doit, à proportion de sa part héréditaire, l'indemniser de la somme à laquelle aura été portée l'estimation.

Les successeurs à titre universel du bailleur, tels qu'un donataire ou légataire universel, ou un seigneur confisca taire, etc., étant tenus des dettes et obligations dutlé- Ton* II.

font, on peut aussi, selon la remarque de Pothier , leur opposer l'exception de garantie , comme à un héritier ; mais il y a cette différence, que l'héritier étant tenu indéfiniment des dettes du défunt, ne, peut se défendre en quelque manière que ce soit de l'exception de garantie; au lieu qu'un légataire universel ou un autre semblable successeur, n'étant tenu des dettes du défunt que jusqu'à concurrence des biens auxquels il succède, il peut se défendre de l'exception de garantie qui lui est opposée par le fermier ou locataire, et user contre lui des droits qu'il a de son chef, en offrant de lui rendre compte des biens du défont et de lui abandonner ce qui en reste pour les dommages et intérêts résultant de l'obligation de garantie contractée par le défunt envers lui. — [[Biais V. Légataire, $. 7 , art. 1 , n<> 17. ]]

On ne peut opposer l'exception de garantie qu'à ceux qui sont personnellement assujettis à garantir, et non à ceux qui possèdent des biens hypothéqués à cette garantie. Mais si le preneur vient à être obligé d'abandonner à ceux-ci la jouissance des terres qu'ils louées, ou de souffrir l'exercice du droit de servitude qui leur appartient, il pourra diriger contre eux l'action hypothécaire, relativement aux dommages et intérêts qui lui seront dus.

On ne peut pas non plus opposer l'exception de garantie contre quelqu'un qui n'a fait que consentir à un bail, en forme d'autorisation , attendu que, par un tel consentement, il ne saurait être proprement tenu de l'obligation de garantir ; mais comme il résulte de son consentement une sorte d'engagement de n'apporter aucun obstacle à l'exécution du bail, il faut en tirer la conséquence que, s'il venait à intenter une action qui troublât le preneur dans sa jouissance, celui-ci serait fondé à repousser la demande , non par l'exception de garantie, mais par l'exception poctt" oui dolL

Pothier remarque fort bien à ce sujet que le preneur peut opposer cette dernière exception , quand même l'action du demandeur dériverait d'un droit auquel il aurait succède depuis à un tiers : la raison en est que, par son consentement au bail, il s'est obligé indéfiniment à n'apporter aucun obstacle à la jouissance du preneur, soit en vertu des droits qu'il avait lors du contrat, soit en vertu de ceux qu'il pourrait avoir par la suite.

Mais si le tiers avait formé la demande de son vivant , le consentement donné au bail par celui qui serait aux droits de ce tiers, le rendrait-il non-recevable à reprendre l'instance? Pothier pense qu'il ne pourrait la rc-

prendre que pour faire condamner le locataire ou fermier aux dépens* ai la demande était bien fondée; mais qu'il ne serait pas reoeva* blc à suivre la demande au principal.

Observez à l'égard de l'héritier de celui «fui a donné un simple consentement au bail , que aa qualité d'héritier i'eachtt hien d'exercer les actions que le défunt s'était interdit d'exercer par son consentement au bail, mais qu'elle ne l'exclut pas des actions qu'il a de son chef pour évincer le locataire ou le fermier : la raison en est que le défunt n'ayant pas contracté l'obligation d'en défendre le locataire ou fermier, son héritier ne succède à aucune obligation qui puisse l'en exclure.

Si, en qualité de notaire, voua rédigiez un Wl , par lequel Pierre louât à Paul un héritage dont la propriété ou la puissance vous appartint, et que votre droit vous eût été connu , vous ne seriez pas fondé à diriger une action contre le preneur pour l'expulser, ou du moins il pourrait avec succès repousser votre prétention par l'exception de dol , attendu que votre réticence serait un dol qui l'aurait induit en erreur. Mais il en serait différemment, si vous justifiez que vous n'avez acquis votre droit ou que vous ne l'avez connu que postérieurement au bail que vous avez rédigé.

m. Les dommages et intérêts qui résultent de l'inexécution d'un bail, consistent dans la perte que cette inexécution a occasionee au preneur, et dans le profit dont elle l'a privé. Ainsi, la quotité de ces dommages et intérêts doit être sujette à beaucoup de variations : souvent on détermine cette quotité d'après le prix du bail; mais il est hien des cas où cette régie ne doit pas être suivie.

. Supposons qu'Alexandre ait loué à Bafrthasur un appartement dent on n'ait pas livré les ciels au temps convenu : il est clair que Ce que le preneur, pour se loger dans un appartement semblable à celui qu'il avait loué, a pavé au delà de ce qu'il lui en aurait conté, est une perte que lui a causée l'inexécution de la convention, et que le bailleur doit l'en indemniser.

Les frais faits pour passer le bail devant notaire , seraient aussi une dépense qu'il serait juste que le bailleur remboursât au preneur. S'il s'agissait d'une maison louée pour être tenue comme auberge, la perte qu'aurait pu faire le preneur en revendant les denrées achetées pour tenir cette auberge, serait un article de dommages et intérêts, dont il conviendrait que le bailleur l'indemnisât.

Il y aurait à la charge du bailleur un autre article de dommages et iutéréts dans la pri-

vation du profit que le preneur aurait vraisemblablement pu faire, en tenant l'auberge louée.

Cependant si le preneur a mit ou pu faire un autre commerce que celui de tenir Tauberge louée, il faut, dans la liquidation des dommages et intérêts résultant de l'inexécution du bail de l'auberge , faire entrer en considération le profit que le preneur a pu faire dans cet autre commerce.

Si le bailleur, ne pouvant donner d'exécution au bail par lequel il a loué une métairie, avait négligé d'en avertir à temps le preneur, et que celui-ci se trouvant sans métairie, fut obligé de vendre à perte ses bestiaux, il faudrait comprendre cette perte dans les dommages et intérêts dus au preneur, ainsi que le profit dont il aurait vrai* semblablement été privé par l'inexécution de la convention.

Mais si le preneur n'avait paa été obligé de vendre ses bestiaux, et qu'il eût loué une autre métairie à des conditions moins avantageuses que celles du premier bail , il faudrait, pour liquider les dommages et intérêts, calculer le produit des deux métairies, et à quoi monterait en conséquence le préjudice occa8ioné au preneur par l'inexécution du premier bail.

Pothier, à qui appartient cette doctrine, observe que, quand ce n'est point par mauvaise foi que le bailleur n'a pas exécuté la convention, il ne doit être tenu envers le preneur que des dommages et intérêts qui ont pu être prévus lors du contrat, pareequ'il est censé ne s'être soumis qu'à ceux-là; mais qu'il ne doit pas répondre du préjudice que l'inexécution de la convention a pu occasioner au preneur, lorsque ce préjudice n'a pas été prévu lors du contrat.

Si, au contraire, c'est par mauvaise foi que le bailleur n'a pas rempli ses engagemens, le jurisconsulte cité veut qu'on l'assujettisse à payer indistinctement tous les dommages et intérêts qui résultent de l'inexécution de la convention, soit qu'ils aient été prévus lors du contrat, ou qu'ils n'aient pas pu l'être. Cette décision est fondée sur ce que le dol de ceux qui causent du préjudice, les obligea le réparer , sans qu'ils se soient soumis à cette réparation.

Quant aux dommages et intérêts qui ont dû être prévus lors delà convention , et desquels tout bailleur est tenu, Pothier veut encore qu'on les estime à la rigueur contre le bailleur de mauvaise foi, et qu'on use au contraire d'indulgence et de modération envers le bailleur de bonne foi.

, IV. Lorsqu'svant respiration du bail, le preneur est évince par un successeur a titre singulier , soit en vertu de la loi emptorem ou autrement, on lui accorde communément, lorsqu'il s'agit de terres labourables, le tien des sommes qu'il aurait été' obligé de payer jusqu'à la fin de son bail , si la résolution n'en avait pas eu lieu. Ainsi , en supposant qu'ar

{>rès quatre années de jouissance, on ait évincé e fermier d'une métairie qui avait un bail de six ans, moyennant 100 écus par an, il faudra lui accorder pour dédommagement»

200 liv. , qui font le tiers de 600 liv. qu'il aurait encore payées si le bail n'eût pas été résolu.

Il parait qu'il y a, à cet égard, une règle particulière dans le Maine. On voit, par un acte de notoriété donné par les avocats du Mans le 18 août 17&, que le dédommagement qu'on accorde au fermier évincé, n'est qu'un cinquième des sommes qui seraient à payer ai ■le bail devait s'exécuter jusqu'au terme réglé par la convention.

[ En Artois, ce dédommagement est fixé, par la jurisprudence du conseil de cette province, au quart des fermages. ]

Au reste , cette règle est sujette à des exceptions qui naissent des circonstances ou de quelques considérations particulières.

. Supposons que l'éviction que le preneur a soufferte, soit d'une certaine partie des héritages dépendant de la métairie louée, comme de cinq fauchées de pré, ou trois arpens de vigne, il faudra déterminer la diminution du loyer, non d'après ce que ces choses pourraient être affermées selon leur valeur actuelle, mais d'après la somme pour laquelle elles sont entrées dans le prix total de là métairie , lors du bail : ce qui se règle par une évaluation de ces choses et des autres parties de la métairie, eu égard a la valeur respective qu'elles avaient au temps du bail.

Si la valeur de la jouissance des parties distraites du bail, se trouve augmentée depuis le «bail, cette augmentation étant un profit dont le preneur se trouve privé, il doit obtenir à cet égard des dommages et intérêts qui assurent son indemnité.

Je vous ai loué une prairie moyennant isoo liv. par année, et le bail doit durer neuf ans : vous avez ensuite sous-loué cette prairie à un laboureur pour 900 liv. par an : si ce laboureur vient à être évincé, il ne faudra pas seulement qu'il soit déchargé des 900 liv. qu'il devait donner par année jusqu'à la fin du bail, mais il sera pareillement nécessaire de vous décharger du paiement des îaoo liv.

faisant le prix de voire bail , puisque vous ne jouirez plus ni par vous, ni par voire souslocataire s si , au contraire, je vous avais loué la prairie pour 900 hv. , et que vous l'eussiez seuslouée pour 1200 liv., le gain de 3oo liv., par an que vous auriez mit, est un objet qui doit entrer dans les dommages et intérêts résultant de l'éviction que vous aurez soufferte.

Lorsque le locataire d'une maison se trouve évincé en vertu de la loi emptorem, il parait que la jurisprudence actuelle du parlement de Paris, est de n'accorder pour dommages et intérêts que six mois de loyer , et tout au plus une année, lorsqu'il s'agit d'une maison où tt y a boutique.

Un menuisier de Soissons, qui, en vertu de la loi citée, fut évincé de la jouissance d'une maison que, suivant son bail , il devait encore occuper pendant neuf années, obtint pour dommages et intérêts au bailliage de Soissons, le tiers des loyers qui restaient à payer jusqu'à la fin du bail ; mais par arrêt du 16 octobre 1770, la sentence fut infirmée, et le parlement réduisit les dommages et intérêts à une année de loyer. L'auteur du Traité de» connaissances nécessaires à un notaire, qui rapporte cette espèce, nous apprend qu'en plaidant, on cita contre le menuisier un arrêt récent qui n'avait pareillement accordé qu'une année de loyer à un marchand épicier de la 'place Maubert, qu'un acquéreur avait aussi évincé en vertu de la loi emptorem.

Il y a néanmoins lieu de croire que , si l'acquéreur d'une maison n'expulsait le locataire que pour y faire un commerce pareil à celui que le locataire y faisait avec succès , on accorderait à ce dernier des dommages et intérêts proportionnés au tort que l'éviction lui causerait. Tel serait du moins le conseil de l'équité.

[[ V. le Code civil, art. 4744, 1745, 1746, 1747, I748> «749 ^ 1760. ]]

$. XVI. Des fins de non-recevoir que lejirmierpeut opposer contre la demande en paiement des loyers.

L Les quittances de trois années consécutives des loyers ou des fermages stipules par le hall, font présumer que les années antérieures ont été payées, et établissent par conséquent une fin de non-recevoir contre la demande en paiement , qui pourrait être formée à cet égard.

Cette décision est fondée sur la loi romaine qui a établi une semblable présomption relativement aux impôts publics. Etcette présomp-

BAIL, §. xvn.

tion dérive d'une très-grande probabilité, qui est que le créancier ne se serait pas fait payer pendant trois années consécutives et qu'il n'aurait pas donné quittance des loyers ou arrérages récemment échus, tandis que les anciens loyers ou arrérages auraient encore été dus.

Mais pour. qu'une telle fin de non-recevoir produise son effet, il ne faut pas que la probabilité du paiement des années antérieures, puisse être diminuée par quelque circonstance particulière. Ainsi, dans le cas où les quittances des trois années de loyer n'auraient pas été données par le même créancier au même débiteur, et pour acquitter le même bail , il n'y aurait plus lieu à la présomption du paiement des années antérieures, et par conséquent la fin de non-recevoir ne serait plus fondée. C'est pourquoi , si je viens à vendre la maison que je vous ai louée, et que postérieurement vous ayez payé trois années de loyer à l'acquéreur, les quittances qu'il vous aura données, n'opéreront en votre faveur aucune fin de nonrecevoir, relativement aux loyers antérieurs que je pourrai vous répéter.

Il en serait de même de tous les cas où le créancier pourrait justifier qu'il a eu quelque raison particulière pour recevoir les nouveaux loyers avant les anciens.

Ce n'est pas seulement le paiement des trois années consécutives qui établit la fin de non-recevoir contre la demande en paiement des années antérieures, il faut aussi une quittance particulière pour chaque année : une seule quittance des loyers de trois années ne suffirait pas pour faire présumer que les années précédentes sont acquittées : la raison en est que c'est de la multiplicité des paiemens que dérive la force de la présomption. Telle * est l'opinion de plusieurs jurisconsultes. C'est aussi ce qui résulte de ces termes mêmes de la loi, si trium cohœrenlium annorum apochas protulerit.

Il ne suffirait pas non plus, pour faire présumer le paiement des années antérieures, que le débiteur eût consigné ses loyers pendant trois années de suite , et qu'il eût fait au créancier trois sommations consécutives de les recevoir. La raison en est que ces consignations ayant eu lieu sans le concours du créancier, elles ne sont point son fait , et ne peuvent par conséquent pas établir la présomption du paiement des années antérieures. C'est ce qu'a remarqué Pothier d'après Caroccius. [ V. au surplus Arrérages, n° 6, et Présomption, S. 3 , no 8. ]]

II. On peut aussi opposer contre une demande en paiement de loyers ou fermages,

une autre fin de non-recevoir fondée sur Fart. ï4a de l'ordonnance de 1629: il porte que les loyers des maisons et prix des baux à ferme ne pourront être demandés cinq ans après tes baux expirés.

Quoique cette ordonnance n'ait été enregistrée au parlement de Paris que dans un lit de justice , on y observe néanmoins l'article qu'on vient de citer, comme le prouvent un arrêt du 18 janvier 1728, rapporté par Lacombe , [[et un arrêt de la cour de cassation du i3 germinal an 1 a, rapporté dans mon Recueil de Questions de droit, au mot Prescription, %. i5, n° 1. ]]

La même règle a lieu dans la Franche-Comte, en vertu de deux ordonnances des années i56^ et i586, rapportées par Dunod , dans son Traité des prescriptions.

[[Il en était autrement, avant la publication du Code civil , dans la ci-devant Bretagne. Quatre arrêts du parlement de Rennes, des a 5 décembre 1677, 4 juillet 1689, 26 mai 173a et 27 mars 1744? cites Par Poulain Duparc, dans ses Principes du droit français , tome 6, page 33, avaient jugé que les fermages n'étaient prescriptibles que par trente ans. V. Bail à domaine congéable, n» 6.

Telle était aussi la jurisprudence normande, savoisienne et piémontaise. V. mon Recueil de Questions de droit, au mot Prescription , S. i5, noi3et4-

Mais l'art. 3377 du Code civil établit làdessus une règle uniforme pour toute la France : il déclare les loyers et fermages prescrits par cinq ans; et ces cinq ans ne courent pas seulement du jour de l'expiration du bail; ils courent , pour chaque terme de fermage ou de loyer, du jour de son échéance.

$. XVIL Des Baux judiciaires et de ceux des biens ou droits qui appartiennent à l'état.]]

I. Les baux judiciaires sont les baux par lesquels la jouissance d'un héritage ou d'un droit corporel, est adjugée par le juge à titre de ferme ou de loyer pour un certain temps , au plus offrant et dernier enchérisseur.

Les baux judiciaires qui sont les plus d'usage, sont ceux des biens saisis réellement. Ils se font à la poursuite du commissaire aux saisies réelles.

Les biens saisis réellement étant mis sous la main de la justice, le commissaire aux saisies réelles, qui est un officier préposé pour la régie de ces biens, doit, jusqu'à l'adjudication du décret , en avoir l'administration et en percevoir les revenus, pour les distribuer >

bail, §. xvm.

à l'acquit du débiteur, parti© saisit, aux créanciers saisissans et opposans, suivant l'ordre de leurs hypothèques.

Cette administration que le commissaire a des héritages saisis réellement, l'oblige d'en poursuivre le bail à loyer ou ferme, qu'il doit, après les publications, faire adjuger par le juge à l'audience, au plus offrant et dernier enchérisseur.

Le bail qui est ainsi adjugé, est un vrai bail à loyer ou à ferme fait pour le prix auquel il est adjugé, pour le temps et aux conditions portées par l'affiche, dans lequel bail, le commissaire , en sa qualité de commissaire, est le bailleur, et l'adjudicataire est le locataire ou fermier. Il est appelé Bail judiciaire, parcequ'il est confirmé par l'autorité du juge et par la sentence d'adjudication.

[[L'usage des baux judiciaires, à la suite des saisies réelles, a été aboli dans toute la France, par la seconde loi du n brumaire an 7 ; et le Code de procédure civile en a maintenu l'abolition.

II. On rangeait autrefois dans la classe des Baux judiciaires, ceux des biens et des droits qui appartiennent à l'État. Ces biens et ces droits ne pouvaient, suivant les lois romaines, être affermés qu'en justice. V. Matthœus, de auctionibus, liv. i , chap. 3 , n° 6.

Mais aujourd'hui, ces baux sont rangés, quant à leur confection , dans la classe des actes administratifs. V. le lit. a de la loi du 23 octobre-5 novembre 1790, sur les biens nationaux; le $. 4 de la loi du 6 frimaire an 7, sur les droits de passage, bacs, bateaux et passe-cheval, etc. C'est à ces lois que se réfère l'art. 171a du Code civil, lorsqu'il dit que h les baux des biens nationaux, des biens des » communes et des établissemens publics , » sont soumis à des règlemens particuliers ».

Mais, de ce que ces baux doivent être passés devant les autorités administratives , s'ensuit-il que les tribunaux ne puissent pas connaître des demandes qui tendent à les faire annuller ou résilier ?

Il est certain que, si ces demandes étaient fondées sur la prétendue irrégularité des adjudications des baux, la connaissance n'en pourrait appartenir qu'aux conseils de préfecture, sauf le recours au conseil-d'État. V. acte administratif.

Mais si ces demandes étaient fondées sur d'autres causes, comme, par exemple, sur le défaut de paiement des fermages ou sur les abus commis par les fermiers dans leur jouissance , les tribunaux seuls pourraient en connaître. C'est ce qui a été solennellement décidé dans l'espèce suivante.-

Le 2a floréal an 4 9 l'administration municipale du canton de Décise, département de la Nièvre, déléguée à cet effet par un arrêté du comité des finances de la convention nationale, adjuge au sieur Vyard-Vanmoine, le bail des mines de charbon de terre de la Machine, confisquées par l'État sur deux émigrés, pour en jouir pendant quinze années, à partir du i" avril 1796.

Le 8 frimaire an 7, l'administration de l'enregistrement et des domaines, se fondant suit le défaut de paiement de plusieurs années de fermages, et sur les dégradations faites au* mines par le sieur Vyard-Vanmoine, se pourvoit contre celui-ci en résiliation de son bail.

Question de savoir à qui appartient la connaissance de cette action? Le 12 fructidor an 8, le conseil- dÉtat donne, sur cette question, un avis que le chef du gouvernement approuve le 14 le même mou, et qui est ainsi conçu :

u Le conseil-d'État, qui, d'après le renvoi » des consuls , a entendu le rapport des sec- » tions réunies des finances, de législation et » de l'intérieur, auxquelles a été renvoyé » l'examen de la question de savoir quelle » est l'autorité compétente pour prononcer » sur le maintien ou la résiliation1 du bail des » mines de charbon de terre de la Machine, » consenti au citoyen Vyard-Vanmoine, le » 22 floréal an 4 9 par l'administration muni- » cipale du canton de Décise, en exécution d'un » arrêté du comité des finances de la conven- » tion nationale ; est d'avis que la résiliation 1» doit étrepoursuivie devant les tribunaux ».