CHAPITRE PREMIER. — Des immeubles
1347. — Les immeubles sont, dans un sens restreint, les choses qui, ayant reçu de la nature ou de la main de l'homme une assiette fixe et immobile, no peuvent pas être transportées d'un lieu dans un autre.
Toutefois, certaines choses, bien qu'essentiellement mobiles selon leur propre nature, reçoivent de la loi même un caractère immobilier, lorsqu'elles se rattachent, par leur destination, à un immeuble dont elles deviennent l'auxiliaire et l'accessoire.
La loi fait plus encore : elle attribue la qualité d'immeubles à certaines choses qui, étant incorporelles, ne peuvent être, par elles-mêmes et de leur propre nature, rangées ni parmi les immeubles ni parmi les meubles. Nous verrons, en effet, que les droits sont mobiliers ou immobiliers suivant qu'ils ont pour objet un meuble ou un immeuble (art. 526).
Ainsi, trois classes d'immeubles :
1° Les immeubles par leur nature ;
2° Les immeubles par destination ;
3° Les immeubles par V objet auquel ils s'appliquent.
Ajoutons :
4° Les immeubles par la déclaration de la personne dans le domaine de laquelle ils se trouvent.
Art. 517.
Quels biens sont immobiliers ?
Combien la loi reconnaît-elle d'espèces d'immeubles ?
Première classe. — Immeubles par leur nature.
1348. — Les immeubles par leur nature sont : 1° les fonds de terre; 2° les bâtiments; 3° les moulins à vent ou à eau fixés sur piliers ou faisant partie des bâtiments ; 4° les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou dans un autre héritage ; 5° les récoltes pendantes par les racines, et les fruits des arbres non encore recueillis; 6° les bois taillis et les futaies.
Je n'ai rien à dire des fonds de terre. Quant aux cinq autres espèces d'immeubles par nature, quelques explications sont nécessaires.
1349. — I. Des bâtiments. — A proprement parler, les fonds de terre sont, parmi les biens, les seuls qui soient de véritables immeubles par leur nature: les bâtiments ne sont, en effet, qu'un assemblage de choses mobilières, et ce n'est que par leur incorporation au sol et par une modification de leur nature première que
Art. 518.
Quel? biens immeubles par nature ?
sont leur
Pourquoi les bâtiments sont-ils immeubles par leur nature ?
DE LA DISTINCTION DES BIENS
Quid, s'ils sont construits par une personne autre que le propriétaire du sol ?
Art. 519 à 52o.
Quid, des moulins, des tuyaux qui servent à l'écoulement des eaux,
des récoltes pendantes par branches ou par racines ?
Quid, des escaliers, des parquets, des grilles de fer, qui font partie d'un bâtiment ?
ces choses prennent une assiette fixe et immobile. Mais, comme, en fait, les bâtiments sont essentiellement immobiles et intrans-l portables d'un lieu dans un antre, la loi les assimile an sol auquel ils adhèrent et avec lequel ils semblent se confondre.
Et, puisque l'attache physique qui les lie au sol est si étroite, si solidement fixe, qu'on peut dire qu'ils semblent se confondre avec lui et ne faire qu'une seule et même chose, il en résulte (pic leur incorporation suffit à elle seu^.e, et indépendamment de toute autre condition, pour constituer le principe de leur immobilisation. Peu importe donc la qualité de la personne par le fait ou par l'ordre de laquelle l'incorporation a eu lieu : qu'ils aient été construits par le propriétaire du sol, ou qu'ils l'aient été par un tiers, par exemple, par un fermier ou par un locataire, ils sont toujours immeubles comme le sol qui les porte. Qui a le sol a les bâtiments : quod solo inœdifkatur, solo cedit. Mais, bien entendu, le propriétaire qui acquiert par accession les bâtiments que des tiers ont construits sur son sol n'a droit de les garder que sous la condition d'indemniser le constructeur. Nous nous occuperons, sons l'article 555, du règlement de cette indemnité.
1350. — Ce que j'ai dit des bâtiments s'applique également, et par analogie de motifs, aux moulins, aux tuyaux qui servent à l'écoulement des eaux, aux récoltes pendantes par racines..., en un mot, à chacune des choses qui, étant inhérentes au sol, sont assimilées aux immeubles parleur nature. Ces objets, parle seul fait de leur incorporation, sont de plein droit immobilisés, sans qu'il y ait à rechercher s'ils ont été incorporés au sol par le propriétaire ou par un tiers. Ainsi, lorsqu'un locataire a placé dans la maison des escaliers, des parquets, des grilles de 1er..., ces objets, faisant partie du bâtiment, sont immeubles comme lui.
Il en est différemment des immeubles par destination. Nom verrons bientôt, en effet, que le propriétaire du sol ou des- bâtiments peut seul immobiliser les choses auxquelles la loi n'attribue point la qualité d'immeubles par leur nature. Ainsi, lorsque des animaux sont attachés au service et à l'exploitation d'un fonds, ces animaux prennent civilement la qualité d'immeubles ou conservent leur qualité naturelle de meubles, suivant qu'ils appartiennent au propriétaire du domaine, ou au fermier ou colon partiaire qui l'exploite. De môme pour les meubles qui, bien qu'unis au bâtiment par une attache physique, n'en font cependant point partie. Telles sont les glaces dont le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie ; tels sont encore les pressoirs, les cuves et chaudières établis dans une usine, les machines montées dans une imprimerie... Ces objets conservent leur nature de meubles, lorsqu'ils ont été apportés ou établis dans le bâtiment par une autre personne que le propriétaire ; il en est ainsi alors même qu'ils adhèrent par des attaches matérielles au sol et aux murs du bâtiment dans lequel ils sont (voy. les art. 522, 524 et 525).
IMMEUBLES
Que faut-il entendre par bâtiments?
Quelles choses en font partie ?
1351. — Il serait donc utile, nécessaire même, de fixer avec précision le sens et la portée du mot bâtiment.
Malheureusement, il est difficile, pour ne pas dire impossible, de donner, à cet égard, une définition exacte. Toutefois, il est évident qu'un bâtiment ne s'entend point seulement des murs gros ou petits qui le composent. Il y faut également comprendre les accessoires qui sont tellement de son essence qu'en leur absence il resterait comme incomplet, et si inachevé qu'il serait impossible ou extrêmement difficile d'en retirer l'utilité en vue de laquelle il a été construit : tels sont les escaliers d'une maison, ses fenêtres, ses portes avec leurs serrures ou leurs verrous, les cloisons, les chambranles des cheminées, les parquets des appartements,
les pavés des cours, et enfin les toitures avec leurs gouttières
Quant aux autres objets, qui sont apportés dans le bâtiment pour l'exploiter, mais qui, n'étant point de son essence, peuvent être enlevés sans qu'il perde rien de sa perfection, on ne peut pas dire d'eux qu'ils en font réellement partie. Il gagne à leur présence, puisqu'ils le rendent plus commode ou plus agréable : ils augmentent l'utilité qu'il peut procurer en tant que bâtiment ; mais ils ne sont point un élément constitutif de son utilité, puisque, même en leur absence, il continue d'être complet.
En d'autres termes, les choses apportées dans un bâtiment pour l'exploiter ne concourent point à le créer. On peut dire, civilement parlant, et à cause de leur cohésion au bâtiment, qu'elles sont réputées en faire partie; mais, rigoureusement parlant, et à ne considérer que la réalité, elles n'en sont point une portion intégrante. Ainsi, la forge, bien qu'enfoncée en terre et scellée au mur, ne fait point réellement partie du bâtiment dans lequel elle se trouve. J'en dis autant des cuves et chaudières, établies dans une manufacture. Elles ne font point réellement partie du bâtiment, si fortes que soient les attaches qui les unissent au sol ou aux murs : car, alors même qu'on les enlèverait, le bâtiment dans lequel elles sont resterait néanmoins complet en tant que bâtiment. Ces objets ne deviennent donc immeubles que par destination, c'est-à-dire qu'au cas seulement où c'est le propriétaire du bâtiment qui les y a placés. Dans le cas contraire, ils conservent leur nature de meubles.
1352. —Cette théorie a été amèrement critiquée par quelques auteurs. Selon eux, rien n'est moins philosophique, rien n'est aussi d,:H,c exposée n-est-
. . . . . , , t j. .. .. , ,, elle pas rejetée par
arbitraire et aussi insaisissable, que la distinction sur laquelle quelques auteurs ? elle repose. Quelle nécessité y avait-il de régir par des règles différentes des choses de même nature? Si les parquets des appartements, les papiers apposés sur les murs, les chambranles de cheminées, les escaliers, les portes et les croisées, sont une portion intégrante du bâtiment, et, à ce titre, de véritables immeubles par leur nature, n'est-il pas vrai qu'à ne considérer que la réalité des choses, il en est absolument de môme des glaces dont le parquet fait corps avec la boiserie, des statues placées dans
La théorie qui vient
DE LA DISTINCTION DES BIENS
Quelle théorie proposent-ils à sa place ?
Quelles différences y a-t-il entre ce système et le précédent ?
Faut-il l'admettre?
Les critiques qu'on adresse à la loi sontelles fondées ?
Pourquoi la loi ranget-clle parmi les immeubles pur leur nature les bâtiments construits par un autre que le propriétaire du sol?
les niches ouvertes'pour les recevoir, des fourneaux ou chaudières) d'une buanderie, et enfin des cuves ou pressoirs établis dans une usine?
Les mômes auteurs ont cru pouvoir, en présence de la contradiction qu'ils signalent, corriger la loi par la loi elle-même. « L'article 518, ont-ils dit, porte, en principe, que les bâtiments, c'est-à-dire tous les objets dont ils se composent, qui en font partie, sont immeubles par leur nature. Il résulte, au contraire, des articles 521 et 525, que certaines choses ne deviennent immeubles ([lie par destination, bien qu'en réalité elles ne fassent qu'un seul corps avec le bâtiment. Ces dispositions ne sauraient être maintenues l'une et l'autre, puisqu'elles sont contradictoires. Force est donc d'opter pour l'une ou pour l'autre. Or, l'article 518 est le plus rationnel, le plus conforme à la réalité : c'est donc à lui qu'il faut s'en tenir (1). »
Dans ce système, on dira :
1° Sont dans la classe des immeubles par leur nature, tous les objets mobiliers, de quelque espèce qu'ils soient, qui, étant immédiatement ou inédiatement adhérents au sol par des attaches physiques et matérielles, n'en peuvent être détachés sans détérioration soit d'eux-mêmes, soit de la partie du bâtiment à laquelle ils sont attachés : peu importe que ces objets aient été établis, construits ou attachés, par le propriétaire du sol auquel ils adhèrent ou par un tiers.
2° Il n'y a d'immeubles p&r destination que les objets mobiliers qui, étant attachés à un fonds par une attache purement morale, peuvent en être enlevés sans fracture ni détérioration: ces objets conservent leur nature de meubles, lorsqu'ils ont été placés sur le fonds par un autre que le propriétaire.
1353. — C'est, je crois, aller trop loin. La distinction qu'on écarte est trop formellement écrite dans la loi pour qu'il soit permis de n'en tenir aucun compte.
L'incohérence qu'on signale n'est pas d'ailleurs aussi grande qu'on l'affirme, et la loi, telle qu'elle est, ne mérite pas les critiques exagérées qu'on en fait. Comprenons-en bien l'esprit.
Qu'un bâtiment construit sur un sol par un autre que le propriétaire soit immeuble par sa nature, qu'à ce titre il appartienne au propriétaire du sol, rien de mieux! On ne peut pas supposer que le constructeur a entendu construire pour démolir, c'està-dire qu'il a entendu rester propriétaire des objets mobiliers par lui employés dans la construction, et conserver le droit de les prendre en nature. Il a construit pour que le bâtiment restât à perpétuité attaché au sol : il a donc consenti à l'immobilisation de ses matériaux. Dès lors la loi ne fait que consacrer ce qu'il a voulu, lorsqu'elle déclare (pie le bâtiment est immeuble
(1) Bug., sur 1*0111., I. )\, i>. 91; M;ir<\, sur les art. 5±> à &>8.
IMMEUBLES. (587
comme le sol auquel il adhère. La volonté du constructeur fùtelle, par extraordinaire, contraire à cette immobilisation, l'intérêt public bien entendu demanderait encore qu'elle eût lieu! La société est, en effet, intéressée à ce que le travail de l'homme ne soit point perdu pour elle. Or, si les matériaux employés dans une construction faite par un autre que le propriétaire du sol n'étaient point immobilisés, si le constructeur en conservait la propriété avec le droit de démolir pour les reprendre, la construction ne servirait à personne : le travail de l'homme se trouverait n'avoir rien produit. Le constructeur paierait, sans aucun profit pour lui, sans utilité pour personne : 1° le prix do la maind'œuvre pour construire; 2° le prix de la main-d'œuvre pour démolir. Ne vaut-il pas mieux laisser la construction au propriétaire du sol, sauf à indemniser le constructeur ? C'est ce que fait la loi, et, à ce point de vue, elle est évidemment fort sage.
Des animaux, des ustensiles aratoires, ont élé placés dans une Los animaux, les usferme pour l'exploiter ; des machines ont été apportées dans une lcnsiies aratoil'e'.' ?ll'
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imprimerie, et, pour plus de solidité, attachées au sol ou aux ios machines apporiimrs du bâtiment par des attaches matérielles; des chaudières, meri/T auachéïï a. • 1rs fourneaux, des forges, des pressoirs..., ont été établis dans ^ent^^attaune usine : est-il juste, est-il bon que ces objets mobiliers soient ohes matérielles, les immobilisés? La loi fait une distinction. {or^Tv^oSTéu-
Ont-ils élé placés ou établis par le propriétaire du fonds sur ^MisTdanTtU^ lequel ils sont : ils en prennent la nature, parce que, lui servant cas, immobiliers? d'auxiliaire, ils se confondent avec lui dans les mains du propriétaire. Leur immobilisation est donc indiquée par la nature même des choses. Son utilité, d'ailleurs, suffirait pour la justifier; et, en effet, qu'arriverait-il si les animaux attachés à la culture, si les instruments aratoires, si les machines, cuves, chaudières ou forges, si les presses établies dans une usine ou dans une imprimerie, conservaient leur nature de meubles? La saisie mobilière étant beaucoup plus expéditive que la saisie immobilière, les créanciers du propriétaire, au lieu de saisir le fonds tout outillé, saisiraient Souvent l'outillage sans le fonds. De là un double inconvénient : 1° le fonds privé de son outillage resterait, pendant un certain temps, sans exploitation; 2° les instruments d'exploitation et le fonds, étant vendus séparément, se vendraient fort mal, ce qui préjudicierait tout à la fois et au débiteur et à ses créanciers.
Ont-ils été placés par un autre que le propriétaire du fonds dans lequel ils sont, par exemple, par un locataire : ils continuent de lui appartenir, et, comme ils restent distincts du fonds dans lequel ils sont, ils conservent leur nature de meubles. Et cela est rationnel. Quel serait, en effet, le fondement de leur immobilisalion?
La volonté du fermier ou du locataire qui les a placés sur le fonds? Mais comment supposer que ce fermier ou ce locataire a entendu, par cela seul qu'il a introduit dans le fonds les objets mobiliers dont il se sert pour l'exploiter, en attribuer la propriété
G88 DE LA DISTINCTION DES BIENS
au propriétaire du fonds? Ce serait supposer l'invraisemblance! L'attache matérielle qui les tient unis au bâtiment dans lequel ils sont? Mais cette attache ne les incorpore pas tellement au fonds qu'on puisse dire d'eux qu'ils en sont une portion intégrante. Est-ce bien d'ailleurs sur une circonstance aussi accidentelle et de si faible importance qu'on peut se fonder pour dépouiller un industriel, un fabricant, de la propriété de ses machines? Assurément la propriété mérite plus d'égards.
L'intérêt général? Mais leur immobilisation n'aurait que des inconvénients! le propriétaire de l'usine, devenu propriétaire des instruments d'exploitation, en serait peut-être embarrassé; l'indemnité qu'il serait obligé de payer serait alors fort lourde pour lui, et toujours fort onéreuse pour l'industriel évincé. Ce n'est pas tout! le locataire d'un fonds ne se hasarderait guère à y apporter ses instruments de travail, dans la crainte qu'étant immobilisés ils ne fussent saisis en même temps que le fonds par les créanciers du propriétaire. De là une inquiétude dans le commerce, une entrave dans l'industrie.
Qu'il reprenne, lorsque le bail cesse, tout ce qui lui appartient! cela vaut mieux. S'il est obligé, pour reprendre les objets qu'il a matériellement attachés nu fonds, de briser, do fraclurer quelques attaches, le dommage qu'il causera sera toujours fort restreint et facile à réparer; personne alors ne souffrira.
Cette loi est-elle donc aussi irrationnelle qu'on le dit? Elle n'est
pas parfaite sans doute; mais les taches qu'on y rencontre ne sont
pas une raison suffisante de s'en écarter (1).
tous ios bâtiments 1351. — Remarquons, en terminant, que tous les bâtiments
isont- éievés sur le sol n'ont point le caractère d'immeubles : cette qua-
ils immeubles ?
té n'appartient qu'à ceux qui y sont construits à perpétuelle demeure, pour y rester. Ainsi, l'on ne range point dans cette classe les constructions qui sont simplement posées sur le sol, sans fondement ni pilotis, comme une boutique construite pour être enlevée après la foire à l'occasion de laquelle on Ta faite (2). Art. cil!) et 531. . 1355. — II. Des moulins a eau et a vent, fixés sur PILIERS ou a quelles conditions faisant partie des bâtiments. — Je dis ou faisant partie des bâti- ^Taïnt^sSeu" ment*> biei1 <lue l'article 519 dise ET- L'article 531 m'autorise à bNe Lt-ii pa8 Coni- 1>aire celte substitution. J'y vois, en effet, que les moulins sont g«r, sûr ce point, l'art, mobiliers, lorsqu'ils « ne sont point fixés sur des piliers et qu'ils 519 par l'art. 5M? ne font ^as partje cjLl bâtiment..., » ce qui, par a contrario, entraîne cette conséquence implicite, qu'ils cessent de compter parmi les meubles, et qu'ainsi ils appartiennent à la classe des immeubles, lorsque l'une de ces deux conditions vient à manquer, c'est-à-dire lorsqu'ils sont fixés sur des piliers, ou lorsqu'ils font partie des bâtiments (3).
(\) Voy. MM. Dcm., t. II, n« 340;Demol., De ht distinct, des biens, i. I, nn9 279 et s. ; Aubry et Rau, t. II, g 164, p. 17 et s.; Laurent, t. V, nf,s 477 et s.
(2) Dur., t. IV, ii" 20; M. Demol., i. I, n° 105.
(3) MM. Val., p. 12; Laurent, t. V, n" 409.
IMMEUBLES
1350. — III. Des tuyaux servant a la conduite des eaux dans
UNE MAISON OU DANS UN AUTRE HERITAGE. — Si nOUS ne Consultions
que la place qu'occupe dans le Gode l'article qui parle de ces objets, nous ne devrions point les ranger parmi les immeubles par leur nature. L'article 523, où il en est parlé, est, en effet, placé entre les articles 522 et 521, qui ont trait l'un et l'autre aux immeubles par destination. Mais, a-t-on dit, la rédaction de l'article 523 doit l'emporter sur la place qu'il occupe; or, il suffit do le comparer, d'une part, «à l'article 518, qui définit les immeubles par leur nature, et, d'autre part, aux articles 522 et 521, qui énumèrent les immeubles par destination, pour rester convaincu que les objets qu'il classe sont réellement immobiliers par leur nature. Et, en effet :
1° Lorsque la loi désigne les immeubles par leur nature, elle les classe sans rechercher s'ils ont été incorporés au sol par le propriétaire ou par un tiers (art. 518). C'est aussi ce que fait l'article 523.
2° L'article 524 range parmi les immeubles par destination les objets que le propriétaire est censé avoir attachés au fonds à perpétuelle demeure; l'article 523, au contraire, porte que les tuyaux servant à l'écoulement des eaux font partie du fonds auquel ils sont attachés.
On ajoute que, si les tuyaux placés dans un fonds pour la conduite des eaux n'étaient immeubles que par destination, il eût été bien inutile de faire un article tout exprès pour eux : il eût sufii de les comprendre dansl'énumération de l'article 524. Le soin qu'a pris la loi d'en traiter dans un article à part et tout spécial montre clairement qu'elle n'a pas entendu les confondre avec les immeubles par destination (1).
1357. — IV. Des récoltes pendantes par les racines, et des fruits
DES ARBRES NON ENCORE RECUEILLIS. — V. DES BOIS TAILLIS ET DES FU- TAIES. — La terre immobilise toutes les choses auxquelles elle donne ou auxquelles elle va donner la vie. Ainsi, toutes les plantes, de quelque nature qu'elles soient, sont immeubles, comme le sol auquel elles adhèrent.
Leur adhérence au sol est la cause de leur immobilisation. Elle est indispensable ; mais elle suffit pour les immobiliser. Concluons-en :
1° Qu'elles sont immeubles par leur nature, et qu'ainsi il n'est pas nécessaire de rechercher si elles ont été plantées ou semées par le propriétaire ou par un tiers ;
2° Que les fleurs et autres plantes placées dans des pois ou dans des caisses n'ont et ne peuvent avoir en aucun cas le caractère d'immeubles par leur nature : car, lors même que les vases qui les contiennent sont eux-mêmes enfoncés clans le sol, il est toujours
Art. 523.
Les tuyaux servant à la conduite des eaux, dans une maison ou dans un autre héritage, sont-ils immeubles par leur nature y
Quelle est la raison de douter ?
Quelles sont les raisons de décider ?
Art. 5-20 et 521.
Les récolles pendantes par branches ou par racines sontelles immeubles par leur nature ?
Quid, des Ileurs et autres plantes placées dans des pots ou dans des caisses?
(1) MM. Dur., t. IV, n° 19; Val., p. 16 ; Duc, Bonn, et Roust., sur l'art. 523, Bémol., t. I, n° 149; Dem., t. Il, n° 345; Laurent, t. V, n° 409.
DE LA DISTINCTION DES BIENS
Quid, quant aux ai rfs de» pépinières ?
Quid, des récoltes qui ont été détachées du sol ?
Quid, si elle* ont élé détachées par un autre que par le propriétaire ?
Quid, si elles sont encore jacentes sur le sol ?
Quid, des plantes qui n'ont été arrachées que provisoirement et pour élre replantées a une autre époque?
Pourquoi la loi prend-elle soin de dire expressément que les plantes demeurent immeubles par leur nature tant qu'elles adhèrent au sol, et qu'ainsi elles ne deviennent
vrai de dire qu'elles ne sont point adhérentes au sol, puisqu'elles en sont séparées par un corps étranger qui n'en fait point partie. C'est donc seulement par leur destination qu'elles peuvent être immobilisées : elles ne peuvent l'être, par conséquent, que par le fait du propriétaire.
1358. — Quant aux arbres des pépinières, une distinction est nécessaire :
Les arbustes nés de pépins semés dans une pépinière sont immeubles par leur nature, comme les blés, comme les fleurs, comme les légumes, comme toutes les plantes en un mot qui tirent leur existence du sol auquel elles adhèrent par leurs racines. Peu importe donc que le semis ait été fait par le propriétaire ou par toute autre personne. — J'en dis autant des arbustes qui ont été arrachés de la pépinière et plantés dans une autre terre pour s'y fortifier, jusqu'à ce qu'ils soient assez forts pour être vendus ou placés dans un autre lieu, où ils devront rester à perpétuelle demeure.
Il en est différemment de ceux qui, étant en état d'être plantés comme arbres de sol, sont arrachés de la pépinière et mis provisoirement en tas et comme en dépôt dans un autre terrain. Ils ne font plus partie du sol, puisque la manière dont ils y sont marque qu'ils ne s'y trouvent qu'accidentellement et comme objets distincts et séparés du fonds. Leur destination pourrait donc seule les immobiliser (1).
1359. — 3° Que les plantes ne sont immeubles qn'autant qu'elles adhèrent au sol, et qu'ainsi elles cessent de l'être et rentrent dans la classe des meubles lorsqu'elles sont séparées du sol. Peu importe la cause qui a détruit leur adhérence. Dès qu'elles sont détachées, qu'elles le soient par le propriétaire, ou qu'elles le soient par un étranger, ou par accident, leur substance étant changée, elles deviennent nécessairement meubles ; et il en est ainsi, même dans le cas où les récoltes détachées de la terre sont jacentes sur le sol et non encore enlevées.
Quant à celles qui n'ont été séparées du sol que provisoirement et pour y être replantées à une autre époque, comme les oignons des fleurs qu'on retire de terre aux approches de l'hiver pour les replanter au printemps, elles cessent, il est vrai, d'être immeubles par leur nature; mais elles deviennent immeubles par destination, lorsqu'elles appartiennent au propriétaire du sol auquel elles sont destinées.
1360. — 4° Que les plantes sont et demeurent immeubles par leur nature tant qu'elles adhèrent au sol, et qu'ainsi elles ne deviennent meubles que par leur séparation, et au fur et à mesure qu'elles sont arrachées ou détachées du sol. « Dès que les grains sont coupés, porte l'article 520, et les fruits détachés, ilssontmeubles. — Si une partie seulement de la récolte est coupée, cette
(I) Comp. M. Laurent, t. V, n° 420.
IMMEUBLES. (391
partie seule est meuble. » L'article 524 ajoute : « Les coupes ordi- meubles qu'au fur et uaires des bois taillis ou de futaies mise* en coupes régléesm de- îrîîSSSS» 2a déUchSêï viennent meubles qu'au fur et à mesure que les arbres sont du sol? abattus. »
On s'étonnera peut-être de cette disposition, tant elle parait naïve. N'est-il pas évident, dira-t-on, que les plantes qui tiennent au sol sont immeubles comme lui, et qu'elles cessent de l'être dès qu'elles en sont séparées ? Qu'étail-il donc besoin d'une disposition formelle pour nous l'apprendre?
Cette critique serait assurément bien fondée si la loi n'avait eu d'autre but que de consacrer le principe qu'elle énonce; mais derrière ce principe se cache une autre idée, qu'elle n'énonce pas et que nous révèle l'histoire de notre ancien droit.
Suivant l'usage particulier à quelques-unes de nos anciennes coutumes, les récoltes, bien qu'encore pendantes par branches ou par racines, étaient mobilisées dès qu'elles approchaient de leur maturité. Ainsi, dans certaines localités, étaient réputés meubles les foins à la mi-mai, les blés à la Saint- Jean, les raisins au mois de septembre (1).
Les rédacteurs du Gode n'ont pas admis cette idée, et c'est pour l'écarter qu'ils ont cru devoir dire expressément que les récoltes ne deviennent meubles que par leur séparation du sol, et au fur et à mesure qu'elles en sont séparées.
Quant aux bois taillis et aux futaies mises en coupes réglées, la loi a dû s'en expliquer expressément, parce que, les bois de cette nature étant destinés à être coupés à une époque lixe et prochaine, on aurait pu croire que cette destination suffisait pour les mobiliser môme avant qu'ils fussent abattus.
Le même doute n'était pas possible quant aux futaies qui ne sont pas mises en coupes réglées : car, ces bois étant capitalisés, c'est-à-dire tenus en réserve pour l'avenir, il n^existe, quant à eux, aucune circonstance qui soit de nature à les mobiliser par anticipation. C'est ce qui explique pourquoi la loi n'en a pas parlé. Il faut donc, écartant l'argument a contrario qu'on pourrait tirer du silence qu'elle garde à leur égard, les régir par le principe qu'elle établit pour les autres arbres (2).
Voici, en résumé, la traduction do sa pensée : Les récoltes et les arbres de toute nature deviennent meubles dès qu'ils sont séparés du sol : aucune autre circonstance, ni leur maturité, ni l'époque prochaine de leur coupe, ne peut avoir pour effet do les mobiliser alors qu'ils sont encore pendants par branches ou par racines.
(1) Pothier, Truite des personnes et des choses, n° 241.
(2) Il existe toutefois, sous d'autres rapports, d'importantes différences entre l#s taillis et les futaies mises en coupes réglées, d'une part, et les futaies non mises en coupes réglées, d'autre paît (voy. notamment les art. 590, 5îK5 et 1403).
692 DE LA DISTINCTION DES BIENS
Les récoltes et les 1861. — La règle que les récoltes et les arbres de toute nature arbres qui adhèrent sont immeubles tant qu'ils adhèrent au sol n'est pas absolue. Ils î" certains égards, et sont immeubles comme le sol avec lequel ils se confondent : tel iT^ZlX Si- est le principe. Mais, à certains égards, et relativement à cerderés comme des mou- taines personnes, ils se distinguent civilement du sol auquel ils adhèrent, et sont considérés comme meubles. Ainsi c'est comme meubles qu'on les considère :
1° A V égard des créanciers, qui, sans saisir le sol, ni remplir les formalités prescrites pour la saisie des immeubles, peuvent saisirbrandonner, dans les six semaines qui précèdent leur maturité, les récoltes encore pendantes par branches ou par racines (art. 626, Dans quel but ia loi G. pr,). Cette saisie, dite saisie-brandon, est un vestige du prinp,.nnot-eue la saisie- ^ Q ^Q no\jYe ancien droit qui mobilisait les fruits dès qu'ils approchaient de leur maturité. Son utilité, au reste, aurait suffi pour la faire admettre. Elle a, en effet, ce double avantage, qu'elle épargne au débiteur les frais, au créancier les lenteurs qu'entraînent les formes compliquées de la saisie immobilière; Pourquoi les bois et 2° A V égard du fermier de la terre où ils sont; les récoltes pendants g0 ^ renard de V acheteur d'une récolte ou d'une coupe à faire
par brandies ou par ./ ri
racines sont-ils consi- (vOV. la lOmi. lVXJ) (1).
V liïKaTdm'du 'fermier Quant au propriétaire, les fruits ne se distinguent pas du sol ou de la personne à anauei \\s adhèrent : de là leur caractère immobilier. Or, ce ca-
laquelle ils ont ôlé ■ *1 . f 7.
vendus? ractere s efface, disparaît, quant au fermier et quant a [acheteur :
quant à eux, les fruits, bien que pendants par branches ou par racines, constituent une chose principale, distincte et civilement séparée du sol. Le propriétaire ne leur a pas, en effet, cédé une portion de son fonds, c'est-à-dire les arbres sur pied, en tant qu'adhérents au sol; il ne leur a cédé que le droit de les faire abattre, et ils n'ont, en définitive, que la faculté de faire la coupe ou la récolte, c'est-à-dire le droit d'acquérir des choses qui seront mobilières au moment même de l'acquisition qu'ils en feront : leur droit est donc essentiellement mobilier (2).
(1) Ce qui est vrai de l'acheteur d'une récolte ou d'une coupe à faire est également vrai de l'acheteur d'une maison à démolir.
(2) Dem., t. II, n° 343; MM. Demol., t. I, n»» 156 et suiv. ; Laurent, t. V, nos 419, 426 et suiv. ;YaI., p. 14. Voyez aussi mon Traité de la transcription, n« 9.
— Lorsqu'un immeuble a été saisines créanciers saisissants sont obligés de respecter les baux de neuf ans, dont l'existence est constatée par un titre avant date certaine et antérieure au commandement qiri a précédé la saisie (art. 684, C. pr.) ; ils peuvent alors saisir et arrêter le prix du bail, s'il est encore dû, auquel cas il est immobilisé et distribué, comme le prix de l'immeuble, aux créanciers hypothécaires, selon l'ordre de leurs inscriptions (art. 683, C. pr.).
J'applique, par analogie de motifs, la môme théorie à la vente d'une récolte sur pied ou d'une coupe réglée, lorsque l'acte qui la constate a acquis date certaine antérieurement au commandement qui a précédé la saisie de l'immeuble. Si, en effet, le propriétaire a pu valablement passer, à cette époque, un bail opposable à ses créanciers, c'est-à-dire conférer à un tiers le droit de faire plusieurs récolles ou plusieurs coupes, à bien plus forte raison a-t-il pu
IMMEUBLES. 093
1862. — Enfin, remarquons que le principe oVaprès lequel les Le principe que iee bois et récoltes deviennent meubles par le fait de leur séparation viennent meuîîS par du sol, souffre lui-même un tempérament. Il résulte, en effet, de J?*wtde jear sépara-
7 l , . , . t'on «u sol no soutïie-
l'artielc 68:2 du Code de procédure que les lruits produits par un t-« pus un tempéraimmeuble saisi ou recueillis postérieurement à la transcription de la saisie sont immobilisés, en ce sens que le prix qui en provient est, de môme que le prix de l'immeuble, distribué, par ordre d'hypothèque, aux créanciers hypothécaires.
Seconde classe d'immeubles. — Immeubles par destination.
1363. — La loi appelle immeubles par destination les objets Art. 522 et m. mobiliers qui prennent la nature d'un fonds auquel ils sont unis Quelles choses sont par une attache purement morale ou par une attache physique ou \iauonb?[eii par dexli" matérielle. Ainsi, sont immeubles par destination :
1364. — I. Les objets mobiliers que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds. — Tels sont :
1° « Les animaux que le propriétaire du fonds livre au fermier Quia, des animaux ou au métayer pour la culture, estimés ou non, tant qu'ils demeu- 5ôaucrJsresxu,|oil,lenr?forids rent attachés au fonds par l effet de la convention (l). »
1365. — « Le propriétaire... » Lorsque les animaux et le fonds appartiennent à la même personne, ces deux choses réunies n'en font réellement qu'une dans les mains du propriétaire ; et, comme le fonds est la, chose principale, que les animaux qui y sont placés n'en sont que l'auxiliaire et l'accessoire, ce sont eux qui suivent sa nature : accessorium sequitur principale (voy., sous le n° 1353, la double utilité de leur immobilisation).
Lors, au contraire, que les animaux qui servent à l'exploitation du fonds y ont été placés par un autre que le propriétaire, par exemple, par un fermier ou par un métayer, deux choses existent alors parfaitement distinctes : car on ne peut pas, et on ne doit
vendre la récolte ou la coupe d'une année. (Conf. Dem., t. II, n° 343 bis, IV.) — Mais, bien entendu, ma décision serait différente si le propriétaire, au lieu de vendre un bois taillis, ou une coupe à faire dans une futaie, à l'époque fixée par l'aménagement, avait cédé le droit de faire une coupe extraordinaire, insolite. Cette vente ne pourrait plus être considérée comme un acte d'administration, c'est-à-dire comme une cession de fruits dont le débiteur conserve alors la libre disposition. Elle n'aurait plus aucun rapport avec le bail : ce ne serait qu'une aliénation véritable du fonds bypotbéqué, et, à ce titre, elle ne pourrait ni ne devrait préjudiciel' aux créanciers.
(1) Voici le texte même des dispositions du Code :
Art. 522. « Les animaux que le propriétaire du fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture, estimés ou non, sont censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet de la convention... »
Art. 524. « Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonls, sont immeubles par destination. Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire poulie service et l'exploitation du fonds : les animaux attachés à la culture... »
mi
DE LA DISTINCTION DES BIENS
Qu'est-ce qu'un fermier?
Un métayer ou colon paritaire ?
Les vaches et les moutons d'un domaine sont-ils immeubles'11
Ifuid, des animaux achetés et placés sur le fonds pour y être «ngraissés ?
pas, par conséquent, supposer qu'en plaçant des animaux dans la l'orme ou le domaine dont il n'a que l'exploitation temporaire, il a entendu les immobiliser, et, par suite, en transférer la propriété au propriétaire du fonds. Ces deux choses, le fonds et les animaux servant à son exploitation, étant distinctes et indépendantes, chacune conserve la nature qui lui est propre. L'immobilisation des animaux placés par un fermier dans le domaine qu'il' exploite n'aurait d'ailleurs que des inconvénients (voyez le numéro 1353) (1).
1366. — « Au fermier ou métayer. ... » Le fermier est celui qui exploite à son profit un fonds qui ne lui appartient pas, mais à la charge de payer au propriétaire certaines sommes d'argent. On appelle métayer, ou colon partiaire, celui qui exploite le fonds d'un autre, à la charge par lui de laisser nu propriétaire une portion, ordinairement la moitié (la meta, d'où métayer), des fruits qu'il recueille.
1367. — « Pour la culture... » ou, plus exactement, pour le service et l'exploitation du fonds : car les vaches et les moutons sont évidemment des immeubles, bien qu'ils ne soient pas employés à la culture du fonds. J'en dirai autant des animaux achetés et placés sur le fonds pour y être engraissés. Ils servent, en effet, à son exploitation, puisqu'ils utilisent les herbes qui, ne pouvant pas être récoltées et serrées en grange, seraient perdues sans l'usage du pacage : certains fonds sont tels, qu'il est impossible de les exploiter autrement. Il est vrai que, ces animaux étant destinés a être vendus dans un temps assez rapproché, on ne peut pas dire d'eux qu'ils sont placés sur le fonds pour y rester à perpétuelle demeure; mais la loi n'exige pas, pour l'immobilisation des animaux placés sur un fonds, qu'ils soient destinés à y rester ; il suffit qu'ils y soient placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds.
Cette solution est contraire à l'opinion générale. La plupart des auteurs considèrent comme meubles les animaux achetés pour être revendus après avoir été engraissés sur le fonds (2).
(1) M. Duranlon (t. IV, n° 59) enseigne que Y usufruitier, de même que le propriétaire, immobilise les animaux, les ustensiles aratoires et les semences, qu'il place sur le fonds pour le service et l'exploitation de ce fonds. Uusufruitier, dit-il, jouit comme le propriétaire : il le représente, dans la limite de son droit.
Cette décision est trop directement contraire au texte de la loi pour êtué admise. L'usufruitier, d'ailleurs, n'a qu'un droit temporaire; cette chose dont il jouit, il devra la rendre tôt ou tard. On ne peut donc pas supposer qu'il a entendu confondre en elle, et les aliéner pour toujours, les objets dont il se sert pour l'exploiter. (En ce sens, MM. Bug., sur Poth., t. VII, p. 77; Demol., t. I, n° 210; Dem., t. II, n°" 339 bis, I, et 346 bis, VI; Laurent, t. V, n° 437; Val., p. 21 et suiv.).
(2) Dur., t. IV, n° 56, Marc, sur l'art. 522; Duc, Bonn, et Roust., t. Il, n" 22; M. Demol., t. 1, n° 233. — Dans le sens de notre opinion, M. Laurent, t. V, n» 443.
IMMEUBLES
1368. — « Estimés ou non... » Cette disposition a un sens caché qu'il faut comprendre. On admettait généralement dans l'ancien droit que le propriétaire d'objets mobiliers qui en fait la tradition à une autre personne, après en avoir préalablement fait l'estimation, en consent implicitement l'aliénation moyennant le prix d'es timation. De là le principe : V estimation vaut vente. Notre Gode en a fait lui-même l'application à quelques cas particuliers (voy. les articles 587 et 1551), mais il ne l'a pas généralisé. Ainsi, il l'a rejeté, clans le cas qui nous occupe : l'estimation des animaux livrés par le propriétaire au fermier n'en vaut pas vente. D'où cette double conséquence :
a. Le propriétaire qui a livré des animaux à son fermier en conserve la propriété dans tous les cas, c'est-à-dire soit qu'il les ait livrés sans estimation, soit qu'il y ait eu une estimation préalable ;
b. Leur immobilisation a lieu, par conséquent, dans l'un ou l'autre cas, puisqu'il est de principe qu'elle a lieu toutes les fois que le fonds et les animaux qui y sont placés pour son service et son exploitation appartiennent à la même personne (voy. le n°1365).
Si l'on eût admis, au contraire, le principe que l'estimation vaut vente, l'estimation eût empêché leur immobilisation, ainsi que cela avait lieu autrefois : car alors les animaux et le fonds auraient constitué deux choses distinctes, appartenant l'une (le fonds) au bailleur, l'autre (le bétail) au fermier. C'est, au reste, ce qui aurait encore lieu aujourd'hui, si l'estimation était accompagnée de la clause expresse qu'elle vaut vente.
1369. — « Sont censés immeubles, tant qu'ils restent attachés au fonds par V effet de la convention (de bail)... » D'où il résulte que si, pendant la durée du bail, le propriétaire les vend au fermier, leur immobilisation n'a plus lieu, quoique le fermier continue de s'en servir pour l'exploitation du fonds.
1370. — 2° « Les animaux attachés à la culture... » Ce cas semble se confondre avec le premier. Peut-être la loi a-t-elle entendu parler ici des animaux placés par le propriétaire qui cultive luimême.
3° « Les ustensiles aratoires... »
4° « Les semences données par le propriétaire au fermier ou au colon partiaire, tant qu'elles n'ont pas été employées. » Lorsqu'elles ont été jetées en terre, elles sont immeubles par leur nature.
1371. — 5° « Les pigeons des colombiers, les lapins des garennes et les poissons des étangs. » Ce n'est point, en effet, comme objets particuliers et indépendamment du fonds où ils se trouvent que le propriétaire les possède; il n'en a la propriété qu'à l'occasion du fonds et parce que le fonds est à lui. N'étant point distingués du colombier, de la garenne ou de l'étang où ils vivent dans leur liberté naturelle, ils restent civilement confondus avec lui et en prennent la nature. C'est ce qui a fait dire à Pothier que le pro-
Que veut dire la loi lorsqu'elle) ditquo l«s animaux que le propriétaire livre au fermier ou au métayer sont immeuble», sans qu'il y ait à distinguer s'ils ont été estimé» ou non ?
Quid, si les parties conviennent quo l'estimation vaudra vente t
Quid, si le propriétaire, pendant la durée du bail, vend au fermier les animaux qu'il lui a livrés pour la culture?
Y a-l-il quelque différence entre le cas prévu par l'art. 522 et le cas prévu par l'art.
52i, relativement aux animaux?
Pourquoi les pigeons des colombiers, les lapins des garennes et les poissons des étang3 sont-ils immeubles?
DE LA DISTINCTION DES DIENS
Quid, des pigeons renfermes dans une volière, des lapins nourris dans un grenier, des poissons placés dans un réservoir ?
L'énumération que
la loi donne des immeubles par deslination est-elle limitative?
Art. 524,
dernier alinéa,
et 5-25.
A quelle condition les objets mobiliers placés dans un bâtiment sont-ils immobilisés?
priétaire d'un colombier où il y a des pigeons, d'une garenne où il y a des lapins, d'un étang où il y a des poissons, est propriétaire d'un colombier peuplé de pigeons, d'une garenne peuplée de lapins ou d'un étang empoissonné, plutôt qu'il ne l'est des pigeons, des lapins et des poissons qui y sont (1). — La même règle n'est pas applicable aux pigeons renfermés dans une volière, aux lapins nourris dans un grenier ou dans un clapier, aux poissons placés dans un réservoir : ces pigeons, ces lapins et ces poissons, étant ainsi sub manu et custodiâ noslrâ, et, par conséquent, à notre disposition dès que nous les voulons prendre, nous appartiennent per se, c'est-à-dire indépendamment du lieu où ils sont mis en réserve pour les besoins de la maison. •
1372. — 6° « Les ruches à miel (2). »
7° « Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes; les ustensiles nécessaires à V exploitation des forges, papeteries et autres usines. »
8° « Les pailles et engrais. »
1373. — Il est bien entendu, au reste, que cette énumération des immeubles par destination n'a rien de limitatif. La loi n'a voulu, en la faisant, qu'expliquer, par des exemples propres à servir aux juges de direction et de point de comparaison dans les cas non prévus, la règle générale qu'elle suppose établie, et d'après laquelle elle immobilise tous les objets mobiliers placés par le propriétaire dans une ferme, dans un domaine ou dans une usine, pour le service et V exploitation de ce domaine ou de cette usine.
