L., -, i, j i- -, a i -, j ■,■>• • et sur quel fonds peut

a servitude d appui n a lieu, de même que la servitude d irri- être aCqUi8e ia servî-

gation, que moyennant une juste et préalable indemnité, et sous Me d'appui i des restrictions du môme genre, mais moins étendues que pour le passage de l'eau sur les fonds intermédiaires. Les bâtiments, cours et jardins attenant aux habitations, sont, en effet, seuls affranchis do la servitude d'appui; les parcs et enclos y demeurent, par conséquent, soumis. La loi a pensé, sans doute, que la servitude d'appui, étant moins gênante que la servitude de conduite d'eau, devait être renfermée dans des limites moins étroites.

T . ,. ,, n i« ii t i Où et comment doi-

Les contestations auxquelles pourra donner heu 1 application de vent être jugées les ces dispositions seront portées devant les tribunaux. Il sera pro- f™ eurpeu\aïner cédé comme en matière sommaire, et, s'il y a lieu à expertise, le tribunal pourra ne nommer qu'un seul expert.

lieu ?

Loi du 10 juin 1854.

1702. — Quoique la loi du 11 juillet 1847 eût comblé une Q>iel est 1,obiet de lacune de la loi du 29 avril 1845, l'œuvre du législateur était laloi dul° juin 1834? restée inachevée et incomplète. Les propriétaires avaient été, on se le rappelle, autorisés à se faire accorder, pour l'écoulement des eaux nuisibles, une servitude de passage sur les fonds intermédiaires ; mais, comme cette disposition ne visait expressément que les proprié tés submergées, c'est-à-dire les terres dont la surface est inondée ou couverte d'eau, on en avait conclu qu'elle était inapplicable aux terrains où les eaux ne séjournent, quoique en grande quantité et fort nuisibles d'ailleurs, qu'à l'intérieur du sol et sans envahir la surface. L'assainissement de ces terres intéressait trop directement l'agriculture et, par suite, le bien'public, pour qu'on ne cherchât point à l'encourager et à le faciliter. Tel est l'objet de la loi du 10 juin 1854. « Tout propriétaire qui voudra, dit-elle, assainir son fonds par le procédé du drainage ou par tout autre mode d'assèchement, pourra, moyennant une juste et préalable indemnité, en conduire les eaux, souterrainement ou à ciel ouvert, à travers les propriétés qui séparent ce fonds d'un cours d'eau ou de toute autre voie d'écoulement » (1).

Et, comme les propriétaires ne pourraient point toujours, soit par suite de la constitution du sol, soit à cause de son morcellement, entreprendre isolément des travaux de drainage et

(1) Le drainage consiste à placer dans un fonds des séries de tuyaux qui en enlèvent l'humidité par le sous-sol.

Sous quels rapports lu servitude du passage des eaux, pour l'assainissement des terrains non submergés, difi'ère-t-clle des servitudes d'irrigation et do point d'appui ?

de dessèchement, on a dû les autoriser à s'associer entre eux, aiin d'agir en commun. Leur association, purement facultative, du reste, jouit des droits et supporte les obligations établis par) la loi.

1703. — La servitude du passage des eaux pour l'assainissement des terrains non submergés diffère, sous deux rapports, desser-| vitudes d'irrigation et de point d'appui.

1704. — 1° Nous avons vu, sous le n° 1697, qu'en ce quitouchel l'irrigation, les propriétaires peuvent simplement obtenir l'établissement de la servitude de passage et de point d'appui; d'où nous avons conclu que le tribunal auquel ils s'adressent à cet effet est] juge souverain de la convenance et de l'utilité de leur demande. La loi sur le drainage ne s'exprime plus de la même manière : lel propriétaire qui voudra, dit-elle, assainir son fonds... peut, moyennant une juste et préalable indemnité, en conduire les eauxl à travers les fonds intermédiaires. Les expressions en peut con-\ (luire les eaux... indiquent qu'il s'agit, dans l'espèce, d'une servitude légale et nécessaire. Elle doit donc être accordée à tout pro-[ priétaire qui en forme la demande. M. Heurtier en a fait la remarque au Corps législatif, lors de la discussion de la loi. Lesl juges, a-t-il dit, n'auront point a se prononcer sur rétablissement! de la servitude : car cette servitude est établie par la loi ellemême (1).

1705. — 2° Les contestations auxquelles peuvent donner lieu I rétablissement et l'exercice des servitudes d'irrigation, d'appui et d'assainissement des fonds submergés, restent dans la compétence des tribunaux de première instance. Celles qui concernent le drainage sont portées, en premier ressort, devant le juge de paix.

IL Du bornage des propriétés contiguës.

Art. GiO.

Qu'est-ce que le bor nage ?

A quelle époque peutil être demandé?

1706. — Le bornage est l'acte par lequel deux propriétaires indiquent, en les fixant par des signes visibles et permanents, les limites de leurs propriétés contiguës. Les signes employés dans ce but s'appellent bornes, d'où est venu le mot bornage.

En déterminant les points précis où l'un des héritages finit et où l'autre commence, le bornage coupe court aux procès qui naîtraient infailliblement de la confusion des limites. Par là même, il intéresse la société tout entière. Le droit de le demander est donc d'intérêt public, et, par suite, imprescriptible. Ainsi, il peut être exercé à toute époque.

Il protège les propriétaires contre les usurpations réciproques auxquelles les laisserait exposés la confusion de leurs propriétés : il est donc également utile à chacun d'eux. D'où cette double conséquence :

(1) MM. Aubry et Rau, t. III, \ 242, p. 23 et %i .— Contra, M. Flandin, De la Tramer., n08 419 et 120.

Aux frais de qui cst-

l°Lo droit de réclamer le bornage appartient à chacun dos deux Qui peut te demanpropriétaires dont les propriétés sont continues. (lcr?

2° Le bornage se lait à frais communs, c'est-à-dire par portions égales, quoique les héritages soient de valeurs ou d'étendnes iné- u fait? gales. Mais remarquez : 1° que les frais (Varpentage, s'il y a lieu d'y recourir, doivent être supportés proportionnellement à l'étendue des héritages : car, plus est grand chaque héritage, plus est considérable le nombre des vacations du géomètre employé à le mesurer (1); 2° que, s'il s'élève quelque contestation à l'occasion du bornage, les frais qui résultent du procès sont à la charge exclusive de celle des parties qui succombe (voy. la For m. 212).

1707. — L'action en bornage (voy. les F or m. 210 et 211) peut Ne peut-n être ticêtre intentée, non seulement par le propriétaire, mais encore par propriétaires ^

un usufruitier, un usager, un possesseur, sauf au défendeur à mettre en cause le propriétaire, afin d'éviter, par un règlement stable et définitif, toute difficulté pour l'avenir.

1708. — La loi du 24 août 1790 attribuait aux tribunaux de pre- Devant Q»ei tribunal

■EtfA».» • / .„. 1 • ii- i i î • t doivent être portées les

miere instance la connaissance des actions en bornage; la loi du actions en bornage? 25 mai 1838 (art. 6, n° 2) les a placées dans la compétence des juges de paix (2).

Toutefois, la même loi ajoute que les juges de paix ne seront compétents qu'autant que la propriété ou que les titres qui l 'établissent ne seront pas contestés.

Cette restriction semble n'être qu'un tempérament à la règle; mais, en réalité, c'en est, à peu de chose près, la destruction même. Gomment, en effet, comprendre qu'il puisse y avoir procès en bornage sans contestation sur la propriété ? De deux choses l'une :

Ou les parties seront d'accord sur la limite de leurs héritages, et alors il n'y aura point de procès : elles auront besoin peut-être d'un géomètre pour dresser leur plan, mais à coup sûr elles n'auront pas besoin de recourir à la justice ;

Ou la limite à déterminer donnera lieu à un débat, et alors, la propriété étant contestée, les juges de paix ne seront point compétents.

Ainsi, dans le premier cas, il est inutile de s'adresser à eux, puisqu'il n'y a point de procès; dans le second, cela est impossible, puisque la propriété est contestée.

Quand donc sont-ils compétents ?

Il arrive souvent, dans les campagnes surtout, que deux propriétaires voisins, quoique parfaitement d'accord sur la délimitation de leurs héritages, ne peuvent pas aboutir à un bornage amiable et volontaire. C'est vainement que l'un d'eux y convie

(1) Bug., à son cours; M. Demol., t. I, n° 276; MM. Aubry et Rau, t. II, l 199, p. 226.

[% Voy. M. Demol., I. I, n° 244.

Doivent-elles l'être devant le tribunal du domicile du défendeur, ou devant le tribunal de la situation des héritages?

l'autre; celui-ci, par indifférence ou par tout autre motif, refuse obstinément. Un recours à la justice peut seul vaincre sa résistance. C'est alors que les juges de paix deviennent compétents.

1709. ■> — On voit donc qu'en définitive leur compétence est renfermée dans des limites fort modestes.

Ainsi, l'action en bornage sera portée devant un tribunal de première instance on devant un tribunal de paix, suivant que la propriété sera ou ne sera pas contestée. Mais quel tribunal de première instance ou de paix sera compétent? Devra-t-on assigner devant le tribunal du domicile du défendeur, comme dam les actions personnelles, ou devant le tribunal de la situation det héritages, comme dans les actions réelles, ou enfin devant Vun ou Vautre de ces tribunaux, au choix du demandeur, comme dans les matières mixtes (voy. l'art. 59, G. pr.)?

Si nous ne consultions que les principes, nous dirions que Tac tion en bornage est purement personnelle ou qu'elle est mixte^ suivant que la propriété est ou n'est pas contestée, et qu'ainsi elle doit être portée, dans le premier cas, devant le tribunal di domicile du défendeur, dans le second, devant le tribunal du domicile du défendeur ou devant le tribunal de la situation des héritages, au choix du demandeur. Dans le premier cas, en effet l'obligation de se borner est une obligation purement pécuniaire puisqu'elle n'a, en définitive, pour objet qu'une somme d'argen à payer pour la moitié des frais qu'entraînera le bornage : l'action par laquelle on demande l'exécution de cette obligation es donc purement personnelle. Dans le second cas, la propriété étan en jeu, la matière devient mixte.

Mais la loi, en qualifiant de servitude l'obligation de se borner lui a imprimé un caractère de réalité qui en fait une matière purement réelle. C'est donc, clans tous les cas, le tribunal de la situation des héritages qui sera compétent (voy. le n° 1667, 3°).

g III. Du droit de clôture.

Art 647 et 648.

Les propriétaires ontils le droit de se clore?

Pourquoi la loi leur accorde-t-elle expressément ce droit?

1710. — « Tout propriétaire peut clore son héritage. » La faculté de se clore est une conséquence du droit de propriété. Le propriétaire qui en use ne demande absolument rien i son voisin ; il ne fait que se servir de sa propre chose, dans les plus strictes limites de son droit de propriété. Par quelle étrange méprise la loi a-t-elle donc pu placer ce droit parmi les servitudes? Rien assurément n'y ressemble moins! Au lieu de le qualifier de servitude, la loi aurait pu, à plus juste titre, l'appeler contre-servitude.

Peut-être même s'étonnera-t-on que le législateur ait jugé nécessaire de faire une disposition formelle pour consacrer un droi aussi incontestable ! Mais l'origine de cette disposition va nous ei révéler l'utilité.

Le droit de clôture était autrefois entravé par deux obstacles, savoir : 1° par le droit de chasse, attribué aux seigneurs sur les fonds roturiers; 2° par les droits de parcours ou de vaine pâture, consacrés par plusieurs coutumes.

La vaine pâture est le droit réciproque que les habitants d'une même commune ont d'envoyer leurs bestiaux paître sur les terres les uns des autres, lorsqu'il n'y a ni semences ni fruits.

Le parcours est le droit en vertu duquel les habitants de deux communes voisines peuvent envoyer réciproquement leurs bestiaux paître en vaine pâture d'un territoire sur l'autre. C'est, en d'autres termes, le droit de vaine pâture exercé de commune à commune.

Depuis longtemps le droit de chasse sur les terres d'autrui a cessé d'exister. Il en est différemment des droits de parcours et de vaine pâture, fondés soit sur un titre, soit sur la loi, soit sur un usage local immémorial. Ces droits, ayant été conservés, auraient pu apporter une entrave à l'exercice du droit de se clore. C'est pour faire disparaître cet obstacle que notre article a été fait. Il faut donc le traduire ainsi : les droits de vaine pâture et de parcours n'empêchent point les propriétaires de se clore.

Toutefois, « le propriétaire qui se clôt perd son droit au parcours et à la vaine pâture, en proportion du terrain qu'il y soustrait. » — 11 faut, pour comprendre cette disposition, se rappeler que, dans les pays de parcours et de vaine pâture, des règlements ouïes usages locaux déterminent la quantité de bétail que chaque ayant-droit peut envoyer en vaine pâture proportioiînellement à Vétendue des terres qu'il a dans la commwie : les bénéfices sont proportionnés à la mise dans l'apport commun. Si clone il reprend, par la clôture, une partie de son apport, il est juste qu'il perde une part proportionnelle des bénéfices. Ainsi, lorsqu'il clôt, par exemple, le quart de ses héritages, il ne peut plus envoyer à la vaine pâture que les trois quarts du bétail qu'il avait le droit d'y envoyer, alors qu'aucune de ses terres n'était clôturée.

1711. — Le droit de se clore, si étendu qu'il soit, a cependant ses limites, comme le droit de propriété d'où on le déduit. Les fonds peuvent, en effet, être grevés de servitudes incompatibles avec l'état de clôture. Ainsi, il n'est point permis de clore les héritages sur lesquels il existe une servitude de passage, que cette servitude soit fondée sur un titre, ou qu'elle soit fondée sur le principe consacré par l'article 682 (1).

Il en est de même dans le cas où il existe entre deux particuliers un droit de vaine pâture fondé sur un titre. Toutefois, le propriétaire qui veut s'affranchir de ce droit de vaine pâture peut le racheter à dire d'experts, et recouvrer par cette libération le droit

Qu'esl-cc que vaine pâture?

Le parcours ?

ia

Le propriétaire qui use du droit de clôture conserve-t-il ses droits de vaine pâture cl de parcours?

Dans quelle proportion les perd-il?

Le droit de se clore est-il absolu? N'a-t-il pas certaines limites?

(I) Le texte même de l'art. 647, après avoir posé la règle que tout propriétaire peut clore son héritage, ajoute : « sauf l'exception portée en l'art. C8°2. »

do se clore (art. 7 et 8 de la sect. IV du Titre I de la loi rurale des 28sept.-6oct. 1794) (i).

tcnt-elles?

1712. — Les servitudes établies par la loi ont pour objet : A.t. 649 à 652. \o L'utilité publique ou l'utilité de l'État ;

Quels som les <iiffc- 2° L'utilité communale ;

rent objets des servi- T , . ..

iodes établies; par la -i" L utilité des particuliers.

1oa quoi se rappor- ^es servitudes établies pour l'utilité publique et pour l'utilit

tent les servit udes qui communale sont du ressort du droit administratif . Elles ont prin-

ont pour objet l'ulilité . . . . . ., y .

publique ou commu- cipalement pour objet le marchepied le long des rivières naviga "lc 'code civil en blés ou flottables, la construction ou la réparation des chemins e traite-t-ii? autres ouvrages publies ou communaux.

Par quelles lois sont . ^ J] y

réglées les servitudes La loi assujettit les propriétaires a différentes obligations, 01 defpa.'ticuïiers?111111'0 les grève de certaines charges, les uns à l'égard des autres, indé a quoi se .appui-, pendamment de toute convention. Ces obligations réciproques introduisent entre propriétaires voisins des relations bienveillantes et pacifiques, sans lesquelles la société ne serait pas possible.

Les unes sont réglées par les lois sur la police rurale ; le^ autres, rentrant plus particulièrement dans le droit privé, son régies par le Code civil. Celles-ci ont trait : aux murs, aux haies aux fossés mitoyens, — aux divers étages d'une maison qui appartiennent à plusieurs personnes divisément, — au cas où il y i lieu à contre-mur, — aux vues sur la propriété du voisin, — i l'égout des toits, — enfin au droit de passage.

Section première. — Du mur et du fossé mitoyens.

1713. — La rubrique de cette Section n'indique pas suflisam ment son objet. La matière qui y est traitée n'est pas, en effet bornée aux murs et aux fossés mitoyens ; elle embrasse, en outre

1° Le cas où les divers étages d'une maison appartiennent di visément à plusieurs personnes; 2° La mitoyenneté des haies; 3° Enfin, la distance à observer dans la plantation des arbres

(1) On discute sur le point de savoir si les propriétaires peuvent, en faisan clore leurs héritages, s'affranchir du droit de vainc pâture établi par un titr entre les habitants de la même commune ou de deux communes voisines. Généra lement on résout cette question par la négative. « Les rédacteurs du Code, d môme que les rédacteurs de la loi rurale de 1791, n'ont, dit-on, eu en vue que 1 parcours et la vainc pâture résultant de la loi ou des usages locaux. Quan aux droits de parcours et de vaine pâture constitués par titre, c'est-à-dire pa la volonté des propriétaires, ces droits sont de véritables servitudes établies pa le fait de l'homme et qui, en conséquence, doivent être régies par les art. 69 et 701. » Voy., en ce sens, Touiller, t. III, n° 161 ; Dur., t. V, n° 265. — Contra MM. Duc, Bonn, et Roust., sur les art. 617 et 618; Demol., t. I, nos 288 et s, Aubry et Rau, t. II, g 191, note 19; Laurent, I. VII, ,n«8 itr> et suiv.

§ I. De la mitoyenneté et de la non-mitoyenneté des murs.

1714. — I. Ce QUE C'EST QUE LA MITOYENNETÉ. — SES DIFFÉRENCES Qu'est-ce que la ml- AVEC LA COMMUNAUTÉ OU L'INDIVISION ORDINAIRE. — Le mot mitoyen- toyenm'tc ?

neté, mot complexe, composé des mots moi, toi, indique l'idée de copropriété, de communauté, ou d'indivision. Or, une chose est commune ou indivise, lorsque chacune des parties ou molécules dont elle se compose appartient à deux ou plusieurs personnes. Chacun des copropriétaires, au lieu d'avoir un droit exclusif sur une partie connue et déterminée de la chose commune, a, sur chacune de ses parcelles un droit indivis, c'est-à-dire mêlé et confondu avec celui de ses copropriétaires. Lorsque la chose qui est commune entre deux personnes consiste en un objet intermédiaire, servant de séparation à des fonds eontigus, la communauté de cette chose s'appelle la mitoyenneté.

La mitoyenneté est donc, en général, la copropriété, par portions indivises, d'un objet intermédiaire, servant de limite et de séparation à deux propriétés continues.

Spécialement, le mur mitoyen est celui qui appartient indi- ou-est-ce qu'un mm visémenten commun à deux propriétaires dont il sépare les fonds ****** ou les héritages. Ainsi, lorsqu'un mur est mitoyen, les propriétaires voisins auxquels il appartient n'ont point dans ce mur des portions connues, divisées et déterminées par la ligne séparative qu'on suppose tracée au milieu; chacun d'eux a un droit égal et rival sur chacune dos parties dont ce mur se compose.

1715. — Toutefois, la mitoyenneté constitue une communauté Queues différences y sut gêner is, qui, sous plusieurs rapports, se sépare de la commu- «ëS/eï'^ASS» nauté ordinaire. Elle en diffère quant à la manière de la prouver, 0ldinailc? quant à sa durée-, quant à ses effets, et, enfin, quant à la manière de l'acquérir.

1° Quant à la manière de la prouver... Nous trouverons, en effet, dans les articles 653 et 654, un système de preuve adapté tout spécialement à la mitoyenneté.

2° Quant à sa durée... L'indivision ordinaire constitue, dans la propriété, une incertitude pleine de dangers et d'inconvénients: il importe donc de la faire cesserai! plus vite. De là, ce principe, consacré par l'article 815 : Personne 7Ï est tenu de rester dans Vin division. Ainsi, lorsqu'une chose appartient indivisément à deux personnes, chacune d'elles a le droit de faire cesser l'indivision en demandant le partage de la chose commune. — La mitoyenneté, au contraire, est en quelque sorte d'ordre public, tant est grande son utilité : lors donc qu'elle existe, aucun des copropriétaires n'a le droit de la faire cesser par un partage auquel son copropriétaire ne veut pas souscrire. Celui des deux auquel pèse cette indivision n'a qu'un moyen d'en sortir, V abandon du droit indivis qu'il a dans la chose commune (art. 656).

Art. 6G1.

Le propriétaire d'un héritage voisin d'un mur peut-il en acquérir la mitoyenneté nonobstant le refus du propriétaire ?

Pourquoi lui a-t-on accordé ce droit?

Cette faculté n'appartient-elle qu'au propriétaire d'un héritage joignant immédiatement le mur?

3° Quant à ses effets... Lorsqu'une chose ordinaire est indivise entre deux personnes, chacune d'elles a bien le droit d'en user; mais il ne lui est point permis d'y faire des innovations sans le consentement de son copropriétaire. A chacune d'elles appartient un droit de veto, qui paralyse les actes par lesquels l'autre voudrait apporter quelque changement à la chose commune. Ainsi, lorsqu'une maison appartient par indivis à plusieurs, l'un des propriétaires ne pourrait point l'exhausser sans le consentement des autres. — Ce droit d'innovation existe, au contraire, en matière de mitoyenneté, puisque chacun de ceux entre lesquels une chose est mitoyenne peut, du moins en général, en tirer, même en la modifiant, tous les avantages qu'elle peut procurer, sous la seule condition de ne pas nuire au droit de son copropriétaire.

De là, le droit qu'il a de faire bâtir contre le mur mitoyen, d'y faire placer des poutres et des solives dans toute l'épaisseur du mur, à 54 millimètres près ; de là encore la faculté de le faire exhausser, lorsque l'exhaussement peut lui procurer quelque utilité (art. 657 et 658).

4° Quant à la manière de V acquérir... En principe, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, en tout ou en partie, si et n'est pour cause d'utilité publique (art. 545) ; mais une exception! a été admise en faveur de la mitoyenneté. Lorsqu'un propriétaire a bâti seul, et sans le concours de son voisin, un mur séparatif d( leurs propriétés, le propriétaire qui n'a point concouru à la construction du mur peut, même sans le consentement de celui qu^ l'a construit, en acquérir la mitoyenneté, mais à charge d'indemnité. La propriété est ici sacrifiée dans un intérêt particulier; maji ce sacrifice est si peu onéreux pour celui qui le subit, et si util* à celui qui en bénéficie, qu'on n'a pas dû hésiter à l'admettre. Od évite ainsi la construction des murs inutiles et la perte de terrain! qu'ils auraient occasionnée.

1716. — Cette faculté d'acquérir la mitoyenneté d'un mur n'esl attribuée qu'au propriétaire joignant ce mur. Toutefois, il ne faut pas entendre cette condition dans un sens trop rigoureux. Autre^ ment, rien ne serait plus facile au constructeur d'un mur qut d'enlever à son voisin le droit que lui confère la loi : il lui suffirai! pour cela de laisser entre son mur et l'héritage de son voisin uih petite parcelle de terrain. Cette parcelle de terrain qui longe ou qui contourne le mur n'est pas à considérer; c'est presque rienj et, en droit, presque rien est regardé comme rien. On ne doit] tenir compte de l'espace entre le mur et la propriété voisine! qu'autant qu'il est assez considérable pour que le propriétaire au-| quel il appartient puisse en retirer quelque utilité (1).

(1) En ce sens, Delv., t. I, p. 16Q; MM. Val., à son cottrs; Marc, sur l'art. | 661 ; Demol., t. I, n° 354; Laurent, t. VU, n° 507. M. Duranton soutient, au contraire, que la faculté d'acquérir la mitoyenneté |

n'a lieu qu'autant que celui qui veut l'exercer joint le mur immédiatement.

1717. — On peut acquérir la mitoyenneté soit du mur en son entier, soit d'une partie seulement- de -ëa hauteur ou de sa longueur ou môme de sa largeur.

1718. — Le prix de l'indemnité se compose : 1° de la moitié de la valeur du terrain sur lequel le mur est construit; 2° de la moitié de la valeur actuelle du mur ou de la partie du mur dont on acquiert la mitoyenneté. — Remarquez que la moitié de la valeur du terrain est due, même au cas où l'acquisition de la mitoyenneté n'a eu pour objet qu'une partie du mur.

1719. — Une disposition analogue cà celle que nous venons d'expliquer, et qui en est comme le pendant, établit que : « dans les villes et faubourgs, chacmipeut contraindre son voisin à contribuer aux constructions (et réparations) des murs formant la séparation de leursmaisons, cours, jardins, assis ès-dites villes et faubourgs. »

Cette mesure contribue à la régularité et à l'embellissement des villes. Elle procure, en outre, aux habitants la sûreté de leurs biens et de leurs personnes, malgré l'insouciance ou la mauvaise volonté de quelques voisins, et sans perte de terrain. Elle ne porte d'ailleurs aucun préjudice réel aux propriétaires récalcitrants, puisqu'en définitive la clôture à laquelle on les force de contribuer augmente réellement la valeur de leurs héritages.

1720. — La hauteur de la clôture est fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus.

A défaut d'usages et de règlements, elle doit être, suivant que la ville où le mur est construit, a plus ou moins de 50,000 habitants, de dix ou de huit pieds au moins, y compris le chaperon. — Remarquez, au reste, que la loi ne fixe la hauteur de la clôture que pour le cas où les deux propriétaires ne sont point d'accord sur ce point ; dans le cas contraire, ils peuvent donner au mur l'élévation qu'il leur plait.

Dans les campagnes, nul ne peut être contraint de se clore. La nécessité de clôtures ne s'y fait pas sentir aussi impérieusement que dans les villes et faubourgs, où la sécurité publique et privée est vivement intéressée à leur établissement. On a considéré, d'ailleurs, que dans les campagnes la construction d'un mur n'augmente pas ou n'augmente que très peu la valeur des héritages, et qu'ainsi on no pouvait pas sans injustice forcer les propriétaires à construire des clôtures qui, fort utiles peut-être au voisin qui en exigerait la construction, ne leur procureraient à eux aucune utilité réelle.

1721. — H n'est pas toujours facile de distinguer les villes et faubourgs des campagnes. Où s'arrête la ville, où le faubourg ?

Conf. MM. Duverg.; sur ToulL, t. III, n» 193; Deïn., t. II, no 515 bis, V; Duc, Bonn, et Roust., sur l'art. 661; Aubry et Ran, t. II, § 222, note 50. —La Cour de cassation s'est aussi prononcée en ce sens par un arrêt de cassation, du 26 mars 1862 (Sir., 62, 1, 473),

Peut-on n'acquérir qu'une partie du mur?

Gomment est réglé le prix de l'indemnité que doit payer le propriétaire qui acquiert la mitoyenneté d'un mur ?

Art. G63.

Un propriétaire peutil contraindre son voisin à contribuer à la construction et à la réparation des murs formant la séparation de leurs maisons, cours et jardins ?

Sur quel motif est fondée cette obligation ?

Quelle doit être hauteur dos murs

séparation?

Pourquoi les murs de séparation ne sontils pasobligaloiresdans les campagnes ?

Comment distinguer les villes et faubourgs des campagnes ?

Où ont etô puisées

Où commence la campagne ? La loi ne nous donne aucune règle sur ce point. Les actes administratifs, s'il en existe, font autorité à cet égard. Dans le cas contraire, la question est jugée en fait par les tribunaux (voy. l'explic. de l'art. 974).

1722. — II. De l'origine des règles de la mitoyenneté. — Le les régie» qui régissent ç\von romain ne pouvait pas, en cette matière, comme dans les

la mitoyenneté? . , l . ,. r. \ , , ., , , ,,

autres parties de notre législation, servir de guide et de modèle. Tout le monde sait, en effet, qu'à Rome les maisons, construites en général isolément et sans contiguïté (d'où était venu le nomd'msulœ qu'on leur donnait), ne présentaient pas, à proprement parler, de murs mitoyens. C'est plus tard, et sur notre sol, qu'est née la mitoyenneté. Les règles qui la régissent ont été, pour la plupart, empruntées à notre droit coutumier, et notamment à la Coutume de Paris.

Dans quels cas un 1723. — III. DANS QUELS CAS UN MUR EST MITOYEN. Ull miir est

mur est-il mitoyen ? mitnvpn *

1° Lorsque deux propriétaires voisins se sont volontairement réunis pour le construire à frais communs, et sur la ligne séparative de leurs héritages;

2° Lorsque, dans une ville ou faubourg, l'un des propriétaires voisins a contraint l'autre à la construction d'un mur de séparation, conformément à l'article 663 ;

3° Lorsque, le mur ayant été construit par un propriétaire, à ses frais et sur son terrain, le voisin en a acquis la mitoyenneté, en payant la moitié de la valeur tant de la maçonnerie que du terrain qui le supporte (voy. la Form. 216).

Art. 653 et flSi. 1724. — IV. DES PREUVES DE LA MITOYENNETÉ ET DELA NON-MI-

comment se prouve toyenneté. — La mitoyenneté ou la non-mitoyenneté n'est point ia mitoyenneté? douteuse, lorsqu'il existe un titre, c'est-à-dire un acte, sous

seing privé ou authentique, qui la constate. Mais il arrive souvent qu'un mur existe entre deux propriétaires voisins auxquels il sert de séparation, sans que ni l'un ni l'autre soit muni d'un titre duquel on puisse tirer la preuve de la mitoyenneté ou de la non- Quid, s'il n'existe pas mitoyenneté de ce mur. Comment alors résoudre la difficulté ? La JSiss^'iirerïpreuve loi l'a résolue, au moyen de certaines présomptions. Elle s'est iiç mitoyenneté? attachée à certains signes, desquels elle a, par induction, tiré la

preuve de la mitoyenneté ou de la non-mitoyenneté. Quel est ie motif qui 1725. — Présomptions légales de mitoyenneté. — Ces prégqmp* ?v^npuon8mewgaics fions reposent toutes sur cette donnée : l'auteur, le constructeur .te toiioyotrostéi du mur est celui auquel il profite : is fecit cui prodest. Le mur est-il également utile aux deux propriétaires voisins : il est naturel de supposer que chacun d'eux a contribué aux frais de sa construction et fourni la moitié du sol sur lequel il est construit. Ne sert-il qu'à l'un d'eux : celui auquel il profite est alors réputé en avoir fait tous les frais. De là les présomptions suivantes.

mi

Tout mur est réputé mitoyen :

1726. — 1° Entre bâtiments jusqu'à l'héberge. — Uhéberge est la sommité du toit lo moins élové. Ainsi, lo mur n'est réputé mitoyen (jue jusqu'au point où deux bâtiments de hauteur inégale peuvent proiiter tous deux du mur commun. La partie du mur qui excède le bâtiment le plus bas appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé : car, ne pouvant être utile qu'à lui, c'est lui qui est réputé en être seul l'auteur.

1727. — 2° Entre cours et jardins. — Ces expressions donnent lieu à une équivoque. Le mur peut, en effet, séparer ou deux cours, pu deux jardins, ou une cour et un jardin.

Dans les deux premiers cas, aucune incertitude n'est possible. Les deux fonds que le mur sépare étant de même nature, le mur sert également aux propriétaires des deux fonds: il est donc présumé mitoyen.

1728. — Mais que décider dans le cas où le mur sépare une cour d'un jardin ? Quelques personnes ont, sur cette question, proposé une distinction :

Si les fonds séparés sont situés dans une ville ou dans un faubourg, le mur est réputé mitoyen : car, chacun des deux voisins avant eu le droit de contraindre l'autre à la construction du mur (art. 663), il est naturel de supposer qu'il a usé de son droit, et qu'ainsi le mur a été construit à frais communs.

Que si, au contraire, la cour et le jardin que le mur sépare sont situésà/a campagne, la présomption de mitoyenneté n'a plus lieu; le mur alors appartient exclusivement au propriétaire de la cour, par la raison qu'en général on entoure plutôt de murs une cour qu'un jardin (1).

Je n'admettrais pas cette décision. Le texte même de la loi, par la généralité de ses termes (mur entre cours et jardins), la repousse énergiquenient. Gomment supposer, d'ailleurs, que la loi ait passé sous silence un cas aussi fréquent que celui que nous étudions? Eile nous fournit même un argument d'analogie qui est décisif. Nous verrons, en effet, tout à l'heure, que les murs qui séparent des enclos sont réputés mitoyens; or, la loi ne distingue point si les enclos séparés sont ou non de môme nature : pourquoi donc distinguer lorsqu'il s'agit de cours et de jardins (2j?

1729. — 3° Entre enclos, même dans les champs..., de même nature ou de natures différentes : car la loi ne distingue pas. Il suffit que les deux fonds soient enclos l'un et l'autre. Mais cette condition est essentielle. Lors donc qu'un mur sépare deux fonds dont l'un est enclos, tandis que l'autre ne l'est pas, la présomption de mitoyenneté n'a point lieu; le mur appartient en entier au propriétaire du fonds clôturé.

A «i ucls murs s'applique i;i présomption do mitoyenneté ?

Qu'est-ce que Ykèbaye ';

Pourquoi le mur n'estil réputé mitoyen que jusqu'à l'héberge ?

Les murs qui se trouvent entre une cour et un jardin sont-ils réputés mitoyens ?

Faut-il, sur cette question, distinguer si lu cour et lo jardin que !e mur sépare sont situés à la ville ou à lu campagne ?

La présomption de mitoyenneté s'applique-t-elle aux murs qui séparent deux; fonds dont l'un est enclos, tandis que l'autre ne l'est pas ?

(1) 31. Bug., à son cours.

(2) MM. Dur., I. V, n" 304 ; Demol., t. t, u" 325; Dum.; l. !ï, n°" 507 el 507 bis, TTT.

Fam-ii appliquer la Faut-il appliquer la mémo décision aux murs entre cours et môme décision aux jarcnns et dire que le mur qui les sépare n'est réputé mitoven

murs cnlrc cours et ■/"" ' T- ^ r r ,, «>

7«)rf/Hs. et dire que îe qu'autant que les deux tonds sont ïun et l autre clôtures?

Sïït député8 inHo^ên J'admets l'affirmative. La pensée de la loi me semble celle-ci :

qu'autant que les deux l rétiuté mitoyen tout mur entre cours et jardins, et même en-

fonds sont lun et l ait- ^^v r <c ^ « j ■ • i

tre clôturés? tre enclos... } c est-a-dire entre deux tonds qui ne sont ni des cours

ni des jardins, mais qui, comme eux, sont clôturés. Ainsi, le mur qui sépare un jardin non clôturé d'un jardin qui est entouré de clôtures de tous côtés n'est point réputé mitoyen; il est réputé appartenir exclusivement au propriétaire du jardin qui est enclos (1).

Cette décision est applicable môme au cas où les deux jardins sont situés à la ville ou dans un faubourg. Il est vrai qu'on peut alors objecter que, le propriétaire du jardin clôturé ayant eu le droit d'exiger que son voisin contribue avec lui à la construction du mur qui sépare leurs jardins, il y a tout lieu de supposer qu'il a usé de son droit, et qu'ainsi le mur a été fait à frais communs, ce qui constitue la mitoyenneté. Mais cette objection repose sur une présomption qui n'est pas écrite dans la loi, que la loi même repousse. Que dit-elle, en effet? que, dans les villes et les campagnes, tout mur entre cours et jardins... est réputé mitoyen! la règle qu'elle pose est plus que générale dans ses termes : elle exclut formellement la distinction qu'on propose. La seule question qui puisse naître en présence de cette disposition est celle de savoir si elle est applicable aux cours et jardins même non clôturés. Si donc on la résout négativement, ainsi que je le fais, il faut évidemment le faire sans distinguer si les jardins sont situés à la ville ou s'ils sont situés à la campagne. Qnid, du mur qui 1730. — De même, je n'appliquerais point la présomption de

sépare' un bâtiment mitoyenneté au mur qui sépare un bâtiment d'une cour ou d'un

d'un fonds autre qu'un « . » , . .. ,

bâtiment, tel quun jardin. La loi, en etlet, ne prévoit pas ce cas : elle n applique sa jardin, une cour ? présomption de mitoyenneté qu'aux murs entre bâtiments, entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs. Elle ne parle point du mur entre un bâtiment et un fonds d'une autre nature. Le mur qui sépare deux bâtiments est également utile aux propriétaires voisins, ce qui donne une base toute naturelle à la présomption de mitoyenneté. Il n'en est pas de même au cas où il n'y a de bâtiment que d'un seul côté : comment, en effet, supposer que le propriétaire de la cour ou du jardin ait consenti à construire; à frais communs, un mur de bâtiment, alors qu'un mur moins épais, moins coûteux, un simple mur de clôture, en un mot, lui aurait suffi? On ne doit pas même, dans l'espèce, distinguer si le bâtiment et l'autre fonds sont situés à la ville ou à la campagne : car, à la ville même, un propriétaire ne peut pas être contraint par son voisin d'élever avec lui un mur de bâti-

(1) Delv., t. I, p. 159; Marc, sur l'art. G33. — Contra, Pardessus, t. I, n° i:i9; Dur., t. V, n° 304; MM. Demol., t. [, n» 327; Laurent, t. VU, n° 528.

nient; tout ce qu'on peut exiger de lui, c'est qu'il contribue à la construction d'un simple mur de clôture, conformément à l'article 663.

Ainsi, dans l'espèce, le mur est présumé appartenir pour le tout au propriétaire du bâtiment (1).

1731. — En résumé, — 1° sont réputés mitoyens les murs qui En résumé, quoi* séparent: ^T 'épulés ""'

Ou deux bâtiments,

Ou deux cours,

Ou deux jardins,

Ou une cour et un jardin,

Ou enfin tous autres fonds, autres que cours et jardins, mais enclos.

2° Le mur qui sépare un bâtiment d'un autre fonds, cour ou jardin, est réputé appartenir en entier au propriétaire du bâtiment.

3° Le mur qui sépare deux fonds, cours, jardins ou autres, dont l'un est clôturé, tandis que l'autre ne l'est pas, est également réputé appartenir pour le tout au propriétaire du fonds clôturé.

4° Quant au mur qui sépare deux fonds qui ne sont ni l'un ni e««*. du mur qui l'autre clôturés, il faut le réputer mitoyen, non pas en vertu des clôturés ei'unt0ctd r"uprésomptions de la loi, car elle ne prévoit pas ce cas, mais par tie? cette raison toute péremptoire, qu'il n'y a pas plus de raison pour en attribuer la propriété exclusive à l'un des voisins qu'à l'autre.

Toutes ces décisions ont lieu sans qu'il y ait à distinguer si les fonds que le mur sépare sont situés à la ville ou à la campagne.

1732. — Présomptions de non-mitoyenneté. — La présomption Quantl ]a presump. de mitoyenneté cesse : lion de mitoyenneté

i t » » • » • ri • > > ccssc-t-ello?

1° Lorsqu il existe un titre ou la non-mitoijennete se trouve établie : tel est, par exemple, le cas où l'un des voisins a fait avec l'autre un acte par lequel celui-ci a reconnu, en faveur du premier, la propriété exclusive du mur;

2° Lorsqu'il y a marque de non-mitoyenneté.

1733. — Il y a marque de non-mitoyenneté : Quand y a-t-n mai> 1° Lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son pa- S?de non'm[[°yen-

rement d'un côté (c'est-à-dire lorsque la sommité du mur est verticale d'un côté) et présente de l'autre un plan incliné. Dans ce cas, le mur jette son égout d'un seul côté, du côté où se trouve le plan incliné.

2° 'Lorsqu'il n'y a que (Vun côté un chaperon ou des filets. Le chaperon est une espèce de toit au haut du mur ; le filet est la

(1) MM. Dur., t. V, n° 303; Val. et Bug., à leurs cours ; Aubry el Rau, t. II, $ 222, note 9; Duv., sur ToulL, l. III, n° 187; Marc, sur l'art. 633; Duc, Bonn, et Roust., sur le même article; Dem., t. II, n° 307 bis, II ; Demol., t. I, n° 323.