CHAPITRE III. — Des servitudes établies 38e W

PAR LE FAIT DE l' HOMME.

Section première. — Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens.

1807. — Les servitudes établies par le fait de V homme sont celles Art. C8G-

qui ont pour fondement la volonté expresse ou tacite des propriétaires. Ce sont les seules auxquelles convienne véritablement la dénomination de servitude. Elles constituent, en effet, une véritable dérogation, une exception au droit commun de la propriété foncière; c'est le fait de l'homme, c'est-à-dire sa volonté particulière, qui, modifiant la condition légale et ordinaire de la propriété, asservit un héritage au profit d'un autre, en conférant à celui-ci un droit réel et spécial sur celui-là. L'héritage sur lequel ce droit exceptionnel est établi n'est plus semblable, légalement parlant, aux autres héritages : il a quelque chose de moins que ceux-ci; il n'est plus libre comme les autres; il est véritablement en servitude (voy. les nos 1665 et 1666).

(1) Proud., De Vusuf., t. II, n<" 551 et 877, t. IV, n« 1886; Dur., t. V, n° 420; Marc, sur l'art. 682; MM. Duc, Bonn, et Roust., sur le même article ; Dcm., t. II, m» 537 bis; Demol., t. II, no 602; Aubry et Rau, t. III, § 243, p. 28 et 29; Laurent, t. VIII, nos 82 et suiv.

Les particuliers pou-

1808. — Les servitudes naturelles et les servitudes légales sonjfc veni-iii établir B»r limitées dans leur nombre : la loi elle-même a pris soin de les

leur* héritages ou en , , , . ; , ... . x , 1

faveur do leurs pro- enumorer et de les régler dans leurs détails. 11 n en est pas de dcs^iVbon^eur'sém- myme des servitudes établies par le fait de l'homme : elles sont bic ? innombrables. La loi laisse aux propriétaires toute liberté à cet

pa8^icïï!muc.s'"a égard. Toutefois, à côté de ce principe de liberté, elle place trois nRes'?08 s°ut CC8 ''" prohibitions. Les propriétaires peuvent établir toutes les servitudes que bon leur semble, pourvu que le service qu'ils constituent ne soit :

1° Ni imposé à la personne, 2° Ni établi au profit de la personne,

3° Ni contraire à l'ordre public. Ainsi, par exemple, la convention par laquelle un propriétaire stipulerait de son voisin le droit de pratiquer, sans observer les distances ou les précautions prescrites par l'article 674, une cheminée ou une forge sur le mur qui les sépare, serait nulle et de nul effet.

La dernière de ces prohibitions ne présente aucune difficulté. Nous l'avons expliquée sous l'article 6, qui contient la règle générale que la loi applique ici à un cas particulier.

Les deux autres prohibitions sont des conséquences nécessaires; du principe que les servitudes ne peuvent être établies (pie sur un héritage au profit d'un autre héritage (art. 637). Quoique ce principe nous soit déjà connu (voy. le n° 1659), il ne sera pas inutile de donner ici quelques explications supplémentaires sur lesens et la portée de cette règle. Reprenons successivement les deux conséquences qu'en a tirées la loi.

Quel csi ie sens de 1809. — I. Les propriétaires peuvent établir sur leurs propriéLiiespeuvcn^c'ia- priétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services

biir sur leurs proprié- ne soient pas imposés à la personne. Quel est le sens de cette proies telles servitudes K .' ? ~ ., . ,, « j

que bon leur semble, lnbition; La loi veut-elle dire que le propriétaire cl un ioncis ne ^IsnasZu %» impo- l)CUt pas s'obliger personnellement à faire quelque chose en fasés à la personne? veur (je son voisin, à lui procurer quelque service? Non, assu-i

La convention par , . . , . -,, \ , . . , -,

laquelle un propriété- rement! Ainsi, le propriétaire cl un héritage pourrait très valaquelque ^how^en "si- blement s'engager à faire de la musique sous les fenêtres de soi il veur d'un proprié- voisin, à labourer son champ, à réparer sa maison... Cette con-

laire voisin est-elle . , . , ' ,. . . ..

nuiie? vention n aurait rien que de très licite ; elle engendrerait une ouli-\

galion pour l'une des parties, une créance pour l'autre.

11 faut, pour comprendre la pensée de la loi, rappeler les carac-l tères de la servitude. La servitude constitue une qualité passive! du fonds servant, qualité qui le suit en quelques mains qu'il passe :[ tous ceux qui en deviennent propriétaires l'acquièrent avec lai charge qui le grève. Toutefois, comme ils n'en sont tenus qu'en| leur qualité de propriétaires, ils peuvent s'en affranchir par l'abandon de leur droit de propriété (voy. les nos 1651 et 1657). Que.i est reffet qu'ci- Mais, pour qu'un service ait ces caractères, c'est-cà-dire pour! °Que^lestUi*effet8qu'éi- qu'il constitue une qualité passive du fonds, transmissiblc à tous lesj io produit î acquéreurs successifs de ce fonds, avec la faculté pour eux de s'en

affranchir par l'abandon du fonds lui-même, il faut qu'il soit tel

a-t-il entre ces deux effets?

que la personne qui a le droit de l'exiger puisse l'obtenir sans le fait principal du propriétaire qui doit le subir. Dans le cas contraire, c'est-à-dire si le service est tel qu'il ne puisse être procuré que par le fait principal, par Y action de celui qui l'a promis, la convention dont il est l'objet n'est point nulle sans doute; mais, au lieu d'engendrer une servitude, elle ne donne plus naissance qu'à une simple obligation. Delà toutes les différences que nous avons signalées (voy. les nos 1653 et s.) entre les obligations et les servitudes.

1810. — Ainsi, 1° au lieu d'acquérir un droit réel sur un héri- Quelles diirérencos y tage, un droit opposable au propriétaire actuel de cet héritage et à tous ceux qui l'acquerront dans la suite, le propriétaire auquel ce service est dû n'a plus qu'une créance ordinaire, qui

n'a d'effet que contre celui dans la personne duquel l'obligation a pris naissance, et contre ses successeurs universels ou à titre universel.

2° Le débiteur et ses héritiers, étant personnellement tenus, n'ont point, comme dans le cas de la servitude, la faculté de s'affranchir de leur obligation en faisant l'abandon du bien sur lequel doit s'accomplir le fait nécessaire pour procurer le service promis.

1811. — En d'autres termes, constituer une servitude, c'est attribuer au propriétaire d'un fonds, en tant que propriétaire de ce fonds, le droit de faire sur le notre certains actes de propriété, ou de nous empêcher d'y faire certains actes que nous pourrions exercer selon le droit commun de la propriété. La servitude consiste à laisser faire ou à ne pas faire; elle ne consiste jamais à faire (voy. le n° 1657). La promesse de faire sur son fonds quelque chose dans l'intérêt du propriétaire d'un fonds voisin ne constitue donc point une servitude; elle n'engendre qu'une obligation.

1812. — Nous avons vu cependant (n° 1657) que le propriétaire Le propriétaire du du fonds servant peut s'obliger à faire lui-même, et à ses frais, [j!j£j JSSïepà fis tous les ouvrages nécessaires pour l'usage et pour la conserva- lui-même et 1 ses frais

ii -i i / l r»nox u ' .«i t tous les ouvrages né-

tion de la servitude (art. bUo). Mais remarquez que, cette obhga- maires pour rusage tion de faire n'étant qu'un accessoire de la servitude, c'est le fondai S lir^tudeT110* de et non la personne, qui est obligé. D'où il suit : Q»cl!e est >a natuie

■ A i fi i /. • . ii •. i • , y » ». • i de celle obligation?

1° Qu elle s éteint quand la servitude vient a s éteindre ;

2° Qu'elle ne passe aux héritiers de celui qui l'a contractée qu'autant qu'ils ont eux-mêmes la propriété du fonds assujetti. Ils n'en sont pas tenus, s'ils ne le trouvent point dans la succession : s'il y est, ceux-là seulement en sont tenus qui l'ont dans leur lot.

3° Que, si le propriétaire du fonds asservi aime mieux abandonner son droit de propriété que de faire les réparations qu'il est obligé de faire, il peut s'en décharger en abandonnant le fonds (voy. le n° 1657).

Ainsi, en résumé, ce que la loi prohibe, c'est la convention en En résumé, qu'estvertu de laquelle le propriétaire d'un fonds et tous les acquéreurs torsqu-enc détend* d'ésuccessifs de ce fonds seraient tenus, envers le propriétaire d'un tabiir <&« servie™ «*»-

' posés a lu personne ?

autre héritage, d'un service principal dont ils ne pourraient s'affranchir que par l'abandon de leur droit de propriété. Cette convention n'est point pourtant dénuée de tout effet. Elle est nulle, en ce sens seulement qu'elle est impuissante à créer une qualité modificative du droit de propriété, une charge réelle du fonds, une servitude, en un mot; mais, comme toute autre convention, elle engendre une obligation valable cà l'égard du promettant et de ses successeurs universels ou à titre universel. Ce n'est qu'à IVgard des acquéreurs à titre particulier de l'héritage à l'occasion duquel elle a eu lieu qu'elle reste sans effet. Je m'explique par une espèce. Paul, propriétaire du fonds A, a promis que lui et tous les acquéreurs successifs de son fonds seraient obligés de faire tant de journées de travail sur un fonds voisin, ou de battre la mare qui se trouve dans le fonds A, chaque fois qu'un habitant de la maison voisine se trouverait malade : cette convention engendre bien une obligation personnelle de faire, obligation qui devra être exécutée par Paul, et après lui par ses successeurs universels ou à titre universel ; mais, à la différence des servitudes, qui suivent le fonds servant en quelque main qu'il se trouve, elle ne passe point aux acquéreurs à titre particulier du fonds A ; ils ne pourraient en être tenus qu'autant qu'ils s'y seraient soumis ; par une clause formelle insérée dans leur titre d'acquisition (1). Quoi est ic sens de 1813. — II. Les propriétaires peuvent établir en faveur de leurs ceiie régie : Les pro- propriétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les

priétaircs peuvent cta- Xi# . * ' i J-

biir telles servitudes services ne soient pas établis en faveur de leur personne. Le but de} pourvu^queYes llnices cette prohibition est facile à comprendre. Il faut la traduire ainsi :1 ?ie soient pas établis en on ne ^GUi p0int attacher à la propriété d'un fonds des prérosra-

favenr de la personne t L L >r ,.,, ...

si le service est éta- tives qui profiteraient a perpétuité a tous les propriétaires de ce Bonne, Pia°hconvwith»n fonds, sans en augmenter Vutilité ou l'agrément. Si donc l'effet qui l'a établi est-eiie tfune coiicessionqualiPiée de servitude se bornait à procurer un asrré-j

nulle? n , l . °

Quoi est l'effet qu'elle ment ou une utilité purement personnelle au propriétaire d'un "QueTestVcffet qu'eue héritage, sans aucun rapport avec l'utilité ou l'agrément de l'héril produit? tage lui-même, cette concession, nonobstant la qualification que

lui auraient donnée les parties, et encore qu'elle eût été faite en faveur de tous les propriétaires successifs de l'héritage, serait impuissante à produire une servitude réelle. — Elle ne serait point pourtant complètement inefficace. Nulle à l'effet de produire un service foncier, une qualité active du fonds, une servitude réelle, en un mot, elle vaudrait à l'effet de produire une servitude per-l sonnelle, sous le titre de droit d'usage.

Mais, entre une servitude réelle et une servitude personnelle, la différence est bien marquée. Lorsqu'une servitude est attachée à un fonds, elle en devient une qualité active qui le suit partout oui il passe : quiconque l'acquiert, le reçoit avec cette qualité. LorsJ au contraire, que la servitude est attachée à une personne, elle .

il) Ajoutez qu'aux] termes tic l'art. 1780 « ou ue peut engager ses services qu'à temps ou pour une entreprise déterminée ».

s'éteint avec elle, et ne passe, par conséquent, à aucun de ses successeurs.

J'ai stipulé de vous le droit de passer sur votre fonds pour l'exploitation d'un autre fonds qui m'appartient: le service dont il s'agit, étant établi directement, principalement en faveur de mon fonds dont il augmente l'utilité, constitue une servitude réelle ou prédiale : c'est une qualité active démon fonds, qui le suivra entre les mains de tous ceux qui, à un titre quelconque, en deviendront propriétaires.

J'ai stipulé de vous, pour moi et pour tous les acquéreurs successifs d'un fonds qui m'appartient, le droit de chasser sur votre fonds, de m'y promener : le service qui a fait l'objet de notre convention se rapporte exclusivement à ma personne ; il n'augmente ni l'agrément ni l'utilité de mon fonds. Ce n'est point un service foncier attaché à mon héritage, c'est un service personnel attaché à ma personne; ce n'est qu'un droit d'usage qui s'éteindra à ma mort, et qui, de mon vivant, ne passera aux acquéreurs de mon fonds qu'autant qu'une clause du titre d'acquisition en contiendra la concession expresse. Cette concession, du reste, n'en changera pas la nature : il s'éteindra donc par mon décès, comme s'il continuait de résider en ma personne (voy. le n° 1563).

1814. — L'usage et l'étendue des servitudes établies conformément aux principes que nous venons d'étudier se règlent parle titre qui les constitue, et, h défaut de titre, par les règles qui font l'objet des dispositions suivantes.

— Après avoir indiqué la nature et le caractère des servitudes réelles, la loi les divise en trois classes. Elles sont :

1° Urbaines ou rurales;

2° Continues ou discontinues ;

3° Apparentes ou non apparentes.

1° Les servitudes urbaines sont celles qui sont établies pour l'usage des bâtiments, situés, soit à la ville, soit même à la campagne. Les servitudes rurales sont celles qui sont établies pour l'usage des fonds de terre.

Cette première division des servitudes, utile en droit romain (1), a perdu toute son utilité en passant dans notre Code : elle n'a, en effet, aucune influence sur l'application des règles du droit.

2° Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables.

1815. — Remarquez, d'une part, qu'il n'est pas nécessaire,

Art. 687 à 68'J.

Comment la loi divise-t-clle les servitudes?

Art. 687.

Qu'est-ce qu'une servitude urbaine?

Une servitude rurale •>

Cette division at-clle quelque utilité ?

Art. 688.

Qu'est-ce qu'une servitude continue ?

Quelles servitudes ont ce caractère ?

Qu'est-ce qu'une servitude discontinue ?

Quels exemples en peut-on citer ?

Est-il

nécessaire,

(1) Voy. M. Démangeât, Cours élêm, de dr. rom., t. I, p. 512 de la 3a édition.

pour qu'une servitude soit continue, qu'elle s'exerce sans interruption ?

Une servitude cessc-t-elle d'être continue par cela seul que le fait actuel de ['homme est nécessaire pour lever un obstacle qui en paralyse l'exercice continuel ?

Arl.GSD.

Qu'est-ce qu'une servitude apparente '.'

Quels exemples en peut-on citer ?

Qu'est-ce qu'une servitude non apparente'/

Quels exemples en peut-on donner ?

Une servitude peutelle être :

Continue et apparente tout à la fois '

Continue sans être apparente?

Apparente sans être continue?

Discontinue et non apparente ?

Quel est l'intérêt de ces distinctions?

pour qu'une servitude soit continue, qu'elle s'exerce sans interruption, que l'usage soit continu et incessant ; il suffit qu'il puisse Vêlre. Ainsi, la servitude (Végout est continue, quoiqu'il ne pleuve pas continuellement. Elle est continue par cela seul que son exercice n'exige point le fait actuel du propriétaire du fonds dominant. La servitude continue est donc celle qui s'exerce, soit d'une manière continue, comme la servitude de jour, soit avec des intermittences, comme la servitude ftégout, mais, dans tous les cas, sans le fait actuel de l'homme.

1816. — D'autre part, qu'une servitude ne cesse pas d'être continue par cela seul que le fait actuel de l'homme est nécessaire pour lever un obstacle qui s'oppose à l'exercice de la servitude. Cette intervention passagère de l'homme n'en change pas la nature : car une servitude n'est discontinue qu'autant que le propriétaire n'en peut tirer profit qu'en accomplissant une série de faits, sans lesquels il serait impossible de retirer l'utilité qu'elle comporte. Mais, lorsqu'elle est telle, qu'une fois les choses placées dans l'état nécessaire à son exercice, elle peut s'exercer par ellemême, sans le fait actuel du propriétaire du fonds dominant, elle est continue. Ainsi, une servitude de prise d'eau est continue, quoiqu'il faille souvent, pour en user, ouvrir une écluse ou lever une bonde : une fois l'écluse ouverte ou la bonde levée, la prise d'eau s'exerce, en effet, d'elle-même, et sans le fait de celui qui en profite.

1817. — 3° Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles dont aucun signe extérieur ne révèle l'existence, comme, par exemple, la servitude de nepas bâtir, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

1818. — Une servitude peut être :

Continue et apparente tout à la fois : telle est la servitude de

vue ;

Continue sans être apparente, comme la servitude de ne pas bâtir ;

Apparente sans être continue : par exemple, la servitude de passage, lorsqu'il existe une porte ou un chemin qui en révèle l'existence ;

discontinue et non apparente tout à la fois, comme le droit de passage, lorsqu'aucun signe n'en révèle l'existence.

La double division des servitudes en continues et discontinues, en apparentes et non apparentes, est fort importante. Les règles qui les régissent, soit quant à leur acquisition, soit quant à leur extinction, ne sont point, en effet, applicables sans distinction à toute servitude. Des différences existent qui se rattachent aux deux divisions que nous venons d'étudier (voy. les art. 690 à 69-4 et l'art. 707).

1819. — Les servitudes peuvent se diviser encore sous un autre Ne peut-on pas di-

.11 , ni> i •.» • > f viser les servitudes

rapport : elles sont, en ellet, positives ou négatives. SQUS „,, autre rapport

La servitude positive est celle qui confère au propriétaire du qu® {a ,oi n'a pa8 indi'

Qu'esl-ec qu'une servitude positive ?

fonds dominant le droit de faire certains actes de maître sur le fonds servant: telle est la servitude de passage.

La servitude négative est celle qui met le propriétaire du fonds servant dans la nécessité de s'abstenir de certains actes qu'il pourrait faire selon le droit commun : telle est la servitude de ne pas bâtir.

Une servitude négative '!

Section II. — Gomment s'établissent les servitudes. 1820. — La loi reconnaît trois modes d'acquisition des servi- combien ia loi re-

tii/^Ac cavrm» • connaît-elle démodes

LUUbb, bdVUlt . d'acquérir les servitu-

1° Le titre exprès; des?

2° La prescription •

3° La destination du père de famille.