LIVRE II. — TITRE V

jure civili; s'il est troublé par les tiers, il n'a pas l'action en revendication , qui appartient au seul propriétaire.

Mais le droit prétorien lui donne un interdit et une action in rem iitilis (L. 1, D. de superfic), qui est délivrée après examen des faits (cognita causa) , et en vérifiant notamment si la concession est faite à perpétuité, ou au moins pour un temps assez long qui la distingue d'une location ordinaire.

L'action utile donnée au superficiaire peut s exercer contre le propriétaire lui-même. Son droit est transmissible à autrui, et il peut, dans la limite de ce droit, constituer des servitudes ou un usufruit qui seront, eux aussi, protégés par des actions prétoriennes ou utiles. (L. 1, § 6, D. eod. t.)

182. — Emphytéose. — L'emphytéose paraît être dérivée de Vager vectigalis. On appelait ainsi les fonds appartenant au peuple romain, à des cités ou corporations, et qui étaient loués à des particuliers à perpétuité , ou pour un temps plus ou moins long, moyennant une redevance annuelle [vectigal ) Le preneur obtenait du préteur une action in rem, utile pour réclamer son droit contre les tiers. (L. 1, D. si ager vectig.) Il en fut de même de l'emphytéose, qui paraît avoir été connue plus tard ( un texte d'Ulpien, la loi 3, § 4, D. dei^ehus eorum, est le plus ancien qui en parle, et il la désigne par son nom grec) : c'était aussi une concession faite à perpétuité ou à long terme, moyennant une redevance. D'après le droit civil, c'était un simple louage, ne donnant lieu qu'à l'action in personam au profit du preneur ; mais l'emphytéote reçut aussi du droit prétorien Tac tion in rem utilis. Là est l'origine d'une expression de notre ancien droit, qui connaissait un grand nombre de concessions perpétuelles de ce genre : le concédant auquel on payait la redevance était dit avoir le domaine direct ou éminent, le concessionnaire avait le domaine ^itile.

183. — Gage ou hypothèque. — Pour la garantie des créances, les Romains employèrent successivement : lo l'aliénation avec -fiducie^ dans laquelle le débiteur transférait au créancier la propriété de la chose qui servait de garantie, avec obligation de la lui retransférer en cas de paiement de la dette ; 2" le gage ou pignus , dans lequel le débiteur remettait une chose entre les mains de son créancier, sans lui en transférer la propriété , mais avec le droit de la garder en sa possession jusqu'au paiement et le pouvoir de la vendre en cas de non-paiement ; 3^ enfin Vhypothèque : l'hypothèque n'eut pas d'abord un nom distinct ; on admit seulement que le gage pourrait être constitué sans remise effective de la chose, d'abord dans le cas où il s'agirait des objets qu'un fermier apporterait sur l'immeuble affermé, en les affectant à la garantie du propriétaire, puis , en général , sur tous les objets , meubles ou immeubles, qui seraient affectés, par la convention des parties (1), à la sûreté d'une créance, mais toujours en attribuant au créancier le droit de vendre, à défaut de paiement [jus vendendi) : ce gage, sans remise de la chose, correspondait à une institution analogue des Grecs ; il en prit plus tard le nom d'hypothèque [ùnoO'fi'/.ri), et devint ainsi distinct du gage ou pignus ordinaire. A partir de ce moment, le jus vendendi étant attaché à l'hypothèque comme au gage, la remise de la chose devint indifférente, et plusieurs jurisconsultes employaient indistinctement l'une ou l'autre expression : Inter pignus et Itypothecam nominis S071US tantum differt, (L. 5, § 1, D. de pign. ethyp.)

Le droit prétorien reconnut au créancier gagiste un droit de possession (interdit Salvien) ; il admit aussi comme droits réels le gage et l'hypothèque : il

(H C'est là une hypothèse où un droit réel se constitue sans remise de la chose, mais par une simple convention (iiuda conventione^ nuda voluntate).