DEVOIRS nu nAII-LEUR ET DU PRENEUR

glaise, les conventions faites relativement aux biens-fonds sont de deux espèces : celles qui ne s'altaclient qu’à lu personne des contractants et celles qui s'attachent à la fois à la personne contractante et à l’objet du contrat; les premières sont les conventions qui sont accessoires au contrat, les secondes sont de l’csscncc du contrat. Par exemple, la prohibition de sous-loucr est une stipulation qui ne s’attache qu’à la personne du preneur, et elle n’est pas de l'essence du contrat. Mais la convention de payer le loyer aux échéances convenues est une stipulation de la part du preneur, qui ne s’attache pas à sa personne seulement, mais en outre ù l’objet du contrat. Il en sera de même à l’égard de la stipulation de la part du bailleur de faire, pendant toute la duri^e du bail, jouir le preneur de l’objet du contrat. Toutes les deux sont de l’essence du contrat. Le contractant reste toujours obligé , tant que dure le bail , à la partie qui s’attache à sa personne; mais la partie qui s’attache à l’objet du contrat pas.se entre les mains de tout cessionnaire ; c’est ce qu’exprime le langage technique de la jurisprudence anglaise , en disant qu’elle court avec la terre.

A défaut du paiement des loyers aux époques convenues, le bailleur peut y contraindre le preneur, soit par action intentée contre lui, soit par saisie des meubles ou des autres cliatteU personnels garnissant les lieux loués ; ce dernier mode est à la fois le mode le plus usuel et le plus facile.

La saisie est pratiquée par un priseur dûment patenté ù cet effet. Elle ne peut être faite que pendant le jour, entre le lever et le coucher du soleil; elle ne peut avoir lieu le dimanche. Elle opère sur tous les objets mobiliers trouvi'« dans les lieux qui forment l’objet de la location , soit qu’ils appartiennent au locataire ou au sous-locataire.

Lors<|ue les meubles ont été saisis i>t que, dans les cim| jours à partir de cette saisie, le locataire n’a pas satisfait le bailleur, le

CONfiÉ.

priscur peut faire estimer ces meubles et les faire vendre à l’encan.

S’il y a quelque irrégularité dans la saisie, ou si quelque acte illégal a été fait, la saisie sera nulle de plein droit et le saisi sera indemnisé, au moyen d’une action en dommages-intérêts, du dommage qui lui aura été causé.

Tout locataire saisi a le droit de demander la réintégrande de ses biens saisis , surtout lorsque la saisie a été pratiquée sans cause légale. A cet elTet, il doit donner caution et s’engager à intenter, sans délai, un procès contre le saisissant pour examiner la validité de la saisie; ses biens lui sont alors restitués jiis(|u'à la décision du procès.

Si le locataire a payé quelque impôt que le propriétaire s'était obligé supporter seul, il peut en déduire le montant de ses loyers s’il montre la quittance. Il en sera de même s’il a payé quelque rente foncière, parce que, dans ces dRix cas, les meubles du locataire peuvent être saisis faute de paiement par le bailleur.

Section 3. — Du Comjr.

Le bail, lorsqu’il a été fait par écrit, cesse, de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (I). Mais lorsque la location est faite d’année en année, le locataire, à défaut de stipulations contraires, ne peut être forcé de rendre la possession qu’après un congé donné six mois d'avance, de telle manière que la possession ne cesse que le jour même de l’année qu’elle a commencé. Ainsi, si la location a commencé le jour de l’Annonciation, le congé devra être donné

(1) Pour éviter des contestations, il vaut mieux, dans loos les cas, quand la location est faite d'année à année, que les conditions soient exprimées par écrit et signées par les parties en double, et qu'une stipulation expresse soit faite à l'égard du congé.

EXPIRATION Dl' BAIL.

avaut la fêle de Saint-Michel ou le jour même de celle fête. De son côté, le locataire ne peut quitter la possession sans donner conge semblable.

Quand la location a été faite A tant par mois , elle est censée faite au mois;, à la semaine, quand elle a été faite à tant par semaine, et dans ces cas il faut que le congé soit donné un mois ou une semaine d'avance. Il suffit que le conge soit donné verbalement quand on peut en administrer la preuve; mais pour éviter les contestations , il vaut mieux le donner par écrit (1).

Section 4. — Des devoirs du locataire à l’expiration du bail.

Le locataire, Adéfaut de stipulations contraires, est tenu, A l’expiration de la location, de rendre au propriétaire l’objet loué dans un état de réparation aussi bon qu’au commencement de la location , ^l’exception du dégât qui pourrait être arrive par vétusté ou par force majeure. S’il n’a pas été fait d’étal des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon étal de réparation , et doit les rendre tels , sauf preuve du contraire.

On appelle en Angleterre fixtures, toutes les choses accessoires

(i) Il n’y a pas de formes sacramentelles pour le conge; elles peu-

vent être rédigées comme suit :

To Mr. A. B. of etc.

Sir,

/ hertby gioe you notice that on the day of next / thall quit and give up possession of the houu (or apartmenU) whieh / oceupy, tihiate {the etreel and the Ao.) and of tchich you are the oumer.

Dated Ihit day of 1 85 C. D.

à M' A. B. de etc.

Monsieur,

Je vous avertis, par la présente, qu’au jour de prochain je quitterai et rendrai la possession de la maison ( ou appartements) que j’occupe, située (la me et le N>) et dont vous êtes le propriétaire.

Fait ce jour de 185 '

EXPIBATION l)l .BAII..

à In maison elle-nuime; ainsi les pompes, les armoires, les cheminées, les poêles, les serres, les ressorts, mouvements et llls de fer des sonnettes s’appellent fiitures. Les fixtures sont de deux espèces : ceux qui appartiennent au propriétaire et ceux qui appartiennent au locataire, les premiers sont regardés comme immeubles , les seconds sont meubles.

Les fixtures du propriétaire sont ceux qui sont attachés d’une manière permanente à l’immeuble, et font par conséquent partie intégrante du fonds. Ils ne peuvent être enlevés par le locataire à l’expiration du bail, même s’ils ont été placés par lui, parce que toutes les améliorations et les additions faites pendant la durée de la location appartiennent au propriétaire, pourvu qu’elles s’attachent à l’immeuble d’une manière permanente.

Les fixtures du locataire peuvent être enlevés par lui, lorsqu’il les y a placés lui-méme , s’ils ne font pas partie intégrante des fonds ; cependant il doit les enlever avant l’expiration du bail, il ne pourrait le faire par la suite, car après l’expiration du bail, il n’a plus le droit de la jouissance des lieux, et ne peut plus toucher à l’immeuble loué. Il doit veiller toujours à ce que les dégâts que l’enlèvement des fixtures lui appartenant peut causer soient réparés et que les lieux soient remis au propriétaire en bon état, autrement il est passible d’une action en dommagesintérêts.

Si, à l’expiration du bail , le locataire ne rend pas la possession au propriétaire, il devient ce qu’on appelle en jurisprudence , anglaise: locataire par tolérance. Lorsqu’il n’y a pas d’opposition de la part du propriétaire, ou lorsqu'il reçoit scs loyers sans faire de réclamation à l'égard de la possession, l’ancien bail est censé continué par tacite reconduction aux memes loyers et selon les mêmes conditions qu’antérieurement ; mais le locataire est censé occuper les lieux d’année à année. Pour mettre fin à

celle location nouvelle, il est nécessaire, pour le bailleur aussi

EXPinATION Dl' BAIL.

bien que pour le locataire, de donner congé d'après l'usage.

La tacite reconduction est facultative de la part du propriétaire; car à l’expiration du bail, il a le droit d’expulser le locataire sans avis préalable au moyen d'une action possessoire, et de le poursuivre en outre en dommages-intérêts.

D’après les dispositions du statut 4 Georges 2, c. 28 , si le locataire ne rend pas la possession au propriétaire à l’expiration du bail, il est tenu, après avertissement à lui donné par écrit à cet effet par le propriétaire, de payer, pendant tout le temps qu’il continuera cette indue possession, le double de la valeur annuelle de la chose louée.

D’après les dispositions du statut 2 Georges 2, c. 19, si le locataire ayant la faculté de résilier son bail, a exercé ce droit, et qu’il ne fasse pas la remise conformément à l’avis donné par lui, il peut être contraint par le propriétaire de lui payer le double de son loyer, à partir du jour fixé dans la signification de la résiliation jusqu’à la cessation de son indue possession.