II. ni QUILQUBS nftOLBS PABTlCOLtiSBS AU LOtTAGB Dt GHOSB

La vente et le louage des choses ont entre eux une grande analogie. Mais ils diffèrent à certains points de vue.

0Uréreae«i e^tre le ■•aace «mi etieffMi eé Ut ««aie. —

!• La vente par elle-môme ne transfère paS la propriété ; mais la tradition faite en vertu de la vente op^rp translation de propriété au profit de Tachetour, lorsque la chose appartenait au vendeur; dans tous les cas, la vente a pour objet de procurer la possession orf asticflpronem de la chose h l'acheteur. Au contraire, la tradition faite en vertu du louage ne transfère jamais la propriété

LIYRB m, TITUE XXIV. 453

ni même la possession ad usucapionem de la chose, mais seulement l'usage et la jouissance de celte chose (L. 25, § 1, D., De acquir, poss,, liv. XLI, tit. ii). — 2* Si la chose vendue périt par cas fortuit môme avant la délivrance, elle périt pour l'acheteur qui est obligé de payer tout son prix, nonobstant la perte de la chose. Dans le louage, au contraire, la chose périt pour le locateur. En effet, le louage est un contrat successif. L'obligation de payer le loyer ou fermage-est corrélative à Tobligalion où est le locateur de procurer, singulis momenih, la jouissance de la chose. Cette jouissance, qui se répète quotidie, est la cause de Tobligation du locataire. Si donc la chose louée vient à périr par cas fortuits, le locateur sera libéré de son obligation de faire jouir le locataire; mais le locataire ne' devra point, de son côlé, la continuation d'un salaire qui désormais serait sans cause (L. 9, § 1, D., Locat. cond., liv. XIX, tit. ii; L. 15, D., eod,),

mîMéremeem entro lo droit du locataire ei eclul de l*iMa-

rraicier. — La principale différence est que le locataire n'a qu'un droit personnel, tandis que l'usufruitier a un droit réel, un démembrement de la propriété. De celte différence capitale découlent les conséquences suivantes : — Premièrement, lorsque le locataire est troublé dans la jouissance de la chose par des tiers, lorsqu'il souffre d'une dépossession, il ne peut exercer contre eux d'action réelle en revendication de son droit; il n'a que Taction personnelle résultant du contrat pour forcer son locateur h l'indemniser ou à faire cesser le trouble apporté à sa jouissance. Au contraire, l'usufruitier a contre les tiers des moyens de défense et d'attaque; il est protégé par une action réelle, l'action confessoire(l) et par des interdits quasi-possessoires (2), — Deuxièmement, si le locateur, après avoir loué sa maison à Tttius, la vend à ^eiw-

(\ '%) Voy., sur Taction confessoire, infrà, liv. IV, tit. vi, et sur les interdits qiiasi>possessoires, liv. IV, lit. xv in fin^.

454 INSTITDTBS DE lUSTINIBN.

prmitiSy celui-ci sera-l-il tenu de respecter le bail et de laisser Titius jouir jusqu'au terme convenu? Non, Sentpronitis pourra expulser Tifius qui ne pourra pas lui opposer le droit qu'il tient du bail. Ce droit, en effèl, n'est qu'u^n droit de créance contre l'ancien propriétaire. Tîtim ne pourra donc exiger de son locateur que des dommagesintérêts pour le préjudice que lui cause Texpulsion. Quant ù l'acquéreur, il n'est point tenu à l'égard du locataire (L. 9, C, De beat,, liv. IV, lit. LXV). En droit français la solution est différente (1). Au contraire, l'usufruilier, ayant un droit réel sur la chose, ne souffrira point de l'aliénation consentie par le nu propriétaire. Celui-<;i, en offet, n'a pu procurer au tiers que la propriété moins l'usufruit en vertu du principe : Nemoplu$juri$^ etc. L'acheteur sera donc tenu de respecter le droit de l'usufruitier. — Troisièmement^ le locateur est obligé non-seulement de livrer la chose, mais encore de faire jouir le locataire, en ce sens qu'il est tenu d'entretenir la chose en bon état et de faire les réparations nécessaires (L.15,§1, L. 19,§3,D., Fjocateond,, liv. XIX, tit. ii.) Au contraire, une fois le droit d'usufruit constitué, c'est à l'usufruitier qu'incomba l'entretien de la chose (2).

Le louage de choses prend fin :

\^ Par i'expiration du temps convenu, — Mais si, à l'échéance du terme, le locataire continue de jouir, il résulte de ce fait une présomption que les parties ont voulu renouveler entre elles l'ancien contrat de louage (tacito consensu ecmdem locationem renovare videtur). Il y a alors ce que nous appelons tacite réconduction (L. 13, § 11, L. 14, D., eod.). A la tacite réconduction s'appliquent les

(4) Cod. CIT., art. 4743. Si le l>aineur vend la chose louée, Vacqaémr ne peut expulser le fermier ou le locataire (\u'\ a un ImiI aullientiqm ou dont la date est certaine, k moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le coslnl

de tMiil.

(%) 11 existe encore d*anlrcs différences an point de too d« la (ton et de r«rlffieltofi des deux droits.

UVBB III, TITRB XXIY. 4HS

règles du bail originaire, sauf en ce qui cofl^eme la durée. En effet, s'agit-il d'un fonds rural, le nouveau bail est censé &it pour une année, délai indispensable au fermier pour faire la récolte. S'agit-il de bâtiments (pnpdits urbanis), aucun terme n'est fixé k la réconduction; il s'ensuit que, comme dans le bail sans fixation de durée, chaque partie peut y renoncer quand elle veut, à moins que la durée du bail originaire n'ait été déterminée par écril, auquel cas la réconduction tacite a lieu pour le même laps de temps (1) (nistin scriptis certum tempus conduetiàni comprehensum est. L. i3, § 11, D., eod.).

2« Par la perte de la chose louée, — Le propriétaire, ne pouvant plus procurer au locataire la jouissance promise, cesse dès cet instant d'avoir droit au prix du louage (L. 9^

§1,D., tfod.).

3<^ Par la sentence du juge, pour abus de jouissance ou

défaut de payement du prix pendant deux ans (L. 54, § 1,

D., eodJ).

io Par le fait du l/tcateur qui n'assure pas la jouissance de la chose louée (L. 13, § 7, D., eod.).

5* Par la nécessité oh est le locateur de reprendre sa chose. — En effet, celui qui loue sa maison est censé la louer parce qu'il n'a pas besoin de l'habiter lui-même. Mais si plus tard il prouve qu'il a indispensablement besoin de sa maison, il peut déloger son locataire et venir occuper sa maison (L. 3, C, De locato etconducto, liv. IV, tit. hvr).

6<^ Par le mutuel consentement des parties.

La mort du locataire (ccnductor) ni celle du bailleur locator) ne mettent fin au louage de choses (Instit., § 6),

(4) Sie, MM. Vangerow, Lekrh.,{. IH, §644, d« II, i«; V^indscheid. irf., t. II, g 402, 3*; de Fresquet, l. II, p. 476; Namur, 2«édil., t. II, §278, p. 29; Uemaogeat, t. II, p. 348. — D'aalres interprètes pensent que le texte précité doit être ainsi traduit : « à moins que les parties n'aient, dans le contrat originaire, déterminé d'arance le temps pour lequel la reconduction tacite éTentaelle serait censée se faire ». Sic, MM. Schilling, Lehrb.^ t. ni, § 307, texte et note4 ; Maynz, t. H, g 302, p. 224 , note 4 3 ; Van Wclter, t. Il, §234, p. 46, texte et note 40.

4S6 iNSTiTirras ds iustiiiiin.

liv. ni, til. xxiv), parce qu'en général, les droits et les obligations sont transmissibles aux continuateun de la personne. — Il en est autrement de l'usufruit (1).

m. DE ÛttLOUKS RÈGLES t'A.KTICULlèUËS AU LOUAGS DE SEBVICZ: