KS PLACEMENTS FONCIERS

Le commerce à longue écliéance, la manipulation de matières premières étrangères à la région, les principes mêmes de la fortune rouennaise présentaient de grands risques. Une contre-partie s'indiquait pour qui voulait être sûr du lendemain. De bonne heure, les Rouennais recherchèrent les placements de toute tranquillité. Les valeurs immobilières ont toujours eu leur préférence.

Parmi les biens fonciers, les maisons de ville trouvèrent de suite de nombreux acquéreurs. Pour l'artisan urbain, la possession de l'ouvroir équivalait à la propriété de la chaumière pour le cullivaleur du plat pays; elle était la marque d'une classe sociale supérieure. Pour le commerçant et le bourgeois, l'acquisition dun hôtel conférait une sorte de noblesse: pour tous, elle donnait surtout le moyen d'emprunter. Jusqu'à la Révolution, la rareté du numéraire fit sentir son inlluence sur toutes les mutations de la propriété. A vrai dire, les stipulations en choses de luxe, par compensation totale ou partielle d'un prix de vente immobilière, sont fréquentes dans les contrats du moyen âge et se poursuivent sous la Renaissance. En 1/12.3, le tabellionnage de Routot relate que Jean de la Houssâye, écuyer fait prisonnier, s est racheté ])OurLX écus d'or et deux tissus de soie. A la même époque, le fief du Vivier, près Rouen, fut cédé moyennant diverses fournitures de drap de soie en plus de la somme de 5 000 livres. Plus tard, une maison constitue pour le prêteur le meilleur des gages. L'immeuble se trouvait souvent grevé de plusieurs créances qu On achetait et vendait comme un titre de rentes actuel. Dès la fin du movcn âi^e. les maisons rouennaises atteignent à Rouen des prix fort rémunérateurs : elles étaient k^s placements

préférés des grands négociants. Au xyi*^ siècle, les ancêtres de la famille de Dupont de iNemours, le célèbre physiocrale, achetaient deux maisons situées près delà Renelle avec les bénéfices de leur commerce de chaudronnerie ; la famille Cossard son alliée, famille de teinturiers sur le Robec, possédait la moitié des immeubles de la paroisse. Dans une région où les disputes religieuses ont toujours été assez calmes, l'édit de Nantes fut exécuté avec acharnement parce que les protestants possédaient à Rouen plus de 200 maisons et que 35 d entre eux avaient prêté des sommes importantes sur les immeubles des catholiques. Au moment de la liquidation des biens d'émigrés, plusieurs de leurs hôtels étaient oljérés de dettes qui remontaient au xvi*^ siècle ' .

Cependant les maisons de ville paraissent moins recherchées à la fin du xvni'' siècle. A. \oung signale le petit nombre de rues neuves à Rouen par comparaison avec le Havre, Nantes et Bordeaux : « On remarque que dans ces dernières villes un négociant fait fortune en lo ou i5 ans et bâtit ensuite. Mais à Rouen, c est un commerce d'économie où les fortunes ne sont pas si rapides ; c'est pourquoi on ne saurait y faire les mêmes travaux. » A vrai dire, si l'on bâtissait moins, les immeubles ne restaient jamais longtemps sans propriétaire. Un hôtel rue de la Chaîne change six fois de possesseur en 80 ans, mais sa valeur ne monte point. Pendant tout le xvni* siècle, le prix des maisons est sensiblement le même. La grande industrie acquiert de préférence de grands domaines ruraux et lartisan abandonne la ville pour acheter quelques lopins de terre autour des chaumières de la banlieue. C'est la classe moyenne, petits bourgeois, petits marchands, qui possède la plupart des maisons de Rouen ; plus tard, lors des grandes ventes des biens nationaux, elle achète encore les immeubles et les rentes qui y sont attachées. Actuel-

I. liianquis: l'II). p. xi.ii et 7; Barabé : lôi. p. 358, Siïg ; Affiches do Rouen, 17IJ7 à 1787; A. S. I.: D ^2- à .^429, '187; Tabellion, 1O27; A. Nal. : Qi i6o. 162, i38o.

2/|8 l'activité de ROUEN

lement cette repartition est la même. Venue des campagnes, la plus grande partie de la population a gardé de ses anciennes coutumes le goût intense de la propriété. Suivant la fortune de l'habitant, la demeure est plus ou moins importante; mais le Rouennais est presque toujours le possesseur. Bien vite il se lasse dèlre locataire, (( parce qu'en fin de compte, dit-il, on paye des loyers très forts sans jamais avoir du bien en propre ». Enfin au xix" siècle les loyers augmentèrent très sensiblement sans que le prix des immeubles s'accrût dans les mêmes proportions ; la propriété urbaine devint un placement très rémunérateur et sans risque ; les capitaux la recherchèrent. Sur /jSi^ooooo francs déclarés au bureau des successions en 1908, plus du quart représentait des immeubles de Rouen; presque tous étaient entre les mains de fortunes moyennes'. La part des immeubles ruraux était presque aussi importante.

Tout d'abord l'argent ne se porta point de ce côté. Au début du moyen âge, les guerres qui dévastaient le plat pays et ruinaient les paroisses, la forêt qui repoussait dans les essarts, et par-dessus tout les conditions du bail à fiefle écartaient du bourgeois 1 idée d acheter des terres tombées du reste à vil prix. Les baux h métairie lui permirent par la suite de devenir à moitié paysan; M. de Beaurepaire a constaté que dès le xiii* siècle les terres étaient souvent confiées, non à des manants, mais à des clercs, des prêtres* et des citadins. Spéculant sur la dépréciation des parcelles, les Rouennais achetèrent des lots moyennant une rente perpétuelle et inacquiltable. Après avoir amélioré le fonds ils revendaient la fieflerme avec bénéfice à leur profit d'une somme en capital plus ou moins élevée. Plus tard, au xvi' siècle, la découverte des mines d'or et d'argent dans le Nouveau Monde, la ruine

I. A. Young: 320, I, p. Sog ; Qucncdcy : qG. p. Z?>\ A. de l'enrcgistrcment, 1908; A. S. I. : Q^.

de la noblesse, la substitution du bail à temps au bail à fîelTe, toutes ces conditions économicjues facilitèrent à la petite bourgeoisie l'acquisition des propriétés seigneuriales. Ainsi se fonda cette hiérarchie terrienne qui du laboureur au noble à quartier en passant par le métayer, le bourgeois, le hobereau, le robin comprenait tous les échelons de la société. Tous n'avaient qu'une passion : la terre; car pour la plupart elle servait de savonnette à vilain, pour tous, elle représentait 1 accession à une classe plus élevée de la hiérarchie sociale. C'est le moment où se fondent les noms patronymiques tels que : Aubroie, Aubrée. de la Brosse, de la Blosse et tous les nombreux dérivés de Borde ou de MesniP.

L'évolution qui changeait la forme de la propriété rurale et la classe des possesseurs se précipita avec la prospérité cotonnière au xvin" siècle. Tandis que 1 aristocratie de race cherche à s'enrichir dans le commerce et la manufacture (les nobles sont nombreux parmi les courtiers et les fabricants), les grands domaines se constituent souvent à ses dépens. L'aristocratie de robe est la première à en profiler. Sur /iô 56o livres que produisit au fisc, de 1702 à 1726, la vente de l'ancien duché de Longueville, 3o 798 livres, soit près des deux tiers, furent versés par des présidents, des conseillers, des substituts du parlement de Rouen, de la cour des aides de Normandie, par un maître des comptes, par des trésoriers de finances. Tel ce Jean Cavelier qui acquit en 1708 pour 2 027 livres les terres de Cuvcrville. Tel ce Jean Fiquet qui de 17^7 à i 760 achète pour 3 18 ^00 livres sept fermes aux environs de Cany. En 1771, quand fut supprimé le parlement de Normandie, presque tous les parlementaires furent exilés flans leurs terres du plat pays. Mais bientôt, la grande bourgeoisie des marchands de tissus et des enlrepieneurs de filature recherche avec passion la puissance et l'as-

I. De Beaurcpaire : 27<;, p. 3^, 275, 285, 356, 38o, 38i, 890 ; Sion: 3io, p. i43, i56; Lechevallier : 80, p. 20, 33.

95o l'ac;tivité de rouen

( endant que confère la possession du sol clans un pays pénétré par rempreintc ineflaçable du régime féodal. Les familles qui s'élèvent acquièrent des domaines. La propriété change de mains. En môme temps que la révolution économique, un profond remaniement social se prépare. Or à une époque oii la main-d'œuvre rurale est solidement fixée à la chaumière, les seuls biens-fonds disponibles se trouvent en possession de la noblesse. La bourgeoisie urbaine fut donc appelée à prendre pour maisons de campagne les Aieilles demeures historiques ou à construire en face, comme pour délier leur orgueil'.

Venu se reposer dans sa maison des champs, le riche manufacturier vivait de la vie de village ; il pouvait s'informer des ventes et accroître son bien par des agrandissements successifs. Il allait du petit au grand. Il augmentait sa fortune foncière par le même processus que sa fortune mobilière. Il ajoutait les parcelles aux parcelles, comme il avait ajouté les métiers aux métiers. Retiré sur ses terres aux approches de la vieillesse, sans abandonner complètement la manufacture, cause de sa prospérité, son activité se tournait vers l'agriculture. Parfois, il reprenait une ferme pour diriger son exploitation. Les livres de raison contiennent force détails sur les revenus des faire-valoir directs. Le long des routes fréquentées par les cacheux de navette du Caux, dans les directions d Yvetot, de Bolbec, les grands marchands construisaient des villas, centres de leurs domaines futurs. A. \oung remar- (|uait l'aspect si caractéristique des campagnes entre la rivière de Clères et la Sainte- Austreberthe, l'acre de masure y atteignait les prix les plus élevés de la région, jusqu'à loo livres".

Par ailleurs, même dans la force de 1 âge. les bourgeois pouvaient être tentés de participer diiectement à la cul-

r. Manloux : oiiv. cilt', {>. i:j4, S^C) ; G. de Bcauropairc : (18, passim ; Lcclicvallior : 8(J, [>. ^7 ; llippcau : 2g2, \, p. l\2.