LIVRE SEPTIEME

Ce travail serait incomplet et nos conclusions incomprises , si nous ne posions pas quelques chiffres concernant les hypothèques qui gi*èvent actuellement la propriété foncière en France.

De Taccouplement du morcellement et de la dette hypothécaire est né le mal sous lequel succombe notre agriculture. Il n'y a pas d'édifice , si soHde qu'il soit, qui puisse résister à deux forces aussi destructives ,

206 SUBSISTAKCKS ET POPULATIONS.

aussi anarchiques. Nos institutions n'auraient pas créé le morcellement que la dette hypothécaire, comme uh cancer , aurait suffi à elle seule pour dévorer la propriété.

Le gouvernement reconnaît , et avec lui tous les hommes compétents certifient que la propriété foncière ne rapporte tout au plus que 2 1/2 à 3 pour cent en moyenne, et cependant tous les prêts hypothécaires se font en minimum à 5 pour cent, avec les frais reviennent à 8 ou 9, et arrivent, pour les petites sommes à courtes échéances, à 12, 15 et même 20 i>our cent. La loi donne donc sciemment les mains, pousse donc de toutes ses forces le propriétaire à sa perte. C'est à ne pas croire qu'on habite un pays civilisé que de voir l'administration enregistrer avec plaisir , se faire un bénéfice énorme des clauses d'un contrat dont le résultat final et inévitable est la ruine de l'emprunteur.

Si un homme se noie , d'instinct son semblable cherche à le sauver ; les endroits dangereux ont des garde-fous ; dans l'intérêt général , les hommes pervers sont séquestrés; la surveillance et la protection de l'autorité s'étendent sur toute chose ; la loi règle les erreurs de la pensée comme les écarts de l'action, son rôle est moins de réprimer que de prévenir; partout son action est tutélaire, paternelle; la loi e^t faite pour guider et non pour égarer, pervertir; ce doit être la justice , l'ordre , la parfaite organisation de toute chose ici-bas. D'où vient donc alors que, par une

exception déplorable , le régime hypothécaire sanctionne et préside à l'exécution des malheureux emprunteurs ?

Quoi! vous reconnaissez vous-même, tout le monde reconnaît, que les produits de la propriété ne peuvent pas, ne pourront jamais payer les intérêts de la dette et vous assistez froidement , et vous apposez votre cachet de légalité et d'authenticité sur cet acte de ruine , vous prélevez même d'énormes droits d'enregistrement, c'est-à-dire le plus clair, le plus palpable des bénéfices , et cela sans courir le moindre risque, et vous vous étonnez ensuite du monstrueux déficit qui existe chaque année dans la fortune publique.

On l'a dit avant nous , le régime hypothécaire est immoral parce que l'intérêt en est usuraire d'abord , et , ensuite , parce que les droits perçus par le fisc sont une spoliation que l'équité condamne.

Le système hypothécaire, tel qu'il existe aujourd'hui, est une grande cause de démoralisation; le morcellementde la propriété en est la conséquence, et, avec le morcellement, nous voyons détruire la famille, repousser le progrès, anéantir toutes les ressources alimentaires destinées à l'homme et les matières premières de l'industrie ; nous voyons monter le flot de la misère, surnager l'anarchie et s'abîmer notre dernière espérance de sécurité et de bonheur.

Quel sera le terme d'une situation aussi fausse? Si égarés, si avides que soient les partisans de la dette

hypothécaire , ie déficit qui s'accumule d'année en année dans une effrayante progression doit néces^irement avoir un terme, une Hmite, la valeur même des immeubles. Une fois Téquilibre entre l'actif et le passif atteint, que se passera-t-il ? Que feront les créanciers? Procédera-t-K)n à une liquidation générale par expropriation forcée? Dans ce cas, les plus à plaindre ne seront pas les débiteurs, mais bien les créanciers qui verront avilir immédiatement leur gage, en admettant toutefois que cette expropriation générale soit possible, ce que nous nions formellement, par cette bonne raison que nous voyons bien les vendeurs, mais que nous ne soupçonnons pas où peuvent être les acquéreurs. Personne ne peut sérieusement penser que la liquidation de la dette hypothécaire , même telle qu'elle existe aujourd'hui, soit possible tout d'un coup. La fortune publique ne résisterait pas à un re* virement instantané de douze milliards; les resmurces financières du pays seraient 'englouties au début de l'opération; toutes les valeurs agricoles, industnelles, commerciales, seraient dépréciées, allies; on arriverait à une banqueronte , à n'enrichir personne et à ruiner tout ie monde. Toutes les valeurs conventionnelles créées par le crédit , la circulation, par la confiance , ce souffle vivifiant qui anime toutes les transactions, s'évanouiraient pour faire place à la plus affreuse réalité.

La loi sur les obligations hypothécaires, telle qu'elle

est conçue , e^ gposse d'uae calamité financière , ^Ue démorafise les populations, elle stérilise le sol; en attendant les désastres de l'avenir , cette loi énerve le présent, eUe prélève par les intérêts et les frais qu'elle occasionne plus que les profits du travail, elle crée un malaise qui va toujours en empirant; enfift elle est ua danger , le plus grave de tous peulr-ètffe, parce que , dans un temps donné , infailliblement, k libération demandée ou le poids même de la dette seront le prétexte ou l'occasion d'un grand bouleversement social.

Que faut-il donc faire?

Il faut exiger le plus tôt possible la liquidation de la dette hypothécaire, au moyen d'un amortissement annuel , décharger de tous frais d'enregistrement les obligations à liquider; il faut extirper et à toujours le cancer de l'emprunt hypothécaire, placer les propriétaires dans la position des commerçants, ne plus leur permettre de donner en gage des immeubles dont le produit ne peut jamais, dans aucun cas, payer les intérêts et encore moi^ rembourser le capital des en^untsr contractés.

Du jour où le propriétaire, comme le négociant, ne pourra plu*s emprunter de l'argeiit que sur sa {âgnanture garantie par sa moralité, son économie, la bonne gestion de ses affaires ; de ce jour , le crédit agricole, qui n'est qu'une fiction aujourd'hui , reprendra son véritable niveau, et les possessei;irs du sol ne seront plus entraînés , trompés par l'appât d'un ren^)oursê-

ment à long terme , à souscrire des emprunts qu'ils sont incapables de rembourser sans aliéner le fonds qu'ils ont donné en garantie.

Le crédit, la réputation de solvabilité, c'est la confiance ; or, la confiance ne peut exister que là où les profits viennent au secours de l'emprunteur.

Pas de profits, pas de confiance, plus d'emprunt ; en dehors de ces données logiques , il n'y a que misère, ruine, oscillations et désastres inévitables.

Il n'entre pas dans le cadre de cet ouvrage de faire connaître l'esprit des lois sur les hypothèques et les expropriations. En 1840, la commisdbn de la Chambre des députés , chargée de l'examen d'un projet de loi relatif aux ventes judiciaires des biens immeubles , a fait en ces termes l'histoire de la saisie immobilière en France :

<( Les biens du débiteur étant le gage commun de ses créanciers, il est nécessaire que chaque créancier puisse, à défaut de paiement, faire réaliser ce gage et le convertir en argent. Le droit qui lui appartient, quand il l'exerce sur des immeubles , est l'expro-

DES HYPOlflÈQUES. 211

priation ibrcée ; le mode par lequel il accomplit cette expropriation est la saisie immobilière.

» Si le créancier pouvait s'emparer du gage, de sa propre autorité, la fortune du débiteur et les droits des autres créanciers seraient livrés à sa discrétion. La justice doit donc intervenir pour opérer la dépossession et la rendre régulière.

» Cependant la législation romaine, qui^ dans les premiers temps , avait étendu le droit du créancier jusqu'à la disposition de la personnnedu débiteur, avait dû ne pas accorder une plus grande protection à la propriété ; aussi conférait-elle, dans certains cas, au créancier, le pouvoir dé vendre lui-même le bien qui lui avait été hypothéqué. Mais plus communément, il ne pouvait que faire mettre Timmeuble à Ten^ chère; la vente s'en faisait sub hasta, de l'autorité du préteur. Delà, le nom de subhastation , sous lequel ces ventes étaient désignées dans un grand nombre de nos anciennes provinces.

» Les Établissements de Saint-Lpuis , une ordonnance de François 1®', publiée en 1539, el surtout l'édit de 1551 , ouvrage du chancelier Lhospital, ne permirent plus l'expropriation que par autorité dé justice. Ce dernier édit devint le droit commun de la France ; et il en a été ainsi jusqu'à la Révolution. Mais ses dispositions incomplètes se modifiaient par de nombreuses coutumes et par des règlements locaux. Les règles peu sûres et extrêmement compli-

quées qui en résullaient constituaient le procès exécutorial, connu sous le nom de décret.

. » On sait que les formalités de cette procédure semblaient combinées pour ajouter à la ruine des débiter» honnêtes, et fournir à ceux qui ne Tétaient pas les moyens de se jouer loa^mps des efforts de leurs créanciers. Dans plusieurs provinces , le décret ii*était pas observé , ou les changements apportés à redit de (551 étaient tellement profonds, qu'il en résultait une procédure et des effets entièrement di£Eérents.

« Ainsi, daas une partie de la province de Flandre, la vente du fonds et de la propriété était interdite ; le créancier nepcmvaù faire rendre en justice que let profits et revenus des biens de son débiteur pendant mngt^neuf ans. Une feveur, non moins considérable , était accordée aux déUteurs, dans le ressort du parlement de Toulouse ; l'individu d<Hit le bien avait été adjugé par décret , conservait , pendant dix ai» , le droit de le reprendre sur son créancier , en remboursant le pix de l'adjudication. Cette faculté , qui apportait tant d'incertitudes dans la transmission de la propriété s'appelait rabattement. Elle existait dans: d'aujtres ressorts sous des noms différents ; mais la durée en était généralement réduite à une ou deux années.

» Quelques provinces réunies à la France , après 1551 y ou qui avai^it stipulé auparavant la conser-

vation de lears privilèges , suivaient , pour l'expropriation , des formes très-abrégées ; on attadiait avec raison la plus grande importance à la conservation de ces formes que plusieurs ordonnancesspéciales avaient fait respecter sur de très-vives et de très-pressantes réclamations.

» La Bresse pratiquait un système de subhastatimis, qui ne consistaient qu'en troiè criées successives ; à la troisième criée , le bien était adjugé au dernier enchérisseur; les enchères y étaient reçues sans ministère de procureur. Le saisi n'y jouissait du droit de retrait que pendant six mois.

» En Béarn et en Navarre un mode non moins facile était adopté. Après quatre criées, qui avaient lieu à de très-courts intervalles, le juge les déclarait régulièrement faites. Venaient ensuite , dans un délai de neuf jours , l'enchère et l'adjudication sur le dépôt d'une mise à prix par le poursuivant. Un mois environ suffisait à l'accomplissement de cette procédure expéditive. Le saisi avait un an pour reprendre son bien.

» La Provence admettait le créancier à se faire colloquer de l'autorité du juge, sur le bien de son débiteur , et d'après Tévaluation qu'en avaient faite des estimateurs jurés. Cette transmission s'opérait en peu de temps et presque sans frais.

» Nous ne rappelons pas ici ces exemples , qu'il serait facile de rendre bien plus nombreux , pour

exciter à les suivre. Leurs divers modes trouveraient aujourd'hui un écueil , et dans la valeur des propriétés importantes , dont il est nécessaire d'entourer la vente de plus de publicité , et dans les droits des créanciers inscrits qu'il serait facile de purger et d'éteindre au moyen de procédures aussi sommaires ; mais nous les citons parce qu'on y trouve la preuve qu'il est possible d'adopter des combinaisons qui obtiennent l'assentiment public , parce qu'elles assureront à la poursuite un prompt résultat , en accordant au malheur du débiteur de justes ménagements, et à la propriété ime suffisante protection.

y> Ces systèmes d'expropriation , aussi variés que nos anciennes coutumes , ont reçu une première et importante modification par la loi du 25 août 1 792 , qui a prononcé l'abolition de tous les droits de retrait, mchat ou rabattement , après une adjudication publique.

» La seconde loi , du 1 1 brumaire an 7 , a ramené le procès exécutorial à l'unité dans toute la France. Un commandement à trente jours, des affiches en des lieux déterminés, non accompagnées d'annonces dans les journaux , et qui valaient saisie des biens dont le détail s'y trouve énoncé ; une notification de ces affiches, dans les cinq jours suivants , aux' saisis , ainsi qu'aux créanciers inscrits ; l'adjudication dans la quinzaine , et au plus tard dans le mois : telle est la procédure infiniment simple que les^

DES HTPOTHÈOUES. 2<5

iégislaleurs de cette époque substituèrent au décret forcé.

)► L'expérience démontre bientôt qu'elle était sur-. tout défectueuse sous-deux rapports. Le débiteur de bonne foi qui n'élevait pas de contestations se trouvait dépossédé lorsqu'à peine il était averti , tandis que celui qui savait en faire naître pouvait provoquer d'inteiminables longueurs , en faisant succéder une difficulté à une autre, parce que cette loi avait aban^ donné au droit commun le règlement de& incidents de toute nature auxqueisl'expropriation forcée pouvait donner lieu.

» Malheureusement les auteurs du Code de procédure , préoccupés des inconvénients de la loi du 1 1 brumaire an 7, n'ont pas assez évité l'excèscontraire. Dans la crainte de faire une loi trop peu prévoyante, ils l'ont surchargée de délais exagérés et de procédures dont la raison ne comprend pas toujours l'utilité. Des réclamations unanimes se sont élevées contre une législation qui manquait son but ^sentiel. La sûrelé des conventions farme la base de la richesse publique. S'il est trop difficile de ramener, les Gonventions à l'exécution, le crédit se trouve altéré dans son principe. Le possesseur de capitaux, ne les livre qu'avec défiance, et se dédommage, par la dureté des conditions qu'il impose, des difficultés dont la loi le menace pour le moment où il voudra son remboursement. A force de sollicitude pour chaque

débiteur on nuit à \om ceux qui auraient intérêt à le devenir.

y^ La commission e^re que le projet réalisera ce qu'on peut rais(mnablement en attradre. Il abrège les détails, retranche les formalités reconnues inutiles, diminue ainsi la masse des frais, apprend au débiteur qui peut encore payer, que sa dépossession est imminente s'il manque à ses engagements^ et promet de produire en général cet effet comminatoire, qui sera le résultat le plus heureux d'une loi de cette nature ; elle servira le crédit, moins encore par les saisies, qui pourront plus aisément être conduites à leur terme , que par le plus grand nombre des exprc^iattons qu'elle préviendra.

» Comme l'annonce l'exposé des motifs, le projet remplace vingt-trois actes de procédure par douze ; huit mois à un an de durée dans la poursuite , par quatre à huit mois au plus^ une dépense de 6 à 700 francs eii moyenne, par une taxe d'environ 300 francs.

)> f ja commissbn a reconnu qu'il ne serait pas possible de porter plus loin le retranchem^t des formalités et l'abréviation des délais , sans donner lieu aux reproches si justement adressés à la loi qui a précédé le Code de procédure. ^

Le garde-des-sceaux^ en présentant cette même loi à la Chambre des Pairs, le H janvier 1840, avait donné une idée de l'état de la petite propriété en France, en disant :

« Le point dé vue général est et doit .être le même dans toutes les ventes qui se font en justice. Toutes veulent économie et célérité, sans préjudice cependant des garanties de publicité et de sincérité. Ge problême est plus facile à poser qu'à résoudre.

» Pour quelques-unes des formalités du Code de procédure, la réprobation était tellement universelle et juste qu'il n'y avait point à hésiter. De ce nombre étaient les publications multipliées, l'adjudication préparatoire et les divers actes qiii donnent droit à des écritures, des vacations et des perceptions superflues.

» Là n'était point la difficulté ; mais il s'agissait, avant tout, de savoir si la loi serait générale, c'est-àdire, si elle s'appliquerait à tous les immeubles, sans distinction de leur importance.

» Des statistiques, malheureusement trop fidèleSy prouvaient que des ventes avaient eu lieu sur des

mises à prix de ^ fr., et avaient été consommées par des prix qui s'élevaient depuis \ jusqu'à 1 00 francs, non compris les frais y. qui emportent toujours de 400 à 600 francs.

» Il y a dans ce fait ta manifestation d'une plaie incurable, mais les adjudications dont le prix dépasse 500 flrancs sont les plus nombreuses^ même dans les pays où la propriété est le plus morcelée, et c'est là qu'il faut appliquer le remède.

» Les difficultés, sans doute, sont graves, mais elles ne sont pas insurmontables. C'était ua devoir pour le Gouvernement de venir en aide à la petite propriété , dont les intérêts sont si nombreux et si respectables ; l'amour de la terre est un sentiment qui mérite d'être encouragé.

» On a dû proscrire la clause connue sous lé titre de clause (f^ic^ci^^iorïjoar^a, soit parce qu'elle avait pour résultat de mobiliser en quelque sorte les propriétés, soit parce qu'elle pèse de tout son poids sur les petites propriétés, soit parce que les formes protectrices de la loi et la garantie de& tribunaux sont d'ordre public. D'ailleurs la tolérance de cette clause eût atteint trop imparfaitement son but, puisqu'il ne pouvait être question que des obligations conventionnelles, et qu'on n'aurait pas remédié aux ventes qui se font après décès, dans les cas d'indivision ou autrement.

» Indiquer des formes spéciales , c'eût été donner à penser qu'il est dans la procédure générale des

DES HYPOTUÈQIES. 2H9

précautions et des actes que l'on eût pu retrancher sans toucher aux formes absolument nécessaires.

» Comment déterminer d'ailleurs l'importance relative des inimeubles? La contribution foncière n'est pas une base uniforme d'évaluation, l'expertise dégénère en abus ; il a donc fallu, et c'est ce qu'on a fait, réduire les formalités au nombre strictement nécessaire, n'admettre en un mot que les actes dont Futilité était démontrée. C'est là une des considérations principales qui dominent lé projet.

» Ainsi, il n'y aura plus d'adjudication préparatoire ; toutes les publications sont supprimées , une seule est maintenue en matière de saisie immobilière, par des motifs qui seront expliqués à leur place ; l'expertise, dans tous les cas où elle était obligatoire, sera facultative ; enfin il n'y aura plus qu'une seule apposition d'affiches , qu'une seule insertion dans les journaux. »

Le rapport qui suivit l'exposé des motifs dont nous venons de citer quelques parties ne dissimule pas la haute importance du projet de loi relatif aux ventes judiciaires des biens immeubles ; il dit que, dans un tel sujet, la prévoyance de l'économiste doit se placer à côté des lumières des jurisconsultes, puis il ajoute :

« On se plaint généralement, et nous n'osons, pas dire à tort, que les capitaux sont détournés de la propriété territoriale , et ne viennent que dans de faibles proportions au secours de la petite comme de

la grande culture. On préfère les jeter dans les hasards des spéculations « les livrer imprudemment aux chances de la bourse, ou les laisser improductifs. Il n'est pas rare de voir un capitaliste prêter à un commerçant ou à un industriel , sur billet , à faible intérêt, ce qu'il reftjse au propriétaire qui met à sa disposition, par la voie de l'hypothèque, la plus sûre des garanties. S'il divise son placement, l'argent coûte toujours plus cher à la propriété qu'au commerce et à l'industrie.

» La raison de cette différence, nuisible à la propriété, tient à ce que, au moyen de l'imperfection de nos lois sur le prêt, l'hypothèque et l'expropriation, les garanties que présente la propriété immobilière sont chanceuses , presque plus apparentes que réelles. Le prêteur reçoit une hypothèque, mais l'irrégularité d'un bordereau d'inscription peut la lui enlever ou lui faire subir un procès. S'il évite ce danger, c'est trop souvent pour tomber dans celui plus redoutable d'un privilège ou d'une hypothèque occulte. Enfin, après avoir triomphé de ces inconvénients toujours imminents, il ne reste plus au créancier non payé qu'à faire réaliser l'hypothèque par la vente du gage. Alors commencent les inextricables embarras d'une procédure compliquée , dangereuse , puisque , en cas de nullité, les frais restent à sa charge, et qui, réunis aux vicissitudes de l'ordre ou de la distribution des prix, après l'adjudication, ne fait qu'éloigner, d'une

manière indéfinie, le terme du remboursement, triste destinée des capitalistes, qu'on ne saurait blâmer de chercher à donner une autre direction au placement de leurs capitaux ! Pour avoir voulu entourer la propriété de trop de garanties, on a tari la source destinée à la vivifier, à l'aider, à Feilrichir.

» Le moyen de foire cesser ou du moins d'atténuer beaucoup cette désastreuse cause de la ruine de rindtistrie agricole, se présentait naturellement à l'esprit. Il foUait s'occuper de la réforme de celles de nos lois qui tiennent au placement des capitaux. La loi sur les hypothèques a suffisamment exercé, depuis plus de trente ans, l'ardente et judicieuse critique des jurisconsultes et des hommes pratiques voués à l'économie sociale. La question à cet égard est bien posée ; elle est tout entière dans la publicité complète, absokte et la non publicité de l'hypothèque, ou dans le système mixte du Code civil. Le choix pouvait être difficile ; mais il n'était plus possible de le retarder sans fevoriser la fousse et nuisible direction des capitaux. A côté, ou plutôt après la loi hypothécaire, se présentait la réforme de nos lois sur les ventes judiciaires. Là, tout le monde était d'accord. La loi actuelle est surchargée de formalités inutiles, nuisibles par leur complication, ^i opposition avec l'objet qu'elles se proposent d'atteindre. Elles imposent d'énormes dépenses et rebutent les plus intrépides plaideurs; elles ajoutent des mois, des

années aux délais que le créancier avait voulu accorder à son débiteur.

» Ces considérations justifient l'empressement que le Gouvernement a mis à étudier la matière des saisies immobilières, et le scrupule avec lequel il s'est entouré des lumières et de l'expérience des magistrats de tous les degrés, de l'opinion des facultés de droit et des plus habiles jurisconsultes. Mais plus les travaux auxquels il s'est livré inspirent de confiance et satisfont l'esprit, plus ils laissent à regretter qu'ils n'aient pas été étendus à la loi hypothécaire. En commençant par là cette réforme indispensable, le Gouvernement aurait dissipé la plupart des obstacles que la procédure des saisies immobilières devait rencontrer. La part des créanciers hypothécaires , de toute espèce, aurait été faite. On aurait su d'avance comment ils devaient figurer dans ces poursuites, et, ce qui était indispensable, d'après quels principes se régiraient les effets des adjudications judiciaires, tant à leur égard que vis-à-vis des adjudicataires; vous sentirez plus tard cette lacune : c'est une des plus graves difficultés qu'on pût léguer à votre commission. Elle ne l'a pas découragée ; cependant, elle n'aurait pu s'arrêter devant cet obstacle sans faire le sacrifice des principaux avantages attachés à la réforme législative provoquée par le projet. »

Le rapporteur ayant expliqué comment le projet de loi facilite et abrège les formalités pour l'expro-

priation forcée, de manière à rendre la procédure plus rapide et moins coûteuse, poursuit :

» La disproportion qui peut exister entre la modicité de la créance et l'exagération des frais de saisie immobilière aurait fait désirer à quelques bons esprits que le droit de saisir immobilièrement fût, dans certains cas , limité dans son exercice ; par exemple , quand la créance serait inférieure à 300 francs. Avec plus de réflexion on s'apercevra que cette restriction serait injuste. Pour une petite fortune ces 300 francs forment un capital considérable dans lequel il deviendrait impossible de rentrer, si Ton adoptait tine semblable exception. Tous les biens d'un débiteur sont le gage de son créancier, de celui à qu'il est dû 300 francs, comme du capitaliste qui a prêté 3,000 francs ou davantage ; et cependant ce gage serait enlevé au petit créancier, puisque, sous ses yeux, le débiteur jouirait sans pouvoir être dépouillé. Vainement alors on ferait intervenir les magistrat. C'est de la loi que le créancier doit tenir son droit, et non de la justice, qui n'est appelée qu'à le déclarer, à pourvoir ou à contraindre à son exécution

» Des lenteurs, beaucoup de lenteurs, et une série de frais souvent inutiles, étaient les principaux défauts que l'expérience a signalés dans la vente des biens immeubles appartenant à des mineurs. Le projet s'est proposé de faire cesser ces embarras : vous jugerez s'il a réussi. »

Voici maintenant ce que dit M. de Morogues à l'article impôts du nouveau Dictionnaire d'Agriculture :

« En 1834, le ministre des Finances a publié un relevé des inscriptions hypothécaires qui grèvent la propriété foncière en France; il résulte de ce document que la valeur du capital de cette propriété de toute nature, bâtie ou non bâtie, s'élève à 39,514,925,000

» Le nombre des inscriptions hypothécaires était alors de quatre millions neuf cent quatre-vingtsept mille huit cent soixante-deux, dont le capital sélevait à H ,233,265,778

» En sorte que les propriétaires fonciers ne possédaient en réalité que 28,281,659,222

DES HYPOTHÈQUES. 2l||§

» Le revenu net de la propriété foncière était aussi évalué à 4.580,597,000

» Qui était grevé d'inscriptions dont l'intérêt s'élevait à 561 ,6^3,1188

y> Restait pour revenu réel des propriétaires fonciers 1,018,933,7121

» Somme qui était encore affectée de rentes non hypothécaires très-considérables, et qui était chargée d'acquitter:

» 1° Les contributions foncières ^51 ,584,592

» 2** La taxe des bois des communes 1,034,044

» 3*" Les contributions des por-tes et fenêtres. 27,369,813

» En total , impôts directs à sa charge, en sus des prestations en nature non comptées 279,989,049

» Ce qui faisait pour ce seul objet 27 pour cent du revenu, sans avoir égard à la charge de l'enregistrement et à celle des impôts indirects.

» Et remarquez bien qu'il est des départements ou cet alivrement d'impôt direct absorbe les trois quarts du revenu net du propriétaire. Ainsi, par exemple, d'après le document officiel qui sert de base à nos calculs, le seul département de Seœe-

226 SL'BSISTAx>CES ET POPULATIONS.

et-Oise rapporte en revenu net foncier la somme

de 30.305,000

» Hais il est grevé d'intérêts d'inscriptions hypothécaires montant à 21,443,826

» En sorte que le revenu chargé d'acquitter l'impôt foncier, ne s'est élevé qu'à. 8,861,174

» Or, les contributions pnt été en 1834 :

Foncières 5,667,386 j

Porteset fenêtres 629,045 ) 6,296,341 » Ces 6,296,431 fr. forment 71 pour cent du revenu réel da la propriété foncière , sans compter l'enregistrement, les impôts indirects et la prestation en nature. Comment est-il possible que, par un tel état de choses, l'agriculture française soit progressive et jouisse de quelque prospérité ? »

La société de Statistique universelle confirme les assertions de M. de Morogues.

» Il résulte des renseignements officiels fournis , il y a deux ans , par le Directeur général de l'enregistrement , que la somme des hypothèques dont est grevée la propriété foncière , s'élève à onze milliards 233 millions, non compris les hypothèques légales.

D'un autre côté, il fut constaté pendant l'enquête ouverte lors de la création de la caisse hypothécaire, que le taux de l'intérêt réel des prêts sur hypothèque variait de 5 à 12 et même à 15 pour œnt. Le taux moyen ne paraît pas devoir être actuellement audessus de 8 pour cent. La propriété foncière paierait donc une masse annuelle d'intérêts égale à neuf cents millions. »

M. d'Âudiffret estime à plus de cinq cents millions les intérêts de la dette hypothécaire.

Dans les documents relatifs au régime hypothécfUre, publiés en 1844, par les soins de M. le gardedes-sceaux , il est utile de noter les faits suivants :

Les inscriptions hypothécaires non rayées ni périmées, existantes sur le registre des bureaux des hypothèques, s'élevaient :

Au 1^ juillet 1840, à 12,544,098,600

Au 1 " juillet 1 832, à ...... • 11 ,233,265,778

Augmentation en huit années. 1,310,832,822 La somme des valeurs immobilières transmises par

vente , a été constamment en croissant ; le prix des

ventes montait :

En 1841, à 1,382,418,490

En 1 832, il n'était que de 1 ,086,997,1 47

Augmentation.... 295,421,343 Ce qui donne en dix ans une augmentation de plus d'un quart.

La totalité des prêts hypothécaires s'est élevée, terme moyen, en 1840, 4841, 1842, à 506,802,994 francs par an. Les prêts ne montaient, en 4832, qu'à 400 millions ; c'est encore en dix ans une augmentation d'un quart en sus , augmentation qui a marché de pair avec les ventes d'immeubles.

Les prêts hypothécaires se sont divisés ainsi qu'il suit en 1841 :

155,220 prêts de 400 francs et au-dessous montant

89,803 prêts de 400 à 1 ,000 francs 62,421 ,267 84,553 prêts au-dessus de 1,000 fr. 392,513,625

329,576 prêts hypothécairesmontantà 491,575,820

L'administration dit que l'intérêt stipulé dans les contrats hypothécaires est généralement de 5 pour cient, et elle établit que les droits d'enregistrement, de transcription , d'inscription et de timbre , les frais annuels de mutation d'immeubles à titre onéreux, ou de prêts hypothécaires pendant l'année 1841 , se sont élevés ensemble à la somme de 106,414,063 francs.

A k même époque, M. le i^rde-des-seeaox ^ pour rendre Fenquète aussi complète que possible, a consulté les cours royales, les facultés de droit et les conseils généraux sur l'état de la propriété fonciëre e» France.

La cour royale d'Angers démontre : 1** que l'extrême morcellement de notre sol rendait fort dîffîeile et fort chanceuse l'impoptation en France des lois de FAutriche etdè la Bavière ; 2"^ que les renseignements nofos manquent , pour s^précier les ayantages et les inconv^ients de ces lois ; 3"" qne^ fovtev les actes ée Tétat-civil sur les registres des hypothèques, serait une opération immense et superflue pour les cinq sixièmes, car le tiers des Français seulement possède des propriétés foncières , et la moitié de ces possesseurs, dont la cote de contribution ne dépasse pas 5 francs, est dans l'impuissance d'obtenir un prêt sur

hypothèque ; 4** qu'il serait également inutile d'inscrire au bureau des hypothèques toute transmission d'immeubles et d'imposer ainsi la publicité à un nombre con^dérable d'actes concernant des biens qui ne seront presque jamais frappés d'hypothèques , puisque leur valeur est inférieure aux seuls frais d'expropriation.

La cour royale de Nancy dit que les frais auxquels donnent lieu les prêts sur hypothèque pour de petites sommes, entraînent un intérêt de 13, 15 et 20 pour cent.

La cour royale de Bordeaux dit : la vente volontaire ou forcée de fonds novmn à l'hypothèque^ tel est le dénouement obligé de tout contrat hypothécaire.

La faculté de droit de Strasbourg dit : ajoutons que la tenue des registres fonciers ,^ pareils à ceux dont nous avons parlé , présenterait en France des difficultés matérielles presque insurmontables. // est tels arrondissements où il existe des millions de parcelles d'immeubles ; comment faire pour établir un compte à chacune des parcelles ? Et puis, l'action incessante de la loi, en matière de successions, amène chaque jour le fractionnement d'un grand nombre d'immeubles.

Enfin le conseil généraJ de la Seine, résumant les impôts et hypothèques qui pèsent sur la propriété foncière, en établit ainsi le calcul :

DES HYPOTHÈQUES. 2i31

Contributions directes en principal et centimes additionnels (Budget de 1845). . . 273,701,080

Portes et fenêtres 33,317,096

Droits d'enregistrement, timbre, hypothèques, au moins 200,000,000

Total. ... 507,018,176 Auxquels il faut ajouter les intérêts des créances hypothécaires. . . . 600,000,000

Total général 1 ,107,018,176

Au commencement de ce livre, nous avons, par anticipation, fait ressortir Tanomalie commise par des gouvernements qui, tout en se disant conservateurs , introduisaient dans la propriété , pour s'en faire la source d'un énorme revenu , les éléments de la plus profonde perturbation. Nous avons analysé les documents officiels, afin de montrer que le mal avait

été signalé depuis longtemps et que le pouvoir était le premier à reconnaître que cette situation était un danger gros d*une catastrophe financière.

D*oii vient donc alors la persistance coupable des hommes qui dirigent les affaires publiques à engendrer, à perpétuer un état de chose contraire à la propriété, à la famille , au principe fondamental de toute société civilisée : Tordre? Cette persistance vient principalement des 80,000 gens de lois qui ont été les auxiliaires de tous les gouvernements qui se sont succédé en France depuis cinquante ans. Ce n'est pas une petite chose pour une nation que d'avoir à enrichir , tous les quinze ans , terme moyen de l'exercice d'un fonctionnaire civil , une armée de 80,000 hommes dont les appointements et les bénéfices sont, pour la plupart du temps , le résultat des mutations , des adversités , des procès , et de la ruine du plus grand nombre. Le budget de cette phalange donne la mesure exacte de l'état de souffrance et de ruine des affaires d'un pays. L'augmentation progressive et prodigieuse du prix des charges indique forcément , les taxes étant toujours les mêmes , un accroissement considérable dans le chiffre des affaires de toute nature qui passent entre les mains des 80,000 gens de loi dont nous venons de parler.

Sous les gouvernements qui se scmt succédé en France , depuis 1793 ^ on appelait cela de la prospérité matérielle , on glorifiait un état de chose qui

avait Mt décupler les procès, les ventes» la dette hypotiiécahre , les expropriations , etc. , tous les éléments les mieux caractérisés et les plus significatif d'une société en dissolution. Beaucoup d'esprits sérieux se sont laissé prendre à ce grossier paradoxe , admirant la rapidité et la multiplicité des transactions, sans se rendre compte de ce fait important : c'est que, ce qui est vrai pour le commerce , pour l'industrie , qui n'opèrent que sur des produits, est complètement dangereux lorsqu'il s'agit de valeurs immobilières essentidlement Câbles de leur nature.

Les intermédiaires du commuée , de l'industrie , sont payés pour un service rendu ; cette rémunération ajoute au produit , le met en valeur ; les agents du commerce sont indii^ensables pour la confecti(Hi , le transport et la vente de la denrée ou des objets mis en circulation. Il n'en est pas de mêiîie pour le p]m grand nombre des fonctions remplies par les gens de lois ; dans tous les cas , la rémunération est exorbitante et s'adresse toujours au capital et non au produit. Delà résulte un affaissement graduel et rapide de la fortune publique , ce qui n'a jamais été un signe de prospérité mat^ielle.

Grâce à la nouvelle loi, la d^ossassion d'un débiteur qui demandait huit mois avant , n'en exigera plus que quatre après , et cela lorsqu'il est constaté que les ventes judiciaires ont souvent eu lieu sur des mises à prix de cinq francs.

Tous ces faits ne se produiraient pas si on voulait comprendre et donner à la propriété sa véritable valeur, sa véritable signification.

Pour établir le crédit immobilier , il faut d'abord prouver que la propriété est solvable , qu'elle sera exacte à payer ; en second lieu , il faut démontrer que ce crédit sera utile à la propriété , qu'il lui sera surtout profitable.

Comment la propriété serait-elle solvable , lorsqu'il est démontré qu'elle marche rapidement à une ruine complète et inévitable. Lorsque le chifire de la dette hypothécaire , les impôts de toute nature , le morcellement qui anéantit le produit, concourent à constituer la propriété en déficit progressif?

Comment le crédit serait-il utile à la propriété , puisque déjà il lui a été si funeste , lorsque la dette hypothécaire est aujourd'hui la cause du dépècement du sol qui stérilise la terre et s'oppose à toute dépense ayant pour but la réalisation d'une amélioration ou d'un progrès.

Ces questions n'ont été ni assez sondées, ni assez étudiées ; on a laissé la propriété s'engager dans les rouages de cette machine monstrueuse nommée la dette hypothécaire , sans s'apercevoir qu'une fois le sol pris dans cet infernal engrenage , il devait être inévitablement broyé.

Nous reviendrons , à propos de l'organisation du crédit foncier, sur les dangers, sans avantages appré-

DES HYPOTHÈQULS. 235

ciables , du régime hypothécaire , tel qu'il est compris et appliqué de nos Jours. Alors apparaîtront , dans toute leur évidence , les vices d'une institution désastreuse , dont les rapides progrès peuvent nous mener en très-peu de temps , si on n'y prend garde , aux plus profondes perturbations , à la plus hideuse banqueroute.