Si un créancier du vendeur fait une surenchère du

(') Duvergier, Vente, II, n. 102 et 103; Aubry el Rau, IV, S 358, lexlc el note 24, p. 418 ; Guillouard, Vente et échange, II, n. 693; Hue, Comm. du Code cirii* X, n. 193 in fine. — Conti^a Troplong, Vente, II, n. 826.

DE LÀ RËSCISlOxN POUR CAUSE DE LÉSION 731

dixième sur Fimmeuble vendu, cette surenchère est-elle un obstacle à laction en rescision pour cause de lésion? La cour de Poitiers s'est prononcée pour la négative (*) et elle a eu raison. Au premier abord, on pourrait dire que la surenchère, en élevant le prix et en provoquant une adjudication qui rélèvera peut-être encore, pourra faire disparaître la lésion. Cette objection serait sans fondement. La surenchère et l'adjudicalion qui la suit n'élèveraient le prix que dans l'intérêt des créanciers du vendeur, non dans l'intérêt du vendeur luimême ; car, si d'un côté ce dernier bénéficie de la libération que l'augmentation du prix lui procurera vis-à-vis de ses créanciers, il restera garant de l'éviction envers l'acheteur si celui-ci ne se rend pas adjudicataire, et débiteur de l'excédent du prix que celui-ci sera obligé de payer si pour ne pas être évincé il enchérit et reste adjudicataire (art. 2191). Le vendeur perdra donc d'un côté tout ce qu'il pourra gagner de l'autre.

La surenchère laisse ainsi subsister tout l'intérêt qu'avait le vendeur à faire prononcer la rescision. Le fait de son créancier ne saurait le priver de ce droit. Sans doute la surenchère sera tenue en suspens par l'instance en rescision, et il pourra en résulter pour le créancier surenchérisseur un retard dans le recouvrement de sa créance ; cela ne suffit pas pour faire perdre au vendeur le droit légitime de reprendre son immeuble aliéné à vil prix. Aussi la décision de la cour de Poitiers a-t-elle été approuvée (').

695. L'exception la plus fréquente à l'action en rescision pour lésion est l'exception de prescription. La loi a limité à un délai très court l'exercice de cette action. « La demande » n'est plus recevabky dit l'art 1676, après Vexpiration de deux » années à compter du jour de la vente ».

Le législateur a dérogé ici à la règle de l'art. 1304, d'après lequel l'action en nullité ou en rescision des conventions dure habituellement dix années. C'était le délai que l'ancien droit assignait à l'action en rescision pour cause de lésion: Mais les

{') Poitiers, 14 soûl 1833, S.» 34. 2. 236, D., 33. 2. 236.

(^ Troplongr, Vente, II, n. 827 ; Duvergier, Vente, II, n. 104 ; Guillouard, Vente el échange, II, n. 694.

732 BE LA VENTE ET DE L*ÉGHAIfOB

auteurs du Code, désireux de ne point prolonger Tincertitude de la propriété, comprenant d'ailleurs que la lésion, déjà difficile à démontrer par une évaluation de Timmeuble faite peu après la vente, devient d'une constatation incertaine et presque arbitraire quand Tévaluation se fait longtemps après et que l'état de Timmeuble vendu a été plus ou moins modifié, ont voulu que la demande en rescision pour lésion fût formée dans un bref délai, et on a fixé deux ans ; quelquesuns proposèrent même six mois, d autres un an : le délai de deux ans a été le résultat d'une transaction entre eux et ceux qui voulaient rétablir le délai de dix ans de 1 ancien droit-

696. L'art. 1676 ajoute : « Ce délai court contre les fem- Y, mes mariées et contre les absents, les interdits et tes mineurs >y venant du chef dhin majeur qui a vendu ».

C'était inutile à dire en ce qui concerne les femmes mariées et les absents, puisque d'après le droit commun la prescription court contre eux. Mais la prescription ne courant \as habituellement contre les mineurs et les interdits (art. 2^2), l'art. 1676 consacre en ce qui les concerne une véritable exception au droit commun.

Cette exception s'explique par les motifs qui ont fait établir une courte prescription : il fallait ne pas laisser la propriété longtemps incertaine, et ne pas admettre la recherche de la lésion à une époque où elle ne pourrait plus être constatée avec certitude. Ce n'est point d'ailleurs le seul cas où le législateur ait fait courir la prescription contre les mineurs et les interdits ; l'art. 2278 fait une semblable exception pour toutes les courtes prescriptions du Code civil.

La cour de Toulouse, par arrêt du 24 juillet 1839 (*j, a décidé que la prescription de l'art. 1676 courait même entre époux, malgré la règle de l'art. 2253 disant formellement que la prescription ne court pas entre époux. Cette cour a considéré l'art. 2253 comme une règle générale à laquelle l'art. 1676 avait dérogé pour le cas particulier qu'il prévoit.

Nous croyons au contraire que c'était l'art. 2253 qui devait être appliqué ; c'est lui qui est la règle spéciale : en suspen-

dant la prescription entre époux, parce qu'on ne peut admettre un procès entre époux sans compromettre Tharmonie du ménage, il a dérogé au droit commun qui permet de prescrire contre les femmes mariées, droit commun dont l'art. 1676 contient une application. Quand cet article dit d'une manière générale que la prescription court contre les femmes mariées, il n'entend viser que le cas ordinaire où l'acheteur qui prescrit est un étranger, non le cas spécial et exceptionnel où Tacheteur serait le mari lui-même, soit qu'il ait acheté directement de sa femme avant ou après son mariage, soit qu'il ait succédé à l'acheteur avant l'expiration des deux ans; mais en appliquant le droit commun. Fart. 1676 l'applique tel qu'il est, c'est-à-dire avec l'exception que lui apporte lart. 2253 {'),

697. La fixation du point de départ de la prescription de deux ans donne quelquefois lieu à des difficultés.

L'art. 1676 dit que le délai court à compter du jour de la renie. Il faut en conclure que les deux années doivent être calculées à partir du jour où le contrat a été formé par l'accord définitif des parties, non à partir de la rédaction de l'acte qui le constate, si cet acte a été rédigé plus tard (*). Il n'en serait autrement que si les parties avaient expressément subordonné l'existence de la vente à la rédaction de l'acte.

Que décider si la vente est subordonnée à une condition suspensive? Le délai court-il alors à partir de la convention ou à partir de l'accomplissement de la condition?

Cette question divise les auteurs. Selon nous l'art. 2237, qui suspend le cours de la prescription jusqu'à l'arrivée de la condition suspensive, doit recevoir ici son application. Comment le vendeur demanderait-il la rescision d'une vente qui n'existe pas encore, qui n'existera peut-être jamais? Tant que la vente n'existe pas, l'action en rescision de cette vente

(«) Colmel de Sanlerre, VU, n. 122 bis, II; Laurent, XXIV, n. 144; Leroux de Bretagne, De la prescription, I, n. 658; Guillouard, Vente et échange, II, n. 711 ; Hue, Comment, du Code civil, X, n. 194. — Contra Duranlon, XIV, n. 456.

[*) Paria, 7 janv. 1825, S., 25. 2. 311. — Cass., 2 mai 1827, S., 27. 1. 413. — Troplong:, Vente, II, n. 823; Duvergier, Vente, H, n. 100; Aubry et Rau, IV, §358, p. 418.

734 DE LÀ VENTE ET DE l'ÉCHANGE

n'existe pas non plus. Or comment une action qui n existe pas encore pourrait-elle être atteinte par la prescription? L'art. 1676 n'a pas, quoi qu'on ait dit, dérogé à l'art. 2257. En disant que la demande doit être formée dans un délai de deux ans à compter de la vente, le législateur a voulu dire à compter du moment où la vente aura pris existence. C'est le droit commun de Tart. 2257; si le législateur avait voulu y déroger, il l'aurait fait en termes formels (*).

Les mêmes difficultés ne se présentent pas quand la vente est subordonnée aune condition résolutoire; car la vente dans ce cas existe tout de suite, et il n*y a pas de raistpnpour que le cours de la prescription ne commence pas aussitôt. L'art. 1676 fait lui-même l'application de ce principe à un cas particulier de condition résolutoire. « Ce délai, dit-il dans » son dernier alinéa, court aussi et n'est pas suspendu ptn- » dant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat ». La vente à réméré est, comme les autres ventes, rescindable pour cause de lésion, et comme son existence est immédiate, le délai court suivant la règle générale à compter de la vente.

698. 11 résulte de là que dans la vente à réméré le vendeur pent avoir en même temps deux droits distincts, le droit de rescision et le droit de réméré. Tous deux tendent à la reprise de l'immeuble vendu, mais dans des conditions qui diffèrent profondément, et suivant les circonstances le vendeur optera pour l'un ou pour l'autre. D'abord, le délai imparti pour l'exercice de chacun de ces droits sera presque toujours diflércnt; car le réméré peut être stipulé pour cinq ans, tandis que l'action en rescision dure invariablement deux années. H peut donc arriver que le vendeur soit forclos du droit d'agir en rescision, alors qu'il sera encore dans le délai pour user du pacte de rachat. L'inverse est possible; si le réméré a été stipulé pour moins de deux ans, le vendeur peut être forclos du droit de réméré, alors qu'il peut encore agir en rescision.

Quand le vendeur a perdu Tun des deux droits, il n'a pas à choisir; il ne peut user que de celui qui lui reste.

(') Laurent, XXIV, n. 444: Guillouard, Vente et échange, II. n Ht. — Contra^ Duranlon, XVJ, n. 454; Aiibry et Haii, § 1558, p. 418.

Quand il les a tous les deux, quel est pour lui le plus avantageux? Le droit de réméré est d'un exercice plus facile, car il n expose pas aux incertitudes et aux mécomptes d'une expertise; de plus, il assure au vendeur la reprise de Fimmeuble vendu, tandis que la rescision pour lésion permet à l'acheteur de retenir Timmeuble en payant le supplément du juste prix sous une certaine déduction, ainsi que nous le verrons plus loin avec l'art. 1681. Le droit de réméré apparaît donc à ce double point de vue comme plus avantageux que le droit de rescision. Par contre, il oblige le vendeur à restituer à l'acheteur les frais et loyaux coûts du contrat (art. 1673), tandis que ce remboursement n'est pas dû à l'acheteur en cas de rescision pour cause de lésion. Le choix du vendeur sera inspiré par ces résultats. Désire-t-il avant tout redevenir propriétaire de l'immeuble vendu, le vendeur doit exercer de préférence le réméré. Poursuit-il surlout une valeur pécuniaire, la rescision pour lésion sera pour lui moins onéreuse ; mais la réussite en sera plus incertaine.

699. Du reste, le vendeur, après avoir agi en rescision, n'est pas par cela seul forclos du droit d'agir en réméré. D'abord, lorsqu'il a échoué dans sa demande en rescision, il a certainement le droit d'exercer encore le réméré s'il est dans le délai. Nous croyons même qu'il aurait ce droit si lacheteur, afin d'échapper à la rescision, avait payé le supplément du juste prix. Ce paiement arrête les effets de la rescision pour lésion et empêche le vendeur de reprendre l'immeuble pour cette cause ; mais aucune atteinte n'est portée à son droit de réméré; seulement, pour l'exercer, le vendeur devra alors rembourser à l'acheteur, outre le prix primitif, le supplément que ce dernier lui a payé. Le principe n'est pas douteux ; mais son application sera quelquefois paralysée, parce qu'on pourra voir dans le fait d'avoir reçu le supplément du prix une renonciation tacite au droit de réméré. Le vendeur fera bien, pour éviter cette objection, de faire des réserves en recevant le supplément du prix. L'acheteur ne pourrait pas s'opposer à ces réserves; car on ne peut pas obliger une personne à renoncer à son droit. L'acheteur ne pourrait pas non plus mettre le vendeur en demeure d'exercer tout de

736 DE LA VENT£ ET DK l'ÉCHA.NGE

suite le réméré ; car ce dernier a le droit d'user du déUi qui lui reste encore.

700. Si, au lieu d'une vente, il avait été fait une promesse de vente, Faction en rescision pour lésion serait- elle applicable, et quel serait le point de départ du délai ? Si la promesse de vente est synallagmatique, elle vaut vente (art. 1389); par conséquent elle est rescindable pour lésion comme la vente, et le délai court à partir du moment où elle est devenue parfaite (*). S'il s'agit d'une promesse unilatérale, il n'y a pas encore de vente, pas de translation de propriété, et par suite pas d'action en rescision pour lésion. Mais cette action pourra naître lorsque la promesse unilatérale aura abouti à une vente, et le délai courra à partir de ce moment (•).

701. C'est une question encore discutée que de savoir si la prescription de deux ans de l'art. 1676 s'applique au cas où l'acheteur, n'ayant pas été mis en possession de la chose vendue, poursuit l'exécution du contrat, et que le vendeur demande la rescision par voie d'exception pour résister à celte exécution. La prescription de deux ans fait-elle obstacle à l'exception de rescision aussi bien qu'à l'action en rescision? Cette question n'est pas spéciale au cas de rescision qui nous occupe en ce moment; elle porte sur la prescription de l'action en nullité ou en rescision des conventions en général. Son siège est donc sous l'art. 1304, au commentaire duquel nous renvoyons.

§111. Comment se constate la lésion de plus de sept

douzièmes.

702. La preuve de la lésion de plus de sept douzièmes est à la charge du vendeur. C'est lui qui est demandeur, et il doit faire la preuve du bien fondé de sa demande, suivant h maxime actori incumhit omis probandi.

(>) Paris, 6 janvier 1825, S. C. N., 8. 2. 4. — Cass., 2 mai 1827. S. C. N-, >- 1.588.

(») Paris, 26 août 1847, S., 48. 2. 161, D., 48. 2. 43. — Cass., 9 aoûl 18i8, D.. ^^ 1. 185. — Cpr. Troplong, Vente, II, n. 823; Duvergier, Vente, II, n. lOO;CuiIloua-i, Vente et échange, II, n. 714.

Que doit-il prouver? Il doit prouver qu'au moment de la vente Timmeuble vendu avait une valeur telle que le prix stipulé n'atteignait pas les cinq douzièmes de cette valeur. Il faut cela pour que la lésion éprouvée par le vendeur soit de plus des sept douzièmes.

C'est au moment de la vente, et non au moment du procès en rescision, qu'il faut se placer pour estimer Timmeuble vendu. L'art. 1675 le dit expressément : « Pour savoir s'il y » a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeu- » ble suivant so?i état et sa valeur au moment de la vente « . En effet, pour savoir si un contrat est entaché de quelque vice de nature à en faire prononcer la nullité, il faut évidemment se placer à Tépoque où ce contrat a été fait; les changements survenus depuis ne peuvent influer sur sa validité.

II faut donc estimer Timmeuble suivant son état au moment de la vente, c'est-à-dire d après l'état matériel qu'il avait alors, reconstituer par la pensée l'immeuble tel qu'il était, en faisant abstraction des améliorations ou des détériorations provenues soit de cas fortuits, soit du fait de l'acheteur ou des tiers acquéreurs.

L'article ajoute qu'il faut l'estimer d'après sa valeur au moment de la vente, c'est-à-dire d'après le cours des immeubles à cette époque dans la localité, cours qui a pu varier depuis, soit par suite d'événements généraux, soit par suite de faits locaux.

Par application du principe que l'immeuble doit être estimé d'après son état et sa valeur au moment de la vente, on a décidé que lorsqu'un domaine a été vendu en bloc, c'est sa valeur en bloc et non une évaluation par parcelles qui doit servir de base au calcul de la lésion. L'évaluation par parcelles serait souvent plus élevée ; mais l'état de morcellement qu'elle suppose n'est pas celui dans lequel l'immeuble a été vendu. Peu importe du reste que plus tard l'acheteur ait luimême revendu par parcelles (*).

C'est d'ailleurs la valeur vénale véritable qui doit être prise en considération, c'est-à-dire la valeur résultant de l'opinion

(•) Cass-, 27 juillet 1880, D., 81. 1. 117, S., 81. 1. 312.

Vente et échange. 47

738 DE LA YE.NTE ET DE l'ÉCHAKGE

(Commune, de la convenance pour tous, et que d'autres intéiHîssés apprécieraient de la même façon, non la valeur de fantaisie résultant du goût personnel ou de la position particulière de Tune des parties, par exemple de la probabilité que Timmeuble sera exproprié pour cause d'utilité publique (•).

Pour l'appréciation de cette valeur,, il faut tenir compte de toutes les circonstances qui sont de nature à l'augmenter ou à la diminuer, par exemple des servitudes actives ou passives. Mais faut-il tenir compte, comme diminuant la valeur de l'immeuble, de la faculté de rachat réservée au vendeur ? Potliier ne le pensait pas, et il avait raison. La réserve de réméré n influe pas sur la valeur de l'immeuble ; elle permet au vendeur de le reprendre ; mais elle ne lui enlève aucune partie de sa valeur (*).

703» D'après ce qui précède, il ne faut comprendre dans l'estimation de Timmeuble ni l'alluvion qui s'est formée depuis la vente, quelle que soit son importance, ni à plus forte raison le trésor qui a pu être découvert dans l'immeuble ; car on n'a pu en tenir compte pour la fixation du prix au moment du contrat.

Mais il faut y comprendre les fruits qui, au moment de la vente étaient pendants par branches ou par racines sur l'imineuble vendu, à moins que le vendeur ne se les soit réservés, car ils faisaient partie de l'immeuble au moment de la vente (art. 320) et ils ont eu une influence sur la fixation du prix (^J. 11 faudrait les comprendre dans l'estimation, lors môme que, par suite d'intempéries postérieures à la vente, l'acheleur n'en aurait point bénéficié, comme on y comprendrait un édifice qui se serait écroulé ou qui aurait été incendié peu après le contrat; car, même dans ce cas, ils auraient influé sur le prix.

Par la môme raison, on doit comprendre dans Festimalion

(») Cass., 18 nov. 1867, S., 68. 1. 23, D., 68. 1. 345. — Troplong, VenU, II. 11. 812; Duvergier, Vente, II, n. 90; Massé et Vergé, IV, § 689, nole7.

^«) Polbier, Vente, n. 347; Troplong, Vente, II, n. 817. — Contra DurergitT. ] t'nte, II, n. 92; Guillouard, Vente et échange^ H, n. 706.

^'i Cass., 15 déc. 1830, S., 31. 1. 33, D., 31. 1. 24. — Duvergier, Venif,\l u. 89; Massé el Vergé, IV, § 589, noie 8, p. 320. — Cpr. Troplong, Vente, IL n. 816.

tous les immeubles par destination qui existaient au moment de la vente sur Timmeuble vendu dont ils faisaient partie comme accessoires. 11 faut du reste les apprécier, non par une estimation séparée, mais avec le domaine lui-même, en tenant compte de la valeur qu'ils donnaient à Tensemble (*).

704. Pour apprécier s'il y a lésion suffisante, il faut comparer Testimation de Fimmeuble vendu au prix stipulé, et, pai* conséquent, il est nécessaire de déterminer ce qui constitue le prix. 11 faut comprendre dans le prix, non seulement le capital en numéraire promis ou payé par Tacheteur, mais aussi les autres charges que le contrat a imposées à celui-ci; si ces charges ont consisté en des prestations en nature, on doit les évaluer pour déterminer le prix. Le principe n'est pas douteux; mais son application soulève quelquefois des difficultés.

On doit considérer comme charges à ajouter au prix toutes les prestations que le contrat de vente a imposées à l'acheteur au profit du vendeur ou au profit de tiers, pour lesquels le vendeur les a stipulées soit dans son intérêt propre, soit pour en gratifier ces tiers. Ainsi le prix doit être augmenté des prestations stipulées par le vendeur pour lui-même, telles que le logement ou la nourriture à lui fournir pendant sa vie ou pendant un temps déterminé, une rente à lui payer, un travail à faire pour lui, etc. Le prix doit être augmenté également de la valeur des prestations que le vendeur a stipulées dans son propre intérêt pour un tiers à qui il les devait, par exemple si le vendeur a stipulé que l'acheteur fournirait à un tiers une pension en argent ou en nature qu'il devait lui-même à celui-ci. Enfin, on doit aussi ajouter au prix les prestations stipulées pour un tiers à titre de libéralité de la part du vendeur, par exemple si le vendeur a chargé Tacheteur de servir à un tiers une rente viagère ou perpétuelle, ou une pension en nature, ou de lui concéder une servitude soit sur Timmeuble vendu, soit sur un autre immeuble de l'acheteur.

{') Bordeaux, G juillet 185i, joint à Gass., 9 juillol 1855, D., 55. 1. 385, S., 56. 1. SS.N.

740 DE LA VE!»îTE ET DE l'ÉCHANGE

Toutes ces charges grossissent d autant les obligations de racheteur; elles sont des éléments du prix.

Mais il ne faut pas ajouter au prix les frais et loyaux coûts de la vente ; car ces frais, qui sont une charge de Tacheteur d'après l'art. 1593, n'ont pas profité au vendeur (*).

Le tribunal de Rocbefort a décidé que Ton devait ajouter au prix, pour savoir s'il y a lésion, le montant d'impôts arriérés dus par le vendeur et que l'acheteur a été obligé de payer en vertu du privilège du Trésor sur les fruits de l'immeuble vendu. Cette décision, justement critiquée par M. Ducrocq, est erronée. Les impôts arriérés n'avaient été d'aucune influence sur le prix, puisque le contrat de vente ne les avait pas mis à la charge de l'acheteur. Celui-ci ne les avait pas payés en vertu des stipulations du contrat, mais à raison du privilège du Trésor, comme il aurait payé une dette hypotliccaire du vendeur. 11 ne les devait pas en sus du prix. S'il les avait payés avant de s'être libéré de son prix, il aurait pu en retenir le montant sur ce prix; s'il les a payés plus tard, il devient créancier du vendeur qui lui doit garantie, voilà tout; mais le prix n'est pas augmenté d'autant, et cet élément ne doit pas être pris en considération dans le calcul de la lésion (*). 11 en serait autrement si le contrat avait mis le paiement de ces impôts à la charge de l'acheteur. Ce serait alors une charge à ajouter au prix.

705. Si Ton doit ajouter au prix les charges qui en sont un élément, il faut à l'inverse déduire du prix ce qui en a diminué l'importance. Ainsi lorsque la vente a été faite contrat en mains, c'est-à-dire lorsque le vendeur, par dérogation à l'art. 1593, a pris à sa charge les frais de la vente, le prix effectivement reçu par celui-ci s'est trouvé diminué d'autant, elle calcul de la lésion doit être fcdt en raisonnant sur le prix stipulé dinnnué des frais de la vente, ce qui donne le prix véritable.

(') Delvincourt, 111, p. 396; Duranlon, XVI, n. 445; Troplong, Venie, II, n. 705; Duvergier, Vente, II, n. 87; Massé et Vergé, IV, § 089, noie 6, p. 3ID; Hue, Comment, du Code civit, X, n. 193.

(') Trib. de Rochefort, 19 août 1856, Observalions criliques de M. Ducrocq, i^ . 57. 2. 241.

706. Les art. 1677 et suivant tracent la procédure à suivre pour faire la preuve de la lésion. Cette procédure diffère peu do la procédure ordinaire. « La preuve de la lésion, dit >» Tart. 1677, ne pourra être admise que par jugement, et dans » le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisem- » blables et assez graves pour faire présumer la lésion ».

Ainsi supposons, par exemple, que le vendeur qui demande la rescision articule que Timmeuble avait été vendu trois fois plus cher par un propriétaire antérieur, ou qu'il est affermé pour un prix correspondant à un capital quadruple de celui moyennant lequel il a été vendu : ces faits seraient graves et de nature à faire présumer la lésion.

Il ne sufAt pas que les faits articulés soient graves; il faut encore, dit Tarticle, qu'ils soient vraisemblables ; quelque graves qu'ils soient, le tribunal n'en autoriserait pas la preuve si les circonstances les rendaient invraisemblables. Tout cela est conforme au droit commun, et n'a rien de spécial à la demande en rescision de la vente pour lésion de plus de sept douzièmes.

707. Où il peut y avoir quelque chose d'exceptionnel, et encore est-ce controversé, c'est dans l'art. 1678 : « Cette » preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois » experts ».

Les juges ne pourraient pas, quoi qu'en disent plusieurs auteurs et plusieurs arrêts, prononcer la rescision de la vente sans s'éclairer par une expertise préalable, quelles que fussent les vraisemblances et même les preuves déjà fournies de la vilité du prix. Cela paraît d'autant plus certain qu'on a supprimé de la rédaction définitive de l'article, sur les observalions du Tribunat, une disposition adoptéepar le Conseil d'Etat et ainsi conçue : « Pourront néanmoins les juges rescinder lin » acte de vente sans qu'il soit besoin d'estimation d'experts, w lorsqu'une lésion suffisante sera déjà établie par la preuve » littérale » ('). C'était une exception à la règle qui exigeait une expertise. Cette exception permettait aux tribunaux, non d'ordonner dès mesures d'instruction sans y comprendre une

;')Fenol, XIV, p. 89el90.

742 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

expertise, mais de prononcer la rescision sans mesure d'instruction préalable, lorsque la preuve de la lésion était faite par écrit. L'exception se bornait là. Même ainsi limitée, elle ne fut pas acceptée, et sa suppression n'a laissé subsister que la règle générale d'après laquelle la preuve ne peut être faite que par un rapport de trois experts. Le texte de Fart. 1678 est précis, et l'historique de sa rédaction ne permet pas le doute.

Vainement on objecte que les juges ont le droit de ne pas suivre l'avis des experts, qu'il est donc illogique de les obliger à ordonner une expertise quand leur conviction est déjà faite et leur décision déjà arrêtée. C'est faire le procès à la loi; ce n'est pas l'interpréter. Le législateur a redouté une décision précipitée; annuler un contrat est chose grave : le législateur a voulu que les juges ne pussent le faire dans le cas actuel qu'après avoir pris Tavis d'experts compétents, dont ils contrôleront du reste l'appréciation au moyen des autres documents produits par les parties, mais dont ils ne sont jamais décidés d'avance à rejeter de parti pris les conclusions (*).

L'ordre public n'est pas d'ailleurs intéressé à la solution do cette question; aussi faut-il admettre que si les parties capables étaient d'accord pour autoriser les juges à statuer sans expertise, ceux-ci pourraient le faire ; et les parties doivent être considérées comme donnant cette autorisation toutes les fois qu'elles concluent Tune et l'autre à des mesures d'instruction autres que l'expertise, ou qu'elles discutent simplement les titres produits sans demander d'expertise. Mais si Tune des parties demande une expertise, ou si l'une d'elles est incapable, le tribunal ne peut point prononcer la rescision sans y faire procéder préalablement. 11 ne pourrait pasordonner une enquête au lieu d'une expertise (*).

S'il y a controverse sur le point de savoir si les juges peu-

(') Delvincourl, III, p. 166; Marcadé, art. 1677, n. 2; Aubry et Hau, IV, .^ X>«. njle 15, p. 416; Massé et Vergé, IV, § 680, note 10, p. 320; Hue, Comment, dn Code civil, X, n. 196. — Contra Limoges, 14 février 1827, S., 31. 1. 33. - Pari>. 25 août 1847, S., 48. 2. 161, D., 48. 2. 43. — Cass., 9 août 1848, S., 48. i. 615. 0.. 48. 1. 185. — Troplong, Vente, II, n. 831; Duvergier, Vente, II, n. 105; Liurfnt, XXIV, n. 437; Guillouard, Vente et échange, II, n. 703.

(«) Rlom, 3 août 1840, S., 42. 2. 16.

DE LA RESCISION POUR GAt'SE DE LÉSION 713

vent prononcer la rescision pour lésion sans expertise, les auteurs sont unanimes à reconnaître que la demande en rescision peut être rejetée sans expertise. C'est une conséquence, d'abord de Tart. 1678 qui n'exige l'expertise que pour faire la preuve de la lésion, et d'autre part de l'art. 1677 qui veut que les juges n'autorisent la preuve que lorsque le demandeur articule des faits graves et vraisemblables; il en résulte évidemment que si les juges ne trouvent pas suffisamment graves ou suffisamment vraisemblables les faits articulés, ils doivent ne pas en ordonner la preuve, ce qui est le rejet de la demande (*).

708. Les autres dispositions des art. 1678, 1679 et 1680 ne sont que l'expression du droit commun en matière d'expertise civile. Les trois experts, dit la seconde partie de l'art. 1678, «' seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun et de » ne former qu^un seul avis à la pluralité des voix ». « S*il ij » a des avis différents, ajoute Tart. 1679, le procès-verbal en » contiendra les motifs, sans qu'il soit permis de faire con- » naître de quel avis chaque expert a été ». Tout cela se retrouve dans Tart. 318 du Code de procédure.

« Les trois experts, dit enfin l'art. 1680, sont nommés d'of- » fice, à moins que les parties ne soient d'accord pour les nom- M mer tous les trois conjoiîitement ». Cela est reproduit dans les art. 304 et 305 du Code de procédure.

La manière de procéder à l'expertise pour apprécier la lésion dont se plaint le vendeur n'a donc rien de spécial; on suit les règles ordinaires des expertises, et on doit appliquer toutes les dispositions du Code de procédure relatives aux rapports d'experts, quoiqu'elles ne soient point mentionnées dans les art. 1677 à 1680 du Code civil.

Ainsi les parties, si elles sont capables, pourront consentir à ce qu'il soit procédé à l'expertise par un seul expert (art. 303 C. de proc).

n Cass., 7 déc. i8l9, S., 20. 1. 163. — Caen, 9 jaov. 1879, S., 79. 2. 184, D., 8o. 2. 176. — Merlin, Répert., v» Lésion, § 5; Duranlon, XVI, n. 446; Troplon^, Vente, II, n. 828 et 829; Duvergier, Vente, II, n. l(fô; Aubry et Rau, IV, § 358, lexlcet noie 17, p. 417; Massé et Vergé, IV, § 689, noie 10, p. 320; Laurent, XXIV, n. 436; Guillouard, Vente et échange, II, n. 704.

74 i DE LA VENTE ET DE l'ÉCHAI^GE

Les juges ne sont point astreints à suivre lavis des experts; ils ont le droit d'en contrôler les appréciations par les autres documents de la cause (art. 323 C. de proc). Ils peuvent aussi ordonner une seconde expertise, s'ils ne trouvent point dans la première des éclaircissements suffisants (art. 322 même Code). Ils peuvent même ordonner une enquête pour contrôler ou pour compléter les résultats de l'expertise (').

709. La rescision pour cause de lésion est une annulatioD de la vente; elle fait considérer le contrat comme n'ayant pas existé, parce que, dit Touiller, les vices qui l'ont accompagné se sont opposés à sa perfection (*). Il semble alors que les choses doivent être remises au même état que si la vente n'avait jamais été faite, de telle sorte que l'acheteur soit censé n^avoir jamais été propriétaire et que les droits réels concédés par lui à des tiers soient détruits rétroactivement par application du principe Résolu to jure dantis resolvitur jus accipientis.

C'est certainement à cela que tend la demande en rescision ; c'est ce résultat seul que poursuit le vendeur, et il ne peut pas en exiger d'autre.

Mais le législateur a accordé à l'acheteur la faculté de l'éviter. Effacer le droit de propriété de l'acheteur et par suite tous les droits réels concédés par celui-ci à des tiers, c'est jeter une perturbation fâcheuse et souvent inutile dans la fortune de plusieurs, et le résultat peut dépasser le but poursuivi. On a voulu protéger le vendeur contre les conséquences dommageables d'une vente à vil prix, et il suffit pour cela de lui fournir le moyen d'obtenir, non pas nécessairement l'immeuble qu'il a vendu, mais du moins un prix en représentant la valeur à peu près exacte, de manière à faire disparaître le dommage.

') Cpr. Duvergier, Vente, II, n. 113.

,'} Toullier, VII, n. 551.

Aussi les art. 1681 et 1682 accordent-ils à l'acheteur la faculté ou de subir la rescision avec toutes les conséquences juridiques qu'elle implique, ou d'en arrêter les eflets par le paiement d'un supplément de prix. Ces deux articles, qui résument les eflfets de la rescision pour cause de lésion, s'expriment ainsi :

Art. 1681. « Dans le cas où l'action en rescision est admise^ » l*acqiiéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le M prix qu'il en a payé y ou de garder le fonds en payant le )> mpplément du juste prix, sous la déduction du dixième du )» prix total. Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa ga- » rantie contre son vendeur ».

Art. 1682. « Si V acquéreur préfère garder la chose en four- ^' Hissant le supplément réglé par l'article précédent, il doit »' r intérêt du supplément du jour de la demande en rescision. » S'il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du )i jour de la demande. L'intérêt du prix qu'il a payé lui est » aussi compté du jour de la demande, ou du jour du paiement, « s'il n'a touché aucuns fruits ».

L'acheteur contre lequel la rescision de la vente a été prononcée jouit donc d'un droit d'option, qui lui permet ou de laisser la rescision produire ses effets normaux, ou d'arrêter ces effets en payant un supplément de prix. Nous allons étudier successivement les conséquences de chacun des partis que peut prendre l'acheteur.

710. Recherchons d'abord à quel moment l'acheteur est tenu de faire son option.

11 est certain qu'il n'est pas obligé d'attendre que la rescision soit prononcée. Lorsque dans le cours de l'instance il acquiert la certitude qu'elle le sera, lorsque l'expertise, par exemple, a démontré une lésion de plus de sept douzièmes, l'acheteur, pour couper court à un procès dont les frais seront à sa charge, peut l'arrêter en offrant le supplément du juste prix sous la déduction autorisée par rart. 1681.

Mais il se peut que l'acheteur laisse l'instance suivre son cours, qu'il lutte jusqu'au bout avec l'illusion du succès final, et qu'il succombe. Peut-il encore arrêter, par l'offre du sup-

plément de prix, la rescision prononcée par un jugement passé en force de chose jugée?

Les expressions employées par Tart. 1681 : « Dan$ le cas » où Vaction en rescision est admise », doivent faire décider que Tacheteur peut exercer son option après le jugement ou Tarrêt qui a prononcé la rescision. Le vendeur ne peut point lui opposer Tautorité de la chose jugée, car le jugement ou larrêt, en prononçant la rescision, a statué implicitement sous la réserve du droit d'option accordé par la loi. On ne peut pas raisonnablement obliger l'acheteur à offrir le supplément de prix tant qu'il lutte contre la demande en rescision et qu'il espère la faire repousser (').

L'acheteur cependant ne peut pas tenir le vendeur dans une incertitude perpétuelle, et par la force même des choses, il arrivera un moment où il ne pourra plus exercer son droit d'option. 11 faut distinguer deux hypothèses : ou bien le jugement ou l'arrêt qui a prononcé la rescision a imparti à l'acheteur un délai poui' opter; ou bien il n'a rien décidé à ce sujet. Dans le premier cas, l'acheteur doit se prononcer dans le délai fixé, sinon la rescision est définitive et la propriété de l'acheteur sur l'immeuble vendu a cessé (*). Dans le second cas, l'acheteur peut faire son option tant qu'il n'a pas exécuté le jugement par la remise de l'immeuble vendu. Il dépend alors du vendeur, pour obliger l'acheteur à prendre parti, de poursuivre l'exécution du jugement.

§ 1 . Du cas où V acheteur laisse la rescision produire

ses effets.

711. Supposons d'abord que l'acheteur ne fasse rien pour empêcher la rescision de produire ses effets normaux. lU lutté jusqu'au bout ; il a succombé : la rescision est prononcée; quelles vont en être les conséquences, tant entre les parties qu'à l'égard des tiers?

(«) Colmel de Sanlerre, VU, n. 125 6w, III; Laurent, XXIV, d. 447 ; Guillownl, Vente et échange, II, n. 725. — Adde Note sous Cassation, 14 juin 1898, D., 9Î*. i.

(«) Bordeaux, 30 nov. 1831, S., 32. 2. 632.

Par la rescision la vente est anéantie; elle était entachée d'un vice initial, et ce vice, maintenant reconnu et proclamé, la fait considérer comme n'ayant jamais existé. Toos les effets qu elle avait produits sont détruits par application de la règle quod ntillum est nxillnm producit effectitm.

712. Mais cette vente, annulée et qui doit être sans effets, a été exécutée : l'immeuble vendu à été livré à l'acheteur, le vendeur a touché le prix. La rescision de la vente oblige chacun à restituer ce qu'il a reçu ; l'acheteur doit restituer la chose vendue, le vendeur doit restituer le prix.

Quant aux revenus, chacun garde ceux qu'il a perçus jusqu'au jour de la demande en rescision; l'art. 1682 en efTet n'oblige l'acheteur à restituer les fruits de l'immeuble vendu qu'à compter de la demande, et le vendeur à tenir compte des intérêts du prix qu'à partir de la même époque. Jusque-là il se fait une compensation des jouissances, parce que chacun a perçu de bonne foi les revenus qu'il a touchés.

On conteste cependant la bonne foi de l'acheteur contre lequel la rescision pour lésion est admise, parce que, dit-on, il n'a pu ignorer qu'il avait acheté à vil prix et que la vente était sujette à rescision. La circonstance qu'il saurait qu'il a acheté l'immeuble au-dessous de sa valeur ne suffirait pas pouren faire un possesseur de mauvaise foi. D'après l'art. 350, le possesseur de mauvaise foi est celui qui connaît le vice de sa possession ; or le vice de la possession de l'acheteur n'est pas d'avoir acheté l'immeuble au-dessous de sa valeur, puisque ce fait ne donne pas lieu à la rescision, mais de Tavoir acheté pour moins des cinq douzièmes de sa valeur. La connaissance de cette énorme disproportion entre le prix et la valeur de la chose pourrait seule le constituer de mauvaise foi. Mais rien ne prouve qu'il l'ait connue avant la demande. Jusqu'au jour de la demande en rescision, qui est venue lui signaler le vice de sa possession, il est donc un possesseur de bonne foi qui a fait les fruitssiens(*). C'est pourquoi l'art. 1682 ne l'oblige à restituer les fruits qu'à partir de la* demande.

1») Pothier, Vente, n. 360; Troplongr, Vente, H, n. 811 ; Aubry et Rau, IV, § 358, noie 19, p. 417. — Contra Duvergier, Vente, II, n. 121 ; Goltnel de Sanlerre, Vlï, n. 126 hi9A\\ ; Guilloutrd, Vente et échange, H, n. 718.

748 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

Par compensation, le vendeur garde les intérêts du prix jusqu'à la même époque.

11 y a un cas pourtaat où Tacheteur a droit aux intérêts du prix depuis le jour où il Ta payé : c'est quand, dit Tart. 1682, il n'a touché aucun fruit. Cela s'explique à merveille quand, la chose vendue étant frugifère, la demande en rescision survient avant que l'acheteur ait pu faire aucune récolte. En pareil cas le vendeur profitant de tous les fruits produits par le fonds depuis la vente, il ne serait pas juste qu'il pût conserver en outre les intérêts du prix depuis qu'il en a reçu le paiement, cumulant ainsi deux jouissances, celle de la chose et celle du prix. Mais la disposition de la loi prête à la critique pour le cas où la chose vendue n'est pas frugifère, par exemple si c'est une propriété d'agrément. Comment expliquer alors que l'acheteur, qui a joui de la chose depuis la vente en s'en servant pour l'usage auquel elle était destinée, ait le droit de se faire restituer les intérêts du prix à dater du jour où il l'a payé? Use trouvera ainsi, en définitive, avoir eu à la fois la jouissance de la chose, puisqu'il en a eu les agréments, et celle du prix.

713. L'acheteur doit certainement restituer avec l'immeuble principal tous les accessoires qu'il avait achetés avec lui, tels que les immeubles par destination et les fruits qui étaient pendants par branches ou par racines au moment de la vente: autrement il ne ferait pas une restitution complète. S'il a consommé les fruits ou disposé de quelques-uns des immeubles par destination sans les remplacer, il en doit la valeur.

7i4. Doit-il une indemnité au vendeur pour les dégradations subies par l'immeuble? Non certainement si elles ne proviennent point de son fait. Quant à celles dont il est Fauteur, il est sans difficulté qu'il doive en indemniser le vendeur s'il en a profité, par exemple s'il avait coupé des bois avant qu'ils dussent l'être suivant l'aménagement de la propriété(').

S'il n'en a pas profité, la question est plus douteuse. Pothier et après lui Troplong ont pensé que, possesseur de

(^) La coupe de bois faile conformémenl k raménagemenl est une percepliofl ile frutU, qui ne peul doaner lieu à aucune indemnité.

Dt: LA RESCISIOiN POUR CAUSE DE LÉSION 749

bonne foi, l'acheteur a pu négliger un héritage qu'il croyait être parfaitement à lui et qu'il ignorait être sujet à restitution, et ils en concluent qu'il n'est pas tenu de faire raison des dégradations causées par sa faute ou sa négligence (*). Les auteurs qui considèrent l'acheteur comme un possesseur de mauvaise foi se prononcent naturellement en sens conh'aire (*). Nous croyons, quoique l'acheteur soit à nos yeux un possesseur de bonne foi jusqu'à la demande en rescision, que néanmoins il doit répondre des dégradations provenant de sa propre faute, bien qu'il n'en ait tiré aucun profit. Par suite de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, il a été administrateur de la chose d'autrui et, à ce titre, il doit répondre de ses fautes. MM. Aubry et Rau tirent argument en ce sens de l'art. 2175, obligeant le tiers détenteur, qui a fait le délaissement par hypothèque et qui peut être un possesseur de bonne foi, à tenir compte des dégradations procédant de sa faute ou de sa négligence ('). Il y a en effet une certaine analogie entre les deux cas.

716. La distinction qui vient d'être faite entre les dégradations, suivant qu'elles proviennent de cas fortuits ou de la faute de l'acheteur, doit être appliquée au cas où des immeubles par destination compris dans la vente auraient péri avant la demande en rescision : l'acheteur doit indemniser le vendeur de la valeur de ceux qui ont péri par sa faute ou sa négligence ; il ne doit rierl pour ceux qui ont péri par cas fortuit.

Cette distinction devrait même être appliquée au cas où des fruits pendants par branches ou par racines au moment de la vente auraient péri avant que l'acheteur les eût perçus. Ces fruits ayant péri alors qu'ils faisaient encore partie de Timmeuble, leur perte est régie par les mêmes principes que celle de l'immeuble lui-même. Le vendeur, par l'effet rétroactif de la rescision, est censé avoir été propriétaire de ces fruits au moment où ils ont péri : la perte est donc pour son compte

(») Polhier, Vente, n. 360; Troplong, Vente, II, n. 844.

(*) Duvergier, Vente, II, n. 121 ; Colmet de Sanlerre, VIÎ, n. 126 bis, V; Guiljouard. Vente et échange, II, n. 716.

(•) Aabry el Kau, IV, § :358, Icxle el noie 20, p. 417; Laurent, XXIV, n. 451.

750 DE LA VEiNTE ET DE l'ÉCHA^NGE

si elle a été le résultat d'un cas fortuit, res péril domino; mais Facheteur en serait responsable si elle était due à sa faute.

Si au contraire les fruits avaient péri après avoir été perclus par Tacheteur, il n'y aurait à faire aucune distinction. U perte serait alors pour le compte de celui-ci, bien qu elle fût le résultat d'un cas fortuit; car, devenu propriétaire de ces fruits par le fait de la perception, ce serait lui qui subirait lapplication de la règle ftes périt dotnino.

716. Le vendeur de son côté est tenu de faire à lacheleur certaines restitutions, outre celle du prix et des intérêts dont nous avons déjà parlé.

Il est obligé de restituer à l'acheteur certaines dépenses faites par celui-ci sur Timmeuble vendu ; mais on n'est point d'accord sur Tétendue de cette obligation. On est d accord pour les dépenses nécessaires et pour les dépenses voluptuaires : le vendeur doit les premières intégralement et ne doit rien pour les secondes (*).

Restent les dépenses utiles, les améliorations. Quelques auteurs soutiennent que Tacheteur étant un possesseur de mauvaise foi n'a droit à aucune indemnité à ce sujet, que tout ce qu'il peut faire est d'enlever les ouvrages qu'il a faits suivant la solution donnée par Tart. 555 pour les constructions et les plantations faites sur le fonds d'autrui par le possesseur de mauvaise foi.

Nous avons déjà démontré que l'acheteur n'était pas un possesseur de mauvaise foi avant la demande en rescision; le législateur le considère si peu comme tel qu'il ne l'oblige à restituer les fruits qu à partir de la demande. Il n'y a donc aucune bonne raison pour lui refuser le remboursement de ses dépenses utiles, au moins jusqu'à concurrence de la plus value qu'elles ont donnée- à l'immeuble vendu, suivant la règle ordinaire des restitutions d'impenses, pourvu toutefois qu'elles ne soient pas excessives; s'il en était autrement, le vendeur, qui profiterait de cette plus-value sans la payer, s'enrichirait au

('ÎPolhier, Vente, n.363el365; Duvergier, Vente,\{, n. 125; AubryciR»»' IV, Ji 358, p. 417; Colmet de Sanlerre, VII, n. 126 6«, III; Laureol, XXI\, i\. 452; Guillouard, Vente et échange, II, n. 718.

délriment de Tacheteur (*). Tel n'est point le but de la rescision pour lésion ; elle doit protéger le vendeur contre le dommage résultant d'une vente à vil prix, mais non Tenrichir injustement au préjudice de l'acheteur (').

Par la même raison, le vendeur qui au moment de la reslilulion trouve sur le fonds qu'il repreud des fruits pendants par branches ou par racines, doit indemniser l'acheteur des frais d'ensemencement et de culture, au moins jusqu'à concurrence de la valeur des fruits; mais non au-delà, car ces dépenses n*ont été utiles et ne lui profitent que dans la mesure de la valeur des fruits qu'elles ont produits.

717. On est d'accord quant aux frais et loyaux coûts du contrat; le vendeur, qui n'en a pas profité, n'en doit pas la restitution, lorsque l'acheteur les a payés suivant la règle de l'art. 1593. Aucune loi en effet n'y oblige le vendeur; si le législateur avait voulu lui imposer cette obligation, il l'aurait (lit comme il l'a dit dans l'art. 1673 pour les frais de la vente à réméré. La rescision est prononcée contre l'acheteur, et il est naturel que celui-ci supporte les frais inutilement occasionnés par le contrat annulé. C'était la solution de l'ancien droit; les auteurs du Code n'ont rien voulu y changer (').

Que décider dans le cas où les frais do la vente ont été payés par le vendeur, qui a vendu contrat en mains ? L'acheteur en doit-il la restitution ? Cette restitution n'étant pas ordonnée par la loi, on pourrait croire que les frais payés par le vendeur resteront pour le compte de celui-ci. 11 n'en est rien. Ce n'est pas sous forme de restitution qu'il les recouvrera, mais par voie de retenue sur le prix. Il doit en effet

>') La poisibililé d'enlever les ouvrages fails par l'acheleur ne supprimerait pas toujours renrichissement du vendeur au détriment de lacheteur. Les amtiliorations qui ont produit une plus-value ne sont pas toujours des plantations ou des constructions. Ainsi si Tacheteur a défriché des terres incultes, assaini des marais, l'art. 555 n'est pas applicable à ce cas ; l'acheteur ne pourra rien enlever, et]aplu>volue restera.

(') Polhier, Vente, n, 364; Duvergier, Vente, II, n. 125; Aubry et Rau, IV, 5358, p. 317; Laurent, XXIV, n. 452. — Contra Colmet de Sanlerre, Vil, n. 126 Am, 111; Guillouard, Fe/i/e et échange, II, n. 718.

{*) Polhier, VVn^e, n. 368; Troplong, Vente, II, n. 848 ; Duvergier, Vente, 11, n. 126; Aubry et Uau, IV, § 358, p. 417; Laurent, XXIV, n. 450 bis; Guillouard, Veuie et échange, II, n. 819.

7o2 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

restituer le prix véritable. Or nous avons vu {siipruy n. 191 et 705) que, dans le cas de vente faite contrat en mainsje prix véritable se détermine en déduisant du prix porté dans lade les frais du contrat. En ne restituant que le prix ainsi déterminé, le vendeur retiendra par cela même les frais du contrat qu'il a payés.

718. L'acheteur qui, la rescision une fois prononcée, a opté pour la restitution de Timmeuble, a-t-il le droit de le retenir jusqu'au paiement effectif de toutes les prestations que la l()i impose au vendeur? A-t-il un droit de rétention semblable à celui que. Fart. 1673 accorde à l'acheteur à réméré ?

Quelques-uns le lui refusent par le motif qu'aucun texte de loi ne le lui accorde formellement et qu'on ne peut pas le lui donner par analogie de ce que lart. 1673 décide pour Tacheteur à réméré; on le peut, d'autant moins, dit-on, que celui qui a acheté à vil prix mérite une faveur moins grande que l'acheteur à réméré.

11 faut au contraire lui reconnaître ce droit, et c'est ce que font la plupart des auteurs. Quelle que soit la théorie que l'on adopte sur le droit de rétention, on doit aboutir au mênie résultat pour la question posée. En effet, ceux qui admettent le droit de rétention au profit du créancier toutes les fois qu'il y a debitum ciim re jnnctum, trouvent cette condition reniplic dans le cas qui nous occupe ; et ceux qui n'admettent le droit de rétention que dans les cas où un texte de loi l'autorise trouvent ce texte dans l'art. 1681. Cet article dispose en effet que l'acheteur a le choix ou de rendre la chose en retirant k

prix qu'il a payé N'est-ce pas dire qu'il n'est obligé de

rendre la chose qu'autant qu'on lui restitue le prix? Toute> les théories du droit de rétention aboutissent ainsi à donner ce droit à l'acheteur, tant qu'il n'a pas reçu les sommes que le vendeur doit lui payer pour reprendre l'immeuble (*).

719. Nous venons d'étudier les effets normaux de la rescision dans les rapports des parties entre elles, et nous avons vu quelles obligations elle fait naître entre le vendeur et l'acheteur.

(») Polhier, Vente, n. 369; Troplong, Vente, II, n. 849; Duvergicr, VenieM n. 127; Guillouard. Ve^le et échange, II, n.720. — Con/raLâurenl, XXFV, n. »

Elle a en outre pour etfet de détruire même pour le passé le droit de propriété de Tacheteur; la vente est rétroactivement anéantie ; elle est censée n'avoir jamais existé, puisqu'elle est déclarée nulle pour un vice de sa formation. 11 en résulte que les aliénations et les constitutions de droits réels (usufruit, servitudes, hypothèques, etc.) faites par l'acheteur doivent être considérées comme non avenues, l'acheteur n'ayant pas pu conférer des droits qu'il n'a pas eus (*).

On voit par là que l'action en rescision pour lésion, bien qu'elle doive dans tous les cas, ainsi que nous l'avons vu (stipra, n. 690), être intentée contre l'acheteur, est de nature à réfléchir contre les tiers qui ont acquis de son chef des droits sur l'immeuble objet de la vente rescindée, ou qui pourraient en acquérir en traitant plus tard avec lui. Cependant le jugement qui prononce la rescision est opposable aux tiers sans être transcrit ; car il n'est pas translatif de propriété au profit du vendeur, auquel il fait revenir la chose vendue en vertu de son titre ancien en détruisant rétroactivement l'aliénation. Le législateur a cependant voulu qu'il reçût une certaine publicité ; l'art. 4 de la loi du 23 mars 1855, exige, mais seulement à peine de 100 francs d'amende contre l'avoué qui l'a obtenu, que ce jugement soit mentionné en marge de la transcription de la vente.

Les tiers qui ont acquis de l'acheteur sont donc menacés d'être évincés par suite de la rescision, et l'acheteur est menacé deles voir recourir en garantie contre lui. L'art. 1681 fournit à l'acheteur et aux tiers acquéreurs un moyeu de parer à ce danger en paralysant les effets de la rescision par le paiement d'un supplément de prix.

g IL Du cas où V acheteur déclare vouloir garder le fonds vendu.

720. Supposons maintenant que l'acheteur usant du droit que lui accorde l'art. 1681, arrête les conséquences de la rescision en déclarant vouloir garder le fonds vendu et payer

(*) Potbier, Vente, n. 371 ; Duvergier, Vente, II, n. 129 ; Aubry et Rau, IV, § 358, p. 418 ; Guillouard, Vente et échange. II, n. 721.

Vente et échange. 48

754 DE LA VE^TE ET DE l'ÉCHANGE

un supplément de prix. Quelles seront les conséquences de ce second parti ?

L'acheteur conserve alors Fimmeuble vendu. Son droit de propriété n'étant pas détruit, les droits réels qu'il a conférés à des tiers ne sont pas menacés.

Pour arrêter ainsi les effets de la rescision, Tacheteur doit payer un supplément de prix qui fasse disparaître le dommage éprouvé par le vendeur. Dans lancien droit, on obligeait Tacheteur à payer intégralement la différence entre le prix stipulé au contrat et la valeur exacte de Timmeuble vendu. Le Code a été moins rigoureux; Tart. 1681 autorise Facheleur à retenir le dixième du prix total, c'est-à-dire de la valeur entière de l'immeuble. Ainsi un immeuble ayant été vendu 24.000 fr. est estimé 60.000 fr. ; le vendeur est lésé de plus de sept douzièmes : l'acheteur, pour éviter les effets de la rescision, devra payer, non 36.000 fr., qui seraient le supplément du juste prix, mais seulement 30.000 fr. La différence, 6.000 fr., égale au dixième de l'estimation totale, représente le bénéfice légitime de l'acheteur, qui n'aurait probablement pas acheté s'il n'avait eu en vue un certain bénéfice.

L'art. 891 donne aussi au copartageant la faculté d'arrêter l'action en rescision de son copartageant lésé de plus du quart par le partage en lui fournissant ce qui manque à son lot ; mais on ne permet pas dans ce cas la déduction du dixième. La différence s'explique logiquement par cette considération que l'égalité est la qualité dominante du partage, qui n est point pour les copartageants un acte de spéculation, tandis que la vente est un contrat où chaque partie poursuit la réalisation d'un bénéfice.

721. Lorsque l'acheteur opte pour la conser\-ation de l'immeuble et le paiement du supplément du juste prix, il doit, dit l'art. 1682, l'intérêt de ce supplément à partir da jour de la demande en rescision, non à partir de la vente. Cependant il a depuis la vente perçu les fruits de tout l'immeuble, tandis qu'il n'a supporté que les intérêts du prix ril convenu lors du contrat. Aussi cette disposition de l'art. 1682 a-t-ellc été critiquée. Elle se comprend pourtant : le législa-

leur a considéré que, jusqu'à la demande en rescision, l'acheteur a pu se croire propriétaire irrévocable de l'immeuble, que dans cette persuasion il à consommé les fruits, et qu'il y aurait eu quelque rigueur à l'obliger à tenir compte d'une partie de ces fruits sous forme d'intérêts.

722. Lorsque le prix de la vente affectée d'une lésion deplus de sept douzièmes consiste dans une rente viagère et que l'acheteur veut, usant de la faculté que lui accorde l'art. 1681, conserver l'immeuble en payant le supplément du juste prix, en quoi consiste ce supplément? Il a été décidé que les parties ayant voulu, l'une vendre, l'autre acheter moyennant une rente viagère, le supplément du juste prix doit consister non en un capital, mais en une augmentation de la rente viagère. Cette augmentation doit être de la différence entre la rente stipulée au contrat et celle à laquelle le vendeur pouvait prétendre au jour du contrat, d'après les tables de mortalité, sous la déduction du dixième autoris^.e par l'art. 1681 (').

De même si la vente avait été faite moyennant une rente perpétuelle, le supplément du juste prix devrait consister dans une augmentation de l'arrérage annuel correspondant suivant le taux légal au capital qui représenterait le supplément du juste prix, toujours sous la déduction du dixième; car le supplément de prix doit être de la même nature que le prix stipulé.

723. Nous avons vu que la rescision menaçait, non seulement les droits de Tacheteur, mais encore ceux des tiers auxquels il aurait conféré des droits réels. Aussi la loi accordet-elle au tiers possesseur, comme à l'acheteur lui-même, la faculté d'user, pour échapper aux conséquences de la rescision, du droit de payer le supplément du juste prix sous la déduction du dixième du prix total. L'art. 1681 le dit expressément.

11 faut reconnaître ce droit à tout acquéreur d'un droit réel sur l'immeuble vendu, quoiqu'il n'ait pas acquis la propriété même de l'immeuble. L'expression employée par

(V Lyon, 10 juin 1875, S., 76. 2. 119. — GuiUouard, Venle et échange, II, n. 724.

754 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHAXGE

un supplément de pi:ix. Quelles seront le' sesseurj ne doit ce second parti ? s qui a acquis de

L'acheteur conserve alors rimmeu> ^due. Elle vise sans propriété n'étant pas détruit, les dr ^ pleine propriété, car à des tiers ne sont pas menacés. Ae vise aussi l'acquéreur

Pour arrêter ainsi les effets d- ^riété, tel que l'acquéreur payer un supplément de prix itude.

mage éprouvé par le vendeu" de l'art. 1681 appartient aussi l'acheteur à payer intégrr jg l'acheteur ; il a intérêt, pour stipulé au contrat et la ,Qe, à empêcher la reprise de lim- Le Code a été moins ri^^up^ et il peut dans ce but payer le à retenir le dixième .^ p^ix sous la déduction du dixième du entière de Timmer

24.000 fr. est est' .yj précèdent ne reposent pas sur une exlende sept douziè /j^ j^ disposition finale de l'art. 1681. Cette rescision, dev >^j ^^ ^gp^^ qu'une application particulière do plément du .^,^^^ de l'art. 1166. Celui que l'art. 1681 appelle fr rence, ^-^ J/^^r n'est-il pas un créancier de l'acheteur de qui représer C^droiil Ce dernier est en effet devenu débiteur du probal ^/.^ ^ concédé, et le concessionnaire, en sa qualité de bénéf yiÇ ut naturellement exercer le droit du concédanl.

L^ ^osiiion finale de lart. 1681 ne dit pas autre chose. ^^ ^ disposition étant ainsi une application de l'art. 11»». " ^^l'naturel qu'elle profite à tous ceux à qui Tacheteur a Çèdé un droit réel quelconque sur l'immeuble vendu, j^niû quand ils ne seraient pas entrés en possession de ce foît; ils peuvent user du droit d'option accordé à l'acheteur

-,r lart. 1681, tant en vertu de cet article qu'en vertu de

lart. 1166 (M. ,.

11 y a plus. Le droit de conserver la chose en payanuc supplément du juste prix étant un droit pécuniaire, et non un droit attaché à la personne, les créanciers chirographaire^ dv l'acheteur pourraient puiser dans l'art. 1166 le droit de l'exercer. Mais on ne voit guère l'intérêt qu'ils auraient al| taire; car n'ayant aucun droit réel à conserver, ils nontp»^

■' .:pr. Aubry et Rau, IV, § 358, p. 418; Laurent. XXIV, n. 45i ; GuiHoai.'i Vtuieri échange, II, n. 723.

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cours en garantie n'existe toutefois qu'au profit du qui a acquis à titre onéreux. Celui qui aurait acquis à

regratuitderacheteurn'auraitaucunrecours contre celui-ci, car le donateur ne doit pas en général de garantie^au donataire.

Quant au créancier hypothécaire, qui paierait le supplément du juste prix, il ne pourrait pas agir contre l'acheteur par la voie de l'action en garantie; il ne pourrait que lui demander une indemnité à raison du profit qu'il lui aurait procuré, indemnité dont l'acheteur pourrait discuter le chifi^re et qui pourrait quelquefois être inférieure au supplément payé; c'est ce qui arriverait si l'acheteur démontrait qu'il n'avait pas intérêt à conserver la propriété pour un prix aussi élevé. Pour éviter cette difficulté, le créancier hypothécaire agira prudemment en ne payant le supplément du juste prix qu'avec l'assentiment de l'acheteur, qui souvent y consentira, afin de ne pas être exposé à voir le créancier hypothécaire lui demander soit une nouvelle hypothèque, soit le paiement immédiat de la somme due, à défaut de la sûreté qui avait été la condition du prêt.

726. Si le droit d'option établi par l'art. 1681 appartient à l'acheteur et aux acquéreurs des droits réels concédés par lui, il n'appartient certainement pas au vendeur. Le texte de larticle ne permet pas d'en douter, et le tribun Faure l'a dit fonnellement dans son rapport au tribunat : « Le vendeur n'a

le dernier alinéa de TarL 1681, le tiers possesseur, ne doit pas être prise à la lettre; elle vise tout tiers qui a acquis de l'acheteur un droit réel sur la chose vendue. Elle vise sans doute principalement lacquéreur de la pleine propriété, car c'est le cas le plus important ; mais elle vise aussi Tacquéreur d'un démembrement de cette propriété, tel que lacquéreur de l'usufruit ou celui d'une servitude.

Le droit d'user du bénéfice de l'art. 1681 appartient aussi au créancier hypothécaire de l'acheteur ; il a intérêt, pour conserver son hypothèque, à empêcher la reprise de l'immeuble par le vendeur, et il peut dans ce but payer le supplément du juste prix sous la déduction du dixième du prix total.

Les solutions qui précèdent ne reposent pas sur une extension arbitraire de la disposition finale de l'art. 1681. Celle disposition n'est en effet qu'une application particuUère du principe général de l'art. 1166. Celui que l'art. 1681 appelle Ir tiers possesseur n'est-il pas un créancier de l'acheteur de qui il tient son droit? Ce dernier est en effet devenu débiteur du droit qu'il a concédé, et le concessionnaire, en sa quaUtéde créancier, peut naturellement exercer le droit du concédant. La disposition finale de l'art. 1681 ne dit pas autre chose. Cette disposition étant ainsi une application de l'art. 1166. il est naturel qu'elle profite à tous ceux à qui l'acheteur a concédé un droit réel quelconque sur l'immeuble vendu, même quand ils ne seraient pas entrés en possession de ce droit; ils peuvent user du droit d'option accordé à l'acheteur par l'art. 1681, tant en vertu de cet article qu'en vertu de l'art. 1166 (M-

11 y a plus. Le droit de conserver la chose en payant le supplément du juste prix étant un droit pécqniaire, et non on droit attaché à la personne, les créanciers chirographaires de l'acheteur pourraient puiser dans l'art. 1166 le droit Je l'exercer. Mais on ne voit guère l'intérêt qu'ils auraient à le faire; car n'ayant aucun droit réel à conserver, ils n'ont pa*

(') Cpr. Aubry et Rau, IV, § 358, p. 418; Laurent, XXIV, n. ;5k; GuiDooii^ Vejiie et échange, II, n. 723.

intérêt à faire un déboursé dont le recouvrement serait incertain.

724. Lorsque le tiers acquéreur, soit de la propriété de Timmeuble, soit d'un démembrement de cette propriété a payé le supplément du juste prix pour éviter d'être évincé du droit qu'il avait acquis, il a, dit Fart. 1681, une action en garantie contre son vendeur. C'est l'application du droit commun. Le tiers acquéreur était menacé d'une éviction, et il ne l'a évitée qu'en payant une somme qu'il n'avait, point promise : son vendeur, qui lui doit garantie, et qui s*était engagé à lui faire avoir le droit vendu pour le prix convenu, doit l'indemniser de l'excédent qu'il a été dans la nécessité de payer.

Ce recours en garantie n'existe toutefois qu'au profit du tiers qui a acquis à titre onéreux. Celui qui aurait acquis à titre gratuitderacheteurn'auraitaucun recours contre celui-ci, car le donateur ne doit pas en général de garantie^au donataire.

Quant au créancier hypothécaire, qui paierait le supplément du juste prix, il ne pourrait pas agir contre l'acheteur par la voie de l'action en garantie; il ne pourrait que lui demander une indemnité à raison du profit qu'il lui aurait procuré, indemnité dont l'acheteur pourrait discuter le chiffre et qui pourrait quelquefois être inférieure au supplément payé; c'est ce qui arriverait si l'acheteur démontrait qu'il n'avait pas intérêt à conserver la propriété pour un prix aussi élevé. Pour éviter cette difficulté, le créancier hypothécaire agira prudemment en ne payant le supplément du juste prix qu'avec l'assentiment de l'acheteur, qui souvent y consentira, afin de ne pas être exposé à voir le créancier hypothécaire lui demander soit une nouvelle hypothèque, soit le paiement immédiat de la somme due, à défaut de la sûreté qui avait été la condition du prêt.

725. Si le droit d'option établi par l'art. 1681 appartient à l'acheteur et aux acquéreurs des droits réels concédés par lui, il n'appartient certainement pas au vendeur. Le texte de larticle ne permet pas d'en douter, et le tribun Faure l'a dit formellement dans son rapport au tribunat : « Le vendeur n'a

» point Toption : c'est à l'acheteur que la loi donne le choix » de payer le supplément ou de restituer la chose » (*).

726. Ce que nous venons de dire du droit d'option que l'art. 1681 donne à l'acheteur, nous permet de préciser nettement la nature de l'obligation dont celui-ci est tenu envers le vendeur après que la rescision a été prononcée. Nous avons dit {supra, n. 688) que l'action en rescision était immobilière. Les principes que nous venons d'exposer nous permettent maintenant de le faire plus amplement ressortir.

Une fois la rescision prononcée, l'acheteur est tenu de restituer l'immeuble vendu; mais il est libre d'éviter cette restitution en payant le supplément du juste prix sous la déduction autorisée. Quant au vendeur, il ne peut pas exiger ce supplément, dont le paiement est une simple faculté pour l'acheteur. L'obligation dont ce dernier est tenu, après que la rescision a été prononcée, n'est donc pas une obligation alternative ayant pour objet soit un immeuble, soit une somme d'argent au choix de l'acheteur, d'où résulterait notamment cette conséquence que l'obligation serait immobilière si l'acheteur optait pour la restitution de l'immeuble et mobilière s'il préférait payer le supplément du prix.

L'obligation de l'acheteur est une obligation /aa///fl/«r^; la restitution de l'immeuble est seule in obligatione; le paiement du supplément de prix est in facultate sohuionis. En effet la seule chose que doive l'acheteur, la seule chose que le vendeur puisse demander et obtenir par voie d'exécution forcée, si l'acheteur ne fait point d'option, c'est la restitution de l'immeuble; le paiement d'un supplément de prL\ est pour l'acheteur un moyen facultatif de libération. Si l'obligation de l'acheteur n'a pas d'autre objet que l'immeuble, elle est immobilière ; par conséquent la créance du vendeur est immobilière aussi, et ce caractère est indépendant de l'option.

11 en résulte des conséquences importantes. Donnons quelques exemples.

Si le vendeur mourait avant l'option de l'acheteur et laissait

(«) Fenel, XIV, p. 176.

un testament par lequel il aurait institué un légataire de tous ses meubles et un légataire de tous ses immeubles, son droit contre Vacheteur appartiendrait au légataire des immeubles, puisqu'il est immobilier, quand même lacheteur opterait plus tard pour le paiement du supplément de prix ; ce supplément reviendrait au légataire des immeubles, puisque la créance en paiement de laquelle il serait fourni appartenait à ce dernier.

Supposons maintenant que le vendeur, avant l'option de lacheteur, se marie sous le régime de la communauté légale. Son droit contre le vendeur, étant immobilier, lui reste propre, et lors même que l'acheteur opterait plus tard pour le paiement du supplément de prix, ce supplément serait exclu de la communauté comme prix d'un droit propre.

Naturellement ces solutions seraient renversées, si le vendeur dans le premier cas mourait, et dans le second cas se mariait, après l'option de Tache teur ; car après l'option le droit du vendeur aurait pour objet unique la chose pour laquelle l'acheteur aurait opté, et il en prendrait la nature mobilière ou immobilière.