DANS QUELS CAS IL Y A LIEU A LÎCITATION

728. Lart. 1686 indique les cas dans lesquels il y a lien de procéder à la licitation : « Si une chose commune à plusieurs » ne peut être partagée commodément et sans perte; — ou si » dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en » trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse » ou ne veuille prendre, — la vente s'en fait aux enchères, et » le prix en est partagé entre les copropriétaires ».

D'après cela, pour qu'il y ait lieu de procéder à une licitation, il faut d'abord que la chose soit commune à plusieurs; il faut qu'il y ait indivision, c'est-à-dire que, la chose appartenant à plusieurs, le droit de chacun ne soit pas assigné sur une partie déterminée de la chose ; indivision est le contraire de division ou àe partage.

Peu importe d'ailleurs que les droits de chacun des copropriétaires soient égaux ou inégaux. Peu importe aussi quelle est la cause de l'indivision ; la copropriété peut provenir d'une succession recueillie en commun, d'une acquisition entre vifs faite en. commun à titre onéreux ou gratuit, d'une communauté entre époux ou d'une société civile ou commerciale. Peu importe même que les droits de chacun procèdent de titres différents : ainsi l'un est copropriétaire de la chose indivise comme héritier pour partie de celui à qui elle appartenait précédemment, un autre comme légataire ou comme institué contractuellement, un troisième comme cessionnaire des droits d'un héritier ou d'un légataire. Dans tous ces cas il y a une indivision qui peut donner lieu à une licitation.

L'indivision est possible, non seulement quant à la pro- X)riété, mais aussi quant à un démembrement de la propriété, tel que l'usufruit ou l'usage. Ce droit peut alors devenir l'objet d'une licitation.

Toutefois il n'y a indivision qu'entre personnes ayant sur une même chose un droit de la même nature, ainsi entre

copropriétaires ou entre co-usufruitiers, mais non entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Dans ce dernier cas, chacun a un droit assigné sur des parties différentes de la même chose ; le droit de Tusuf ruitier porte sur Viisus et le fructus, celui du nu-propriétaire sur Vabusus : il n'y a pas alors une chose commune entre eux ; donc pas d'indivision, et pas de licitation possible.

L application de ce principe a fait décider que si, une personne ayant l'usufruit total d'une chose, la nue propriété appartient à plusieurs, il peut sans doute y avoir lieu de liciter cette nue propriété qui est indivise, mais que la licitation ne doit pas comprendre l'usufruit qui est en dehors de l'indivision (*). On a soutenu dans ce cas que la licitation devait porter sur la pleine propriété, sauf à l'usufruitier à exercer son droit sur le prix ; mais c'était inadmissible ; car l'usufruitier, qui n'était dans l'indivision avec personne, n'était pas tenu d'accepter à la place de l'usufruit d'une chose l'usufruit (lu prix de cette chose.

Cette solution doit être donnée, non seulement quand l'usufruitier est un tiers, mais encore quand c'est un des copropriétaires indivis de la nue propriété qui a l'usufruit du tout; létat d'indivision où il se trouve quant à la propriété ne le constitue pas en état d'indivision quant à l'usufruit et il est fondé à exiger, malgré la licitation de la nue propriété, que son droit d'usufruit soit respecté tel qu'il est et que l'objet n'en soit point transformé (').

729. Si l'état d'indivision est nécessaire pour qu'il y ait lieu à licitation, il ne suffit pas. En principe le partage doit <?tre fait en nature; c'est la façon normale de répartir entre les communistes les choses communes, et il n'y est dérogé qu'exceptionnellement, lorsque quelques obstacles s'opposent à ce mode normal de répartition.

M Cass., 8 déc. 1846, D., 47. 1. 41, S., 47. 1. 15. — Douai, 23 nov. 1847, S., 48. 2. 526. — Angers, 4 déc. 1862, S., 63. 2. 145. — Cass., 27 juiU. 1869, S., 69. 1. 468, D., 71. 1. 170. — Caen, 20 août 1880, S., 81. 2. 118. — Cass., 9 avril 1877, S., 77. 1. 261, D., 77. 1. 389. — Demolombe, XV, n. 490; Aubry et Rau, II, § 226, p. 465; Guillouard, Vente et échange, 11, n. 731; Baudry-Lacanlinerie et Wah], Suceessions, 2« éd., II, n. 2159.

i*) Cass., 27 juill. 1869 cilé cirdessus.

756 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

le dernier alinéa de lart. 1681, le tiers possesseur, ne doit pas être prise à la lettre ; elle vise tout tiers qui a acquis de l'acheteur un droit réel sur la chose vendue. Elle vise sans doute principalement l'acquéreur de la pleine propriété, car c'est le cas le plus important; mais elle vise aussi l'acquéreur d'un démembrement de cette propriété, tel que l'acquéreur de l'usufruit ou celui d'une servitude.

Le droit d'user du bénéfice de Fart. 1681 appartient aussi au créancier hypothécaire de l'acheteur ; il a intérêt, pour conserver son hypothèque, à empêcher la reprise de l'immeuble par le vendeur, et il peut dans ce but payer le supplément du juste prix sous la déduction du dixième du prix total.

Les solutions qui précèdent ne reposent pas sur une extension arbitraire de la disposition finale de l'art. 1681. Cette disposition n'est en effet qu'une application particuUère du principe général de Fart. 1166. Celui que l'art. 1681 appelle le tiers possesseur n'est-il pas un créancier de l'acheteur de qui il tient son droit? Ce dernier est en effet devenu débiteur du droit qu'il a concédé, et le concessionnaire, en sa quaUtéde créancier, peut naturellement exercer le droit du concédant. La disposition finale de l'art. 1681 ne dit pas autre chose. Cette disposition étant ainsi une application de l'art. 1166. il est naturel qu'elle profite à tous ceux à qui l'acheteur a concédé un droit réel quelconque sur Timmeuble vendu, même quand ils ne seraient pas entrés en possession de ce droit; ils peuvent user du droit d'option accordé à l'acheteur par l'art. 1681, tant en vertu de cet article qu'en vertu de l'art. 1166 («).

Il y a plus. Le droit de conserver la chose en payant le supplément du juste prix étant un droit pécuniaire, et non an droit attaché à la personne, les créanciers chirographaires de l'acheteur pourraient puiser dans l'art. 1166 le droit J« l'exercer. Mais on ne voit guère l'intérêt qu'ils auraient à le faire ; car n'ayant aucun droit réel à conserver, ils n'ont pas

(') Gpr. Aubry et Rau, IV, § 358, p. 418; Laurent, XXIV, n. 45k; GttiUoairi. Vente et échange, II, n. 723.

intérêt à faire un déboursé dont le recouvrement serait incertain.

724. Lorsque le tiers acquéreur, soit de la propriété de rimmeuble, soit d'un démembrement de cette propriété a payé le supplément du juste prix pour éviter d'être évincé du droit qu'il avait acquis, il a, dit Tart. 1681, une action en garantie contre son vendeur. C'est l'application du droit commun. Le tiers acquéreur était menacé d'une éviction, et il ne l'a évitée qu'en payant une somme qu'il n'avait point promise : son vendeur, qui lui doit garantie, et qui s*était engagé à lui faire avoir le droit vendu pour le prix convenu, doit l'indemniser de l'excédent qu'il a été dans la nécessité de payer.

Ce recours en garantie n'existe toutefois qu'au profit du tiers qui a acquis à titre onéreux. Celui qui aurait acquis à titre gratuitderacheteurn'auraitaucun recours contre celui-ci, car le donateur ne doit pas en général de garantie^au donataire.

Quant au créancier hypothécaire, qui paierait le supplément du juste prix, il ne pourrait pas agir contre l'acheteur par la voie de l'action en garantie; il ne pourrait que lui demander une indemnité à raison du profit qu'il lui aurait procuré, indemnité dont l'acheteur pourrait discuter le chifl"re et qui pourrait quelquefois être inférieure au supplément payé; c'est ce qui arriverait si l'acheteur démontrait qu'il n'avait pas intérêt à conserver la propriété pour un prix aussi élevé. Pour éviter cette difficulté, le créancier hypothécaire agira prudemment en ne payant le supplément du juste prix qu'avec l'assentiment de l'acheteur, qui souvent y consentira, afin de ne pas être exposé à voir le créancier hypothécaire lui demander soit une nouvelle hypothèque, soit le paiement immédiat de la somme due, à défaut de la sûreté qui avait été la condition du prêt.

725. Si le droit d'option établi par l'art. 1681 appartient à l'acheteur et aux acquéreurs des droits réels concédés par lui, il n'appartient certainement paâ au vendeur. Le texte de l'article ne permet pas d'en douter, et le tribun Faure l'a dit formellement dans son rapport au tribunat : « Le vendeur n'a

758 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

» point Toption : c'est à Tacheteur que la loi donne le choix » de payer le supplément ou de restituer la chose » (*).

726. Ce que nous venons de dire du droit d'option que Tart. 1681 donne à Tacheteur, nous permet de préciser nettement la nature de Tobligation dont celui-ci est tenu envers le vendeur après que la rescision a été prononcée. Nous avons dit {supra, n. 688) que Faction en rescision était immobilière. Les principes que nous venons d'exposer nous permettent maintenant de le faire plus amplement ressortir.

Une fois la rescision prononcée, l'acheteur est tenu de restituer l'immeuble vendu; mais il est libre d'éviter cette restitution en payant le supplément du juste prix sous la déduction autorisée. Quant au vendeur, il ne peut pas exiger ce supplément, dont le paiement est une simple faculté pour l'acheteur. L'obligation dont ce dernier est tenu, après que la rescision a été prononcée, n'est donc pas une obligation alternative SL^hui pour objet soit un immeuble, soit une somme d'argent au choix de l'acheteur, d'où résulterait notamment cette conséquence que l'obligation serait immobilière si l'acheteur optait pour la restitution de l'immeuble et mobilière s'il préférait payer le supplément du prix.

L'obligation de l'acheteur est une ohligeLiion faciiltatve; la restitution de l'immeuble est seule in obligatione ; le paiement du supplément de prix est in facitltate solutionis. En effet la seule chose que doive l'acheteur, la seule chose que le vendeur puisse demander et obtenir par voie d'exécution forcée, si l'acheteur ne fait point d'option, c'est la restitution de l'immeuble; le paiement d'un supplément de prix est pour l'acheteur un moyen facultatif de libération. Si l'obligation de l'acheteur n'a pas d'autre objet que l'immeuble, elle est immobilière ; par conséquent la créance du vendeur est immobilière aussi, et ce caractère est indépendant de l'option.

11 en résulte des conséquences importantes. Donnons quelques exemples.

Si le vendeur mourait avant l'option de l'acheteur et laissait

(*) Fenel, XIV, p. 176.

un testament par lequel il aurait institué un légataire de tous ses meubles et un légataire de tous ses immeubles, son droit contre lacheteur appartiendrait au légataire des immeubles, puisqu'il est immobilier, quand même Tacheteur opterait plus tard pour le paiement du supplément de prix; ce supplément reviendrait au légataire des immeubles, puisque la créance en paiement de laquelle il serait fourni appartenait à ce dernier.

Supposons maintenant que le vendeur, avant l'option de lacheteur, se marie sous le régime de la communauté légale. Son droit contre le vendeur, étant immobilier, lui reste propre, et lors même que l'acheteur opterait plus tard pour le paiement du supplément de prix, ce supplément serait exclu de la communauté comme prix d'un droit propre.

Naturellement ces solutions seraient renversées, si le vendeur dans le premier cas mourait, et dans le second cas se mariait, après Foption de l'acheteur ; car après l'option le droit du vendeur aurait pour objet unique la chose pour laquelle l'acheteur aurait opté, et il en prendrait la nature mobilière ou immobilière.