La compétence qu’exerce le juge de paix sur les

(1) La loi du 30 juillet 1793, qui avait organisé en régie nationale le service des postes et celui des messageries, portait daus son article 16 : « Les plaintes et les contestations qui pourront s’élever entre les particuliers et la régie, seront décidées sur-le-champ par les juges de paix des lieux , contradictoirement avec les préposés de la régie, etc. » — Le législateur de cette époque n’éprouvait pas les scrupules que l’on trouve exprimés dans le rapportée 1838.

(2) V. notamment arrêts de la cour de cassation du 5 avril 1850 et du 16 janvier 1861, Dalloz, 50, 1, 147, et 61, 1, 126.

demandes énoncées en l’article 2, présente une autre difficulté en soulevant une sorte de conflit qui résulte des attributions dont les tribunaux de commerce sont investis pour connaître des contestations relatives aux actes de commerce (1). Or, l’industrie de l’hôtelier constitue une profession commerciale, et la loi réputé actes de commerce toutes entreprises de transport par terre ou par eau (2). Lorsque la demande est dirigée par le voyageur contre l’aubergiste, le logeur, ou le voiturier, pour l’exécution des obligations qui se rattachent à leur industrie, faut-il dire que la compétence des tribunaux de commerce, fixée par la loi même de leur institution, disparaît devant l’attribution nouvelle résultant de la loi de 1838 au profil de la justice de paix, dont la compétence se serait agrandie par le retranchement qu’aurait subi en ces sortes de matières la juridiction commerciale? Faut-il admettre que le législateur de 1838 n’a entendu conférer au juge de paix ces attributions rivales que dans les cas où les tribunaux civils d’arrondissement étaient appelés, avant la loi nouvelle, à exercer ces mêmes attributions qu’ils auraient à exercer encore aujourd’hui, si le chiffre de la demande dépassait la somme de quinze cents francs?

Cette question est une des plus graves qu’ait soulevées le texte de la loi nouvelle; elle ne parait pas s’être présentée à la pensée de ses rédacteurs ; mais on peut au moins, de la discussion de la loi, tirer celle

(1) Code de commerce, art. 831

(2) Code de coraraejve- art. 832

induction qu’ils n’onl pas entendu, dans les agrandissements concédés à la justice de paix, introduire des éléments de compétence qui l'auraient en môme temps modifiée dans sa nature essenliellementcivile. Cette induction résulte notamment du rejet d’un amendement proposé pour attribuer aux juges de paix les causes commerciales dans les mêmes limites de quotité que les causes civiles, lorsque dans l’arrondissement ne se trouvait pas de tribunal de commerce (1). Si pourtant cette donnée générale ne pouvait se concilier avec l’application du texte qui attribue compétence ou juge de paix sur les contestations entre les voyageurs et les autres personnes indiquées en l’article 2, il faudrait bien reconnaître que le législateur a entendu pour ce cas particulier abandonner son principe, et que la juridiction du juge de paix a pris la place de celle qu’exerçaient d'abord» en vertu des lois de leur institution, les tribunaux de commerce.

Mais il est facile de démontrer que l’attribution nouvelle donnée au juge de paix reçoit une application usuelle et pratique, sans qu’il soit nécessaire de supposer un envahissement du domaine commercial, et en admettant au contraire que ses limites soient respectées.

Le juge de paix sera d’abord exclusivement compétent comme juge civil, pour connaître des contestations dans lesquelles le voyageur est défendeur à l’action exercée, à moins que l’engagement du voya-

(1) V. suprà, n° 35,

geur ne doive être considéré comme ayant le caractère commercial, ainsi que l’a décidé un arrêt de la cour de Caen du 25 mars 1846 (1), qui déclare dette commerciale de la compétence du tribunal de commerce, le montant de la dépense faite dans une auberge pour les domestiques et les chevaux transportant les marchandises d'un commerçant.

Si la demande est formée par le voyageur, elle aura le plus souvent pour objet, parmi les cas prévus dans l’article 2, les dommages-intérêts réclamés pour perte ou avarie des effets qui l’accompagnent. Mais, bien que le défendeur auquel les dommages-intérêts sont réclamés exerce une industrie commerciale, les règles que la jurisprudence avait déjà consacrées avant la loi du 25 mai 1838, permettent au demandeur de porter son action devant les tribunaux civils, parce que l’obligation qui sert de base à celte action a sa source dans un contrat dont la nature étant commerciale pour l’une des parties, civile relativement à l’autre, comporte l’application d’une double compétence que pourrait invoquer à son gré le demandeur qui n’a pas fait lui-même un ado de commerce (2).

Ainsi, dans cette hypothèse, la juridiction civile, d’après les règles générales de compétence consacrées par la jurisprudence, pourrait s’exercer encore par l’option conférée au demandeur de s’adresser au tribunal decommeroe ou au tribunal civil. Seulement,

(1) Ualioz, 46, 4, col. 82.

(2) V. suprà, n* 37.

avant la loi de 1838 , la justice de paix n’eât pu être saisie que dans la limite fixée pour les demandes personnelles ou mobilières. La loi nouvelle n’a fait qu’augmenter le chiffre de sa compétence, en l’élevant pour ces contestations jusqu’au taux de lacompélence en dernier ressort des tribunaux de première instance.

Lorsque le législateur de 1838 plaçait dans les attributions des juges de paix les contestations dont parle l’article 2 de la loi, celle disposition pouvait donc recevoir son application sans toucher aux limites qui séparaient déjà la juridiction civile et la juridiction commerciale. La distribution de cette compétence nouvelle affectait sans doute les rapports établis entre la justice de paix et le tribunal civil d’arrondissement, mais laissait aux tribunaux de commerce leurs attributions intactes et leur compétence maintenue. Si cette interprétation de la loi est exacte, on peut résumer dans les propositions suivantes le partage de la compétence entre la justice de paix et le tribunal de commerce :

1° Le juge de paix a seul compétence dans les cas prévus par l’article 2 de la loi du 25 mai 1838, lorsque la demande est formée contre le voyageur dont l’obligation n’a pas le caractère commercial.

2° L’action pcutclre portée, soit devant la justice de paix, soit devant la tribunal de commerce, lorsqu’elle est intentée par le voyageur qui dans ses rapports avec le défendeur n’a pas fait acte de commerce.

3° C’est au tribunal de commerce que doit être

2fèj5 CHAP. V. COMPÉTENCE A RAISON DK LA MATIÈRE

portée l’action , lorsque le fait à l’occasion duquel elle est formée constitue entre les deux parties un acte commercial.

Comme on le voit, la doctrine qui ressort de ces développements repousse en môme temps et la compétence exclusive du tribunal de commerce , qui laisserait sans application le texte de la loi de 1838, et la compétence exclusive du juge de paix, dont l’extension à des matières commerciales dépasserait la portée des innovations que le législateur a voulu consacrer. On échappe, au moyen de cette interprétation de la loi, à certaines anomalies, conséquences inévitables du système qui ferait du juge de paix le juge exclusif de ces contestations. Remarquez, en effet, qu’aucune disposition légale n’attribue pour ces demandes une compétence exclusive aux tribunaux civils d’arrondissement. De sorte que, si la demande dépassait le chiffre de quinze cents francs , le voyageur pourrait incontestablement, et devrait même, dans certains cas, la porter devant le tribunal de commerce. L’harmonie des principes de l’organisation judiciaire ne seraitrellc pas altérée, si la compétence du tribunal de commerce s’effaçait devant la compétence du juge de paix et dominait en môme temps celle du tribunal d’arrondissement? si le juge de paix était compétent à l’exclusion du tribunal de commerce jusqu’à quinze cents francs, tandis que le tribunal d’arrondissement qui participerait comme tribunal d’appel à cette compétence exclusive , ne l’exercerait plus comme juge du premier degré, dans le cas où la demande dépasserait la somme de quinze

ET DE LA QUOTITÉ. 22t3

cents francs? Ces anomalies disparaissent si l’on admet les solutions proposées, qui ne reconnaissent la compétence du juge de paix que dans des cas où le tribunal civil en était investi avant la loi de 1838, comme il en serait investi depuis celte loi , lorsque la quotité de la demande s’élève au-dessus de quinze cents francs.

119. La jurisprudence a varié sur ces questions et n’est peut-être pas définitivement fixée. Un arrêt de la cour de Paris du 13 février 1844 (1) repousse la compétence du tribunal de commerce pour statuer sur une demande en indemnité de la perte de ses bagages, formée par un voyageur contre un entrepreneur de transports; d’après cet arrêt, le juge de paix aurait une compétence exclusive sur les actions qui rentrent dans les conditions de la loi de 1838 , car le défendeur assigné devant le tribunal de commerce était incontestablement commerçant, et c’était bien à l’occasion de l’exercice de son industrie que la demande était formée. — Mais un arrêt de la cour d’Angers du 3 mai 1855 (2), et un arrêt de la cour de Poitiers du 12 février 1861 (3) décident, à l’oc-

(li Dalloz, Jurisprud. génèr., v° Compétence des tribunaux de paix, n® 200.

(2) Ualloz, 55, 2, 205. Cet arrêt, parmi ses nombreux motifs, en contient un dans lequel il est dit que les entreprises de chemin de fer n’étaient pas en 1838 dans la piévision du législateur de cette époque, et dès loi-s ne seraient pas comprises dans la désignation des voituriers et bateliers auxquels s'appliquent les dispositions de l'art. 2 de la loi. Cette interprétation restrictive de la loi de 1838 a été rejetée à bon droit par l'arrêt de Poitiers, cité dans la note qui suit.

(3) Dalloz, 61, 2, 39 Le pourvoi contre cet arrêt a été admis par la chambre des requêtes; la section civile n’a pas encore prononcé.

casion d’une demande pour perle de bagages accompagnant le voyageur, formée contre la compagnie du chemin de fer d’Orléans , que la loi de 1838 n’a pas attribué aux juges de paix une compétence exclusive , et que la justice commerciale peut être saisielorsque l’obligation du défendeur procède d’un fait qui constitue pour lui un acte de commerce.

On ne peut se dissimuler, à la lecture de ces arrêts, qu’ils paraissent inspirés parle désir de remédier aux inconvénients que présente l’application à ces sortes de contestations de la règle générale d’après laquelle le demandeur est obligé de porter son action devant le juge du domicile du défendeur; inconvénient considérablement amoindri, lorsque la juridiction commerciale est saisie, par suite de l’option que donne au demandeur l’article 420 du code de procédure de porter sa demande soit devant le tribunal du domicile de son adversaire, soit devant le tribunal du lieu de la promesse et de la livraison, soit enfin devant le tribunal dans l’arrondissement duquel le payement doit être fait. Mais si cette préoccupation apparaît dans quelques-uns des motifs des arrêts que j’ai cités, ce n’est pas du moins aux dépens de la loi qu’elle a dicté la solution.

120. — IV. Parmi les actions dont le juge de paix connaît sans appel jusqu’à cent francs, à charge d'appel jusqu’à quinze cents francs, j'ai déjà signalé, au commencement dece chapitre, certaines demandes se rattachant au contrat de bail. Ce sont celles qui ont pour objet des indemnités réclamées par leloca-

taire ou le fermier, pour non-jouissance, et les actions pour dégradations et perles arrivées pendant la jouissance du fermier ou du locataire, soit par son fait, soit par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

La compétence du juge de paix pour connailre des actions nées du contrat de bail n’est pas limitée à ces deux sortes de demandes, dont l’une se rattache à l’article 1 Tl 9, l’autre aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code Napoléon. Mais la compétence du juge de paix en matière de bail est soumise à des conditions diverses, suivant la nature de l’obligation pour laquelle est demandée la sanction du juge. Les actions dont je viens de parler, la première appartenant au fermier on locataire pour indemnité de non-jouissance, la seconde au bailleur pour dégradations ou pertes, sont les seules, parmi celles qui procèdent du contrat de bail,pourlesquelles la compétence du juge de paix soit limitée par le chiffre de quinze cents francs. Pour les autres actions dérivant du môme contrat, et qui sont énumérées dans l’article 3 et dans l’article 5, 2°, de la loi du 25 mai 1838, la compétence du juge de paix est illimitée quant à la quotité, c’est-à-dire qu’il en connaît, à quelque valeur qu’elles s’élèvent ; mais là encore se rencontre entre les demandes réglées par ces deuxarticles, malgré cette conformitédans l’extension illimitée de la compétence, une différence importante résultant d’une condition exigée par un texte, et qui n’est pas imposée par l’autre. Ainsi les actions comprises dans l’article 3, dont le juge de paix connaît,

à quelque valeur que la demande puisse s’élever, ne rentrent toutefois dans sa compétence qu’autanl que le prix du bail n’excède pas annuellement un certain chiffre; tandis que l’action indiquée par l’article 5, et qui a pour objet les réparations locatives des maisons ou fermes mises par la loi à la charge du locataire, doit être soumise au juge de paix, quel que soit le chiffre do la demande et en même temps quel que soit le prix du bail.

On peut donc résumer dans trois règles différentes la compétence du juge de paix en matière de baux ou de locations : — il y a des actions, celles prévues par l’article 4 de la loi de 1838, dont le juge de paix connaît, quel que soit le prix de la location, pourvu que la demande n’excède pas quinze cents francs. — Il en est d’autres, celles énumérées dans l’article 3, dont le juge de paix connaît, à quelque valeur que la demande s’élève, mais pourvu que le chiffre du bail n’excède pas un certain chiffre, quatre cents francs par an. — Il en est une enfin, indiquée dans l’article 5, pour laquelle le juge de paix exerce en premier ressort une compétence sanslimites, soit quant à la valeur de la demande, soit quant à la valeur de la location.

121. Cette diversité dans l’application des règles de la compétence à des actions qui, bien qu’ayant pour objet l’exécution d’obligations différentes , procèdent cependant les unes et les autres du contrat de bail, c’est-à-dire de la mémo cause, a été l’objet de quelques critiques qui ne me paraissent pas sans

fondement (1). Cette diversité est en outre la source d’une difficulté, secondaire il est vrai, mais qui montre un défaut de lien entre des dispositions qui devraient cependant se rattacher à la même théorie. Cette difficulté se présente lorsqu’il s'agit d’exposer les principes qui régissent ces actions nées d’un même contrat et puisant à une origine commune les conditions de leur légitimité. La diversité dans la compétence imposerait un examen séparé des actions qui se distinguent desautres par des règles particulières ou par une limite de quotité, tandis que l'identité d’origine et la communauté de principes entre ces actions multiples auxquelles le bail a donné naissance, semble exiger, pour l’intelligence de la matière, une élude comparative des droits et des obligations du bailleur et du locataire, un examen d’ensemble plutôt qu’un commentaire morcelé.

Aussi, après avoir placé, seulement pour mémoire, parmi les matières spéciales dont le juge de paix connaît jusqu’à quinze cents francs, les actions en indemnité pour non-jouissance et celles qui ont pour objet les dégradations ou pertes, je crois devoir réserver les explications que comporte cette disposition de la loi, pour les comprendre, avec les autres demandes formées parle bailleur ou par le locataire, dans un examen général de toutes les actions résultant

(1) Il est en efTet difficile de s’expliquer pourquoi le législateur de 1838 a soumis à des règles différentes la compétence pour les dégradations et pouries réparations locatives, la loi du 24 août 1790, titre 3, art. 10, soumettait ces deux actions à la même compétence illimitée quant à la valeur

du contrat de bail, qui rentrent dans la compétence du juge de paix. Cet examen sera l'objet du chapitre VH.

En mentionnant ici les demandes dont parle l’article 4 de la loi de 1 838, j’ai obéi aux exigences de la classification légale. En les faisant entrer dans un travail d’ensemble qui montrera leurs rapports et leurs dissemblances avecles autres actions procédant du même contrat, je suivrai l’ordre logique et j’obéirai aux lois de la méthode.

122. Dans la classe des actions dont lejuge de paix connaît, à quelque valeur quelademande puisse s’élever, on trouvera les attributions les plus importantes que le juge de paix ail reçues de la loi. Cette importancene résulte pas seulementde l’extension illimitée de la compétence au point de vue de la quotité ; c’est surtout la nature de quelques-unes de ces demandes qui doit spécialement attirer l’attention.

L’énumération de ces actions se trouve dans les articles 3, 5 et 6 de la loi du 25 mai 1838 ; elle comprend des actions personnelles et mobilières, et des actions qui présentent un caractère immobilier, au nombre desquelles se rangent en première ligne, au point de vue de leur important e, celles qui sont connues sous le nom d’actions possessoires.

Les actions mobilières qui rentrent dans la compétence du juge de paix, à quelque valeur que la demande s’élève, sont : les actions en payement de loyers ou fermages, les demandes relatives aux congés cl résiliations de baux, en expulsion de lieux et en validité de saisie-gagerie, les demandes de répa-

CÎIAPITRE VI.

rations locatives des maisons ou fermes mises par la loi à la charge du locataire ; — les contestations relatives aux engagements respectifs des gens de travail au jour, au mois ou à l’année et de ceux qui les emploient; des maîtres et des domestiques ou gens de service à gages, des maîtres et de leurs ouvriers ou apprentis; les contestations relatives* au payement des nourrices ; — les actions civiles pour diffamation verbale et pour injures publiques ou non publiques, verbales ou par écrit, autrement que par la voie de la presse, et lesactions civiles pour rixes et voies de fait; — les demandes en pension alimentaire n’excédant pas cent cinquante francs par an , lorsqu’elles sont formées en vertu des articles 205, 206 et 207 du code Napoléon.

Un autre groupe comprend des actions soit personnelles et mobilières, soit mixtes immobilières, lesquelles ont pour objet de protéger les droits de la propriété foncière, et plus particulièrement de la propriété rurale, en supposant d’ailleurs que le droit de propriété ne soit l'objet d'aucune contestation; ce sont : les actions pour dommages aux champs, fruits et récoltes; — celies relatives à l’élagage des arbres ou haies; — au curage soit des fossés, soit des canaux servant à l’irrigation des propriétés et au mouvementdes usines; — les actions en bornage ; — celles relatives à la distance prescrite pour les plantations d’arbres ou de haies ; — les actions relatives aux constructions et travaux énoncés dans l’article 674 du code Napoléon.

Enfin une dernière catégorie comprend les actions

possessoires, c'est-à-dire, pour employer la terminologie du législateur lui-même, les actions connues sous le nom de complainte, réintégrande, dénonciation de nouvel œuvre. Ces actions sont pures réelles immobilières.

Cette classification, fondée sur certains rapports d’origine ou de tendance qui unissent entre elles les actions appartenant à chacune des séries indiquées , est celle que je suivrai dans l’examen des principes propres à chacune d’elles.

123. A un autre pointde vue, les différentes actions sur lesquelles le juge de paix exerce une compétence illimitée quant à la quotité, comporteraient une division particulière. C'est relativement aux règles de l'appel que cette division a de l’importance. En effet, pour certaines de ces actions, le juge de paix statue sans appel jusqu’à la valeur de cent francs ; pour les autres, les jugements du juge de paix ne sont jamais rendus qu’à charge d’appel.

Toutes les actions personnelles et mobilières dont il est question dans ce chapitre reçoivent en principe l’application de la règlo du dernier ressort jusqu'à cent francs , sauf une exception unique qui s’applique aux demandes en pension alimentaire, comprises dans l’article 6, n° 4, de la loi de 1838. On conçoit en effet qu’une pension de cette nature, laquelle d’ailleurs n’est jamais remboursable moyennant un capital, ne puisse rentrer, pour son évaluation, dans le chiffre restreint fixé pour le dernier ressort. Quant aux actions que j’ai considérées

comme ayant pour objet de protéger la propriété immobilière, il y en a trois: — les actions en bornage; celles relatives à la distance à observer pour les plantations d’arbres ou de haies ; celles enfin concernant les constructions et travaux , dans les cas prévus par l’article 674 du code Napoléon, — sur lesquelles le juge de paix ne peut statuer qu’à charge d’appel.

Les actions possessoires sont aussi du nombre de celles qui comportent, dans tous les cas, les deux degrés de juridiction.

Dans la pratique , un grand nombre des actions dont le législateur a dit que le juge de paix en connaîtrait sans appel jusqu’à cent francs, ne pourront recevoir l’application de celle disposition légale; l’obstacle à l’application de la règle du dernier ressort est dans le caractère indéterminé de la valeur du litige. Comment apprécier, par exemple, la valeur d’une demande en validité de congé, ou en résiliation de bail, ou en expulsion de lieux? Comment apprécier l’importance d’une demande relative à l’élagage des arbres ou haies, ou de l’action qui a pour objet le curage d’un fossé ou d’un canal ? Le dernier ressort, en ces sortes de demandes, restera donc à l’état de principe abstrait; et alors môme que le demandeur aurait déterminé la valeur de l’une de ces demandes consistant en une obligation défaire, au moyen d’une option laissée à son adversaire de se libérer en payant une somme qui n’excéderait pas cent francs, notre observation n’en serait pas infirmée, car le dernier ressort, dans ce cas, serait le résultat des

conclusions restrictives jointes à la demande principale , plutôt qu’une conséquence attachée h la modicité apparente et appréciable de cette demande elle-même (1).

Je me bornerai, dans ce chapitre, à ces aperçus généraux, servant comme de préface à l’examen particulier des actions si diverses qui rentrent dans les attributions du juge de paix à raison de leur seule nature, et sans qu’on ait à se préoccuper de la valeur de la demande, si ce n’est, dans certains cas, pour reconnaître si le juge a statué en premier ou en dernier ressort. Cet examen cependant ne portera pas sur les principes et sur les questions doctrinales qui se rattachent au fond du droit que chacune de ces demandes agite et que le juge de paix est appelé à consacrer. Je ne dois pas, en effet, perdre de vue que l’objet principal de mon œuvre est d’indiquer les règles qui s’appliquent à l’exercice de la juridiction du juge de paix , au point de vue de la compétence et des formes de procéder. Je ne m'occ uperai donc des principes qui se rattachent à la légitimité de la demande, c'est-à-dire au fond du droit, que dans les rapports ou les affinités que peuvent avoir ces principes avec les règles qui forment l’objet spécial de l’étude à laquelle je dois me livrer.

(1) En dehors de la loi de 1838, le juge de paix a une compétence illimitée, quant à la quotité, sur certaines matières , notamment les affaires relatives aux douanes (Loi du 14 fructidor an III et 17 décembre 1814); les contestations pour application des tarifs d'octroi (Loi du 2 vendémiaire an VIII ; Ord. du D novembre 1814); et les indemnités réclamées par le propriétaire dans le cas prévu par l'art, ta de la loi du 21 mai 1836 sur les chemins vicinaux. — Ces attributions, d'une nature tout exceptionnelle, ne seront l'objet d'aucuns développements.

124. Je ne dois parler ici que du bail ou louage des choses. Le bail est, parmi les contrats, l'un des plus usuels et des mieux connus. Lorsqu’il porte sur une chose mobilière ou immobilière, il est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer (1).

Au point de vue de la compétence qu’exerce le juge de paix sur les actions qui naissent de ce contrat, il est nécessaire de s’attacher aux termes de la définition légale, afin d’éviter de le confondre avec d’aulres contrats qui présentent avec lui certaines analogies. Le caractère distinctif du bail, c’est qu’il utilise la chose en donnant au propriétaire l’équivalent de ses produits, sans aliénation ni démembrement de la propriété (2).

(1) Code Napoléon, art. 1709.

(2) Je n'entends pas soulever la grave question agitée sur le caractère réel ou purement personnel du droit appartenant au preneur. Ceux qui prétendent que le preneur a un droit réel sur la chose louée, reconnaissent en même temps que ce droit réel n’emporte pas démembrement de la propriété. Le mot droit réel u'impUquerait que l’idée

C’est par là que diffèrent entre eux le bail et le droit d’usufruit, alors même que le bail aurait été contracté pour la durée de la vie du fermier, ou que l’usufruit aurait été concédé pour une durée fixe et limitée. Le bailleur, même dans le bail à vie, disait la cour de cassation dans un arrêt du 18 janvier 1825, conserve la jouissance des fruits civils de l’objet donné à bail, dont le preneur ne perçoit que les fruits naturels, tandis que l'usufruitier jouit des fruits naturels et civils de l’objet grevé d’usufruit, dont le propriétaire ne conserve que la nue propriété (1 ).

Le bail dont j’ai rappelé la définition légale n’est pas non plus ce bail à rente foncière, dans lequel le preneur, moyennant une prestation annuelle, devient le véritable propriétaire de la chose; ni l’ancien bail à locatairie perpétuelle, assimilé parla loi du 18 décembre 1790 aux baux à rente foncière; ni le contrat d’emphytéose qui, bien que sa durée soit temporaire, se sépare du bail simple, en ce que la redevance ou canon emphytéotique n'est pas, à proprement parler, la représentation du produitdela chose, mais le prix de la concession temporaire du domaine utile, qui transmet au concessionnaire le droit de changer, sans pouvoir toutefois la détériorer, la nature superficiaire de la chose, de l’hypothéquer, et d’exercer les actions réelles.

d'un droit absolu que les tiers sont obligés de respecter. Resterait la question de savoir si , quand il porte sur un immeuble, ce droit est immobilier, question qui peut avoir quelque importance au point de vue de la compétence à attribuer, dans certains cas, soit au juge du domicile du défendeur, soit au juge de la situation.

(1) Dalloz, 25, 1, 69,

On ne doit enfin confondre avec le bail, ni le charapart ou bail à terrage, ni le bail à complant, ni celui qui est connu dans quelques départements de l’ancienne Bretagne sous le nom de domaine congéable- Le champartemporte aliénation de l’héritage, moyennant une partie aliquote des fruits à prendre sur la récolte de chaque année. Le bail à complant est un contrat parlequel, moyennant unecerlaineredevance, le propriétaire aliène un terrain destiné à être planté en vigne (1). Le domaine congéable se rapproche de l’emphyléose, en ce que le propriétaire relient la propriété du fonds, et ne cède que la superficie moyennant une redevance annuelle qui prend le nom de rente convenancière ; il se sépare de l’emphyléose en ce qu’il est indéterminé dans sa durée, et qu'il comporte pour le propriétaire foncier la faculté perpétuelle et imprescriptible de congédier le bailliste ou colon, en lui remboursant la valeur de la superficie (2).

Les actions résultant de ces différents contrats ne sont pas celles que la loi de 1838 a placées dans les attributions du juge de paix; la qualification de bail employée par le législateur, sans autre indication de nature à donner au contrat un caractère spécial et exceptionnel, s’entend du bail simple : bail à ferme lorsqu’il a pour objet des héritages ruraux ou certains droits pouvant n’exercer sur ces héritages, bail

(1) Il y a des baux à complant dans lesquels le bailleur conserve la propriété des biens concédés. V. avis du conseil d’Etat du 2 thermidor an VII et du 21 ventôse an X.

(2) Aujourd’hui, d’après la loi du 7 juin 1791, art. 11, le droit de congédier est réciproque entre le propriétaire et le colon.

à loyer lorsqu’il s’applique à des maisons ou à des meubles. Les expressions de fermages ou de loyers pour désigner la prestation , soit en argent, soit en nature, due par le preneur comme représentation de sa jouissance, se réfèrent aussi d'une manière exclusive à ces deux espèces de baux. Lejugede paix serait incompétent pour connaître des actions relatives à toute autre redevance, quelle que fût l’apparente affinité qui rattachât au bail h ferme ou à loyer le contrat qui leur a donné naissance, à moins cependant que la demande ne rentrât, par la modicité de sa valeur, dans les limites fixées par l’article de la loi de 1838 (1).

125. Mais, lorsqu’il s’agit du bail à ferme ou à loyer, les modalités qu’il renferme et les conditions diverses auxquelles il peut être soumis sans que sa nature en soit altérée, n’enlèvent pas au juge de paix la compétence qui lui appartient en principe. La durée du bail, quoiqu’elle influe sur certaines de ses conséquences légales (2), ne modifie pas son caractère au point de vue de la compétence. Il n’y a pas non plus à distinguer entre le bail verbal ou constaté par écrit, entre le bail à prix certain et le bail dont le prix consisterait en denrées. Le bail à colonage parliaireou bail à métairie, quiélablit entre le bailleur et le preneur une sorte d’association, et qui se résume en un partage des fruits accrus sur le domaine par les soins et l’industrie du colon, ce bail

(1) V. suprà, n°’ 43 et 47.

(2) V. la loi du 20 mars 1835 sur la transcription, art. 2, et code Napoléon, art. 481, 595, 1429, 1430, 1718.

rentre également dans la classe de ceux qui produisent les actions soumises à la juridiction du jugede paix.

La location d’une maison ou d’un appartement garnis, lorsque cette location sort des conditions spéciales dans lesquelles le logement doit être considéré comme dépense d’ hôtellerie (1); le louage de meubles corporels; te bail des choses incorporelles, telles que le droit de chasse ou de pêche, comportent l’application de la même compétence.

126. Toutefois, le bail à cheptel, pas plus que le louage d’ouvrage ou d’industrie, ne rentre dans la classe des baux h ferme ou à loyer. Le bail à cheptel est un contrat par lequel l’une des parties donne à l’autre un fonds de bétail pour le garder , le nourrir et le soigner, sous certaines conditions convenues entre elles (2). Dans le dernier rapport présenté à la chambre des députés sur la loi de 1838, il fut expressément déciaréqueles baux àcheplel n’étaient pas compris dans ses dispositions : « Leurs conditions, disait le rapporteur, sont trop variables, et l'introduction de races d’un grand prix pourrait donner lieu à de sérieuses difficultés. » — Quant au louage d’ouvrage ou d’industrie, s’il est en dehors de l’application des règles qui concernent le louage des choses, certaines actions qui en résultent ne

(I) V. suprd, n°* 107 et 108.

(2| Code Napoléon, ai t. 1800. Une loi du 15 germinal an III, art. 12, axait attribué aux juges de paix la connaissance des difficultés pouvant naître des baux à cheptel; cette disposition a été abrogée par l'ait. 12 de la loi du 2 thermidor an VI

sont pas cependant exclues de la compétence du juge de paix. On en trouve la preuve dans la disposition de l’article 2 que j'ai déjà expliquée, et dans laquelle figurent , comme objet d’une attribution spéciale, les contestations entre les voituriers, bateliers, ouvriers et le voyageur qui recourt à leurs services On trouvera bientôt encore, parmi les actions sur lesquelles le juge de paix exerce une compétence illimitée quant à la quotité, les demandes entre les gens de travail, serviteurs ou domestiques, ouvriers, apprentis et leurs maîtres ; ces demandes, distinctes de celles qui naissent du louage des choses, seront l’objet de développements particuliers.

Le sens qu’il faut attacher au bail ou à la location se trouvant ainsi défini et restreint, j’arrive à l’examen des obligations qui résultent du contrat, et des actions qui s’y rapportent.

127. Les obligations principales du bailleur sont de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (1 ).

Le preneur, de son côté, contracte deux obligations principales : il doit user de la chose en bon père de famille, suivant la destination exprimée ou sousentendue dans le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus (2).

Ces obligations principales, réciproques, entraî-

(1) Code Napoléon, art. 1719.

(2) Code Napoléon, ait. 1728.

nent comme conséquence certaines obligations accessoires qui sont comme la sanction et le complément des premières (1). J’aurai l’occasion de les signaler dans le cours de mes explications.

L’exécution de ces obligations diverses est assurée par les actions qui appartiennent aux deux parties, et dont les textes de la loi de 1838 embrassent la nomenclature. Jeparlerai d’abord desactionsdu bailleur dont le juge de paix est appelé à connaître.

128. Les actions du bailleur contre le preneur sont : — les actions en payement de loyers ou fermages; les demandes en validité de saisie-gagerie ; les demandes en résiliation de baux fondées sur le seul défaut de payement des loyers ou fermages : toutes ces actions se rattachent à l’obligation imposée au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur peut encore former contre le preneur deux actions qui se rapportent au caractère limité de la jouissance concédée par le bail : l'action en expulsion de lieux, et la demande en validité de congé. Celle dernière demande peut également être formée par le preneur contre le bailleur.

Enfin deux actions qui, par les conditions particulières dans lesquelles elles peuvent être exercées, se distinguent de celles que je viens d’énumérer,

(1) Code Napoléon, art. 1720, 1721, 1725, 1726, pour les obligations du bailleur; art. 1729, 1730, 1731, 1732, 1733, 1735. pour les obligations du preneur.

correspondent à l’obligation du preneur d’user de la chose louée en bon pcre de famille : ce sont les actions en réparations locatives des maisons ou fermes mises parla loi à la charge du locataire, et les actions pour dégradations et pertes, dans les cas prévus par les articles 1732 et 1733 du code Napoléon.

129. Toutes ces actions, à l’exception des deux dernières, ayant pour objet les réparations locatives ou l’indemnité des dégradations et pertes, exigent, pour être soumises h la juridiction du juge depaix, outre les conditions générales qui se rapportent h la nature du contrat, une condition particulière dont l’application restreint d’une manière indirecte la portée de l’attribution sans limites de quotité dans laquelle rentrent ces demandes.

La condition particulière dont il s’agit, c’est que le prix annuel de la location ne dépasse pas quatre cents francs. L’article 3 de la loi du 25 mai 1838 n’avait appliqué ce chiffre qu’aux locations faites à Paris; parloutailleurs, il fallait que le prix du bail ne dépassât pas annuellement deux cents francs. Une loi postérieure, celle du 25 mai 1854, avait étendu l’ap- . plicalion du chiffre de quatre cents francs à la circonscription des justices de paix de quelques villes importantes, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rouen, Nantes, Lille, Saint-Etienne, Nîmes, Reims et Saint-Quentin; le chiffre de deux cents francs avait été maintenu partout ailleurs. - Mais une autre loi du 5 mai 1855, dans son article 1*r, destiné à remplacer l’article, 3 vii. 16

de la loi du 25 mai 1 838, a transformé la règle exceptionnelle du chiffre de quatre cents francs en un principe général qui doit s’appliquer aujourd’hui devant toutes les justices de paix ; outre l’économie des frais résultant pour les justiciables de cet accroissement d’attributions , la mesure adoptée présente l’avantage de faire disparaître une exception toujours regrettable au principe de l’uniformité dans la législation.

La loi de 1838, reproduite par les lois qui ont seulement modifié le chiffre du prix du bail, indique les règles à suivre pour l’évaluation de ce prix, lorsqu’il ne consiste pas en une somme d’argent :

« Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en nature appréciables d’après les mercuriales, l’évaluation sera faite sur celles du jour de l’échéance, lorsqu’il s’agira du payement des fermages. Dans tous les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande. — Si le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d’après les mercuriales, ou s’il s’agit de baux à colons partiaires, le juge de paix déterminera la compétence, en prenantpourbase du revenu de la propriété, le principal de la contribution foncière de l’année courante multiplié par cinq. »

130. Quelques difficultés peuvent naître de l’application de ce texte. 11 semble qu’elles ne devraient pas se produire lorsque le prix du bail consiste en

une somme d’argent; cependant, même dans celle hypothèse, le texte de la loi laisse à la doctrine quelques obscurités à éclaircir.

Ainsi ce texte exige, pour que la compétence du juge de paix s’exerce, que le prix du bail ne dépasse pas annuellement quatre cents francs. Que décider si le bail a été fait pour une période de temps audessous d’une année, six mois par exemple, et que le prix de quatre cents francs s’applique à celle période ? Le juge de paix sera compétent. Ce qui détermine en effet sa compétence, c’est que le bail n’oblige pas le fermier ou le locataire à payer plus de quatre cents francs dans l’année. Le bail ainsi restreint présente les conditions de modicité que la loi exige; ces conditions de modicité tiennent sans doute aux limites de sa durée ; mais si l’on voulait ne pas tenir compte de ces limites, et appliquer le prix de quatre cents francs stipulé pour six mois à la période d’une année, et fixer, à l’aide de ce calcul, le prix du bail à huit cents francs par an , on substituerait à la convention des parties une convention différente, on raisonnerait sur un bail fictif, en laissant de côté le bail réel; on supposerait une obligation qui n’a pas été contractée, une jouissance qui n’a pas été concédée. Le bail dût-il se renou\eler, au moyen de la tacite reconduction, après la première période de six mois, ce serait un nouveau bail qui succéderait au premier, et le juge de paix serait compétent pour connaître des actions énumérées dans l’article 3 de la loi, qu’elles se rattachassent au bail primitif ou au bail renouvelé. — Il est presque inutile de dire que

l’on ne doit pas confondre avec le bail ayant une durée inférieure à une année, le bail dont les loyers ou formages seraient payables en plusieurs échéances réparties dans l’année. Dans le premier cas, le terme s’applique au bail lui-môme ; dans le second cas, il ne s’applique qu’au payement, sans affecter la durée du bail.

Ilpeutarriver,aucontraire,quelepayementduprix doive s’elfecluer soiten bloc pour toute la jouissance, soit à certaines périodes dont la durée embrasserait un espace de plus d’une année. Dans ce cas, le prix annuel devrait être déterminé au moyen d’une proportion facile à établir en divisant la somme due pour la durée entière de la jouissance, par le nombre d’années pendant lequel elle doit se continuer.

131. Il peut arriver aussi que le bail ait été consenti à plusieurs fermiers ou locataires coobligés, mais non solidaires, moyennant un prix de ferme qui dépasse quatre cents francs par année. Faudrat-il, pour déterminer la compétence du juge de paix, appliquer le principe de la divisibilité dont j’ai précédemmentétabli l'influence lorsqu’il s’agit d'évaluer l’objet de la demande (1)? Je crois que ce principe ne doit pas être appliqué. La loi de 1838, dans son article 3, a voulu que la compétence fût Axée, pour les actions qui y sont comprises, non par le chiffre de la demande, mais par le produit annuel de la chose louée. Or, j’ai supposé que cette chose avait été l’objet d’un bail unique; la divisibilité peut bien

jl) V. suprà, u° 89.

affecter les obligations contractées par les fermiers ou locataires , et, au point de vue du payement des fermages, chacun d’eux ne sera tenu que pour sa part; mais la divisibilité ne peut s’étendre jusqu’à fractionner le bail lui-même, et le diviser en autant de baux partiels qu’il y a de preneurs obligés par la convention. Le bail conservant son unité, c’est sa valeur entière qui sert à constater si les actions auxquelles il donne naissance appartiennent ou non à la juridiction du juge de paix. Ce point reconnu, la demandeseradivisibleou indivisible, suivant son objet, à l’égard des preneurs coobligés : indivisible si l’action a pour objet un congé, une résiliation , une expulsion de lieux ; divisibles! elle tend au payement de fermages.

Et je dirai, à l’inverse, que si le demandeur ayant consenti au proût de la même personne deux locations distinctes représentant chacune un fermage annuel inférieur à quatre cents francs, mais dépassant ce chiffre par leur cumul, on devra les évaluer séparément pour reconnaître la compétence du juge de paix, bien que les chefs de la demande s’appliquant au payement des fermages de l’un et de l’autre bail, doivent être réunis, pour fixer la compétence en premier ou en dernier ressort. En d’autres termes, il ne faut pas confondre l’évaluation qui s’applique au bail pour déterminer la qualité de la demande , et celle qui s’applique à la demande elle-même pour déterminer sa quotité.

132. Une autre difficulté peut se présenter dans l’hypothèse d’une sous-location. Le bailleur a une

action personnelle et directe non-seulement contre son fermier ou son locataire, mais encore contre les sous-fermiers et sous-locataires, pour le payement des fermages (I). Il a aussi le droit de saisir-gager les effets des sous-fermiers ou sous-locataires (2). Seulement l'action et la saisie-gagerie on l pou r mesure le montant de ce qui est dû pour le prix du sousbail ou de la sous-location. De là une difficulté pour déterminer la compétence du juge de paix; est-ce le prix du bail principal, est-ce le prix de la sous-location qui devrait être pris en considération pour fixer la limite extrême de quatre cents francs par an, si le bail principal avait été consenti pour un prix moindre ou plus élevé que le bail en vertu duquel le sous-locataire exerce sa jouissance? C’est dans son contrat que le bailleur puise le principe de son action, mais c’est le coutrat du sous-locataire qui fixe la mesure de la dette. Cette observation suffit pour indiquer la solution; en effet, le bail dont il importe d’apprécier l’importance est celui dont l’exécution est l’objet de la demande : or, ce n’est pas dans le bail principal que le juge trouve les obligations qu’il est appelé à consacrer, c'est dans le sous-bail. Le juge de paix, quel que soit le prix du bail principal, sera donc compétent ou incompétent, suivant que le prix de la sous-location n’exccdera pas ou dépassera le chiffre de quatre cents francs par an

(I) Code Napoléon, art. 1753. F. arrêt de cassation du 24 janvier 1853, Dalloz, 53, 1, 124.

(1) Code de procédure, art. 820.

133- On a vu que lorsque le prix principal du bail consisle en denrées ou prestations en nature, c’est d’après les mercuriales qu’elles doiventêlre évaluées, lorsque la nature de ces prestations permet de leur appliquer ce mode d’appréciation.

En pariant du prix principal du bail qui doit seul être l’objet d’une évaluation, la loi n’a entendu exclure que certaines redevances accessoires, ou certains services mis à la charge du locataire ou fermier en sus du prix de la location, ou bien l’impôt foncier que le bail leur imposerait l’obligation de payer, de même qu’il n’y aurait pas lieu de déduire du montant du prix principal, pour en fixer la quotité, la contribution des portes et fenêtres que le bailleur aurait prise a sa charge. Mais ce serait dénaturer le sens de la loi que de décider, comme le fait M. Curasson (1), qu’il faut entendre par ces mots, prix principal , la portion la plus considérable du prix, lorsqu’il consiste à la fois en argent et en prestations ou denrées; de sorte que, si la portion consistant en argent était plus considérable que la valeur en denrées, il faudrait déterminer le prix annuel du bail par la prestation en argent, sans tenir compte des denrées, et, au contraire, ne tenir compte que de la valeur des denrées, si la partie du prix payable en argent représentait une valeur moindre. C’est, comme je l’ai dit, le caractère de -la prestation soit en argent, soit en denrées, soit en services, que le juge doit prendre en considération plutôt que son importance et sa quotité,

(I) Traité de la compétence des juges de paix. p. 323.

pour reconnaître si elle fait partie du prix principal, ou si elle est un accessoire que l’usage ou l’intention des parties place en dehors de ce prix principal.

134. La loi a déterminé l’époque à laquelle on doit se reporter pour fixer par les mercuriales le montant du fermage annuel : l’évaluation sera faite sur les mercuriales du jour de l'échéance , lorsqu’il s’agira du payement des fermages; dans tous les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande.

Le motif de cette distinction est assez dilficile à comprendre. Il s’agit, en effet, non de fixer la valeur de la demande, mais d’évaluer le prix du bail; il semble donc que le môme mode eût dû s’appliquer dans tous les cas. Il peut résulter de celte diversité dans les bases de l’évaluation des conséquences singulières. Ainsi, pour le môme bail, le juge de paix sera compétent ou incompétent, suivant qu’il s’agira d'une demande en payement de fermages ou d’une demande en résiliation ou en expulsion de lieux, et que les mercuriales seront plus élevées à l’époque de l’échéance, moins élevées dans le mois qui précède la demande :,le bail devant, dans un cas, être considéré comme excédant quatre cents francs par an, et, dans l’autre, n’atteignant pas celte évaluation. Rien dans les travaux préparatoires de la loi n’éclaire l’intention qui a fait prévaloir la diversité de la règle. On ne pourrait l’expliquer que par une seule raison : c’est que, lorsqu’il s’agit du payement des fermages , on ne considère qu’une période déterminée du bail dont l’eAistence n’est pas

engagée par l'action, pour reconnaître la valeur du bail à une époque de cette période, celle de l’exigibilitédu fermage; lorsqu’il s’agit, au contraire, des autres demandes, congés, résiliation, expulsion de lieux, c’est le bail qui est l’objet de la contestation, au moins quanta l’avenir. On ne peut donc pas s’attacher à une période unique du bail pour en déterminer le prix. C’est une sorte de moyenne qu’il faut prendre ; et le législateur indique comme prix moyen pour le bail entier la valeur des prestations suivant les mercuriales du mois qui a précédé la demande.

135. Dans l’énumération des demandes diverses qui peuvent s’élever à l'occasion du contrat de bail, l’article 3 de la loi de 1838 place les demandes en payement et les demandes en validité de saisie-gagerie; le même texte, ainsi qu’on l’a vu, n’indique les mercuriales du jour de l’échéance pour l’évaluation du prix du bail, que lorsqu’il s’agit du payement des fermages; mais je n’hésite pas h comprendre dans celle disposition le cas où il s’agit de la validité d’une saisie-gagerie. La demande en validité a en effet pour but de faire constater la créance des fermages ou loyers, et de fairp ordonner la vente des objetssaisis , qui, pour la sûreté de cette créance, sont soumis au privilège du bailleur. L’estimation du prix du bail se fera donc d’après les mercuriales du jour de l’échéance des fermages pour le payement desquels la saisie-gagerie a été pratiquée, et non suivant les mercuriales du mois qui précède la demande en validité.

136 La demande en résiliation de bail, quoiqu’elle

soit fondée sur lo non-payement des fermages, ne doit pas, quant à l’époque de l’appréciation par les mercuriales, être assimilée à la demande de payement. La résiliation s’applique à l'avenir; on ne doit donc pas calculer d’après les mercuriales des périodes antérieures la valeur du bail qu’il s’agit d’anéantir, mais d’après celles du mois qui précède la demande. Que décider si la même demande comprend des conclusions tendant à la résiliation, et la réclamation des fermages échus? Faudra-t-il appliquer deux modes d’évaluation en ce qui concerne le prix du bail , ce qui pourrait conduire à ce résultat singulier que le juge serait compétent sur l’un des chefs de la demande et incompétent pour l’autre? Je ne pense pas qu’on doive décider ainsi. La demande en résiliation sera considérée comme l’objet principal du litige, parce qu’elle s’en prend au bail lui-même et qu’elle doit faire cesser pour l'avenir les effets de toute naturequ’il est destiné à produire. La demande des fermages accompagnant la demande en résiliation du bail, se rattache à celle-ci comme un accessoire, et lui est subordonnée au point de vue des règles de l’évaluation du bail qui est leur source eommupe. Ce sera donc l’application des mercuriales du mois précédant la demande qui déterminera pour les deux chefs de demande la compétence du juge de paix. - Il faudrait décider de la même manière si la demande en payement des fermages accompagnait une demande en validité de congé, ou en expulsion de lieux.

137 Relativement à l'évaluation à faire quand il s'a -

actions résultant du contrat de bail. 251

git du payement des fermages, le texte se borne à indiquer l’époque à laquelle il faut se reporter pour l’application des mercuriales. Celle époque est celle de l’échéance : ce qui doit s’entendre de l’échéance des fermages qui appartiennent à l’année dans laquelle se place la date d’exigibilité de la créance objet de la demande. Le commencement de chaque année du bail est déterminé par l’époque de l’entrée en jouissance du preneur. Si le prix annuel du bail se divise en plusieurs termes , ce n’est donc pas le prix d’un terme unique, d’après les mercuriales du jour de son échéance, qui doit fixer le prix annuel, mais bien la valeur moyenne obtenue par la réunion du montant de tous les termes échus, dans l’année, payés ou non payés, estimés suivant les mercuriales du jour de chaque échéance. Si cependant , au moment où la demande est formée, il y avait, pour compléter le fermage entier de l’année, d’autres ternies à échoir, il serait nécessaire d’appliquer à ces termes non échus l’évaluation résultant des mercuriales appliquées au seul terme arrivé à échéance.

Ce mode d’évaluation peut produire des résultats bizarres; car, si l’on suppose que la demande comprend des fermages appartenant à plusieurs années, il peut arriver que le juge de paix soit compétent pour la partie de cette demande qui s’applique aux fermages de telle année, et incompétent pour la partie des fermages appartenant à une année antérieure ou postérieure, parce que l’estimation par les mercuriales aura produit un résultat inférieur à quatre

cenls francs pour l’une de ces périodes annuelles, supérieur pour l’autre.

138. J’ai déjà dit qu’il ne fallait pas confondre les règles qui s’appliquent à l’estimation du prix annuel du bail et celles qu’il faut suivre pour apprécier la valeur de la demande elle-même. La valeur de la demande, qu’il s’agisse de fermages ou de toute autre prestation appréciable au moyen des mercuriales, se détermine d’après l’estimation résultant des mercuriales de l’époque à laquelle cette demande a été formée. J'ai développe cette règle, en m’expliquant sur l’évaluation des demandes pour lesquelles la compétence est fixée par la seule valeur du liligc(l). On comprend que le législateur, pour constater l’importance du bail, ait voulu qu’on se reportât à l’époque où l’échéance a rendu exigibles les obligations qu’il impose; mais l’évaluation des prestations ou denrées comprises dans la demande ne peut se faire que suivant le prix moyen à l’époque de la demande elle-même. Cette observation n’a qu’une importance secondaire, puisque, dans les matières dont je m’occupe, le juge de paix est compétent pour statuer à quelque somme que la demande s’élève; elle peut avoir cependant une certaine utilité au point de vue du premier ou du dernier ressort.

139- Il peut arriver enfin que le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d’après les mercuriales, ou qu’il s’agisse de baux à colons

(I) V. suprà, n° 90.

parliaires. La loi n’a pas voulu que, dans l’une ou l’aulre de ces hypothèses, la valeur du prix du bail fût considérée comme indéterminée. Elle a introduit un mode subsidiaire d’évaluation, en voulant que le juge, pour fixer la compétence, prenne pour base du revenu de la propriété le principal de la contribution foncière de l’année courante, multiplié par cinq.

Ce mode d’évaluation devra être suivi, soit que la totalité du fermage consiste en prestations non appréciables, soit qu’une partie de ce fermage consiste en prestations de cette nature et le surplus en denrées auxquelles peut s’appliquer l’évaluation par les mercuriales.ouenune somme d’argent. On comprend, en effet, que la fixation de la valeur au moyen de la contribution foncière ne peut pas s’appliquer partiellement, parce qu’il est impossible de préciser la fraction de la propriété dont le produit serait représenté par la partie du fermage devant être acquittée en argent ou en denrées appréciables.

140. La loi a pourvu ainsi à toutes les hypothèses. Mais il faut remarquer que le texte suppose, pour l’application des modes d’évaluation indiqués, que la valeur seule des prestations, et non leur quantité, serait incertaine ou indéterminée. La loi, en se combinant avec la convention reconnue entre les parties, fournit alors les éléments propres à constater la valeur annuelle du bail. Que faudrait-il décider si les parties entre lesquelles existerait un bail verbal n’étaient pas d'accord sur le prix du fermage ou du loyer, sur la nature ou la quantité des prestations à

fournir? L’article 1716 du code Napoléon, supposant une contestation sur le prix d’un bail verbal dont l’exécution a commencé, veut que le propriétaire en soit cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts Le juge de paix devrait -il appliquer les règles écrites dans ce texte, pour déterminer sa compétence? Je ne le crois pas En recherchant les conditions du bail en dehors des énonciations du contrat, ou des quittances de fermages, le juge exercerait par cela même une compétence incertaine ou douteuse ; et de même que je lui ai refusé le droit de procéder h une expertise pour fixer la valeur indéterminée de la demande (1), de même je lui refuse le pouvoir de reconnaître à l’aide d’une mesure ou d’une instruction qui touche au fond du droit, les éléments auxquels doit s’appliquer le procédé légal d’appréciation de la valeur du bail. Le juge de paix devrait donc considérer comme indéterminée la valeur des loyers ou fermages, et se déclarer incompétent.

Si pourtant le demandeur donnait au bail une valeur en argent ou en denrées qui ne dépassât pas quatre cents francs par année, et si la contestation du défendeur avait pour objet d’en diminuer l’importance, le juge de paix devrait se déclarer compétent; car il serait certain, d’après la reconnaissance de l’une et de l’autre des parties , que la valeur du bail rentre dans les limites légales. Le juge pourrait alors, pour statuer sur le fond du droit, recourir aux

(I) V. suprà, il0 97.

moyens indiqués par l'article 1716 du code Napoléon, car il ne ferait plus qu’appliquer à l’examen de la demande une compétence déjà constatée , indépendamment des vérifications auxquelles il se livrerait pour reconnaître le prix réel du bail et les obligations qu’il impose.

141. On peut aller plus loin, et supposer que c’est l’existence même du bail qui est contestée par le défendeur. Dans ce cas encore, la loi permet de déférer le serment à celui qui nie le bail. Mais le juge de paix pourrait-il, à l’occasion de l’une des actions qui lui sont attribuées sous la condition que le bail n’excède pas quatre cents francs de prix annuel, décider si le bail existe ou n’existe pas, et déterminer sa valeur? Je ne le pense pas. Le demandeur, il est vrai, en prétendant que le bail existe, a dû préciser le chiffre du fermage annuel ; mais l’autre partie conteste cette existence, et l’incertitude qui naît de la contestation, relativement au prix du bail, fait obstacle à l’exercice de la compétence. Ce n’est pas l’affirmation de la demande qui détermine la valeur du bail ; cette valeur ne peut résulter que d’une convention antérieure non litigieuse entre les parties, au moins en ce point que les loyers ou fermages stipulés n’excèdent pas la somme de quatre cents francs.

C’est à ce point de vue seulement de l'incertitude sur la valeur des fermages ou des loyers que je refuse au juge de paix le droit de vérifier l’existence du bail, et de connaître des actions fondées sur cette existence. Et je me garde bien de poser en principe que le juge de paix ne puisse apprécier les condi-

lions de légalité ou de durée, constater le sens et rétendue des clauses d’un bail dont la valeur rentre dans les limites fixées par la loi. Supposez, par exemple, qu’à la demande fondée sur un bail dont le litre est produit et dont le fermage n’excède pas le chiffre légal, le défendeur oppose la nullité du titre, un vice du consentement, une incapacité, qu’il conteste !c sens d’une clause équivoque ou obscure, qu’il allègue que le bail a pris fin, ou qu’il doit se continuer encore : le juge de paix pourra statuer sur ces difficultés diverses, parce que le principe de sa compétence est dans le bail dont les éléments justifient l’application de la juridiction qu’il exerce à l’action dont il est saisi, et que celle action attire avec elle dans le cercle des attributions du juge les défenses qu’elle a suscitées. Le juge de faction est le juge de l’exception. Il n’y a pas à redouter ici, comme dans le cas où la compétence est déterminée par la quotité de la demande , que la défense développe les éléments d’une augmentation de la valeur litigieuse, car les actions qui procèdent du bail rentrent dans les attributions du juge de paix, à quelque chiffre qu’elles s’élèvent. — Nous ne trouverons la compétence du juge de paix restreinte, au point de vue de l’appréciation des défenses , que dans quelques cas particuliers qui seront bientôt signalés.

Je viens de préciser les conditions dans lesquelles doitsc placer le bail pour que les actions énumérées dans l’article-3 de la loi de 1838 puissent être portées devant le juge de paix. Je dois maintenant passer

successivement en revue ces actions diverses, subordonnées quanta la compétence, aux conditions dont j’ai signalé la portée.

142. — I. Demandes en payement de loyers ou fermages. Le bailleur peut exercer contre le preneur une action personnelle pour le payement des loyers; il a de plus un droit réel , c’est-à-dire un privilège sur les fruits et récoltes de l’année et sur le prix de tout ce qui garnit la maison ou la ferme, et sur tout ce qui sert à l’exploitation de la ferme (1). L’action a des effets plus étendus que le privilège, puisque le jugement qui sanctionne le "droit de créance oblige le débiteur à remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir, gage commun de ses créanciers (2) Le privilège, au contraire, ne donne un droit de préférence que sur certains objets affectés par la loi au payement des loyers on fermages.

Il est de la nature du privilège d’affecter la chose, quel que soit celui qui la détienne ; mais, en fait de meubles, la maxime possession vaut litre fait en général obstacle à la revendication, et par suite à l’exercice du privilège contre les tiers. La loi cependant permet au bailleur d’exercer la revendication pour la conservation de son privilège, pourvu qu’il use de ce droit dans un bref délai, variable suivant qu’il s’agit du mobilier qui garnit une ferme, ou de meubles garnissant une maison (3). Le privilège du

(I) Code Napoléon, ail. 2102.

(21 Code Napoléon, art. 2092 et 209.1.

(3) Code Napoléon, art. 2102.

bailleur s’exerce, dans ce cas, séparément de l’action personnelle, laquelle ne peut être dirigée que contre le débiteur.

Je m’expliquerai d’abord sur les actions en payement formées contre ceux qui sont obligés au payement des loyers; je parlerai ensuite du privilège qui se rattache d’une manière intime à la saisie-gagerie.

143. L’action personnelle appartient-elle au bailleur principal contre les sous-fermiers ou les souslocataires, ou bien ne peut-il exercer contre eux que le droit réel résultant du privilège qui frappe les objets garnissant les lieux loués? En examinant les règles qui s’appliquent à l’évaluation du prix du bail, j’ai déjà eu occasion d’établir comme un principe reconnu par la doctrine moderne, que non-seulement le bailleur a sur les meubles du sous-locataire un privilège, mais qu’il peut exercer une action directe et personnelle (1). Celle action est sans doute restreinte, aussi bien que le privilège, à la mesure des sommes que doit le sous-locataire; mais dans celle mesure elle fait participer le bailleur au droit appartenant à tout créancier de poursuivre son payement sur tous les biens de son debiteur. II faut reconnaître, cependant, que celle idée d’une obligation personnelle des sous-fermiers ou sous-locataires, vis-à-vis du bailleur principal , était repoussée par nos anciennes coutumes. Un seul point les divisait : quelques-unes , en petit nombre, donnaient au bailleur

(I) V. suprà, n° 132.

un privilège pour tout ce qui était dû par le locataire principal, sans égard au prix de la sous-location ; les autres, et notamment la coutume de Paris, conforme en ce pointé la théorie du droit romain (1), restreignaient le privilège sur les meubles des souslocataires à la mesure des sommes qu’ils pouvaient devoir. Mais, lorsqu’il s’agissait de savoir si le propriétaire avait ou non une action personnelle contre les sous-locataires , les dissidences s’effaçaient, et l’action était refusée aussi bien par les coutumes qui limitaient le privilège, que par celles qui l’étendaient à tout ce que devait le locataire ou le fermier principal (2). — La doctrine nouvelle, favorable à l’action personnelle du bailleur contre le sous-locataire, est basée sur le texte de l’article 1753 du code Napoléon, qui indique comme tenu, au moins dans une certaine limite, le sous-locataire envers le propriétaire. L’article 1798 du même code présente, en matière de louage d’ouvrage, une application plus énergiquement exprimée de cet engagement tacite qui résulte, dans le cas de sous-bail, de ce que le sous-locataire occupe la maison ou la ferme d’autrui, et, dans l’autre cas, de ce que le maître du sol profite des ouvrages faits pour lui par les ouvriers de l’entrepreneur, avec lesquels il n’a pas cependant contracté. La cour de

(1) L. 1 f , ?,4, ff. De pigneratitiâ actione. Le président Favre commente ainsi cette loi dans ses Rationalia: Itaque illatio bonorum Mcundi conductoris in o-des loc/Mis, Migationtm pignons parère pot est ex tacita qiuutam conventione, sed f/ersonulem non [toi est.

(2) V'. Ferrière, sur l’article 162 de la coutume de Paris; observations de Lccainus sur le mèinc article ; Pothier, Du louage, n* 235.

cassation a consacré cette interprétation de la loi par un arrêt que j’ai déjà cité, du 24 janvier 1853.

Ce n’est pas comme exerçant les droits du locataire principal, en vertu de l’article 1166, que le bailleur agit contre le sous-locataire; les conséquences de l’action directe et de celle qui s'exerce au nom d’autrui, peuvent ne pas être les mêmes. li sera cependant nécessaire d’appeler dans la cause Je locataire principal , toutes les fois qu’il s’élèvera quelque contestation sur le point de savoir s’il s’est ou non libéré vis-à-vis du propriétaire, et quel est le chiffre de la somme qui lui est due par le souslocataire. Mais celte intervention aura pour effet de déterminer l’incompétence du juge de paix, et d’imposer le renvoi du tout devant le tribunal de première instance, lorsque le bail principal ayant été consenti pour un prix supérieur à celui de la souslocation , ce prix dépassera quatre cents francs par année, et que la contestation portera sur le point de savoir si le locataire principal est ou non libéré visà-vis du propriétaire.

144. Le payement des fermages est garanti parfois au moyen d’une caution qui s’oblige envers le bailleur. L’action que dirigerait le bailleur contre celle caution peut-elle être portée devant le juge de paix, compétent pour connaître de la demande si elle était formée contre le preneur, débiteur principal?

Je crois qu'il faut admettre une distinction : Si la caution reconnaît l’existence légale de son obligation et se borne à invoquer, pour échapper aux conséquences de la demande, la libération totale ou par-

tielle du preneur, le juge de paix sera compétent pour statuer sur l’engagement accessoire de la caution, qui se rattache h l’obligation principale parla communauté des moyens de défense qui les protègent l’un et l’autre. Si la caution, au contraire, oppose à la demande des moyens tirés soit de la nonexistence, soit de la nullité du cautionnement, si elle sou tient qu’elle en est déchargée par le fait du créancier (1), le juge de paix devra se déclarer incompétent; car ce n’est plus le bail dont il s’agit d’apprécier la valeur ou les effets, mais un contrat d’une aulre nature, dont les obligations ne pourraient être soumises h sa juridiction, qu’aulant que le chiffre de la demande n’excéderait pas la somme de deux cents francs. Et, pour résumer ces solutions dans un principe général, je dirai que le juge de paix n’exercera sur la demande formée contre la caution du locataire ou fermier, la compétence illimitée quant à la valeur que lui attribue l’article 3 de la loi du 25 mai 1838, que lorsque la caution se prévaudra des moyens de défense qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérents à la dette, et nom lorsqu'elle invoquera des moyens qui lui sont personnels ou qui sont inhérents au cautionnement lui-même.

145. Les actions en payement supposent que le droit du bailleur résulte soit d’un bail verbal , soit d’un titre qui n’a pas la force exécutoire. Si en effet le bail dont se prévaut le demandeur comportait le droit de procéder par les voies d’exécution, l’action

(I) Code Napoléon, art. 2037.

en payement, considérée comme frustraloire, devrait être déclarée non recevable. Le juge de paix ne pourrait même pas connaître de l’opposition aux poursuites d’exécution, celte opposition fût-elle motivée sur un payement allégué par le fermier ou locataire, ni de la validité des offres qui auraient pour objet d’arrêter les poursuites (1 ). Il n’y a d’exception à ces règles que dans le cas où le bailleur poursuivrait le payement des loyers ou fermages par la voie de la saisie-gagerie (2).

146. Le recouvrement des loyers ou fermages des biens appartenant à l'Etal ou aux communes est régi par des dispositions particulières.

J’ai dit précédemment que le juge de paix était incompétent pour connaître des demandes en payement des droits dus à l’administration de l’enregistrement (3). Il faut appliquer la même solution lorsque l’instance a pour objet le payement de fermages dus à l’Etat, en vertu de baux passés en son nom par les receveurs de l’administration des domaines , aux enchères publiques, devant le préfet ou le sous-préfet de l’arrondissement où les biens sont situés. Aux termes de l’article *7 du décret du 9 octobre 1791, les formes de procédure prescrites pour le recouvrement des droits d’enregistrement doivent être suivies pour toutes les instances relatives aux domaines et droits dont la régie est réuDie à celle de

(1) V. suprà, n®» 30 et 39.

(2) V. tnfrà, n® 148.

(3) V. suprà, n® 38.

l’enregistrement. Celte procédure, fixée d’abord parla loi du 19 décembre 1790, article 25, est aujourd’hui réglée par la loi du 22 frimaire an VH , articles 64 et 65. Les tribunaux civils d’arrondissement sont seuls compétents pour statuer. L’instance s’engage par l’opposition que forme le redevable à la contrainte décernée, pour le payement des fermages, par le receveur ou préposé de la régie. — Mais , quant aux autres contestations prévues par l’article 3 de la loi de 1838, qui naîtraient d’un contrat de bail ayant pour objet des biens de l’Etat, elles devraient être soumises au juge de paix, en supposant d’ailleurs que le fermage annuel ne dépassât pas quatre cents francs; car l’incompétence du juge de paix, en ce qui concerne le recouvrement des fermages , ne résulte ni de la qualité du bailleur , ni de la nature des biens auxquels s’applique la jouissance du fermier, ni même de la forme administrative du bail (1). Elle est la conséquence d’une attribution exclusive aux tribunaux civils d’arrondissement résultant des lois précitées, attribution qui ne s’applique ni aux résiliations ou expulsions de lieux, ni aux congés, ni aux indemnités prétendues, ni aux réparations locatives ou dégradations.

Et même s’il s’agissait, non de fermages dus à l’Etat, mais d’une difficulté relative au payement des fermages d’un bien communal, quoique, d’après la loi du 18 juillet 1837, article 63, le recouvrement doive s’effectuer sur des états dressés par le maire et

(i) Arrêt du conseil d'Etat du 26 mai 1824.

rendus exécutoires par le sous-préfel, le juge de paix serait compétent, dans les limites fixées par l’article 3 de la loi de 1838, pour connaîlrede l’opposition formée parle locataire ou fermier, parce que la loi de 1837 se référé, pour le jugement de cette opposition, aux règles ordinaires de la compétence, et se borne à la soumettre aux formes de la procédure sommaire, en dispensant la commune de l’autorisation du conseil de préfecture pour défendre è l’opposition.

On pourrait objecter que la compétence exercée par le juge de paix sur l’opposition du fermier ou locataire à la contrainte décernée contre lui, est une atteinte portée au principe d’après lequel le juge de paix ne peut connaître des difficultés qui s’élèvent sur l’exécution des actes et des jugements; mais il faut remarquer que la demande portée par le fermier devant la juridiction civile n’est pas à proprement parler une opposition à l’exécution, mais une opposition à la décision qui rend exécutoires les états de recouvrement, et en vertu de laquelle la contrainte est décernée. Les administrateurs qui décernent la contrainte ou qui dressent les états et les rendent exécutoires, sont de véritables juges prononçant en celte forme une décision provisoire, sauf le droit de se pourvoir contre elle devant les tribunaux judiciaires^). Lejuge de paix, quoique juge d’exception,

(I) Doux décisions ministérielles des 14 et 20 avril 1813, par suite de cette assimilation de la contrainte aux jugements, allaient jusqu’à considérer la contrainte comme emportant hypothèque au profit de la régie ; le contraire a été décidé par un arrêt de la cour de cassation du 28 janvier 1828.

peut donc connaître de l’opposition qui n’est qu'une voie de recours contre ta décision administrative, pourvu, bien entendu , que la matière rentre dans les limites de ses attributions , et qu’aucun texte ne la soumette à une juridiction d’un autre ordre.

147. — II. Demandes en validité de saisie-gagerie. La saisie-gagerie est une procédure par laquelle le bailleur place sous la main de justice, pour assurer le payement de loyers ou fermages échus, les effets et fruits se trouvant dans les maisons ou dans les bâtiments ruraux , ou sur les terres qui font l'objet du bail à loyer ou à ferme, c’est-à dire sur les objets affectés à son privilège.

Non-seulement la saisie-gagerie peut être pratiquée contre le locataire ou fermier principal, mais encore le bailleur peut saisir-gager les effets des sous-fermiers et sous-locataires garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits des terres qu’ils souslouent, pour avoir payement des loyers et fermages dus par le locataire au fermier de qui ils tiennent; mais ils obtiendront mainlevée de la saisie, en justifiant qu’ils ont payé sans fraude et sans qu’ils puissent opposer les payements faits par anticipation (I).

Lorsque la saisie-gagerie porte sur des fruits encore pendants par racines sur les terres occupées, soit par les fermiers, soit par les sous-fermiers, les formes de la saisie sont celles que la loi indique pour

(I ) Code de procédure, art. 820.

la procédure de la saisie-brandon (1). Seulement la saisie-brandon ordinaire, comme la saisie-exécution, suppose un litre exécutoire; tandis que la saisie-gagerie des fruits se trouvant sur les terres affermées, pouvant se faire même sans titre, ainsi qu’il va être expliqué, la vente des fruits de même que la vente du mobilier saisi-gagé ne doit avoir lieu qu’après umjugement qui valide la saisie.

148. « Cette saisie, dit Pothier en parlant de la saisie-gagerie, tient plutôt de la nature de l’arrêt que de l’exécution, puisqu’elle ne donne aucun droit au saisissant de vendre les effets saisis, et qu’il faut qu’il fasse ordonner la vente par le juge (2). » C’est à ce caractère que se rattachent les formalités qui la distinguent de la saisie-exécution.

La saisie-exécution , qui ne peut être pratiquée qu’en vertu d’un titre exécutoire, n’a pas seulement pour résultat d’assurer à la créance un gage ; elle réalise, par la vente des meubles du débiteur, la valeur de ce gage. Mais le bailleur peut saisir-gager, soit qu’il y ait un bail écrit, soit qu’il n’y ait qu’un bail verbal. Le commandement qui doit précéder d’un jour la saisie-gagerie n’est qu’une simple sommation, une mise en demeure d’acquitter les fermages échus, et non cet acte précurseur de l’exécution fait en vertu des pouvoirs que le mandement de l’autorité souveraine attache aux actes ayant la voie parée. La sommation préalable n’est même pas nécessaire

(1) Code de procédure, arl. 821 et 626 et suiv.

(2) Traité de la jvrocidure civile , partie 4, chap. 2.

pour opérer la saisie-gagerie lorsqu’elle est faite en vertu de la permission du juge compétent. Celte saisie peut, dans ce cas, être pratiquée à l’instant; la sommation est constatée par le procès-verbal même de la saisie , et ne forme pas un acte distinct. La réalisation ou la vente du gage ainsi arrêté entre les mains du débiteur et placé sous la responsabilité d'un gardien, ne peut s’opérer que lorsque le saisissant a obtenu la consécration de son droit de créance par la demande en validité de la saisie-gagerie (t). Il trouve alors dans le jugement le tilrequi luimanque; et l’exécution est poursuivie dans les mêmes formes que celles observées en cas de saisie-exécution, parce que le saisissant, à défaut de titre conventionnel exécutoire, puise le droit de réaliser son gage dans le titre judiciaire qu’il a obtenu.

Il semble donc que si le bail était revêtu delà forme exécutoire, c’est par la saisie-exécution que devrait procéder le bailleur, et que la demande en validité devrait être déclarée fruslratoire. Cependant il ne faut pas refuser d’une manière absolue au créancier porteur d’un bail exécutoire le droit de saisir-gager. En effet, en recourant à la saisie-gagerie, il peut prévenir le déplacement des effets ; car, au moyen de la permission du juge, il obtient la dispense du commandement préalable qui pourrait donner l’éveil au débiteur; aucune dispense de ce genre ne peut être accordée lorsqu’il s’agit de saisie-exécution.