La saisie-gagerie, eu même temps qu’elle a

pour objet de conserver le gage de la créance du bailleur, assure aussi son privilège, qui ne subsiste qu’autant que les choses qui en sont affectées garnissent la maison ou la ferme. Mais ce privilège n’est pas restreint à la créance des loyers ou fermages : il a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l’exécution du bail (1), notamment pour les’ovances faites par le propriétaire au fermier ou colon afin de le mettre en état d’exploiter la ferme ou la métairie (2). On s’est demandé si par extension de la disposition contenue dans l’art. 819 du code de procédure , qui n’indique pour cause à la saisie-gagerie que les loyers ou fermages échus , le bailleur pourrait saisir-gager soit pour les réparations locatives , soit pour les avances par lui faites au fermier. L’affirmative a été jugée par la cour de Besançon le 3 juin 1824 (3), et par la cour de Lyon le 9 juillet 1860 (4). Mais, en admettant cette solution, il ne faudrait pas en tirer la conséquence que le juge de paix fût compétent pour statuer sur la demande en validité d’une saisie-gagerie, quelle que- fût la cause en vertu de laquelle elle aurait été pratiquée. L’appréciation de la validité de la saisiegagerie ne s’applique pas seulement aux formes de la procédure; elle porte également sur la légitimité de la créance; et si cet examen du fond excède les attributions du juge de paix, la saisie-gagerie est en

(1) Code Napoléon, arl. 2102.

(2) Pothier, Ihi louage, n° 154.

(3) Journal du Palais, 18, p. 766.

(4j Dalloz, 60, 5, col. 340.

dehors de sa compétence. La loi de 1838 ne confère pas au juge de paix le pouvoir de statuer sur toutes les créances qui procèdent du bail; et notamment la créance du bailleur pour les avances au fermier ou colon partiairc ne s’y trouve pas Comprise. Il est vrai que le texte des articles A et 5 attribue au juge de paix les demandes pour dégradations et pertes, et pour réparations locatives. Néanmoins il ne faut pas hésiter, suivant moi, à refuser au juge de paix la connaissance des demandes en validité de saisie-gagerie fondées sur l’une ou l’autre de ces causes. Non-seulement l’intention de restreindre la compétence du juge de paix aux saisies-gageries pratiquées pour payement de loyers ou fermages (ce qui comprend la quote-part des fruits due par le colon partiaire), résulte de l’exposé de motifs présenté à la chambre des députés le 6 janvier 1837, et du rapport déposé le 6 avril 1838, mais la combinaison des textes ne permet pas d’admettre une solution contraire. Qu’on le remarque en effet : lorsqu’il s’agit soit de dégradations , soit de réparations locatives, le juge de paix est compétent , quel que soit le prix annuel du bail. Sa compétence ne peut s’exercer au contraire sur les demandes en validité de saisie-gagerie , que lorsque ce prix annuel ne dépasse pas quatre cents francs : celte limite fixée à l’exercice de la compétence n’indique-t elle pas que le législateur n’a entendu parler que des saisies-gageries ayant pour cause la créance des loyers ou fermages pour laquelle la juridiction du juge de paix s’exerce dans les mômes conditions?

152. Cependant M. Curasson veut, outre la saisie gagerie pour fermages échus, spécialement attribuée au juge de paix par l’article 3 de la loi de 1 838, trouver dans un autre texte une attribution plus générale (1). L’article 10 de la même loi, prévoyant la nécessité de recourir à la permission du juge pour opérer la saisie-gagerie, porte ce qui suit : « Dans le cas où la saisie-gagerie ne peut avoir lieu qu'en vertu de permission de justice, celle permission sera accordée par le juge de paix du lieu où la saisie devra être faite, toutes les fois que les causes rentreront dans sa compétence. » Suivant M. Curasson, ces derniers mots placés dans une phrase incidente seraientl’expression d’un principed’aprèslequel, toutes les fois que la saisie-gagerie est pratiquée pour la sûreté d’une creance qui eût pu être, devant lui, l’objet d’une action directe cl principale, le juge du paix sera compétent pour connaître de la saisiegagerie. Il ne sera même pas nécessaire que la saisie ait sa cause dans le contrat de bail ; et l’on devrait notamment faire rentrer dans ses attributions la* saisie dont il est question dans l’article 822 du code de procédure civile, que le législateur appelle saisie arrêt sur débiteur forain ; il suffirait que, par sa cause et sa valeur, la créance du saisissant appartînt à la juridiction du juge de paix.

C’est, je crois, une erreur. La discussion de la loi de 1838 prouve qu’on a voulu, dans la première partie de l’article 1 0, régler simplement une question

(1) Traité de la compétence, tome 2, p. 547.

de forme, et modifier la disposition de l’article 819 du code de procédure qui attribuait au président du tribunal civil de première instance le droit d’accorder la permission de saisir-gager sans commandement préalable; mais ce droit concédé au juge de paix est restreint aux saisies-gageries sur lesquelles sa compétence peut s’exercer. Or, le seul texte qui détermine celle compétence est l’article 3 de la loi, auquel l’article 10 se réfère implicitement. « Quand les prix de locations ou de baux sont dus, disait M . Persil, dans son exposé des motifs du 6 janvier 1837, la saisie-gagerie peut précéder la demande qui a pour but d’en obtenir le payement. Ce sera par conséquent au juge de paix d’accorder la permission nécessaire dans les limites de sa compétence. Par la même raison, c’est lui qui rendra le jugement de validité. » M. Barlhe, en présentant le projet à la chambre des pairs, à la séance du 8 mai 1837, s’expliquait ainsi : « Quand le bailleur fait procéder à une saisie-gagerie, une permission du juge lui est nécessaire, s’il n'existe pas de bail écrit (1) : un jugement de validité doit toujours suivre son action; dans les limites qui viennent d’être indiquées, il est naturel encore que* ces actes émanent du juge de paix. » L’article 10 n’est donc que le complément de l’article 3, qui n’attribue au juge de paix la connaissance de la saisie-gagerie

(1) Ces mois, tout en indiquant que le juge de paixconnaitdesseules saisies qui se rattachent an hait, contiennent cependant une erreur. La saisie-gagerie peut dire faite sans permission du juge, alors ir.èinc qu’il n'existerait pas de bail écrit. La permission n'est nécessaire que pour dispenser du commandement. V. suprà, n° 147, vit. .

que lorsqu’elle est faite pour le payement des fermages. D’ailleurs la saisie sur débiteur forain n’est pas une saisie-gagerie ; la loi elle-même lui donne le nom de saisie-arrêt. Remarquons enfin que l’article lu de la loi de 1838, en donnant au juge de paix le droit de dispenser du commandement préalable, n’a pu avoir en vue la saisie sur débiteur forain , puisque l’article 822 du code de procédure, relatif à cette saisie, conférait au juge de paix cette prérogative. Le juge de paix donne donc la permission de saisir sur débiteur forain, non par application de la loi de 1838 , mais en vertu du texte du code de procédure. Là s’arrêtent ses attributions. La déclaration de validité de celle saisie ne peut être prononcée que par le tribunal civil d’arrondissement (1).

153. La demande en validité de saisie-gagerie, restreinte à l’hypothèse prévue par l’article 3 de la loi de 1838, met seulement en présence le bailleur et le preneur, le saisissant et le saisi; mais si les tiers ne sont pas directement engagés dans la procédure , leur intérêt peut se trouver compromis par la vente des effets saisis qui en sera là conséquence Cet

(1) Il faut reconnaître cependant que dans les rapporls présentés à la chambre des pairs le 19 juin' 1837 , et à la chambre des députés le ti avril 1838 , il a été question , à propos de l'article 2 de la loi, de saisies-gageries qu’auraient le droit de faire l’aubergiste ou l’ouvrier sur les effets du voyageur, ce qui forcerait celui-ci à s’adresser au juge de paix du lieu ; mais le garde des sceaux s'exprimait dans un langage plus pratique et plus exact, en parlant du droit de rétention dont pouvaient su prévaloir l’aubergiste ou l'ouvrier pour forcer le voyageur à prendre l’initiative du procès V. suprà, n° 1 17.

intérêt des tiers est protégé par ie droit d’opposition que la loi leur réserve et qui leur assigne un rôle important — soit dans l’instance engagée sur la demande en validité , — soit lors de la distribution des deniers provenant de la vente.

L’opposition qui pourrait se manifester dans l’instance engagée sur la validité , est celle des tiers se prétendant propriétaires de tout ou partie des objets saisis. Les simples créanciers du preneur n’auraient pas qualité pour la contester : en effet les règles communes à la saisie-gagerie et à la saisie-exécution veulent « que les créanciers du saisi , pour quelque cause que ce soit, ne puissent former opposition que sur le prix de la vente ;1). » — Les contestations que doit soulever l’opposition des créanciers ne peuvent donc se produire qu’au moment de la distribution des deniers provenant de la vente, qu’elles aient pour objet de nier le privilège du saisissant, ou de concourir avec lui dans la distribution, ou de faire prévaloir un privilège supérieur.*

Dans la rédaction proposée au nom du gouvernement, l’opposition des tiers devait, dans tous les cas, être déférée aux tribunaux de première instance. La commission de la chambre des députés, en 1837, proposa l’amendement suivant, qui forme la seconde partie de l’article <0 de la loi : « S’il y a opposition de la part des tiers pour des causes et pour des sommes qui, réunies, excéderaient celte compétence

(I) Code de procédure, art. 825 et 609.

(celle du juge de paix), le jugement en sera déféré aux tribunaux de première instance. »

Ce texte, sur lequel je reviendrai bientôt, comprend l’opposition émanant d'un tiers qui se prétend propriétaire des effets saisis-gagés , et les revendique à ce titre, et celle d’un créancier prétendant se faire attribuer tout ou partie du prix provenant de la vente des effets saisis-gagés. En réglant la compétence d’après le chiffre produit par la réunion des sommet pour lesquelles il y a des oppositions, le législateur indique môme qu’il a eu principalement en vue les . créanciers opposants. Rarement il sera possible d’evaluer les meubles revendiqués, et le juge de paix, dans ce cas, sera presque toujours incompétent a raison de la valeur indéterminée des objets sur lesquels porte la revendication.

154. Mais une difficulté s’élève sur l’interprétation de l’article 10 de la loi de 1838, qui, après avoir conféré au juge de paix dans un premier paragraphe le droit d'accorder, s’il est nécessaire, permission de saisir-gager , toutes les fois que les causes de la saisie-gagerie rentreront dans sa compétence, ajoute, ainsi qu on l’a vu : « S’il y a opposition de la part des tiers, pour des causes et pour des sommes qui, réunies, excéderaient celle compétence, le jugement en sera déféré aux tribunaux de première instance. » Cette compétence, à laquelle se réfère la disposition qu’on vient de lire, ne peut être que la' compétence de droit commun dont le juge de paix est investi , c’est-à-dire celle dont les limites sont

fixées par l'article 1" de la loi. Le texte ne se prête guère à une autre interprétation. On ne peut pas supposer, malgré l’obscurité de la rédaction , que la compétence dont il est ici question soit la même que celle qui s’exerce sur les demandes en validité où ne figurent que le saisissant et le saisi, et sur laquelle se règle le pouvoir du juge de paix pou raccorder permission de saisir-gager; car la compétence, en ce cas, est illimitée au point de vue de la valeur du litige; tandis que la compétence en matière d’opposition est limitée, puisque la loi suppose que les sommes pour lesquelles l’opposition est formée peuvent excéder la compétence du juge. Cette limite de quotité ne peut être que la valeur fixée pour les demandes mobilières, c’est-à-dire le chiffre de deux cents francs. Ainsi entendue , la disposition est en harmonie avec les principes généraux de la compétence. Ce n’est pas en effet dans le bail que le tiers puise son droit ; comment dès lors appliquer à l’opposition qu’il forme, les.règlesqui déterminent la compétence pour les actions résultant du contrat debail?

155- Si l’opposition ayant pour but une revendication se produit avant la demande en validité de la saisie, elle est formée, suivant les règles indiquées par l’article 608 du code de procédure, par assignation libellée contenant l’énonciation des preuves de la propriété, à peine de nullité. C’est alors une action principale, ei c'est la valeur des choses comprises dans la demande en revendication qui détermine la compétence L’instance en validité de la

saisie est-elle introduite au moment où le revendiquant se présente? c’est alors une intervention; mais l’intervention, dans ce cas, devant être accompagnée de la signification des litres de propriété à peine de nullité, doit être formulée par exploit signifié aux parties en cause, la formo de l’acte d’avoué à avoué dont parle l’article 406 du code de procédure ne pouvant être appliquée devant la justice de paix. El le juge de paix, quoique saisi dans les limites de sa compétence par la demande originaire en validité de saisie-gagerie, devra se déclarer incompétent sur le tout, si les valeurs revendiquées excèdent la somme de deux cents francs (1).

S’il s'agit d’une opposition sur le prix de la vente des effets saisis-gagés, et que les intéressés n’aient pu s’accorder pour une distribution amiable des deniers en provenant, les opposants doivent nécessairement se pourvoir par action principale, à moins que le saisissant ne les assigne lui-mème pour faire statuer sur les oppositions. Il ne peut y avoir lieu d’appliquer à ce cas les règles établies par les articles 656 et suivants du code de procédure sur la distribution par contribution. La distribution se réglera par jugement à l’audience, ce qui présente d’autant moins de difficultés que le juge de paix, ainsi qu’on va le voir, n’est compétent pour statuer qu’autant que les oppositions réunies n’excèdent pas une somme de deux cents francs (2).

(1) Supra, no 91.

(2) La loi du 29 mai 1858, qui modifie la procedure d’ordre, admet

156. Le texte de l’article 10, en parlant de l’opposition des tiers pour des causes et des sommes qui, réunies , excédent la compétence du juge , a-t-il entendu que le cumul ou la réunion, à l’effet de

déterminer la valeur litigieuse , non-seulement devait avoir lieu lorsque le même opposant soulève plusieurs chefs de prétentions, mais qu’il faudrait encore réunir les prétentions de plusieurs opposants agissant collectivement? La question ne peut guère se produire que dans l’hypothèse où les oppositions * ont pour objet, non la revendication des objets saisis,

mais l’attribution aux opposants, à litre de créanciers privilégiés ou non, de toutou partie du prix provenant de la vente des effets saisis. Elle doit certaine-

ment recevoir une solution affirmative; non-seule-

ment la lettre du texte comporte celte interprétation, mais encore la pensée des rédacteurs s’est manifestée par le commentaire qu’ils nous ont donné de la loi : « Il se peut, disait M. Renouard, dans le rapport présenté le 29 mars 1837, que les opposants soient nombreux ; c’est contre eux tous que le propriétaire est obligé de lutter, c’est la réunion de ces oppositions qui constitue, relativement à lui, la quotité du litige. Afin de ne pas porter devant les tribunaux de première instance des débats trop peu importants, votre commission vous propose de laisser celte juridiction au juge de paix, si la réunion des oppositions

aussi, dans le nouvel article 773, à défaut de règlement amiable, une distribution du prix faite à l’audience par le tribunal jugeant en matière .sommaire , toutes les fois qu’il y a moins de quatre créanciers inscrits.

formées n’exccde passa compétence, en faisant un tout de leurs sommes eide leurs causes. »

La disposition ainsi entendue est en complet désaccord avec les principes précédemment établis pour la computation de la valeur des demandes formées collectivement par plusieurs parties (1). Ces demandes devraient être séparément évaluées pour déterminer la compétence; mais, à l’époque où la loi de 1838 était discutée, la jurisprudence sc montrait indécise sur le mode de calculer le premier et le dernier ressort pour les contestations soulevées en matière d’ordre ou de distribution par contribution. La cour de cassation avait jugé, par un arrêt du 16 août 1320, que les créanciers produisants pouvaient appeler du jugement qui statue sur les contredits, quoique les créances n’excédassent pas séparément le taux du dernier ressort, si par leur réunion elles ’ dépassaient ses limites. L’article 1 0 de la loi de 1838 est un reflet de cette jurisprudence, car le juge de paix, en statuant sur les oppositions, opère entre les créanciers une véritabledistribution. llneloi récente, celle du 29 mai 1858, en modifiant l’article 702 du code de procédure, a introduit, en matière d’ordre, une règle diamétralement contraire, et qui s’appliquerait sans doute aux contestations soulevées h l’occasion des distributions par contribution devant les tribunaux civils d’arrondissement : c’est que l’on ne doit, pour évaluer le taux du litige en celte matière, prendre en considération que le chiffre de la somme

(I) Suprà, n° 86.

contestée , quel que soit d’ailleurs le montant des créances des contestants et des sommes à distribuer.

157. — III. Demandes en résiliation. Le bail peut prendre fin avant le temps fixé pour sa durée, par l'effet de la condition résolutoire sous-entendue dans les baux , aussi bien que dans tous les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties no satisfait pas ù son engagement (1). Les causes de résolution ou de résiliation sont multiples comme les obligations des parties (2). Mais le juge de paix n’est pas compétent pour statuer sur toutes les causes qui peuvent justifier une demande en résiliation, alors même qu’il s’agirait d’un bail dont le prix annuel n’excède pas quatre cents francs. L’article 3 de la loi de 1838 restreint la compétence du juge paix au cas où la demande en résiliation est fondée sur le seul défaut de payement des loyers ou fermages (3), ce qui exclut de sa compétence, avec les autres causes que pourrait invoquer le bailleur, les actions en résiliation qui seraient formées par le«prcneur. Pour justifier celte attribution restreinte, le garde des sceaux disait, dans son exposé de motifs, à la séance de la chambre des députés du 6 janvier 1837 : « Le débat ne porte jamais que sur cette question de fait, de solution simple et facile : le preneur a-t-il acquitté

(!) Code Napoléon, art. 1184.

12) Code Napoléon, art. 1766.

(3. Car conséquent, si la demande en résiliation était fondée à la fois sur le défaut de payement et sur une autre cause, c’est le tribunal d’arrondissement qui devrait en connaître.

son loyer? Mais quand la résiliation esl basée sur d’autres causes, c’est la validité du contrat qui est en question. Il s’agit de l’interprétation de conventions écrites. L’examen devient plus difficile, et c’est à la juridiction ordinaire qu’il faudra continuer à la demander (1). »

Ces scrupules, en ce qui concerne le droit d’interprctation du bail, lorsqu’il s'agit d’une demande en résiliation, sont l’expression des hésitations qui fréquemment arrêtent le législateur engagé dans la voie des réformes, comme s’il redoutait les entraînements du mouvement progressif auquel il a cédé. La première commission de la chambre des députés avait placé dans les attributions du juge de paix la connaissance de toutes les demandes en résiliation de baux, sans acception des causes sur lesquelles elles seraient fondées. Les cours d’Angers, de Poitiers et de Rennes demandèrent le rejet absolu de celle attribution. La cour de cassation proposa le terme moyen qui, plus lard accepté parle gouvernement, a passé dqps la loi du 25 mai 1838.

158. .Mais il ne faut pas transformer en un principe général la restriction particulière aux demandes en résiliation. Pour certaines actions résultant du contrat de bail , le juge de paix est juge du droit et du fait, et son pouvoir d’interprétation des clauses du bail ou d’appréciation des conditions de sa légalité est le môme que celui qui appartient aux tribunaux d’arrondissement lorsque le prix annuel du

d) V. aussi le rapport faità la chambre des députés, le 6 avril t8-K

bail dépasse quatre cents francs (1). Il ne faut pas non plus donner une portée trop absolue à cette* idée d’une simple question de fait à vérifier. Le fait du payement ne se dégage pas toujours d’une manière aussi simple que paraissent l’avoir pensé les rédacteurs de la loi.

Le défendeur, en soutenant qu’il ne doit pas, peut soulever des difficultés qui se rattachent à l’interprétation des clauses du bail ; il prétendra que le terme n’est pas échu, qu’il a des compensations à invoquer, une prescription à opposer pour des fermages arriérés. Il faut bien reconnaître au juge de paix le droit de statuer sur la valeur de ces moyens de défense. Sa compétence, en matière de résiliation , est sans doute restreinte au seul cas de défaut de payement ; mais, pour ce qui lient à la vérification de cette cause, sa compétence est complète et absolue. Il peut vérifier la créance des fermages et son extinction prétendue, quelle que soit la question de droit ou la difficulté d’interprétation que soulève cet examen. •

Le juge de paix sera d’ailleurs compétent, soit qu’il s’agisse de la résolution sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, soit que la résolution ait été prévue en termes exprès par le contrat, et réglée par des clauses particulières. Lorsque la condition résolutoire est simplement sous-entendue, le juge peut accorder un délai suivant les circonstances. Mais les parties ont pu stipûlerdansle contrat qu’à dé-

(1) V. supin, n° 141.

faut de payement, le bail serait résolu de plein droit; dans ce cas, si le preneur a été mis en demeure par une sommation, le juge ne peut pas lui accorder un délai. Le juge de paix , bien qu’il s’agisse d’appliquer ces clauses du contrat et de les interpréter dans le cas où elles donneraient lieu h un débat entre les parties, sera compétent pour statuer sur la résiliation, qui, bien que réglée par la convention, n’en est pas moins demandée pour défaut de payement des loyers ou fermages.

159- La résiliation prononcée contre le fermier ou locataire principal, à défaut de payement des loyers ou fermages, entraîne comme conséquence la résiliation du sous-bail Lorsque le premier locataire disparaît par la résolution du bail principal, il ne reste plus du sous-bail que le fait de l’occupation des lieux sous-affermés , occupation qui a bien pu créer une obligation du sous-preneur vis-à-vis du bailleur principal, mais qui ne constitue pas entre eux un contrat de bail. Celte occupation est dépouillée de sa cause légitime, et ne peut plus se perpétuer des que le droit du preneur principal est résolu. Elle cesse d’ôlre réglée , quant à ses conditions de prix et de durée, par la convention du sous-bail , laquelle est étrangère au bailleur principal, seul désormais, et sans intermédiaire, en contact avec le sous-preneur.

Sera-t-il nécessaire de mettre en cause le souslocataire ou le sous-fermier dans l’instance en résiliation de bail dirigée contre le preneur principal, pour faire prononcer en môme temps la résolution

du sous-bail ? Même en supposant que le sous-bail rentrât comme le bail lui-même dans les limites de la compétence du juge, je n’admettrais pas celle nécessité (1). Le sous-preneur est l’ayant cause du preneur; et le jugement rendu contre ce dernier seul, a contre le premier l’autorité de la chose jugée, sauf les cas de fraude ou de collusion , qui légitimeraient de sa part l’exercice du droit d’intervention ou le recours par voie de tierce opposition contre le jugement rendu hors sa présence. - Néanmoins, je ne considérerais pas le jugement rendu contre le preneur, quoique ayant vis-à-vis du sous- preneur l’autorité de la chose jugée, comme exécutoire contre celui-ci. S’il maintenait sa jouissance malgré la résolution du bail principal, le bailleur devrait agir par voie d’action en expulsion de lieux ; et le juge de paix serait compétent pour en connaître, si le sous-bail est d’ailleurs dans les limites de ses attributions, parce que, bien qu’il n’y ait pas de contrat de bail entre le bailleur principal et lesousrpreneur, la possession qu’il s’agit de faire cesser est cependant exercée à titre de locataire ou de fermier.

160. — IV. Demandes relatives aux congés. Le congé est un acte qui a pour objet d’empêcher la continuation du bail. Il ne peut être prouvé que par écrit ou par l’aveu de la partie. Le plus souvent, il est signifié par acte d'huissier, mais il peut être donné par voie amiable. Le congé, fût il donné en la formo

(1) M. Curasson est d'une opinion contraire, tome t, p. 385.

amiable, n’est point un acte synallagmatique. La reconnaissance émanée de celui qui l’a reçu même verbalement suffit à sa validité. Et alors même que celte reconnaissance serait accompagnée d’un refus de l'accepter, le défaut d’acceptation ne compromettrait pas la validité du congé au point de vue de sa forme et de ses conséquences , sauf à examiner si le refus est fondé, soit h raison de l’inobservation des délais, soit parce que le bail devrait, d’après le terme convenu, se continuer encore. Le congé ne résout pas le bail; il ne procède pas d’une volonté nouvelle qui relire la concession primitive; il procède d’une faculté qui a son principe dans le bail lui-même, et qui est censée y avoir été reservée. Cependant, si l’acceptation du congé de la part de celui qui l’a reçu n’ajoute rien à sa valeur légale, elle lui confère l’irrévocabililé en enlevant à la partie dont il émane le droit de le rétracter.

Pour reconnaître les hypothèses dans lesquelles il est nécessaire de donner un congé afin d’opposer un obstacle à la continuation du bail , il faut distinguer les baux ayant une durée limitée, et ceux dont la durée n'est pas déterminée par la convention II y a aussi une distinction h établir entre les baux des maisons et ceux qui ont pour objet des biens ruraux. Enfin , j’aurai à m’expliquer sur deux hypothèses particulières prévues par les articles 1748 et 1762 du code Napoléon.

161. Dans les baux dont le terme est fixé par la convention, il n’est pas nécessaire de donner congé; le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme

fixé. L’article 1737 du code Napoléon, en établissant ce principe, semble n’en faire l’application qu’au bail rédigé par écrit. Mais il ne faut pas s’attacher à la lettre du texte. En distinguant dans les articles 1736 et 1737, au point de vue de la nécessité du congé, entre le bail verbal et le bail écrit, le législateur a voulu dire : bail dont le terme n’est pas indiqué, bail dont le terme est fixé; parce que le plus souvent l’époque de la cessation du terme ne peut se justifier que par un titre. Mais le terme conventionnel peut résulter de l’aveu îles parties, et, dans ce cas, il produit les mômes effets que s’il était constaté par un titre; c’est-à-dire que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans qu’il soit nécessaire do donner congé.

Et môme le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, et en l’absence de toute convention relative à sa durée, cesse de plein droit, d’après l’article 1775 du code Napoléon, à l’expiration, du terme indiqué par la loi, à défaut de la convention. Ce terme est fixé par l’article 1774 du même code, suivant la nature des héritages, à l’expiration de la période nécessaire pour que le preneur puisse recueillir tous les fruits de l’objet affermé- En disant que le bail cesse de plein droit à l’expiration de cette période, le législateur indique suffisamment qu’un congé n'est pas nécessaire pour y mettre fin.

162. Un péril cependant menace le bailleur, môme dans le cas. où le bail doit cesser de plein droit au temps fixé par la convention ou par la lei. Ce péril, c’est celui de la- tacite reconduction. Elle s’opère soit

qu’il s’agisse du bail d’une maison, soit que le bail ait pourobjet un héritage rural, lorsqu’après le terme expiré le preneur reste et est laissé en possession. La tacite reconduction, d’après les articles 1738 et 1776, constitue un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives aux locations faites sans écrit : c’est à-dire, par les articles 1736 et 1737, lorsqu’il s’agit du bail d'une maison, et par les articles 1774 et 1775, lorsqu’il s’agit de baux ruraux.

Pour empêcher la tacite reconduction, il faut que le bailleur proteste contre la présomption qui résulte de la possession du preneur. « Lorsqu’il y a un congé signitié, dit l'article 1739 du code Napoléon, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. » Mais il faut cependant se garder de confondre le congé dont il est question dans ce texte, avec le congé proprement dit qui a pour butde mettre fin au bail d’une maison, lorsque sa durée n’est pas réglée par la convention. Le congé dont il est ici question n’est qu’une protestation contre la présomption qui pourrait résulter de la jouissance du locataire après le terme fixé, ou, comme dit l’article 1759, une opposition destinée à enlever à la continuation de la jouissance la légitimité qu’elle reçoit de l’adhésion tacite du bailleur. Une demande en expulsion de lieux produirait d’une manière plusénergique encore des effets idenliques.-- Lc véritable congé est destiné à suppléer au silence du bail, en ce qui concerne la fixation de sa durée ; c’est un avertissement qui règle les droits et les obligations des parties pour le temps à venir, et qui

doit nécessairement dès lors précéder d’un intervalle de temps plus ou moins considérable, suivant l’usage des lieux, l’époque qu’il détermine pour la cessation de la jouissance. — Le congé ou l’opposition qui ont pour but d’empôcher la tacite reconduction peuvent au contraire se produire après comme avant la cessation du bail, opérée par la seule expiration du temps fixé. Il suffit d’une notification assez hâtive pour que la jouissance du locataire ou fermier, continuée depuis l’expiration du bail, ne puisse s’autoriser d’un consentement présumé du bailleur , et que le silence de celui-ci n’ait pas reçu d’une prolongation exagérée le sens d’une adhésion à la reconduction tacite. Nos anciennes coutumes admettaient généralement qu’une continuation do jouissance pendant huit jours, sans mise en demeure de vider les lieux, donnait lieu à la reconduction (1). Les conditions de temps nécessaire pour qu’elle s’accomplisse sont abandonnées par le législateur à l’appréciation discrétionnaire du juge <2).

De ce qui précède il résulte que le congé destiné à prévenir la tacite reconduction n’est qu’une mise en demeure de quitter les lieux loués ou affermés. L’action qui peut s’y rattacher sera de la part du bailleur une demande en expulsion de lieux. Si c’est le preneur qui prend l’initiative en soutenant que le bail n’est pas expiré, ou que la tacite reconduction s’est opérée, l’action a pour objet de faire déclarer la nullité ou l'inefficacité du congé, cl, par suite, la

(1) Polhier, Du louage , n* 349.

(2) Fenet, tome 14, p. 244.

ni. (9

continuation de la jouissance. Le juge de paix sera compétent dans l’un et l'autre cas , puisque la loi place dans ses attributions les congés et les expulsions de lieux. Sa compétence s’étend, par voie de conséquence, jusqu'à reconnaître si ou non la reconduction tacite s’est opérée ; car, bien qu’elle constitue un nouveau bail, elle est censée faite, d’après l’article 1759 du code Napoléon, aux mômes conditions que le premier : la compétence du juge de paix . au point de vue de l’importance du nouveau bail , se trouve donc déterminée par le prix annuel de la location à laquelle se rattache la reconduction tacite.

163- Je passe à l’hypothèse d’un bail fait sans écrit, c’est-à-dire, dans la pensée des rédacteurs du code, un bail sans indication de terme de durée. Los règles que je vais exposer ne peuvent s’appliquer qu’à la location des maisons; on a vu, en effet, que lorsque les baux ruraux n’ont pas un terme fixé par la convention, la loi attribue au seul fait de l’expiration de certaines périodes de temps, dont la durée varie suivant la diversité de la culture, l’effet de faire cesser de plein droit la jouissance du fermier, sauf ledroit d’invoquer la tacite reconduction.

Ce n’est pas que la loi ait omis de s’expliquer sur la durée présumée du bail d’une maison, lorsque la convention est muette à cet égard. La loi, pouF celte durée, s’en réfère à l’usage des lieux, lorsqu’il s’agit d’une maison entière, d’un corps de logis, d’une boutique ou d’un appartement. S’il s’agit d’une loçation en garni, le bail est censé fait à l’année, quand

il a élé fait à tant par an ; au mois, quand il a clé fait à tant par mois; au jour, s’il a été fait à tant par jour; et si rien ne constate que le bail soit failli tant par an, par mois ou par jour, sa durée est encore déterminée par l’usage des lieux (1).

Mais cette fixation légale n’a pas pour objet de mettre fin au bail : elle a seulement pour but d’indiquer l’époque avant laquelle le bail ne pourrait cesser par la volonté isolée de l’une ou de l’autre partie. C’est, si l’on veut, un minimum de durée qui se trouve fixé pour le bail ; mais si la possession continue depuis que ce minimum est franchi , ce n’est pas, comme dans le cas de tacite reconduction, un nouveau bail qui commence, c’osl le même bail Qui s’étend quant à sa durée, suivant une volonté qui est présumée remonter à l’origine de la jouissance concédée, laquelle doit accomplir encore une nouvelle période égale à la première.

Aussi le congé signifié pour arrêter le bail à l’une des périodes marquées par la présomption légale ou par l’usage des lieux, est-il destiné, non pas 5 empêcher le commencement d’un nouveau bail, mais à clore le bail arrivé au minimum de durée fixé présomplivement par la loi ou par les usages locaux. Le congé n'est plus dans ce cas, comme lorsqu’il s’agit de mettre obstacle à la tacite reconduction, une mise en demeure d’abandonner immédiatement les lieux loués, il est un avertissement que lé bail doit cesser. L’un se rattache à l’exécution, l’autre à l’obligation

(1) Code Napoléon, art. 1757 et 1758.

de la sortie Celui-ci sérail donc lardif , non-seulement s’il élail signifié au moment où expire la période indiquée comme devant être le terme du bail , mais encore si un certain délai ne séparait le moment où l'avertissement est donné de l’époque h laquelle celle période s’accomplit. Ce délai, qui varie suivant l’importance de la location , est fixé par l’usage des lieux (1).

Une autre différence à signaler, c’est que le congé qui s’interpose entre le bail terminé et la tacite reconduction, ne peut émaner que du bailleur, puisqu’il s’agit de protester contre la continuation de la possession du preneur. Le congé qui met fin au bail dont le terme n’est pas fixé par la convention , est au contraire dans la faculté de l’une et de l’autre des parties; le preneur aussi bien que le bailleur pouvant avoir intérêt à mettre fin au bail et aux obligations réciproques qu’il impose.

164. Mais, si la tacite reconduction se lie nécessairement à un premier bail ayant un terme fixe de durée , elle n’emprunte à ce bail primitif que ses conditions principales ou ses clauses accessoires relatives à la chose louée, au prix convenu, aux époques de payement; ce bail ne lui communique pas ses conditions de durée. La tacite reconduction n’est qu’un bail fait sans écrit et sans terme conventionnel ; et dès lors on doit lui appliquer , lorsqu’il s’agit de la location d’une maison, les règles du congé

(I) Code Napoléon, art 1736

telles qu’elles devraient s’appliquer à un bail initial également fait sans écrit et sans terme.

Quant à la tacite reconduction des héritages ruraux, elle cesse de plein droit, c’est-à-dire sans congé préalable, à l’expiration du terme fixé par la loi, de la môme manière que le bail prend fin, quoique fait sans écrit et sans terme convenu.

165. Bien qu'en principe les règles du congé préalable ne doivent recevoir leur application que lorsqu’il s’agit de baux de maisons dont le terme n’est pas fixé, il y a cependant quelques hypothèses particulières dans lesquelles la nécessité de donner congé pour mettre fin au bail fee produit même en matière de baux écrits, même en matière de biens ruraux.

Une première hypothèso est celle du bail d’une maison ou d’un héritage rural pour un temps déterminé , mais avec réserve du droit, pour l’une des parties ou pour chacune d’elles, de faire cesser le bail à certaines périodes qui s’échelonnent dans l’espace de temps que comprend sa durée entière. Supposez un bail fait pour trois, six ou neuf années. L’expiration de la période de trois ou de six années ne fera pas cesser le bail de plein droit ; la volonté restée en suspens entre ces alternatives réservées doit manifester une option. Cette option résulte d’un congé qui, dans ce cas encore, a le caractère d’un averlisment, et qui dès lors, comme les congés de cette nature, doit précéder, du délai fixé par les usages locaux, l’époque indiquée pour la cessation du bail. Mais si le bail avait atteint sa période finale, si, par

exemple, dans l’hypothèse où je me suis placé, la neuvième année du bail était expirée, il cesserait de plein droit, parce que dès l’origine les parties s’étaient trouvées d’accord pour donner comme terme extrême à la durée de leur convention celle période accomplie. Un congé ne serait utile que pour empêcher la tacite reconduction.

166. On trouve dans la loi deux autres applications aux baux à terme fixe, de la nécessité du congé pour mettre fin au bail; il s’agit, dans ces deux cas, d’en arrêter la durée par anticipation sur le terme stipulé.

L'une de ces hypothèses est réglée par les articles 1 743 et 1748 du code Napoléon. Il s’agit d’un bail ayant date certaine, dans lequel le bailleur, en prévision de l’aliénation future de la chose louée, a réservé le droit d’expulsion du fermier ou locataire, au profil de l'acquéreur éventuel. La vente venant à se réaliser, l’acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail est tenu d’avertir le preneur de l’intention qu’il a de faire cesser le bail. Cet avertissement n’est autre chose qu’un congé qui doit être donné , lorsqu’il s’agit de maisons, dans le délai fixé par l’usage des lieux; lorsqu’il s’agit d’héritages ruraux, au moins un an à l’avance.

L’autre hypothèse est celle de l’article 1762 du Code Napoléon : <r S’il a été convenu dans le contrat de louage que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d’avance un congé aux époques déterminées par l’usage des lieux. »