La compétence du juge de paix s’exercera

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dans toutes ces hypothèses, sur l’action en validité ou en nullité du congé, intentée soit à la requête du bailleur, soit à la requête du preneur. Celte compétence s’explique et se justifie par la nature des règles qui doivent le guider dans la* solution des difficultés et l’application du droit. C’est par les usages locaux que doit le plus souvent se résoudre le point litigieux. Le juge de paix applique donc à la contestation sa procédure célère et peu coûteuse, qui correspond à la modicité du bail et à l’urgencè de la solution ; il apporte à l’examen du droit sa capacité particulière, comme dépositaire de la tradition locale et des usages qu’elle a consacrés (1).

168. — V. Demandes en expulsion de lieux. Ces mots : expulsion de lieux, présentent à l’esprit l’idée d’une voie d’exécution plutôt que d’une action judiciaire. L’expulsion des- lieux, en effet, suppose le bail arrivé à son terme conventionnel ou légal, ou déjà résilié par le juge. Cependant, alors môme que le bailleur aurait entre les mains un titre authentique et exécutoire* il ne pourrait employer les moyens de coercition que l’expulsion suppose, sans obtenir du juge l’autorisation d’y recourir; il ne le pourrait même pas en vertu d’un jugement qui déclarerait le bail expiré ou résolfl, si ce jugement n’avait, par une disposition

(!) Une circulaire du ministre de l’agriculture et du commerce* en date du 15 février 1855 , a prescrit de rechercher et de recueillir les usages locaux en vigueur dans les divers cantons de chaque département. Par suite de cette mesure, la plupart de ces usages sont aujourd’hui constatés dans des recueils qui généralement ont été publiés.

spéciale, ordonné l'expulsion des lieux. Ce ne sont pas là de vaines formules ; les actes ne comportent d'exécution forcée que sur les biens du débiteur-, et les jugements qui se taisent sur les moyens d’exécution, n'autorisent que les saisies qui tendent à réaliser le gage d’une créance.

Je sais qu’il est un procédé plus brusque et plus expéditif qu’un vieil usage paraît offrir à l’impatience des propriétaires. Ce procédé consiste à faire enlever les portes et les fenêtres, ou même la toiture de l’habitation occupée parle locataire. Un jugement serait inutile pour légitimer cette entreprise; le bail même sous signature privée, même verbal, a-t-il pris fin soit par l'expiration du terme, soit parla notification d’un congé en temps utile? telle serait la seule condition, dont le bailleur lui-même serait juge, imposée à l’exercice de celle prérogative.

Je n'entends ni louer , ni blâmer -le procédé ; tel qu’il est présenté et justifié par ceux qui refusent d’y voir un abus et une voie de fait, il confirmerait plutôt qu’il n’ébranlerait la vérité du principe que je viens d’établir. On fait observer, en effet, que le bailleur se garde bien, en pareil cas, d’attenter à la personne et pux meubles du locataire ; il ne ferait acte de disposition que sur sa propre chose. Comme propriétaire, il veut agir en maître sur la choSe qui lui appartient, et non procéder à un acte d’exécution dirige contrela personne ou les biens du locataire^ ). C’est une sorte de stratagème ayant pour résultat de

(I M. Troplong, Du contrat de louage, n°* 435 et suiv.

rendre au localaire l’habitalion si incommode, qu’il s'empresse de déguerpir, ce qui permet au propriétaire de substituer subrepticement sa possession légitime à l’injuste possession que le localaire abandonne. Ce n’est pas là ce qui s’appelle une expulsion de lieux.

L’expulsion de lieux ne craint pas, pour s’accomplir, d’exercer une coercition sur la personne, ou dé procéder à l’éjection sur la voie publique ou sur le carreau, des meubles appartenant au locataire récalcitrant Elle ne se dissimule pas; elle a pour auxiliaires les agents de la force publique obéissant au mandement du juge. Ce n’est pas un expédient, c’est un acte légal d’exécution. Elle ne peut avoir lieu qu’en vertu d’une décision judiciaire.

Les demandes en expulsion de lieux peuvent se produire isolément. Quelquefois elles accompagnent une autre demande dont elles sont le complément; quelquefois aussi elles sont la conséquence et la sanction d’une instance précédente.

169. L’expulsion de lieux est l’objet d’une demande indépendante de tout litige coexistant, ou de toute décision antérieure , lorsqu’elle est demandée par suite de la cessation normale du bail. Le juge n’a qu’un point de fait à constater, l’expiration du terme. Il condamne le preneur à laisser la possession de la maison ou de la ferme dans un bref délai, passé lequel le bailleur est autorisé à faire procéder à l’expulsion, en jetant, comme on dit dans le langage de la pratique, les meubles du preneur sur le carreau.

On trouve un autre exemple de la demande en

expulsion de lieux pure cl simple dans l'hypothèse prévue par l’article 1743 du code Napoléon, lorsque l’immeuble loué ou affermé ayant été vendu, et le bail n’ayant pas date certaine, l’acquéreur veut user du droit d’expulser le fermier ou le locataire. On pourrait objecter, il est vrai, contre la compétence du juge de paix, que l’action ne procède pas du contrat de bail ; mais l’objection tombe devant celte considération que la possession qu’il s’agit de faire cesser est la possession d’un fermier ou d’un locataire; il s’agit donc d’une expulsion de lieux occupés à ce litre; le juge de paix sera dès lors compétent.

Une antre hypothèse se produit dans le cas prévu par l’article 1752 du code Napoléon ; elle est spéciale aux baux à loyer. Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. S’il s’agissait d’une demande en résiliation fondée sur cette cause, le juge de paix serait incompétent pour y statuer; on sait, en effet, qu’il no connaît des demandes en résiliation que lorsqu’elles sont motivées sur le défaut de payement. Mais lorsque le fait de l'insuffisance des meubles est légalement constaté, c'est l’expulsion qui est encourue , et le juge de paix la prononce. S’il pouvait s’élever quelque doute à cet égard, il disparaîtrait en présence de la discussion à laquelle donna lieu , devant la chambre des députés, la disposition sur les demandes en expulsion. Il fut entendu que la compétence du juge de paix s’appliquait aux expulsions de lieux, soit après la vente du mobilier, soit sur le procès-

verbal de carence. Le seul point qui présenta quelque difficulté, et qui donna même lieu à un amendement rejeté comme inutile, était relatif au droit d’exécuter dans ce cas le jugement sur la minute (1).

170. Les demandes en expulsion de lieux sont souvent réunies, comme l’effet à sa cause, h d’autres demandes qui tendent à faire déclarer la cessation de la jouissance du preneur. Elles peuvent accompagner à ce litre les demandes en validité de congé, et celles qui ont pour objet de faire prononcer la résiliation du bail , à défaut de payement du prix. On comprend dès lors qu’elles soient soumises aux mêmes règles de compétence que les demandes dont elles sont un corollaire. Et précisément parce que la demande en expulsion ne peut, dans ce cas, être séparée de sa cause , le juge de paix est incompétent pour connaître de cette demande toutes les fois que, pour vérifier sa légitimité, il serait obligé de constater que le bail a pris ün par une cause sur laquelle il ne pourrait pas statuer, parce qu’elle ne rentre pas dans les attributions restreintes que la loi lui conlère.

171. Mais si la résiliation avait été déjà prononcée par le tribunal d’arrondissement pour des causes étrangères à la compétence du juge de paix, soit parce que le locataire aurait changé la destination des lieux loués, contrairement aux clauses du bail ou à l’intention présumée des parties , soit parce que le fermier d’un bien rural ne l’aurait pas garni des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation,

(1) Moniteur , séance du 23 avril 1838

ou parce qu’il aurait abandonné la culture (1), le juge de paix , si l'on suppose que le tribunal n’ait pas prononcé l’expulsion immédiate, pourra statuer sur la demande du bailleur pour faire expulser le preneur, qui , malgré la résiliation prononcée , prétendrait se perpétuer dans son illégale possession. La seule condition à laquelle serait subordonnée la compétence du juge de paix , c’est que le prix annuel du bail ne dépassât pas quatre cents francs. La demande en expulsion de lieux n’exige du juge que la constatation d’un fait, la cessation antérieure du bail , et non l’appréciation de la cause qui a servi de base à la cessation.

On pourrait cependant alléguer contre celte solution que l’expulsion prononcée est, dans ce cas, l’exécution du jugement qui a résilié le bail, et que le juge de paix n’a pas qualité pour connaître de l’exécution des jugements ou des actes. Il ne faut pas s’arrêter à cette objection. Le juge de paix n’est pas moins incompétent pour connaître dos difficultés qui s’élèvent sur l’exécution de ses propres jugements que pour statuer sur les contestations qui naissent des actes exécutoires ou des jugements rendus par une autre juridiction que la sienne. Nul ne doute cependant que le juge de paix puisse être saisi d’une demande en expulsion de lieux formée en conséquence d’un jugement de résiliation du bail qu’il aurait prononcé dans les limites de sa compétence. C’est que l'expulsion de lieux, si elle est une suite

(I) Code Napoléon, art. 1729 et 1706.

du jugement précédemment rendu qui fixe le terme de la jouissance du preneur, a cependant une cause plus directe et plus immédiate : la continuation indue de sa jouissance. C’est ce fait , se produisant depuis que le bail a pris fin, qui met en mouvement le droit du bailleur, cl qui justifie cette action nouvelle ayant avec la décision précédente le lien de filiation qui unit la conséquence aux prémisses, mais non pas ce lien matériel et direct qui rattache l’exécution à la condamnation prononcée.

172. Remarquons cependant que, même dans cette hypothèse, il ne faudrait pas faire complètement abstraction des causes auxquelles se réfère la possession que la demande en expulsion de lieux aurait pour objet de faire cesser. La condition première exigée pour que le juge de paix connaisse de ces demandes , c’est qu’elles sc rattachent à la cessation d’un bail. Par conséquent, si la possession exercée n’était pas celle d’un locataire ou d’un fermier, le juge de paix ne pourrait statuer sur la demande en expulsion qui serait la conséquence de la résolution du droit prononcée par le tribunal compétent, ou de l’expiration du terme de celte jouissance.

Mais le juge de paix serait compétent pour statuer sur la demande en expulsion introduite devant lui comme conséquence d’un jugement du tribunal d’arrondissement prononçant la nullité d’un bail pour cause d’incapacité de l'une des parties, ou pour un vice du consentement. Le juge de paix, sans doute, n’eût pas été compétent pour conrfailre de la demande en annulation du bail, que la loi n’a pas

placée dans ses attributions, bien que je lui aie reconnu , on verlu de la règle que le juge de l’action est le juge de l’exception, le droit d’apprécier les moyens de nullité opposés comme défense contre une action en payement de loyers; mais, la nullité étant prononcée par la juridiction compétente, je crois que la demande en expulsion rentre dans les attributions du juge de paix. On objecterait vainement que, le bail étant annulé, l’expulsion ne se rattache pas à la cessation d’un bail. C’est à litre de fermier ou de locataire que le défendeur a exerce sa possession; c’est dans le bail , quels que soient les vices relatifs qu’il recèle, qu’il avait un titre apparent à sa jouissance ; l’expulsion qui doit y mettre un terme trouve dans le caractère de celle jouissance sa qualification : c’est une expulsion de lieux occupés à titre de locataire ou de fermier; le juge do paix sera donc compétent pour en connaître.

173. — \l.Béparaliomlocalives. L’énumération des demandes comprises dans la disposition dcl’article3 de la loi de 1838 est maintenant épuisée. On se rappelle que toutes ces demandes sont soumises à une condition commune, à défaulde laquelle disparaîtrait la compétence du juge de paix : c’est que la location dont elles procèdentne dépasse pasqualrecentsfrancs par année. Les demandes que je vais maintenant examiner échappent à cette règle.

Le juge de paix, quelle que soit l’importance du bail, connaît sans appel jusqu’à cent francs, et à charge d’appel à quelque valeur que la demande

ACTIONS RÉSULTANT DU CONTRAT DE BAIL. 303 s’élève» des réparations locatives des maisons ou des fermes mises par la loi à la charge du locataire. Celte disposition, écrite dans l’article 5 , n° 2 , de la loi de 1838, a été empruntée, sauf l’accroissement du taux du dernier ressort, à la loi du 24 août 1790, titre 3, article 10. Les derniers mots du texte nouveau qui restreignent la compétence du juge de paix aux réparations mites par la loi à la charge du locataire , ont pour objet d'exclure de cette compétence les demandes s’appliquanlàdesréparationsqui ne seraient dues qu’en vertu d’une clause expresse du bail. La loi de 1838 a confirmé l’interprétation que la doctrine avait déjà donnée au texte plus concis de la loi de 1790. Toutefois, si le bail ne faisait que reproduire les obligations imposées par la loi ou par les usages qu’elle confirme, la compétence du juge de paix ne serait pas compromise parce que le contrat se bornerait à exprimer une clause qui serait sousentendue, s’il avait gardé le silence.

L’état des lieux qui accompagne ordinairement le bail ne modifie pas les obligations légales du preneur ; il peut les restreindre , en ce sens que le preneur ne doit rendre la chose que dans l’état où il l’a reçue, à part, bien entendu, les dégradations ou les perles provenant de vétusté ou de force majeure. S’il n’a pas été fait d’état de lieux , le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf la preuve contraire (1).

Mais il Ae faut pas confondre avec l'obligation des

(1) Code Napoléon, art. 1730 et 1731.

réparations locatives, celle qui consiste à supprimer les changements que le locataire ou fermier aurait faits à la chose pendant la durée du bail, et que le bailleur aurait intérêt à faire disparaître. L’action en rétablissement des lieux dans leur ancien état ne recevrait pas l’application de la compétence spéciale du juge de paix, qui ne pourrait en connaître que jusqu’à la valeur de deux cents francs, à moins que ces changements n'eussent le caractère de dégradations, ce qui permettrait d’appliquer à la demande les règles de compétence que j’indiquerai bientôt pour le cas de dégradations ou perles ( I ).

174 Les réparations locatives des maisons et de leurs dépendances sont indiquées dans l’article 1754 du code Napoléon; l’énonciation qu’il contient n’a rien de limitatif; elle doit se compléter par l’usage des lieux.

La loi de 1838 parle aussi des réparations locatives des fermes. Qu’il faille appliquer aux bâtiments destinés à l’habitation du fermier ou colon et à l’exploitation du domaine , les règles posées par l’article 1754, quoiqu’elles appartiennent aux dispositions particulières qui régissent les baux à loyer, cela ne peut être douteux. Mais les réparations à faire aux champs, aux prairies, aux vignes, se rattachent à l’obligation principale de cultiver en bon père de famille; et il est facile de confondre le défaut d’entretien donnant lieu aux réparations dont le juge de paix connaît, à quelque valeur qu’elles s’é-

(I) V. infrà , u«U7.

lèvent, avec les dégradations sur lesquelles sa compétence ne s’exerce que jusqu’à quinze cents francs (1). On peut considérer cependant comme réparations locatives mises par l'usage à la charge du fermier ou colon , l’entretien des haies servant de clôture et le curage des fossés, bien que, suivant la remarque de Pothier, cet entretien fasse partie de la culture (2).

Il y a, je crois, une distinction à établir lorsqu’on veut reconnaître , soit en matière de location de maisons, soit en matière de baux ruraux, si le défaut d’entretien de la part du preneur lui impose des réparations locatives, ou s’il s’agit d’une dégradation donnant lieu à l’application d’une autre règle de compétence Celte distinction est celle-ci : — lorsque les réparations sont de celles qui ne peuvent être exigées qu’à la fin du bail, elles rentrent généralement dans la classe des réparations locatives ; — si, au contraire, les faits imputés au locataire ou fermier sont de ceux qui pourraient donner lieu à une action en réparation môme pendant le cours du bail, il ne s’agit plus de réparations locatives, mais de dégradations proprement dites. Celle distinction repose sur le texte de la loi ctsur la nature même des faits : — sur le texte de la loi: car, aux termes de l’article 1731 du code Napoléon , le preneur doit rendre les lieux en bon état de réparations locatives, tandis que, d’après l’article 1732, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance , à moins

(1) V. infrà, n« 177.

(2) Du contrat de louage, n» 224.

qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute; — sur la nature des faits : car les réparations d’entretien se rapportent plutôt à l'agrément ou à la commodité de la jouissance, qu’à la conservation de la chose, et dès lors ne constituent une obligation qu’au moment où le preneur remet les lieux en la possession du bailleur; tandis que les dégradations pouvant entraîner la détérioration ou la dépréciation de la chose louée, le propriétaire a dès lors une action pour obliger le preneur , même avant l’expiration du bail, à prévenir par une réparation immédiate des détériorations plus graves, ou à payer des dommages-intérêts. Il pourrait même demander la résiliation du bail. Le juge de paix ne serait pas compétent pour statuer sur la résiliation demandée ; mais il connaît de la demande pour dégradations jusqu’à concurrence de quinze cents francs.

175. Dans le bail des usines, outre les réparations locatives des bâtiments, le fermier est encore tenu, d’après l’usage, à titre de réparations locatives, des détériorations provenant du service des machines et des mécanismes qui les mettent en mouvement On distingue à cet égard les tournants et travaillants et leurs accessoires, qui doivent être entretenus par le fermier, et les dormants, qui ne sont pas soumis à l’action immédiate du mouvement, et dont la réparation esta la charge du propriétaire. — Le plus souvent, au moment deTentréedu fermier, il est procédé à une expertise pour reconnaître l’état et la valeur des objets dont il doit répondre; une seconde expertise est faite à la sortie, qui détermine la différence

de valeur à la charge du fermier, en compensant, avec la dépréciation de quelques objets , l’amélioration de certains autres, résultant de réparations ou de remplacements opérés par le fermier pendant le cours du bail (1). Si aucun étal estimatif n’avait été dressé au commencement du bail, le preneur serait présumé , conformément à l'article 1731 du code Napoléon, avoir reçu en bon état l’usine avec ses travaillants et tournants, agrès et ustensiles, et devrait les rendre en bon état à la sortie.

176 Le preneur a contre le sou s- locataire ou le sous-fermier une action pour les faire condamner à exécuter les réparations locatives. En leur concédant sa jouissance au moyen du sous-bail, le preneur ne s’est pas dégagé des obligations par lui contractées vis-à-vis du bailleur. Obligé de remettre à celui-ci les lieux en bon état d'entretien, il a évidemment intérêt et qualité pour faire accomplir, par ceux qui sont substitués à sa jouissance , les réparations dont il serait lui-même tenu, comme charges légales de celte jouissance. Le propriétaire aurait, de son côté, une action non-seulement contre le preneur, mais aussi contre le sous-locataire , pour les faire condamner aux réparations locatives dont l’un et l’autre seraient tenus.

On peut supposer que le preneur ayant reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives , les aurait transmis au sous-locataire atteints de dolé-

(1 ) On peut consulter à cet égard le Traité des baux et visites d'usines, par M. Jourdcuil.

riorations constatées par un état ou visite des lieux. Le sous-locataire, dans ce cas, ne serait tenu qu’à rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état dressé à son entrée. Le propriétaire aurait sans doute une action contre le preneur principal, pour le contraindre aux réparations locatives ; mais, en ce qui concerne le sous locataire, de même que l’action en payement est restreinte à ce que le sous-locataire peut devoir sur le prix delà sous-location, et qu’il échappe à toute condamnation s’il justifie s’èlre libéré entre les mains du locataire duquel il lient son droit (1), de même l’action en réparations locatives manque de base, si l'on suppose que le sous-locataire, dans scs rapports avec le locataire principal, n’est pas tenu de ces réparations.

Le propriétaire n’aurait donc, dans celle hypothèse, contre les sous-locataires ou sous-fermiers, ni action personnelle ni privilège utiles.

177. — VII. Dégradations et pertes Les demandes fondées sur les dégradations et pertes dont le locataire ou fermier doit indemniser le bailleur, appartiennent à la catégorie des demandes qui, malgré leur nature spéciale, ne rentrent dans la compétence du juge de paix que jusqu’à concurrence d’une certaine somme, c’est-à-dire jusqu’à quinze cents francs, taux de la compétence en dernier ressort des tribunaux de première instance (2).

(1) Code Napoléon, art. 1753 ; code de procédure, art. 820.

(2) V. suprà, n° 120.

J’ai déjà dit que la loi du 24 août 1790, titre 3, article 10, donnait au juge de paix, en matière de dégradations, une compétence illimitée; c’est une des deux hypothèses dans lesquelles la loi de 1838 a restreint, au lieu de les agrandir, les attributions du juge de paix. Cependant, à un autre point de vue que celui de la valeur du litige, lo texte de l'article 4 contient une augmentation d’attributions. Il permet au juge de paix de connaître non-seulement des dégradations, mais encore des pertes arrivées pendant la jouissance du preneur. — Néanmoins , le juge de paix ne connaît des pertes causées par incendie ou inondation que dans les limites posées par l’article 1*r do la loi, c’est-à-dire jusqu’à cent francs en dernier ressort, jusqu’à deux cents francs à charge d’appel.

On connaît déjà la différence essentielle entre le dommage résultant des dégradations qui altèrent ou détériorent le fonds ou la chose louée, et l’obligation des réparations locatives , qui se rapporte à l’entretien de la chose, et n’est qu’une conséquence cl une charge naturelle de la jouissance. Les dégradations ne doivent pas non plus être confondues avec les pertes. Les dégradations détériorent la chose; par la perle, elle est matériellement anéantie , soit en totalité, soit partiellement. Les locations de choses mobilières peuvent surtout donner lieu à l’application de celte distinction , qui explique le soin qu’a pris le législateur d’indiquer expressément la double cause d'indemnité (1).

(I) lTn arrêt de la cour de Limoges, du 19 juillet 1842, a déclaré le

178. J ’ai défini la perle, un anéantissement matériel de tout ou partie de la chose. Cependant , au point de vue de la responsabilité du locataire ou fermier, on pourrait donner à ce mot une signification plus étendue. Le preneur est responsable de la perte, par le non-usage, d’un droit de servitude dont l'exercice lui aurait été transmis expressément par le contrat de bail. Il encourrait encore une responsabilité de la perte subie par le bailleur de tout ou partie de la chose louée, s’il laissait un tiers acquérir par la prescription un droit de propriété sur celte chose, sans dénoncer en temps utile au bailleur les faits de possession, ou les entreprises qui peuvent compromettre son droit. Mais je ne pense pas que le bailleur, même après l’éviction subie, puisse porter devant le juge de paix l’action en dommages-intérêts qui lui appartiendrait contre le preneur négligent. Ce n’est pas seulement parce que cette action ne serait en réalité qu’une demande principale en garantie pouvant soulever incidemment des questions de propriété sur lesquelles le juge de paix ne pourrait exercer sa compétence; en supposant môme que le droit du bailleur ne fût l’objet d’aucune contestation, la demande ne rentrerait pas dans les prévisions de l’article 4, parce que les pertes dont il attribue la connaissance aux juges de paix sont celles qui , de même que les dégradations, sauf la différence dans la gravité du dommage , affectent matériellement la

juge de paix competent pour connaître de la demande en indemnité pour la perte d’un cheval loué, mort en roule ( la demande s’élevait à 220 fr.). 11 eût été difficile de ranger cette hypothèse parmi les dégradations. Dalloz, 1843,2, <0.

chose. Il faut qu’il y ait perte dans un sens absolu , et non relativement à une personne déterminée; car, lorsque la chose est perdue pour l’un et acquise par l’autre, il y a perte du droit plutôt que de l’objet auquel il s’applique. Le législateur, qui excluait de la compétence du juge de paix, quand la valeur lill> gicuse dépasse deux cents francs , môme les perles matérielles résultant de l’incendie ou de l’inondation,

5 raison des difficultés auxquelles le principe de la responsabilité pourrait donner lieu , n’avait pas évidemment la pensée de lui conférer le pouvoir de statuer sur les difficultés complexes et les questions de droit se rattachant à la faute imputable au preneur qui laisse acquérir une prescription. Le juge de paix ne serait compétent que dans los termes du droit commun, c’est-à-dire jusqu’à deux cents francs, en supposant d’ailleurs que la question de servitude ou de propriété ne soit pas soulevée.

179. Il est assez difficile de préciser les faits qui peuvent constituer une dégradation , lorsque le bail a pour objet un héritage rural. Celui qui ne cultive pas en bon père de famille, ou qui abandonne la culture, peut être considéré comme dégradant l’immeuble, si ce fait constitue un dommage non-seulement pour lui-même, en diminuant les produits de la chose, mais encore pour le bailleur, dont la propriété serait dépréciée. L’action en résiliation fondée sur celte cause, prévue par l’article 1766 du code Napoléon , ne serait pas de la compétence du juge de paix; mais il connaîtra jusqu’à quinze cents francs de la demande en dommages-intérêts résultant de *

CHAPITflE VII.

la dégradation. Il a même été jugé, par un arrêt de la cour de cassation du 29 mars 1820, que les divertissements de foins ou de pailles constituent des dégradations dont le juge de paix a droit de connaître (1 )•

Les dégradations ou les perles provenant du fait du preneur sont de la compétence du juge de pais, alors même qu’elles auraient eu lieu depuis la fin du bail, si les faits dommageables ont été commis pendant que le preneur continuait indûment sa possession.

180. Il est d’ailleurs indifférent, relativement à la compétence du juge de paix, que l’action pobr dégradations ou pertes soit formée parle propriétaire contre le preneur, ou par celui-ci contre le sous-locataire ou le sous-fermier; ce que j'ai dit à celégard, à l’occasion des réparations locatives, s’applique aux dégradations et pertes (2). Mais la loi prévoit que les dégradations dont le preneur est tenu peuvent provenir non-seulement du fait des sous-locataires, mais encore des personnes de sa maison (3). N’i le propriétaire, ni le preneur lui-mème ne pourraient porter devant le juge de paix , si ce n’est dans les limites do sa compétence ordinaire, l'action dirigée contre ces personnes pour réparation de dégradations provenant directement de leur fait. L’obligation

(1) Dalloz, Jurisp. ginér., compétence des tribunaux de paix, n° 239.

(2) V. suprà, n* 176.

(3) On doit entendre par ces mots non-seulement les personnes de la famille et les domestiques , mais encore les pensionnaires , les ouvriers ou journaliers.

qui en résulte a son principe non dans le contrat de bail, mais dans la disposition de l'article 1382 du code Napoléon.

Cependant, par une singularité qui tient à un défaut d’harmonie entre les dispositions diverses de la loi de 1838, si les dégradations imputées à ces personnes étrangères au bail constituaient un dommage aux champs, fruits et récoltes, la compétence du juge de paix, par application de l’article 5 de celte loi, serait illimitée quanta la valeur de la demande formée contre elles par le preneur; tandis que le juge de paix ne pourrait connaître de ces mômes faits , considérés comme dégradations dans les rapports du bailleur et du preneur, que jusqu’à concurrence de quinze cents francs.

181. La compétence du juge de paix, en matière de dégradations ou pertes , s’étend aux moyens de défense invoqués parle preneur, soit qu’il essaye de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute ou sans la faute des personnes dont il est responsable, soit qu’il invoque les clauses du contrat de bail pour démontrer que les actes qui lui sont reprochés sont des actes légitimes, parce que la convention les autorise. La loi n’a pas subordonne la compétence du juge de paix à la condition que le droit à l’indemnité pour dégradations ne serait pas contesté. Cependant, comme il s’agit d’une compétence limitée quant à la valeur de la demande, j’admettrais, par application d’un principe général précédemment développé, que si la décision à rendre sur le droit prétendu parle preneur devait régler, non-seulement

pour les faits actuels, mais encore dans l’avenir, les rapports du bailleur et du preneur, le juge de paix devrait se déclarer incompétent, non parce que l’interprétation du bail serait en dehors de sa juridiction, mais parce que la contestation sur l’étendue du droit invoqué aurait une importance d’une valeur indéterminée, et dès lors excéderait les limites de la compétence du juge.

182. — VIII. Demande d’indemnité pour non-jouissance. C’est au bailleur qu’appartiennent les différentes actions naissant du contrat de bail dont il a été jusqu’ici question. Les demandes en indemnité pour non-jouissance sont données au preneur contre le propriétaire. La loi du 24 août 1790, litre 3, article 1 0, les avait déjà placées dans la compétence du juge de paix ; en reproduisant la disposition de celle loi, l'article 4 de la loi de 1838 a restreint, comme pour les demandes relatives aux dégradations, la compétence du juge de paix à la valeur de quinze cents francs à charge d’appel. Le taux du dernier ressort est fixé à cent francs.

Deux conditions sont requises pour que le juge de paix puisse exercer cette compétence : — la première, c’est que la non-jouissance dont se plaint le locataire ou fermier provienne du fait du propriétaire 1) ; — la seconde, c’est que le droit à l'indemnité ne soit pas contesté.

(I) La loi de 1790 ne contenait pas cette restriction, mais la doctrine l'avait suppléée.

183. L’action n’est plus régie par les règles de compétence que je viens d’indiquer, lorsque l’obstacle à la jouissance vient d’un autre que le bailleur. Il importe peu , pour l’application du texte dont je m’occupe, que la voie de fait ou le trouble ait lieu de la part d’un tiers qui ne prétend aucun droit sur la chose louée, ou que le tiers y prétende des droits de possession on de propriété. Cependant la situation du preneur n’est pas la même dans les deux hypothèses.

En présence d’un tiers qui, sans prétendre aucun droit sur la chose, a commis une voie de fait de nature à troubler sa jouissance, le preneur n’a que le droit d’agir en son nom personnel, sans recours en garantie contrôle bailleur. L’action du preneur contre l’auteur du trouble pourrait être portée devant le juge de paix, si l’indemnité demandée n’excédait pas deux cents francs, ou même , si la voie de fait avait le caractère d’un dommage aux champs, fruits et récoltes, à quelque valeur que s'élevât la demande (1).

Lorsque le trouble à la jouissance est le fait d’un tiers prétendant quelque droit sur la chose louée , le preneur ne peut exercer ni l’action possessoire, ni l’action en revendication; il ne peut que dénoncer le trouble au bailleur. Si , par suite de l’instance engagée entre l’auteur du trouble et le bailleur, une éviction est subie, et si la jouissance du preneur se trouve restreinte pour l’avenir, ou si même elle

(i) Lui du 2a mai 1838, article 3.

doit cesser, par l’effet d’une éviction totale, le bailleur doit à son locataire ou fermier, comme compensation de la privation de jouissance, une diminution proportionnelle sur le prix du bail à loyer ou à ferme (1 ). Mais le juge de paix no serait pas compétent pour statuer sur celle diminution ; il ne s’agit pas d’une contravention aux obligations imposées par le bail, pour laquelle une réparation serait due, mais d’une .modification du contrat, h raison do faits qui ont alléré-la situation des parties. C’est une hypothèse analogue à celle de l'article 1765, relatif aux baux à ferme, pour le cas où le bail aurait donné au fonds affermé une contenance plus grande que sa contenance réelle.

Je déciderais aussi que la fixation de l'indemnité due au preneur, lorsqu'on vertu d’une réserve expresse contenue dans le bail ayant date certaine, il est expulsé par l’acquéreur de la chose louée (2), ne rentre pas dans les attributions conférées au juge de paix par l’article 4 de la loi de 1838- Il importe peu que l’indemnité ait été mise à la charge de l’acquéreur ou doive être supportée par le vendeur. En réalité, l'expulsion vient d’un tiers, puisque l’acquéreur était libre d’user ou non de la réserve stipulée dans le bail. Par la vente qu’il a consentie, le bailleur a sans doute contribué à la cessation de la jouissance; mais le preneur s’était soumis à celte éventualité, et l’on ne peut voir dans l’accomplissement du fait

(1) Code Napoléon, art. 1725, 1726 et 1727.

(2) Code Napoléon, art. 1744, 1745, 1746 et 1747.

prévu une infraction aux obligations imposées par le bail.

Il en serait autrement dans le cas d’expulsion de la pari de l’acquéreur se prévalant, pour faire cesser le bail, de l'incertitude de sa date (I). Ici le bailleur est en faute, car il eût dû réserver dans l’acte de vente le droit de jouissance du preneur. La responsabilité del’expulsion remonte directement jusqu’à lui; elle juge de paix pourra connaître jusqu’à la somme de quinze cents francs de l’indemnité réclamée par le preneur expulsé.

184. En exigeant que le défaut de jouissance provînt du fait du propriétaire, la loi a donc entendu parler d’une infraction à celte double obligation du bailleur, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, cl d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La jouissance du preneur n’est pas complète, lorsque la chose est livrée en mauvais état de réparations, ou si le propriétaire ne pourvoit pas, pendant la durée du bail, à toutes les réparations qui ne sont pas à la charge du preneur.

Les vices ou les défauts cachés de la chose louée en empêchent l’usage ou en allèrent la jouissance; bien plus, le preneur est en droit de réclamer une indemnité pour les vices et défauts de la chose louée, quand même le bailleur ne les aurait pas

(I) Code Napoléon, art. 1743 et 1730.

connus lors du bail (1). Dans un cas, il y a dissimulation, dans l’autre imprévoyance.

Enfin, il y a lieu encore à des dommages-intérêts au profit du preneur, lorsque le bailleur est en retard de le mettre en possession de la chose louée.

Dans toutes ces hypothèses, le juge de paix est compétent, jusqu'à la limite de quotité fixée par l’article 4, pour connaître de l'indemnité.

185.. La seconde condition imposée à l’exercice de la compétence du juge de paix , c’est que le droit à l’indemnité ne soit pas contesté. Il importe de rechercher d’abord quel est le caractère de cette restriction. J’ai déjà dit qu’en principe, le juge de paix, compétent pour la demande, avait le droit d’apprécier les défenses, à moins qu’elles ne dégagent un élément litigieux dont la valeur déterminée ou indéterminée excéderait les limites de quotité imposées à la compétence qui s’exerce sur cette demande. Il peut se faire aussi que le défendeur soulève une question incidente ou préjudicielle qui, à raison de sa nature, est en dehors des attributions du juge, si bien qu’il doive se déclarer incompétent , alors môme qu’il pourrait connaître de la demande, à quelque valeur qu’elle s’élevât.

L’incompétence du juge de paix, en cas de contestation du droit à l’indemnité, ne semble se ralla-

(1) Code Napoléon, ait. i72i.

cher ni à l’une ni à l’autre des deux causes que je viens d’indiquer.

La conlestation sur le droit ne modifie en rien le chiffre de l’indemnité prétendue, et n’apporte au litige aucun accroissement de valeur. Ce qui le prouverait au besoin, c’est que la loi de 1790, qui donnait au juge de paix une compétence illimitée, quant à la valeur, sur les demandes d’indemnité formées par le locataire ou le fermier, subordonnait cette compétence à la même restriction. L’incompétence ne tient - donc pas à cette considération que la contestation du droit donnerait au litige une valeur indéterminée ou plus ample. Il faut chercher une autre explication.

Doit-on considérer la contestation du défendeur comme soulevant une question incidente ou préjudicielle en dehors des attributions du juge de paix ? Il est difficile de l’admettre. La contestation, dans ce cas, n’a pas le caractère d’un incident pouvant se détacher de l’instance principale ou d’une prétention à un droit particulier, incompatible avec le droit allégué par le demandeur. La contestation dont parle notre article 4 n’est que la négation du droit du preneur à l’indemnité prétendue, et non l’allégation d’un droit rival devant neutraliser celui qui sert de base à la demande. En d’autres termes , il s’agit d’une simple défense, dont les éléments semblent s’harmoniser avec la nature de la demande, au lieu d’en modifier le caractère pour l’cnlrainer devant une autre juridiction.

Pour se rendre compte du motif sur lequel est fondée l’incompétence en cas de contestation sur le

droit à l'indemnité, il faut se rappeler qu’en principe le juge de paix n'est appelé à statuer que sur les contestations d’un modique intérêt; et que , s’il peut , dans certains cas parliculicrs , voir ses attributions s’étendre à des valeurs qui dépassent le chiffre régulateur de sa compétence, c’est parce que , si la modicité s’efface, la simplicité des questions fait disparaître les dangers d’un accroissement de la valeur litigieuse. En général , le législateur évite de faire concourir dans les attributions conférées au juge de paix l’élévation de la valeur et la complication des questions à résoudre. Si c’est là le vrai motif qui explique l’incompétence du juge de paix en cas de contestation du droit, on en tirera cette conséquence que, lorsque la demande d’indemnité ne dépassera pas deux cents francs, le juge de paix statuera, môme en cas de contestation du droit, parce que, si la question est ardue, l’intérêt est médiocre; et, de môme, le juge de paix statuera jusqu'à quinze cents francs sur l’indemnité dont le principe n’est pas contesté, parce que, si l’intérêt du litige est élevé, la question se résume dans la simplicité d’une évaluation du préjudice souffert. On en tirera enfin celte autre conséquence, que le juge de paix pourrait connaître, môme au-dessus de deux cents francs, de l'indemnité, fût-elle contestée quant au droit, si les parties prorogent par une déclaration expresse la compétence du juge de paix, parce que c’est la quotité du litige, et non la matière du procès qui fait obstacle à l’exercice de la compétence. Il en serait autrement dans les causes où la défense sou-

lève une question de propriété, parce qu’alors c’est la nature de la contestation, indépendamment de l’importance du litige, qui force le juge de paix à s’abstenir. — Mais il est bien entendu , et j’ai déjà fait souvent l’application de celte réserve, que la complication des questions à résoudre, la nécessité de l’interprétation du contrat ou des règles du droit, ne sont pour le juge de paix un motif de se déclarer incompétent que lorsqu’un texte lui impose l'abstention; on ne peut, en pareille matière procéder par analogie Si l’on s’étonne de ne pas trouxer dons la loi des restrictions semblables pour les autres demandes résultant du contrat de bail sur lesquelles le juge de paix exerce sa compétence, je répondrai que la nature de ces demandes ne laisse aux questions de droit qu’une importance secondaire. Cette restriction imposée à la juridiction du juge de paix pour les demandes fondées sur la non-jouissance, que le droit à l'indemnité ne soit contesté , a son équivalent, pour les autres demandes, dans l’indication de la cause spéciale qui doit leur servir de base, et qui exclu t de la compétence d u j uge ces mêmes demandes fondées sur une cause différent»1 186. On s’est demandé si , pour provoquer le renvoi devant le tribunal d’arrondissement, le propriétaire ne devait pas , dès le début de l’instance , soulever la contestation sur le droit à l’indemnité prétendue et proposer le moyen d’incompétence. M. Ilenrion de Pansey soutient que l'incompétence serait couverte , si la contestation du droit ne se pro-

vu.

duisait avant toute autre défense (1). M. Benech semble suivre celle opinion, bien qu’il la présente à ce point de vue que le défendeur doit être présumé avoir renoncé à contester le droit, lorsqu’il s'est d'abord défendu par d’autres moyens (2). le ne puis me ranger à celte doctrine. L’incompétence du juge de paix résulte, il est vrai, non de la matière du procès, mais de la quotité du litige, puisque le juge, en supposant une contestation sur le fond du droit, pourrait statuer si la demande d’indemnité ne dépassait pas deux cents francs. Mais le silence des parties ne couvre l’exception d’incompétence que lorsqu’elle a lieu à raison de la circonscription territoriale du juge, dans laquelle ne se trouverait ni le domicile du défendeur, ni la situation de l’objet litigieux. Il importe donc peu, dès qu’il y a contestation sur le droit à l’indemnité, que le défendeur se soit ou non prévalu de l’incompétence qui en résulte. Le juge de paix doit se déclarer incompétent d’office. L’incompétence pourrait même être proposée pour la première fois dans l’instance d’appel ^3) — La difficulté se présente sous un autre aspect, si l’ou suppose, avec M. Benech, que la contestation soit tardive ; alors il ne s’agit plus d'une incompétence qui serait couverte; c’est le principe de l’indemnité qui serait au moins implicitement reconnu , et de

(Ij V Répertoire de Merlin, v® Juge de paix, g 16 ; cet article est de M. Henrion de l’anscy.

(2) Traité des justices de paix, p. 89.

(3) Cass. 21 juinl837et 12aoûtl8al , Dalloz, 37, 1, 378, etôl, 1,233.

celte reconnaissance résulterait une fin de non-recevoir contre la défense nouvelle ayant pour objet de contester ce principe. J’admets volontiers que, selon les circonstances, il sera permis de voir dans l’ensemble des conclusions du défendeur une reconnaissance du droit à l’indemnité, contre laquelle ne pourrait prévaloir une rétractation tardive formulée dans une contestation postérieure ; mais la question est de savoir si le juge de paix est compétent pour écarter par ce motif la contestation qui s’est produite devant lui. En déclarant que la contestation ne peut plus remettre en question le principe de l’indemnité implicitement reconnu par les premières conclusions, il exercerait la compétence que la loi lui refuse; je pense donc qu’il doit renvoyer la demande au tribunal d’arrondissement, dès que le droit à l’indemnité est l’objet d’une contestation, quelle que soit l’époque à laquelle ce moyen de défense- se produise-

187. Mais le juge de paix , s’il ne peut apprécier la valeur légale de la contestation , est au moins investi du pouvoir d’examiner si elle porte ou non sur le droit à l’indemnité. Le juge de paix ne se déclarera pas incompétent, en présence d’une contestation vague cl sans motifs. Elle doit donc être précisée, et le juge de paix a , dans ce cas, pour reconnaître s’il y a lieu de retenir la cause ou d’ordonner le renvoi, une attribution dont l’exercice n’est pas sans difficultés.

Doit-il considérer le droit h l’indemnité comme contesté, lorsque c’est le fait même de la non-jouis-

sance du preneur qui est l’objet de la contestation , ou lorsque, la non -jouissance étant reconnue, le défendeur prétend qu’il n’en est résulté aucun préjudice, ou lorsqu’il nie être l’auteur du fait d’où naîtrait l’obstacle à la jouissance ? Je ne crois pas que tel soit le sèns de la disposition que j’examine. Sans doute, en contestant le fait où le droit prend sa source, le défendeur conteste le droit lui-niéme. Mais on ne doit pas donner une interprétation trop large à une disposition restrictive. Il faut distinguer entre la contestation du fait et celle du droit. Le droit sera l’objet direct de la contestation, lorsque le bailleur soutiendra que le fait constituant la privation de jouissance est autorisé par les clauses du bail, par l’usage, ou même par la loi, comme dans le cas prévu par l’article 1724 du code Napoléon, qui oblige le preneur à souffrir les réparations urgentes dont a besoin la chose louée pendant la durée du bail. Je crois qu'il faudrait encore considérer le droit comme contesté, si le bailleur se défendait en alléguant que la non-jouissance provient d’un cas fortuit par le résultat duquel la chose louée aurait été détruite en tout ou en partie (1). Il s'agirait de caractériser, au point de vue de l’application de la loi , le fait préjudiciable, et le juge de paix serait incompétent pour résoudre celte difficulté juridique.