DE LA RETITE FONCIERE

Les forces productives de la nature sont la première base de toute production; car ce sont elles qui fournissent à l'homme et le fonds primitif de subsistance, et l'objet sur lequel s'exerce son travail; ce sont elles enfin dont l'assistance est indispensable dès qu'il veut recueillir, produire, et amasser des valeurs. L'homme sauvage ou isolé, et dépourvu de toute liaison sociale, ne peut les employer que comme force productive; mais l'homme vivant dans l'état de société peut y trouver une source de revenus, en suite des droits reconnus et accordés par cette société même.

La terre et toutes les forces productives qui agissent en elle ou autour d'elle sont réellement le patrimoine du genre humain entier; mais cette terre ne pourrait rester propriété commune sans arrêter la marche progressive du

àOÔ niî LA RENTE

genre humain. Le travail employé à faire fruc* tifier un terrain a été le premier moyen d'en acquérir la propriété exclusive; et la société a reconnu ce droit, non point par caprice ou par un sentiment d'équité,mais uniquement à cause des avantages qu'elle-même devait en retirer, avantages qui sont des conditions essentielles à son existence.

Mais la société, en accordant le droit de propriété exclusive de la ter'i'e, iïiipose aux possesseurs l'obligation tacite de lui fournir un surplus des produits en sus de ce qu'exigent ses besoins personnels. Si chaque propiétaire de terre ne retirait de son sol que ce dont il a besoin lui-même, il faudrait que tous les membres d*une société fussent propriétaires fonciers, pour que la société pût exister. Mais, comme tin tel état de choses est contraire au but de l'existence humaine, parce qu'il détruit toute possibilité de perfectionnement, et que d'ailleurs il rie saurait jamais exister, vu l'impossibilité de limiter le nombre des membres d'une société d'après le nombre des parcelles de terrain qui peuvent être possédées; il s'ensuit que, dans chaque société , le propriétaire exclusif de terre doit nécessairement être obligé de produire non-seulement des valeurs d'utilité pour

FONCIÈRE. aSi

lui-toéme, mais aussi et surtout des valeut'^ échangeables, qui pilissent fournir aux nonpropriétaires les produits de la terre qui sont indispensables à leur existence. Cette obligcltion ne peut point être le résultat d'un contrat entre le propriétaire foncier et la société, ni d'une loi obligatoire; il faut un stimulant plus puissant que la force que peuvent exercer les hommes les uns sur les autres, et ce stimulant, qui détermine le propriétaire foncier à produire plus qu'il n'a besoin lui-même, est son intérêt personnel. Cet intérêt n'est satisfait qu'autant que ce que le propriétaire retire de la terre de produits au-delà de ses besoins a une valeur échangeable, et que cette valeur ou le prix dé ces produits lui assure non-seulement la rentrée de tous les frais de production , mais encore une récompense pour avoir employé au service d'autrui les forces productives de sa terre; il faut, en un mot, que sa production lui assure un revenu.

I.e revenu de la terre n'est donc point une récompense basée sur le principe d'équité, et due pour l'usage des forces physiques et intellectuelles de l'homme, ou du fonds amassé au moyen de ces forces mêmes; c'est en quel* que sorte une prime, tacitement accordée par

aSa DE LA IIEIVTF.

la société entière au propriétaire foncier, pour le stimuler à faire produire à sa terre plus de produits qu'il n'en a besoin lui-même; c'est un bénéfice, auquel tous les hommes n'ont point également droit de prétendre, comme à un salaire pour leur travail, ou à un profit du capital qu'ils ont formé, mais qui n'est réservé quà une seule classe d'hommes, à celle qui possède cette terre, dont la propriété exclusive n'est point un résultat des droits innés de l'homme, mais d'une convention tacite et nécessaire de la société.

Il est facile d'après cela de reconnaître la nature et la source du revenu que donne la terre à son propriétaire. Ce revenu est, comme tous les autres, un résultat de l'état de société et de l'échange; mais il n'a point, comme eux, sa source dans le travail humain ou dans les valeurs amassées et lucrativement employées par ce travail même ; car il est uniquement basé sur les forces productives de la nature concentrées dans la terre. Les sources du salaire et du profit n'existent point dans la nature dépourvue d'hommes , ni même parmi des hommes qui ne connaissent ni industrie ni épargne: elles ne jaillissent en quelque sorte que du développement des facultés intellectuelles des

FONCIÈRF. a53

hommes , de leur sociabilité ; mais les principes du revenu foncier sont dans la nature, abstraction faite des hommes appelés à profiter de ses dons; ils sont enfouis en quelque sorte dans la terre, avant même que cette terre soit devenue propriété exclusive , et ils semblent attendre la réunion des hommes en société pour en sortir et pour former ces sources du bien-être des possesseurs de la terre et de toute la société humaine, lesquelles découlent des droits exclusifs reconnus par cette société.

Les sources de la rente foncière sont donc très-distinctes de celles du salaire et du profit; car celles-ci ont leur principe dans le travail humain , et celles-là dans la nature elle-même ou dans les forces productives concentrées dans la terre ; on puise dans les premières en vertu des droits primitifs de l'homme; on ne peut puiser dans les secondes qu'ensuite de droits accordés par la société. Mais elles ont cela de commun toutes les deux, qu'il faut les posséder par droit de propriété exclusive, et échanger les services ou les produits du travail et de la terre, pour pouvoir y puiser les valeurs qu'elles sont en état de fournir.

La rente foncière est donc ce revenu du pro-

a 54 DE LA JIENTE

priét^iire de terre , qui n'est dû ni à son travail ni à l'usage productif de ses capitaux, mais uniquement à l'action productive des forces de la nature qu'il lui est permis de posséder exclusivement , et dont il peut échanger les services ou les produits. 11 peut retirer avec cette rente, en même temps que le salaire, et le profit du travail et des capitaux employés à recueillir ou à faire croître les produits de la terre; il peut aussi la retirer isolément et dégagée de tout autre revenu. Pour pouvoir se faire une idée claire et précise de la rente foncière, il faut savoir toujours distinguer ce genre de revenu des deux autres toutes les fois qu'ils sont perçus ensemble. Pour cela il ne faut jamais perdre de vue cette vérité fondamentale, que la rente foncière est cette partie du revenu que l'on perçoit de l'usage quelconque d'une terre , et qui reste au propriétaire en sus de ce qui lui est dû comme salaire ou comme profit; car celte rente n'a point sa source dans le travail , ni dans l'usage productif des capitaux.

Un cultivateur qui cultive son propre champ, et qui fournit lui-même au marché les denrées de la vente desquelles il compte retirer un revenu, peut percevoir ensemble les trois genres de revenus, c'est-à-dire le salaire pour le tra-

foncUre. «5$

vail employé à la culture du terrai»!, le prpfit du capital engagé dan» les outil», machines et bestiaux de labour et de tr*»it qu'il a été obligé d'emplp} er pour faire venir ges denrées et pour les fournir au marché, et enfin la rente foncière. Si le prix de cep deijrées ne hii dopne que la rentrée du salaire et du profit qui liù sont dus, il n'en retire point de rente foncière. Mais tout ce qui reste en sus de cette rentrée n'est précisément rien autre que cette prime, ce béoéficfi de monopole qu'il retire comme prp-r priétaire de terre. Ce bénéfice est tout-à-fait de même nature que celui qu'obtient un propriétaire de forêt vierge et venue /sans l'aide de l'écononiie forestière, lorsqu'il vend son bois 5ur les Ueu¥ : alors 1^ rerjte foncière est trè^ distincte de tout autre revenu , car le pf opriéf taire n'a fait usage d'aucim travail pour f^ire croître le bois dans sa forêt; il n'en eniploie point ijim çpupe; aucun capital n'a été dépensé ni en frais de produçtipn ni en frais de transT port* ; tout le revenu qu'il obtient de la vente de son bois n'est composé que de la rente four cière tpute pure, et n'est ni le résultat de sçn travail, ni celui de l'eniploi de son capital ; il est dw uniquement au^L forces productives de h m^ ture, qui ont donné naissance au bois dans h

256 PE LA REJVTE

forêt, et à la société, qui reconnaît un droit de propriété exclusive à cette foret.

La rente foncière peut être prélevée en suite d'un usage productif du travail et des capitaux dont le propriétaire peut disposer, ou bien sous l'influence de son travail et de ses capitaux. Le premier cas a lieu toutes les fois que le propriétaire foncier s'occupe lui-même de la culture de sa terre; le second, lorsqu'il cède à autrui, pour un prix convenu, la faculté d'employer les forces productives de la terre ; c'està-dire en faisant valoir lui-même son bien foncier, ou en l'affermant.

Lorsque le propriétaire fait valoir lui-même son bien foncier, il prélève la rente foncière ensemble avec son salaire et ses profits. Il est obligé de chercher dans le prix de ses denrées et la rentrée de tous ses frais de production, et les revenus qui lui sont dus pour son travail , son capital, et sa terre. -Lorsqu'il afferme son bien-fonds , il ne perçoit que la rente foncière et les profits qui lui sont dus pour les capitaux engagés dans sa propriété, déduction faite des frais de production dont la rentrée ne l'inquiète plus. Dans le premier cas, il s'expose à toutes les chances d'une récolte plus ou moins abondante, et d'un prix plus ou moins corres-

FONClicRE. 267

pondant à la valeur réelle de ses denrées; et ce n'est que lorsque la récolte et le prix le favorisent, qu'il ])eut s'attendre à retirer une rente de sa terre. Dans le second, il n'est plus exposé à toutes les incertitudes de la rentrée de son revenu résultant de l'état des récoltes et des prix , pendant tout le temps que sa terre est affermée , et il est stir de son revenu en tant que son fermier est solviible.

Le revenu retiré d'un bien foncier par suite d'un contrat de bail s'appelle fermage; et comme dans les pays plus avancés en culture c'est la manière la plus commune chez les propriétaires de retirer le revenu foncier, on a souvent confondu le fermage avec la rente foncière. Cette confusion ne peut que donner lieu à des erreurs , dans la manière de concevoir la nature de la rente, et dans la manière d'expliquer les causes de sa hausse ou de sa baisse.

Si l'on afferme une terre vierge, sans aucun bâtiment, et sans aucun autre capital fixe ou circulant, une terre qu'il faut défricher pour la faire fructifier, le revenu perçu ou le fermage est une rente foncière toute pure, dégagée de tout autre revenu , car le propriétaire n'a employé ni travail ni capital pour augmenter lavaleurde sa terre, et, comme il faut employer I. 17

et l'un et l'autre pour rendre cette terre fertile, on ne lui paie que le bénéfice monopolique qui lui est dû ensuite des droits accordés et reconnus par la société. Mais dès qu'on afferme une terre cultivée, fertilisée au moyen du labour et des engrais, munie de bâtimens habitables et nécessaires aux opérations économiques , et qu'on y joint une certaine quantité de bestiaux et d'outils, ou de machines de culture, alors on cède à autrui pour un prix et un temps convenu, non -seulement l'usage des forces productives de la terre, mais encore celui des capitaux qui se trouvent engagés dans le bien-fonds affermé. Dans ce cas, le fermage n'est plus une rente foncière toute pure, mais c'est u» revenu composé de profits et de rentes , dans une proportion correspondante à la valeur des capitaux engagés et d'après les circonstances du marché plus ou moins favorable à la rente même. Si l'on pouvait calculer toujours au juste le taux des profits et celui de la rente dont est composé un fermage , et si Ton voulait approfondir cette matière, on se convaincrait facilement qu'il arrive bien souvent que tout le fermage payé au propriétaire, n'est réellement composé que du profit des capitaux engagés dans le bien-fonds affermé, et que le proprié-

FONCIKRE. 269

taire ne perçoit aucune rente. Cela arrive toutes les fois que des circonstances défavorables amènent dans le prix des denrées une baisse durable et assez considérable pour qu'il puisse à peine assurer la rentrée des frais de production; frais qui sont toujours composés de capitaux et de travail , et que le propriétaire fait en partie pour le fermier, dès qu'il lui afferme une terre exploitée. Il y a donc une grande différence entre la rente foncière et le fermage, puisque ce dernier -est ordinairement composé de profit et de rente , et qu'il arrive même souvent que cette dernière cesse d'être perçue lorsque le prix des denrées ne couvre que les frais de production. En nous attachant à reconnaître les circonstances qui devraient servir de règle au taux du revenu foncier, et celles qui le règlent en effet, c'est toujours la rente foncière pure et dégagée de tout autre revenu, et non le fermage que nous avons en vue, et c'est en recherchant après cela les causes qui déterminent le taux du fermage , que nous pourrons apercevoir encore plus distinctement la différence qui existe entre cette espèce de revenu et la rente proprement dite.

La rente foncière devrait se régler en premier lieu , d'après l'étendue du bien-fonds possédé, à

a6o DE LÀ RENTE

qualité égale de terrain ; car il est naturel que le propriétaire d'un bien-fonds plus étendu doive avoir droit à un plus grand revenu que celui qui en possède un d'une étendue moindre. Ce revenu devrait se régler, en second lieu, d'après le degré de fertilité du sol; car la plus grande étendue de terre stérile ne donne aucun droit à un revenu , résultant des forces productives de la nature, par la raison que ces forces n'y sont point actives, ou que cette terre en est privée. La troisième circonstance qui devrait servir de règle au taux de la rente foncière, est le taux des frais de production nécessaire, nonseulement pour faire venir les produits du sol, mais encore pour les fournir à l'échange; car, comme il n'y a de revenu que là où le prix des produits donne une prime au-dessus du taux des frais de production, il en résulte que la rente foncière sera plus haute en raison du plus bas taux des frais qu'il a fallu faire pour produire et pour vendre une même quantité de denrées.

Quant aux frais de production , dont nous avons expliqué la nature plus haut, il faut observer qu'il y a deux circonstances inhérentes à la nature de la propriété territoriale qui occasionent une grande différence du taux de ces

FOAClf:RE. 261

frais, selon qu'elles sont favorables ou non à un propriétaire de bien-foiuls , savoir, la fertilité naturelle du sol , et Téloignement de la propriété territoriale du marché où les denrées peuvent être dé])itées. Dans une espèce d'industrie manufacturière ou commerçante, un même nombre d'hommes également habiles à remplir leur besogne, et une même valeur de capitaux également bien employée, donneront presque toujours et partout les mêmes résultats productifs, quant à la masse et à la valeur intrinsèque des produits; mais dans l'industrie première, et surtout en agriculture, une même valeur de travail et de capitaux donne sur des terrains de diverse qualité des résultats trèsdifférens, quant à la masse et à la valeur des produits de la terre. 11 résulte de là que le propriétaire d'une terre fertile est toujours plus favorisé, à un prix égal des denrées, que celui qui possède une terre moins fertile; car il est toujours en état de fournir, à frais égaux de production, ime plus grande masse et une meilleure qualité de produits, que celui dont la terre exige plus de travail et plus de capitaux pour donner les mêmes T'ésultats productifs. C'est pourquoi il arrive souvent que de deux propriétaires cultivateurs, qui vendent leur denrée

a6a PK LA RENTE

à un même prix, l'un retire une rente, tandis que l'autre retire à peine de quoi couvrir ses frais de production, et cela provient uniquement de ce que le premier a fourni une plus grande valeur que le second, à frais égaux , en raison de la plus grande fertilité de son sol.

Les produits de l'industrie première , envisagés comme marchandise, ont cette propriété défavorable à la facilité de leur échange, qu'ils sont difficiles et dispendieux à être transportés, à cause de leur grand volume en propoition de leur valeur 5 comme, par exemple, le bois, le foin , le blé. Il y a même des produits qui se détériorent facilement et qui par là ne peuvent point devenir l'objet d'un transport éloigné, tels que le laitage, et la plupart des produits du jardinage. Il en résulte que , les frais de transport de tous les produits agricoles étant très-considérables, il y a un avantage réel pour le propriétaire foncier à se trouver dans la proximité d'un marché où il peut débiter ses denrées; car il épargne alors les frais d'un transport lointain, et il a la faculté de débiter les produits qui ne sont point susceptibles de ce transport. Il sera donc , en comparaison de celui qui ne jouit point de cet avantage, plus favorisé en recevant un même prix de ses denrées, et il

FOIVCJIRE. 263

pourra plutôt s'atteiulre à retirer une rente d'une terre aussi étendue et aussi fertile, à cause des moindres frais de transport de ces marchandises et delà faculté de débiter des produits qui ne pourraient point être apportés sur un marché éloigné. C'est pour cela que tout ce qui tend à augmenter la facilité du transport ou du débit des produits influe d'une manière favorable sur le taux de la rente, soit en diminuant les frais de transport, soit en rapprochant le marché. Telle est l'influence de la construction des routes et des canaux, et de l'établissement de manufactures offrant un débit local à beaucoup de denrées , sur la rente foncière des propriétés qui auparavant étaient privées de ces avantages. Telle est aussi l'influence de l'éloignement ou de la proximité du marché sur le taux de la rente; si le propriétaire s'occupe lui-même du transport et de la vejjtc de ses denrées, ou s'il les vend sur les lieux mêmes à des marchands qui les achètent pour les débiter là où elles sont demandées, il vendra moins cher en raison du plus giand éloignement du marché, parce que le marchand déduit toujours du prix qu'il paie pour les denrées les frais de transport qu'il est obligé de supporter avant de pouvoir les revendre, et que c'est en raison de la grandeur ou de

la quotité de ces frais, qu'il consent à payer un prix pi us ou moins élevé des denrées qu'il achète, pour pouvoir vendre à un même taux les denrées provenant de localités différentes, quant à i'éloignement du marché. Outre cela, il faut encore remarquer que la rente foncière peut souffrir des charges dont une propriété territoriale est grevée, telles que des contributions foncières mal réparties, qui pèsent plus sur une propriété que sur une autre, des dépenses communales plus considérables, des servitudes qui diminuent le revenu total du propriétaire. Toutes ces charges n'entrent point en ligne de compte, lorsqu'il s'agit de fixer le prix des denrées qui doit donner une rente au propriétaire; celui qui est plus grevé de charges de cette nature ne peut point pour cela prétendre à un prix plus élevé de ses denrées que le propriétaire qui en est affranchi; aussi arrive-t-il que, tandis que celui-ci retire une rente de sa propriété , l'autre peut en être privé.

Enfin, comme la rente foncière est cette partie du revenu total qui reste, déduction faite de tons les frais de production, elle peut encore dépendre du taux des profits et des salaires, et être moindre en raison de la plus

grande élévation de ce taux élevé. Le propriétaire foncier ne peut point toujours hausser le prix de ses denrées à la suite d'un renchérissement de la main-d'œuvre, ou d'une hausse des intérêts des capitaux qu'il emprunte pour faire valoir sa terre. Dans tous les cas où le taux des profits des capitaux employés dans diverses autres branches d'industrie est élevé , lorsque le prix des produits de la terre reste le même, la rente foncière doit nécessairement diminuer, soit que le propriétaire emprunte des capitaux circulans pour faire valoir sa terre, soit qu'il y emploiesespropres capitaux, soitenfinqu ilafferme sa propriété. S'il emprunte un capital, l'intérêt qu'il paie augmente les frais de productionet diminue la rente; s'il emploie ses propres capitaux , il doit déduire du prix de ses produits les profits plus élevés que ces capitaux lui auraient fournis s'il les avait employés ailleurs, et par là assigner une quote-part moindre pour sa rente; enfin s'il afferme sa propriété, le fermier lui paiera un fermage moins considérable en raison du taux plus élevé des profits qu'il doit retirer du capital employé à le payer, et qu'il a droit de retirer du revenu de la terre affermée.

Toutes ces considérations nous portent déjà

à reconnaître comment le taux de la rente dépend des circonstances de l'échange , et ne se règle jamais ni d'après l'étendue et la fertilité de la propriété foncière, ni d'après les frais de production , mais uniquement d'après la demande des produits de la terre qui fait hausser ou baisser leur prix, et qui tantôt assure une rente au propriétaire , tantôt ne lui offre que la rentrée des salaires et des profits qui sont dus pour le travail et les capitaux employés à faire valoir le bien-fonds.

Il résulte aussi de nos observations précédentes que, la demande et les prix des produits étant les mêmes, la propriété foncière qui sera plus favorisée par la nature, ou par les circonstances de lieu et de temps, donnera une rente plus considérable.

En considérant la rente foncière comme un revenu qui dépend uniquement de la demande et du prix des produits, nous devons observer encore que, toutes circonstances locales égales d'ailleurs , les biens fonciers peuvent donner des rentes différentes d'après les produits qu'elles fournissent. Il est évident que les terrains affectés à la culture des denrées généralement demandées fourniront plutôt une rente que ceux qui sont destinés à la produc-

tion de denrées d'une demande moins certaine.

C'est ici qu'il convient de s'arrêter pour considérer l'influence des diverses espèces de produits fournis par l'industrie première, sur le revenu territorial ou la rente proprement dite, et cela relativement à la demande qui est faite de ces produits et aux moyens qu'on a de la satisfaire.

Les produits spontanés du sol ne donnent point de rente tant que leur quantité surpasse de beaucoup la demande, même après l'introduction du droit de propriété exclusive. Le bois des forêts qui, dans tous les pays, a été le plus long-temps envisagé comme une propriété commune, ne donne point une rente immédiatement après l'introduction du droit de propriété exclusive , sur les forêts dont on jouissait en commun. Son prix peut rester pendant longtemps tellement bas qu'il ne couvre que les frais de sa coupe et de son transport; mais, dès qu'il commence à devenir rare quelque part, et que par là son prix contient une rente pour le propriétaire , celui-ci non-seulement cessera de détruire les forêts qui jusqu'alors ne lui donnaient de revenu qu'autant qu'elles étaient abattues et chanoées en terre de culture, il

n'envisagera plus sa forêt comme un capital circulant dont il retire un revenu à mesure qu'il s'en défait, mais il tâchera au contraire de s'en assurer un revenu durable en mettant à profit les forces productives de la nature, qui reproduisent le bois, il l'envisagera, en un mot, comme un bien foncier dont la possession exclusive lui donne le droit de prétendre à une rente. Cependant, comme les frais de culture forestière sont très-considérables, vu le long espace de temps qui s'écoule avant qu'une forêt dont le bois a déjà fourni une rente puisse en fournir une autre à son propriétaire , il s'ensuit que celui-ci ne s'adonnera à cette espèce de culture qu'autant que le haut prix des bois lui assurera, dans la vente d'une coupe de sa forêt , la rentrée des revenus qu'il aurait pu retirer, à frais de production égaux, du terrain occupé par cette forêt pendant tout le temps qui s'est écoulé entre une coupe et l'autre. C'est la raison pour laquelle la culture forestière devient rarement l'objet d'une industrie privée, et qu'on ne lui voue pour la plupart que des terrains impropres à toute autre culture. On peut donc poser en principe que les produits spontanés du sol ne donnent de rente à leur propriétaire qu'autant qu'ils sont très-rares, et

que leur demande est très - considérable. Les produits de culture devraient , ce semble, donner toujours une rente à leurs propriétaires, car autrement ces derniers cesseraient de les fournir aux marchés. Cependant, comme les travaux de la culture ou de la production précèdent d'une année entière , ou au moins de l'espace de quelques mois, la vente des produits, il est impossible au cultivateur de prévoir et de retarder toutes les circonstances du marché , qui régleront à elles seules le prix de ses denrées, pour pouvoir faire correspondre la quantité et la qualité de ses produits à l'intensité de la demande. En supposant même ces calculs possibles , ils ne pourraient cependant être d'aucune utilité pour le producteur , car la quantité des produits fournis à la demande ne dépend pas uniquement de la volonté des cultivateurs, mais bien plutôt de l'action des forces productives de la nature; quand même cette volonté pourrait exercer une influence assez puissante pour faire correspondre la quantiité des denrées fournies à l'intensité de la demande, il faudrait supposer encore un accord unanime entre tous les cultivateurs, ce qui, vu leur grand nombre, ne peut jamais avoir lieu. Cette incertitude de la rentrée du revenu

l'JO DE LA RENTE

que le propriétaire de terre s'attend à retirer de la vente des produits de la culture , est cependant moindre dans quelques espèces de produits que dans d'autres. Les produits qui servent à la nourriture de l'homme, tels que le blé et la viande des animaux domestiques, sont ceux qui fournissent au propriétaire foncier une rente plus certaine que tous les autres produits qu'il peut faire venir sur sa terre; c'est parce que leur demande est non-seulement plus assurée et plus considérable , mais qu'elle se renouvelle toujours , et qu'elle s'accroît en raison de l'augmentation de leur nombre. Les produits alimentaires composent les principaux moyens de subsistance des hommes, et sont d'une nature peu durable , en ce qu'ils se détruisent chaque fois qu'on les emploie à satisfaire nos besoins. Une augmentation de moyens de subsistance agit directement sur l'accroissement de la population, dont les besoins toujours croissans demandent une plus grande quantité de produits pour les satisfaire; il s'ensuit que la demande des produits alimentaires devient plus grande à mesure que s'augmentent les moyens de faire subsister plus de demandeurs, ou, ce qui revient au même, à mesure que la quantité des demandeurs aug-

FONCli-lRE. 271

mente : aussi les denrées alimentaires sont les seuls produits dont la demande s'accroît en raison directe de 1 augnjcntation de leur quantité. Mais cet efïetest peu senti,parce qu'il n'agit que dans un long espace de temps , qu'il n'influe point sur la hausse du prix des denrées alimentaires fournies au marché dans un lieu et dans un temps donné, et que sur le marché, au contraire, une offre de ces denrées qui surpasse la demande amène toujours une baisse dans leur prix. Malgré cela, c'est à cette propriété inhérente aux autres produits alimentaires que l'on doit attribuer la plus grande certitude de donner constamment une rente, q ue possèdent les terres vouées à leur culture; c'est pour cette raison que l'on doit envisager le revenu que donnent les terres à blé et de pâturage, comme le régulateur du revenu retiré de toute autre culture.

Ce n'est pas que je veuille soutenir qu'un terrain destiné à la culture de denrées alimentaires donne toujours mie rente plus considérable qu'une terre vouée à quelque autre culture que ce soit 5 il arrive, au contraire, que des produits propres à fournir des matériaux bruts aux manufactures, tels que le lin, le chanvre, la laine, etc., donnent, pour la

plupart, une rente plus élevée que celle que l'on retire de la culture des premiers. Mais aussi est-il avéré que tous les produits qui ne sont point alimentaires ne deviennent un objet de culture que lorsqu'ils fournissent au propriétaire une rente plus élevée que la culture du blé et des plantes fourragères ; et que toutes les fois que leur prix diminue au point de ne'pas fournir cette rente plus considérable, le cultivateur cesse de s'adonner à leur production , et rend à la culture des denrées alimentaires les terrains qu'il lui avait soustraits uniquement dans la vue d'en retirer un revenu plus considérable. Ce fait étant avéré et prouvé par l'expérience journalière , il est facile de reconnaître : que le revenu des terrains voués à la culture des denrées alimentaires est toujours le terme moyen d'après lequel se règlent les revenus des terrains de toute autre culture; que l'on ne s'occupe de la production des denrées qui ne sont point des denrées alimentaires généralement demandées , que lorsque leur prix assure au propriétaire une rente plus élevée que la culture du blé et des plantes fourragères ; et que l'on rend toujours à cette culture les terres que l'on avait destinées à une autre , dès qu'il y a plus de certitude d'en retirer une rente plus con-

sidérable; et qu'enfin, l'incertitude de retirer une rente étant égale, on s'attachera toujours à cultiver des denrées alimentaires plutôt que d'autres produits qui ne peuvent satisfaire qu'à des besoins moins pressans.

Parmi les produits de la terre qui sont un résultat de sa culture, il y en a dont la quantité ne peut être augmentée en raison de l'augmentation de demande , à cause des propriétés exclusives de quelques terrains qui ont seuls la faculté de les produire. Ces produits donneront une rente à leur propriétaire, du moment que la demande en sera établie , jusqu'à un temps indéfini, c'est-à-dire jusqu'à ce qu'on ait découvert d'autres terrains possédant la propriété de les produire. Cette rente hausse toujours en raison de la demande, et elle ne s'arrête dans cette progression que lorsque le prix de ces produits est si élevé, que le nombre de ceux qui peuvent les acheter cesse de s'accroître ou de diminuer. C'est pour cela que de tels produits sont payés toujours au plus haut prix auxquels les marchandises peuvent arriver, et que la rente des terres qui les fournit atteint toujours le maximum du terme auquel un revenu de ce genre peut parvenir. Cette rente n'est proportionnée, sous aucun rapport, ni I. 18

avec les frais de production, ni avec le revenu retiré d'une autre production analogue ; elle est toujours un prix de monopole retiré par le propriétaire d'un sol singulièrement favorisé par la nature. Un vin d'une qualité supérieure, que l'on ne peut point faire venir sur un autre terrain, donnera toujours, à frais égaux de production, une rente beaucoup plus haute à son propriétaire que toutes les autres vignes qui ne fournissent qu'un vin ordinaire, et cette rente ne dépendra d'aucune des circonstances qui déterminent le prix des produits fournis concurremment par un certain nombre de producteurs.

Après avoir reconnu les circonstances qui devraient servir de bases à la rente foncière , et celles qui la règlent en effet, il convient de déterminer maintenant les circonstances qui influent sur le taux du fermage, et sur le recouvrement de la rente que le proprétaire foncier devrait retirer en affermant sa propriété.

Le contrat de bail d'un bien-fonds est le résultat d'un marché qui peut être équita'ble ^ c'est-à-dire également avantageux pour les deux parties contractantes, ou qui peut être favorable pour l'une d'elles et défavorable pour

FONCIÈRE. ■À'jG

l'autre. Il est équitable, lorsque le prix du fermage don ne au propriétaire la rente pour l'usage cédé de sa propriété , et les prolits de ses capitaux engagés dans la terre, et que ce prix n'est pas trop élevé pour priver le fermier des bénéfices auxquels il a droit de prétendre pour l'emploi productif de son capital. Ce marché peut n'être avantageux que pour l'une des parties contractantes, soit pour des raisons particulières aux personnes qui l'ont contracté, soit aussi pour des causes générales dérivant des circonstances du marché, lesquelles favorisent plutôt le propriétaire que le fermier, ou celui-ci plus que l'autre.

Un fermage, basé sur les principes d'équité, sans égard à toutes les circonstances particulières et générales qui peuvent influer sur son taux, devrait se régler, i° d'après l'étendue et le degré de fertilité du sol ; a» d'après les capitaux engagés, et les frais de production qui restent à faire au fermier ; 3° d'après la durée du bail, car il semble qu'une propriété plus étendue ou douée d'un sol plus fertile devrait, toutes choses égales d'ailleurs , s'affermer toujours à un taux plus élevé qu'une propriété moins étendue et moins fertile. Un bien-fonds amélioré, muni de tous les capitaux fixes qui

a'yÔ DE LA llENïE

augmentent le revenu qu'il doit donner, et diminuent les frais de production; celui qui est situé plus avantageusement par rapport à la facilité du débit des denrées ; celui enfin dont le fermier peut retirer un revenu sans faire de grands frais de culture et de transport, devrait toujours s'affermer plus cher qu'une propriété privée des avantages de la proximité du marché , et dont le fermier ne saurait retirer de bénéfice sans des frais de production trèsconsidérables, et sans y employer un capital dont les profits diminuent la quote-part due comme rente au propriétaire. Le fermage enfin sera plus ou moins élevé d'après la durée du contrat de bail, vu que l'emploi des capitaux en paiement du fermage a cela de particulier, que le risque qui en résulte diminue en raison de la plus longue durée du bail; comme le fermier ne peut retirer son capital et un bénéfice qu'une fois l'année, il en résulte que plus la série d'années pendant laquelle il tient le bien-fonds à ferme est longue, plus il est probable que la perle éprouvée dans une année défavorable sera couverte par les avantages retirés dans un plus grand nombre d'années abondantes ou favorables quant au prix des produits. Dans tous les cas, il faut encore, pour que le

taux (lu fermage soit équitable , qu'il contienne toujours une certaine prime pour le fermier, qui le couvre des risques auxquels il s'expose pendant la durée de son bail , prime qui pourra être moindre en raison de la plus grande durée de ce bail.

Quant aux causes particulières aux personnes qui concluent un contrat de bail , lesquelles peuvent faire déroger le fermage de ce principe d'équité, elles résultent de mille circonstances qui peuvent obliger le propriétaire ou le fermier à faire le marché en question, et par là influer sur le prix demandé ou accordé du fermage. Un propriétaire foncier , dégoûté des détails du ménage, désirant passer de la vie champêtre à celle de citadin ; le citadin , qui est forcé par des dettes exigibles à prélever d'avance le revenu de sa terre; celui enfin qui veut favoriser, pour quelque motif que ce soit, son fermier; tousse contenteront peut-être d'un fermage moins élevé, et feront pencher la balance des avantages du côté du fermier. D'un autre côté, souvent un homme dégoûté de la ville, et voulant passer sa vie dans la retraite, ou un capitaliste ne trouvant point à placer son capital avec assez de sûreté dans une industrie , ou en le prêtant à intérêt , désire

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prendre à ferme une terre d'un séjour agréable ; il peut arriver qu'il consente à payer au propriétaire un fermage plus élevé que celui qui ne voudrait affermer que dans la vue d'en retirer un bénéfice. Toutes les fois, en un mot, que les désirs et les besoins réciproques du propriétaire foncier et du fermier ne sont point de niveau, le prix du fermage suivra l'impulsion de celui qui est le moins pressé à conclure le marché en question ; il sera favorable au fermier si le propriétaire ressent un plus grand désir de céder que le fermier d'acquérir la faculté de faire usage des forces productives d'une terre; il favorisera, au contraire, le propriétaire dans le cas opposé.

Mais ces circonstances particulières aux parties contractantes sont si variées , et si peu susceptibles d'être placées dans un aperçu général qui puisse les contenir toutes, qu'elles ne peuvent être prises en considération dans un traité, où l'on ne s'attache qu'à reconnaître les principes de la valeur et du prix qui résultent des rapports de l'homme vivant en société aux choses qu'il peut posséder, et dont il peut jouir. Il s'agit ici de reconnaître quelles sont les causes qui , sans égard à tous les motifs personnels que nous avons indiqués, peuvent déterminer le

fermier ou le propriétiare à s'accorder sur un prix du fermage plus ou moins éloigné du taux basé sur le seul principe d'équité.

La première de ces causes, celle qui embrasse en quelque sorte toutes les autres , est la demande qui est faite dans un lien et temps donné des terres à affermer, relativement à l'offre de l'usage de ces terres. Plus il y a de propriétaires fonciers qui veulent affermer leurs terres, et moins il y a de fermiers qui désirent les affermer, plus le prix du fermage sera bas. Ce prix haussera au contraire dans le cas opposé; c'est toujours le même principe de l'offre et de la demande qui règle en dernière analyse le prix de tout ce qui devient objet d'échange. Excepté les cas de circonstances extraordinaires qui peuvent amener une plus grande offre ou une demande phis considérable de terres à affermer, et par là faire hausser ou baisser le prix du fermage au-dessus ou au-dessous de son taux équitable, on peut soutenir que son 'prix se rapprochera d'autant plus de ce taux , selon que les circonstances du marché seront plus favorables au prix des denrées , et par-là à la rente foncière due au propriétaire. On serait tenté de croire que lorsque le prix des denrées est assez élevé pour assurer une rente au propriétaire du

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sol, tout l'avanlage qui en résulte n'augmente que les bénéfices du propriétaire, et n'influe en rien sur la hausse des bénéfices des fermiers; €t que , puisque ceux-ci sont obligés de payer un fermage plus considérable en raison de la hausse du taux de la rente , ils ne doivent trouver aucun motif qui les porte à rechercher des terres à affermer, dans des circonstances favorables à l'industrie agricole, plutôt que dans des circonstances qui lui soient contraires. Cependant, lorsqu'on envisage la position dans laquelle se trouve le propriétaire dans ces deux cas, l'on convient aisément que, lorsque les •circonstances du marché le favorisent , il est plutôt en état de faire quelque concession en faveur du fermier pour lui assurer le bénéfice qui lui est dû , que lorsque ces circonstances le privent lui-même des revenus auxquels il a droit de prétendre, et ne lui donnent que la rentrée de ses frais de production ou les profits des capitaux engagés dans son bien-fonds. C'est pour cette raison que le fermier trouve plutôt une terre à affermer à un bail équitable, durant les circonstances favorables à la rente foncière. Aussi sera-t-il par là déterminé à employer ses capitaux dans cette industrie , ainsi qu'il le sera par la plus grande certitude de retirer ses capi-

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taux avec profits qui lui est offerte par le prix élevé des produits agricoles.

Il est, ce semble, superflu de remarquer que ces circonstances n'inOucnt que sur le fermage des terres affermées pour un espace de temps plus ou moins limité , et que ce prix du fermage des terres possédées à bail perpétuel , se règle sur des données stables, qui ne dépendent point des circonstances de temps et de lieux qui peuvent influer sur la baisse ou sur la hausse du taux de la rente foncière.

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