La loi ne taxe qu'un des biens échangés

325. Mais le droit d'échange ' est' restreint aux immettbles seuls. — L'échange

d'inuneubles ou de meubles contre des meubles est tarifé comme vente. —

De même l'échange de ces biens contre une obligation dé faire. — Échange d'un immeuble contre des droits incorporels. — Usufruit contre usufruit ou contre nue propriété.

326. Immeubles situés en Belgique contre des immeubles situés en pays étranger.

(1) GiRRiER, v» AntichrUe, n« 1535. — L'acte par lequel le bien est donné en A*».;^. >P^ antiehrèse pour sâreté du capital et des intérêts est passible du droit sur le yy é*^ capital, bien que le' revenu de l'immeuble ne couvre que l'intérêt du capital, /f

Dec. B., 18 mars 1862 (/oumoi, n» 9101). — Champiorrière, n» 3141. — Dalloz, n« 3178. Lorique l'antiehrése garantit le capital et les Intérêts, le droit est dû sur les iotérêts et sur le capital. Dec. B., 21 janvier 1880 (Journal, n» 14060). • ^S^/>.

(2) Garribr, \S Afitiehfhit, n» 1555. — CHAMPiOEinéRs çt Ricadd disent. qu'il faat ane déelaration estimative (n« 3551).

(3) Garrieb, v« Anlvikrw, n» 1557. — Contra, CHAiPiORRièaB, n« 3571 .

527. Les retoora oa soolles d'échange sont considérés et tarifés comme prii de

▼ente.

328. La déclaration des parties n'empêche pas la vérification de la valeur par voie

d'expertise.

3i9. Délai dans lenael l'échange d*immeiri)les doit être enregistré. 530. Liquidation du naorr. — Base adoptée par la loi. —Usufruit. — Nue propriété.

331. Quand les biens échangés sont de valeur' inégale sans qu'il y ait soulte stipulée,

c'est toujours le droit de vente qui est dû.

332. Sur quelle valeur faut'il liquider le droit, quand la plm-valuo d'un bien sur

l'autre n'est pas égaje à la soulte stipulée? 335. Comment liquide-t-oi^ si celui des échangistes qui livre le bien dont la valeur

est supérieure à celle du bien qu'il reçoit en retour, paye néanmoins une

soulte?

534. Comment doit-on considérer les frais d'acte à payer par l'une des parties? 355. L'échange de biens de l'État contre des biens de particuliers est soumis i

des règles spéciales.

899. L'art. 69, § 5, n^ 3, tarifait au droit de 2 pour cent le$ échanges de bien$ immeubles. Le droit était perçu sur la valeur d'une des parts lorsqu'il n'y avait aucun retour. Quand il y avait retour, le droit était payé à raison de â pour cent sur la moindre portion et comme vente sur le retour ou la plus-value. La liquidation s'opérait par une évaluation qui devait être faîte en capital, d'après le revenu annuel, multiplié par 20, sans distraction des charges. (Art. 15, n* 4.)

La loi du 1*' juillet 1869 a modifié le droit comme suit : la quotité du droit de 2 pour cent ^t réduite à 60 centimes par 100 francs sur le moindre lot. La liquidation de ce droit, ainsi que de celui dû sur le retour ou la plus-value, s'opère sur la valeur vénale des immeubles échangés. La loi du 28 juillet 1879 a porté le droit de 60 centimes à 65 centimes et le droit de vente à 5.50 pour cent.

11 résulte de là qu'aujourd'hui les échanges d'immeubles subissent le droit de 65 centimes et de 5.50, additionnels compris.

Le droit dû pour l'échange d'immeubles est établi sur la mutation, indépendamment de tout acte qui le constate. Par suite, l'échange qui est opéré verbalement donne ouverture au droit proportionnel (1). S^S. L'échange est un contrat à titre onéreux, dans lequel les parties se livi^nt respectivement une chose, avec l'intention de recevoir un équivalent et non de faire une libéralité. On doit distinguer l'échange et la donation mutuelle dans laquelle les deux parties se donnent mutuellement une chose sans avoir égard à la valeur. On doit encore distinguer l'échange et le partage dans lequel il y a bien une espèce d'échange entre les copartageants, mais qui, en principe,

(J) Pauos, no 3212. — Cass. Fr.» SS décembre 1819.

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esl parement déclaratif. La loi cÎTile fait cooDattre les diffërences entre l'échange et la vente (I).

L'acte doit être qualifié d'après la danse principale qu'il renferme (2). Quand les biens échangés sont d'une valeur tellement inégale que la soulte à payer dépasse de beaucoup en importance un des biens échangés, il y a plutôt vente qu'échange (3).

S94. La loi ne taxe qu'une des parts échangées lorsque l'échangé s'opère sans soulte. Le motif est que l'autre part doit être considérée comme le prix de la première; or, dans la vente, le prix n'est soumis à aucun droit. Ensuite, l'une des transmissions n'est que corrélative à l'autre ; elle n'en est qu'une dépendance nécessaire^. La loi reste donc fidèle au principe général eji affranchissant de tout droit les clauses qui dépendent d'un contrat ou qui en dérivent nécessairement.

S2S. Pour jouir de h. faveur du tarif de 65 centimes pour cent francs, il ne suffit pas que l'échange ait tous les caractère^ essentiels que lui assigne la loi civile ; il doit avoir encore pour objet des immeubles. On doit échanger un immev^le contre un immeuble. La loi se tait quant à l'échange de meubles contre meubles ; elle laisse donc cet échange sous l'empire de l'art. 69, § 5, n*l, qui tarife à2.70 pour cent la vente et tous autres actes translatifs de propriété de meubles. L'un des objets échangés étant considéré comme le prix de l'autre, on a décidé avec raison que le droit ne doit être payé que sur la valeur de cet objet (i).

L'échange d'un immeuble contre un meub!e est également assimilé à la vente. Cet échange supporte donc ledroit de S.SOpour cent sur la valeur des objets mobiliers reçus en retour de l'immeuble. (1 faut en dire autant, à plus forte raison, d'un échange d'immeubles ou de

(!) Il y a Tenle et non échange daûs denz actes dont le premier constate l'acqaisition que fait ane personne d'nn immeable ponr un prix déterminé avec ftieulté de céder d'outrée immeubles en payement du pria; et dont le second prooTO que racqnérfur a nsé de cette facalté. Dec. B., 33 novembre 1846 (Joumal, no 3795).— Est un éclia^ge l'acte par lequel des parties qui ont fait an partage conviennent, pour éviter des contestations, de changer l'attribution des biens. Bruxelles, 3 juin 1863 {JoumtU, b9 9416). — N'est plis un échange rabaodon, fait par un copartageant à an antre, d'un immeuble dont il est propriétaire exclnsif, en retour d'un excédant de part. Dée. B., 17 nov. IttSO (/oicnial» n* 875Sj. — Est une vente la cession d'an immeable contre une Joalssanee emphytéotique. Dée. B.,3mai 1888 (/oiiAi., n«8006).

(S) Voir, pour cette règle générale, n« 7i.

(3) Cass., B., 8 août 1850 (Journal, n* 4798). — Dée. B., 10 Juin 1847 {Journal, n* 4018). Cependant les parties peuvent eonsigner dans un seul acte deux eonveations s un échange et une vente. Si ces eonventions peuvent être eonsldéréee comme distinctes, l'une est passible du droit de vente et l'autre du droit d'échange* ^ Appel, Bruxelles, 17 novembrel879{ Cum. B., 5 mai 1881 {Journal^ n^ i40<4, 14416). Jr^ fâ >7.

(4) Dauos, n« 390T.

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meables opéré contre une prestation de fait, c'esi-à-dire contre nnc obligation de faire quelque chdse. Cette obligation doit être estimée et constitue un véritable prix. On peut même soutenir qu'il n'y a pas échange proprement dit (1).

Les auteurs reconnaissent que l'échange d'un immeuble contre des ^'0 2 droits incorporels doit être considéré, en droit fiscal, comme une ▼ente, à moins que l'action n'ait elle-même un caractère immobilier (2).

On peut échanger un usufruit contre un autre usufruit ou contre

une propriété. Les deux droits ont la aature d'immeubles et il n'y a

pas d'indivision, par conséquent pas de partage possible entre les

^ . ^.. àtva. usufruitiers ou entre le nu propriétaire ^t l'usufruitier (5).

^^' , y/ L'administration belge n'admet plus ce principe. Elle s'appuie sur

les mots échangée d'immeubles, sur la base d'évaluation qui était établie pour les échanges, enfin, sur les motifs anémiques de nature à '/ ' v^" '^'"^ faire encourager les échanges de propriété et qui ne sont pas applié^ ^fl^ cables, avec la même force, aux échanges d'usufruit (4). Ces raisons

// 4^ V ne peuvent rien contre le texte de la loi, qui ne fait aucune restriction

et qui laisse au mot wameMu le sens que lui attribue la loi civile (5). \

Stl6. Quand un des immeubles échangés est situé en Belgique et ■

l'autre en pays étranger, est-ce le droit de vente qui doit être perçu sur l'immeuble situé en Belgique, ou doit-on appliquer le tarif des échanges? L'administration belge avait voulu faire prévaloir le droit de vente, sous prétexte que les dispositions relatives aux échanges devaient être interprétées en ce sens, qu'elles ne concernent que les échanges d'immeubles situés dans le pays. Mais les tribunaux ont f^ ^j^ i // condamné ce système. Ils ont reconnu à l'art. 69 un caractère général ,

ne faisant aucune distinction entre les immeubles situés dans le pays ou au dehors. Dès que l'un des biens échangés est situé en Belgique, la mutation qui s'opère à l'égard de ce bien est soumise à la loi belge selon la nature de la mutation ; si c'est à titre d'échange qu'elle se réalise, le droit d'échange seul est exigible (6). S97. Quand il y a inégalité dans.la valeur d'immeubles échangés,

(1) Dauox, n« 3209. — Ainsi, l'écluiDge d'an biéh eontre an temin sor" lequel le propriéuire échangiste promet de Mtir n*est pas un échange poar les conslrnetiens. Dec. B., 26 mai 1862, 3 février 1869 {Jourwd, n«« 9173, 10910).

(2) Gianta, t* Éehangt, n«* 5174 et S177.

(3) Dec. B., 6 juin 1853 {Jowmat, n« 6194). -< CBAunoniias, n« 3478. — Giamn, n« 5185. — Cass. Pr., 14 aodt 1838 (Det., 1838, 1, 709).

(4) Dec., 31 janvier 1859, 11 mars 1863 {Jomnal, n- 8256, 9174).

(5) Sic Andenaerde, 12 mari i9IZ\JowmÊi, n* 11994. Gand, S avril 187S (/Mfnn/, n* 15100).

(6) Dans ce sens; iug. de Charicroi, 4 avril 1839. — Tournai, !« JuUlel 1843 (/oumoi, n* 2811). — Dec. B., 30 juillet 1845 {Jowmui, n« 3658;.

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ËGHAIfGE^ i85

la loi fiscale voit dans le contrat une vente et un échange. Jusqu'à concurrence de la moindre yaleur, elle reconnaît réchange. Au delà, elle ne voit plus que là vente et elle frappe d'un droit distinct les deux parties du contrat : d'un côté, le droit de 65 centimes pour 100 francs ; de l'autre côté, le droit de5.50ponr cent sur l'excédant de valeur.

598. La déclaration des parties que les deux immeubles ont une valeur égal^ n'empêche pas* l'administration de faire la vérification de cette valeur au moyen de l'expertise. La loi du i** juillet 1869, art. 2, ne laisse plus le moindre doute sur ce point.

599. Les échanges d'immeubles, constituant des contrats translatifs de propriété, doivent être enregistrés dans les trois mois de l'acte sous seing privé qui les constate ou de l'entrée çn possession s'il n'y a pas d'acte, sous peine du double droit. Et si les parties déclaraient positivement dans un. acte d'échange qu'elles sont entrées en possession plus de trois mois avant cet acte, le double droit serait aussi encouru (1).

S30. Liquidation du droit. ~ Nous avons déjà fait remarquer que la liquidation s'établit sur la valeur des immeubles échangés, calculée d'après leur valeur vénale (2).

En cas d'échange d'une nue propriété ou d'un usufruit, comment doit-on déterminer la valeur vénale ? Il n'y a pas de doute en ce qui concerne la nue propriété. La nue propriété est, par sa nature, destinée à voir s'adjoindre à elle, tôt ou tard, l'usufruit qui en est séparé. La loi fiscale ne tient donc aucun compte du détachement provisoire ^

et temporaire de l'usufruit. Le droit est perçu sur la propriété pleine et entière^ à moins que celui qui obtient la nue propriété ne soit déjà usufruitier et n'ait payé les droits de succession ou d'enregistrement sur cet usufruit (3).

Quant à l'nsufniit, l'on n'est pas d'accord. L'administration belge dit que la loi ne distingue pas entre la pleine propriété et l'usufruit ou / vv la nue propriété (4).. Garnier combat cette jurisprudence. Dans le ^z- ^^^^ silence de la loi, il invoque la règle d'analogie. L'art. 15 établit la f /^ base de la valeur de l'usufruit à dix fois le revenu quand il slagit de

transmissions à titre gratuit, entre-vifs ou par décès. Il est raison- / nable de penser que, dans l'intention du législateur, le même mode

(1) Art. 38 de la loi de frimaire et 4 de la loi de ventôse an ix. — GAaRisa, n9* 5216, 5)30.

(2) Loi dn 1« Juniel 1869, art. 1«. /^^/J^r- ^r-^, ' ^ ^ S"//^- J

(3) Dec. B., 5 novembre 1870 {Jowmal, n« !1U7). ^ GAaiiea, n» 5194. — ChaipiomiiÈai, no 3479.

(4) Dec. B.,6jain 1855 (/oiinia/,no 6194).

d'évaluation doit être adopté pour led traosmissions d'usufruit à titre d'échange (1). La loi du i*' juillet 1869 garde le silence en ce qui concerne l'échange. Elle évalue l'usufruit à la moitié de la pleine propriété pour les donations. On doit supposer que le législateur a considéré que le mode d'évaluer l'usufruit en cas de vente était applicahle en matière d'échange. En effet, en combinant l'art. 15.de fo loi de frimaire avec l'art. 69, qui assimile l'échange avec.soulte'àla vente, on peut admettre que, dans l'un comme dans l'autre contrat, l'usufruit est estimé à la moitié de la valeur vénale.

S81 . Si des immeubles- sont échangés sans stipulation de retour ou de soulte, et s'il est reconnu que la valeur des deux biens n'est pas égale, le droit dû sur la différence est toujours le droit de vente. On ne peut pas considérer le silence des parties comme si elles avaient voulu faire donation de cette différence à celle d'entre elles qui en profite (2).

S89. Sur quelle valeur faut-il établir la liquidation quand le retour stipulé n'est pas d'accord avec la plus-value d'un des biens échangés sur l'autre 1 Deux hypothèses peuvent se présenter : ou la différence réelle entre la valeur des deux biens est inférieure à la soulte stipulée, Ou cette différence est supérieure.

La loi dit, à l'art. 69, que le droit sera perçu but le retour ou $ur la plus-value. On conclut de là que, dans la première hypothèse, l'administration peut percevoir sur la soulte stipulée, sans égard à la plusvalue, et que, dans la deuxième hypothèse, elle peut liquider les droits sur la plus-value, sans égard à la soulte (3).

Garnier caractérise ainsi la différence entre la soulte et la plusvalue : la plus-value est une valeur absolue ; elle est indépendante de toute considération étrangère à la chose, prise en elle-même et dans son essence propre. Elle s'établit par la valeur vénale. Le retour ou la soulte est toujours une valeur relative, en ce sens qu'il représente la somme remise au coéchangiste abandonnant une chose qui, dans la pensée de l'autre échangiste, vayt mieux que celle donnée en échange. Cette valeur supérieure d'une chose sur une autre peut dépendre, non-seulement de la comparaison des choses en elles-mêmes, mais d'une foule de considérations, déduites des convenances, de l'affection, etc. Le retour est à la plus-value ce que le prix est à la valeur vénale.

SSS. Gomment faut-il liquider le droit lorsque l'un des échan-

(1) GAUiiEft,i?eAôn^<\n«5193.

(3) Dec. B., 3 jain 1853 {Journal, n« 6188).

(3) Gakiur, nM 5200 ù 5209. — Seioe, 8 avril 1859 (GmifiiR, art. 1948).

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gistes reçoit an bien inférieur en valeur au bien qu'il donne en échange, et consent néanmoins à payer une soulte? Le droit de 65 centimes est exigible sur le bien qui a la moindre valeur et celui de vente sur la^ différence en\ comprenant la somme stipulée pour le retour. En effet, la soulte réelle est la différence que présente l'un bien par rapport à l'autre, plus la somme que l'échangiste consent à payer (4).

Dans ce cas et dans celui où les parties déclarent faire l'écbange sans soulte, l'expertise peut avoir les conséquences suivantes : si l'acte ne stipule aucune soulte et si les experts reconnaissent une différence, le droit de vente est dû sur la différence et le droit de 65 centimes est liquidé sur la moindre valeur. La première liquidation doit être redressée d'après cette base, et le droit supplémentaire est dû, avec ou sans droit en sus, à titre d'amende, suivant que la différence dépasse un huitième ou non (2). >?^c /r/y x//

Dans l'hypothèse prévue ci-dessus, l'administration peut également faire redresser la liquidation d'après le résultat de l'expertise, et réclamer les droits et doubles droits, s'il y a lieu. Mais les parties ne peuvent demander' la restitution des droits payés en trop lors de l'enregistrement de l'acte (5).

ZZ4. On doit considérer conmie soulte les frais d'acte qui sont mis à charge d'&n des copermutants à la décharge de l'autre. En

(1) Exemple :. Une penoone éehaBge un îiiiiiiei(ble é?alué par les parties k 100,000 francs, contre an antre immeuble qui n'est estimé, valenr vénale, qu'à 80,000 francs. Cependant elle consent à payer une soulte de 10,000 francs. 11 est certain que les parties établissent la différence réelle entre les deux immeubles à 90,000 francs, somme qui constitue la soulte véritable. /? u. // ^^ "

(3) Exemple : Les nartiei ont estimé les deux biens à lOO.OOO francs ebaqne. Le droit à percevoir est de 65 cenUmes snr la valeur d'un de ees biens, •oit .... / fr. 6W

Les experts reconnaissent qu'un des biens vaut 90.000 francs et rantre 100,000/ francs. Il y a lieu de refaire la liquidation en ce

/ 65 centimes snr 90,000 fr. 585 francs 50 centimes sur 10,000 fr. 550

1,135 Différence en pins. 485

1,135 (S) Supposons que, dans l'exemple donné, les eiperts fixent la valeur du bien déclaré à 80,000 francs au chiffre de 70,000. Il résultera de l'expertise qu'un bien de 70,009 a été échangé contre 100,000 en immeubles et 10,000 en argent. La dlfférepee réelle ou la véritable soulte est donc de 40,000 francs au lieu d'être de 90,000, çénmie les parties l'ont, déclaré. On peat consulter une décision belge dn 10 oÀobre 1870(yottnia/» n« 11420). t ) f 7 A C^

effet, sauf le cas de soulte, les deux domaines étant égaux, chacua doit légalement payer la moitié des frais. Ce que Tun d'eux paye au delà est donc une véritable soulte (1). Cependant, dit Garnier, le système contraire a prévalu (2). M^ /^/f^. /^//j .

Nous avons une décision belge qui a reconnu que dans le contrat

d'échange, où celui qui paye un retour doit supporter la totalité des

frais, il ne faut tenir aucun compte de ces frais pour la liquidation

/ / // ^^ droits (5). Cette décision n'est pas contraire à ce que nous venons

'*'> • ^/<>/ ^c~ j^ ^.^^ Quand il y a soulte, celui qui paye la soulte est acquéreur;

aux yeux de la loi fiscale, il y a vente pour la plus-value. Dès lors, les frais de l'acte incombent légalement à ce copermutant (art. 4595, 1707 du code civil). Mais on ne peut pas appliquer ces règles à réchange qui ne stipule aucune soulte. On ne pourrait pas non plus les appliquer si celui qui reçoit la soulte doit payer les frais d'acte. Dans ce cas, on doit même défalquer ces frais de la soulte pour asseoir la liquidation (4).

Z%h, Quand l'État échange des immeubles avec des particuliers, le retour stipulé au profit de l'État est passible de 2.70 pour cent, parce qu'il est considéré comme le prix d'qiie aliénation de biens de l'État. Le retour payable par l'État n'est passible d'aucun droit (5).

B. — A0TE8 TRANSLATIFS D*IMMBUBLE8, A TITRB ONÉREUX,