CRÉDIT FONCIER

Généralités.

§ 126. — A tous les bas degrés de civilisation, les cultivateurs ne peuvent user que dans une très faible mesure de la ressource auxiliaire du crédit. Non seulement il n'y a encore alors que peu de capitaux disponibles, pour le prêt, et Tagriculture, exercée d'une manière très extensive, n'y en a-t-elle même qu'un faible besoin, mais il est rare aussi, avec la surabondance de terre et les restrictions multiples qu'y subit la propriété foncière, que l'on s'y trouve dans le cas d'emprunter du capital

valeurs, presque pas d'autre motif de recourir à Temprunt que le besoin proprement dit, et lorsque les calamités qui l'ont amené sont de celles qui s'étendent au loin, cette ressource fait défaut, parce qu'il n'existe pas encore de classe particulière de capitalistes, à côté de celle des propriétaires fonciers. On peut juger de la longue hésitation du capital, formé dans les ^^lles, à se tourner vers l'agriculture par ce fait que les titres hypothécaires sont postérieurs aux lettres de change de quatre siècles environ.

Plus tard, il est vrai, la civilisation marchant de front avec l'accroissement de la richesse en capitaux, une agriculture de plus en plus intensive et la mobilisation du sol doivent, nécessairement, tourner au contraire de ces obstacles, à l'emploi du crédit.

Une estimation officielle de 1851 évaluait l'ensemble de la propriété foncière, eh France, à 83milUards 744milhons defrancs. L'ensemble de la dette hypothécaire s'y élevait, en 1820, h 8 milliards 863 milUons de francs, en 1832 à 11 milliards 233 milUons, en 1840 à 12 milhards 5U milhons et, en 1852, à 14 milUards 501 millions. Sur ce dernier chiffre il y avait, toutefois, 1250 millions ne représentant que des cautionnements inscrits au nom de l'État, des communes, des mineurs, etc. Un dixième enwon concernait le département de la Seine, 4/10 formaient la part (les villes de deuxième et de troisième ordre, de sorte qu'à peine la moitié avait le caractère d'hypothèques rurales.

Vers 1876, la dette hypothécaire se montait à 13 milUards 537 milhons de francs, auxquels venaient s'ajouter 832 milUons pour le Crédit foncier. Durant la période 1840-42, la moyenne annuelle des prêts hypothécaires dépassa 500 milUons, mais on y opéra aussi l'extinction de beaucoup d'hypothèques. En 1H41, il y eut pour 36,640,000 francs de prêts au-dessous de

Il Voir plus haut §§ 93 et 97. — Cepeudaul les Mémoires du chevalier Jean de Schweinicheu fout connaître que, déjà vers la fin du xvi« siècle, les biens nobles étaient très obérés en AUemagne.

En Hongrie, il n'y avait naguère encore pas d'autres gages légaux que le nantissement. La dépossession violente était, dans bien des cas, permise par l<^s lois et fondait alors certains droits. Un môme mot désignait à la fois la propriété, la possession, l'usufruit et la simple détention.

ÉCO.NOMIE POLITIQIE RURALE. 33

la dette hypothécaire française représente, en moyenne, 16 p. 100 de la valeur du sol; en Bretagne 8 p. 100, dans quelques autres parties du pays jusqu'à 80 p. 100. Il faut chercher la cause déterminante de ces charges dans les acquisitions de nouvelles terres, plutôt que dans les améliorations du sol. Les biens de campagne anglais étaient grevés de dettes, en 1823, pour un quart de leur valeur environ En Belgique, les terres valaient, parait-il, en 1848, 6,649 millions de francs, et les bàtiraents 1658 millions. Ils étaient grevés, respectivement, de 440 et 357 milUons de dettes hypothécaires. Pour la Lombardie, Jacini estime la valeur des biens-fonds à 2,424 millions de lire autrichiennes et la dette hypothécaire à 601 millions, grevés d'un intérêt de 4 1/2 p. 100, en moyenne. Dans les provinces allemandes de T Autriche, la dette s'élève à 21, 7 p. 100 de la valeur du sol : la Haute-Autriche y offre le maximum de 58,8, le Tyrol le minimum de 6,2 de cette valeur. En Hongrie, la proportion n'est même que de 4, 3 p. 100.

En Prusse, la valeur foncière était estimée, à la même époque, à 6,318 millions de thalers et la charge hypothécaire à 2,500 millions (Bergius). Mais, d'après Mascher, les biens-fonds ruraux du royaume, dans ses limites d'avant 1866, n'auraient représenté qu'une valeur de 4 1/2 milliards de thalers, grevée de 2 1/4 ;i 2 1/2 milliards de dettes. Dans la Prusse proprement dite, elles atteindraient de 60 à 75 p. 100, en Westphalie 25; dans la Saxo prussienne 20 p. 100, en moyenne, de la valeur de toute la propriété foncière. Dans le Brunswick, celle-ci est obérée tout au plus jusqu'à 30 et la rurale, seule, ne l'est même pas jusqu'à 20 p. 100 de sa valeur. En 1860, après une suite de bonnes récoltes, les paysans du Wurtemberg avaient, dit-on, des capitaux actifs contrebalançant à peu près leurs dettes. En 1849, les biens équestres du Mocklcmbourg étaient, en moyenne, grevés d'une charge de 45 p. 100 de leur valeur. Pour le royaume de Saxe, elle est probablement de 40 p. 100, d'après Engel, dans quelques districts peut-être même de 50 environ, comme aussi dans le canton suisse de Zurich.

Mais le double tranchant de la nature du crédit se révèle là aussi : il peut serAir les desseins du dissipateur non moins que

Lombards. (De Haxthausen.) Antérieurement déjà, Storch était d'avis que la création de ces établissements, destinés à faciliter les emprunts aux propriétaires, avait bien contribué àTaccroissement du fardeau des dettes, mais très peu à Tamendement des biens. Depuis, ïegoborski et, plus récemment, Eckardt (1869) ont exprimé une opinion semblable. Il n'y aurait eu de r amélioration que dans les derniers temps, suivant une communication épistolaire de C. Walcker.

Il est impossible de décider, d'une manière générale, la ques- n Ji ^' tion de ce qui vaut mieux de la possession d*un domaine v^tste, W^^ , mais obérée ou de celle d'un petit bien, franc de dettes (1). i.^ ^'^"^^^

Lorsqu'un bien est encore dépourvu d'un 75apital d'exploitation suffisant, les dettes dont il se trouverait grevé, par l'achat ou vis à vis de cohéritiers, diminueraient la chance d'obtenir du capital par voie d'emprunt, et il faudrait alors que l'exploitation conservât un caractère plus extensif qu'il ne serait à désirer. Tout cela, naturellement, d'autant plus que la contenance du bien sera grande, comparativement à la fortune réelle du propriétaire en titre. Si, au contraire, il a déjà été pourvu autrement au capital d'exploitation nécessaire, la question se décide suivant les principes admis sur les avantages respectifs de la grande ou de la petite culture. Il en est de même lorsqu'il s'agit de savoir si l'on doit recourir à des emprunts ou à la vente d'une partie des fonds de terre, pour se procurer ce qui manque encore au capital d'exploitation.

De l'avis de Hanssen, l'emprunt serait ici presque toujours préférable. Admettons qu'un paysan possède 100 morgen de terre d'une valeur de 10,000 thalers et d'un rapport annuel de 700 thalers. S'il emprunte 5000 thalers à 4 p. 100, au lieu de vendre 50 morgen pour la même somme, il lui restera 300 thalers, c'est-à-dire le bénéfice de l'entrepreneur, dont lamoitié serait *

(1) En Allemagne, les contrastes entre les tribus franqnes et saxonnes se manifestent souvent, aussi à cet égard. Le paysan saxon prend la succession de la ferme paternelle sq^nspartage, mais est obligé de l'obérer, pour désintéresser ses cohéritiers ; pms il éteint la dette peu à peu, avec ses épargnes. Le paysan de Franconie, au contraire, partage en nature avec ses frères et sœurs, commence dès lors petitement, mais, libre de dettes, il applique ses économies à Tachât successif de nouveaux fonds de terre.

î)16 ÉCONOMIE RURALE. — LIVRE H, CHAP. X, § 126.

perdue pour lui dans Tautre cas. Il serait également difficile d'économiser, avec le bien réduit à moitié, dans la même proportion, sur les bâtiments, les moyens d'exploitation, etc. Ceci ne s'applique évidemment qu'aux cas où les biens n'ont pas trop d'étendue pour un système d'exploitation rationnel (voir§ 97 1. Offrent de l'analogie avec ce qui précède, les cas où le cultivateur a besoin de capital pour des fins autres que sa culture, pour des consommations improductives, pour la dot d'un enfant qu'il établit, etc.

Si cela est juste au point de \Tie de l'économie nationale dans son ensemble, beaucoup d'autres points, il est vrai, n'entrent pas moins en considération lorsqu'il s'agit de l'intérêt privé. Ainsi, en particulier, la hausse à prévoir dans la rente foncière et la baisse du taux de l'intérêt, ou de la valeur de l'argent, recommandent l'emprunt plutôt que la vente, et vice versa.

Si, du reste, la charge des dettes arrive à une telle hauteur que les intérêts en atteignent presque le niveau de la rente foncière, elle paralyse l'exploitation d'une manière aussi préjudiciable h l'intérêt privé qu'à l'intérêt public. Celui qui, en droit, a nominalement la qualité de propriétaire se trouve alors, économiquement, surtout à l'égard de la sécurité et de la persistance nécessaires pour la réalisation de ses plans, dans la situation d'un fermier dont le contrat peut être dénoncé presque à volonté.

Ceci, comme de raison, dans le cas seulement où le créancier a le droit de dénoncer le prêt. Aussi n'y a-t-il presque rien de plus nuisible à l'économie rurale que des biens et des rapports juridiques maintenant des propriétaires, endettés outre mesure, en possession de leurs fonds de terre. Le grand essor que l'agriculture irlandaise a pris, dans les dernières années, dérive essentiellement des faciUtés accordées par sir Robert Peel pour la subhastàtion de biens dans ce cas. A la cour dite lilncumbered-Estates-Gourt, 4109 propositions, tendant à l'aliénation ou au partage de biens ruraux, furent soumises du 25 octobre 1849 au 25 mai 1857, à savoir, 1,195 par les propriétaires obérés directement et 2,914 par leurs créanciers.

L'accumulation des dettes avait dépassé, en moyenne, le montant de 24 termes annuels de la rente foncière. Il y eut, jusqu'à 1861, pour une somme de 31,130,000 livres sterling de ventes, faites pour la plupart à des acquéreurs de 200 à 250 acres, de la valeur de 2800 h 3,200 livres stg, en moyenne.

former, par cette voie, que peu de vrais paysans. Le résultat obtenu a été, pourtant, de faire passer un dixième des terres de l'ile, franc de dettes, aux mains de propriétaires solvables.

En somme, il est fortement à désirer, dans l'intérêt de toute l'économie nationale, que les propriétaires fonciers du moins ne s'écai'tenjt pas trop de l'idéal de la franchise de dettes. En général, chaque génération devrait prendre à cœur d'acquitter aussi les dettes contractées par elle-même.

Dans une province prussienne, les propriétaires fonciers étaient presque tous contraires à l'amortissement obligatoire, parce qu'ils ne songeaient qu'à vendre avec profit le plus tôt possible. Mais ce serait là renoncer précisément à ce qui constitue, sous le rapport politique, le principal caractère distinctif de la classe des propriétaires fonciers.

Crédit mobilier, oa immobilier, agricole oa foncier.

§ 127. — Plus les biens formant la base du crédit, ou notamment acquis avec le capital emprunté, peuvent circuler facilement, moins le débiteur aura de peine à s'accommoder de la dénonciation du prêt qu'on lui a fait. Là-dessus repose la distinction entre le crédit mobilier et le crédit immobilier du cultivateur. Toutefois, même le premier n'atteindra jamais à la mobilité du crédit marchand, attendu que les capitaux circulants de l'agriculture ne sauraient être, en majeure partie, détachés du sol avant la moisson, en autres termes liquidés qu'une fois par an et à une époque dont il ne dépend guère de l'industrie humaine de hâter l'approche.

Il en est ainsi pour les grains de l'ensemencement. Quant aux capitaux employés à Tamendement, il faudra même, en général, plusieurs années pour y rentrer. Le bétail et les produits animaux seuls sont susceptibles d'être plus facilement débités à ,1a convenance des intéressés.

Une autre circonstance permet difficilement d'escompter les appro\isionnements qu'alimente l'agriculture, c'est que le transport en est, le plus souvent, bien moins aisé et que les fluctualions des prix y sont beaucoup plus fortes que pour les produits

des autres industries. Mais c*est surtout la valeur immobilière qui joue un rôle prépondérant dans Téconomie rurale. Les capitaux engagés dans le sol, à TefTet d'y opérer une amélioration durable, s'identifient ordinairement avec la terre à un tel point qu'il n'est plus possible de les en dégager directement, mais seulement d'arriver, désormais, graduellement à les amortir, par Taccroissement du revenu des biens-fonds. Les capitaux employés à l'achat ou à Tadition d'hérédité des fonds sont, évidemment, à considérer comme n'existant plus entre les mains du possesseur qui les exploite. Cela se manifeste le plus clairement dans les cas nombreux où le bien-fonds, sans qu'il y ait eu positivement de capital emprunté, ne se trouve obéré que par suite d'inscriptions hypothécaires, prises par le vendeur pour l'arriéré du prix de vente, ou par des cohéritiers pour leurs parts encore impayées dans la succession. Ici, le bien même et les parties séparées de sa valeur d'ensemble, ne sont assimilés à des capitaux que par une fiction du droit, d'un usage très courant toutefois. Dans tous ces cas la dénonciation effective, à moins qu'il ne soit possible d'y parer, pour ainsi dire, par un nouvel emprunt, ne peut que mettre le cultivateur dans le plus grand embarras. En général, il n'y pourra promettre avec assurance que le payement des intérêts à perpétuité, ou l'amortissement par des annuités.

Les formes de prêt du moyen âge que Ton peut qualifier de nantissement et d*achat de rentes, non sujettes à dénonciation de la part du créancier, satisfaisaient très bien à ce besoin, pour leur temps. Sur Tancien engagement de la terre, sous un régime par lequel le créancier obtenait l'amortissement graduel du capital, par la perception des fruits, il faut voir Mœser. Le code hollandais de 1834 connaît encore aujourd'hui l'achat de rentes. Nous reviendrons plus loin, aux §§ 138 et 147, à ce sujet, sur lequel se fonde une combinaison ingénieuse de Rodbertus.

Relativement à la sûreté, elle est, avec le crédit immobilier, le foncier surtout, à cause de Timmobilité fixe de ses gages, de l'impossibilité de les dissimuler, de rindestructibiUté même de la plupart, certainement sinon plus grande, du moins plus apparente aux yeux que celle de toute espèce de crédit mobilier ou, à plus forir raison, simplement personnel.

Lois hypothécaires.

§ 128. — Le débiteur honnête homme doit désirer, dans son

dettes, n'existe, pour les prêts hypothécaires sur des biens-fonds, qu'à deux conditions :

A. Il faut que la valeur du gage couvre au moins le montant delà dette. Il y a donc lieu de procéder, au moment du prêt, à l'estimation du bien hypothéqué, de peser toutes les éventualités qui peuvent en altérer le prix dans l'avenir, comme par exemple en vue du cas où, dans un moment de crise, le resserrement général du crédit entraînerait la nécessité d'une vente judiciaire; d'user, enfin, de circonspection et de se montrer trop cauteleux plutôt que jamais aventureux.

B. Il faut ensuite que le créancier ait la certitude qu'aucune prétention d'autrui, non prévue lors du prêt sur le gage, ne viendra croiser son calcul ; ainsi notamment qu'il s'assure que le débiteur, comme propriétaire, a réellement le droit d'hypothéquer, qu'on ne lui dissimule l'existence d'aucun créancier antérieur, et qu'aucun créancier postérieur ne puisse lui être assimilé pour un traitement égal, ou même préféré.

Tandis que l'examen de la valeur du gage est purement économique, la sûreté ne peut être procurée que par des lois portant que tout transfert et toute imposition de charges réelles, notamment toute constitution d'hypothèque sur la propriété foncière, ne devient valable que par un acte authentique et public (Publicité); que tout droit hypothécaire soit attaché, pour une importance déterminée, à un objet certain sur lequel on ne puisse se méprendre (Spécialité); enfin, que toute hypothèque antérieure sur le même bien prime l'hypothèque postérieure, dans la licitation (Priorité) ; car des hypothèques générales sur l'ensemble de la fortune pourraient non seulement colUder dangereusement avec des hypothèques spéciales portant sur quelques éléments particuliers de celle-ci, mais aussi, avec l'incertitude sur l'objet formant le gage, empêcher qu'une sûreté parfaite ne résultât de l'appréciation rubriquée A(l). On peut en dire autant du cas où un droit hypothécaire de constitution antérieure n'énonce pas la somme exactement déterminée de la créance.

(i) Le principe autrichien de la simultanéité, qui permet d'accorder au créancier l'hypothèque sur plusieurs fonds à la fois, pour la même créance, prête à moins d'objections.

Publicité, spécialité et priorité hypothécaires.

§ 129. — Les principaux peuples de Tantiquité comme des temps modernes, ont eu, dans les premières phases du développement de leur agriculture, un système de crédit qui répondait assez aux conditions mentionnées plus haut. Quand, dès le commencement du moyen âge, la constitution de gages passa dans la coutume des peuples germaniques, comme on le voit déjà par Marculfe et les textes des lois des Alémans, des Frisons et des Lombards, elle s'opéra toujours de telle façon que le créancier était mis lui-même en possession du gage, soit, pour les meubles, sous la forme d'un nantissement, soit, pour les immeubles, tantôt par une espèce de vente au créancier, résiUable toutefois par le remboursement du prix de vente, tantôt par l'imposition d'une rente ayant le caractère d'une charge réelle, sur l'immeuble hypothéqué, combinée avec une espèce de droit seigneurial, qui en dérivait pour le créancier (Achat de rente) (1).

Dans ces deux cas, nous voyons la spécialisation la plus parfaite du droit hypothécaire. Des contestations de priorité entre plusieurs créanciers hypothécaires y étaient à peine admissibles (2), et on satisfaisait au principe de la publicité, en arrêtant que toute transmission de la propriété ou constitution d'hypothèque sur des immeubles (3) devait être proclamée par le juge, devant l'assemblée générale de la commune (4), formée en tribunal,

(1) Le iiiort-gagc anglais aussi (niortuum vadiuin), signifiait primitiveiupot une vente à réméré. Aussi Glan villa {De legibus Anglise) n^admet-il aucune différence essentielle entre la vente etlamisceu gage. Sur le droit français de la même époque il faut voir Merlin, sur le droit danois, Kolderup Rosenvinge. Comme les coutumes plus anciennes du moyeu âge ne contraignent Thérilior à l'acquittriiient des dettes personnelles de celui dont il hérite que sur les biens mobiliers de la succession, la vente résiliable et l'achat de rente étaient d»'î> formes très nécessaires pour garantir la sûreté du prêt, après la mort du d»*biteur.

(2) Dans la concurrence de plusieurs acheteurs de rente, le dernier ^n date, pour ne pas encourir la déchéance de son droit, était obligé de s»porter fort pour les autres ; à son défaut l'avant-deruier, qui n'avait toutefois à répondre que des rentes plus anciennes, et ainsi de suite. Ainsi tout<» rente nouvelle ne pouvait que fortifier la garantie des anciennes.

(3) Les formalités de la cession de rentes, sur ces biens, étaient héris^i'es de difficultés, qu'indiquent les Miroirs de Saxe et de Souabc. Avec le muhilier la procédure était beaucoup plus simple.

(4) Dans les temps paperassiers, cette proclamation prit la forme d'niio transcription judiciaire [intabnlatio) sur un registre public, comme le livre

a oeaucoup ae resseniDiance entre cette disposition et 1 ancien droit romain, où les formes longtemps seules usitées de la mise en gage consistaient dans le nantissement et dans la vente judiciaire. Il y avait, certainement, une contradiction avec le principe de la spécialité dans ce fait que, depuis la loi Pœtelia, de Tan 314 av. J.-C, la totalité du patrimoine pouvait être engagée. Par contre, la loi commissoria autorisait le contrat aux termes duquel le créancier, dans le cas de retard de payement, pouvait, sans nouvelle formalité, garder pour lui Tobjet donné en gage.

\a mancipatio ou injure cessiosub fiducia était résiliée moyennant le payement de la dette; elle répond donc entièrement à la thèse germanique, pignus h pugnol C'est le droit prétorien qui, le prender, a mis en usage les hypothèques, en prenant les Grecs pour modèles.

Toutefois la vente judiciaire, dans les œuvres de Gicéron encore, joue un rôle beaucoup plus important, avec l'adjonction, probablement très fréquente aussi, de la loi commissoria.

Gomme toute transmission de propriété, la mise en gage ne pouvait, primitivement, s'opérer que dans J'assemblée du peuple, d'où se développa plus tard, conformément aux cinq classes de centuries, l'assistance des cinq témoins classiques, sous la préséance du libripens.

En Grèce, c'était un usage très commun, dès avant Solon, de poser à l'entrée des biens-fonds dos piUers en pierre (^pou;), sur lesquels étaient inscrites toutes les dettes hypothécaires.

Il existe, encore aujourd'hui, quelque chose d'analogue à Rome. La vente judiciaire était très fréquente chez les Grecs. D'après leurs lois, toute transmission de la propriété foncière ne devenait aussi parfaite que par la publication officielle.

La 1er commissoria existait déjà de fait à Athènes. Un registre d'hypothèques formellement conçu dans le sens moderne, h Chics, est mentionné par Aristote. D'après Théophraste, il n'y en aurait eu que très peu. Cependant Aristote fait figurer la tenue

dc8 Héritages de la ville do Hambourg, du xiiio siècle, ce qui néanmoins ne déterminait pas toujours, d'une manière absolue, la validité de la constitution d'hypothèque. Il s'est conservé beaucoup de ces anciens registres, (Uns les archives des villes d'Allemagne.

de ces registres parmi les branches capitales de l'activité des officiers publics.

Chez les Juifs, il n'était primitivement permis de vendre des terres qu'au marché et en présence de 10 anciens {Genèse et livre de Ruih), Plus tard, ces ventes se firent par des actes authentiques, en double expédition, dont un exemplaire restait sous la garde de Tautorité (Jérémie). Le Lévitique parle aussi de ventes fiduciaires de biens-fonds.

Dégénération du régime hypothécaire.

§ 130. — Depuis l'établissement de la domination universelle de Rome, le systt'»me du crédit immobilier se gâta étonnamment. On \il foisonner peu à peu une infinité de droits hypothécaires, dits tacites ou légaux, dont la plupart s'étendaient à tout le patrimoine du débiteur, et dont beaucoup même, sans que Ton eût égard à l'époque de leur origine, primaient toutes les hypothèques non prîvilégiées.

L'hypothèque générale, dont on trouve la première mention dans Gajus, avait pour effet que même les objets particulièrement aliénés par le débiteur, sur son patrimoine, restaient soumis au lien h^T)othécaire.

Un privilegium exigendi du fisc et de la femme mariée a dû exister déjà sous Auguste; dès avant Trajan des villes, voire même des provinces entières, obtinrent, par un édit spécial, des droits semblables. L'hypothèque tacite du fisc sur la fortune des contribuables et de ceux qui avaient contracté avec lui date des Antonins, mais surtout de Garacalla. Fiscus semper hahet jus pignoris. L'hypothèque tacite de celui qui a prêté de l'argent pour la réparation d'une maison, sur cette maison, apparaît sous Marc-Aurèle. Constantin le Grand donna aux pupilles une hypothèque légale sur les biens du tuteur; Justinien, aiL\ légataires sur la succession et aux femmes mariées, pour leur dot, sur la fortune du mari. Au lieu de nos livres d'hypothèques, on avait tout au plus des lois pénales, pour le délit qualifié de stellionat, et, parmi les hypothèques conventionnelles, une faveur pour celles qui étaient constituées par des actes réguliers.

Ces circonstances devaient d'autant plus contribuer à rendre illusoire la sûreté du créancier hypothécaire ordinaire que la loi commhsoria, si favorable au crédit, fut abolie par Cous-

part des peuples de souche romane et germanique.

Le clergé et les tribunaux ecclésiastiques furent les premiers introducteurs d'hypothèques générales. Les hypothèques tacites du droit romain reparaissent, dès 1492, dans le droit municipal de Stuttgart et, dès 1520, dans le statut de Fribourg, entre autres. Arnold regrette qu'en naturalisant le droit romain en Allemagne, on ait négligé d'y développer la belle institution du sousgage {subpignus). La lex commissoria^ entrée aussi dans l'usage, fut interdite par le règlement de police.de l'empire de 1577.

Ce régime vicié ne fut pas cependant admis sans opposition, surtout de la part des diètes comme celle du Wurtemberg, où il ne parvint à l'emporter que lors de la troisième révision du code ci\il de ce pays ; mais le concours des influences du pouvoir monarchique, de la classe des jurisconsultes et de la civilisation du temps de la Renaissance, qui renvoyait de plus en plus aux doctrines de l'antiquité, rendit irrésistible l'empire qu'avait déjà gagné le droit romain, dans son ensemble.

Bien que l'institution de Yintabulaiio se maintint en beaucoup d'endroits, comme dans la Wurtemberg, elle ne pouvait cependant profiter que faiblement au crédit, depuis qu'elle avait à subir la concurrence des innombrables hypothèques tacites et générales, des hypothèques privées permises, des réserves de propriété, etc. L'Angleterre est restée exempte du régime hypothécaire romain, comme en général de tout le droit romain, bien que la publicité et la spéciahté, telles que les comprenait le moyen âge, s'y fussent également perdues. Cependant le crédit s'y maintint passablement, grâce à un développement curieux du principe de la priorité. Le premier créancier hypothécaire y peut, en effet, assurer le bénéfice de priorité môme à ses droits de créance d'une origine postérieure, ce qui rend évidemment très vague la position de tous les autres créanciers. Aussi, lorsqu'un propriétaire foncier y a besoin de recourir à de nouveaux emprunts, va-t-il ordinairement retrouver son premier créancier; ou bien le nouveau prêteur s'y substitue-t-il, par voie de cession, également aux droits des prêteurs antérieurs. En Norv'ège, l'ancien droit hypothécaire germanique s'est conservé sans interruption.

Aux yeux du simple jurisconsulte, l'hypothèque, le plus sonvent, se justifiera mieux portant sur la totalité de la fortune du débiteur que sur des éléments partiels de cette fortune. Si, de plus, notre légiste est possédé de la manie de vouloir tout soumettre à la tutelle de la police, et d*assez courte vue pour uo songer jamais qu'à ce qui est sous la main, il trouvera aussi beaucoup à dire en faveur des hypothèques tacites et des pri\ilèges d'hypothèque. Encore aujourd'hui, beaucoup d'hommes de loi, en France, se font un scrupule de conseiller à la femme mariée et au mineur l'inscription d'une hypothèque spéciale sur les biens du mari et du tuteur (Troplong). Le rédacteur du Cod** Napoléon était contraire au régime hypothécaire moderne, auquel il reprochait de mettre à l'ombre la confiance personnelle, âme de tout crédit.

Du reste, la dégénération du système de crédit concernant les immeubles, dans la dernière période de l'antiquité comme au moyen âge, peut être ramenée à trois causes, identiques dans Tune et dans l'autre. L'ancienne forme populaire de la publication avait perdu sa base avec la chute de l'organisation communale, jadis populaire aussi, de la république. Il était d'autant moins permis de songer à un rajeunissement de cette forme, en l'adaptant aux besoins nouveaux du temps, que la classe df> fonctionnaires, à laquelle la centralisation croissante assurait la prépondérance, ne cherchait qu'à étendre sa tutelle, sans être dirigée, dans cette tendance, par une appréciation juste de l'ensemble de l'économie sociale. Dans l'empire romain, alors qu'il embrassait le monde, une portion comparativement très faible des biens-fonds existants avait seule le caractère de 'la véritable propriété quiritienne; la majeure partie des biens, n'étant que possédée simplement in bonis, se trouvait inaccessible aux actes de l'ancien droit civil, tels que la vente fiduci*ûre. Dans It^ derniers temps du moyen âge, l'extension prépondérante des liefs, des arrière-fiefs et des biens de mainmorte dut, de même, former grandement obstacle à un développement du cn.*dit agricole approprié aux besoins du temps. Ajoutons, finalement, que les particuliers de Rome visaient à l'exploitation de leur monde {orbis terrarum\ par des fermes d'impôts, des affaire> de banque et le commerce en général, beaucoup plus que par l'agriculture. Or l'égoïsme à courte vue du marchand ne voit pas de mauvais œil un mauvais système hypothécaire rural, parce

à laquelle 1 industrie et le commerce prirent, dans leur développement énergique, un essor de prospérité beaucoup plus grand que l'agriculture et devinrent, pour cette raison, en partie ù cause des facilités de taxation majeure et multiple qu'ils offrent au fisc, l'objet d'une faveur bien plus marquée de la part de l'État. (Système mercantile.)

Réforme da régime hypothécaire.

§ 131. — Les besoins décapitai toujours croissants de l'agriculture, le désir, naturel atout degré de ci\'ilisation plus avancé, de faciliter la circulation de tous les biens ayant une valeui* d'échange, indistinctement, enfin la terrible influence des crises frénérales du crédit, qui venaient affecter la propriété foncière obérée, après les grandes guerres et d'autres catastrophes (§ 137) : toutes ces causes réunies ont amené la nouvelle réforme hypothécaire. Son but essentiel, c'est la restauration et l'application conforme aux l)esoins de notre temps des antiques principes delà publicité, de la spécialité et de la priorité.

Rappelons ici que Venise avait eu, dès le commencement duxiu* siècle, des vérificateurs officiels, dits esaminalori, et que, déjà en 1258, on y tenait des livres d'hypothèques en règle, dans lesquels devaient être transcrits tous les droits, toutes les créances, etc., sur des biens-fonds, avec un titre de préférence. Au xvn^* siècle le régime hypothécaire de la Hollande était célèbre. En France, on établit en 1553, dans chaque bailliage, un greffier pour l'enregistrement de tous les contrats de vente et d'hypothèque concernant des biens-fonds. On y trouve le germe de l'institution présente des conservateurs d'hypothèques. Cependant, la mesure n'avait alors presque pas d'autre but que de préparer le terrain pour les emprunts forcés de l'État. L'édit de Golbert de 1673, avec les principes de la publicité et de la spéciaUté, à l'exception des hypothèques légales de la femmes mariée et des mineurs, fut révoqué dès l'année suivante. La réforme, après l'essai de juin 1771, fut poursuivie avec beaucoup plus de conséquence par les lois du 9 messidor, an III, et du H brumaire, an VII, relativement auxquelles le système adopté

o2t) ÉCONOMIE RURALE. — LIVRE II, CllAP. X, § 131.

par le code civil (Art. 2114, etc.), marqua de nouveau, à beaucoup d'égards, un pas en arrière,

En Allemagne, Tordonnance de procédure de la Saxe électorale, de Tannée 1724, abolit les hypothèques légales, générales ot particulières, qui furent pourtant rétabUes en 1734. La Prusse avait rendu plus complètement hommage, de bonne heure, au principe de la réforme, dans des ordonnances et règlements des années 1722, 1750 et 1783; mais, depuis 1794, la législation civile du code général fit des brèches multiples à ces lois. Les plus récentes sur la matière y sont celles du 24 mai 1853, du 15 mars 1869 et du 5 mai 1872. Le code civil autricliien de 1811 s'en occupa, après que des tableaux des biens équestres, ainsi que des registres fonciers, ruraux et urbains, eurent été introduits depuis 1642 en Bohème et en Moravie, puis en 1730 aussi dans d'autres provinces. A la Hongrie, toutefois, cette législation n'est appliquée que depuis 1850. Mentionnons finalement aussi Icî^ lois hypothécaires de Bavière (1822), du Wurtemberg (182:);, du Mecklembourg (1829), du grand-duché de Saxe-Weimar (1839 ■. du royaume de Saxe (1843), du duché de Nassau (1831), du grand-duché deHesse (1852), ainsi que la loi belge de 1851,

Dans les pays où la réforme a été menée complètement à bonne fin, chaque district possède, ordinairement, son livre des hypothèques, dans lequel chaque unité immobilière a son feuillet particulier. Indépendamment des biens-fonds proprement dits, des maisons, etc., les dîmes aussi, lesemphjiiéoses, etc., comme en Hollande, puis les droits réels de banques, conformément à une loi de la Saxe royale, peuvent également obtenir un feuillet. On comprend combien la divisibilité des biens-fonds, dans h morcellement illimité, ajoute aux difficultés de rétablissement d'un bon système hypothécaire. En Prusse il y avait, en 1852. 2,020,509 feuillets d'hypothèques : dans le district d'Halberstadt un par 3 habitants, dans celui d'Ehrenbreitstein un pai' 67 habitants. En France, il parait que les créanciers, dans les licit<itions d'immeubles, ne reçoivent en moyenne que 60 p. 100 de leur créance. C'est en partie la conséquence du taux élevé des frais de justice, qui se montaient en 1850, dans les ventes judiciaires :

A 112 p. 100 jusqu'à 500 fr.

A 45 p. 100 pour celles do 501 à 1,000 fr.

De 25 à 26 p. 100 pour colles de 1,001 à 2,000 fr.

De 10 à 11 p. 100 pour celles do 5,001 à 10,000 fr.

ce système se trouve en contradiction manifeste avec la nature réelle de tout le système hypothécaire. D'un autre côté, l'arpentage général, la confection de cartes et l'estimation des biens-fonds, opérés en vue de l'impôt, des assurances, du partage des communaux, de la consolidation des biens, etc., forment aussi une excellente base pour la réforme hypothécaire.

Dans la première rubrique on voit figurer, le nom et le titre d'acquisition du propriétaire, dans la deuxième toutes les charges réelles, etc., qui peuvent amoindrir la valeur du gage, dans la troisième, les dettes hypothécaires. Ainsi notamment en Prusse dès 1783, en Ba\ière, dans le Mecklembourg et dans d'autres pays. A la seconde rubrique appartiennent entre autres les droits à une part d'ancien.

Tout ce que contient le Uvre des hypothèques porte, en faveur des créanciers qui s'y trouvent également inscrits, le caractère d'une vérité inattaquable, et nul rapport du droit privé non relaté dans le livre ne saurait être invoqué contre leurs prétentions. D'après la nouvelle loi i3russienne, on ne peut opposer à un tiers qui s'est engagé, de bonne foi, au sujet d'un article inscrit dans le hvre des hypothèques, avec le porteur du titre respectif, inscrit comme cessionnaire, héritier ou acquéreur d'une autre façon, aucune objection, touchant le droit de son auteur, à moins qu'elle ne résulte de l'acte môme, ou du livre des hypothèques. Dans le Mecklembourg, les frais de licitation, ainsi que les impôts généraux et les charges réelles de l'année courante et des deux précédentes, priment seuls, dans la licitation, les dettes inscrites au livre des hypothèques.

La personne nommée comme propriétaire dans le Uvre des hypothèques a, notamment, seule le droit de contracter des dettes hypothécaires, ce qui fait qu'après chaque vente l'acheteur, après chaque cas de succession l'héritier, doivent commencer par s'y faire inscrire. Tant que cela n'a pas été fait, ils n'ont généralement pas encore de droit réel sur le fonds, mais simplement un droit pereonnel à l'inscription.

Aussi Bluntschli appelle-t-il l'intabulation la forme moderne delà transmission de propriété des biens-fonds. Il y a toutefois deux systèmes, dont la commodité est en raison inverse de la

528 ÉCONOMIE RURALE. — LIVRE II, CHAP. X, § iM.

sûreté qu'ils procurent. D'après la manière de voir qui domine en Autriche, comme elle dominait naguère en Prusse, en Bavière, en Saxe, dans le Wurtemberg, le Mecklembourg, le grand-duché de Saxe-Weimar, etc., Tautorité hypothécaire est obligée de garantir la légitimité de tous les actes inscrits, ce qui fait souvent naître des scrupules, ou donne lieu à des retards, etc. Dans le système français, Tinscription garantit seulement que Ton s'est conformé k la volonté de ceux qui Tout fait opérer. Il est vrai qu^ Ton se plaint, en France, de la fréquence des cas où des pereonnes sans qualité de propriétaire, des fermiers, de cidevant propriétaires,etc., grèvent frauduleusement un bien-fond > d'hypothèques. Une loi du 17 janvier 1855 insiste sur la nécessité de la transcription dans les transmissions de propriété;. D'après l'ordonnance prussienne sur les registres fonciers de 187:2, le juge du foncier doit examiner, dans la forme et la teneur, la validité juridique de l'exécution du permis de cession d'inscription ou de radiation, mais les vices de l'opération juridique sur laquelle se fonde cette mise à exécution n'autorisent pas à refuser rinscription ou la radiation demandée.

Les nouveaux livres d'hypothèques anglais reconnaissent qut* les dettes intabulées doivent primer celles qui ne le sont pas. Mais les propriétaires peuvent changer le nom du bien-fonds et faire ensuite plusieurs emprunts sur le même gage. Aussi personne n'a-t-il, sous ce régime, la certitude « that a title is safe ». Mittermaier veut écarter le danger d'une subordination du dn>it matériel au droit formel, soit en exigeant une publicité véritabh» pour l'inscription, soit par une disposition qui ne rendniit l'inscription inattaquable qu'au bout d'un an et d'un jour.

En effet, les délais de prescription très longs sont devenus, par suite du développement que la presse, les moyens de communication, etc., ont pris, de nos jours aussi superflus qull> l'étaient au moyen âge par la nature toute locale de la plupart des afffdres.

La prescription n'est jamais admise contre le livre des hypothèques. Il ne peut, en outre, plus être question d'liypothèque> légales qu'autant que certains rapports font un droit, ou un devoir, de l'inscription d'une créance pour une somme détermiuée, sur un fonds déterminé.

L'influence favorables que la réforme hypothécaire exerce sur le crédit appert de la loi wurtembergeoise du 28 novembre 1833.

11 sera, enhn, très rassurant pour le crédit que 1 fctat fournisse, pour les bévues des employés de son administration des hypothèques, dont ceux ci ne pourraient eux-mêmes réparer les conséquences juridiques, une garantie subsidiaire, comme dans le Mecklembourg et la Saxe, en Bavière et en Prusse. Dans le Wurtemberg, l'estimation se fait d'après les prix courants. (Loi de 1825.) Elle est également admise en Bavière, en France (art. 2165) et dans tous les autres pays vivant sous le régime du droit français. Dans le Nassau, les capitaux appartenant à des mineurs ne peuvent être placés hypothécairement que là où le gage présente une valeur estimative du double au moins; mais toute liberté est laissée, à cet égard, aux créanciers qui ont la capacité de disposer, en vertu de la loi de 1851. Par endroits, le système de taxation s'est conservé comme une relique du système féodal, qui interdisait au vassal d'hypothéquer son bien, sans le consentement du seigneur, mais attachait, à certains égards, une garantie à ce consentement.

Dans beaucoup d'États, l'autorité préposée aux hypothèques est chargée de pourvoir à la sûreté des créanciers non seulement sous le rapport juridique, mais aussi sous le rapport économique, par l'estimation des biens-fonds et par le droit d'empêcher que les prêts, faits sur ces derniers, ne dépassent une certaine quotité de la valeur estimative. C'est le système de la taxation. Mais ce système rencontre de graves objections, non seulement dans le principe que les particuliers, pour peu que la capacité de prendre soin de leurs intérêts propres ne leur manque pas totalement, y pourvoient mieux en général que la tutelle d'autorités instituées par l'État, mais plus encore dans la grande variabilité des prix de la terre. Il en est particulièrement ainsi dans les pays qui exportent des grains. Dans la pro\nnce de Prusse, des biens qtd, en 1817, avaient coûté de 150 à 180 mille lhalers,ne se vendirent plus qu'à des prix de 30 à40 mille thalers, en 1825. Dans les marches du Holstein et du Hanovre, le prix baissa à la même époque de 50 p. 100.

Le plus fort cautionnement des officiers préposés aux hypothèques se trouverait bien insuffisant, pour couvrir le dommage, lors d'une baisse générale de la rente foncière, ou d'une hausse

ÉCONOMIB POLITIQUE RURALE. 34

du taux de Tintérôt. Mémo une solidarité éventuelle de la commune, ou de l'État, aurait au moins pour conséquence de faiiv généralement établir l'estimation beaucoup trop bas, ce qui, loin d'aider les propriétaires fonciers dans leurs opérations de crédit, ne ferait que les entraver.

A Schafîhouse, le conseil communal, chargé de la taxation, répond solidairement de 50 p. 100 de la valeur estimative ; la durée de la garantie qu'il assure est bornée à six ans; mais, tant qu'ils ne sont pas révolus, celle-ci passe même aux héritiers. Les conseils communaux de la Thurgovie ne répondent que pendanttrois ans de leur taxation ; mais, passé ce délai, le créancier de l'hypothèque demande, le plus souvent, une estimation nouvelle, d'où il suit que le conseil communal ne parvient jamais à bien se dégager de sa responsabiUté de garantie. Aussi les estimations sont-elles, le plus souvent, établies si bas que la plupart des créanciers et des débiteurs s'abstiennent de demander qu'on y procède. Il est tout à fait indifférent, pour le créancier, de reconnaître que la taxe cadastrale pour l'impôt, celle de l'assurance contre l'incendie, le prix d'acquisition de l'immeuble, etc., ont également été notés dans le livre des hypothèques, mais sans caution matérielle des autorités chargées de la tenue du registre. Dans tous les cas, on fait bien de considérer le système hypothécaire comme une affaire d'administration et non de jurisprudence.

Un bon conservateur des hypothèques doit, notamment, remplir trois conditions : il faut qu'il prenne au développement du crédit réel, dan son ressort, un intérêt secondé par ses lumières, au point de vue de économie nationale; qu'il soit homme de loi, pour juger de la légalité des actes à transcrire; eaûn qu'il ait une connaissance exacte des localités, le plus difficile à acquérir quand la propriété foncière est très morcelée.

La deuxième et la troisième de ces conditions doivent, naturellement, être prises dans une acception d'autant plus large et plus compréhensive que la causa? cognilio jet Tobligation de garantie de TofAcier ont plus d'étendue. On aura plus de chance de les trouver réunies, toutes les trois, dans les conseils des communes d'importance majeure, qui sont aussi celles où les formes du crédit réel usitées au moyen âge ont le mieux poursuivi leur développement. Les ressorts des conservateurs d'hypothèques, en France, embrassant souvent jusqu'à 100,000 et 150,000 âmes, sont certainement trop grands. Mais la centralisation du régime hypothécaire pourra être admise, sans inconvénient, dans un petit

Opposition à la réforme hypothécaire.

§ 132. — Une réforme à portée si profonde, dans ses effets directs et indirects, ne s'opère jamais sans résistance, et c'est précisément la multiplicité comme la puissance des efforts contraires de ses antagonistes qui a, jusqu'à présent, empêché, dans la plupart des pays, de la poursuivre avec une parfaite conséquence jusqu'à ses dernières fins. Parmi les opposants venaient ordinairement, tout d'abord, se placer nombre de jurisconsultes, non seulement par un attachement aveugle aux idées du dioit romain, ou même la crainte de se voir privés, parla simplification du régime hypothécaire, de la principale source des émoluments de leur ministère, dans la négociation des capitaux et les procès pour dettes, mais parce qu'en outre la réforme hypothécaire entraîne, effectivement, la transformation d'une multitude de rapports juridiques comme, par exemple, le droit de transmettre la propriété foncière, le régime des biens dans le mariage, le droit de tutelle, de prescription, d'hérédité môme.

Ainsi, dans maints endroits, la réforme hypothécaire a augmenté la répugnance pour l'acceptation des fonctions de tuteur.

Elle était, souvent, aussi désagréable à l'aristocratie des grands propriétaires fonciers, parce qu'il y a presque toujours, parmi les hautes notabilités de cette classe, tels de ses menbres qui sont très obérés, sous les dehors de la richesse, et qui craignent le jour de la publicité.

Sully et Turgot, de même que Colbert, étaient pour la publicité des hypothèques. Cependant tous les trois échouèrent contre l'aversion de lanoblesse, bien que Colbert, dansl'édit abrogeant celui de 1673, eût pris la guerre pour prétexte. D'Aguesseau aussi manifesta la crainte que la publicité des hypothèques ne ruinât beaucoup de familles.

^ n'y a pas longtemps qu'en Angleterre le plan dç lord Campbell, de faire enregistrer tous les contrats relatifs à des terres, fut rejeté, avec une grande n^ajorité, par l'ignorante opiniâtreté des propriétaires, On peut juger de la masse de compli-

Cependant, quiconque est dans le cas d avoir à craindre de se trouver déclassé si sa véritable situation vient à être mise à jour ne forme plus un élément sérieux et n'est plus, désormais, qu'un parasite de l'aristocratie . D'autre part, on ne saurait nier non plus que toute amélioration du crédit foncier permet au noble dissipateur de se ruiner plus \îte, lui et sa maison. Mais des instruments sans danger pour celui qui administre mal seraient aussi d'une utilité d'autant plus contestable pour le bon père de famille.

Lors de l'introduction du nouveau régime hypothécaire de Prusse dans la Pologne prussienne, le taux de l'intérêt tomba soudain de 8à 6 p. 100. En 1830, le prince Czartoryski préluda notamment à l'insurrection polonaise en grevant, hypothécairement, de plusieurs millions ses biens situés en Russie.

La puissance du crédit et du capital en général est un attribut essentiel de la bourgeoisie. Aussi, l'absence totale d'un crédit encore à naître pourrait-elle être considérée comme avantageuse à la position sociale de l'aristocratie. Néanmoins, celleci fait bien de ne pas dédaigner aveuglément ce nouveau domaine une fois irrévocablement constitué, mais de chercher, autant que possible, à s'en emparer avant autrui.

La poudre à canon a notoirement renversé la chevalerie et l'imprimerie miné la hiérarchie ecclésiastique. Serait-ce là une raison pour conseillera la noblesse qui poursuivrait une restauration de se remettre en campagne, avec la lance et Tarbalète, ou aux Jésuites de renoncer au moyen de la presse?

Là où il n'existe pas de bon régime hypothécaire, l'agriculture seigneuriale sera débordée bien plus vite encore par l'industrie bourgeoise ! On comprendrait bien plutôt le crédit industriel et commercial se plaignant de l'atteinte portée, par la réforme hypothécaire, à l'offre accoutumée des capitaux dont il a besoin, et il est nécessaire en effet, si l'on veut obvier à l'anomalie de ne seconder que sur une de ses faces le développement économique, de faire aussi marcher de front avec un bon régime hypothécaire une bonne législation en matière de change. Finalement, on pourrait élever aussi, du point de vue de la liberté, mainte objection contre le système hypothécaire moderne,

exactions possibles en temps de guerre ou de révolution, peut occasionner de terribles abus.

Avec quelle facilité Tintabulation officielle, là surtout où le principe de l'estimation avec garantie existe, ne peut-elle pas dégénérer en arbitraire, lorsqu'il s'agit d'accorder ou de refuser un consentement ?

En un mot, Tentière publicité n'est tolérable que dans les pays où la liberté est bien garantie. Sans celle-ci, ceUe-là n'est qu'une arme de plus fournie à l'omnipotence de l'État.

A Tépoque du règne de l'absolutisme par excellence, le principal moyen de garantie, pour la liberté, c'était l'imperfection du mécanisnie de TÉtat même.

Associations de crédit et banques hsrpothécaires.

§ 133. — Si les banques d'émission de billets occupent le faite du crédit mobilier, les sociétés de crédit agricole et les banques hypothécaires tiennent celui du crédit immobiUer. Dans le fonctionnement de toutes, le crédit des particuliers est rendu plus mobile par l'entremise d'un plus grand débiteur, jouissant d'une puissance de crédit plus notoire, qui s'interpose entre les premiers et le créancier.

Les sociétés de crédit agricole sont une création de Frédéric le Grand.

A leur premier caractère, équestre, avait préludé en quelque sorte, à la diète de Stettin de 1602, un serm'ent de la noblesse de Poméranie de mettre au ban de la société tous ceux de ses membres qui ne paieraient pas leurs justes dettes. Puis il y eut, dans la seconde moitié du xvm*" siècle, une grande détresse, provenant du manque de crédit chez les possesseurs de domaines équestres de la Silésie, après la guerre de Sept ans. Celle-ci les avait obligés à contracter une multitude d'emprunts, qui avaient été réalisés en mauvaise monnaie, mais dont les intérêts et l'amortissement étaient maintenant réclamés en bonne monnaie. Le retrait de la mauvaise monnaie commença par réduire la masse des capitaux circulants, dont une partie était de plus détournée pour la reconstruction de maisons de ville, l'établisesment de

jeunes couples bourgeois, etc. Lu baisse du prix des grains aussi dut mettre les propriétaires de domaines dans Tembarras. Il n'était pas facile de se procurer des capitaux à moins d'un intérêt annuel de 10 p. 100 et de 2 à 3 p. 100 de courtage.

Ce fut un négociant de Berlin, Buring, qui présenta le premier un plan pour T organisation d'une société de crédit, mais son projet fut rejeté le 31 mars 1767, Cependant on y retint, en 1769, pour les dispositions essentielles, lors de rétablissement effectif de la société provinciale [Landschaft) de Silésie. Des établissements du même genre furent postérieurement créés, pour la Marche Electorale et la Nouvelle Marche en 1777, la Poméraiiie en 1780, Hambourg en 1782, la Prusse Occidentale en 1787, la Prusse Orientale en 1788, le Lunebourg en 1791, rEsthonie,-la Livonie et la Courlande en 1803, les duchés de Schleswig et de Holstein en 1811, le Mecklembourç en 1818 (réorganisé en 1840), le grand-duché de Posenen 1822, la province de Groeningue en 1823, le royaume de Pologne en 1825 (réorganisé en 1838), le Wurtemberg en 1825, Calenberg, Grubenhagen et Hildesheim, dans le Hanovre, en 1825, les duchés de Brème et Verden en 1826, la Galicie en 1841, le royaume de Saxe (cercles héréditaires) en 1844, le Danemark en 1850.

Dans le statut de la Marche, les États exprimaient Tespoir que le roi daignerait leur permettre de proposer le commissaire royal. Du reste TÉtat, en Prusse, accorda une subvention pour le fonds de réserve.

Ce furent primitivement les possesseurs de domaines équestres d'une province qui se réunirent, pour constituer ces associations, sous la surveillance de l'État. La société devait, autant que possible, former l'unique intermédiaire entre ses membres et les créanciers hypothécaires.

Lors de l'accession d'un propriétaire dont le bien se trouvait déjà grevé d'hypothèques antérieures, la société commençait volontiers par opérer le rachat de celles-ci.

Aussi émettait-elle les titres de dette (lettres de gage) en son propre nom, et le paiement des intérêts, ainsi que l'amortissement, s'opérait-il par ses caisses.

Dans quelques localités, il était d'usage d'attacher chaque lettre de gage à un bien respectif, ce qui toutefois n*augmentait pas la sûreté du papier et ne pouvait qu'en faire diminuer la ^circulation.

(le sa aeite, d après la valeur nominale, lors même que la naisse (lu cours dos lettres de jragc imiterait le plus fort à TtHeindre, par rachat à la bourse.

La r(^alisation des emprunts par la vente des lettres de gage aux capitalistes s*elTectuait ou de la part de la soci(^'té, ou du fait des membres mêmes qui avaient besoin de capitaux, ordinairement à un taux d'intér(^t fixe, mais à un cours flottant pour le capital.

Dans la vente par les membres de T association mômes, il peut facilement arriver que le cours subisse une dépression plus forte que dans le cas où les administrateurs de la société, plus expérimentés en affaires, s'en chargent.

Aussi rinstitut du crédit foncier de Hongrie a-t-il généralement prescrit l'intermédiaire de ces derniers, après de tristes expériences faites par les propriétaires dans la vente directe de leurs obligations rurales de dégrèvement.

Tous les biens étaient tenus hypothécairement et solidairement, pour la sûreté des créanciers et de la caisse de la société tout d*abord. Dans aucun cas, la somme des lettres de gage ne devait excéder celle des créances hypothécaires.

Chaque bien était estimé par les administrateurs de la société, qui permettait les prêts sur ce gage seulement jusqu*à concurrence d'une partie aliquote de la valeur estimative, ordinairement jusqu'à la moitié.

La société de crédit de Hambourg, de 1782, faisait môme renouveler l'estimation tous les cinq ans.

Parmi les sociétés de crédit prussiennes, celle de la Prusse Orientale était d'abord la seule qui admit le prêt jusqu'à concurrence des deux tiers de la valeur de taxation ; mais celles de la Silésie, depuis i849, et de la Poméranie, depuis 1857, de la Marche électorale et de la Nouvelle Marche, le font aussi maintenant. La société de crédit de Hamboung allait jusqu'aux trois quarts; celle d'Esthonie s'arrêtait aux deux tiers; celle du Mecklembourg doubla, en 1857, sa taxe et étendit, en môme temps, la limite de ses prêts de la moitié aux deux tiers. Les taxateurs des sociétés provinciales prussiennes sont d'ailleurs tellement circonspects que l'on atteignit parfois, dans la licitatien, plus du quintuple de la taxation. Il est bon, assurément,

prix des marchandises sont, comme on le sait par expérience, sujets à des fluctuations, plus il devient possible d'étendre la limite du prêt.

kivideomignt la taxation ne doit, en pareil cas, faire entrer en ligne de compte que les éléments du prix indissolublement identifiés avec le bien, tels que, pai' exemple, les droits réels procurant un revenu, mais non leé existences en forêt, les pièces d'inventaire, ou les qualités personnelles du cultivateur. Une juste estimation de la valeur des biens ruraux conduira, selon le but qui y détermine, à des sommes toutes différentes. Celui qui afferme y a en vue le revenu moyen pour le temps à venir le plus proche, le vendeur, le produit moyen en g^énéral, le fermier ou l'acquéreur de grande habileté, le produit le plus élevé possible, pour les premiers temps à venir ou pour toujours, le créancier hypothécaire, le minimum du revenu assuré. Le crédit foncier de France n'admet le prêt sur les forêts et les \ignobles que jusqu'à concurrence du tiers de leur valeur de taxation. De Bulow Cummerow (1843) regrettait, avec raison, que l'on avait beaucoup trop eu égard, dans l'estimation, à l'état présent de l'exploitation, tandis que c'est précisément avec une culture arriérée qu'il reslt^ le plus de marge pour des placements productifs. Il voulait qu'on laissât entièrement hors de compte les petits bois, qui n'admettent pas d'exploitation réglée.

Un membre demeurait-il en retard avec ses paiements à la caisse de la société, on procédait diligemment à l'exécution, au séquestre et à la vente judiciaire.

Le séquestre, maintenu jusqu'au remboursement complet de la société de crédit, n'entraîne que trop souvent la ruine du propriétaire. Mais de Borries croit impossible d'accorder au débiteur l'inmiunité de la dénonciation, sans l'accompagnement de l'épée de Damocl^s du séquestre.

Du reste il n'était pas rare, au moyen âge, qu'une famille demandât un moine pour séquestre provisoire de ses biens.

En revanche, toute personne qui remplissait ponctuellement ses obligations n'avait jamais à craindre une dénanciation de la part d^ la sociéb'. Les créanciers dénonçaient- ilSp In socîété était ternie de lessatisfuliv au moyen d'autres emprunts, etc.

j uger avec un taux d'intérêt nominal fixe au-dessous de la valeur du capital nominal, se résout, pour les lettres de gage, dans le môme sens que pour les emprunts de l'État. Dans le premier cas, radministration est plus pénible, mais l'amortissement plus facile, et l'on reste en mesure de profiU*r, à bref délai, de chaque nouvelle baisse du taux de Fintérôt.

§ 134. — Quelle que soit l'importance du soutien que les sociétés de crédit équestres peuvent prêter, politiquement, à la classe des grands propriétaires, l'espoir de les voir alléger immédiatement le fardeau des dettes qu'elle supporte ne s'est pourtant pas réalisé en général.

Frédéric le Grand assure qu'en Silésie quatre cents familles considérées ont dû leur conservation à la société de crédit. C'est ce que l'on peut affirmer, avec plus de certitude encore, de la noblesse du grand-duché de Posen, dont la légèreté, tenant au caractère national, a été certainement préservée souvent de la ruine par l'ordre sévère que la société de crédit introduisit dans ses opérations. Cependant, la noblesse deMinden, de Ravensberg et du comté de Mark refusa l'établissement d'une société de crédit, que lui proposait Frédéric le Grand. Mirabeau donna toute son approbation à ce refus d'une « ressource malfaisante et peutêtre perfide », selon lui. De Kraus aussi a signalé de mauvais côtés de ces sociétés.

La dette hypothécaire de la Silésie s'éleva, sous Frédéric le Grand, de 10 millions de thalers jusqu'à 20 ; en 1805, eUe dépassait 24 millions de thalers; en 1815, 30 1/2 ; en 1825, eUe était de près de 38, en 1835 de plus de 40 1/2, en 1845 de près de 37, en 1867 de plus de 60 millions. Dans l'intervalle de 1815 à 1848, on inscrivit pour 18,694,490 thalers de nouvelles dettes, et on amortit pour 13,681,308 thalers d'anciennes ; après 1835, l'amortissement l'emporta, tandis que l'époque antérieure à 1825 se distingue parla quantité de nouvelles dettes qui y furent contractées. Dans toutes les sociétés de crédit réunies de la vieille Prusse, la dette monta de 53,891 ,038 thalers, en 1805, à 85,291,708, en 1848, puis en 1867, y compris le grand-duché de Posen, à 186,6 millions de thalers. (Engel.) Il est vrai que la valeur des biens s'accrut aussi considérablement, dans la môme période.

n38 ÉCONOMIE RURALE. — UVRE II, CHAP. X, § 134.

Lh mc^ine où l'amortissement est rendu obligatoire par Ifs statufs, il peut être à tout moment éludé par de nouveaux emprunts, auxquels la société de crédit ne peut se refuser, dans 1rs limites de quotité de la valeur estimative admise par ses statuts. Il y a, notamment dans la hausse du cours des lettres de gajre au-dessus du pair, la plus forte tentation pour la légèreté ;\ s'endetter, même sans autre raison, et d'épuiser par là, en temps prospère, les moyens d'assistance des sociétés de crédit, qui devraient être réservés pour les cas de besoin. On ne saurait guère plus affirmer que la sûreté du créancier se trouve absolument accrue par l'association. Que cent domaines réunis aient une valeur de 40 millions de thalers et 5 millions de dettes, ou que chaque domaine en particuher vaille iOO,000 thalers et soit grevé de 50,000 thalers de dettes, le rapport du gage à la créance est le même, dans les deux cas.

Il est vrai que, dans l'association de crédit, toute Tindulgence que pourrait avoir personnellement le créancier, et dont les effets pourraient être si bienfaisants pour les deux pai-ties, est neutralisée par le mutuel engagement de solidarité réelle. Les intérêts arriérés, pour lesquels devait être formé un fonds de réserve, s'élevaient, en Silésie, à 619,802 thalers en 1815, à 285,940 en 1825, h 297,290 en 1835, à 14,924 en 1845 et à 124,106 en 1848, dont 541 thalers seulement de Weux reliquats et 123,565 d'arriérés nouveaux, au terme de la Saint- Jean. Le plus bas cours des lettres de gage était, en Silésie, de 58 p. 100 en 1812, dans le Brandebourg, de 64 1/2 p. 100, en Poméranie, de 69 1/2 p. 100, dans la Prusse Occidentale, de 34 4/2 p. 100, et dans la Prusse Orientale de 33 1/2 p. 100, la même année ; dans le grand-duché de Posen, de 68 p. 100 en 4848, tandis que celles des autres provinces ne descendirent, en cette année, qu'au cours de 73 1/2 à 84 p. 100,

En revanche, la situation du créancier de l'association devient sans contredit, avec des sûretés égales, plus exempte de soucis et de tracas que s'il avait affaire à un débiteur en particidier. Les administrateurs entendusde la société, intéressée elle-même h ce qu'aucun domaine ne soit hypothéqué pour une somme trop forte, le dispensent de ce qu'il y a de scabreux dans le travail d'estimation, et, si des erreurs étaient néanmoins commises, la compensation se rattrape sur le nombre. L'organisation de la société et ses pleins pouvoirs, -vis-à-Ais de ses membres,

(it'uiiuurs pris a parue.

Les débiteurs ont, en même temps, l'avantage de pouvoir amortir en petits termes, tels que n'en admettrait aucun créancier pour son compte particulier. Généralement, de pareilles associations procurent encore le moyen le plus facile de concilier les prétentions contraires des propriétaires fonciers et des capitalistes. Coiîx-ci demandent, indépendamment de la jouissance entièrement assurée de leurs intérêts, la liberté de reprendre leur capital et d'en recouvrer la disposition, dès qu'ils en auront besoin; ceux-là, au contraire, ont bien assez de sûretés, mais ne sont guère en état d'accepter une clause de dénonciation au gré du préteur. (Voir plus haut, § 127.) Aussi, le droit de dénonciation du créancier n'entra-t-il dans les habitudes des gens de la campagne pas avant la fin du xvu* siècle.

La plupart des lettres de gage récentes procédèrent de la conversion d'hypothèques privées. Celles-ci, auprès de six sociétés prussiennes, par exemple, ne fournirent, sur une somme de 33,019,220 thalers de nouvelles lettres de gage, pas moins de 2:2,303,787 thalers.

Or une grande association de crédit, môme abstraction faite (les facilités déjà mentionnées, a, relativement au crédit qu elle mérite, une notoriété beaucoup plus large que celle dont jouissent môme les plus riches et les plus honnêtes de ses membres : avantage du plus grandpoids, naturellement, pour les pays obligés de tirer en grande partie de l'étranger les capitaux dont ils ont besoin. C'est pour cela que, dans l'enquête prussienne de 1868, les commissaires des provinces occidentales accentuèrent bien (lavantage l'intérêt des hypothèques indi\âduelles, ceux des provinces orientales, au contraire, celui des sociétés de crédit. Il s'en suit que le créancier de Tassociation n'aura, généralement, pas besoin de dénoncer sa lettre de gage, mais pourra, par la simple vente de celle-ci, rentrer dans son capital bien plus promptement et plus commodément qu'un créancier hypothécaire ordinaire par la cession de son titre dans le livre des hypothèques.

Cette commodité, pour le créancier, fait que Tintérêt des lettres de gage est, le plus souvent, à un plus bas taux que celui des hypothèques ordinaires, en différant, d'après de Bulow Cumme-

540 ÉCONOMIE RURALE. — LIVRE li, CHAP. X, § 435.

row, de 4/2 p. 100 en moyenne. Les frais d'administration des sociétés de crédit prussiennes paraissent bien, d'autre part, avoir été réduits de 1/4 à 1/6 p. 100. Le mieux sera donc que les lettres de gage ne puissent être dénoncées de la part du créancier, mais soient mises au porteur.

Beaucoup de sociétés de crédit ont cherché à faciliter la circulation de leurs lettres de gage, en obligeant leurs membres qui veulent amortir à le faire en lettres de gage. Cela ressemble é\idemment à Tinjonction de beaucoup d'Ëtats d'acquitter une partie des impôts en papier monnaie.

Les établissements de crédit réel doivent jouer, entre le créancier et le débiteur, le même rôle d'intermédiaire que le trésor de l'État entre le rentier de l'État et le contribuable. Gela de\dent d'autant plus nécessaire, pour l'agriculture, que les capitalistes se sont habitués à la facilité que procurent les obligations de l'État au porteur, munies de coupons, de talons, etc. U est vrai, cependant, que la sphère de l'agiotage reçoit aussi par là une fâcheuse extension!

Nouvelles sociétés de crédit.

§ 135. — Les sociétés de crédit nouvelles diffèrent des établissements plus anciens du même genre surtout dans les points suivants :

A. Elles ont un caractère moins aristocratique. (Voir §§ 102, etc. ) Tandis que presque toutes, les sociétés de crédit de plus ancienne date n'étaient destinées à admettre en participation que des possesseurs de domaines équestres, la plupart des sociétés de formation plus récente ont également admis les biens ruraux possédés par des paysans en pleine et franche propriété, pourvu qu'ils fussent d'une certaine étendue.

Par le fait, la ré\ision du règlement provincial de la Prusse Orientale du 2i décembre 1808 permit déjà l'accession de tout bien-fonds, possédé en pleine propriété, d'une valeur taxée de 500 thalers au moins. Dans le Wurtemberg, indépendamment des propriétaires de domaines seigneuriaux ou bénéficiaires de redevances, les communes et les corporations étaient également admises, sans réserve, tandis que les petits propriétaires, jusqu'au minimum de 1000 florins de valeur taxée, ne Tétaient que sous la caution de la commune à laquelle ils appartenaient.

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que sous la caution de la commune. La société de crédit de Calenberg est ouverte, depuis 1836, aux fermes de paysans d'une valeur de 6000 thalers au moins, franches de toute sujétion d'un domaine seigneurial; celle de Brème et Verden l'est, depuis 1826, aux fermes d'une valeur de 5000 thalers ; celle des États héréditaires delà Saxe, aux fermes de 1000 unités d'impôt au moins.

Les minima exigés pour les fonds sur lesquels elles prêtent sont, pour la société de crédit de la province prussienne de Saxe, un produit net de 50 thalers (J864), pour celle de la Haute et de la Basse-Lusace, une valeur du fonds de 100 thalers (1865), pour la vieille société silésienne même de 20 thalers, mais non pour moins d'un morgen (depuis 1849).

Cette admission était d'autantplus nécessaire que l'habitude des capitalistes de ne traiter qu'avec la société de crédit peut entraver positivement, dans leurs opérations de crédit, tous les possesseurs de biens-fonds exclus de l'association.

B. Leur organisation est moins corporative (voir§§ 3, etc.). Tan dis que les associations de la vieille Prusse, celle de la Marche exceptée, étaient des institutions dépendant des états de la province, en tant que chaque domaine équestre de celle-ci, ne fût-il même grevé d'aucune dette, était obligé d'y accéder et tenu .solidairement avec les autres, les sociétés de formation plus récente sont des associations volontaires.

Ainsi déjà la société de Lunebourg. Quand la sortie de l'association est aussi facultative, il y a évidemment lieu de pourvoir à ce que le nombre des biens restant dans l'association ne soit pas, à la fin, tellement réduit qu'ils ne se procurent plus entre eux, comme aux créanciers, la sûreté nécessaire.

D'après l'ancien système prussien, la province peut, lorsqu'il y a des intérêts arriérés, hors de certains cas déterminés de force majeure, ordonner le séquestre immédiatement, sans prévenir le juge, faire remettre en état le bien trouvé dans une mauvaise condition et maintenir le séquestre jusqu'à ce qu'elle soit complètement désintéressée ; elle peut enjoindre au propriétaire, dont l'administration est mauvaise, de la réformer, en le menaçant également du séquestre, prononcer des amendes et même l'arrestation personnelle contre les récalci-

trants, et ainsi de suite. La société de crédit de Lunebourg n'exigeait pas seulement, lors de nouveaux emprunts, qu'on lui en déclarât le but, mais entendait aussi en contrôler le bon emploi.

Môme l'obligation de garantie solidaire des membres a étt bornée, dans le Wurtemberg, en 1831, à l'acquittement de deux annuités au delà du plan d'amortissement proprement dit.

En effet, une garantie solidaire, exprimée en termes tout à fait généraux, ou court le risque d'être tant soit peu illusoire, ou bien mine, pour tout le reste, le crédit immobilier des personnes engagées.

Si l'obligation solidaire forme un accessoire de l'obligation principale, elle contredit le principe de la spécialité et met en danger tous les créanciers d'hypothèque postérieurs. Mais si les membres de la société, en dehors de l'hypothèque spéciale qu'ils lui ont donnée, ne sont tenus envers elle, avec le reste de la valeur de leurs biens, qu'autant qu'il n'est pas déjà grevé d'autres hypothèques, ils peuvent, en hypothéquant la totalité de ce reste, éluder complètement leur obligation solidaire à l'égard de la société. Aussi WoUny conseille-t-il de limiter l'effet de l'engagement solidaire à environ 10 p. iOO de l'obligation principale, de manière à ce que, si la société de crédit a prêté la moitié de la valeur du bien, le propriétaire puisse continuer à donner librement hypothèque sur ce qui reste, après déduction de 55 p. 100 de cette valeur.

On avait d'abord considéré la fondation d'une société de cr«''dit comme beaucoup plus difficile qu'elle ne se trouva l'être réellement dans la suite, et pourvu en conséquence les membres de l'administration de pouvoirs si étendus, sur l'exploitation de chaque particulier, que tout membre très ob0ré de la société était à peine dans une position meilleure qu'un administrateur des biens de la province. Les statuts de date plus récente sont revenus de cette rigueur, plus importune que nécessaire, et se bornent, le plus souvent, à accélérer les mesures executives, dans les cas de retard du paiement des intérêts.

C. Elles sont moins privilégiées. Dans le système ancien, la province (Landschaft) primait, en cas de licitation, tous les autres créanciers, sans même être obligée de signifier particulièrement sa cr.éance, ou de contribuer aux frais de la vente judiciaire. Elle retenait simplement le bien séquestré et ne délivrait le restant à la masse qu'après s'être complètement désintéressée.

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D. L'organisation en est plus parfaite^ sous le rapport technique. Ainsi Ton a presque partout profité du moment propice d'une surabondance de capitaux pour obtenir des créanciers que les lettres de gage ne puissent être dénoncées, tandis que, d'autre part, les débiteurs étaient obligés à un amortissement, réglé par annuités d'après un plan fixe.

II en a été de môme plus récemment, pour les obligations de l'Etat converties, comme en Prusse lors de la réduction d'intérôts du 27 mars 1838. Le statut de Lunebourg alliait, déjà en 1790, l'amortissement, réglé d'après un plan fixe, avec la faculté de dénonciation mutuelle. Dans le grand-duché dePosen, l'intérêt annuel est de 4 p. 100 et Tamortissement de 1 p. 100, ce qui opère le rachat de la dette en 41 ans. Wolowski trouvait, avec raison, très belle l'idée que les débiteurs d'hypothèques en France, obUgés de servir un intérêt annuel de 700 milUons de francs, pour un capital de 12 milliards, en 1846, pourront, grâce à l'intervention d'une société de crédit, au taux d'intérêt de 4 1/4 p. 100, amortir trois fois leur capital dans un siècle et, par conséquent, trois fois améUorer leurs terres, avec l'emploi du même capital. Rodbertus est, par principe, contraire à l'amortissement forcé.

Comme jusqu'à présent, malgré tous les adoucissements mentionnés du régime de ces associations, les véritables paysans n'ont que très peu participé à l'usage des sociétés de crédit des grands cultivateurs, l'essai fait de nos jours, avec succès, d'organiser aussi les petites à l'instar ded sociétés d*avance^ de Schulze DeUtzsch, mérite au plus haut point de fixer l'attention.

Les caisses rurales de prêt de Raifîeisen, au nombre de plus de 90 dès 1H76, dans la Prusse rhénane, sont sorties en 1849 du giron d'une société qui, pour s'émanciper de l'entremise des marchands de bestiaux, achetait elle-même du bétail, sous la garantie solidaire de ses membres, et le revendait aux petits paysans, avec un profit modique, contre paiement par termes annuels. Gonmie les sociétés d'avances de Schulze Delitzsch, celles qui ont formé ces caisses se composent de petits cultiva-

teurs; ne prêtant qu'à leurs membres, elles exigent de ceux-<:i rengagement de garantie solidaire ; mais les personnes préposées à leur gestion ne sont nullement rétribuées; cet office, purement honoraire, est souvent décerné au curé, et la sphère d'action de ces caisses, localisée plus étroitement. Cependant, môme dans un des villages les plus pauvres, dont l'association avait, en 1868, emprunté à des étrangers tout son capital, le montant de la dette sociale, jusqu'à la fin de 1874, était déjà fourni dans la proportion de 29, 5 p. 100 par ses propres membres. Ces associations ne sont pas encore parvenues à obtenir de leurs créanciers laf&anchissement delà dénonciation, ni à en faire jouir leurs débiteurs. Mais, par le fait, on y a peu dénoncé, même dans les années 1866 et 1870. Il est possible qu'on y arrive désormais, au moyen d'un cartel d'assurance entre les associations mêmes et de rétablissement d'une banque centrale, à des lettres de gage soustraites à la dénonciation, mais sujettes à l'amortissement. Ces caisses ont contribué beaucoup à diminuer le nombre des procès de bagatelle et des saisies judiciaires; non moins à réduire le taux eflFectif de l'intérêt subi par leurs sociétaires. La moitié environ, soit 46 de ces petites associations comprenaient,en 1875,un total de 7,367 membres et étaient, en moyenne, créancières de 17,113 marcs en prêts, dont 2,744 marcs de leurs propres deniers et 13,236 pris à crédit. Elles ont été imitées, avec un grand succès aussi, à Eisenach et à Weimar, à Cassel, dans, le district du Westerwald, en Westphalie et à Hersfeld. Vers 1872 fût établie aussi par association, dans la Prusse rhénane, une banque agricole qui prêta, sous la garantie solidaire de ses membres, tant aux sociétés qu'aux grands propriétaires.

Sans de pareils soutiens, le patysan, aussi cachottier qu'imprévoyant, avec sa facilité à se livrer aux malins, qui savent le prendre, et son aversion pour toute comptabilité minutieuse et les actes à signer, ne deviendra que trop souvent la proie des usuriers.

Les exemples des profils à réaliser par l'usure ne manquent pas dans les campagnes allemandes. Ainsi les contributions de quelques petits prêteurs d'argent du cercle de Merzig, dont le revenu, pourTimpôt, n était taxé qu'à t56 marcs en 1860, durent être portées à 792 en 1870, à 1 H6 en 1880 et à 3,502 marcs en 1882.

II existe sur les sociétés de crédit immobilier une excellente dissertation de Kohlschutter. — Voir aussi Wolowski, De la mobilisation du crédit foncier^ 1839, et Bourgade, Le crédit foncier de France, 1861.

culminant dans les banques hypothécaires. L'estimation des biensfonds, l'élévation relative des prêts accordés, l'émission, facultative aussi, de lettres de gage (i) et l'amortissement de la dette au moyen d'annuités, y offrent une analogie parfaite avec le mode d'opération des sociétés de crédit. Mais une pareille banque est l'organe des créanciers (2), c'est-à-dire ou celui de l'État, ou celui d'une société par actions, qid fournit le noyau des capitaux destinés au prêt. Ce noyau sert notamment à garantir, contre le mésusage éventuel, les capitaux étrangers dont le placement est confié à la banque. Aussi la réglementation normale des conditions, en Prusse par exemple, prescrit-elle que l'émission de lettres de gage hypothécaires, tant sujettes que non sujettes à dénonciation, ne doit jamais, dans sa totalité, dépasser le décuple du capital versé au comptant par les actionnaires.

A. Dans les établissements dé l'espèce, il ne saurait naturellelement être question d'un esprit aristocratique; ils ne peuvent prendre qu'un caractère bureaucratique, ou purement financier.

Il a été fondé en Russie, h Moscou et h Saint-Pétersbourg, del754à f 768, des banques impériales pour la noblesse, au capital primilifde 750,000 roubles, puisporté graduellement à 6 millions de roubles. Il existe de plus, depuis 1786, la banque de prêt de l'empire, avec un capital de 33 millions de roubles, dont les deux tiers doivent être prêtés à la noblesse, un tiers seulement h la bourgeoisie des ailles. Elle ne prête que par milliers de rouble s, le minimum étant de 1000 roubles. Le délai d'amortissement est

(1) Les lettres de gage des banques formées par actions sont, d'après Mendelsohn, d'un placement difAcile. Aussi, toutes les banques hypothécaires prussiennes n'en avaient-elles ensemble pas encore émis pour 100 millions' de thalers, d'après l'enquête de 1868. L'émission totale, jusqu'à la fin de 1865, n'avait môme atteint qu'un chiffre d'environ 7 millions.

(2) La banque des États provinciaux de Bautzen forme une exception remarquable à cette règle. Cette banque, depuis sa fondation (13 août 1844) et la révision de ses statuts (17 avril 1850), n'est proprement qu'une société de crédit, organisée sur le pied d'une banque, émettant même des billets au porteur, mais étendant aussi son prêt à des personnes qui ne sont pas membres de la société. Il y a des caisses de prêt également dans le Wurtemberg, depuis 1824.

tconoHns POLrriQUB rurale.. 35

546 ÉCONOMIE RURALE. — LIVRE II, CHAP. X, § i36.

de 15, 26 ou 37 ans. Les collèges de l'assistance générale, dans les gouvernements, accordent des prêts moindres, ainsi que les banques établies depuis 1824 pour les paysans, sous la garantie solidaire de la commune. Depuis 1845, la banque d'Ëtat de Pologne prête encore, après la Société de crédit, sur les biens situés dans le royaume. La Caisse de crédit de TËtat du Danemark, fondée en 1786 avec un capital de 750,000 thalers, porté en 1798 à 3 millions, a été supprimée en 1816. Elle prétait, au taux d'intérêt de 2 à 4 p. 100, aux possesseurs de biens-fonds et de mines. Des banques de crédit de l'État ont été, souvent, établies simultanément avec le rachat des charges rurales, tantôt pour le faciliter (§ 123), tantôt pour opérer le placement, au fur et à mesure de la rentrée, des capitaux de rachat provenant des paysans du domaine. Ainsi, par exemple, les attributions de la caisse de crédit hanovrienne, fondée en 1841, en vue des opérations de rachat, furent, dès l'année suivante, étendues pour lui donner la faculté de faire aussi d'autres prêts, mais seulement à l'égard des bienâ non admis à participer aux associations de crédit déjà existantes. Elle prête jusqu'à concurrence des trois quarts de la valeur déterminée en vue de Fimpôt foncier, pour les opérations de rachat, jusqu'à concurrence de la moitié seulement de la dite valeur dans tous les autres cas. L'établissement était dirigé par des employés de l'État, sous la haute surveillance du ministère de l'Intérieur; la caisse de TËtat s'y est également portée garante jusqu'à une somme de 500,000 thalers et engagée à des avances jusqu'à 100,000 thalers. Les fonds provenant du rachat domanial, confiés à cet établissement pour le prêt, s'élevaient, en 1848, à près de 2 millions et demi de thalers. Elle laisse, dureste, aux capitalistes la faculté de dénoncer. La banque de Nassau s'est formée semblablement, en 1849, d'une caisse de crédit pour les rachats, qui existait depuis 1840. EUe s'était procuré, en 1840, un septième de son fonds de roulement de 3 millions et demi de florins par l'émission de papier-monnaie et avait obtenu, en 1848, le droit d'émettre pour un million de florins de billets ne portant pas d'intérêt. Une banque agricole existe aussi, depuis le 26 novembre 1861, dans le royaume de Saxe.

Parmi les sociétés par actions, celles qui méritent le plus une mention particulière furent ou sont la ci-devant caisse hypothécaire française de 1824, avec un capital de 30 millions de francs en actions; les caisses belges de 1836, à savoir : la caisse

vrier 1852, qui régit les associations de crédit foncier tant de créanciers que de débiteurs, en France, la Banque foncière de Paris (30 juillet 1852), ainsi que les succursales de Marseille et de Nevers, conjointement soutenues toutes les trois par une avance de l'État de 10 millions de francs. Beaucoup de banques de commerce privilégiées emploient une partie de leur capital h des prêts sur hypothèque. Ainsi la banque d'hypothèques et de change de Munich (!•' juillet 1834), en Bavière, est tenue déplacer en prêts à hypothèque, sur des biens-fonds, les 3/5 au moins de son capital d'actions. Au l^'janvier 1852, ces prêts formaient une somme de 15,277,244 florins, en 6,045 placements, et 1,144 nouveaux placements, pour une somme de 2,184,486 florins, vinrent s'y ajouter dans le cours de la même année, pendant laquelle il y eut 1,270,401 florins d'amortis. La banque cantonale de Berne, depuis 1833, et la banque du canton de Vaud, depuis 1846, font aussi des prêts hypothécaires, mais qui, pour la seconde, ne peuvent dépasser le quart de son capital; de même la Banque nationale de Grèce à Athènes, depuis 1841 ; le Mont-de-Piété de Brunswick, depuis 1842; la Banque de Weimar, tenue depuis 1854 à prêter jusqu'à 1,500,000 thalers, en capitaux provenant de rachats, ainsi que des banques de création plus ancienne, comme celle des États du Royaume de Suède, banque dont les prêts sur hypothèque, qui dépassaient 30 millions de thalers en 1761, se réduisirent depuis 1851 atout au plus6 et demi millions, et la Banque nationale du Danemark, dont les prêts de Vespèce s'élevaient, en 1852, à 3,897,991 rixdales.

La Banque nationale d'Autriche est autorisée, depuis le 12 octobre 1855, à créer un établissement hypothécaire, au capital de 40 millions de florins, pour l'émission de lettres de gage jusqu'à concurrence d'une somme de 200 millions de florins. (Règlement du 16 mars 1856.) Vers 1863, plus de 50 millions de florins avaient été prêtés par lui sur de grands biens, un million et un tiers seulement sur de petits. Avant 1848, les chambres seigneuriales de deniers pupillaires, auxquelles, par suite de la confiance qu'en inspirait la solidité, les particuliers aussi nlxésitaient pas à remettre leurs fonds, pour en avoir Le placement hypothécaire assuré des mêmes garanties, avaidat

Br^me, nous renvoyons au Statistical Journal (juin 1863) et à Y Economat (2 sept. 1865;.

La centralisation, dans laquelle on se complait en France, n'a pas tardé à y communiquer au Crédit foncier, création financière dans l'origine, des allures toutes bureaucratiques. Dès le 10 décembre 1852 la société de Paris, établie pour 7 départements, fut érigée en Crédit foncier de France, avec un monopole povir 80 départements. Depuis lors, c'est TÉtat qui nomme le gouverneur, et les receveurs généraux des départements ont remplacé les agents de province. C'est é\idemment là un nouvel et ^Tiste champ ou vert à l'influence du gouvernement, mais au préjudice du développement du crédit agricole même, qm, ne fût-ce qu'en raison des estimations nécessaires, a besoin d'une administration fortement localisée. Tooke, dans son Histoire des prix, a fait ressortir les mauvais côtés de la combinaison du prêt avec des loteries, tellement en faveur aujourd'hui.

Néanmoins, le Crédit foncier a pu avancer aux propriétaires d'inmieubles de l'argent à un intérêt de 2 à 3 p. 100 meilleur marché qu'auparavant, dans leurs emprunts sur h^'pothèque privée, principalement par la raison que ses lettres de gage, dans le concours des créanciers d'une faillite, priment toutes les hypothèques tacites.

B. La constitution corporative, que conservaient pourtant toujours encortî les sociétés de crédit, se résout ici dans la spéculation du moment, entièrement libre, sur l'achat et la vente des actions. L'obligation soUdaire des débiteurs manque également. Aussi, n'y a-t-ilplus de raison d'opérer le placement descapitaux de la banque moins en immeubles situés dans les villes qu'en fonds ruraux, mais toujours avec la considération que les premiers, les inuneubles suburbains surtout, sont sujets à de bien plus grandes fluctuations de prix que les seconds (1), ni de

(I) D'après le Landrecht déjà et le règlement général de procédure du royaume de Prusse, les cautions ne doivent être estimées sûres que dans les limites de la moitié dh la valeur, pour les immeubles urbains, et les deux tiers pour les biens-fonds ruraux. La Banque de Suède ne prête même que Jusqu'au tiers de la valeur estimative, sur les premiers, et à la moiUé, sur les seconds. Hecht voudrait que Ton prêtât sur des b&timents dans les villes seu- Jement où ils sont de vente courante, et ne le fît, dans celles de moins de

\x\io Axcuo u auxuxAuotiau.1^11 avoc. i Auipui uuiiyc? uu gage.

Aussi rétablissement de crédit rural hanovrien prête-t-il, depuis 1846, même sur des fonds de terre d'un rapport annuel de 60 thalers seulement. Le Crédit foncier de Paris accorde à un seul débiteur un million de francs au maximum, 300 francs au minimum.

C. En place de tout autre privilège, ces banques ont Thabitude de se garantir par des déclarations écrites, portant renonciation du débiteur à Tusage de tous les moyens de droit dilatoires d'une bonne justice expéditive en matière de dettes encore existants.

Ainsi les débiteurs de la banque hypothécaire de Bavière, entre autres, sont obligés de renoncer aux bénéfices de droit des délais d'office, de la compétence, du règlement de la succession (bénéfice d'inventaire), de la cession de biens etdumoratorium, ainsi qu'à Teffet suspensif de tous les moyens de droit. Les Crédits fonciers français ont des pouvoirs de séquestration analogues à ceux des sociétés de crédit allemandes.

Toute leur gestion se trouve d'ailleurs, même sans cela, essentiellement facilitée par la nouvelle réforme hypothécaire.

D. La supériorité technique des banques hypothécaires, relativement aux sociétés de crédit, réside en ce que leur caractère urbain et financier leur procure l'avantage d'une mobilité beaucoup plus grande. Rien ne les empêche non plus d'avoir des considérations pour les personnes de ceux qui demandent du crédit, de se prévaloir ainsi, pour une extension des limites du prêt, des améliorations mêmes qu'il est destiné à réaliser. Les banques agricoles prussiennes sont expressément autorisées à l'admission de pareils égards, qui suppose toutefois, naturellement, une connaissance exacte du degré de confiance que mérite le débiteur.

Les banques hypothécaires ont moins à craindre de dénonciations inopportunes, parce que leurs autres opérations les mettent à môme d'avoir toujours de l'argent tout prêt, que, par suite de liaisons avec l'État, notamment, il leur est facile de

6,000 âmes, que dans la mesure où les fonds productifs accompagnant les bâtiments pussent former au moins les deux tiers de la garantie de l'ensemble.

disposer des espèces de son encaisse, et qu'elles ont même la ressource de pouvoir offrir de la monnaie-papier. Aussi peuventelles, sans inconvénient en général, non seulement prêter à l'étranger, mais comprendre aussi dans leur sphère d'acti\ité le crédit mobilier de l'économie rurale, extension d'autant plus désirable que la grande solidité du crédit des propriétaires foncîers pourrait, autrement, très bien entraver les fermiers dans leurs propres opérations de crédit.

La société prussienne dite du Commerce maritime {Seehandlung) a souvent fait des avances d'argent à des campagnards, dont les produits avaient tempçrairement baissé de prix, contre îa mise en gage de ceux-ci. Il y a aussi la caisse de prêt des états de Silésie, depuis 1848, et des caisses de prêt pour l'acquisition de bestiaux, qui restent la propriété du créancier jusqu'à l'extinction de la dette.

L'Union de crédit belge, qui existe depuis 1848, est surtout destinée à subvenir au crédit agricole, et fondée strictement sur le principe de la mutualité. Le nombre de ses membres s'était élevé, jusqu'au 30 juin 1856, de 228 à 1333, et la somme de ses crédits de 2,049,600 francs à 12,827,900. Les prêts du Crédit agricole français, qui fonctionne depuis le mois de février 1861, s'élevèrent de 68 millions de francs, en 1861, à 162 en 1862 et à 289 en 1863.

Après tout cela, l'aversion avec laquelle tant de propriétaires fonciers regardent tout ce que gagnent les banques hypothécaires comme une perte sèche pour eux-mêmes, repose sur le mêiue malentendu que l'opinion se figurant que l'assurance revient absolument à meilleur marché quand elle est basée sur la mutuaUté que si elle se fonde sur la spéculation. Or, de ce qu'on traite professionnellement une affaire, il ne s'ensuit évidemment pas que l'on soit obligé de faire payer ses cUents plus cher que ne le fait le gérant de bonne volonté, qui s'en occupe à titre gratuit, mais tout à son aise (1).

Cependant, il ne faut jamais perdre de vue la démarcation ineffaçable qui existe entre le crédit mobilier et le crédit immo-

(I) Pour de Ilej'deu, les banques hypothécaires étaient des vautours, guettant les déchets de la propriété foncière, pour les dévorer sous la forme de dividendes. Jachniann-Trutcnau (1869) n'insistait que sur la réforme de ces banques, par l'adjonction d'un nombre suffisant de bonnes agences locales, avec l'aide des compagnies d'assurance au besoin.

dénonciation, de capitaux empruntés par elle-même à courts termes ou, ce qui serait plus dangereux encore, sous la clause d'une dénonciation entièrement facultative. Ceci s'applique notamment à la monnaie-papier^ dont la valeur, toute fiduciaire, repose sur la certitude delà possibilité de Téchanger contre des valeurs ayant une consistance propre. N'oublions pas que, pour un écu d'argent, la légende n'est que l'expression de sa valeur, tandis que, pour un écu papier, c'est elle seule qui la détermine.

Si on offrait au porteur de banquenotes, lorsqu'il ^âent réclamer l'échange promis, une hypothèque même très sûre en place, le papier-monnaie perdrait ce qui, précisément, constitue l'attribut le plus essentiel de toute monnaie, le caractère d'un agent de circulation parfait. Aussi, l'accroissement que comporte rémission des billets de banque, dans une banque agricole, doitil se régler sur l'importance et la sûreté, non pas de ses créances hypothécaires, mais de l'encaisse métallique et des approvisionnements en marchandises, susceptibles d'une vente immédiate, dont elle est pourvue en moyenne.

Ainsi la banque de Munich est tenue d'être toujours couverte, en argent comptant, du quart de ses billets, de la valeur double en hypothèques, des trois autres quarts. Gela serait, il est vrai, très insuffisant pour des temps critiques. Mais ses statuts prescrivent, en outre, que ces trois autres quarts doivent être subsidiairement couverts par des valeurs en caisse faciles à convertir. Au surplus, ses billets sont reçus comme argent comptant par toutes les caisses de l'État, ce qui assure, dans certaines limites, la possibilité d'en opérer l'échange contre des quittances d'impôt, des prestations pour le service de l'État et d'autres valeurs à consistance propre.

Parmi les nombreux projets tendant à baser les billets d'une banque sur la propriété foncière, projets dans lesquels on a bien pensé à l'indestructibilité et à la nécessité de la propriété de cette nature, mais non à la faible circulation qu'elle comporte, quelques-uns des plus anciens surgirent déjà sous Cromwell. Ainsi celui de W. Potter : The tradesmans jewel, or a safe^ casi/, speedyand effectuai means for the incredible advancement of traie and multiplication of nches by making bilh become current instead ofinoney, 1659.

Telle était aussi Tidée fondamentale du système de Law, s'appliquant à démontrer que les biens-fonds s'approprient aux spéculations financières encore mieux que les métaux précieux.

Le comte Soden (1806) admettait même, dans un passage de son Économie nationale^ contredit, il est vrai, par un autre du même ouvrage, que Ton pût ainsi rendre immuable la valeur de la propriété foncière. « Le seul nom d'une banque foncière indique qu'elle fait une fausse opération, » dit au contraire de Sismondi, dans ses Éludes.

En général, une banque hypothécaire ne doit s'occuper accessoirement que d'affaires avec lesquelles il n'y a aucun risque de perte, parce qu'autrement ses créanciers du fait de ces branches d'opérations secondaires pourraient attaquer le fonds de garantie de ses lettres de gage, ce qui causa, par exemple, en 1866, de grands embarras à celle de Meiningen, à la suite de trop fortes avances faites par elle au gouvernement du duché.

Il est une autre espèce d'institutions, de mobilité moindre que les sociétés de crédit et les banques hypothécaires, mais également utiles et pouvant se rattacher aux autres établissements financiers les plus divers, tels que les caisses d'épargne mêmes et d'autres encore. Ce sont les caisses d* amortissement hypothécaire^ qui recueillent, pour l'administration de ces fonds à intérêts composés, les parts contributives à l'amortissement h}-pothécairedes débiteurs, et qui pourvoient à l'indemnité du créancier respectif, dans le cas où l'adjudication judiciaire se fait avec des pertes, même lorsque des créanciers inscrits avant lui subissent encore un dommage. Plus l'amortissement est fort, plus la limite du prêt est ici susceptible d'extension.

D'après le plan d'Engel, tendant à associer, à l'instar des « Landand Building-Societies » anglaises, les propriétaires fonciers mômes et d'autres, aspirant à devenir propriétaires, comme eux, pour la formation commune de caisses d'épargne à placement hypothécaire, le prêt pourrait aller jusqu'à 80 p. 100 avec un amortissement décennal, à 70 p. 100 avec une période d'amortissement de 20 ans, et ainsi de suite.

Grises du crédit.

§ 137. — Un propriétaire foncier exempt de dettes peut être très gêné, pour le moment, par des ravages de guerre, une mau-

le propnétaire est obéré, chaque accident qiu depnine le revenu net de son exploitation au-dessous du niveau de la charge d'intérêts qu'il supporte, peut aboutir au susdit résultat. Notamment aussi la hausse du taux de Tintérét, que le créancier peut mettre à profit, au moyen d'une dénonciation de son argent; de même une hausse de la valeur de l'argent en général, car ce sont là deux circonstances qui diminuent bien nominalement, mais non en réalité, la valeur de la propriété foncière franche de dettes.

On la comparée à un arbre, que la tempête fait plier, mais qui se redresse ensuite ; la propriété foncière obérée, au contraire ^ à un arbre malade qui rompt. Quelles qu'aient été les souffrances endurées par le Mecklembourg dans la guerre de Trente Ans et dans celle du Nord, les biens ruraux s'en tirèrent avec peu de dettes. Dans la guerre suivante de Sept Ans, le crédit n'avait pas fait défaut, et pourtant, en 1775, un huitième de tous les biens équestres se trouvèrent réduits à l'insolvabilité, par suite de la dépréciation des grains et d'épizooties. Les courtiers qui procuraient de l'argent au noble propriétaire, gardaient pour eux le quinzième écu, ce qui ne les empôchsdt pas de provoquer, souvent encore, une dénonciation à la fin de l'année, pour arriver à le rançonner de nouveau.

Lorsque de pareils accidents arrivent dans un pays dont les propriétaires fonciers sont généralement et fortement obérés, il peut s'ensuivre une crise, qui fait passer la majeure partie du sol en d'autres mains et ne cause pas seulement, par là, un tort énorme à l'économie rurale, mais ruine aussi deux classes politiquement des plus importantes. Car le grand ou petit capitaliste de ville, qui achète des terres, se transforme difficilement, dès la première génération, en un véritable gentilhomme de campagne ou un paysan. Une pareille crise a le plus de chance de se produire, lorsque immédiatement auparavant la production agricole a été forcée au-delà de toute la mesure persistante des besoins de la consonmiation. En pareil cas, il est arrivé d'ordinaire que, les spéculateurs ayant traité la faveur d'une conjoncture toute fortuite comme une ressource durable et inépuisable, leur culture est devenue une exploitation à outrance des produits les plus recherchés, pour le moment, sur le marché; les coupes

négligées, les fermages et les prix de vente des biens poussés à une hauteur fabuleuse, de laquelle ils risquent d'autant plus de choir qu'une multitude de spéculateurs pau\Tes, sous l'influence contagieuse de la lièvre d'agiotage, ont acheté des terres bien au-delà de leurs moyens, uniquement dans l'espoir de les revendre bientôt. Les prix des biens, dans le Mecklembourg, atteignaient, dès 1792, presque le double de ce qu'ils étaient en 1772. La forte exportation de céréales pour TAngleterre, après la défection des États-Unis, en fut en partie la cause. La Révolution française, ainsi que l'essor florissant que prirent, par le commerce intermédiaire, les \âlles Anséatiques, à la faveur de leur neutralité depuis 1796, accrut de nouveau l'exportation des grains. Ce sont là toutefois, évidemment, des bases de spéculation d'une nature assez chanceuse! 11 y eut des achats de biens sans nombre, faits par des officiers, des négociants, des avocats, etc. De 1800 à 1804, le prix de la totalité des biens équestres du Mecklembourg approchait de 89 millions de tha- 1ers, grevés d'une somme de dettes de la moitié au moins de ce chiflre. Les deux termes de payement annuels produisaient de 300,000 à 500,000 thalers tout au plus. Il n'y a donc pas à s'étonner de la terrible crise qu'amena, de 1806 à 1807, l'invasion française, accompagnée de l'interruption des exportations de grains. De 1810 à 1814, tous ces domaines équestres réunis valaient à peine 49 millions. Il arriva, dit-on, vers la même époque, en Prusse, que des biens changèrent plusieurs fois de maître pendant un diner.

Il y avait eu, dès les deux derniers siècles, des crises agricoles en Angleterre et en Suisse, pour lesquelles nous renvoyons au § 157 de nos Principes d'économie politique.

Les crises sont surtout fréquentes et grandioses, par les proportions qu'elles aflectent, dans l'Amérique du Nord, où, comme dans toutes les colonies, l'économie rurale et le crédit jouent un rôle d'une importance extraordinaire.

La crise de 1819-1820 fut une conséquence de la production excessive qu'avait provoquée la disette européenne de 1816-1817, et que la grande élasticité des opérations de banque américaines n'avait que trop favorisée. L'appréciation du caractère de la crise de 1836-1839 ressort en partie de ce fait que la vente des terres à défricher, appartenant à l'Union, lui rapporta 4,857,000 dollars

en 1834, 14,757,000 en 1835 et près de 23 millions en 1836, dont plus de 8 millions pour les ventes de lots situés dans les seuls territoires de Michigan et de Mississipi, où elles n'atteignirent deux années plus tard, en 1838, que 250,000 dollars.

En 1868, il n'y eut proprement, en Prusse, quelque détresse du crédit de la propriété foncière que dans les cinq provinces orientales de la monarchie, particulièrement dans le grand-duché de Posen, mais plus encore dans la Prusse proprement dite, où beaucoup de propriétaires n'avaient acquis leur bien qu'avec une fortune de 25 à 30 p. 100 du prix d'achat, et où le taux de Tinté rêt était alors de 5 à 6 p. 100, peiidant que les capitalistes des pro\Tinces occidentales ne trouvaient souvent pas de placement sûr, pour leurs fonds, môme en se contentant d'un intérêt de 3 à 4 p. 100. Dans 5 cercles prussiens, le nombre des licitations forcées de biens-fonds s'éleva de 88, en 1865, à 176 en 1866, 281 en 1867, et 373 en 1868.

Le grand luxe qu'entraînent les profits aléatoires faits par tant de spéculateurs, dans la période ascendante de cette fièvre, doit naturellement aussi rendre la débâcle encore plus accablante. Du reste, toute exagération du développement de la mobilité de la propriété fonciî^re suffit, sans qu'il y ait eu vertige ni production excessive, pour produire des conséquences semblables, quand, par suite de nombreuses ventes et de dettes contractées en faveur de cohéritiers ayant le môme droit, même une rente foncière à tendance d'accroissement normale n'a pas mis précisément les propriétaires en mesure de mieux tenir tête à des calamités, mais n'a plutôt, souvent, fait qu'opérer le transport du surcroît capitalisé de la rente à des classes et dans des lieux qui n'ont plus aucun lien avec l'économie rurale (voir plus loin, § 161).

De Tenquôte sur la situation des paysans ouverte par la société de poUtique sociale, il résulta que Taccroissement des dettes contractées par eux n'avait que rarement sa cause dans la gêne, ou même dans des constructions exagérées, mais le plus fréquemment dans l'inscription de parts d'héritage outrées et de soldes des prix d'achat. La période de prodigalité des années 1868 à 1876 a montré combien contribue à les obérer la manie d'agrandir leurs biens par de nouveaux achats. Dans la Prusse Occidentale, la rente foncière ne représentait, le plus souvent, qu'un intérêt de 3 à 31/2 p. 100 du prix d'argent, tandis quil fallait

payer de 5 à 6 p. 100 pour parfaire racquittement des soldes qui restaient dus. Maintefois, on avait beau représenter à ces acheteurs irréfléchis qu'ils ne faisaient, par leurs achats d'ostentation, qu'élever la somme des impôts et des frais généraux grevant leur exploitation, tandis qu'en employant le môme capital à une culture plus intensive de la surface déjà auparavant exploitée, ils eussent réalisé des économies. Lorsque les paysans sont pauvres, la charge des dettes ne peut guère qu'augmenter, avec chaque mutation, parce qu'alors, dans le partage de la succession, celui qui prend le bien pour son compte n'est pas en état de désintéresser les co-t>artageants au comptant.

En agriculture comme en industrie, les crises du crédit causées par Texcès de la production ont des conséquences beaucoup plus funestes pour la classe moyenne que pour la classe très riche. Lorsque les fermages ont été poussés àime hauteur excessive, de laquelle ils sont ensuite précipités par une secousse quelconque, il est vrai que les fermiers se ruinent, mais la condition des propriétaires de domaines n'empire pas en général pour cela. Il en est de même pour Tagiotage, dans les achats de biens. Le nouvel acquéreur \îent-il à tomber, la possession du bien échoit, ordinairement, à celui qui avait fait l'avance des sommes restées dues par l'acheteur, c'est-à-dire soit au propriétaire antérieur lui-même, soit à quelque grand capitaliste.

Cicéron, dans son plaidoyer pour Roscius, Suétone, dans la Me d'Auguste^ et Tacite, dans ses Annales^ mentionnent déjà des crises du crédit agricole dans l'antiquité.

§ 138. 1. — Parmi les remèdes dont l'Etat peut user, pour combattre cette grave maladie économique, voici quels paraissent être les plus simples :

A. Une subvention, des deniers de l'État, pour venir en aide aux propriétaires fonciers en détresse.

Ainsi Frédéric II, après la guerre de Sept Ans, fit don de 4 et demi milUons de thalers aux possesseurs de biens équestres de la Poméranie, ce qui les eût mis en état de payer leur contribution foncière, montant à 185,000 thalers, avec les intérêts de ce capital. Après 1815 aussi, TËtat fit, parait-il, beaucoup de remises aux possesseurs de biens équestres, dans la province de Prusse même. en 1824, 1826 et 1832, jusqu'à 3 milUons de thalers d'avances, dont une très petite partie seulement fut remboursée. Le Danemark augmenta même, en 1814, sa dette publique, déjà si

Alors pounani qu u y a necessue ae recourir a i impôt, cnaque cadeau fait par TÉtat à une classe de la société pèse implicitement sur toutes les autres classes, non moins accablées d'ordinaire, dans le cas de guerre du moins, que les propriétaires fonciers. L'expérience apprend, en outre, que les cadeaux trouvent, le plus souvent, un emploi aussi peu rationnel, économiquement parlant, que les gains de loterie.

Un domaine poméranien reçut 30,000 thalers, en faveur de l'introduction de la culture des betteraves et de la fabrication du sucre indigène, sans que Ton arrivât jamais à y planter une betterave. Un autre domaine, qui avait reçu successivement, de 1777 à 1785, une somme de lâ,000 thalers à employer en améliorations, ne se vendit que 10,000 thalers, en cette dernière année, bien que les grains eussent atteint un cours très élevé.

B. Les délais de faveur légale ou d'indulgence générale {moratoHa)^ accordés de notre temps après de grandes calamités de guerre, ne suspendent habituellement les lois sur les dettes que relativement ^ux demandes en restitution des capitaux.

Après la guerre de Trente ans, le comité impérial accorda la suspension pour trois ans de toutes les demandes en restitution de l'espèce. Les intérêts en souffrance par suite de la guerre, et qui Tétaient en beaucoup d'endroits depuis Tannée 1623, à cause du retrait de la mauvaise monnaie, brusquement opéré à cette époque, devaient être réduits au quart, et Ton disposa qu'au commencement nul débiteur ne serait tenu de payer, par an, plus d'un terme annuel de l'intérêt courant et un de l'intérêt arriéré. La diète de Tempire s'était préalablement pourvue du consentement de tous les états provinciaux, ainsi que de celui des deux tribunaux de TEmpii'e, et les juriconsultes les plus éminents avaient également émis des avis favorables. L'indulgence générale du Brandebourg, de 1643, fut successivement prorogée, jusqu'en 1654, sur les instances constantes des états de la province, auxquelles le Grand Electeur aurait volontiers contredit. Il y eut de nouvelles indulgences pareilles pour la Silésie, de 1763 àl766, la Poméranie et la Nouvelle-Marche, de 1763 à 1768, le Mecklembourg, de 1768 à 1775; de plus récentes, pour toute la Prusse, de 1807 à 1818 (prorogée pour la pro^dnce

de Prusse en particulier jusqu'à 1821), le Mecklembourg, de 1806 à 1828, la Hongrie, en faveur des propriétaires fonciers, dont les droits de corvée venaient d'être abolis, de 1849 à 1858. Des mesures semblables remontent, d'autre part, au xvi* siècle, et dans la Haute-Italie môme au xui* siècle. Cependant, les nombreuses suppressions de titres du moyen âge reposent en partie sur d'autres motifs, tels que le blâme de l'usure, au point de- vue moral et religieux, ou la haine nationale et religieuse contre les Juifs. César au contraire, dans la grande crise que le crédit éprouva pendant la guerre civile, ordonna qu'il fût permis aux propriétaires fonciers obérés de céder à leurs créanciers des terres au prix de celles-ci avant la guerre. Les intérêts arriérés furent supprimés, ceux qui avaient été néanmoins payés dans ce temps calamiteux, portés en déduction du capital. Cette dernière mesure coûta a^x créanciers environ le quart de leurs créances. En môme temps,, la remise des loyers d'un an fut faite aux locataires. Afin de favoriser le prêt à nouveau, on interdit la possession de plus de 15,000 deniers en argent comptant. C'est que César, chef du parti populaire, le menait à la brèche contre les optimates. Dans le Discours de la Couronne de Démosthènes, il est aussi déjà fait mention d'un moratorium ath^en, qui suspendait les actions privées en justice pendant la guerre.

Dans le Mecklembourg, la plainte et l'exécution étaient admises môme pour les intérêts arriérés. Dans les cas où le débiteur ne pouvait même pas payer les intérêts courants, comme où Tinsuffisance de biens était autrement constatée, l'indulgence ne devait pas être admise. L'indulgence générale de Prusse du 19 mai 1807 poussa les choses, relativement aux intérêts, à un point qui pouvait donner gravement à réfléchir ; mais les prorogations ultérieures en mitigêrent beaucoup la teneur, à cet égard.

Une partie de ces mesures ont, certainement, pour effet de mitiger l'atteinte portée au droit des capitalistes. Néammoins, toutes conservent un caractère assez révolutionnaire pour qu'il ne convienne d'y recourir que dans des circonstances désespérantes. Dans tous les cas, elles se justifient plutôt en faveur des propriétaires fonciers obérés que des autres débiteurs, à cause de la nature particulière du crédit foncier. De même, comparativement à la concession fréquente de délais spéciaux, les délais généraux ont au moins l'avantage de ne pas émaner de la faveur personnelle.

En Prusse, des hommes comme le baron de Stein et Niebuhr étaient, en 1807, pour Tindulgence générale.

La promesse faite par Temprunteur (en économie rurale) de rembourser le capital sur la dénonciation est de telle nature qu'il ne peut, ordinairement, la fonder que sur la présomption de la possibilité de contracter un autre emprunt. Cette présomption doit donc être considérée, dans les prêts sur hj'pothèque de quelque importance, comme une condition tacite. Si des circonstances particulières et imprévues la rendent caduque, la concession d un moralorium général même se justifie, parce qu'autrement il faudrait en venir à la maxime \ fiai justitia.pereat mundus. Cependant, les voies de droit ordinaires ne tarderaient pas à se fermer d'elles-mêmes après quelques sacrifices malheureux. Dans le Mecklembourg, les effets de commerce, les avances de fermages, ainsi que tous les prêts faits sans stipulation d'intérêt, étaient exclus du bénéfice de l'indulgence générale. (Loi du 13 décembre 1806.)

C. Dans presque toutes les crises du crédit agricole, surgissent des propositions tendant à faire estimer les biens-fonds d'office, à fonder sur leur valeur estimative du papier-monnaie, jusqu'à concurrence de celle-ci, et à mettre ce papier à la disposition des propriétaires.

Voyez, au § 136, les projets de banques de prêt, tous nés pendant de' grandes guerres, ou en temps de révolution. Les assignats émis pendant la révolution française devaient, primitivement, être remboursables en argent auprès de la Caisse de l'extraordinaire; mais, bientôt, on ne leur laissa plus d'autre base que l'admission en paiement dans la vente des biens nationaux. Ils portaient la légende : Domaines nationaux, assignat de • .. francs. Après la révolution de février, Turck et Proudhon proposèrent d'émettre, par l'entremise d'une institution de crédit de l'Ëtat, pour 2 milliards de francs de bons hypothécaires, à céder aux propriétaires fonciers, moyennant un intérêt modique. La motion fut combattue par Thiers, Léon Faucher, etc., et rejetée le 11 décembre 1848. Des projets semblables ont été conçus depuis en Russie et en Hongrie.

On suppose notamment qu'avec ce papier-monnaie les propriétaires fonciers pourront acquitter leurs dettes antérieures. Si ce papier porte un intérêt établi au même taux que les dettes jusque-là contractées, et qu'il est remboursable en mon-

naie métallique, tout comme celles-là sont sujettes à dénonciation, cette combinaison n'empire pas, il est vrai, la situation des créanciers, mais elle n'améliore pas non plus celle des débiteurs. Mais, pour peu qu'il manque la moindre des choses à Tintégralité du paiement d'intérêts auparavant exigible, toute la mesure n'échappe au caractère d'une violence attentatoire au droit que dans l'hypothèse de la possibilité de placer le papiermonnaie, h tout moment, au prix de sa valeur nominale. Or, cette hypothèse n'est notoirement admissible qu'avec l'assurance d'un remboursement immédiat.

Si, à cet égard, chaque propriétaire foncier doit répondre directement de la part de billets qui lui est afférente, cela retiendrait assez à permettre de dénoncer à volonté la totalité de sa dette hypothécaire; car personne n'acceptera facilement comme argent comptant une obligation ne portant que la signature d'un propriétaire isolé, le plus souvent inconnu et domicilié ailleurs.

C'est un des faits les mieux démontrés par l'histoire des banques et des finances, que l'on ne peut, lorsqu'il s'agit de se procurer de l'argent, contrebalancer le défaut d'une certitude de remboursement par des promesses d'intérêts.

Par Tentremise d'une banque ou d'une caisse de l'État^ on parviendrait bien, il est vrai, à suffire au remboursement avec un fonds relativement moindre. Mais, ne perdons pas de vue qu'avec une propriété foncière quelque peu obérée, il se pourra facilement que la somme totale de toutes les hypothèques arrive au double de celle des moyens de circulation, dans le même pays. Une augmentation de ceux-ci telle qu'il le faudrait pour im allégement sensible des premières, ne manquerait pas de déprimer profondément le cours de tous les moyens de cii*culation, dans le pays, et par conséquent de déterminer une exportation de numéraii*e; puis, comme celle-ci pourrait diflûcilement s'effectuer en papier-monnaie, de provoquer une affluence extrême auprès des caisses de remboursement. On n'en reste donc pas moins réduit à l'alternative ou de ne porter, par cette voie, qu'un très faible secours aux propriétaires fonciers, ou de faille banqueroute.

Tabulae novae^ voilà ce à quoi aspiraient déjà, généralement, les révolutionnaires de la Grèce, depuis Alexandre le Grand, et ceux de Rome, depuis les Gracques. Tel essai, qui avorterait

sur une grande échelle, réussit souvent sur une petite. Aussi faut-il se garder de trop conclure de la possibilité d'émettre une petite quantité de papier-monnaie hypothécaire, sans qu'une baisse du cours y réponde. Un bâtiment bien construit peut bien supporter une tourelle en saillie (Erker), mais, si Ton s'avisait de porter les dimensions de cet appendice du mur au décuple, il entraînerait la rupture du bâtiment.

D. Tandis que la mesure indiquée sous la rubrique C revient au plus haut degré de la mobilisation que comporte la propriété foncière, la proposition de Rodbertus (1), demandant que des fonds agricoles, dans l'hypothèque, ne soient jamais traités comme un capital, mais seulement comme un fonds de rentes, et qu'on ne pût en conséquence y fonder d'autres obligations réelles que des obligations de rentes, marquerait, sur les tendances à la mobilisation du sol, qui ont prévalu jusqu'à présent, un fort pas en arrière. Mais cela suffit déjà pour rendre sensibles les difficultés, presque insurmontables, delà réaUsation de son idée, dans la pratique. Si on voulait, pour remédier à une crise déjà existante, convertir de force les obligations de capital actuelles en obligations de rentes, on ne ferait, au fond, que renchérir de beaucoup encore sur les indulgences générales, et l'on ne pourrait échapper au reproche de violence arbitraire qu'en indemnisant les expropriés. Mais ne s'agit-il que des constitutions d'hypothèques futures, le plan de Rodbertus ne garantirait pas, il est vrai, d'une détresse du crédit provenant d'une baisse du produit net des biens-fonds, ou d'une hausse de la valeur des espèces métalliques, mais bien, comme l'immunité de dénonciation des dettes foncières en général, d'une détresse causée par la hausse du taux de l'intérêt.

On ne risquerait plus alors d'essuyer la dépréciation de 10 p. 100 d'un bien-fonds dont la rente avait passé de 4000 à 4500 et la valeur réelle augmenté, par conséquent, de 12 1/2 p. 100, uniquement par suite de la hausse du taux de l'intérêt de 4 à 5 p. 100.

D'autre part, il n'est pas douteux que s'il s'agissait de faire retomber du débiteur, avec toute la gêne qu'elle lui cause, sur le créancier, la difficulté de chercher un remplaçant de ce dernier,

(1) Développée dans son ouvrage remarquable: Des causes de la détresse actuelle du crédit foncier et des moyens d'y porter remède, 2 vol., 1869, en allemand.

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aussi ou Dien eie ver le laux ae i inierei aes aeues loiiciereb, ou abaisser la limite du prêt hypothécaire. L'application du principe des rentes aux soldes dus sur le prL\ d'achat ferait flécliir celui de la vente des fonds de terre, toutes circonstances égales d'ailleurs, parce que les acheteurs, ayant besoin du crédit, ne pourraient plus alors, comme maintenant, concourir avec ceux qui sont prêts à payer le tout au comptant. Mais, en revanche, cette innovation aurait, pour les partages de succession, cette heureuse conséquence qu'il n'y pourrait résulter de dommage ni pour celui qui se charge du bien, de la hausse, ni pour ses cohéritiers, de la baisse du taux de l'intérêt.

Un projet de réforme de la loi de 1860, en matière de lici talion, soumis à la diète prussienne en février ib82, marque un progrès vérilable dans le sens du but idéal de Uodbertus. Il tend à ce que, dans la vente judiciaire d'un bien-fonds hypothéqué, l'adjudication n'ait lieu que si Tenciière couvre toutes les créances réelles primant celle du créancier qui poursuit; mais Tacquéreur du fonds n'est pas tenu, pour cela, au remboursement du capital des premières créances susdites. Celte disposition protège très heureusement le propriétaire du fonds aussi bien que les droits hypothécaires des créanciers les mieux disposés, c'està-dire répugnant à dénoncer leur capital, tant qu'ils n'ont rien à craindre pour la sûreté de leur jouissance des intérêts, contre la pusillanimité ou la spéculation usuraire des créanciers moins bieu intentionnés.

II. — E. Le meilleur remède, n'opérant toutefois aussi que len* tement, reste donc toujours le perfectionnement des bases positives du crédit réel^ au point de vue juridique et mercantile. Ce sont en effet, dans la plupart des pays, précisément les crises qui ont donné l'impulsion principale aux mesures pai* lesquelles on est parvenu à réaliser la fondation de sociétés de crédit agricoles, la nouvelle réforme hypothécaire, etc.

Chez les anciens Égyptiens déjà, une de ces crises avait, d'après Hérodote, déterminé une amélioration notable du droit d'hypothèque.

Le fait que les sociétés de crédit sont beaucoup plus aptes à fournir aux pays ayant souffert des maux de la guerre les moyens de s'en relever plus \ite qu'à empêcher les grandes crises, a été de nouveau confirmé par l'exemple de la société de crédit du Schleswig-Holstein, fondée en 1811 et qui, après avoir essuyé

de grandes pertes, fut obligée de se dissoudre peu d'années après. D'ailleurs, même en Saxe, le crédit des établissements à lettres de gage ne se monte qu'à enyiron 5 p. 100 des hypothèques.

Malheureusement, il s'en faut encore de beaucoup qu'un créancier d'obligations réelles puisse poursuivre partout son droit avec la môme ponctualité qu'un créancier de lettre de change.

Ainsi, dans le royaume de Saxe, l'acquéreur d'un fonds de terre mis en licitation pour dettes avait, en 1864 encore, le droit de rester pendant dix ans débiteur d'une partie du prix d'achat, d'après une loi du 26 août 1732.

La faculté de vendre les titres de dette aussi est certainement poussée, dans l'intérêt des deux parties, aussi loin que le comporte l'attention toujours nécessaire pour faciliter la connaissance du gage et la surveillance du débiteur.

A cette fin se recommande la disposition qu'aucune créance inscrite dans le livre dos hypothèques ne puisse être, d'aucune manière, altérée sans la production du certificat y relatif, pendant que la cession d'une créance hypothécaire, pour sa validité \'is-à-vis du débiteur, n'exigerait que la remise du certificat au cessionnaire, ou le simple endossement, muni tout au plus d'une lé^galisation de la signature du cédant.

En France, cependant, il y ù eu des contestations au sujet de la cession de titres hypothécaires par voie de simple endossement.

Ajoutons que le nouveau système prussien reconnaît, h côté des hypothèques, des obligations foncières, ainsi nommées, <Iont l'inscription a Iffeu sans indication d'aucun motif de la dette. Celles-ci, le propriéteire peut les faire inscrire en son nom. Elles peuvent être cédées sans désignation de l'acquéreur, et les titres qui les constituent, munis de coupons. Avec la grosseur, d'usage en Allemagne, des certificats hypothécaires, disparaîtrait un épouvantail qui détourne maint acheteur très solvable, avec les droits trop élevés, un préjudice essentiel des prêts hypothécaires, comparativement à ceux du commerce.

Une excellente institution c'est celle démarchés d'hypothèques t^péciaux, commue celui de Kicl, où l'offre et la demande des capitaux, à prêter avec cette garantie, ont la certitude de se rencontrer couramment h ce rendez-vous de pou de jou's. Mais,

d'un autre côté, je ne crois pas qu'il soit pratique d'ériger en titres au porteur les certificats hypothécaires, la valeur de ceuxci dépendant de maintes circonstances qui varient souvent et demandent, par conséquent, à ôtre vérifiées particulièrement chaque fois, telles que la personnalité du propriétaire, Tétat de culture du hien formant le gage, etc. Lors de changements désirés dans celui-ci, le débiteur ne sait à qui adresser ses propositions à cet égard, ou ses dénonciations ; le tribunal, dans la licitation, ne peut convoquer immédiatement les créanciers hypothécaires.

Si, par une autre marche, on recourait à la citation édictale, nombre de certificats hypothécaires, insensiblement éteints, troubleraient grandement la sécurité de la circulation.

Aussi, le noyau de nos créanciers hypothécaires voit-il encore celle du papier au porteur d'un assez mauvais œil. On a considéré en outre que le paiement désintérêts sur coupons, nécessaire pour dispenser le créancier absent de se dessaisir de son titre, pourrait facilement mettre dans l'embarras le débiteur campagnard. De toute manière, il faudrait que des certificats hypotliécaires au porteur ne pussent être dénoncés, parce qu autrement il dépendrait de tout usurier de réduire aux abois son débiteur, par la dénonciation simultanée d'hypothèques multiples.

Une institution comme celle des « mains-fortes » (Handfesten) de Brème gardera toujours un caractère esseiitiellement local. Dans cette Aille, des fonds de terre peuvent être grevés d'hypothèques judiciaires, et des titres hypothécaires délivrés au propriétaire, en appoints à sa convenance, sans qu'il soit besoin de nommer un créancier déjà existant. Souvent, le propriétaire garde, pendant des années, dans son pupitre, ces instruments d'une constitution d'hypothèque virtuelle. Pour les négociants et autres gens d'affaires, cette manière de procéder a l'avantage qu'elle leur permet d'user, en tout temps, de leur crédit inmiobilier, sans réveiller, par d'autres mesures préparatoires, la curiosité publique, ou même des doutes sur la solidité de leur crédit mobilier. D'autre part, lors de la vente d'un immeuble, des mesures doivent également ôtre prises pour assurer soit le transfert formel des bons hypothécaires, qui pourraient avoir été émis par le dernier propriétaire, au nouveau, soit le retrait de ces bons. Tout cela exige, de la part des c<ipi-

avec Tunité du système des annonces. Les riches Hamboiirgeois aussi hypothéquaient leurs maisons, pour employer le capitaldans le commerce. Des bons hypothécaires suisses, non sujets à dénonciation de la part du créancier, forment à l'intérieur des cantons dTJnterwalden, d'Appenzell, etc., une marchandise très courante, dont le cours dépasse souvent la valeur nominale jusqu'à faire 11 p. 100 de prime. A Zurich, il en existait d'analogues, déjà du temps de Tempereur Charles IV.

En outre, la création à'uïi établissement d'assurance hypothécaire pourrait ouvrir le champ le plus vaste à la circulation des bons hypothécaires. Non pas que Ton puisse imaginer la possibilité d'une assurance mutuelle entre les bonnes et les mauvaises hypothèques du même gage, parce que celles-ci sont déjà perdues quand celles-là commencent à péricliter. Mais, ce qui est possible, c'est une assurance mutuelle entre les hypothèques reposant sur des gages différents. Or, quand même une telle ne serait que difficilement en état de supporter une forte dépréciation générale desbiens-fonds, elle n'en aiderait pas moins très bien les créanciers à franchir ime grande partie des écueils de l'estimation du gage et des poursuites judiciaires, ainsi qu'à surmonter le danger de crises financières locales, ou même provinciales.

Un projet tendant à l'établissement d'une banque d'assurances hypothécaires, pour l'Allemagne, a été conçu par B. Miller, à Dresde, en 1856.

A Paris il existe, depuis 1831, une Société d'assurances sur les créances hypothécaires.

L'établissement correspondant de Berlin avait délivré, jusque vers la fin de 1866, 977 polices, montant à ime somme de 11,262,000 thalers d'assurances courantes. Ses pertes, dans cette année de guerre, ne dépassèrent pas la bagatelle de 1,579 thalers. L'établissement saxon ne distingue plus entre les assurances du temps de guerre et du temps de paix, comme on n'en demandait guère pour ce dernier. Elle va maintenant jusqu'à un taux général de 70 p. 100 de la valeur du gage, mais s'enquiert beaucoup de la réputation personnelle du propriétaire. Elle assure aussi bien des prêts particuliers que la valeur estimative des biensfonds en général et le paiement des intérêts, qui s'effectue, dans ce cas, par son entremise.

leurs contrais, qu'il soit interdit, en temps de guerre, au créancier de dénoncer sans leur consentement. Cette institution a, d'ailleurs, une importance d'autant plus grande que la maladie des crises s'enracine presque exclusivement dans les mauvaises hypothèques. Les premières hypothèques sont précisément les plus recherchées dans les temps critiques. Ainsi on n'obtint jamais, à Hambourg, de l'argent, sur bonne hypothèque, à si bon compte qu'en 1866.

On conseille beaucoup, aujourd'hui, de fondre les sociétés de crédit et banques hypothécaires déjà existantes dans l'unité d'un grand établissement central, duquel on n'attend pas seulement un nivellement du cours des lettres de gage de pro^-inces ou contrées différentes, mais de plus une élévation de la moyenne de ce cours, dans l'espoir que la notoriété du grand établissement ne manquerait pas d'élargir aussi son cercle d'affaires et de débit, dans une mesure proportionnelle.

Mais', vu l'impossibihté de soumettre exactement aux mêmes principes l'estimation des fonds de terre d'un vaste pays, il faudrait probablement, alors, limiter plus étroitement le prêt, sur les biens hypothéqués, dans la même mesure que se serait élargi le marché des lettres de gage.

Aussi, des banquiers notables se sont- ils déclarés contraires à la centraUsation des sociétés de crédit. Cependant, il serait toujours utile que celles-ci, sans avoir à répondre en garantie les unes des autres, s'entendissent pour établir des comptoirs communs, ainsi que le paiement et l'échange réciproque de leurs coupons. A ces comptoirs pourraient être jointes des caisses d'amortissement hypothécaire, se chargeant même, pour les hypothèques privées, à la demande des intéressés, du paiement des intérêts, à partir de l'accroissement de la quote-part d'amortissement à une certaine hauteur.