MALAISE DE L'IRLANDE

ter, en Angleterre, les acheteurs de biens fonds, non moins que les créanciers hypothécaires. Du reste, la condition des fermiers irlandais s'améliora sans cela. Le radical écossais Maclagan ïvy trouvait pas, en 1869, les fermages trop élevés. Tandis qu'ils avaient subi, depuis 1861, une hausse de 7 p. 100 en Angleterre, et de 8 p. 100 en Ecosse, elle n'avait été que de 5 1/2 p. 100 tout au plus en Irlande. Le nombre des expulsions de fermiers, de 8,989 (!), en 1854, s'était réduit aussi à 1,155, dont 787 motivées par le non-payement des fermages, en 1868, et il descendit à iU en 1870.

3* Constitution immédiate de nouvelles fermes de paysans. Lord John Russell recommandait à cet effet, le 25 janvier 1847, dans la Chambre des Conununes, Texpropriation, du chef de l'Étal, des terres incultes. Le plan antérieur de Bright tendait à faire racheter, sans contrainte par l'État, des grands propriétaires environ la moitié de leurs terres, pour y établir des paysans, qui amortiraient leur fermage graduellement, à des échéances lixes.

L'Acte territorial d'Irlande du mois d'août 1870 combine les voies des deux derniers modes indiqués, en ce que non seulement il généralise, avecla coopération des tribunaux, le « tenants right » de TUlster, et assure aux fermiers sortants l'indemnité» ]»our leurs déboursés, mais facilite aussi aux fermiers l'achat des terres, en autorisant l'État h leur avancer pour cela, selon les circonstances, jusqu'aux deux tiers du prix d'achat. Malheureusement, la loi de 1870 parait n'avoir produit que très peu d'effet, pendant les premières années. Jusqu'en 1874, 338 tenanciers seulement avaient acheté leur état de ferme, soit des terres d'une importance totale de 22,116 acres pour 319,522 livres sterling, somme dont une part de 192,066 livres leur avait été avancée par l'État. Puis, il y eut encore, de 1876 à 1879, 326 nouveaux achats du montant total de 304,250 livres sterling. Plus récemment, une suite de mauvaises récoltes, dont la concurrence américaine (voir §§ 43 et 178, 11) anéantit le correctif ordinaire de ce guignon du cultivateur, la grande hausse des prix espérée, ont rendu le côté politique de la question territoriale d'Irlande brûlant au plus haut degré (voir § 161), d'autant plus que l'économie nationale, dans cette île, repose presque exclusivement sur son agriculture et celle-ci, de même, presque exclusivement sur des fermiers très pauvres en capitaux. La

loi Gladstone de 1881, nouvelle édition beaucoup renforcée de celle de 1870, a son centre de gravité dans Tinstitution d'une commission de trois membres, dont aucun ne doit appartenir à la chambre des communes, mais dont Tun occupe une haute position dans Tordre judiciaire. Ce triunn-irat, dont les attributions de pouvoir rappellent celles des Gracques, n'a pas seulement qualité pour avancer, à des fermiers voulant acheter leurs fonds, jusqu'aux trois quarts du prix d achat, et pour acquérir lui-môme de grands domaines, à morceler et revendre en parcelles, comme pour faire des «avances aux émigrant s, etc., il décide aussi, sans appel, de la valeur des améliorations qu'il s'agit de rembourser, et du droit de bail à vendre par le fermier, mais surtout d'un règlement équitable de l'élévation des fermages, de la « fair rent » (1). Lors de la lixation judiciaire d'une pareille rente, la commission peut aussi prescrire au fermier l'établissement, ou la remise en meilleur état, des logements destinés aux gens de travail. On a songé aussi à l'établissement de tenures lixes, ou de baux ne pouvant être rompus que par la violation de conditions statutaires, et dont la commission ne doit soumettre les fermages à une ré^dsion que tous les quinze ans au plus.

§ 68. — La réunion d'une multitude de petites fermes en un petit nombre de fermes colossales, telle qu'elle s'est notamment opérée dans la Campagne de Rome et dans les Highlands écossais, suppose d'abord que la propriété foncière s'est déjà aussi concentrée, par avance, dans un petit nombre d'immenses domaines, puis que les propriétaires, ne conservant plus trace d'un esprit patriarcal, désespèrent delà possibilité de créer ou de rétablir une classe moyenne de fermiers.

Dans la Campagne de Rome, les Colonna seuls possédaient, au XV* siècle, i)lus de villages bien habités que toute la province ne compte présentement de fermiers. Déjà vers le milieu du même siècle,. les grands propriétaires commencèrent à y utiliser de préférence leurs domaines comme pâturages. Sixte IV, mort en 148i, ordonna la mise en culture annuelle d'un tiers de la totalité de ces terres. Clément Vil, en 1523, et

(I) A reut as in the opinion of the court, aflor hoaring thc parties and consideriug ail the circumstances... a solvent tenant woiild undertake to pay one year with anothcr : provided that the court, in fixiug such rent, shall hâve regard to the tenant? intcrest in the holding.

Pie VI, en 1783, prirent des mesures semblables. Les propriétaires du sol et les grands fermiers justifièrent, auprès de ce dernier pape, qu'un capital de 8000 écus romains, affecté à i,500 moutons, donnerait un profit annuel de 1972 écus, et ne rendait que 30 écus, appliqué à 100 rubbi déterres cultivées <'n céréales. Seulement, le premier de ces deux modes d'exploitation exigeait-il l'emploi de dix à douze fois plus de terres! Actuellement, les fermiers ne cultivent des grains que le nombre de fois nécessaire pour rajeunir le pâturage ; car, h elle seule, la culture des grains donne ordinairement de la perte, bien que les travaux, exécutés par des montagnards, s'opèrent d'après un système de di\ision du travail très habilement conçu. La cause qui détermina, en dernier lieu, la dévastation de la Gampagna, ce fut, d'après de Sismondi, le plus de commodité des rapports avec un grand fermier qu'avec une multitude de petits. Pie VII forma le plan de rétablir d'abord, pour commencer, autour de chaque Aille une petite zone de culture, à laquelle on se réservait de faire prendre ensuite une extension toujours croissante.

Le moyen par lequel on tendit à ce but fut l'élévation de l'impôt sur les terres qui resteraient désormais incultes, dans les limites de la zone majeure, tracée d'avance (1802). De Sismondi pensait que Ton avait fixé l'impôt à un taux trop faible, mais recommandait néanmoins, dans un mémoire spécial, cette voie comme bonne à suivre. Le prince Rospigliosi Ta tenté avec le meilleur succès. De toute la Gampagna, 40 p. 100, au commencement du xix* siècle, appartenaient h des couvents, <i des confréries ecclésiastiques, etc., 60 p. 100 à une centaine <le propriétaires laïques. Aujourd'hui, 64 corporations y possèdent 75,000 et 113 familles 126,000 hectares, à savoir les Borçhèse 22,000, les Sforza 11,000, les Pamfili plus de 5000 et les Chigi autajit (Fulchiron).

Dans la Haute-Écosse, l'expulsion des petits fermiers suivit de très près la dissolution de l'ancien régime des clans (voir plus loin § 103), tandis qu'en Irlande le fractionnement, au contraire, allait toujours en augmentant, jusqu'en 1846. Les tenanciers majeurs, ainsi mis à pied, émigraient souvent d'Ecosse en Amérique; des petits cottagers, les uns allaient sur la côte se faire pécheurs, les autres, comme ouvriers, dans les districts manufacturiers du sud-est. Quelques-uns, par leur habileté

ÉCONOHIE POLITIQUE RURALE. 18

comme spéculateurs, devinrent de grands fermiers de bétail dans leur pays natal môme.

Cependant il y eut, dès 1792, dans les comtés de Ross et dt> Sutherland, contre ces mesures de progrt'^s, un soulèvement dans lequel des milliers de moutons périrent. A une époque plus récente, le changement de destination qui a le plus fait sensation est celui des terres du duc de Sutherland, dont le domaine,, depuis qu'il a été grossi par les nouveaux achats de 1829, embrasse près d'un million et demi d'acres. Il faut y ajouter, eu Angleterre, les biens des familles de Gower Leveson et la propriété du canal de Bridgewater. Dans Tintervalle de 1811 à 1820, on fit déguerpir, dans le comté de Sutherland, 3000 familles, soit environ 15,000 personnes, qui pour la plupart n'avaient auparavant (ju'à payer quelques shellings par an, fournir quelques poules, ou rendre quelques services de corvée au propriétaire, et n'avaient été, il faut le dire, que de rudes cultivateurs^ très paresseux, sur un sol très ingrat. Simonde de Sismondi s'est vivement récrié contre ce genre d' « improvements », dont la Quarterhj Review et James Loch firent tout aussi chaudement Téloge. Tout le comté d«î Sutherland est devenu, depuis, un immense pâturage de moutons, réparti entre 29 gi-ands fermiers, et sur lequel on peut faire 40 milles anglais de chemin, sans rencontrer ni un arbre, ni un mur de pierre. Récemment, beaucoup de grands propriétaires des Highlands ont, îi coté de l'exploitation rationnelle de cette branche capitale de leur industrie de bétail, affermé accessoirement Tusage du gibier de leurs domaines à des amateurs de chasse anglais, au prix moyen d*une livre sterling par 50 acres. Partout où il a été possible de ménager une véritable forêt de chasse (deer-forest), elle a rapporté, à peu de chose près, trois fois plus que l'on eût pu en tirer sous tout autre régime, et la population rurale a aussi moins diminué que là où il n'y a que le « sheep walk », qui oblige de requérir les terres arables pour la production du fourrage d niver, dont on a besoin pour les moutons.

L'Ile irlandaise d'Arran aussi, qui naguère comptait encore une population de 1,500 âmes, n'a plus aujourd'hui pour habitant qu'un seul pâtre, avec un nombreux bétail toutefois.

Le fermier d'espaces trop vastes cherche, le plus qu'il peut, à suppléer aux travailleurs ordinaires par du capital et de l'industrie; attendu qu'il deviendrait pour lui par trop onéreux de

les faire surveiller, que les anciens colons partiaires ou fermiers parcellaires sont rarement bons ouvriers, et que leurs liabitudes d'indépendance équivoque les ont gâtés pour le service à gages. De là la prédilection de ces grands fermiers pour l'éducation du bétail ; mais aussi la dépopulation des campagnes, qui suit ordinairement le passage à cette méthode d'exploitation. Si l'on réussit à employer d'une manière plus productive, dans d'autres industries, le travail dont on est arrivé à pouvoir se passer dans l'économie rurale, et de faire ainsi de tristes paysans de bons bourgeois; si, en même temps, l'agriculture gagne, par le capital et l'industrie d'un grand fermier unique, \ plus en intensité qu'elle n'a perdu, par l'élimination d'un grand nombre de petits colons, le changement peut être considéré comme un progrès salutaire, au point de vue de l'intérêt national, \ et en particulier comme un perfectionnement de la division du travail entre les différentes classes et provinces du pays où il a lieu. En pareil cas, le sentiment d'amertume des individus, obligés de quitter la maison et le genre de vie auxquels ils étaient depuis longtemps habitués (1), se résoudra en contentement, au moins pour la génération subséquente. MaUieureusement, il n'y a pas toujours lieu de présumer qu'il en sera ainsiy h ces deux égards. Mais, toutes les fois que la perte subie par les paysans mis à pied, perte en revenu, maisons et facultés qui ne trouvent plus d'emploi, l'emporte sur le bénéfice qu'y trouve le propriétaire, ou le grand fermier spéculateur, l'économie nationale, même abstraction faite de la ruine morale et sociale, souffre un donmiage dont il est facile d'établir le calcul (2).

Il peut même, dans le cas où les propriétaires du sol sont devenus trop paresseux, ou incapables d'exploiter par eux-mêmes, et où le nombre des spéculateurs capitalistes s'est fondu dans une oligarcliip de fortunes colossales, suivant la tendance na-

(1) Goldsmith, dans son Deserted village (1770), a prôlé à ce sentiment une expression de regrets immortelle. Dans le comté de Sutherland, il fallut eu partie brûler les chaumii>rc8, pour en contraindre les habitants à déguerpir !

(2) « Lo capitaliste, par une conséquence nécessaire de la centralisation, se propose d'abord d'épargner sur les frais de la production; puis de diminuer le nombre des hommes qui concouraient auparavant à ses travaux, et enfin de diminuer la ma^se de choses qu'il portait auparavant sur le marché. » De Sismondi, auquel sont empruntées ces lignes, a dépeint aussi la situation déplorable des villes enclavées dans la circonscription de ces fermes gigantcsqueî».

turelle de l'argent, arriver que les premiers aient, personnellement, à payer cher leur commodité, car il est toujours plus aisé de renvoyer des hommes que d'en éduquer.

Dans le comté de Sutherland, la rente foncière soumise à Tincome-tax s'éleva de 33,378 livres sterling, en 1815, à 52,922, en 1861. Dans le comté voisin de Caithness, caractérisé par une multitudede petits fermiers, exploitant chacun une \ingtaine d'acres, la rente foncière monta, dans le même temps, de 33,000 U^tcs sterling à 107,561. Le salaire journalier des hommes travaillant aux champs était, en 1867, de 1 shelling V3 seulement dans le comté de Sutherland, de 2 shellings V2 dans ceux d*Argyll, dlnA'erness, etc.

Du reste, on ne saurait dire que la Haute-Écosse se soit dépeuplée par suite de ces mesures ; la population n'a fait que s'y porter davantage de l'intérieur à la côte. Elle comptait :

(Comtés d'Argyll, Inveroess,

Comté

Comté

Satherlaod et Ross-Croraar-

de Caithness.

de SatherUnd

ty renais.

on particulier.

19fi,377 âmes

22,215 âmes

20,774 âmes

L'effectif de bétail des quatre comtés des Highlands était, en 1861, de 1,941,551 moutons et de 106,151 têtes de gros bétail.

Avant les « clearances », il y avait à peine une boutique de marchand dans le comté de Sutherland; aujourd'hui, on n'y trouAo pas moins de cinquante épiciers seulement. Aux Hébrides, on a été amené à reconnaître que tout accroissement de population considérable ne peut qu'y conduire à une grande misère. Leur constitution physique, si analogue à celle de l'Ecosse septentrionale, ne parait donc plus offrir beaucoup de marge alimentaire, surtout depuis que la modification du régime de l'impôt n'y permet plus de faire des cendres de varech.

Même dans la Haute-Ëcosse> la question de savoir si les « improvements » de notre temps ont été des améliorations réelles, de quelque. importance que serait la réponse, pour l'appréciation de toute la marche de la culture anglaise moderne, ne peut pas encore être considérée jusqu'à présent comme décidée.

Dans une controverse très instructive qui s'engagea, il y a

une vingtaine d'années, entre le duc d'Argyle et L. Levi, le duc insista principalement sur Timproduetivité misérable de l'exploitation antérieure des Highlands. Le nouveau système a pro* fité d'une manière absolue à T économie nationale, en ce que les excellents pâturages des montagnes y sont maintenant utilisés jusqu'à la fin d'octobre, tandis qu'ils ne Tétaient auparavant qu'en plein été, et en ce que Therbe croissant dans le bas sort de fourrage d'hiver. Il est vrai qu'avec cela le duc tient absolument au préjugé de la nécessité, pour toute bonne économie rurale, ne comportant pas, selon lui, des gens travaillant aux gages d'autrui et cultivant, en même temps, de la terre pour leur propre compte, d'une démarcation bien tranchée entre le propriétaire du sol et rhomme qui y travaille. S'il n'y avait, d'après l'aHirmation de Levi, qu'un propriétaire foncier pour 2,667 acres dans le comté d'Inverness, pour 4,437 dans celui de Sutherland, pour 11,570 dans celui d'Ar^yll et pour 17,234 dans celui de Ross-Gromarty, ces chiffres peuvent donner à réfléchir. Suivant le témoignage plus récent de Gh. Gay Roberts, homme qui fait bon marché des racines historiques de l'ancienne organisation des clans, tout disposé à reconnaître dans les premiers « impro vements » non seulement une augmentation de revenu pour le propriétaire du sol, mais une base permanente pour l'amélioration de la condition du peuple, le comté de Sutherland, qui autrefois avait grandement peine à se suffire, fournissait en 1830 aux districts manufacturiers du sud 40,000 moutons et 180,000 toisons par an, avec ime grande quantité de poisson. Le propriétaire y touchait un plus grand revenu, les fermiers des pâturages faisaient de bonnes affaires; le bas peuple étaitgaranti contre le retour des famines, si fréquentes anciennement. D'autant plus grave est l'observation que, dans l'espace d'un demi-siècle, les pâturages et les landes s'y sont presque partout détériorés, le lait des vaches y a diminué, en quantité comme en qualité. Même le nombre des moutons paraît s'y être réduit ; les troupeaux semblent y avoir éprouvé plus de pertes. On compare les fermiers du pacage aux squatters australiens. Aussi, chez le duc d'Argyle actuel, des améliorations grandioses, telles que la construction de chemins de fer, celle de maisons-modèles en fer et l'emploi de charrues à vapeur, se combinent-elles avec la tendance à reprendre une plus large culture de terres arables, à scinder les baux des fermes gigantesques et à favoriser de nouveau l'accroissement de la

population rurale, afin que la terre revienne à nourrir non plus seulement dos moutons, mais des hommes.

Les essais faits, récemment, dans plusieurs pays riches en vastes espaces territoriaux, mais pauvres en capitaux, pour y appliquer le principe de la iociété par actions à la cession à terme temporaire de biens-fonds ont une importance d'un caractère tout autre. Si, en général, les sociétés de Tespèce, à cause de la lourdeur de leur gestion, jointe à Tinconstance des dispositions et à la faible responsabilité de Tentrepreneur, c'est-à-dire de rassemblée générale de leurs actionnaires, ne conviennent parfaitement que pour des afTaires courant des risques qui échappent à tout calcul, ou de nature à pouvoir être, sans spéculation proprement dite, le mieux conduites avec la régularité d'un fonctionnement mécanique, elles répondent très bien, sous ce dernier rapport, à une économie rurale tant soit peu extensive. Celle-ci, établie sur une grande échelle, arrivera dans ce cas à profiter aussi des avantages connus dé la société formée par actions, de la facilité particulière qu'elle procure pour l'augmentation du capital comme pour le choix d'un directeur d'une habileté toute spéciale. Aux désavantages, aussi bien reconnus, de cette forme d'organisation, tels que notamment la propension au vertige et aux entreprises de culture ruineuses, il est même plus facile d'obvier efficacement en pareil cas, de la part du bailleur de ferme, au moyen d'une bonne rédaction du contrat et d'une surveillance suivie, que dans la plupart des compagnies industrielles. La cession de fermes pareilles à des sociétés d'actionnaires paraît avoir, sans contredit, aussi de l'avenir, comme un des meilleurs moyens de faire passer la surabondance de capitaux et d'intelligence disponible d'un pays sur le vaste fonds inculte d'un autre, dont les ressources naturelles sont encore inexploitées.

Comme exemple, on peut citer, sans sortir de l'Allemagne, la société de capitaUstes rhénans formée par actions, depuis 1870, qui aprisii bail pour trente ans, moyennant un fermage annuel de 50,000 thalcrs, en la plaçant sous l'administration d'un excellent directeur, ime grande propriété en Poméranie. Le bailleur obtint des actions pour la majeure partie de son inventaire; il a une part d'influence sur le choix de la direction et garantit aux actionnaires 5 p. 100 d'intérêt annuel, mais a droit, dans le di\idende, h la moitié de toute somme y excédant 10 p. 100. Des

EMPHYTÉOSE. 270

l)aux semblables ont déjà été contractés poiirquarante-six grands domaines autrichiens, et une association du même genre, ne comprenant toutefois que sept personnes, s'est formée dans le canton de Luceme, pour l'exploitation d'une grande ferme de paysan.

Baux héréditaires, Emphjrtéose.

§ 69. — Le bail héréditaire, qu'on appelle aussi emphytéosc, tient le milieu entre le bail à terme et l'aliénation par vente d'un bien rural. Des prestations du fermier héréditaire ou emphytéote le canon, qui re^ient périodiquement, répond ix la nature du premier, le denier d'entrée ou de cession héréditaire, payé une fois pour toutes, lors de l'adition du bail dont il s'agit, h celle du second de nos deux termes de comparaison. Le canon doit être inférieur aux fermages du bail à terme de tout le montant des intérêts du denier d'entrée; ce denier, inférieur au prix de vente du montant de la capitalisation du canon. Il est ordinairement interdit aux emphytéotes d'hypothéquer ou de partager leur bien, sans le consentement du propriétaire, dont le canon pourrait autrement péricliter; de même le propriétaire, en cas d'aliénation, y a d'ordinaire un droit de préemption, ainsi que, dans certaines hypothèses, un droit de réversion (1).

Ce contrat remonte jusqu'à l'antiquité. Aristote en mentionne des e;Kemples de Byzance ; une des inscriptions grecques trouvées k Héraclée, un très remarquable avec nombre de clauses, au sujet de terres d'un temple d'une époque tombant entre les années 331 et 278 avant Jésus-Christ. Il n'était donc pas inconnu aux colons grecs établis en Italie. Il se répandit de là,

(Ij L*emphytcosc est appelée Oi/éuawe en Bretagne, a/brawurnto en Portugal. Économiquement, le régime de la rente héréditaire [Erbenzins) a beaucoup «raffinité avec celai de l'emphytéose. Sous le rapport juridique, il est vrai, le droit civil de Prusse traite celle-ci comme im droit d'usage sur la propriété d' autrui, tandis qu'il place celle-là sous la rubrique de la propriété i partagée. Le canon annuel du cultivateur grevé d'une rente héréditaire cs^t, | ordinairement, très bas et ne tend proprement qu'à lui imposer la reconnaisavance continue du droit de haute propriété. On la retrouve aussi dans le Code civil autrichien (art. 1122, etc.). Chaque nouveau possesseur, à son avènement, est tenu d'ordinjiire, dans ce régime, au payement d'un denier «rhommage dit laudemium. La rente héréditaire est la plus usitée dans la concession de fonds à défricher. Unecharte flamande de llGl, mentionnée par Warnkœnig, montre quelle position favorable on faisait, dans ces cas, d'habitude aux colons du moyen Age.

SOUS le nom d'emphytéose, dans les provinces de l'empire romain, vers la fin de celui-ci, notamment sur les domaines de TËtat, des communes et de TÉglise.

L'emphytéose est, dans la série des institutions qui marquent la transition graduelle de Tantiquité à son déclin au moyen âge» une des plus importantes. On la retrouve, sous les formes les plus vanées, au moyen âge, chez les hommes libres comme chez les serfs. Il y a des exemples d'emphytéoses italiennesdepuis le vi* jusqu'au xni" siècle. L'Allemagne en offre, des années 1209, 1299, 1322, etc. Uemphytéose était d'un usage très commun dans rétablissement de colons aux Pays-Bas. Par une charte de 1237, en Westphàlie, un fermier, auparavant homme libre, reçoit sa terre héréditairement, mais devient serf. Dans la Hesse, les baux héréditaires s'introduisirent peu à peu» ^ surtout à la suite des défrichements de forêts.

En Allemagne, au xin® siècle, le seigneur de la terre, dans- Femphytéose dite Erbleibe, était encore censé légitime propriétaire, Temphytéote, simple possesseur, ne tenant qu'à fief: au xiv% ce régime prit le caractère d'un partage du droit de propriété; mais, à la fin du moyen âge, la propriété parait avoir passé dans la main du cessionnaire,- il ne reste au seigneur que le droit à la rente, qui, dans la suite, devient même rachetable. Plus un pays s'élevait de bonne hevu'e à un régime de culture économique, plus on y parvenait vite à ce résultat, .par la raison surtout que les emplois de capital de Temphytéote y arrivaient plus tôt à la prépondérance sur la valeur du sol originairement prêté. L'abolition du servage a été favorisée, par la propagation de ce louage héréditaire, au même degré que l'inverse.

Plus tard encore, particulièrement au xviii*' siècle, on morcela beaucoup de domaines en divers lots, que l'on céda à des eniphytéotes. En agissant ainsi, les gouvernements avaient principalement en vue de renforcer la classe des paysans, sujets à l'impôt et à l'obligation du service militaire.

Il y eut un pareil morcellement de domaines de la Saxe électorale, convertis en biens grevés de rentes héréditaires au xvi® siècle; puis, des exemples de sociétés et même de communes entières, érigées en emphytéotes au xvi" et au xvu*. En Prusse, on établit en principe, à partir de 1701, que le bail â terme devait céder au bail héréditaire, et l'on y défendit, dans les années 170-4 et 1707>

EMPHYTÉOSE. 281

de mal parler de ce dernier. Cependant la plupart de ces baux furent résiliés, en 1711.

Frédéric le Grand ne morcela et n'afferma, à titre héréditaire, que des portions de domaines mal situées pour la plupart, dans les parties faiblement peuplées du royaume. Frédéric-Guillaume II en usa de mémo, dang les marches de TOder ; Frédéric- Guillaume III, dans la Prusse orientale. 11 y eut de grandes cessions de domaines à bail héréditaire dans le pays d'Anspach en 1757, dans celui de Bayreuth en 1763, dans le Schleswig- Holstein et le Danemark en 1763 et 1787, dans le landgraviat de Hesse-Darmstadt en 1773, dans la Bohême en 1776 et dans la Toscane en 1791. Dans le Mecklembourg, le duc Charles Léopold (de 4713 à 1791) avait songé à mettre tous les domaines en emphytéose.

Généralement, on ne soumet au régime du bail héréditaire que des biens fonds cultivés par des paysans. 11 est vrai qu'un droit de haute propriété, uniquement fondé sur les bases du droit privé, doit paraître difficile à maintenir longtemps, \is-àvis de grands cultivateurs.

Dans Topinion de Simonde de Sismondi, des eniphytéotes, lorsqu'ils n'appartiennent pas à la classe des paysans, ressemblent à des propriétaires fortement obérés, et ne prospèrent presque jamais.

En Italie, TÉglise eut beaucoup à souffrir du refus d'acquitter le canon, de la part d'emphytéotes nobles, se comportant comme des propriétaires. Aussi déjà Otton le Grand ne permettait-il d'affermer les biens de l'Église qu'à des colons cultivant de leurs propres mains et payant la rente en nature, avec une quote part de la récolte.

§ 70. — L'emphytéote n'a pas un intérêt moindre, ni moins constant que le véritable propriétaire, à ménager et à améliorer son bien. Cet intérêt dérive déjà du mot Ijx^puTewiç même, et le Code de Justinien montre jusqu'à quel point les Romains lo présumaient chez l'emphytéote. Aussi les canonistes qualifiaient-ils le bail emphytéotique simplement de contractus meliorationis. Dans le sentiment de la plupart des hommes, il y a une grande différence entre le contrat à perpétuité et le contrat formé seulement pour une longue série d'années, la valeur mathématiquement exacte ne dût-elle être, dans ce dernier cas, qu'imperceptiblement inférieure. Les restrictions au

droit d'aliéner, de partager et d'hypothéquer, doivent ôtre appréciées pour Temphytéote comme pour le propriétaire. (Voir §§ 93, etc.) Il est vrai que le propriétaire de pareils biens ne doit guère être tenté d'y opérer des améliorations à ses frais. De l'autre côté, l'acquittement du denier d'entrée réduit le capital d'exploitation de l'emphytéote. De même, la redevance du canon restreint les limites dans lesquelles le bien peut être grevé de dettes ; mais elle forme aussi, en compensation, une barrière qui empêche le cultivateur de trop s'abandonner à la paresse et à la prodigalité. Pareillement, le droit, que se réserve souvent le propriétaire, d'intervenir dans le cas de mauvaise administration de l'emphytéote, peut, si la stipulation en est convenablement formulée, offrir une garantie contre l'abus, sans paralyser le bon usage de la liberté économique. Aussi n'imagineraiton guère un moyen meilleur de poursuivre le relèvement d'une classe de paysans déchue, ayant perdu la propriété de ses terres, que la concession de baux emphytéotiques à des laboureurs éprouvés (voir § 149), qui se procurent toujours plus facilement l'argent pour le montant de la dîme d'entrée que pour celui du prix d'une vente.

Que les propriétaires donnent leurs terres à titre gratuit, c'est à quoi, lorsqu'il s'agit de biens étendus, l'on ne saurait guère s'attendre, tandis qu'avec la constitution d'emphytéoses ils peuvent compter, pour toujours, sur un revenu égal à celui dont ils jouissaient auparavant déjà(l), et de plus accompagné degaran-' ties réelles, ainsi que sur la conservation ultérieure des avantages sociaux que procure la propriété seigneuriale. Voilà donc un grand bienfait, sans dommage positif et, très souvent, même sans perte d'aucune chance de profit (2).

(\) En Allemagne, la constitution d'emphytéoses a été poursuivie sur une grande échelle et le plus souvent avec succès, à la satisfaction des deux parties, dans le Holstein, dans la Poméranie, dès avant la guerre de 1806, et sur les domaines du grand duc de Mecklembourg-Schwériu, depuis 1868. En Sicile, on voulut profiter de la confiscation des biens des couvents pour reconstituer une classe de paysans, et donna à cet effet, depuis 1863, envirou 500,000 hectares en emphj'téose. Mais ces terres ne tardèrent pas à passer pour la plupart aux mains de grands propriétaires, notamment dans lès parties de l'Ile où ils avaient déjà une prépondérance excessive.

(2) Le besoin de fixer la prestation à un taux de valeur invariable est, naturellement, encore plus urgent dans les emphytéoses qu'avec les baux à terme, même les plus longs. Dans la Prusse orientale, le canon était établi moitié en orge, moitié en seigle, et évalué, en argent, sur la base du prix moyen d'une période trentennaire, pour les 30 années subséquentes.

EHPHYTÉOSE. 283

Gela suppose, il est vrai, que le rachat de l'obligation de l'emphytéote ne puisse jamais avoir lieu contre la volonté du propriétaire. Cependant il est reconnu que les emphytéotes diligents, sitôt qu'ils parviennent à réunir le capital nécessaire, désirent ordinairement ce rachat, dans les temps comme le nôtre du moins. L'idée de porter le fardeau d'une dette inamortissable pèse surtout au bon cultivateur. Or, aux yeux de presque tout le monde, l'emphytéote, après quelques générations, a l'air d'un propriétaire limité dans son droit, le propriétaire du domaine celui d'une espèce de créancier hypothécaire, dont la prétention remonterait à un temps immémorial. On ob^^era le mieux à ce que l'emphytéote se regarde lui-même comme propriétaire, par une ré\âsion périodique de son canon, en réglant celui-ci conformément au cours moyen des céréales.

La répugnance pour toute sujétion viagère et, à plus forte raison, héréditaire, comme aussi pour toutes les conditions économiques qui ne sauraient être, à l'exception des rapports généraux avec l'État, clairement déduites en tout temps, s'identifie indissolublement avec le bon comme avec le mauvais côté d'une ci\ilisation qui avance. De là vient que, chez les peuples déjà arrivés à ce développement supérieur, le régime des baux héréditaires est si souvent empoisonné par des dissidences, si fréquentes autrefois sur les domaines du clergé, ainsi qu'en Lombardie, où Ikello est synonyme de tracas, et que la législation moderne a également compris cette condition parmi les charges rurales rachetables, mais ordinairement dans ee sens qu'il n'appartient qu'à l'emphytéote d'éliminer l'autre partie, en payant.

Quand, en 1811, la Prusse déclara rachetables tous les canons emphytéotiques, l'État alla jusqu'à menacer de son intervention, pour le cas où le. rachat n'aurait pas eu lieu à l'amiable dans l'espace de deux ans. Cette mesure fut révoquée en 1816. Dans le royaume de Saxe, l'emphytéote devient propriétaire franc par l'élévation de son canon de 5 p. d 00; le grevé d'une rente héréditaire, par l'élévation de celle-ci de 3 p. 100 (1832). Beaucoup de lois interdisent, pour l'avenir, toute constitution de charges foncières irrache tables, celles de Saxe et de Ba\1ère de 1848 du moins toute concession de biens-fonds avec réserve du droit de propriété domaniale. La loi avait statué semblablement dans le Hanovre, en 1833.

En France, aux termes du code civil (art. 530): « Toute rente établie à perpétuité pour le prix de la vente d'un immeuble, ou comme condition de la cession, à titre onéreux ou gratuit, d'un fonds immobilier, est essentiellement rache table ». (Voir plus loin § 12>l).

Dans les procès occasionnés par des demandes de rachat soit des propriétaires, soit des emphytéotes, ce furent tantôt les uns, tantôt les autres qui eurent gain de cause.

Mais, cette suppression de ce qui constitue l'essence même de Femphytéosc me semble être une de ces bévues doctrinaires que l'on commet dans les grands remaniements systématiques, à force de vouloir être toujours conséquent. L'emphytéose n'implique rien de tout à fait particulier au moyen âge. Dès que Ton supprime les droits de préemption et de réversion du propriétaire du domaine, que l'on traite le canon, fixé juridiquement^ comme une simple rente foncière, soustraite à la dénonciation, avec pri\ilège d'hypothèque, et que, pom' le. reste, on considère l'emphytéote comme un propriétaire franc, il ne reste plus de sujet particulier à contestations, ni même aucune raison qid empêche d'imprimer à la culture le maximum d'intensité dont eUe est susceptible. (Voir §§ 124 et 125, IL)

Vaforamento portugais est surtout répandu dans la contrée à culture très avancée du Minho. Dans la province néerlandaise de Groeningue, les baux perpétuels le sont précisément dans les polders depuis peu gagnés sur la mer. Ce régime, très en faveur dans les Pays-Bas, n'y présente qu'un inconvénient, celui que l'emphytéote y sous-loue quelquefois et s'interpose ainsi, comme un parasite, entre le propriétaire et le cultivateur. Cela n'est pourtant à craindre que sur les biens trop étendus pour une seule famille de paysans. En France, nonobstant l'article 530, et en Belgique, on admet aussi la cession d'emphytéoses pour 99 ans.

En France, la Société d'Agriculture accusait, vers l'époque de 1856 à 1859, en y comprenant les familles, Im personnel de 7,825,777 propriétaires fonciers cultivateurs, 2,506,663 fermiers, 1,356,909 métayers, 6,566,588 journaliers de campagne et pâtres, 282,6:20 bûcherons, 259,078 autres professionnistes ruraux et 266,636 administrateurs et employés.