TOME H

i46 CtlAP. XI. — PROPRIÉTÉS MORCELÉES

p. 366 ; DevilL, p. 818) est confonne à notre opinion, et déelare que, si le propriétaire prétend qu'il se trouve dans le cas prévu par Tart. 50, tandis que Tadministration refuse d'acquérir la propriété entière, ce litige ne peut être tranché par le jury ni par le magistrat directeur, qui doit poser des questions au jury pour les deux hypothèses, puis renvoyer les parties devant les tribunaux ordinaires.

Nous devons faire remarquer qiaelc jury ne peut non plus prononcer sur les prétentions des autres indemnitaires , et qu'il doit seulement fixer des indemnités alternatives pour les diverses hypothèses. Cela a été jugé par trois arrêts de la Cour de cassation du 5 fév. i840 (Devill., p. 162, 465, 166; DaU., p. 119 et 127). Dans une de ces affaires, le jury avait fixé une seule indemnité, en déclarant qu'O avait reconnu l'impossibilité de conserver aux locataires les lieux par eux occupés. La Cour a déclaré qu'il y avait là excès de pouvoir, parce qu'il n'appartenait qu'aux tribunaux de prononcer sur une question de cette nature. Les autres arrêts ont jugé qu'il y avait également excès de pouvoir lorsque le jury ne fixait qu'une seule indemnité, sans s'expliquer sur les autres hypothèses. Relativement à ces indenmités alternatives, voir ce que nous disons n° 608.

[Lorsqu'un propriétaire , exproprié partiellement , demande une indemnité, en soutenant que, sur les plans qui ont servi de base à cette opération, était comprise une rue qui devait être ouverte sur les terrains expropriés et le long de ceux qui lui restaient ; que, par suite des avantages que devait lui procurer l'ouverture de cette rue, le jury lui avait accordé une indemnité moins considérable; mais que la rue projetée n'ayant pas été exécutée, il doit être indemnisé du préjudice qu'il a éprouvé, soit à raison de l'impossibilité où il est de faire usage des jours et issues ouverts dans un bâtiment qu'il a construit sur le bord de la rue projetée, soit à raison des autres dommages causés à sa 'propriété : cette demande nécessite l'interprétation de la décision du jury et fait naître des questions qui se rattachent à l'exécution de la loi du 3 mai 1841 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique. Or, il n'appartient pas à l'autorité administrative de résoudre des questions de cette nature. Dès lors, en statuant sur cette demande, un conseil de préfecture excède les bornes de sa compétence (1). ]

(4) Gons. d'Etat, 7 fév. 4836 .Lebon, Rec, 4856, p. 424).

PiE LES TRAVAUX. 147

818. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation , le 3 juillet 4843, on a soutenu que le propriétaire d'un bâtiment ou d'un terrain morcelé n'était jamais forcé de vendra la partie non comprise dans l'eipropriation, si l'indemnité fixée par le jury pour la totalité de Timmeable ne lui convenait pas. Autre, ment, disait-on, l'exproprié se trouverait doublement victime, lui qui, se considérant déjà comme lésé par l'expropriation , n'aurait fait qu'augmenter sa perte en usant de la faculté qui lui était accordée par la loi ; car il se trouverait dépouiUé, pour un prix qui ne lui conviendrait pas, d'une partie de sa propriété qu'il pouvait garder, puisqu'elle n'était pas atteinte par l'expropriation prononcée en justice. Sa position, quant à la partie non expropriée dont il a requis l'acquisition, est celle d'un simple vendeur. Catte réquisition, qui met l'administration dans l'obligation d'acheter, n'est, quant à lui, qu'une offre de vendre..., ri condition que le prix à fixer par kjury lui conviendra. Si ce prix Joi paraît inférieur à la valeur qu'il attache à la partie non expropriée, il rtste dans la position que Tadministration lui a faite, et il garde tout ce qu'on ne lui prend pas. Si l'on entendait la loi autrement, si la réquisition d'acquérir emportait pour l'exproprié l'obligation d'accepter l'indemnité, quelle qu'elle pût être, fixée par le jury pour la partie non expropriée, il en résulterait premièrement que le jury aurait réellement prononcé Texpropriation, tandis qu'elle s'opère par autorité de justice ; et en second lieu, que le propriétaire se trouverait dépouillé malgré lui, pour un prix qui ne lui agréerait point, d'une portion de bien non frappée d'expropriation , portion dont il a pu , usant du droit que lui donne l'art. 50, requérir l'acquisition, mais dont il reste libre de ne consentir la vente quêtant que le prix fixé par le jury le satisfera. La réquisition d'acquérir, ajoute-t-on, ne fait que donner au jury le pouvoir de fixer hypothétiquement l'indemnité moyennant laquelle le propriétaire, si cette indemnité lui convient , cédera à l'administration la portion de ces bâtiments non comprise dans l'expropriation. La Cour, ayant cassé l'arrêt par un autre motif, n'a pas eu à se prononcer sur ce système (Dali., p. 369 ; Devill., p. 578) ; mais nous croyons que cette prétention est contraire au texte et à l'esprit de l'art. 50.

Cet article dit que les bâtiments seront achetés en entier si le propriétaire le requiert par une déclaration formelle. Ainsi ce n'est pas une intention vague, une velléité de vendre, que le propriétaire doit faire notifier à Tadministration ; il doit requérir formellement Tacquisition de la totalité de la propriété. Aucun

148 CUAP. XI. — PROPRIÉTÉS MORGElisS

autre article de la loi n'oblige Tadministration à demander plas tard à ce propriétaire s'il persiste dans sa réquisition ; aucun article n'Julorise non plus celui-ci à rétracter sa réquisition. Bien certainement le légisLiteur a considéré que, dès l'instant où la réquisition avait eu lieu, la cession de la totalité du bâtiment était définitivement consentie, sauf règlement du prix par un tiers, le jurj' spécial. Le système que nous comi)attons serait plus avantageux aux expropriés ; les raisons que nous venons de rappeler auraient peut-être fait impression sur le législateur, si elles eussent été présentées pendant la discussion de la loi ; mais elles tendent à consacrer une innovation à laquelle le législateur n'a certes pas pensé. Il a môme, par l'art. 62, refusé à ce propriétaire la faculté de reprendre, pour le prix fixé par le jury, la portion du terrain ou du bâtiment qui n'a pas été employée aux travaux, ce qui aurait eu pour lui, en plusieurs cas, l'avantage que l'on cherche à lui procurer.

[ Dn arrêt de la Cour de Bordeaux, du 13 décembre 1848, a jugé que le propriétaire c un immeuble partiellement exproprié, qui use de la faculté que lui donne l'art. 50 de la loi du 3 mai 1841 , de requérir que l'immeuble soit acquis en entier, ne peut rétracter cette oflfre du moment qu'elle a été acceptée par l'expropriant , après fixation, par le juge, d'une indemnité éventuelle pour le cas de sa réalisation (Sirey, 1849.2.466).]

849. Les droits des tiers sur la portion de l'immeuble acquise par suite de la réquisition du propriétaire ne peuvent être régis par les dispositions établies pour les parcelles que l'expropriation a fait entrer dans le domaine public. Le jugement d'expropriation n'a pas enlevé au propriétaire la libre disposition de cette portion ; il a donc pu l'aliéner, l'hypothéquer depuis. Les publications prescrites par les art. 15 et 23, §2, ne s'appliquaient pas à cette parcelle ; la transcription ne la concernait pas non plus ; il serait donc difiicile d'appliquer les mêmes déchéances.

[Dans le même sens, un jugement du tribunal civil de la Seine, en date du 7 février 1845 (1), a décidé : « Que la loi du 3 mai 1841 est une loi toute spéciale, exceptionnelle et en dehors du droit commun; — Que dès lors ses dispositions doivent être rigoureusement renfermées dans leurs limites, sans pouvoir être étendues d'un cas à un autre, toute exception étant de droit étroit;— Que si, dans un intérêt général, les propriétés acquises

PAR LES TBAVAUX. i49

par la voie de Texpropriatioix arrivent aux mains de l'administration entièrement libres et dégagées de toute servitude^ cette rè^e n'est nullement, indispensablement exécutoire et applicable qu'à la zone de propriétés strictement réclamées par les travaux d'utilité publique nécessitant Texpropriation ; — Qu'à la Tenté, l'art. 50 de ladite loi impose à l'administration, dans certains cas déterminés, la charge d'acquérir lés propriétés en leur entier ; — Mais que, de cette charge ne ressort pas que le cercle de l'expropriation soit changé, agrandi ; — Que l'expropriation reste toujours ce qu'elle était, parce qu'il est évident, d'après Péconomie de la loi, que l'obligation qui frappe l'administration n'a été introduite que dans l'intérêt de l'exproprié, de manière à diminuer le sacrifice qu'il est tenu de souffrir en vue du bien général sans nullement modifier la nature, les bases et les effets de l'eipropriation en elle-môme ; — Qu'en effet, aucune disposition de la loi n'affranchit les fractions non affectées aux travaux publics ordonnés, en motivant l'expropriation, des servitudes réelles qui les affectent, à la différence de la partie de zone véritablement expropriée, qui, par le seul fait de l'expropriation, se trouve purgée des servitudes qui la grevaient ; d'où il faut conclure que, relativement à la portion de propriété que l'administration est tenue d'acquérir, elle arrive en ses mains, non pas à titre d'expropriation, mais à titre de vente ordinaire, conséqaemment avec toutes les charges de servitudes qui l'affectent ; — Qu'ainsi, sous ce rapport, Tadministration devient un acqaéreur ordinaire placé sous l'empire du droit commun; — Que c'est précisément pour cela que l'art. 61 autorise l'administration à revendre les fractions de propriété qu'elle a été forcée d'acquérir, les réputant biens communaux ;r— Que l'on comprend que si les droits hjrpothécaires peuvent s'effacer et se purger pour ces fractions de propriété comme pour celles réellement expropriées, il ne saurait en être de même quant aux droits de servitude qui suivent la propriété aux mains ;de Texpropriant, ainsi qu'aux mains du nouveau propriétaire acquéreur de l'adnûnistration ; — Que l'objet des mises en demeure des art. 6 à 21 est de porter à la connaissance de tous l'imminence des travaux et l'étendue des terrains qu'ils embrassent, et, par conséquent, l'étendue des sacrifices imposés à la propriété ; — Que par là chacun est appelé à veiller à la conservation de ses droits ; mais que chacun sait en même temps, par la publicité donnée aux plans, quelles sont l'étendue et les limites de l'expropriation ; — Que les limites de l'expropriation ainsi tracées, connues

150 CUAP. XI. -^ PROFRifTÉS MORCELÉES

et acceptées, les tiers n'ont plus à se préoccuper de tontes les éventualités qui pourraient survenir, toutes les fois qu'elles sont en dehors du tracé de Texpropriation ; — Qu'il leur importe donc peu que l'exproprié profile ou ne profite pas du bénéfice de l'article 50, pour forcer l'administration à acquérir la totalité de la propriété , puisque tout ce qui dépasse la fraction frappée d'expropriation arrive et reste dans les mains de l'administration, tel qu'il était dans celles du précédent propriétaire. »

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de- la Cour de Paris, en date du 18 mai 1846 (1), que la Cour de cassation, par arrêt du 14 juillet 1847, a maintenu en ces termes (2) :

« Attendu que le droit d'expropriation pour utilité publique est^ dans l'intérêt général, une dérogation au droit sacré de la propriété individuelle et que l'exercice en doit dès lors être restreint aux exigences de l'utilité publique ; — Attendu que l'intérêt général ne permettant pas les lenteurs et les règles ordinaires du droit et de la procédure, les terrains nécessaires étant placés hors du commerce et pris à perpétuité, tout ce qui concerne l'expropriation a dd être et a été soumis par la loi à des dispositions spéciales; ainsi au moyen des précautions prises pour l'estimation de la juste valeur, la surenchère n'est pas permise : propriété , usufruit, servitude, tout est frappé par l'expropriation, tous les intéressés sont renvoyés sur le prix ; ils ont été avertis, et s'ils cessent d'avoir la chose, ils ne la perdent que parce que l'intérêt public le veut ainsi : l'appréciation en est faite par un jury ; — Attendu que l'exercice du droit d'expropriation essentiellement restreint au terrain nécessaire, pouvant morceler la propriété de l'individu soumis à l'expropriation, les art. 51 de la loi du 16 septembre 1807 et 50 de la loi du 3 mai 1841, lui permettent de ne rien conserver et de tout vendre à l'Etat; autorisation est donnée à l'Etat de revendre la partie qull a été ainsi forcé d'acheter; — Attendu que la partie non comprise dans l'expropriation, et que le propriétaire n'a pas voulu conserver, ne peut être possédée par l'Etat et ses ayants droit, à d'autres conditions qu'elle n'eût continué à l'être par le propriétaire, s'il n'avait pas usé de la faculté donnée par la loi; elle est restée soumise au droit commun; — Attendu que le voisin ayant droit à une servitude sur la portion qui, n'étant pas. nécessaire à l'Etat , n'était pas frappée par l'expropriation,

(2)Dall.47J.Î&4;S. 47.4.8

n'avait poiot à s'occuper de rexpropriation, et si Texproprié osait de la facolté de vendre cette portion à l'Etat, c'était un acte purement volontaire gui ne pouvait nuire au voisin, car la chose ne pouvait être vendue qu'avec les servitudes dont elle était grevée; —Attendu, dès lors, qu'en jugeant comme elle l'a &it, que la portion qui n'était pas nécessaire aux travaux entrepris n'avait pas été l'objet de l'expropriation pour utilité publique, qu'elle était restée soumise au droit commun, et qu'elle était possédée par l'Etat au même titre et avec les mômes charges que par le propriétaire vendeur, la Cour royale de Paris, loin de violer les lois relatives à la matière, en a fait une juste application; —Rejette, etc. n

Nous croyons néanmoins qu'on est fondé à opposer à ces autorités un jugement et un arrôt postérieurs du môme tribunal de la Seine et de la Cour de cassation, aux dates des 15 novembre 1649 et 25 août 1851, qui ont positivement jugé le coutraire^ Il s'agissait de l'art. 58 de la loi du 3 mai 184d qui déclare exempts des droits d'enregistrement tous les actes faits en vei<u de ladite loi; et la question était de savoir à quoi devait être appliqué cet urt. 58, dans le cas d'expropriation partielle suivie de la réquisition forcée d'acquisition de l'immeuble total. Le tribunal de la Seine a décidé qu'il y avait là une véritable expropriation totale. Et la Cour de cassation a pleinement adopté ce système par l'arrêt suivant, en date du 25 août 1851 (1) : ((Attendu que l'art. 58 de la loi du 3 mai 1841 déclare exempts des droits d'enregistrement tous les actes, sans exception, faits eA vertu de la loi; — Attendu que, dans l'espèce, un jugement du tribunal civil de la Seine, rendu conformément aux art: 1 et 2 de la loi précitée, avait ordonné l'expropriation pour cause d'utilité publique de diverses portions d'immeubles appartenant aux propriétaires y dénommés, réclamée par la ville de Paris; — Attendu que la ville de Paiis, procédant en conséquence de ce jugement, et conformément à la loi précitée, avait fait signifier ses offres auxdits propriétaires, et que c'est sur ces offires que plusieurs de ceux-ci, avant l'examen du jury d'expropriation, avaient déclaré vouloir user de la faculté à eux réservée par l'art. 50 de ladite loi, d'abandonner la totalité de leurs immeubles; ^Qu'à la vérité, celte déclaration n'avait pas été faite dans les délais prescrits par cet art. 50, qui se réfère sur ce point aux art. 15 et 24; maiis qu'en admettant même que

(4) Dall.54.4.%35; S.54 .4.687.

rinobservatioa des délais ci-dessus pût permettre à une partie poursuivante de contester Tabandon total proposé par les propriétaires expropriés, il n'en résulterait pour elle qu'une fin de non-recevoir, que l'esprit de la loi, qui tend à concilier le respect des intérêts de la propriété privée avec les exigences de l'utilité publique, n'autoriserait pas à considérer comme étant d'ordre public, et que, dans l'espèce, la ville de Paris avait pu négliger, sans que rien fût changé dans le caractère de la procédure spéciale d'expropriation suivie à sa requête ;— D'où la conséquence qu'aucune contestation n'ayant eu lieu de sa part sur la déclaration des propriétaires^ et cette déclaration ayant d'ailleurs précédé la discussion des intérêts respectifs devant le jury, la décisioh qui s'en est suivie dans les formes de la loi, et qai a réglé l'indemnité pour la totalité des immeubles, a rempli le vœu de cette loi, et a dû être considérée comme rendue tout entière, en vertu de ladite loi, dans le sens de l'art. 58 précité; -* Attendu que, de ce qui précède, il résulte que la gratuité de droits accordée par ledit art. 58, §§ 1 et 2, était applicable pour le tout à la décision du jury et à l'ordonnance qui a suivi, comme à tous les autres actes de la procédure ; — Attendu en conséquence qu'en ordonnant, dans l'espèce, la restitution des droits indûment perçus sur les portions d'immeubles non comprises dans le jugement d'expropriation, le jugement attaqué a fait une juste application dudit art. 58 et n'a violé aucune loi ; — Rejette, etc. »

£n effet, du moment que le propriétaire a prononcé sa réquisition, et que l'administration ne peut pas la refuser, que son acceptation est forcée, il est bien certain que l'expropriation a lieu pour le tout. Et cela s'étend à tous les actes de la procédure : il est constant, par exemple, que l'administration, dans ce cas, est tenue de faire, au propriétaire, de nouvelles oftres pour l'immeuble entier (1); que pour délibérer sur ces offres, le propriétaire a un nouveau délai de quinze jours (art. 24) ; et que l'indemnité est fixé par le jury pour l'indemnité totale. Ainsi il n'y a pas à distinguer entre ce qui est forcé et ce qui est volontaire de la part du propriétaire, puisque tout est forcé de la part de l'administration . ]

L'expropriation est un événement de force majeure qui enlève au locataire la jouissance de la portion qu'elle atteint, mais

(4) Cass., 5 fé?. 4855 (S. 55.4 .606). Voir l'arrât plus positif encore du 44 fév. 4857. ci-dessus, if 846, p. 444.

non la jouissance du surplus de la chose louée. Le locataire peut donc demander, conformément à Tart. 1722, G. Nap., ou une diminution de loyer ou fermage, ou la résiliation même du bail. Mais il n'a pas le droit d'obliger le propriétaire à faire les travaux nécessaires pour qu'il puisse continuer à jouir des lieux loués. U ne peut donc pas non plus obliger l'administration à Caire ces travaux lorsque^ sur la réquisition du propriétaire, elle acquiert les parcelles que l'expropriation n'atteignait pas. Nous ne pouvons donc approuver la dernière partie des motifs énoncés par la Cour de Paris, dans un arrêt du 12 février 1833, ainsi conçu : u Considérant que, si l'Etat peut exiger le sacrifice d'une propriété pour cause d'intérêt public légalement constaté, cette exception au principe de l'inviolabilité des propriétés doit être restreinte dans de justes limites^ et n'être appliquée qu'au seul cas de l'utilité générale ; que c'est dans ce sens que la loi n'exige du propriétaire que la cession de la portion d'immeubie nécessaire à la confection des travaux d'utilité publique, et que c'est dans l'intérê!; seul de copropriétaire qu'a été établi le droit d'obliger l'Etat à l'acquisition de la totalité de l'immeuble dont une portion seulement doit être enlevée ; -— Considérant en conséquence que, lorsque le propriétaire veut user de la faculté que lui accorde l'art. 51 de la loi du 16 septembre 1807, il faat distinguer entre l'acquisition de la portion nécessaire aux travaux et celle du surplus de l'immeuble; que la première, constituant l'exception établie par l'art. 9 de la Charte, donne à l'Etat une propriété pleine, entière, dans un but spécial, et qui doit par cela même emporter la résiliation des baux que le vendeur avait pu consentir sur ladite portion, mais que l'aliénation du surplus de l'immeuble^ ne constituant qu'un acte volontaire de la part du vendeur (auquel l'Etat succède, et dont il prend la place comme simple acquéreur), doit être régie pai* les principes ordinaires du droit, et laisser substituer les droits acquis aux tiers dans les termes de leurs conventions, si l'état des choses le permet. )> — Tout cela nous semble très-juste , mais nous ignorons sur quel texte de loi la Cour a pu appuyer les motifs suivants : — « Considérant dès lors que, dans tous les cas où le locataire ou le sous*locataire des lieux ou de partie des lieux acquis par l'Etat se refuse à la résiliation du bail de la portion d'immeuble non nécessaire aux travaux d'utilité publique, il y aura lieu pour les tribunaux à apprécier les circonstances, et conséquemment 1^ à vérifier si cette portion peut en effet suffire à l'objet de la location primitive; ^ à examiner la nature et

iS4 CHAP. XI. — - PROPRIÉTÉS MORCELÉES

l'importance des travaux à faire par l'Etat pour la continuation da bail; 3° à fixer, audit cas de continuation du bail» la diminution de prix résultant de la privation de jouissance de la portion enlevée; — Considérant que, si Tart. 1722, G. civ., n'oblige pas le propriétaire à la reconstruction de la partie de la chose louée détruite par cas fortuit, cette disposition est inapplicable à l'espèce ; — Qu'en effet l'analogie n'est pas complète en matière de destruction par cas fortuit de la chose louée et de dépossession d'une partie d'immeuble pour cause d'utilité publique, puisque, dans ce dernier cas, le propriétaire reçoit une indemnité qui se base tout à la fois sur la valeur de la portion enlevée et sur les travaux à faire pour continuer la jouissance de la portion restante, tandis que tout est perte pour le propriétaire dépouillé par un événement de force majeure, dans le sens de Tart. 1722, G. civ.;-*--Gonsidérant que la veuve Chauvet, propriétaire, de la maison rue Richelieu, n* 76..., et aux droits de laquelle se trouve la ville de Paris pour l'acquisition de tout ce qui excède la portion nécessaire à l'ouverture de la nouvelle rue (de la Bourse)^ avait loué pour neuf années, dont quatre et demie environ restent encore à courir, une boutiqne et ses dépendances situées au rez-de-chaussée, à Batton, fleuriste ; — Considérant qu'il est établi par les pièces produites et par tous les documents du procès que Batton conservera malgré les travaux à faire pour l'ouverture de la rue nouvelle un emplacement suffisant pour l'exploitation de son commerce, et qu'il justifie de son intérêt à rester dans les lieux jusqu'à l'expiration de son bail ; — Considérant que cette continuation de jouissance ne pourrait avoir lieu qu'à la charge par la ville de Paris d'établir, sur Talignement de la nouvelle rue, un miy* de clôture des lieux loués à Batton, et qu'il est établi par les faits de la cause que le travail nécessaire pour la construction de ce mur ne peut être ni très-long, ni très-dispendieux, etc. » (DeviU., p, 606; Dali., p. 192).

Nous ne saurions admettre les principes émis par la Cour de Paris, bien qu'au résultat elle ait pris toutes les précautions possibles pour que sa décision fût sur tous les points conforme à l'équité. La Cour pouvait accorder au sieur Batton une indemnité pour résiliation de son bail, indemnité qui eût nécessairement été fort élevée, en laissant à la ville de Paris la faculté de faire les travaux réclamés par le sieur Batton, auquel cas l'indemnité eût été réduite à une somme beaucoup moins élevée ; mais nous ne croyons pas que, en règle générale, on puisse obliger

PAR LBS TRAVAUX. 155

le propriëtaire exproprié, ni^ |[>ar suite» l'Etat, à faire contre son ^ les travaux réclamés par le locataire pour la continuation de sa jouissance. L'art. 1722, C. Nap., doit recevoir son application dans cette espèce, comme dans tout autre cas de force majeure, avec cette seule différence que cet article veut qu'il ne soit accordé aucun dédommagement au locataire dont le bail est résilié par force majeure; tandis que, si la force majeure provient de l'utilité publique, l'art. 545 de ce Gode veut qu'il y ait indemnité. Si la veuve Chauvet avait conset-vé le surplus de sa propriété, le sieur Batton n'aurait pu l'obliger à faire les travaux nécessaires pour qu'il pût rester dans les lieux loués ; Tart. 1722 le déclare implicitement. Le sieur Batton n'aurait pas eu plus de droits contre un tiers à qui la veuve Gbauvet aurait transmis la partie non expropriée ; il n'avait donc pas non plus le droit d'obliger la ville de Paris à faire les travaux qu'U réclamait pour rester dans les lieux loués.

[La Cour de Paris a jugé que, dans le cas d'expropriation partielle d'un bâtiment en étal de location, le locataire a, comme le propriétaire, le droit d'exiger l'expropriation entière du bail des lieux qu'il occupe, et cela quand même le propriétaire n'userait pas du droit que la loi lui accorde, de requérir l'expropriation de la totalité du bâtiment. (Arrêt du 6 mai 1854, aff. Oirou de Buzaringue contre la viUe de Paris ; Sirey, 1855.2.225.)

Mais M. Cabentbous, professeur à la Faculté de droit d'Aix, dans une dissertation insérée au Recueil de Sirey (/oe. cit,), a démontré que rien, dans la loi du 3 mai 1841, n'autorise cette décision. « Le texte de la loi est contraire à la prétention du locataire. C'est au propriétaire nominativement et non au locataire qu'est accordée la faculté que confère l'art. 50 de la loi du 3 mai 1841. El ce qui prouve que c'est avec intention que le législateur a omis de comprendre le locataire dans cette disposition, c'est qu'il n'a pas manqué de mentionner ks propriétaires et autres intéressés, dans les dispositions qu'il voulait leur rendre comftiunes, comme on le voit notamment dans les art. 23 et 24 de la loi précitée. — Il ne s'agit pas ici d'un de ces droits qu'il est permis d'exercer par cela seul que l'usage n'en est pas expressément interdit, mais bien d'une faculté exceptionnelle qui ne peut être autorisée qu'en vertu d'un texte formel. — Ce texte, qui existe pour le propriétaire, fait absolument défaut pour le locataire ; d'où la conséquence que celui-ci est sans qualité pour exiger la dépossession entière de son bail partiellement atteint par l'expropriation.

156 CHAP. XI. — PROPRISTjSs MOEGEliSS

Ce raisonnement semble snfiSre pour trancher la question contre le locataire ; mais, afin de loi donner encore plas de force, nous démontrerons que l'esprit de la loi est ici parfaitement d'accord avec sa lettre, et que le droit refusé au locataire n'aurait pu lui être accordé qu'au mépris des principes, et au prix des plus graves difficultés pratiques.

Pour justifier l'assimilation des locataires aux propriétaires, quant au droit d'exiger Texpropriation entière des lieux loués, il ne suffit pas de dire, avec le jugement et l'arrêt rendus dans l'espèce, que les locataires ont des droits distincts de ceux des propriétaires; que les uns et les autres peuvent également réclamer une indemnité distincte et particulière. Cela est x)arfaitement vrai ; mais il ne s'ensuit nullement que les locataires doivent, comme les propriétaires, avoir le droit d'exiger l'acquisition totale des bâtiments frappés d'expropriation partielle. — Pour que les locataires eussent ce droit, il faudrait que l'exercice en Ait compatible, de leur part, avec la liberté d'option réservée aux propriétaires. Or, il n'est pas difficile d'établir que ces deux termes sont absolument inconciliables. — Si Ton prétend que la demande d'expropriation totale, formée par le locataire, devra entraîner l'acquisition entière de la propriété, on subordonne la volonté du propriétaire à celle du locataire, et, loin de maintenir l'indépendance mutuelle de leurs droits, on détruit l'un au profit de l'autre. — Si, pour échapper à cette exorbitante conséquence, on ne donne d'effet à la demande du locataire que par rapport au bail, laissant au propriétaire toute la ponion de ses bâtiments non affectés aux travaux, on ne lui en impose pas moins, ou la résiliation du bail, ou l'administration pour locataire, suivant le système qu'on .adoptera sur la portée légale de Texpropriation totale du bail ; et cela sans aucun motif d'utilité publique, en dehors de toute considération d'intérêt général, et uniquement pour donner satisfaction à une prétention privée du locataire. — Comme on le voit , il est impossible de reconnaître au locataire la faculté que l'art. 50 de la loi du 3 mai i84i accorde au propriétaire^ sans détruire ou compromettre le droit de celui-ci. •— Et telle est sans doute la raison pour laquelle le législateur n'a conféré cette faculté qu'au propriétaire seul, la refusant virtuellement au locataire par son silence même. Remarquons, en effet, qu'à la différence du locataire, qui ne pourrait exiger l'expropriation totale de son bail qu'au détriment des droits du propriétaire, le propriétaire qui requiert l'acquisition entière de sa propriété ne porte directement ni indirectement

ancun préjadice aax droits da locataire, celui-ci ayant l'option entre la continuation ou la cessation du bail; sauf indemnité daDs les deux cas, ainsi que nous Tavons dit plus haut. »

De tonte cette discussion, il résulte qu'au propriétaire seul appartient le droit d'exiger l'acquisition totale de ses bâtiments partiellement atteints par Texpropriation, et qu'on ne peut, par analogie, admettre le locataire à requérir l'expropriation totale de son bail. Reconnaître ce droit au locataire, comme Ta fait l'arrêt que nous critiquons, c'est anéantir les droits du propriétaire ; c'est ajouter au texte de la loi, contrairement à son esprit.]

850. De la combinaison des art. 21 et 39 de la loi, il résulte que tous ceux qui, soit propriétaires, soit locataires ou fermiers, ont droit à des indemnités, en doivent être distinctement investis par la décision du jury, laquelle doit terminer tous débats entre eux et ne leur laisser aucun droit ultérieur à exercer les uns contre les, autres devant les tribunaux. En conséquence, si le jnrv, en fixant des indemnités pour les locataires^ ajoute que ces indemnités ne sont déterminées qu'à raison du trouble qu'ils éprouvent, et qu'ils s'entendront, pour la diminution du prix ou la résiliation de leurs baux, comme bon leur semblera, avec les propriétaires, tous leurs droits respectifs demeurant réservés, cette décision réserve aux uns et aux autres des procès que la loi a voulu prévenir et tarir dans leur source même ; par suite, il y a violation de la loi (Cass., 31 déc. 1838 ; Dali., t. 39, p, 53; Devill., p. 19). Cependant, s'il y avait litige entre le propriétaire et le locataire sur l'exercice de leurs droits respectifs, les parties devraient être renvoyées à cet égard devant qui de droit, L'art. 39, § 4, est formel à cet égard.

851. Y a-t-il lieu à la résiliation toutes les fois qu'une portion quelconque de l'objet loué se trouve frappée d'expropriation ? Ou peut-on, dans certains cas, maintenir le bail avec une diminution du loyer? Bourjon dit que « la démolition de partie d'une maison n'anéantit le bail qu'autant que la suppression est considérable et gêne notablement le locataire, et que, faors ce cas, eUe n'opère qu'une diminution du prix du bail, parce qu'il faut se prêter à un tel événement » (tit. IV, ch. 4, n" 7). Son annotateur ajoute : « J'ai entendu décider au Châtelet que, la face d'une maison ayant été reculée par autorité de justice, cette diminution de terrain ne donnait pas lieu à une résolution de bail, mais à une diminution du prix d'icelui. Dans l'espèce, le locataire pouvait continuer son commerce dans la maison,

nonobstant le retranchement dn terrain, circonstance qui soutint le bail. » Cette jarisprudence serait-elle encore snivie' aujourd'hui? L'art. 4732 dit que, si la chose louée n'est détruite qu'en partie, k preneur peut^ suivant les circonstances, demander, ou une diminution du prix, ou la résiliation même dn bail. Il semblerait résulter de cette rédaction que le preneur peut toujours demander la résiliation du bail, dès qu'il y a une rédaction dans la chose louée, et que c'est seulement en sa faveur qu'on a stipulé la faculté de liiaintenîr le bail avec diminution du loyer. Cependant ne serait-il pas injuste que le preneur pût faire annuler son bail dans tous les cas; par exemple, parce qu'un mur de jardin aurait dû reculer de quelques pieds ? L'art. 1722 est d'ailleurs parmi les règles communes aux baux à ferme et aux baux à loyer, et serait-il raisonnable qu'un fermier pût faire résilier le bail de dix hectares de terre, parce qu'on aurait pris un ou deux ares de ce terrain pour des travaux publics 7

Rappelons-nous ce qui a lieu en matière de vente. F- 'art. 1656 dit que l'acquéreur qui est évincé d'une partie de la chose vendue peut faire résilier la vente, si cette partie est de telle conséquence, relativement au tout, que l'acquéreur n'eût point acheté sans la partie dont il a été évincé. Or, pourquoi accorderait-on à un locataire plus de faveur qu'à un acquéreur ? Pourquoi ce qui ne ferait pas résilier une vente ferait-il résilier un bail? L'art. 1722 doit donc être entendu dans le sens de l'art. 1656. La rédaction inexacte de l'art, 1722 nait probablement de ce que l'on a voulu indiquer que le preneur seul, et non le bailleur, pourrait demander ou la résiliation, ou une diminution de loyer ; mais l'on n'a pas voulu dire que, dès qu'il demanderait la résiliation, elle serait nécessairement prononcée. Delvincourt reproduit la disposition de l'art. 1722 dans les termes suivants : « Si la chose louée n'est détruite qu'en partie, le juge estime, (( suivant les circonstances, si la résiliation doit avoir lieu, ou si (( le preneur doit se contenter d'une diminution dans le prix. » Cette proposition exphque la véritable intention du législateur. — (a).

Additions.

(A) Il a été décidé qn*au cas d'expropriation partielle pour rélargissemeot de la voie publique d'un bâtiment en état de

location, Texpropriation de la totalité du | 43 août 4862 ($.62.1424). bâtiment , sur la réquisition du proprié-

taire, n'entraîne pas la résiliation du bail au profit du locataire qui n'occupe qu'une portion do bâtiment non affectée è l'âargissement de la Toie publique. C. Paris.

PAB lES TRAVAUX. 159

653. Que le locataire ou fermier ait reça ou non de l'État une indemnité pour le préjudice par lui souffert, il doit obtenir du propriétaire une diminution du loyer ou fermage proportionnée à la restriction apportée à sa jouissance. C'est ce que la Cour royale de Paris a reconnu par son arrêt du 15 juin 1844, en se fondant sur ce que les locataires éprouvant une diminution de jouissance dans Tinmieuble qui faisait Tobjet de la location à enx faite^ cette diminution de jouissance, résultat d'un cas fortuit, devait, aux termes de l'art. i722, C. Nap., donner lieu aune diminution de loyefB ; que le propriétaire, ayant reçu une indemnité qui formait la valeur représentative du terrain exproprié, et percevant les intérêts de cette indemnité, ne pouvait équitablement continuer à recevoir l'intégralité du loyer d'un bien dont les locataires ne jouissaient plus d'une manière complète.

[H a été jugé, par arrêt de la chambre des requêtes du 7 juillet 1847, que le locataire d'une maison ou boutique, qui a reçu une indemnité de TÉtat pour expropriation partielle, peut, en vertu de l'art. 1722, C. Nap., demander à conserver, avec diminution de loyers, la jouissance des lieux loués, si le propriétaire les fait rebâtir. Le règlement d'indemnité entre le locataire et l'État est, à l'égard du bailleur, res inter altos acfa; il laisse entiers les droits que le preneur peut avoir contre le propriétaire.

Pour s'opposer à l'option laissée au locataire par l'art. 1722, C. Nap. , le propriétaire n'est pas fondé à exciper de ce qui s'est fait entre le locataire et la ville (expropriante) ; celle-ci, en réglant ses intérêts, ne règle en aucune manière ceux du propriétaire, qu'elle n'est pas chargée de représenter ; ainsi le locataire conserve toute sa liberté pour profiter des droits que lui assure son contrat de bail (1).

Cette doctrine a été pleinement adoptée par un jugement du tribunal de la Seîne^ en date du 16 mai 1854, intervenu dans les clreonstances suivantes :

M. lacquel, chef d'institution, passage du Désir, occupait, moyennant un loyer annuel de 1,300 fr., et avec un bail devant durer jusqu'au 1" janvier 1859, certaines localités dépendantes de la maison de M"* de Chéret, lorsque survinrent les travaux exécutés par la compagnie Ardoin, cessionnaire des droits de la

(4)0an. 47.4.250; S. 47.4.830.

ville de Paris pour rétablissement de l'importante voie de communication appelée le boulevard de Strasbourg.

La maison de M"' de Chéret fut atteinte par l'expropriation : 70 mètres de terrain furent retranchés de la cour louée à M. Jacquel ; plusieurs bâtiments situés dans cette cour furent détruits ou modifiés.

M. Jacquel, malgré cet événement, resta dans les lieux et aecepta sa position nouvelle. M"'"' de Ghéret, elle, usant de son droit, abandonna son immeuble à la compagnie Ardoin : tous deux se présentèrent devant le jury pour faire régler les indemnités qui leur étaient dues, Tune à raison de sa propriété^ Tauire à raison de sa jouissance. Ces indemnités furent réglées en même temps par le jury, contradictoirement avec la compagnie Ardoin. M. Jacquel obtint une allocation de 4,000 fr.

C^est après ce règlement d'indemnité qu'il a formé contre MM. Ardoin et G**, devenus propriétaires de l'immeuble de M*"* de Gbéret^ et substitués à ses droits et à ses obligations, une demande en diminution de 300 fr. de loyer. Il se fondait sur la diminution de la jouissance et sur la situation que l'expropriation avait faite à la dame de Ghéret ou à ses ayants droit qui avaient, l'une, reçu la valeur de la partie de l'immeuble dont elle avait été privée; les autres profité de cette partie d'immeuble, et qui ne pouvaient dès lors recevoir la partie du loyer afférente à la portion du terrain retranchée. L'indemnité qu'il avait reçue était, suivant lui; chose bien distincte de la diminution de loyer qu'il sollicitait ; cette indemnité, en effet, était la représentation du tort causé à son établissement, qui, diminué, restreint par l'expropriation, devait lui rapporter de moindres bénéfices; la diminution du loyer était la compensation matérielle du défaut de jouissance de la partie expropriée.

La demande de M. Jacquel a été accueillie par jugement du tribunal civil de la Seine, du 16 mai 1854, ainsi conçu :

« Le Tribunal ; — Attendu que le locataire, en cas de destruction partielle de l'objet loué, a le choix de demander, ou la résiliation du bail ou la diminution du prix, sans que, dans Tnn ou l'autre cas, il y ait lieu à dédommagement; —Attendu que le trouble apporté, au cas d'expropriation, à la jouissance du locataire, peut être la cause d'un préjudice moral et d'une dépréciation sensible dont il est dû réparation et indemnité ; — Que l'indemnité stipulée à raison de ce trouble ne fait pas obstacle à ce que le locataire obtienne une diminution de loyer à

PAR LES TBÂVÂUX. 161

l'occasion de la privation de jouissance d'une partie de l'objet looé ; — ^Et atlendn qu'il est constant, en fait, que 70 mètres ont été retranchés de la cour louée à Jacquel ; que plusieurs bâtiments situés dans cette cour ont été détruits ou modifiés, et que les abords extérieurs de la maison louée ont été changés par l'exhaussement de terrain qu'a nécessité la création du boulevard de Strasbourg ; — Que ces faits motivent suflSsamment la demande en diminution de loyer formée par Jacquel, et qu'Ardoin, propriétaire, au titre de la femme de Ghéret, de la maison louée à Jacquel, est passible de cette indemnité vis-à-vis de ce dernier, sauf son recours contre qui de droit, s'il y a lieu ; — Par ces motifs, dit que le loyer dû par Jacquel, et fixé par le bail à la somme de 1,S00 fr., sera réduit à celle de 1,000 fr., à compter du terme d'avril dernier jusqu'au 1*' janvier 1859 , époque à laquelle expire le bail fait par la veuve de Ghéret à Jacqnel; -Condamne Ardoin et G* aux dépens, etc. » (Voir Gaz. trib,, 26 novembre 1854).]

[8S3. Toutefois ce jugement a été réformé, sur l'appel de la compagnie Ardoin, par un arrêt de la 4* chambre de la Cour impériale de Paris, du 25 novembre 1854, qui décide que lorsque, à la suite d'une expropriation partielle d'immeuble, le propriétaire et le locataire comparaissent ensemble devant le jury pour faire régler les indemnités auxquelles ils ont droit, et ajQTérentes l'une au droit de propriété, l'autre au droit de possession du locataire ; que ces indemnités sont réglées par décision simultanée et collective des mêmes jurés ; le locataire ainsi privé de la jouissance d'une partie de la chose louée ne peut demander ultérieurement à son propriétaire une diminution de loyer, le droit à la jouissance aliénée par ce dernier n'ayant pu entrer, comme élément, dans l'évaluation de Tindemnité accordée à la pro* priété, et le locataire étant indemnisé à raison même de la pri- ^Uon de jouissance dont il se plaint. ]

1 854. Cet arrêt nous parait contraire aux principes admis par la Cour de cassation, et la Cour de Paris elle-même, par un arrêt du 15 juin 1844, a maintenu le droit du locataire à la diminution de loyer, tout en prenant en considération, pour apprécier le chiffre de cette diminution, l'indemnité précédem* ment obtenue du jury par le locataire.

c Considérant, dît cet arrêta que, par suite de l'expropriation pour cause d'utilité publique subie par Périer, propriétaire, les époux Dnval, locataires partiels des biens soumis à cette