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162 GBAP. XI. — PROFEIÉTÉS HOECELÉES

ezpropriàtioti, ont éprouve une diminution de jouissance due qui faisait Tobjet de la location à eux faite par Paul Perler ; que que cette diminution de jouissance, résultat d'un cas fortuit, doit, aux termes de Tart. 1722, C. civ., donner lieu à iine diminution de loyers ; — Que si Texpert commis par l'Etat pour déterminer la quotité de l'indemnité due aux personnes atteintes dans leurs droits par Texpropriation, a fixé cette indemnité à 17,500 francs en faveur des époux Duval, locataires, pour la testriction apportée dans leur industrie, il résulte des terma 'exprès de son rapport qu'il ne Ta portée à ce chi&e qu'en considération de la diminution de loyers que les époux Daval étaient en droit d'exiger de leur propriétaire ; — Considérant, en effet, que Paul Périer, propriétaire, a reçu également une indemnité pour dépossession des terrains dans lesquels sont coidpris ceux faisant partie de la location faite aux époux Duval; — Que cette indemnité, qui s'élève en capital à 272,000 francs environ, a été calculée par l'expert en vue de la réduction de loyers qu'aurait à subir Périer, et en compensation de ce dommage; que cette indemnité est d'ailleurs la valeur représentative de toute l'étendue de terrain dont Périer a été exproprié; qu'il perçoit les intérêts de cette somme ; — Que Paul Périer ne peut équitablement continuer à recevoir l'intégralité de la chose dont les époux Duval, locataires, ne jouissent plus qu'en partie, et qui, par l'effet de l'indemnité à lai accordée, est rentrée .entre ses mains; — Considérant qu'en raison de la diminutioc notable de la chose louée, la réduction à 4,000 francs par as des loyers antérieurement fixés à 7,000 francs, n'a rien d'exagéré ;— Que celte réduction sur les loyers doit être faite à paitr de l'époque à laquelle la jouissance des locataires a été diminuée, c'est-à-dire à partir du !•» janvier 1843 ; etc. n (6te. db 7Vt*6^du20juinl844. ]

[ 835. Un arrêt de la Cour impériale de Paris, du 16 avril 4655, a décidé que lorsque, par suite d'une expropriation pod tause d'utilité publique, une partie de la chose louée vient à être enlevée, les conditions du bail, tant que là résiliation n'en est point prononcée, subsistent pour le surplus.

En conséquence, le locataire à qui il a été fait défense de changer la forme de la chose louée» est obligé, si le propriétaire Pexigè, de maintenir cette forme, lors même que les changements qu'il propose avantageraient la propriété, et qu'il s'engagerait à remettre les choses en état à la fin du bail* Mais, si une

PAR LES TEAVAUX. 163

partie de la chose loaée se trouve avoir une façade sur une voie publique nouvellement créée^ le propriétaire ne peut s'opposer à ce que ce locataire ouvre portes et fenêtres pour avoir accès et jour sur cette voie.

0 Attendu, dit Tarrét, que devant le jury, la compagnie Ardoin, en expropriant Clément et Chanlaire, snr leur réquisition, de la totalité du bail, s'est purement et simplement substituée à eux, et n'a pu acquérir plus de droits qu'ils n'en avaient eux-mêmes; — Que si elle a déclaré que, par suite de Texpropriation, la portion des lieux loués conservée acquérait une forte plus-value, cette assertion a été contredite soit par le propriétaire, soit par les locataires^ puisque ces derniers, au lieu de vouloir en jouir, ont demandé à être totalement expropriés ; — Attendu que, d'ailleurs, aflBrmer qu'il y avait plus-value, afin de motiver la faiblesse des ofiDres d'indemnité, n'était pas la même chose que de dire que la compagnie Ardoin n'acceptait la cession des droits des locataires qu'à la condition de pouvoir changer l'état des constructions, afin de profiter de cette plus« value, et qu'une condition aussi importante ne pouvait être suppléée et ne pouvait s'induire du silence seul gçu^é à cet égard; — Que la compagnie Ardoin pouvait d'autant moins croire à une pareille condition, entendue et acceptée, que Clément et Chanlaire n'avaient pas qualité pour la stipuler^ et que la femme Buzaringue avait protesté contre la cession elle-même et déclaré y vouloir rester totalement étrangère ; — Attendu qu'enfin, si une indemnité de 75,000 francs a été payée par la compagnie Ardoin à Clément et Chanlaire, ce n'a pas été seulement pour prix de la cession de leur bail sur la partie des bâtiments conservée, mais aussi et surtout pour l'abandon de leurs droits de jouissance sur la partie expropriée et employée \ la confection du boulevard de Strasbourg, confection pour laquelle elle a reçu une subvention de la ville de Paris

<( Attendu que les constructions tendues par Clément et Chanlaire en 1841 n'étaient, dans la partie du terrain retranchée par l'expropriation, que de simples hangars; que ce retranchement n'empêche pas le reste de subsister et de pouvoir être occupé par la compagnie Ardoin ; que si le sieur Giron de Buzaringue ne veut pas consentir à ce que ces hangars et remises soient démolis par cette compagnie et remplacés par des constructions plus importantes, il use de la rigueur de son droit et ne peut être contraint d'en sortir ; — Mais attendu que, par suite de la confection du houveau boulevard de Strasbourg, ces

164 CHAP. XI. — PROPEliriS MORCEXiSS

remises et hangars ont sur cette voie publique une fiaçade, laquelle même se trouvait complètement ouverte et n'a été fermée que depuis l'expropriation par un mur qu'a édifié Girou de Buzaringue dans tonte son étendue ; — Que le droit de ce propriétaire ne peut aller jusqu'à priver ses locataires de la faculté d'accéder sur cette nouvelle rue et d'y ouvrir des portes et fenêtres pour pénétrer dans les remises et hangars et les éclairer afin de les utiliser, mais sans pouvoir les démolir ni en changer la construction ; — Attendu, d'ailleurs, que la compa* gnie Âxdoin a le droit de bâtir dans la cour selon qu'elle jugera convenable; qu'entre les deux hangars, il existe un terrain d'une assez grande étendue fermé par le mur de clôture dans sa façade sur le boulevard ; — Que dès lors sur cette façade, et sur le terrain qui fait suite du couchant au levant, la compagnie Ardoin a le droit d'édifier un bâtiment de la profondeur et de la hautem* qu'elle estimera la plus favorable à ses intérêts, sauf la restriction énoncée au bail de 1837, à la seule charge de l'enlever à la fin du bail ou de le laisser au propriétaire, s'il le préfère, pour prix de l'estimation ; — Attendu que c'est seulement dans ces limites que le changement d'état des lieux loués par suite de l'expropriation peut autoriser la compagnie Ardoin à «faire des constructions nouvelles el à percer et modifier le mur de clêturp, à la charge de le remettre à la fin du bail, si le propriétaire l'exige, dans son état actuel, mais que le surplus de

sa demande ne peut être accueilli

« Par ces motifis, — Déclare Ardoin et compagnie mal fondés dans leur demande à fin de démolition des constructions anciennes élevées dans la cour de l'hôtel du Tillet, et de les remplacer par de nouvelles;

« Dit qu'ils pourront seulement :

c( 1^ Ouvrir des portes et fenêtres sur la façade du boulevard de Strasbourg, au-devant,des hangars et remises situés à chaque bout de mur de clôture, à l'effet d'accéder de la rue dans ces hangars et de les éclairer, mais sans pouvoir démolir lesdits hangars et en modifier la construction;

(( â"" Élever, sur la façade du boulevard, dans le terrain de la cour, libre entre lesdits hangars, un bâtiment de la hauteur et de la dimension qu'ils jugeront convenable, sauf la restriction énoncée au bail de 1837, quant à sa hauteur et à sa distance des bâtiments de l'hôtel, et ce, à la charge, si le propriétaire l'exige, de, en fin de bail, remettre le mur de clôture en son

état actuel et d'enleyer les constructions par eux édifiées ou de les lui laisser, s'il le préfère, pour le prix de Testimalion (1). » ]

[ 856. Lorsqu'une propriété a été morcelée par Texpropriation, il se peut que des dommages soient causés ultérieurement an surplus de la propriété par l'exécution des travaux, pour la confection desquels il avait été procédé à l'expropriation. Ainsi des remblais effectués pour l'établissement du chemin en vue duquel l'expropriation a eu lieu viendront obstruer les abords du reste de la propriété ; ainsi encore une gare de chemin de fer établie en contre-bas du sol rendra inaccessible le surplus du domaine en partie exproprié. Quelle sera la juridiction compétente pour statuer sur Tindemnité due à raison de ces dommages? Cette indemnité devra-t-elle être considérée comme comprise d'avance dans l'indenmité d'expropriation réglée par le jury, en tant que relative à un préjudice qui est la conséquence de l'expropriation? Devra-t-elle, au contraire, être demandée ultérieurement au conseil de préfecture, exclusivement compétent pour connaître des dommages causés par l'exécution de travaux publics?

La question est des pins graves ; elle a une portée considérable^ et la jurisprudence parait hésiter sur la solution qui doit loi être donnée (Voir les développements présentés à cet égard, I, n- 303 à 312). ]

[ 857. Il peut arriver tout d'abord qu'en fait les travaux à exécuter et le préjudice qui pourrait en résulter aient été prévus comme conséquence immédiate et pour ainsi dire nécessaire de Texpropriation ; que les plans et projets des travaux déjà arrêtés aient été soumis au jury comme élément de l'indemnité à régler par lui, et que le jury ait effectivement pris ces documents en considération pour la fixation du chiffre alloué dans sa décision. En pareil cas, point de diflaculté| Si la décision du jury n'a été robjet d'aucun recours, si elle est devenue irrévocable, il y a chose jugée à l'égard du propriétaire, en ce qui concerne l'indemnité relative aux dommages à provenir des travaux, et il ne peut réclamer une seconde fois pour la même cause une réparation nouvelle. C'est ce que le Conseil d'Etat a décidé, au moins implidtement, le 12 mai 1853, en rejetant le pourvoi d'un sieur de Niort (2).]

(4' Voir Dml, 47 avril 55.

S) UboD. flftc, 1863, p. 524.

166 CHAP. XI. — PBOPBlÉTiS HOBCEliXS PAB LES TBATÂUX.

[ 858. Mais l'arrêt du 12 mai 4853 ne s'est pas borné à une décision de fait; Q n'a pas même expressément opposé la cho9e jngée ; il a statué en principe général dans les termes suivants :

« Considérant^ en droit» que, d'après la loi du 3 mai 1841, le jury est chargé de fixer l'indemnité des propriétaires dépossédés, en raison des préjudices de toute nature qui sont la conséquence de Texpropriation ; -— Considérant que lesdits propriétaires ne sont en droit de réclamer une indemnité supplémentaire que s'il leur est causé, dans l'exécution des travaux, on dommage nouveau et non prévu lors de la décision du jury ; — Considérant, en lait, que le sieur de Niort ne se plaint pas d'avoir éprouvé un préjudice de cette nature ; que» dès lors, le premier chef de sa réclamation est mal fondé. » ]

[ 859. Cette doctrine avait été combattue par M. le ministre de l'intérieur, qui avait exprimé l'avis qu'il u'étaît pas possible d'admettre que le jury cbargé seulement de fixer la valeur du terrain exproprié et^ accessoirement, la moins-value provenant pour le reste de Timmeuble de l'expropriation môme, eût apprécié par avance des dommages qui auraient pu ne pas exister, et dont l'étendue, d'ailleurs, était complètement inconnue. Et il parait, en effet, résulter de la jurisprudence antérieure du Conseil d'Etat (voir ci-après) que Vindemnité due par suite d'expropriation^ la seule qu'il appartienne au jury de prononcer, ne peut s'entendre que de celle qui a pour cause directe immédiate l'expropriation même, c'est-à-dire un préjudice né et actuel, existant d'ores et déjà, indépendamment de tout fait intermédiaire. Or ici la cause de préjudice, c'était bien réellement un fait postérieur à l'expropriation, l'exécution des travaux venant se placer entre la dépossession du propriétaire et le dommage apporté définitivement à l'immeuble, Jl semble que ce cas rentrait nécessairement soua Tapt^Ucation du principe qui attribue et réserve à l'autorité administrative la connaissance de toutes les réclamations auxquelles peut donner lieu la confection des travaux publics (Lois des 46-24 août 1790 ; 6-11 septembre 1790, art. 4 ; 8-10 juillet 1791 ; t, iv, art 7; 3 ayril 1793 ; 28 pluviôse an vin ; 16 septembre 1807). On comprend combien il serait peu rationnel de faire porter l'indemnité fixe, allouée par le jury, sur des dommages essentiellement éventuels, et qui peuvent être complètement modifiés après coup, en raison des changements que l'administration est toujours libre d'apporter aux plans préconçus, pendant l'exécution des travaux.

CBAP. Xn.— ENVOI El? POSSESSION POUB CAUSE D'URGENCE. 167

L'arrêt précité, du 13 mai 1853, p^r^ît s'être attaché à cette circonstance, que les plans avaient été communiqués au jury, et réserver l'actiofl ai; p^priétaire, devant 1^ conseil de préfecture, pour le cas oà ees plans auraient été ultérieurement changés. Mais quoi de plus incertain que la portée de ces changements au point de vue du préjudice qui peut en résulter 7 et n'était-il pas plus rationnel à la fois et plus conforme aux principes de renfermer l'appréciation du jury dans le seul fait de l'expropriation et de son influence nécessaire sur le surplu# de la propriété, indépendammeut de tous les actes postérieurs de l'administration (1)?

C'est en ce sens que s'est prononcée la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment par les arrêts des 7 avril 1845, 18 janvier et 14 aotlt 1854 (S), 22 mai 1855 (3), desquels il résulte que le jury ne peut faire entrer dans les éléments de ^indemnité les dommages qui résultent des travaux donnant lieu à l'expropriation; arrêts qu'il faut rapprocher de diverses décisions analogues du Conseil d'Etat, et du tribunal des conflits (23 msi\ 1832, préfet de la Nièvre; 17 janvier 1838, Rodet; 12 janvier 1844, Landfried ; 3 janvier 1350} de Rou93el ; 16 décembre 1850; 29 mars 1851, Chevalier; 28 mai 1852, Ramière} (4). ]