Contributions foncière et des

portes et fenêtres.

624. Lorsqu'une sallô de spectacle a été louée par le propriétaire h un directeur de théâtre, la convention qui les lie donne naissance à des droits et obligations réciproques qu'il est utile de rechercher.

Nous avons déjà expliqué que, soit avant la location, soit après, le propriétaire ne peut laisser ouvrir le théâtre au public, tant que Tenlrepreneur n'a pas obtenu Tàutorisation nécessaire, puisqu'en cas d^ contravention, il est passible des métoes peines correctionnelles que Tentrepreneur.

Toutefois, la location effectuée, ce n'est pas le propriétaire , qui est obligé de se pourvoir devant l'autorité supérieure k Teffet d'obtenir l'autorisation ; ce soin regarde i'entrepreliéur qui, louant un local pour y monter fifi théâtre, se

hÈÉ THÉÂTRES. 4S

charge naturellement d'aplatiir les obstacles que la loi fait peser sur l'exercice de son industrie. D'un autre côté, les conditions de Tautorisation, les justifications qu'elle comporte en ce qui touche les ressources de l'entreprise et du directeur ne peuvent se régler et se débattre qu'entre le directeur lui-même et l'autorité. Le propriétaire qui a loué son local n'a donc qu'une obligation k remplir, c'est de tenir le local k la disposition du preneur k l'époque et dans rétat que le bail ou la loi détermine, sauf à ne le laisser exploiter que lorsque l'autorisation aura été obtenue, si elle ne l'est déjk. Y. dans ce sens un jugement du tribunal de Châteaudun, du 13 octobre 1837 {le Droit, 19 octobre).

525. Pendant la durée du bail, le propriétaire est obligé, s'il n'y a conventioti contraire, d'entretenir la felle en état de servira l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur. Il doit exécuter toutes les réparations qui deviennent nécessaires, autres que les réparations locatives. II est tenu, en un mot, de toutes les charges qui, d'après le droit commun, incombent aux propriétaires d'immeubles dans leurs rapports avec les preneurs.

526. Une des principales obligations de l'entrepreneur est de payei* le prix du bail aux termes convenus. Ce prix est dû par lui, quels que soient les arrangements qu'il ait pu faire avec la commune dans laquelle est établi le théâtre. Lors même que la commune a pris le loyer k son propre compte pour dégrever d'autant l'entrepreneur, celui-ci ne peut contraindre le propriétaire k attendre d'elle son payement ou k aller le recevoir k la caisse communale. Le propriétaire a le droit de ne s'adresser qu'k lui, son débiteur direct.

527. L'entrepreneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille^ et conformément k sa destination.

44 LÉGISLAnON ET JURISPRUDENCE

Il manquerait à cet engagement si, la salle lai ayant été louée, ou Tétant habituellement pour des représentations dramatiques, il prétendait y donner des exercices équestres. Ce serait changer la destination de la chose louée, et la changer d'une manière préjudiciable aux intérêts du propriétaire. Il n*est pas indifférent pour ce dernier d'avoir dans son local des acteurs jouant tranquillement des pièces de théâtre, ou d'y avoir une troupe de chevaux dont les exercices violents compromettront de jour en jour la solidité des murs, planchers et machines.

Ainsi Ta jugé avec beaucoup de raison la Cour d'appel de Cologne (provinces Rhénanes de la Prusse), par un arrêt que rapporte la Gaz. des Trib. du 16 octobre 1831.

Le tribunal, dans cette affaire, avait repoussé l'action du propriétaire de la salle par un jugement qui contenait, entre autres, ce singulier motif:

« Considérant qu'en admettant des chevaux sur la scène le défendeur ne la déshonore point; en effet, l'art équestre ne manque ni de considération ni d'amateurs, ainsi que le démontre le succès du Cirque-Olympique de Paris, et de celui du royaume des Pays-Bas. »

La Cour infirma ce jugement: « Attendu que, d'après le bail, le bâtiment du théâtre n'a pas été loué à l'intimé pour un usage indéterminé, mais seulement pour les représentations dramatiques qu'il donnait â Cologne ;

« Que cette stipulation ne peut s'entendre que des représentations que le défendeur a l'habitude de donner avec sa société ;

« Qu'à la vérité, des animaux et surtout des chevaux sont quelquefois admis dans les représentations théâtrales, mais que régulièrement cette admission n'a lieu qu'autant que l'auteur de la pièce l'a exigée ; que c'est une chose tout à fait

ùu «BÉAmEa. 4S

inusitée que de faire paraître sur la scène des évolutions équestres, tandis que la pièce n'en indique point; que c'était \k le cas pour les représentations données par Tintimé;

« Qu'ainsi l'intimé a converti à tort en un manège les faibles planchers dont se compose la scène. »

La distinction que fait la Cour dans son arrêt est très-juste. Si le propriétaire qui a loué pour des représentations dra-* matiques peut s'opposer k ce que le théâtre soit transformé en manège, il ne peut s'opposer k ce que, suivant le besoin de certaines pièces et accidentellement, des chevaux soient amenés sur la scène, quand les pièces d'ailleurs sont du genre de celles que donne ordinairement l'entreprise. Le propriétaire a dû prévoir cette éventualité, et il doit être pré* sumé l'avoir acceptée, dès qu'il n'en a pas fait l'objet d'une réserve.

528. Le propriétaire peut-il, quand le bail ne l'interditpas, empêcher le directeur de donner des bals masqués dans la salle? On ne peut nier, qu'en général; les bals masqués offrent pins de danger pour les salles de spectacle que les représentations dramatiques. L'affluence quils attirent, l'agitation continuelle de la multitude dans toutes les parties du théâtre sont choses qui peuvent alarmer à bon droit la sollicitude du propriétaire. On peut dire aussi que l'exploitation des bals n'a rien de commun avec l'exploitation d'un genre de pièces, que louer pour l'une n'est pas louer pour l'autre, et que donner des bals c'est changer, au détriment du propriétaire, la destination de l'immeuble.

Malgré cela, la solution de la question dépendra beaucoup des circonstances. S'il était d'usage, avant le bail, de donner des bals masqués dans la salle, sans que les baux en continssent la stipulation ; si le propriétaire n'ignorait pas que l'entrepreneur était autorisé par son privilège à en

46 LÉGISLATiaN VT lOiaiNlUDENGE

donner» on pourrait voir dans son silence Tindiee d'une adhésion tacite. Il y aurait k vérifier» dans tous les cas» si la construction de la salle est telle que des bals masqués ne puissent en mettre la solidité en péril. L'autorité a le droit d'y veiller dans l'intérêt public. Mais ce droit ne fait pas obstacle a celui qu'a le propriétaire de saisir les tribunaux de ses griefs. On en voit un exemple dans un jugement de la V^ Chambre du tribunal de la Seine» du 4 janvier 1834 {Gaz. desTrib., 5 janvier), affaire Courbonne contre Dormeuil etPoirson.

529. Lorsque le bail contient prohibition de donner des bals masqués, cette clause doit recevoir son exécution. Il importerait peu que l'entrepreneur eût obtenu de l'autorité une permission contraire. Cette permission le met à l'abri des poursuites auxtjuelles il eût été exposé s'il n'avait eu la précaution de s'en munir; elle ne peut anéantir les stipulations du contrat par lequel il s'est ongagé envers le propriétaire à ne pas donner de bals masqués. Bien plus» les ordres qu'il pourrait recevoir de l'administration à l'effet de donner des bals masqués dans la salle ne sauraient paralyser le droit du propriétaire, si celui-ci veut en user. Il n'est pas au pouvoir de l'administration d'affecter l'immeuble a une autre destination que celle qui a été déterminée, ni de porter atteinte k l'exercice du droit de propriété. En cas d'infraction aux défenses du bail, le propriétaire peut demander devant les tribunaux ou des dommages-intérêts, ou la résiliation du contrat.

530. L'entrepreneur répond de toutes les dégradations et pertes qui arrivent pendant la durée de sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Il en est responsable» lors même qu'elles auraient eu lieu par le fait des acteurs ou employés du théâtre (art. 1735 C. Nap.).

PMfOMm». 47

Il doit, k la fin du bail» rendre h salle telle qu'il Ta reçue, conformément à Tétat de lieux qui a pu en être dressé» et à défaut d'état de lieui» eo bqn ^tat de réparations locatives.

531. L'art. 1733 C. Nap* porte que le locataire répond de l'incendie, k moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Cet article contient une dérogation importante au droit commun. Habituellement, chacun n'est responsable que du dommage cansé par sa faute, sa négligence ou son impru* dence (art. 1382 et 1383) ; c'est à celui qui demande la réparation du dommage, à établir qu'il a eu lieu par la faute, la négligence ou l'imprudence du défendeur (art. 1315). L'art. 1733 fait une exception k ces principes généraux. 11 dispense le propriétaire de toute preuve en cas d'incendie, fait pes^r la présomption de faute sur le preneur, et met k la charge de ce dernier la preuve contraire.

L'incendie de la Gaiti^ en 1835, a fait paître la question de savoir 3i cet article devait s'appliquer aux locataires de théâtres comme aux locataires d'autres immeubles. Il était constant dans l'affaire, et reconnu par le tribunal de la Seine, 1" Ch., et par la Cour de Pari», V^ Ch., que, lors d'une répétition générale, un des préposés des directeurs ayant été chargé de simuler des éclairs, une partie enflamT mée s'était détachée de la torche à éclairer, avait commu-- Diqué le feu à un rideau de manœuvre, et avait été la pre-r mière cause de l'embrasement de la salle.

La Cour de Paris, par un arrêt confirmatif du 18 avril 1836 (S. 37, 2, 70, Gaz. des Trib. et le Proit, 19 avril), refusa d'appliquer aux locataires la disposition de l'art 1733. Après avûir eonataté que tout le matériel destiné k agir en

48 LfelSUTlOM ET JURismmiiiQi

cas d'incendie était complet et en bon état, la Cour aJou*« tait :

<x Attendu qu'k la différence des édi6ces ordinaires, le feu est toujours un événement prévu pour les salles de spectacle ; que c'est k raison même de cet événement prévu que des obligations spéciales sont imposées aux directeurs de théâtres, qu'il leur est enjoint d'avoir un matériel k incendie, et qu'il leur est interdit d'agir hors la présence des pompiers ;

« Attendu que les preneurs ont rempli toutes les obligations qui leur étaient imposées, qu'aucune faute ne leur est imputable, qu'on ne peut même, dans la mise en scène de la pièce en répétition, leur reprocher de s'être livrés k des expériences qui auraient augmenté les chances du feu. »

Cet arrêt a été rendu, non avec les propriétaires enimêmes, mais avec la Compagnie d'assurances générales qui, les ayant désintéressés, agissait comme subrogée daps leurs droits. Cette circonstance a pu n'être pas sans influence sur la décision de la Cour ; car les efforts de la Compagnie tendaient k anéantir, au moyen de la subrogation, les suites des risques qu'elle avait pris k son compte, et dont elle avait touché le prix, en percevant annuellement les primes d'assurance.

Mais en droit, la décision de la Cour se justifie difficilement. L'art. 1733 contient une disposition absolue qui ne déclare le locataire irresponsable que dans les cas qu'elle précise. SufBrait-il, pour se placer dans l'un ou l'autre de ces cas, qu'il eût pris, pour prévenir ou arrêter l'incendie, les précautions d'usage; qu'il n'eût pas augmenté les chances du feu par les expériences qu'il faisait faire? Mon. Rien de tout cela n'établissait que l'incendie fût arrivé par cas fortuit, force majeure ou vice de construction. Bien plus,

il était avéré que Tincendie provenait do fait d'an employé attaché k Tentreprise. Il y avait donc lieu d'appliquer les art. 1733 et 1735.

Le feu, dit Varrèt, est toujours un événement prévu pour les salles de spectacle. Est-ce une raison pour alléger le poids de la responsabilité légale, et placer le locataire d'un théâtre dans une condition meilleure que celle de tout autre locataire ? Plus l'événement du feu est à prévoir, plus la vigilance du directeur doit être grande et incessante ; elle doit accroître à raison même du risque, et sa responsabilité doit être la garantie de son zèle. Quant aux mesures que prend l'autorité, elle les prend dans l'intérêt public, d'office, indépendamment des conventions privées qui peuvent exister entre les bailleurs et les preneurs ; elles ne peuvent rien changer à la nature des obligations que le contrat fait naître entre ces derniers, ni k la responsabilité spéciale qui en découle.

On a prétendu aussi^ en partant d'un texte de la loi ro* maine s que la loi n'a eu en vue, dans l'art. 1733, que les locataires des lieux destinés k l'habitation, que les théâtres ne sont pas habités , que les règlements de police s'opposent même k ce qu'ils le soient. Cette distinction est purement arbitraire. Quand la loi, réglant les rapports généraux du propriétaire et du locataire, déclare que le locataire répondra de l'incendie s'il ne prouve que l'incendie est arrivé par telle ou telle cause, il est manifeste que la loi ne s'attache qu'au fait de la location, non au fait de Thabitalion. Le locataire est responsable, qu'il habite ou non, que le local soit ou non destiné k Thabitation ; il est responsable par cela seul qu'il en est locataire, que la chose est confiée

^ Plerumquè incendia cuJpà fiunt inbabitantium. L. 3, ff. De offic. frœf. fHg.

50 CÉGISLATIOII IT IflfMttJDENGE

à sa garde, et qa'il s'oblige k la rendre dans Tétai où il la reçoit.

On voudrait enfin que le propriétaire d'au thé&tre eût moins droit qu'un autre k la protection de l'art. 1733, parce que» dit-on, connaissant le danger d'incendie qui menace continuellement son immeuble, il ne manque pas d'en chercher et trouver la compensation dans le prix élevé du loyer qu'il exige. Cette considération, fùt-^Ue vraie, 86" rait sans force contre le texte de la loi. Ce n'est pas dans le seul fait de l'élévation d'un loyer que les tribunaux peuvent puiser la preuve de la renonciation du propriétaire aux garanties que la loi lui donne. Mais la supposition qu'on invoque n'est pas même exacte. Les chances d'incendie ne peuvent entrer que rarement en ligne de compte dans la fixation des loyers. Ce qui motive bien plutôt les exigences des propriétaires, c'est la chance des bénéfices que le directeur est présumé devoir faire dans le local. C'est aussi la perspective trop souvent trompeuse de ces bénéfices, qui rend le directeur d'autant plus facile ^

532. La présomption de faute établie par Tart. 1733, n'étant appliquée qu'au locataire, en sa qualité de locataire, elle n'a lieu qu'en faveur du propriétaire de l'inuneuble. Le propriétaire seul ou ses ayants droit peuvent l'invoquer contre le directeur. Si l'incendie du théâtre cause nù dommage aux maisons voisines, les propriétaires de ces maisons n'ont d'action contre le directeur qu'^ la charge par eim de prouver, dans les termes de droit, que l'incendie est arrivé par sa faute, sa négligence, son imprudence, son inob«' servation des règlements.