CHAPITRE XXX

Des Droits de l'usufruitier sur le fait des baux.

1212. Il est permis à l'usufruitier, non-seulement de jouir par lui-même, mais encore de donner à ferme à un autre les fonds soumis à sa jouissance (595) : la loi qui lui accorde cette faculté veut aussi, et par une dérogation spéciale à la maxime soluto jure dantis, solvitur et jus aecîpientis, que le fermier soit maintenu dans l'exercice de son bail , lors même que l'usufruit vient à cesser avant l'expiration du fermage : mais cette disposition introduite en faveur de l'agriculture, et pour la tranquillité des locataires, cesserait d'être juste, si, par des baux à longues années, l'usufruitier pouvait indéfiniment atténuer les espérances du propriétaire, et paralyser l'expectative où il est de jouir lui-même ; c'est pourquoi l'usufruitier doit conformer, pour les époques, le renouvellement et la durée des baux aux règles établies pour le mari jouissant des propres de son épouse (595).

En conséquence, les baux de neuf ans et au-dessous, passés par l'usufruitier, sans anticipation , doivent être exécutés pendant leur cours entier, lors

d'usage personnel, etc. 69

même que l'usufruit viendrait à finir avant leur expiration.

S'ils avaient été stipulés pour un temps excédant neuf années , ils seraient obligatoires vis-à-vis du propriétaire, après la cessation de l'usufruit, pour le temps qui resterait à courir des neuf premières années , si l'on était encore dans celte première période ; ou pour les années qui resteraient encore de la seconde période de neuf ans > si, la première période expirée , on était déjà dans la seconde au moment de la cessation de l'usufruit, et ainsi de suite; de manière que le fermier n'ait toujours que le droit d'achever la période des neuf ans dans laquelle il se trouve au moment où le propriétaire rentre en jouissance de son domaine (1429).

1213. À l'égard des fermages stipulés par anticipation , l'article M 30 du code porte que « les baux » de neuf ans et au-dessous , que le mari seul a passés » ou renouvelés des biens de sa femme , plus de trois » ans avant l'expiration du bail courant , s'il s'agit de » biens ruraux , et plus de deux ans avant la même » époque , s'il s'agit de maisons , sont sans effet , à » moins que leur exécution n'ait commencé avant ta » dissolution delà communauté. » C'est-à-dire ayant la cessation des droits d'usufruit du mari : d'où il résulte ,

1.° Que les baux qui ont été stipulés pour plus de neuf ans, et que L'usufruitier a faits par anticipation , ne sont point obligatoires pour le propriétaire, lors même que leur cours aurait commencé avant la cessation de l'usufruit , puisque la loi n'accorde d'effet

70 TRAITÉ DES DROITS d'lSUFRL'IT,

aux baux anticipés, qu'autant qu'ils ne son! que de neuf ans et au-dessous.

2." Que les baux anticipés faits par l'usufruitier , pour neuf ans et au - dessous , sont obligatoires pour le propriétaire , lors même que leur exécution n'aurait pas commencé durant l'usufruit, s'ils n'ont été stipulés que trois ans ou moins avant l'expiration du bail courant , s'il s'agit de biens ruraux, et que deux ans ou moins avant la même époque , s'il s'agit de maisons , attendu que la loi ne déclare sans effet que ceux qui ont été stipulés à des époques plus anticipées, sans doute par la raison que le père de famille, administrant sagement ses affaires , ne doit pas attendre que ses baux soient expirés , pour en faire de nouveaux.

Ces règles sur la durée des baux de l'usufruitier , après la cessation de son usufruit , sont établies par le code, dans un sens absolument général ; en conséquence, s'il s'agissait d'un droit d'usufruit établi sur plusieurs tètes, le fermage stipulé par le premier usufruitier devrait s'exécuter vis-à-vis du second, comme il s'exécuterait vis-à-\is du propriétaire , dans les cas ordinaires,

1214. En ce qui concerne particulièrement Les titulaires de bénéfices ecclésiastiques , ils ne peuvent faire de baux excédant neuf ans , que par forme d'adjudication , aux enchères, et après que L'utilité en a été reconnue et constatée par un rapport de deux experts nommés par le sous-préfet , s'A s 'agit de biens de cures; et par le préfet, s'il s'agil de biens d'évêchés, de chapitres ou de séminaires : au moyen

d'usage personnel, etc. 71

«le quoi ces baux continuent d'être exécutés conformément aux règles établies pour les autres usufruitiers (j).

Ces dispositions générales des lois, sur les baux stipulés par l'usufruitier, donnent lieu à quelques questions particulières qui nous restent à discuter.

première question.

1215. Sous l'ancienne législation on appliquait rigoureusement aux baux faits par l'usufruitier la maxime solutojure dan lis, solvitur et jus accipientis : en conséquence ces baux étaient de plein droit résolus à son décès ; et dès le moment de la cessation de l'usufruit, le propriétaire pouvait expulser le fermier, sans que celui-ci eût même aucun recours en garantie contre les héritiers de l'usufruitier qui n'avait pas dissimulé sa qualité dans le bail : Si usufructuarius locaverit fundum in quinquennium f et decesserit, hœredem ejus non teneri , ut frui prœslet : non magis quà/n , însulâ exuslà , teneretur loeator conductori (2). Aujourd'hui notre code veut au contraire que le fermier soit maintenu dans la jouissance du fermage qui n'a été stipulé que pour le cours ordinaire des baux , et conformément aux règles expliquées cidessus.

Cela étant ainsi , que doit-on dérider au sujet de la durée des baux stipulés par l'usufruitier , lorsqu'il

(1) Voy.lc décret du 6 novembre 1 Si 3 , bull. 53(>, lom. 19, ]\t;;. 378, art. 9, 4e série.

(2) L. 9, § 1, lï. locatif lib. 19, lit. 2.

s'agit d'un droit d'usufruit qui a été légué et ouvert avant la promulgation de la loi nouvelle?

Si le bail avail été fait avant la publication du code, la question ne souffrirait aucune difficulté : le fermier devrait, en effet, subir la condition expressément ou tacitement stipulée dans son contrat , parce que fci loi nouvelle ne peut ni augmenter ni diminuer les droits ou charges dérivant d'une convention passée avant sa promulgation.

Si au contraire le bail a été fait postérieurement à la promulgation du code , les droits du fermier sont, au premier coup d'œil , plus apparens : néanmoins nous croyons que , dans ce cas encore , on doit suivre le prescrit de la loi ancienne.

II faut observer , en effet, qu'après l'ouverture de l'usufruit , l'acceptation qui en est faite par l'usufruitier, opère un quasi-contrat qui fixe irrévocablement les droits des parties. Le legs n'est accepté que sous les conditions qu'il comporte par sa nature, et il n'est acquis au légataire que sous ces mêmes conditions. L'usufruitier n'a pu par la suite , et à quelque époque que ce soit , transférera son fermier plus de droit qu'il n'eu avait lui-même; or , dès ]<■ principe, il n'avait reçu la jouissance du fonds que sous la condition que tout bail qu'il pourrait en faire serait résolu par la cessation de cette jouissance. Dans le double intérêt du propriétaire et de l'usufruitier, la loi nouvelle ri a rien pu changer sur des droits formés et respectivement acquis auparavant; d'où il résulte uue le bail doit toujours être renfermé dans les limites prescrites à l'usufruitier par !•• constitution

d'usage PERSONNEL , ETC. 73

«le son usufruit, et auquel on a soumis le quasi-cou Irai formé entre lui et le propriétaire par son acceptation; natu hoc servabilur quotl ab initio convenu (i).

SECONDE QUESTION

1216. Sous l'ancienne législation , le prix annuel des baux à ferme n'était pas classé au rang des fruits civils : en conséquence , l'usufruitier , lors de son décès , ne transmettait pas à ses héritiers le prorata de la dernière année, mais il transmettait le tout s'il était mort après la récolte, et il n'en transmettait rien s'il était décédé auparavant : defunctâ frucluariâ même decembri , jam omnibus fruclibus , qui in lus agris nascuntury mense oclobri per colonos sublatis : quœsitum est , utrum pensio hœredi fuctuariœ solvi deberel : quamvis fructuaria anle kalendas marlias , quibus pensiones inferri debeant,decessertt : un dividi debeat inler hwredem fructuariœ et rempu blicam cui proprietas legala est ? Respondi , rempublicam quidem cum colono nullam nctionem Iiabere : fructuariœ verô liœredem , sua die , secundùm eu quœ proponerentur y intégrant pensionem perceplurum (2), 11 en est autrement d'après la disposition du code (586); et ce changement dans la législation donne encore lieu à la question de savoir si c'csl à l'ancienne ou à la nouvelle loi qu'on doit se conformer pour régler les intérêts du propriétaire et ceux des héritiers de l'usufruitier, lorsqu'il s'agit d'un droit d'usufruit ouvert el acquis avant la promulga-

(1) \.. ?.3 , ff. de regul. fur.

(a) L. 58, ff. de usjifniclu, lib. 7. til. 1.

îion du code, et lors de la cessation duquel on trouve un bail établi sur les fonds.

Cette question doit être décidée comme la précédente , en se conformant aux principes admis lors de l'ouverture du droit d'usufruit , parce que le legs ayant été fait et accepté dans cet esprit, les droits respectifs du propriétaire et de l'usufruitier ont été fixés dès lors, et n'ont pu recevoir de changement par la suite.

Deux circonstances concourent à le faire décider ainsi.

De son coté, le testateur est censé avoir voulu faire une disposition dont l'exécution fût conforme à ce qui était écrit dans la loi du temps où il a testé , puisqu'il n'a voulu exprimer aucune dérogation à la règle établie par cette loi : ea enim quœ sunt morts et constœludinis in bonœ fulei judiciis debent venire (i), c'est là la condition tacitement entendue dans sa disposition , in sérmone quœdam facile excipiuntur (2), et c'est ainsi qu'on doit toujours interpréter les libéralités testamentaires (3) , aussi bien que les contrats, pour les mettre à exécution suivant l'esprit dans lequel elles ont été conçues.

D'autre part, le légataire cl l'héritier, lors de la délivrance et de l'acceptation du legs, n'ont vu et n'ont voulu , dans le quasi-contrat qui s'est Formé entre eux, que les conditions qui étaient écrites d le droit commun: leurs intérêts respectif-, ont doue

1 Tj. 3 1 , § 20, ff. de crdil . cdicl. lib. 21 , til 1 . ■ ï>. r), IV. de tçrvù., lib. S, :it. 1. (3)L 5o, §3, ff delcgai. 1.

d'usage personnel , ETC. 7 J

été arrêtés dès lors, pour toute exécution ultérieure, conformément à la règle commune du temps où la négociation s'est passée.

On peut voir, à cet égard, de plus grands développement dans ce que nous avons dit touchant l'application des lois nouvelles , en tête de notre premier ouvrage sur l'état des personnes.

TROISIÈME QUESTION

1217. En traitant des droits de l'usufruitier sur les choses mobilières , nous avons vu au chapitre 22, question première, qu'il y a certains meubles que l'usufruitier peut louer à d'autres; devrait-on appliquer, au louage de ces sortes d'objets , la règle voulue par le code pour les baux ou loyers des immeubles ? ou, en d'autres termes, le propriétaire serait-il , lors de la cessation de l'usufruit , tenu d'exécuter le louage des meubles, comme il est tenu de l'exécution du bail consenti par l'usufruitier sur les immeubles?

La solution de celte question ressort du texte même du code : suivant l'article 1429 , les baux faits par l'usufruitier, pour neuf ans seulement, doivent recevoir toute leur exécution ; et s'ils sont faits pour un plus long espace de temps, ils ne sont obligatoires, vis-à-Ni's du propriétaire, que pour la première période de neuf ans, si l'usufruit expire dans celle période, et de même pour la seconde ou toute autre subséquente, de manière que le fermier n'ait toujours que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve au moment de la cessation de l'usufruit. Il est évident que celle disposition u'esf

70 TRAITÉ DES DROITS d'i'SU FRUIT,

relative qu'aux baux des immeubles et de leurs accessoires, parce qu'il n'y a que les immeubles qu'on soit dans l'usage d'amodier par périodes de neuf ans; et l'article qui suit le suppose ainsi de la manière la plus positive.

Il résulte de là que , quant aux choses mobilières qui ne sont point accessoirement unies aux immeubles , le louage que l'usufruitier peut en avoir fait reste soumis à la règle du droit commun , soluto jure lanlis , solvitur et jus accipientis ; qu'en conséquence e propriétaire peut exiger que la remise lui en soit faite après la cessation de l'usufruit , et que ce droit lui est acquis dès le moment de cette cessation.

QUATRIÈME QUESTIOX.

1218. Le légataire universel de l'usufruit , ayant reçu la délivrance de soîi legs, a donné éi ferme les immeubles; mais l'héritier du défunt , étant actionne par les créanciers héréditaires , se trouve dans le cas de vendre tout ou partie des fonds de la succession pour en payer les dettes : pourra-t-il faire la vente au préjudice du bail consenti par l'usufruitier , et les acquéreurs pourront-ils expulser le fermier?

Nous croyons que celle question doit être résolue dans un sens affirmalif , parce que la disposition du code, qui vent que les baux consentis par le mari un par l'usufruitier s'exécutent envers le propriétaire, n'es! textuellement portée que pour le < as île la dissolution de communauté ( 1429), ou de la cessation d'il ufruii arrivée avanl la fin du bail . ei qu'en consé quence on ne doit pas l'étendre à d'autres In pothèses.

d'usage peusoïïnel , etc. 77

H serait d'autant plus injuste de l'appliquer à l'espèce proposée, que l'héritier pourrait en ressentir un grand préjudice, en ce que le maintien du bail éloignerait toujours plus ou moins les acquéreurs, et opérerait nécessairement une diminution dans Le prix des ventes.

On devrait donc, dans celte hypothèse singulière, subordonner la cause du fermier à la maxime soluto jure dantis, sohilur et jus dccipientis, parce qu'elle est la règle du droit commun pour tous les cas ou les lois n'y ont pas formellement dérogé.

CINQUIÈ5IE QUESTION.

1219. Est-il permis de stipuler un pot de vin dans le bail fait par un usufruitier ?

L'article 10 du décret du G novembre 1813 défend expressément celle stipulation dans les baux de biens ecclésiastiques , et il veut que le successeur du titulaire qui aurait reçu un pot de vin ait la faculté de demander l'annulation du bail, à compter de son entrée en jouissance, ou d'exercer son recours en indemnité, soit contre les héritiers du précédent titulaire , soit contre le fermier.

La raison de celle disposition est sensible : c'est que le pot de vin faisant partie du prix du bail , ne peut être payé au possesseur actuel, qu'au préjudice de son successeur, à l'égard duquel le canon annuel du bail sera d'autant moindre dans la proportion de sa durée. Celle raison est la même à l'égard de toute espèce d'usufruitier; d'où l'on doit conclure que la même décision doit être portée envers tous, attendu

que le rnême principe de justice exige que le propriétaire puisse faire annuler un bail fait en fraude de ses droits, ou obtenir une indemnité du préjudice qu'il en souffre.

SIXIÈME QUESTION

4220. Si un bail avait été fait par un usufruitier, pour dix-huit ans , et que l'usufruit jùt éteint durant la première période de neuf ans, le fermier aurait-il , contre son bailleur , une action en dommages-intérêts pour non-jouissance durant la seconde période?

Si l'usufruitier avait stipulé, dans le bail, comme propriétaire, s'il avait dissimulé sa qualité d'usufruitier, ou ne l'avait pas fait connaître au fermier, celuici devrait avoir une action en dommages-intérêts , comme ayant été induit en erreur, sur les droits du bailleur, lors du bail qu'il a souscrit.

Mais si l'usufruitier avait fait connaître sa qualité , le fermier, traitant en connaissance de cause, n'aurait aucuns dommages-intérêts à répéter, pour inexécution du bail, durant la seconde période de neuf ans, attendu que les parties seraient censées s'en être rapportées à la disposition de la loi , et n'avoir voulu que ce qu'elle prescrit sur la durée et l'exécution des baux de cette nature.

Dans ce cas, le fermier ne pourrait pas même alléguer son ignorance sur la disposition de la loi; car la maxime juris ignorantia non prodest acquirere bolentibus (1) repousserait celte exception.

i L. 7, 11. de juris cl facli ignorantia, lib. 22, lit. 6.

d'usage PERSOXXEL, ETC. 79

Vainement dirait-on qu'il ne suffit pas qu'on ait prévu que le bail pourrait être dissous avant l'expiration des deux périodes , pour qu'il ne soit dû aucuns dommages-intérêts au fermier, à raison de sa nonvelle jouissance; puisqu'aux termes de l'article 1744 du code , lors même qu'on a prévu et réservé que le fermier pourra être expulsé par l'acquéreur du fonds , il lui est dû une indemnité de non-jouissance , s'il n'y a pas formellement renoncé dans l'acte; car celte hypothèse est totalement différente de celle sur laquelle porte notre question; parce que, dans un cas , c'est la loi elle-même qui abrège la durée du bail , tandis que dans l'autre c'est le propriétaire qui vient y mettre fin, par son fait, en aliénant l'héritage affermé ; et comme l'une des parties contractantes ne peut pas rester l'arbitre suprême des intérêts de l'autre, il faut nécessairement que celui qui donne lieu à la dissolution du contrat soit soumis à la prestation d'une indemnité.

Dans l'hypothèse de la question proposée, si la loi abrège la durée du bail , ce n'est que pour la seconde période de neuf années. Elle veut qu'il soit exécuté pour toute la première période , nonobstant que l'usufruit s'éteigne avant qu'elle ne soit expirée ; elle ne laisse rien d'arbitraire : dans le cas, au contraire, où il est permis de résoudre le bail par la vente de l'héritage affermé, s'il n'était dû aucune indemnité au fermier, il ne pourrait compter sur rien , le propriétaire avant la faculté de vendre quand il lui plaît.

SEPTIÈME QUESTION

1221. Aux termes du code , l'usufruit prend fin par la renonciation de l'usufruitier. Dans ce cas , si le fonds a été affermé pour dix-huit ans , et que la renonciation ail lieu dans la première période de neuf ans , le fermier sera-t-il en droit de continuer sa jouissance durant la seconde?

L'usufruitier qui a afferme le fonds dont il jouit à ce titre, et qui renonce ensuite à son droit, ne fait réellement abandon que du fermage dû annuellement par le fermier, attendu qu'il ne peut plus céder au propriétaire un droit de jouissance qu'il avait déjà cédé au fermier ; celui-ci doit être au moins considéré comme un créancier au préjudice duquel la loi ne veut pas que la renonciation de l'usufruitier puisse avoir lieu (622). En conséquence, le bail doit être prolongé, même durant la seconde période de neuf ans, si le décès de l'usufruitier n'arrive pas pendant la première.

HUITIÈME QUESTION

1222. L'usufruit peut aussi prendre fin par abus de jouissance de la part de l'usufruitier. Alors doit-on porter la même décision que dans le cas précédent , BUT la durée du bail qui aurait été stipulé pour dix huit ans , éi supposer que le jugement prononçant la déchéance de l'usufruitier fût rendu dans la première période de neuf ans?

Pour soutenir la négative, on peut dire que \ r\~ traction du droit d'usufruit pour abus de jouissance

d'usage PERSONNEL , ETC. 81

n'est pas purement volontaire, comme celle qui a lieu par la renonciation de l'usufruitier : que c'est ici une cause résolutoire du droit d'usufruit, parce que l'usufruitier n'avait été envoyé en jouissance qu'à condition qu'il n'abuserait pas ; qu'ayant manqué à cette condition, et son droit se trouvant résolu, celui du fermier doit l'être aussi par application de la maxime resoluto jure dantis , resolvitur et jus accipientis.

Nonobstant ces raisonnemens , nous croyons que les dégradations commises par l'usufruitier, qui aurait par-là encouru la déchéance' de son droit, ne pourraient donner lieu au renvoi du fermier, attendu que l'un ne peut être justement puni pour les délits de l'autre.

A la vérité, dans ce cas, l'usufruit prend fin par la force d'une cause résolutoire ; mais il faut considérer que cette cause n'en est pas moins volontaire de la part de l'usufruitier qui a commis les dégradations dont il pouvait s'abstenir, et il serait toujours injuste et contraire aux principes des conventions de supposer qu'après avoir cédé son droit de jouissance à un fermier, il pût encore conserver la faculté d'anéantir le bail en se rendant volontairement coupable de quelques abus de jouissance envers le propriétaire , pour faire rentrer celui-ci dans la possession de son fonds.

Le fermier doit, en ce cas, être admis à continuer son bail jusqu'au décès de l'usufruitier, et même jusqu'à la fin de la seconde période de neuf ans, si cette période est déjà commencée lors de ce décès, m. 6

Néanmoins si le bail n'avait été stipulé qu'après les actes abusifs de jouissance qui auraient donné lieu à la commise , ou s'il n'avait pas une date qui fût certainement antérieure au délit , quel que fût le temps pour lequel il aurait été consenti , le fermier ne serait point fondé à en demander l'exécution pour l'avenir , attendu que l'usufruitier n'étant admis à jouir qu'à la émarge de conserver, on doit voir, dans les dégradations qu'il a causées , l'événement de la condition résolutoire de son droit : événement après lequel il ne lui est plus possible de l'engager au préjudice du propriétaire; en sorte que le jugement qui prononce la commise de l'usufruit, au profit de ce dernier, doit être considéré comme rélroagissant à l'époque du délit par lequel elle fut méritée (i).

Mais, en ce cas, le fermier aurait une action en dommages-intérêts contre l'usufruitier qui aurait donné lieu à son expulsion.

NEUVIÈME QUESTION

1223. Suivant l'ancienne jurisprudence, consignée dans les lois romaines , on tenait pour maxime que le successeur à titre particulier n'était point tenu d'entretenir le bail du fonds, fait par son auteur : en conséquence de quoi l'acquéreur pouvait expulser le fermier , si , par l'acte de vente , on ne lui avait pas imposé l'obligation de le maintenir en jouissance: emplorem quidem fundi necesse non est situe co-

(i) Yoy. clans Dcmolmn, sur la coutume de Paris, lit. i, §45, i;los. 1, n.° g, et ce que nous exposons plus bas au chap. 47» sous les 11. "' 2376 et suiv.

lono (i). Par la même raison, le légataire de l'usufruit d'un fonds pouvait aussi donner congé au locataire ou fermier : sed ad exemplum venditionis, polest usufructuarius conductorem repellere ( 2 ) , attendu qu'il n'était également qu'un successeur à titre singulier.

Cette jurisprudence , en ce qui a rapport à la vente, est formellement abolie par l'article 1734 du code, portant que , si le bailleur vend la chose louée , l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail : mais nous ne lisons point de semblables dispositions dans le code, en ce qui a rapport à l'usufruitier ; sera-t-il donc encore permis à ce dernier d'expulser le fermier ou le locataire comme il le pouvait avant la promulgation du code?

Nous croyons qu'on doit adopter la négative , et dire que le donataire ou le légataire, soit de la propriété, soit de l'usufruit, sont de plein droit obligés à la maintenue du bail ayant date certaine antérieure à l'acquisition, comme celui qui devient propriétaire par acte de vente.

1224. On n'accordait, en effet, au légataire ou à l'acquéreur le droit d'expulser le fermier , que par la raison qu'ils ne succédaient au bailleur qu'à litre; singulier : c'est parce que celte règle a\ ait été admise dans le cas de la vente, qu'on en avait, par identité de motif, appliqué la conséquence au légataire et au

(1) L. 9, cotl. de locato, lib. 4> tit. ()5.

(2) L. 59, § 1, ff. de usufruclu, lib. 7, lit. 1.

donataire particulier ; or, les auteurs du code ayant voulu abroger le principe sur lequel reposait cette décision, et l'ayant expressément déclaré, à l'égard de l'acquéreur par acte de vente, les conséquences qu'on en faisait résulter ne doivent plus être admises aujourd'hui, même à l'égard du donataire ou du légataire , soit de la propriété , soit de l'usufruit.

Cette décision est d'autant plus conforme à l'esprit du code , que le bail fait par l'usufruitier devant être exécuté, sauf certaines modifications , par le propriétaire qui lui succède lors de la cessation de l'usufruit, il est juste que lui-même soit tenu de l'exécution pleine et entière de celui qu'il trouve existant , lors de son entrée en jouissance.

122o. Il faut même reconnaître une grande différence entre le bail qui s'exécute à la fin de l'usufruit, comme ayant été fait par l'usufruitier, et celui que l'usufruitier trouve établi lors de son entrée en jouissance, comme ayant été fait par le propriétaire.

Lorsqu'il s'agit d'un fermage qui n'a été stipulé qu'avec l'usufruitier, sa durée n'a pas d'autre étendue que celle de la période de neuf ans où l'on se trouve lors de l'expiration de l'usufruit, parce que la loi , qui le maintient , lui assigne positivement ce terme.

Mais, lorsqu'il s'agit d'un bail qui avait été établi par le testateur, il doit être exécuté pendant tout le temps pour lequel il avait été convenu; parce que, d'une part, le propriétaire du fonds avait pu, dans son intérêt , en aliéner ou engager la jouissance aussi long-temps qu'il l'a voulu; et que, d'autre côté, la

k>i voulant aujourd'hui que le fermier ne puisse être expulsé par le successeur même à titre singulier, sans assigner, en ce cas, les mêmes limitations qu'elle prescrit pour les Laux faits par les usufruitiers , il est nécessaire d'en conclure que celui qui a été stipulé avec le testateur doit avoir toute la durée convenue entre les parties qui l'ont fait.

DIXIÈME QUESTION

122C. Le légataire de l'usufruit d'un fonds est donc obligé d'entretenir le bail fait par le testateur; mais en serait - il de même du bail fait par l'héritier avant la demande en délivrance du legs d'usufruit?

Cette question pourrait se présenter dans plusieurs circonstances différentes ; comme , par exemple , si l'usufruit n'avait été légué que sous condition , et que l'héritier, possédant à titre de plein propriétaire avant l'événement de la condition , eût amodié le fonds ; ou si l'usufruitier étant absent à l'époque de la mort du testateur, ou ayant négligé de demander la délivrance de son legs, l'héritier, jouissant en vertu de sa saisine légale , avait également donné le fonds à ferme.

Quel que soit le concours de ces circonstances, elles ne peuvent faire fléchir un principe bien constant qui s'oppose à ce qu'un semblable bail reçoive une exécution forcée à l'égard de l'usufruitier , c'est que personne ne peut avoir le droit d'amodier la chose d'autrui, ni de l'engager par bail, autrement que sous la condition sous laquelle il la possède luimême, à moins qu'il n'agisse en vertu d'un pouvoir

qui lui soit délégué ou par le maîlrc du fonds, ou par la loi , ce qui ne se rencontre point ici.

A la vérité les auteurs du code ont voulu que le bail stipulé par l'usufruitier fût exécutoire contre1 le propriétaire, pourla période des neuf ans dans laquelle l'usufruit prend fin ; mais s'ils ont , pour ce cas , dérogé à la règle générale dont on vient de parler , ce n'est pas une raison qui puisse autoriser une semblable dérogation dans une hypothèse toute différente.

Lorsqu'il s'agit d'un fermage convenu avec le testateur lui-même , il est naturel d'obliger le légataire de l'usufruit, quoique successeur à titre singulier, d'entretenir le bail , puisqu'il ne tient ses droits que de celui qui l'a stipulé, et que, d'autre part, le testateur , léguant la jouissance du fonds qu'il avait amodié , n'est censé l'avoir léguée que telle qu'il l'avait déjà engagée : mais lorsque le fonds est libre de tout fermage à l'époque du décès du testateur, il doit être livré tel à l'usufruitier , nonobstant tout bail consenti depuis par l'héritier, autrement il faudrait reconnaître dans celui-ci la faculté de porter atteinte ou de nuire, par son propre fait, à la jouissance de l'usufruitier, ce qui est expressément prohibé par le code f.">99).

ONZIÈME QUESTION

4227. L'usufruitier qui trouve un bail établi par le testateur peut-il le faire résilier sans le concourt de l'héritier?

Nous avons mi précédemment que le l»;iil qui 8e trouve établi par le testateur doit être exécuté par 1«

d'usage personnel, etc. 87

légataire de l'usufruit^ et qu'il doit recevoir son exécution jusqu'à sa fin , quel que soit d'ailleurs l'espace de temps pour lequel il a été stipulé. Il est possible que l'usufruit vienne à cesser avant l'époque où le bail devait cesser lui-même. En admettant que , dans cette hvpothése , l'usufruitier fût convenu d'une résiliation de bail avec le fermier , quels seront les effets de cette résiliation vis-à-vis du propriétaire? Celui-ci, rentrant en jouissance du fonds , sera-t-il obligé de recevoir le nouveau fermier qui y aura été placé par l'usufruitier, ou pourra-t-il encore s'adresser à l'ancien qui avait été établi par le testateur, et dont le temps de fermage n'est pas expiré?

1228. Pour bien entendre la solution de cette question , il est nécessaire de rappeler préalablement quelques vérités de principe qui sont au-dessus de toute controverse.

D'abord c'est un principe incontestable , que les obligations tant actives que passives d'un bail passent aux héritiers et successeurs de ceux qui l'ont stipulé (1742); les actions qui naissent du bail consenti par le testateur sont donc dans la masse de sa succession, comme ses autres biens , et elles reposent sur la tête de l'héritier, quant au fond du droit, comme sur celle de l'usufruitier, quant à la jouissance, pour le temps de la durée simultanée soit du bail, soit de l'usufruit.

Une autre vérité non moins certaine, c'est que 1rs droits du légataire de l'usufruit lui sont tellement assurés , que la loi ne veut pas que le propriétaire

puisse , par son fait, ni de quelque manière que ce soit , nuire à sa jouissance (599).

Enfin l'usufruitier doit lui-même respecter aussi les droits du propriétaire ; et s'il peut rendre meilleure la condition de celui-ci , il lui est essentiellement défendu de la rendre pire.

1229. Cela étantainsibien entendu, nous croyons qu'il faut distinguer entre le cas de la résiliation forcée et celui de la résiliation libre et volontaire, qui aurait lieu avec le fermier établi par le testateur.

Si ce fermier n'exécute pas les obligations qui lui sont imposées par son bail ; s'il ne paie pas son fermage , ou s'il ne satisfait pas à toutes autres conditions stipulées ou sous-entendues, et à l'inexécution desquelles les lois attachent le droit de le faire renvoyer, l'usufruitier peut l'actionner en justice pour faire prononcer la résolution de son bail ; il peut intenter cette action; il le peut seul et sans le concours du propriétaire ; et si la résolution du bail est prononcée, elle aura également lieu dans l'intérêt de l'un que dans celui de l'autre. La raison de cela , c'est que l'usufruitier a toujours , pour l'exercice d'une semblable action , la qualité de procurator in rem suam , que le testateur, qui lui a légué le droit de jouir, lui a aussi , par voie de conséquence nécessaire, donné procuration , ou départi tout pouvoir pour écarter les obstacles qui pourraient s'opposer à sa jouissance ; qu'ainsi il a été établi par le maître même de l'action, contradicteur légitime pour faire prononcer la résolution d'un bail que le] fermier n'exécute pas fidèlement.

d'usage personnel, etc. 89

De son coté l'héritier, propriétaire du fonds, ne pourrait s'opposer à l'action intentée par l'usufruitier, puisqu'il ne peut par son fait , ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de celui-ci. Il ne serait sans doute pas non recevable à intervenir dans la contestation pour veiller à ses propres intérêts , et empêcher que , par un procès simulé , un fermier solvable ne fût renvoyé de sa ferme ; mais, abstraction faite de toute collusion à ce sujet , il serait forcé de subir la loi du jugement porté sur la résolution du bail.

1230. Si au contraire il était question d'une résiliation de bail purement volontaire, ou faite sans cause légitime , nous croyons que l'usufruitier ne pourrait pas la consentir au préjudice de l'héritier et sans la participation de celui-ci. Il peut bien pactiser sur l'exécution de son propre droit , pour le temps de sa jouissance ; mais il ne peut arbitrairement, et à volonté , dissoudre le fermage dans un sens absolu, et dégager le fermier envers l'héritier , même pour le temps où il n'y aura plus d'usufruit ; si donc ce dernier ressentait du dommage du changement de fermier, opéré par l'usufruitier , il aurait au moins une action en indemnité à faire valoir contre lui, cl nous pensons qu'il serait même recevable à exiger la reprise du premier fermier , parce que ce fermier n'aurait point été dégagé envers lui, et que le second ne serait point dans les termes de la loi qui veut que les baux consentis par l'usufruitier soient exécutés par le propriétaire.

DOUZIÈME QUESTION

4251. C n légataire d'usufruit , donnant à ferme le domaine dont il avait la jouissance, a livré aussi un cheptel de semence ou de bestiaux à son fermier pour l'aider dans son exploitation , et à la charge d'en rendre autant , ou la valeur à la fin du bail : mais trompe dans son espérance de longévité , l'usufruitier est mort peu de temps après avoir établi ce fermier dans le domaine grevé d'usufruit ; quels sont , (i ce sujet , les droits de ses héritiers et ceux du propriétaire rentrant en jouissance de son domaine?

Le fermier avant reçu , pour tout le temps de son bail , le cheptel qui lui a été livré , ne doit point être forcé à en faire la restitution avant le terme , parce qu'il n'a contracté l'obligation du fermage que sous la condition qu'il recevrait ce moyen d'exploitation , et qu'il le conserverait jusqu'à l'expiration de son fermage.

Quant aux revenus stipulés dans le bail, il fiant faire une distinction entre le cas où l'on aurait fixe un intérêt annuel et particulier imposé au fermier, à raison du cheptel , de celui où l'on aurait traité unico pretio tant pour la jouissance du cheptel, que pour les fruits du fonds.

Dans le premier cas . l'intérêt annuel spécialement stipulé pour la jouissance du cheptel devra appartenir aux héritiers de l'usufruitier jusqu'à la fin du bail , époque à laquelle ils auront le droit de recouvrement sur le cheptel même; cet intérêt annuel sera

dû aux héritiers de l'usufruitier , parce qu'il sera le fruit d'un placement de fonds fait par leur auteur; et le propriétaire ne serait en droit de s'opposer à cette revendication de leur part, qu'en tant qu'on verrait que, par un prix trop haut, attribué à la jouissance du cheptel, il y a eu , à tout événement , dessein de fraude à son préjudice.

Dans le second cas , c'est-à-dire lorsque le bail a été stipulé unico pretio pour le tout , les parties intéressées doivent subir une expertise pour régler le montant de la portion du revenu , en considération de laquelle la jouissance du cheptel a dû entrer, relativement à celle du domaine foncier.

TREIZIÈME QUESTION

1232. La reconduction tacite doit-elle avoir lieu de /'usufruitier au propriétaire?

La réconduction tacite est un bail consenti pour un temps plus court que celui des baux ordinaires. 11 n'y a rien dans la loi qui s'oppose à ce que ce bail plus court, tacitement consenti par l'usufruitier , ne passe à la charge du propriétaire : le fermier au profil duquel il a été consenti doit donc être maintenu jusqu'au terme de, droit.

QUATORZIÈME QUESTION

4233. Lorsque , dans le cours d'un bail qui s'est écoulé en partie durant la jouissance de l'usufruitier ,

et en partie durant la possession du propriétaire , il est arrivé un accident de grêle , ou de coulure, ou

autre , <i raison duquel le fermier se trouve fonde à

demander un dégrèvement de fermage , sur qui et comment doit-il être pourvu à son indemnité?

Nous croyons que la reprise de cette indemnité doit être faite soit sur l'usufruitier, soit sur le propriétaire et sur chacun d'eux , dans la proportion du temps de leur possession durant le cours du bail.

La raison de cela , c'est que le prix des baux à ferme n'est calculé que sur l'ensemble des récoltes espérées par le fermier. Le rendage promis par le preneur n'est que le prix du droit de jouissance qui lui est cédé pour le temps de son bail : l'éviction qu'il souffre par un accident de grêle doit donc être considéré comme portant sur le droit même qui lui avait été cédé , plutôt que sur la récolte présente.

Cela est tellement vrai , qu'aux termes de l'article 1769 du code , le fermier ne peut demander aucune remise du prix de sa location , même pour la perte totale de la récolte présente , si déjà il a été indemnisé par l'abondance des récolles précédentes , et que, s'il n'y a pas encore eu de compensation dans les récoltes déjà perçues , l'estimation de la remise doit être renvovée jusqu'à la fin du bail, pour pouvoir l'opérer en prenant égard à une compensation rejclée sur toutes les années de jouissance.

Mais puisque c'est sur toute la jouissance du bail qu'on doit calculer la remise dont il s'agit, il faut bien en rejeter la charge sur ceux qui en ont perçu le prix durant cette concession de jouissance, et la leur faire supporter suivant la proportion du temps pendant lequel la rente est échue à leur profit.

d'usage personnel, etc. 93