D*USAGE PERSO» EL , ETC

qu'on prouve qu'il a eu lieu par sa faute. Nous croyons qu'on doit appliquer la même doctrine à la cause de l'usager, puisqu'il y a même raison de le décider ainsi.

2823. Si celui qui a un droit d'habitation occupe toute la maison , il est assujetti aux réparations d'entretien , au paiement des contributions , aux charges annuelles, comme l'usufruitier, et il n'y contribue qu'au prorata de ce dont il jouit, s'il n'occupe pas l'édifice entier (65o), parce que son droit se trouvant , par le fait , assimilé à celui d'un usufruitier, dans la chose livrée à sa jouissance, il est juste qu'il supporte proportionnellement les mêmes charges.

Il résulte de là que l'usager serait tenu même des grosses réparations , si elles avaient été occasionées par le défaut de celles d'entretien que la loi met à sa charge , parce qu'alors la dégradation serait survenue par sa faute.

2824. Mais que doit-on précisément entendre par ces expressions , au prorata de ce dont il jouit? On a légué le droit d'usage ou d'habitation dans une maison qui comprend plusieurs appartemens, dont un seulement a été cédé à l'usager, comme suffisant à ses besoins et à ceux de sa famille : sera-t-il tenu à d'autres frais de réparations qu'à celles de l'appartement par lui occupé ? En réparant et entretenant cet appartement , n'aura-t-il pas satisfait à ce genre d'impenses , au prorata de ce dont il jouit?

Nous croyons que ce n'est point en ce sens que le texte (le la loi doit être entendu, et qu'on doit dire

278 TKUTl": DES DROITS d'uSUFUUIT,

(jiic l'iisîi'jor est tenu de sa (juolc* part de loulcs les réparations de l'édifice en (rénéral, même de celles qui seraient faites dans les parties qu'il n'occupe pas , comme le propriétaire doit son continssent dans celles qu'il faudrait pour restaurer l'appartement occupé par l'usag^er, à moins qu'il ne s'agisse de simples réj)aralions locatives qui , n'étant imputables qu'au fait de l'un d'eux, ne devraient peser en rien sur l'autre; qu'ainsi, et pour connaître le continrent à fournir par chacun d'eux, il faudrait commencer par estimer la valeur de la jouissance annuelle de l'usager comparativement à la valeur de la jouissance du surplus de l'édifice , et répartir ensuite sur cette base les frais de réparations , sans s'attacher à la question de savoir si elles doivent être appliquées à une partie plutôt qu'à l'autre. Les raisons qui nous portent à le décider ainsi sont :

1.° Que CCS expressions au prorata de ce dont il jouit se réfèrent naturellement à une portion quelconque renfermée dans le tout , et comparativement au tout; parce qu'elles ont un sens essentiellement différent de celui qu'aurait une disposition portant que l'usager fournirait aux réparations de l'appartement par lui occupé.

2." La plupart des réparations qui peuvent être à faire dans un édifice occupé par plusieurs personnes, se rapportent également à toutes les parties. Telles sont entre autres celle de la toiture, qui protège également les habitans de tous les étages de la maison. Il est l)ien bors de doute que ces sortes de restaurations généralement et également nécessaires à tous,

d'usage perso»el, etc. 279

doivent être supportées proportionnellement par tous dans le rapport de la jouissance de chacun d'eux ; il l^ut donc en dire autant de toutes les autres , parce que la loi n'établit pas deux règles sur cette espèce de contribution.

5." La loi statue sur la contribution aux frais de réparations, comme sur celle du paiement des impôts fonciers ; or, en ce qui concerne cette dernière espèce de charge, il est bien constant qu'on ne peut pas la répartir entre le propriétaire et l'usager autrement qu'en divisant la masse totale en deux portions proportionnelles à la valeur de la jouissance particulière de chacun d'eux , parce que c'est la maison en corps qui est imposée par une seule cote. Les appartemens du même édifice n'étant pointporlés aux rôles des contributions, comme choses distinctes les unes des autres , il faut donc procéder de même sur le fait des réparations, puisqu'il n'y a qu'une règle tracée par la loi pour le partage de l'une ou de l'autre de ces charges.