CI. RAPPORTS ENTRE LE BAILLEUR ET LE PRENEUR. En Ce
qui concerne les rapports entre le proprietaire, d’une part, et le locataire ou le fermier, d’autre part, nous ne pouvons que rappeler les regles du Code civil.
Le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou defauts de la chose louec qui en empechent l’usage, quand memo le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail; s’il resulte de ces vices ou defauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser (Art. 1721). On peut considerer comme donnant lieu ä Papplication de l’art. 1721 la privation totale ou parLielle de l’usage des eaux, par suite de l’exercice de droits que possederaient des tiers et qui n’auraient pas ete portes ä la connaissance du preneur, lors de la conclusion du bail. Les tribunaux peuvent accorder au preneur, non seulement la reduction du prix et des dommages-interets, mais aussi la resiliation.
Si pendant la duree du bail la chose Jouee est detruite en totalite par cas fortuit, le bail est resilic de plein droit; si eile n’cst detruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la resiliation meme du bail; dans l’un et Fautre cas, il n’y a lieu ä aucun dedommagement (Art. 1722). Le cas fortuit doit s’entendre de tout evenement qu’il n’a ete possible ni de prevenir, ni de conjurer, par exemple d’une inondation imprevue.
II convient d’y assimiler le fait du prince, c’est-ä-dire Facte administratif qui prescrit des mesures diminuant les droits dont jouissait auparavant l’usinier : tel sera un regiement general sur la repartition des eaux; teile sera encore une mesure de police prise par PAdministration, dans l’interet du libre ecoulement des eaux ou de la salubrite publique. Toutefois, si Facte administratif etait provoque par un abus du preneur, celui-ci n’aurait point d’action contre le bailleur et pourrait meme etre condamne en-
vors lui ä des donnnages-intcrets. Le premier serait egalement mal fonde dans 1’action qu’il dirigcrait conlre le bailleur, si la mesure de poliee resultait d’uno circonstance qu’il aurait connue en signant le corrtrat, par exemple de la liauteur manifestement excessive de la retenue ou d’une insuflisance notoire des ouvrages de decliargc; il n’y aurait plus evenement fortuit, rnais bien evenement facile aprevoir. Inversement, sila mesure etait provoqueo par le bailleur, celui-ci serait responsable de son fait personncl et passilde de dommages-interets, malgre la disposition de l’art. \ 722.
Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du troublc que des tiers apportent par voies de fait ä sa jouissance, saus pretendre d’ailleurs aucun droit sur la cliose louee (Art. 1725). Si, au contraire, le locataire ou le fermier out ete troubles dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriete de la cbose louee, ils ont droit ä une diminution proportionnee sur le prix, pourvu que le trouble ou l’ompechemont aient ete denonces au proprietaire (Art. 1726). Ges regles trouventen particulier leur application dans le cas de detournement des eaux par un riverain d’amont ou de relevement des eaux sous les roues d’une usine par un riverain d’aval.
l>. RAPPORTS DU BAILLEUR OUDU PRENEUR AVEC LES AU-
tres u sagers. — Nos indications soront egalement tres courtes, en co qui concerne les rapports des proprielaires et des locataires ou fermiers avec les autres usagers.
Le locataire qui est trouble dans sa jouissance peut actionner en son nom personnel l’auteur du trouble, si celui-ci ne pretcnd aucun droit sur la cbose louee (Art. 1726).
Le proprietaire a-t-il aussi qualite pour agir dans ce cas? La recevabilite de son action n’est pas contestable quand l’atteinte prend un caractero permanent et menace par suite sa propriete; rnais il ne peut se substituer au locataire, pour la reparation du dommage temporaire que ce dernier a subi. Lorsqu’au contraire le dommage est purement accidentel et n’excede pas la duree du bail, le proprietaire, n’en etant point garant au regard
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du locataire ct ölant par suite desinteresse aux termcs de l’art. 1726, est saus qualite pour agir. Daviel a cependant emis une opinion contraire (Traite des cours d’eau, tome II, n» 674 bis).
Lorsque ceux qui ont commis les voies de fait pretendeut avoir quelque droit sur la chose louee ou lorsque le preneur est lui-meme eite en justice pour se voir condamner au delaissement de la totalite ou de partie de celte chose, ou a souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit etre mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possede (Art. 1727). On comprend en effot que, si des tiers excipent de titres ou de droits acquis, le proprietaire soit seul en mesure de soutenir le debat sur ee point. Le preneur ne peut toutefois exiger sa mise hors d’instance, conformeinent ä l’art. 1727, que pour le proces relatif aux droits sur la chose louee; s’il reelame des dommagesinterets ä l’auteur du trouble, il est tenu de former lui-meme cette demande, que le proprietaire serait sans qualite pour introduire en son lieu et place.
Le locataire qui trouble son voisin est responsable de son fait personnel, par exemple de sa negligence dans la manoeuvre des vannes de decharge d’une usine.
Peut-il etre actionne directement, quand le dommage resulte de vices inherents ä la chose louee? L’aflirmative est generalement admise. G’est ä celui qui se sert des eaux qu’incombent le soin et l’obligation de ne point causer de prejudice aux tiers; seuls, des vices Caches pourraient lui fournir une excuse, et les vices de cette nature sont extremement rares.
L’art. 15 de la loi des 28 septembre-6 octobre 1791 et l’art. 457 du Gode penal, dont nous avons reproduit le texte page 435, permettent meme d exercer des poursuites correctionnelles contre tout exploitant, qui a volontairement provoque une inondation ou transmis les eaux d’une maniere nuisible .
Toutefois, le preneur aune action civile en garantie contre le bailleur, lorsqu’il n’afait dela chose louee qu’un usage normal L
