CHAPITRE XXYI

De la Vente volontaire des Biens-Immeuhles ; des Partages et L/icitations.

SECTION I^^ Des Nullités des Venfes volontaires d'Immeubles.

ll^TABLissoNS d'abord trois règles invariables et élémentaires.

Première règle. Les formalités requises pour les ventes, qui font le sujet de ce chapitre, ne s'appliquent pas aux immeubles appartenans à des majeurs, lorsqu'il n'y a ni mineurs, ni interdits, ni licitation, ni partage judiciaire. Quand les immeubles n'appartiennent qu'à des majeurs, ils sont vendus de la manière dont ils conviennent, {article qSo du Code de Procédure.')

Deuxième règle. Les formalités prescrites pour la vente des biens des mineurs ne s'appliquent qu'aux ventes volontaires faites dans leur intérêt, ou sur avis d'un conseil

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de famille, et non aux ventes sur expropriation forcée, poursuivie par des créanciers. (^Art. 4^8, 4^9 et ^Qo du. Code civil; Arrêt de la Cour de Paris , du n août 1 8 1 1 .)

Troisième règle. Toutes les formalités prescrites pour l'aliénation des biens des mineurs sont essentiellement de rigueur. Les juges ne peuvent, sous prétexte d'éviter des frais, ou de la modicité des biens, ou par des considérations d'équité, dispenser de l'observation de ces formes, ni même les modifier. Deux arrêts de la Cour de Cassation, des 22 frimaire an 12 et 2Ô août iBoj/, l'ont ainsi décidé.

Aucun texte de la loi nouvelle ne prescrit l'observation des formes dont elle dispose pour les ventes volontaires, à peine de nullité; il semblerait donc qu'il n'y a que des vices substantiels à prévoir et à établir ici ; mais il en est autrement: la jurisprudence, ainsi que nous venons de le dire, répute de rigueur absolue toutes ces formes.

En quels cas et comment peuvent avoir lieu les ventes volontaires des biens des mineurs? L'ancienne législation ne permettait pas ces ventes sans des solennités particulières et nombreuses. La première de ces formes était un avis de parens qui devait autoriser la vente d'une manière positive, et recevoir l'homologation du Tribunal compétent, sur les conclusions du ministère public. Un jugement ordonnait ensuite la vente dans la forme des décrets volontaires , dont nous avons analysé la méthode et les règles au Chapitre XVII, de la Saisie des Rentes.

Les nouveaux Codes nous conservent ces formes en les simplifiant. Celui de la Procédure {art. 954) veut que, si

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les immeubles n'appartiennent qu'à des mineurs, la vente ne puisse être ordonnée que d'après un avis de parens, avis qui n'est poiut nécessaire lorsque les biens appartiennent par indivis à des mineurs et à des majeurs, et quand ces derniers poursuivent la licitalion.

Il suivrait de celle première règle une nullité substantielle de la vente, si l'avis de parens n'était pas d'abord obtenu. Il y aurait encore nullité si, après avoir fait délibérer cet avis, il n'avait pas été homologué par le Tribunal, le ministère public eutendu. C'est une sanction nécessaire, qui seule peut donner à l'autorisation du conseil de famille sa force et ses effets. (^Art, 458 du CodecivU^

Il y aurait encore nullité substantielle dans la vente volontaire des biens de l'interdit ou du mineur, si elle était faite autrement que dans les cas spéciaux prévus et seuls permis. Plusieurs coutumes contenaient des dispositions formelles sur ce point; et différens réglemens, en confirmant le précepte, avaient établi des formes régulatrices dont ils prescrivaient l'observation à peine de nullité. On distingue, parmi ces réglemens, celui du Châtelet de Paris et celui de la Normandie sur les Tutelles.

Une disposition unique et générale régit maintenant la France sur ce poiut. Les biens des mineurs ou des interdits ne peuvent être volontairement aliénés ou h^^pothéqués par leur tuteur, même par le père ou la mère , que pour cause d'avantage évident , ou pour nécessité absolue ; et, dans ce dernier cas , le conseil de famille ne peut donner son autorisation à la vente ou hypothèque . qu'après avoir constaté, par un compte sommaire que le tuteur est tenu de présenter, que les deniers et revenus des mineurs

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sont insufïisans pour payer les dettes. (Art. 457 du Code civil.) Ainsi, sans l'une ou l'autre circonstance motivée et justifiée, tout avis de parens qui autoriserait une vente purement volontaire serait nul, et par suite la vente ellemême, encore que l'avis eût été homologué. Ici s'applique la règle, quod iiullum est, non potest confirmari.

La vente dont nous parlons se fait publiquement, en présence du subrogé tuteur, aux enchères, qui sont reçues par un membre du Tribunal de première instance, ou par un notaire à ce commis, et à la suite de trois affiches apposées, par trois dimanches consécutifs, aux lieux accoutumés dans le canton. Chacune de ces affiches est visée et certifiée par le maire des communes où elles sont apposées. {Art. 459 du Code civil.)

Ce mode de vente est développé dans un ordre assez simple par le Code de Procédure.

La vente s'ordonne par le même jugement qui homologue la délibération du conseil de famille : des experts sont alors nommés pour estimer les domaines qui doivent être vendus, et, sur cette estimation, les enchères sont ouvertes devant un membre du Tribunal, ou devant un notaire commis par le même jugement. ( Art. ()55 , Code de Procédure. ) C'est ici l'ancienne jurisprudence confirmée, à l'exception que l'homologation et l'ordonnance de mise aux enchères n'étaient pas ordonnées par le même jugement, mais bien par des sentences séparées. ( Procédure du Châtelet. )

Ces formalités étaient de rigueur, et elles le sont encore. Ainsi, l'omission de nommer par le jugement d'homologation des experts , ou d'ordonner la mise aux en-

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chères , emporterait nullité de la vente , malgré que des experts eussent estimé les biens, et qu'ils eussent affirmé la sincérité de leur estimation. Cette opération pécherait par sa base, par le défaut de qualité légale, dès qu'ils n'auraient pas été nommés par le juge. {^Arréùde la Cour de Turin, du \'j novembre i8o(). )

M. Pigeau enseigne néanmoins que la nomination des experts peut n'être pas faite par le jugement d'homologation, puisqu'il donne la formule d'un jugement séparé, qui, sans parler d'homologation, nomme des experts seulement. Je conviens que cette procédure était celle de l'ancienne jurisprudence ; mais le contraire est tracé par l'art. 955 , qui dîl expressément que le juge nommera un ou trois experts par le même jugement. Ce texte nous paraît exclure toute procédure entre l'homologation et la nomination d'experts. 11 ne permet donc plus la requête spéciale et un jugement préparatoire, une seconde requête pour faire entériner le rapport des experts, et un jugement qui prononce cet entérinement. Ces formes, reproduites de l'ancienne jurisprudence, ne seraient-elles pas frusfraloires , et partant annulables, surtout si les formes nouvelles, dont nous parlons, sont absolues et exclusives de toute exception ou variation? C'est ce que nous dirons bientôt avec la Cour de Cassation.

Les experts prêtent serment avant que d'opérer, et leur avis est rédigé à la pluralité des voix, sans faire connaître, s'ils sont d'avis différens, de quelle opinion chacun d'eux a été. Cet avis présente les bases de l'estimation qu'ils ont faite. La minute de leur rapport est ensuite remise, soit au greffe, soit chez le notaire commis pour recevoir les

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enchères, (^ri. 956, 957, Code de Procédure , et l&'j^j Code civil. )

C'est encore ici l'ancienne jurisprudence confirmée. Une partie de ces règles est imitée de i'art. 184 de la Coutume de Paris. Nous pensons que le défaut d'e.stimation préalable rendrait la vente nulle, et que même les Ti'ibunaux ni les notaires ne pourraient y procéder. Celte décision a été rendue par la Cour de Douai , le 1 3 octobre 181 2, relativement à la vente des biens d'un failli, qui avait été faite sans estimation préalable , et que cette Cour a annulée. Mais, y aurait-il de même nullté, si l'avis des experts n'était pas rédigé à la pluralité des voix-, si, en cas de parf.ige, les estimations difiere^tes n'éiaient pas énoncées dans Irur rapport , et si cet acte n'était })as déposé en m. mite? J\,hxs dînons le croire, d'après la régie déjà établie , que toutes les formes sont de rigueur dans cette procédure-, et encore d-après un arrêt de la Cour suprême, du 26 août 1807, portant cassation d'un arrêt de la Cour de Rouen, par ce seul motif, que les formalités prescrites pour toute aliénation et partage des biens des mineurs doivent être accomplies en entier préalablement , d'une manière absolue et exclusive de toute exception ou modification. Un autre arrêt de la même Cour, du 22 frimaire an 12, avait déjà jugé semblable question, et dans le même sens.

Dans quelles formes doivent se faire les enchères? Sur un cahier des charges de la vente, déposé au greffe, ou chez le notaire commis, lequel contient, i.° renonciation du jugement homologaîif de l'avis de pareus; 2.° celle du titre de propriété \ 3.° la désignation sommaire des

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biens à vetulre, et le prix de leur csrimation; 4-° les conditions de la vente. {^Art. 95]/, Code de Procédure.')

Ou remarque ici une répétiliou abrégée des formes du cahier des charges de la saisie immobilière, et une imitation de l'art. 5 de la loi du ii brumaire an 7; mais ces formes, sous l'ancienne jurisprudence, étaient plus compliquées, et pour les enchères, et pour le cahier des charges, puisqu'on observait la procédure du décret volontaire.

Cette répétition se remarque aussi dans l'adjudication préparatoire, dans les formes des affiches ou placards, etc., qui sont toutes, en effet, imitées ou modifiées de la procédure des ventes par décret volontaire et de la saisieimmobihère ; elles sont donc de rigueur. Ici s'applique i'artr 717 du Code de Procédure, qui prononce la peine de nullité pour inobservation ou omission de ces formes. « Seront observées, au surplus, relativement à la récep- » tion des enchères , à la forme de l'adjudication et à ses » suites, les dispositions contenues d;ins les art. joi et » suivans du titre de la saisie-immobilière ; héanmoins » si les enchères sont reçues par un notaire, elles pi>iir- » ront être faites par toutes personnes , sans ministère » d'avoué ». (^Art. q65 , ibidem. )

]Ne doit-on pas plutôt appliquer dans les ventes volontairesde biens des mineurs, les dispositions du décret du 2 février 181 1 , qui , pour la saisie-immobilière, modifie le Code de Procédure, en prescrivant de laisser un intervalle de deux mois entre l'adjudication préparatoire et l'adjudication définitive ? Jugé négativement par la Cour suprême} le 25 mars 181 J.

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SI , lors de l'adjudication défîuitive, les enchères ne s'élèvent pas au prix de restimation, radjudicalion est remise à un délai tixé par le juge-coniuiissaire, pendant lequel il ordonne qu'il sera obtenu un nouvel avis de païens, pour pouvoir vendre au-dessous du prix de l'estimation. {^Art. 9640 Ce second avis était de rigueur sous l'ancienne jurisprudence- il l'est encore aujourd'hui : le Tribunal ne pourrait adjuger au-dessous de l'estimation, sans un nouvel avis de parens qui l'y autorisât, à peine de nullité. Le Tribunal, dit cet article, pourra ordonner, sur un nouvel avis de parens , que l'iumieuble sera adjugé, même au-dessous de l'estimation.

Il a été jugé par la Cour de Paris, le i.^^ ventôse an 12, qu'une adjudication de biens de mineurs, par suite de revente sur folle- enchère, était nulle, pour avoir été faite au-dessous du prix de l'estimation originaire, sans une nouvelle autorisation.

Il a aussi été jugé qu'un procès- verbal de vente faite sur publication volontaire, était nul, s'il n'était revêtu de la signature de l'adjudicataire, qui , sachant signer, aurait refusé de le faire. (^Arrêt de la Cour de Cassation , du 24 janvier 181 4') Il faut en dire autant de l'omission des signatures de tous ceux qui sont appelés à concourir à l'adjudication définitive, c'est-à-dire du juge, des avoués et du greffier, quand elle se fait devant le Tribunal 5 et des parties intéressées, de l'adjudicataire, des notaires ou témoins, lorsqu'elle a lieu par -devant un notaire commis.

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SECTION II

Z)es Partages et Licitations:

Nous avons traité, dans notre première Partie, Chapitre XVIII, section \y^ et 2.", des Nullités qui s'appliquent aux partages volontaires, judiciaires, et à ceux des ascendaus ; nous ne pourrions que nous répéter ici , puisque nous avons réuni , loco citato, les vices de forme à ceux du fond. Cette observation suffit donc pour y renvoyer le lecteur.

A l'égard de la licitation judiciaire, comme ses formalités sont absolument les mêmes que celles des ventes volontaires des biens des mineurs, dont on vient d'analyser les vices et les nullités , il convient d'appliquer à cette licitation tout ce que nous avons dit sur ces ventes volontaires. Ainsi , pour éviter des redites inutiles , nous nous bornerons à observer que, lorsque les biens qu'il convient de liciter appartiennent à plusieurs mineurs qui ont des intérêts opposés, il doit leur être nommé, avant toutes poursuites , à chacun d'eux un tuteur spécial et particulier ; autrement les mineurs ne seraient pas valablement représentés , et les poursuites pourraient être annulées. {^Art, 838 du Code civil et c)68 du Code de Procédure.')

Jugé ainsi par arrêt de la Cour d'Aix , du 3 mars 1 807.