CHAPITRE IX

ouvertes dans le mur qui porte jusqu'à la dernière ligne d'un he'ritage; mais elle ne peut pas donner, sur le fonds voisin , une servitude active, qui fasse obstacle à ce que le propriétaire élève un mur qui, de même , s'e'tende jusqu'à la dernière ligne de son terrain. Une prohibition de cette nature, qui le grèverait de la servitude négative , discontinue et non apparente , luminibus non officlendi ^ ou allius non iollcncUy ne peut s'acquérir que par titre. Je puis donc dire à celui qui a, par prescription , acquis le droit d'avoir des fenêtres ouvertes dans le mur qui nous sépare : Comme libéré de la servitude que la loi vous imposait en ma faveur, vous conserverez les fenêtres ouvertes dans votre nmr, et moi, comme propriétaire d'un héritage libre, je conserve le droit délever mon bâtiment aussi haut qu'il me convient. Peu importe que ce bâtiment obscurcisse vos fenêtres, puisque je ne fais qu'user de mon droit , comme vous du vôtre. » J^. Merlin , Quesi. alph. servit. , § 3. — Toullier ^ iorne 3 , n"' 5i8 , 534-

C'est donc un prétendu droit naturel de propriété , mis en comparaison avec le droit positif, qui sert de fondement à ce système. Mais , d'une part , la distinction des propriétés, les droits et les obligations réciproques des propriétaires voisins, sont-ils purement du droit naturel ? D'un autre côté , ce droit naturel , s'il existe , pourquoi serait-il plus puissant contre une longue possession de fenêtres et de vues , que contre le titre indéfini

542 TRAITÉ DE? ?7lP.snrjPTI0NS ,

de fenêtres, qu'on ne vient que d'obtenir, et la destination du père de famille, qui ne s'annonce que par des fenêtres toutes nouvelles? N'est-ce pas toujours la lumière et une sorte de vue que l'on recherche dans ces diverses situations ? et si l'objet de cette recherche constitue uneservitude continue et apparente, pourquoi ne se trouverait-il point dans la prescription, tel qu'on doit le supposer dans un titre indeTmi, et par la destination du père de famille?

Le suprême dispensateur de toute chose a donné aux hommes la terre en usufruit , sans marquer de portion pour chacun , sans commander de partage , sans de'terminer de mode de jouissance commune. Mais , destinant les hommes à l'ëtat social , il les a doués de l'intelligence qui devait leur faire découvrir les règles d'ordre nécessaires à leur existence. Ce sont les lois des hommes en société qui ont consacré les possessions individuelles, qui ont distingué , comme propre à chaque possesseur, et formant sa propriété, les portions de terre qu'il avait mises en production. Dictées par la raison naturelle de l'état de société, qui opère la correction d'une nature sauvage, ces lois ont réglé équitablement les conditions du droit de propriété, son étendue et ses bornes. Ainsi qu'on l'a remarqué plus haut , le besoin de concilier ensemble les droits opposés des propriétaires voisins qui, livrés aux mouvemens d'un naturel sauvage, n'auraient montré que

cnAPixr.E TX. 543

Tabus de la force , a fait établir ces servitudes légales de distances à garder, pour ne pas trop nuire à ses voisins par des plantations et des constructions , des ouvertures de communication et des vues. Ces servitudes sont des conditions de la propriété ; elles forment un état naturel dans l'ordre civil de la société; et il n'est pas de droit plus naturel qu'on puisse opposer au règlement de la loi. Chaque propriétaire peut faire un mur aux points extrêmes de son terrain, parce que la loi permet tout ce qu'elle ne défend pas. ^r/. 544- Il ne peut prendre de vues droites sur l'héritage de son voisin, à travers le mur qui n'est pas à la dislance de dix-neuf décimètres de ce fonds voisin , parce que la loi lui en fait la défense. Mais quand il bâtit sur la limite de son héritage , la loi lui permet d'acquérir des vues droites sur le fonds voisin; et quand elles lui sont acquises, la loi ne permet plus au propriétaire voisin de faire sur la même ligne des constructions qui les rçndent inutiles.

On accorde la conséquence lorsque la servitude est prouvée par un titre ou par la destination du père de famille. On nie la consec{uence lorsque le droit à la servitudeest placé sous les auspices de la prescription, comme si, en matière de servitudes continues et appa-: rentes, la prescription ne faisait pas titre, comme si la destination du père de famille pouvait quelque chose là où la prescription ne saurait rien opérer jamais. Quelle raison de

544 TRAITÉ DES PUESCniPTIONS ,

décomposer la servitude que la prescription réclame , quand on la livre dans son intégrité , avec les élémens qui la constituent, avec les attributions qui lui sont propres , à Tintention présumée d'un titre indéfini, et de l'arrangement vague du père de famille? La jouissance qu'on veut avoir est la même dans tous les cas, c'est de la lumière qu'on recherche et qu'on ohiïent: Jus luminum. Que sert d'invoquer la maxime tantiim prœscriptum quantum possessum , d'opposer que la possession s'est bornée aux fenêtres sans jour ni vue sur le fonds voisin , bien qu'elles fussent ouvertes immédiatement sur ce fonds ? Pourrait-on dire sérieusement au propriétaire de la maison éclairée par ces fenêtres depuis plus de trente ans , depuis plusieurs siècles, peut-être, qu'on lui laisse tous ses droits acquis en lui laissant des fenêtres fermées par un mur? Si l'on est forcé

de convenir que cette manière de respecter des droits précieux, en les anéantissant, offense la raison et l'équité, prouvera-t-on qu'elle n'offense pas la loi, qu'au lieu de la défendre , la loi l'autorise , et commande à la justice d'assurer son exécution?L'argument des servitudes: luminibus non officiendï ^ allius non iollendi^ a beaucoup trop de subtilité. Déjà il est condamné par les arrêts précités de la Cour de Rouen et de la Cour de cassation, rendus en i8i4 et 1817. Le simple droit de vue , selon la loi , à la distance de dix-neuf décimètres, qui n'est, au demeurant, qu'un droit de lumière ,

jus

cuAPiir.E IX. 545

jus luminum. , produil ioulefois , el nécessairement, dans cet espace de six pieds , la prohibition qui s'attache, avec plus détendue, aux servitudes : linniinbusiwn officiendi, et altiiis non tollendi. Mais il n'en re'sulte pas que le droit de jours ou de lumières , avec vue à six pieds , se confonde dans ces servitudes, et suive leur condition. Ce serait bien plutôt la servitude des jours , jus luminum , qui , dans son rayon , absorberait les deux autres , s'il n'était pas certain quecelles-ci ne commencent qu'aupointoù celle-là fmit. La servitude de jours par fenêtres à vue droite, se renferme dans l'espace de "dixneuf décimètres ; elle se borne à garantir la plus petite portion de jour et de vue, marquée par la loi. Les autres ont pour objet de protéger au delà ce terme , et dans un grand éloignement des jours et des vues d'aspect , contre toute création , tout exhaussement de maison ou de mur , el tout œuvre qui pourrait les affaiblir ou diminuer leur agrément. Chez les Romains, quand des tilres ne donnaient pas la mesure de l'obligation, elle se déterminait par les positions locales ; et elle pouvait aller, d'après la loi 12, § 6, C. de œdif.prù., jusqu'à l'interdiction du droit de bâtir dans une étendue de cent pieds. Parmi nous , des servitudes d'aspect et de prospect, concédées indéfiniment, devraient aussi être déterminées par les circonstances qui tiennent à l'état des lieux.

Les interprètes qui ont supposé qu'à Rome Tome 1. 35

!>4'6 TRAITE DES PRESCTIIPTIONS ,

les propriétaires avaient la faculté de bâtir à rexlrémité de leur terrain , sans égard aux jours des maisons voisines, ont commis une assez grande erreur. La loi des douzes Tables avait établi que les maisons seraient séparées par un espace libre de deux pieds et demi. La loi 12 , C. de czdif. prîi>., qu'on vient de citer, voulut, § 2 et 3 , que rinters'^alle fût de douze pieds, et îa loi i4) ff- de servit, prœd. urb., rapportée dans Tarrêt de la Cour de Rouen ., déclara que le propriétaire du terrain grevé d'une servitude de jour, pouvait édifier sur ce terrain, en laissant l'espace légal entre sa construction et la maison à laquelle il devait des jours. Cet intervalle de douze pieds , commandé par mesure d'ordre public, contre le progrès des incendies, était jugé nécessaire pour un simple droit de jour. Notre Gode a réduit la distance à six pieds pour les jours de fenêtres libres , qui ne sont pas déterminés par des titres.

La Coutume du Nivernais n'admettait que les titres pour l'établissement de toutes servitudes , et son art. 9, invoqué par M. Merlin, portait : « Si, en mur propre et non commun , est faite vue au préjudice du voisin , icelui peut pourvoir , par bâtiment fait au contraire, et par autres voies de droits , sinon qu'il y eût titre au contraire , ou possession de trente ans,

après contradiction » Mais cet article n'était

pas approuvé par son commentateur Coquille. Cet esprit si juste ne le trouvait ni civil, ni courtois , \i\ politique ; et , trèsecertainement , sa

chapithe ix. 547

tlîsposîlîon ne peut pas servir d'explication au Code civil , dont l'esprit est bien différent de celui de la Coutume de Nivernais.

Un arrêt du 6 février 1710 , rendu pour la Coutume d'Amiens, fournit encore à l'argumentation de M. Merlin, et d'une manière bien plus spécieuse, puisque le statut d'Amiens autorisait la prescription en faveur des servitudes apparentes. Mais l'arrêt , suivant la relation d' Augeard, n'a statué que sur un Jour précaire , aux us de coutume ^ tels que ceux qu'autorisent les art. 676 et 677 du Code civil , sans donner aucun droit sur le terrain du voisin. Les vues droites, prises dans le mur qui joint immédiatement le fonds d'autrui, sont d'une nature différente. Loin de les permettre au préjudice du voisin, la loi les prohibe dans son intérêt; et elles ne peuvent s'acquérir que par son consentement. Un titre émané de lui prouve clairement sa concession sans le secours du temps; mais le temps la fait présumer ; et une possession de trente années sans trouble l'établit aussi fortement que l'écrit le plus authentique. Pourquoi n'en serait-il pas ainsi dans une matière de servitudes continues et apparentes, quand il est vrai que la prescription est donnée pour réparer la perte des titres ? Forcé d'admettre le principe de la prescription , n'est-il pas trop choquant de réduire ses effets à la conservation de fenêtres désormais inutiles. Eh quoi \ en construisant la maison, l'on a fait, pour l'éclairer, des fenêtres à jour plein, à vue droite suc

548 TP.AITE DES Pr.ESCRirTIOXS,

riiéritage contigu ; on avait titre pour les pratiquer , et elles se sont faites sous les yeux du propriétaire qui pouvait les empêcher , s'il n'en avait pas conce'dé le droit; on a joui paisiblement de la lumière et de la vue pendant trente ans, quarante ans, un nombre d'années dont la mémoire et la tradition ne peuvent pas rappeler le commencement , et parce que, dans récoulement des générations , l'acte de concession aura péi'i, le droit sera perdu! une

maison sera privée d'une partie nécessaire de ses jours, de tous, peut-être ; car ils pourraient être tous du côté de ce propriétaire voisin , qui veut les supprimer! Disons-le , avec le judicieux Coquille , dans son vieux langage si naïf ; Cela ne serait ni courtois , ni civil , ni politique; et, heureusement, cela n'est pas dans la loi qui nous régit.

L'arrêt de la Cour de cassation, du lo janvier 1810 , et celui de la Cour d'Amiens , qu'il confirme , n'ont pas été rendus dans des circonstances aussi pressantes que celles des fenêtres à vue droite, que la construction du voisin rendrait absolument inutiles. 11 n'était question entre les sieurs Morant et Herbet-Carpentier que de vues obliques , à six pouces de leur mur mitoyen de séparation. L'exhaussement de ce mur ne devait pas faire perdre entièrement les jours de Morant ; il lui laissait la vue droite sur son propre terrain ; et cette position , qui ne mettait pas à découvert les conséquences les plus lâcheuses du système qu'on a adopté.

GHAPITIîE IX. 54^

a pu le faire prévaloir plus aisément. Mais il n'y a pas de terme moyen entre ce système et les principes que nous invoquons. Une nouvelle délibération de la Cour régulatrice assurera tous les effets de la possession de vue pendant trente ans , pour six décimètres de côté , comme pour dix-neuf décimètres en face; ou elle établira plus fortement sa jurisprudence pour la diminulion et l'anéaniissement des vues droites, comme pour l'affaiblissement des vues de côté. Déjà son arrêt de 1817 a reconnu que des vues droites sur un espace libre de dixneuf décimètres, étaient dues à la destination dii père famille; il a déclaré que, pour donner àce droit une plus grande étendue , il faudrait qu'il fût accompagné des servitudes particulières , luminibus non offcicndi , altius non tollendi. Voilà bien clairement la distinction que nous avons retracée un peu plus haut. La servitude de jour, par fenêtres à vue droite sur un espace de dix-neuf décimètres, et par baies décote sur un espace de six décimètres, produisent, à ces distances , la même prohibition de planter et de bâtir, qui constitue , dans un plus grand éloignement, les servitudes proprement dites chez les Romains , luminibus non officicndi , altius non tollendi. La prohibition est aussi indispensable pour les uns que pour les autres ; et si Ton doit reconnaître qu il peut exister des servitudes de vue à dix-neuf décimètres et six décimètres , il est inqiossible de ne pas avouer qu'elles imposent à ceux qui en sont

55o TBATTÉ DES PRESCRIPTIONS,

grevés, l'obligation de ne rien faire qui nuise à leur exercice , dans l'espace de terrain qui leur est affecté par la loi. Si Ton admet , avec la loi, celte sorte de servitudes , il est impossible de ne pas admettre aussi qu'elle est continue et apparente ; et , conséquemment , susceptible de s'acque'rir par la prescription.

Avant même sa décision de 1817, et par on arrêt de cassation , du 9 août i8i3 , la Cour régulatrice avait Jugé , suivant les mêmes principes , que la prescription fait acquérir des vues droites, par fenêtres libres, au lieu de jours précaires par fenêtres grillées, à vingt-six ou dixneuf décimètres du sol, et anéantit le droit qu'avait le voisin d'exiger la réduction des vues à de simples jours , dans les formes ordonnées par les art. 676 et 67 7; «Attendu que, depuis plus de trente ans , les demandeurs avaient Joui de vues droites sur le jardin du défendeur, par le moyen de plusieurs fenêtres , qui n'avaient point été assujetties aux formes et dimensions prescrites par les art. 676 et 677 du Code; que le droit acquis au demandeur par cette jouissance plus que trentenaire, emportant prescription, ne pouvait plus être attaqué par le défendeur, puisque la prescription acquise équiçalait à un titre formel; qu'il suit de là qu'en modifiant , à cet égard , l'état des choses existant depuis plus de trente ans, et en assujettissant les fenêtres d'une construction antérieure à cette époque , à être garnies d'un treillis de fer maillé, l'arrêt attaqué a porté atteinte à un droit acquis par la prescription » JJcnev., i8i3, p. 498.