III. — Sur quels biens sexerce-t-il

463. — I. Dans quels cas et à quelles personnes le privilège du vendeur d'immeubles est-il accordé. — Le privilège de l'article 2103, l''. est donné toutes les fois qu'il y a vente d'immeubles, quelle que soit la nature de ces immeubles, qu'ils soient corporels ou incorporels, comme des actions de la Banque de France immobilisées ou un droit d'usufruit immobilier.

Il est donné dans toute vente, quelle qu'en soit la forme, volontaire ou judiciaire, par acte public ou par acte sous seing privé. La loi ne distingue pas : « Le vendeur, » dit notre texte, par conséquent tout vendeur a privilège, quelle que soit la nature de l'immeuble vendu ou la forme de l'acte qui constate la vente. ^

On doit l'accorder à tout vendeur, quel qu'il soit, même

'' Du Déguerpissementy chap. III, n" 6.

^ Des Hypothèques, chap. XIV. — Sic Perrière, Compilât, des comment, sur la Coût, de Paris, II, article 177, n" 5.

' Duranton, XIX, n" 159 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 2, p. 166 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 186.

à rhéritier bénéficiaire pour les immeubles de la succession qu'il a aliénés : il n'esl pas seulement l'administrateur des biens de la succession, chargé de la liquidation dans l'intérêt des créanciers et des légataires, il en est aussi le propriétaire, et c'est à ce titre que le privilège du vendeur doit lui appartenir.*

404. — Le privilège de Tarticle 2103, r, doit-il être donné à l'échangiste, soit pour le paiement de la soulte stipulée dans le contrat d'échange, soit pour la garantie en cas d'éviction ?

L'opinion générale dans la doctrine et dans la jurisprudence est qu'il faut résoudre la question par une distinction : l'échangiste aura un privilège pour le paiement de la soulte, mais il n'en aura pas pour la garantie des biens à lui donnés en échange ni pour les dommages et intérêts résultant de l'éviction qu'il aurait subie.

Pour lui donner un privilège au cas de non paiement de la soulte, on se fonde sur les raisons suivantes. La soulte au cas d'échange est de môme nature que le prix au cas de vente, elle est la représentation de l'augmentation de valeur entrée dans le patrimoine du débiteur, et cette créance mérite la même faveur que le prix de vente ; on peut même dire que dans l'échange avec soulte il y a vente pour la partie de l'immeuble représentée parla soulte. La loi fiscale l'a ellemême reconnu en percevant sur la soulte d'échange le même droit que sur le prix de vente.

Il en sera ainsi, que la soulte soit importante ou modique, car elle a toujours la même nature, elle correspond toujours à une augmentation de valeur procurée au patrimoine du débiteur.^

Enfin ce privilège s'exercera sur tout l'immeuble donné en échange, et non pas seulement sur la portion afférente à la soulte, car le contrat et le privilège sont indivisibles, et le privilège de l'échangiste doit s'étendre à tout le prix de

' Cassation, 8 février 1870, Dalloz, 70, I, 420.

* Contvà, Mourlon, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 149.

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 15

l'immeuble par lui cédé, comme le privilège du vendeur frappe tout Timmeuble par lui vendu, quelque faible que soit la portion du prix restant due.*

465. — Si au contraire l'échange a été fait sans soulte, ou que la soulte ait été payée, mais que l'échangiste soit évincé, il n'aura, dans cette opinion, aucun privilège à raison de la garantie, notamment pour les dommages et intérêts qui lui seront alloués. Le contrat est alors un véritable échange, sans aucun mélange de vente, et on ne peut étendre à l'échange le privilège créé par la loi pour le contrat de vente. L'échangiste évincé aura une action en résolution, et, si des dommages et intérêts lui sont alloués, il aura de ce chef une créance, mais une créance purement chirographaire.

Il importerait peu que le contrat stipulât formellement un privilège au profit de l'échangiste évincé : les privilèges ne peuvent résulter que de la loi, non de la volonté des parties.

Enfin si l'échangiste, pour se soustraire à l'éviction, a dû rembourser les créanciers ayant hypothèque sur l'immeuble à lui renais à titre d'échange, il pourra être subrogé dans les droits des créanciers par lui remboursés, si les conditions de la subrogation ont été accomplies, mais il n'aura pas le privilège du vendeur.^

' Cassation, 11 mai 1863, Sirey, 64, I, 357, et Dalloz, 64, 1, 191. — Grenier, Des Hypothèques, II, n*" 387 ; Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, § I, n°^ 11 et 12 ; Duranton, XIX, n" 155; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 215 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 12, p. 168-169 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 187 ; Colmet de Santerre, IX, n" 51 his V ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, rf 276 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n»* 577-578.

* Voir, dans le sens de ces diverses solutions, Turin, 10 juillet 1813, Sirey, c. n., IV, II, 339 ; Paris, 20 janvier 1834, Sirey, 34, II, 273 ; Cassation, 26 juillet 1852, Sirey, 52, I, 693, et Dalloz, 52, I, 196 ; Cassation, 14 novembre 1859, Sirey, 60, I, 803, et Dalloz, 60, I, 221. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 215 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et notes 13 et 14, p. 169 ; Pont, Des

460. — Nous n'avons pas la prélenlion d'ébranler une opinion déiendue par tant de jurisconsultes éminents et que la Cour de Cassation a adoptée dans son arrêt du 1 1 mai 1 863 ; cependant, comnne elle soulève à notre avis les plus graves objections, nous croyons devoir les exposer.

A notre avis, le privilège ne peut être accordé en matière d'échange, pas plus pour le paiement de la soulte que pour les dommages et intérêts qui peuvent être dus au cas d'éviction. L'article 2103, 1°, accorde un privilège « di\i vendeur, « sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix » ; il n'en donne pas à l'échangiste, et les privilèges ne sont pas susceptibles d'extension.

On ne peut objecter à l'interprétation que nous proposons l'article 1707, aux termes duquel les règles de la vente sont applicables à l'échange : mais il ne s'agit là que des règles contractuelles, de celles qui sont exposées dans les articles 1 582 à 1 701 , et non du privilège créé au proflt du vendeur par l'article 2103. Ce qui le prouve d'ailleurs, c'est que l'opinion que nous combattons refuse elle-même tout privilège à l'échangiste au cas d'éviction, et, si le privilège du vendeur devait être étendu au cas d'échange, il serait donné, comme dans la vente, dans tous les cas où il y a une créance née du contrat, qu'elle naisse de l'éviction ou du nonpaiement du prix.

Mais, dit-on^ dans l'échange avec soulte, il y a vente pour la partie de l'immeuble représentée par la soulte. C'est là ce que nous ne pouvons admettre : l'échange est un contrat avec ses règles propres, la vente en est un autre, et on ne peut pas appliquer à une seule convention à la fois les règles de la vente et celles de l'échange. Nous avons essayé d'éta-

Privilèges et Hypothèques, I, n" 187 ; Colmet de Santerre, IX, n" 51 bis V ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n- 276 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 579. — Compar. toutefois Poitiers, 1" mai 1849, Dalloz, 50, II, 169 ; et Mourlon, Exam. crit. du comment, de M. Troplong, I, n" 147.

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 17

blir, dans notre Traité De rEchange, que l'échange avec soulte n'en était pas moins un échange pour le tout, sauf le cas où la souhe prétendue était d'une valeur plus importante que l'immeuble cédé avec elle, auquel cas la convention devenait une vente pour le tout :* c'était la tradition ancienne, et ce doit être aussi, à notre avis du moins, la solution nouvelle.^

467. — En législation, la solution que nous venons de donner ne nous paraît pas la meilleure, et nous approuvons sans réserves les lois récentes qui ont étendu à l'échangiste le privilège du vendeur.

C'est, d'abord, la loi belge du 16 décembre 1851, dont la réforme est limitée: l'article 27, 2^, de cette loi accorde un privilège aux copermutants seulement pour le paiement des soultes et pour « la somme fixe qui serait déterminée « par Vacte à titre de dommages et intérêts dans le cas d'é- « viclion ». Sous l'empire de cette loi le privilège n'est donc pas donné pour les dommages et intérêts qui, au cas d'éviction, seraient alloués par les tribunaux.*

La loi italienne va plus loin dans cette voie, et, prenant pour base cette idée que toutes les obhgations qui naissent de l'acte d'échange sont également dignes de faveur, qu'elles soient déterminées par la convention ou par les tribunaux, elle donne un privilège « au vendeur ou autre aliénateur, « sur les immeubles aliénés, pour l' accomplissement des « obligations dérivant de l'acte d'aliénation ».* Comme on le voit, ce n'est pas seulement l'échangiste, mais tout aliénateur qui a ce privilège, quelle que soit la nature de Tacte d'aliénation.

Le Code civil du Japon se rapproche à la fois du système italien et du système belge: du système italien, en ce qu'il

^ Voir notre Traité de la Vente et de l'Echange, II, n" 918. ' Compar. Mourlon, Exam. crit. du Comment, de M, Troplong, I, n»M48-151.

' Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 566. ^ Article 1969, 1», Traduction Orsier, II, p. 411.

accorde un privilège non seulement au vendeur et à l'échangiste, mais à tout aliénateur; du système belge, en ce qu'il ne le donne que « pour les conventions fixées en argent soit <( dans l'acte d'aliénation ou dans un acte postérieur ». Cette loi ajoute que le privilège de l'aliénateur ne s'étend pas aux augmentations et améliorations qu'il a plu au débiteur d'apporter.*

Le système de la loi japonaise nous paraît le meilleur. Que cette loi ait raison d'accorder un privilège à tout aliénateur, c'est ce qui ne nous paraît pas sérieusement discutable, car le motif de décider est toujours le même : l'aliénateur, quel qu'il soit, a fait entrer une valeur dans le patrimoine du débiteur, et il est juste qu'il ait un privilège sur le prix du bien qui représente cette valeur. Mais, en même temps, nous croyons qu'il importe à la règle delà publicité du régime hypothécaire que le chiffre des créances privilégiées soit connu des tiers, et il ne peut l'être que si la convention indique à l'avance le chiffre de la créance, chiffre qui ne pourra être augmenté par les dommages et intérêts qui seraient alloués par les tribunaux.

468. — La jurisprudence et la majorité des auteurs refusent, avec raison selon nous, tout privilège au donateur pour sa créance à raison des charges, même pécuniaires, imposées par l'acte au donataire.

Pour soutenir l'opinion contraire, on invoque, comme tout à l'heure à propos de l'échange avec soulte, le caractère mixte qu'aurait la donation avec charges, donation pour la partie où il y aurait libéralité sans équivalent, et vente pour le surplus, pour la partie équivalente aux charges imposées par le donateur: « Il y a un mélange de vente et de dona- « tion, dit M. Pont, et par une conséquence ultérieure ce cas « aussi rentre, mais pour partie seulement, dans les termes « mêmes de l'article 2103 et dans les conditions constituée tives du privilège. »^

^ Livre Des Garanties des créances, articles 165-169.

^ Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 188. — Sic Motifs d'un