PRIVILÈGES GENERAUX SUR LES IMMEUBLES

Comme il ne peut dépendre du créancier à privilège général de relarder ce rapport, nous croyons, avec l'arrêt d'Amiens du 24 avril 1822 que nous venons de citer, que le juge qui le colloque sur le prix des immeubles peut lui impartir un délai pour faire saisir et vendre le mobilier du débiteur et ouvrir une distribution sur le prix.

Mais qu'arrivera-t-il si, tout en ne contestant pas l'existence d'un certain mobilier, le créancier à privilège général soutient qu'il n'est pas suffisant pour couvrir les frais de saisie, de vente et de distribution, et se refuse par suite à exercer des poursuites ? Nous croyons, avec MM. Persil* et Aubry et Rau,' que les frais de discussion doivent être avancés par les créanciers à privilège spécial ou par les créanciers hypothécaires qui soutiennent qu'il y a là un actif à réaliser. C'est la solution adoptée par l'article 2023 à propos de la caution qui requiert la discussion, par l'article 2170 relativement au tiers détenteur, et la raison de décider est ici la même : il serait injuste d'obliger quelqu'un, créancier privilégié ou créancier cautionné, à exposer des frais qu'il croit inutiles, et l'équité veut qu'ils soient avancés par celui qui en profitera finalement, ici par le créancier postérieur dont le dividende sera accru d'autant.'

459. — En outre des privilèges de l'article 2101 , il existe sur les immeubles d'autres privilèges généraux, créés par des lois particulières au profit du Trésor, et dont nous nous occuperons dans le chapitre III, consacré aux privilèges établis par des lois spéciales.*

Doit-on faire application à ces privilèges de la règle de l'article 2105 que nous venons d'étudier, et décider que le Trésor ne sera colloque sur les immeubles que déduction

1834, Sirey, 35, II, 426. — Aubry et Rau, III, § 262, texte et note 6, p. 166 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 243.

^ Régime hypothécaire, I, article 2104, n' 2.

' III, § 262, texte et note 7, p. 166.

' Contra, Colmet de Santerre. IX, n" 61 bis III.

* Infrà, Tome II, n'' 550 et suiv.

faite de ce qu'il aura pu obtenir sur le prix des meubles du débiteur ?

La Cour de cassation a résolu la question dans le sens de TafTirmative/ et nous croyons que c'est à bon droit. Le privilège du Trésor est prévu par le Code, qui, dans l'article 2098, renvoie pour son organisation aux lois spéciales qui le concernent : on ne comprendrait pas comment ce privilège, qui rentre dans les prévisions des rédacteurs du Code et qui a le même caractère de généralité que ceux de l'article 21 01 . ne serait pas soumis à la même loi, et ne viendrait pas, commeeux, seulement à titre subsidiaire sur les immeubles. Ajoutons que le privilège du Trésor ne se classe qu'après les privilèges de l'article 2101, et c'est un motif de plus pour ne pas lui donner sur les immeubles une situation préférable à celle des privilèges énumérés dans ce texte.

460. — Nous ferons, en terminant ce qui concerne les privilèges généraux, deux remarques.

Nous constatons, d'abord, que l'article 2105 ne se borne pas à leur donner le caractère subsidiaire que nous venons de déterminer, il les classe dans leurs rapports avec les privilèges spéciaux sur les immeubles et décide que les privilèges généraux seront préférés. Nous signalons seulement cette disposition, sur laquelle nous reviendrons en étudiant, dans la troisième partie de ce Traité, le classement des créances privilégiées.

Nous observons, en second lieu, que les privilèges généraux sur les immeubles sont dispensés d'inscription, d'après la disposition formelle de l'article 2107. Mais nous aurons à voir, en examinant les effets des privilèges et hypothèques, quel est lerésultat de cette dispense d'inscription, et si elle laisse subsister au profit du créancier à privilège général le droit de suite, au cas d'aliénation des immeubles du débiteur.

' Cassation, 22 août 1836, Sirey, 36, 1, 625.

SECTION II

Des privilèges spéciaux sur les immeubles.

460 I. — Nous diviserons nos explications sur cette matière en trois parties :

§ I. — Du privilège du vendeur d'immeuble et des créanciers subrogés au vendeur.

§ II. — Du privilège des copartageants et des créanciers subrogés aux copartageants.

§ m. — Du privilège des architectes., entrepreneurs, maçons et autres ouvriers, et des créanciers qui leur sont subrogés.

Du privilège du vendeur d'immeuble et des créanciers subrogés au vendeur.

460 II. — Les motifs qui ont déterminé le législateur à donner un privilège au vendeur d'immeubles sont les mêmes que pour le vendeur de meubles : * motif d'équité, qui ne permet pas de laisser payer les autres créanciers aux dépens d'une valeur mise par le vendeur dans le patrimoine du débiteur ; motif de droit, le vendeur étant présumé n'avoir consenti à vendre qu'en se réservant un droit réel

' Suprày Tome I, n" 383.

sur la chose, immeuble ou meuble, tant qu'il ne serait pas payé.'

46t. — De même que les motifs du privilège du vendeur sont identiques dans la vente d'immeubles et dans la vente de meubles, l'origine historique de ces deux privilèges est aussi la même : nous ne reviendrons donc pas sur ce que nous avons dit à ce propos de la législation romaine, dans laquelle la propriété de l'objet vendu au comptant, meuble ou immeuble, n'était transférée qu'après le paiement du prix, mais dans laquelle aussi le vendeur qui avait suivi la foi de l'acheteur perdait tout droit et devenait un créancier comme un autre. ^

Observons cependant que l'idée de donner un privilège au vendeur d'immeuble, qui a accordé un terme pour le paiement du prix, s'établit plus difficilement que pour le vendeur de meubles. Tandis que l'article 1 77 de la nouvelle coutume de Paris consacrait expressément ce privilège pour le vendeur de meubles, ainsi que nous l'avons dit,' la jurisprudence du Parlement le refusait au vendeur d'immeubles :

« Suivant la doctrine des anciens arrests, dit Brodeau, « celui qui a vendu sa terre à crédit, sine prœsenti pecuniâ, « ne peut prétendre à aucune préférence sur icelle, s'il ne « Ta expressément stipulé ; cessant laquelle stipulation il ne « peut pas dire qu'il ait une hypothèque légale, tacite et « privilégiée ; s'étant par le moyen de la vente, qui est pure « et simple, démis de tout le droit de propriété qu'il avait a en icelle ; en sorte qu'il n'est que simple créancier, qui a « une action et une hypothèque pour son prix, nullement « privilégiée, ayant entièrement suivi la foi de Tache- « teur. »*

Mais l'extension du privilège au vendeur d'immeuble,

^ Compar. Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n' 186 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 545. ' Suprà, Tome I, n" 384.

'' Suprà, Tome I, n"385.

* Sur Louët, LETTRE H, Sommaire XXI, n" 6.

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 13

soutenue par Loyseau,' finit par triompher dans la jurisprudence :

« On a fait prévaloir l'équité à la subtilité de droit, dit « Basnage, et celui qui a vendu un héritage, quoiqu'il n'ait « point stipulé de privilège, ou de spéciale hypothèque, sur « les deniers de la vente ne laisse pas d'avoir un privilège « lorsque le fonds qu'il a vendu est décrété. »^

Formellement consacré par la loi du 1 1 Brumaire an VII, article 14, 3°, le privilège du vendeur d'immeuble l'a été de nouveau par l'article 2103, 1°, du Code civil.

46t^. — Nous étudierons, à propos du privilège du vendeur d'immeuble, les trois points suivants :

I. — Dans quels cas et à quelles personnes ce privilège est accordé ;