PRIVILÈGE DU VENDEUR D* IMMEUBLES

Nous répondrons qu'une donation ne change pas de caractère parce que le donateur a imposé au donataire des charges qui diminuent la valeur de la chose donnée, tout en laissant subsister, dans le résultai final du contrat et déduction faite des charges, un avantage certain pour le donataire: la donation devient alors une donation avec charges, prévue par plusieurs textes du Code civil, notamment par les articles 945, 953. 954, etc., et traitée par eux comme une donation.

Il en serait différemment si les charges étaient égales à la valeur de l'immeuble: alors, quelle que soit la qualification donnée par les parties à leur convention, elle est une vente et elle doit donner naissance au privilège du vendeur.*

Mais, en dehors de cette hypothèse exceptionnelle, l'acte contenant une libéralité que des charges amoindrissent sans la faire disparaître est une donation, et on ne peut en protéger l'exécution au moyen d'un privilège que la loi ne crée que pour le vendeur.*

469. — Nous reconnaissons toutefois, pour cette hypothèse comme pour celle de réchange, qu'il serait préféraarrêt de Paris, 27 décembre 1851, sous Cassation, 27 décembre 1853, Sirey, 54, I, 81.

^ Cassation, 21 décembre 1887, Sirey, 88, I, 412, et Pandectes françaises, 90, I, 64.

' Douai, 18 novembre 1846, Dalloz, 47, II, 23 ; Orléans, 26 mai 1848, Sirey, 48, II, 615, et Dalloz, 48, II, 122 ; Douai, 6 juillet 1852, Sirey, 53, II, 546, et Dalloz, 54, V, 602 ; Agen, 4 janvier 1854, Sirey, 54, II, 350, et Dalloz, 55, II, 42 ; Nîmes, 29 novembre 1854, Sirey, 55, II, 512 ; Colmar, 30 mai 1865, Sirey, 65, II, 348; Paris, 11 mai 1886, Sirey, 88, II, 110, et Pandectes françaises, 86, II, 160; Bordeaux, 22 juillet 1890, Dalloz, Supplém., V" Privilèges et Hypothèques, n" 206. — Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, § I, n" 10 ; Grenier, Des Hypothèques, II, n" 387 ; Duranton, XIX, n" 156 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 216 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 16, p. 169-170 ; Demolombe, Cours de Code civil, XX, n° 576 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 277. — Compar. Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 581.

ble, en législation, d'accorder un privilège au donateur pour l'exécution des charges de la donation : il mérite la même faveur que le vendeur pour l'exécution des obligations de l'acheteur, et il est même à un certain point de vue plus favorable, car il se dépouille gratuitement d'une partie de son patrimoine.

Aussi n'hésitons-nous pas à approuver les législations qui ont modifié notre Code civil sur ce point, le Code du Bas- Canada (article 201 4), la loi belge du 16 décembre 1851 (article 27, 3°), et le Code civil du Japon (livre Des Garanties des créances, article 165), qui accordent spécialement un privilège au donateur pour l'exécution des charges imposées au donataire.

490. — L'acquéreur sous condition de réméré contre lequel le réméré est exercé par le vendeur, a-t-il le privilège de Tarticle 2103, l*', pour assurer le remboursement du prix qu'il a payé?

Une opinion admet l'affirmative, par la raison que le réméré produit entre l'acquéreur et le vendeur une transmission de propriété analogue à une revente. Sans doute, il opère bien, dans la rigueur des principes, comme une condition résolutoire au profit du vendeur, mais, en équité, la restitution du prix payé par l'acquéreur mérite autant de faveur que le paiement du prix dû à un vendeur.*

Ce système est généralement repoussé, et le privilège refusé à l'acquéreur. Par l'effet du réméré, comme par l'effet de toute autre condition résolutoire, le droit de propriété de l'acquéreur est rétroactivement effacé, et le vendeur est réputé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire de l'immeuble vendu: l'acquéreur ne peut donc réclamer un privilège que la loi ne donne qu'à l'aliénateur, et même à Taliénateur dans le contrat de vente, et non dans les autres contrats.

Mais la plupart des auteurs, en même temps qu'ils refusent tout privilège à l'acquéreur, reconnaissent à son profit

^ Labbé, Note, Sirey, 1871, II, 193 et suiv.

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un droit de rétention, fondé sur deux ordres d'idées : d'abord sur le texte de l'article 1673 qui, en ne permettant au vendeur « d'entrer en possession » qu'après avoir remboursé à l'acquéreur tout ce qu'il lui doit, crée formellement un droit de rétention en sa faveur; puis sur les principes généraux en matière de droit de rétention, car il j a connexité, debitumcum rejunclum, entre la dette du vendeur et l'immeuble à propos duquel elle est née.*

411. — Pour nous, nous avons déjà soutenu deuxfois^ que sans doute l'acquéreur n'a pas de privilège, mais qu'il n'a pas non plus de droit de rétention ; à notre avis, cet acquéreur a quelque chose de plus qu'un droit de rétention, et même qu'un privilège, il ne perd son droit de propriété qu'après avoir été remboursé par le vendeur de ce que celui-ci lui doit. Ce remboursement est, selon nous, la condition sans laquelle la résolution naissant de l'exercice du réméré ne peut s'accomplir ; nous avons donné les motifs de cette solution, nous n'avons pas à y revenir, et nous nous bornons à constater que, par une raison inverse de celle généralement admise, nous arrivons aussi à refuser le privilège de l'article 2103, 1^, à l'acquéreur sous faculté de rachat ; mais, dans notre théorie, ses droits sont pleinement sauvegardés.

47^. — Si un associé apporte un immeuble en société, nous avons exposé, dans notre Traité de la Société, suivant quelle distinction le privilège du vendeur doit lui être ac-

^ Grenier, Des Hypothèques, II, n' 390 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 214 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 15, p. 169 ; Cabrye, Du Droit de Rétention, n" 114 ; Glasson, Du Droit de Rétention, p. 117-120 ; Pont, Des Petits Contrats, II, n° 1303, et Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 189 ; Laurent, XXIV, n" 406, et XXX, n^ 3 ; Colmet de Santerre, IX, n" 51 bis VII ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 580. — Compar. Cassation, 26 avril 1827, Sirey, c. N., VIII, I, 582.

* Voir nos Traités de la Vente, II, n"' 665 et 670, et Du Droit de Rétention, W' 62-63. — Sic Laurent, XXIX, n" 288.

cordé ourefusé: sil'associéne reçoit en échangedeson apport qu'une part dans les bénéfices sociaux, il n'a droit à aucun privilège, car il n'a fait qu'un acte d'associé ; niais si, la valeur de l'immeuble dépassant la mise qu'il doit faire, il est convenu qu'il recevra en argent le prix de l'excédent, il est réellement vendeur pour cetleportion et il aura le privilège du vendeur.*

473. — Par application du principe que nous exposons, que le privilège de l'article 2103, 1°, ne peut être donné qu'au vendeur d'immeubles, la Cour de Cassation a décidé avec raison qu'il fallait le refuser aux usagers, ou aux créanciers subrogés à leurs droits, dans le cas où le propriétaire d'une forêt leur doit une indemnité pour le rachat prévu par Tarticle 78 du Code forestier ; le droit réel des usagers est, au cas de rachat, purement et simplement supprimé, dans un intérêt général, par le Code forestier.*

474. — De très sérieuses difficultés sont nées sur le caractère de la faculté donnée aux propriétaires d'acquérir la mitoyenneté des murs joignant leurs propriétés : la cession de la mitoyenneté est-elle une vente, donnant lieu au privilège du vendeur et à l'inscription de ce privilège, dans les termes de l'article 2108 du Code civil? Et, si l'on admet l'affirmative, faut-il reconnaître l'existence du privilège même dans le cas où il n'y a pas eu d'acte de cession de la mitoyenneté, et où le propriétaire voisin s'est borné à user du mur comme d'un mur mitoyen, sauf à régler ensuite l'indemnité par lui due au propriétaire du mur ?

Nous n'avons pas à entrer dans l'examen de celte question et des nombreux systèmes qu'elle a fait naître : toute cette théorie se rattache au caractère de la mitoyenneté et à l'interprétation de Tarticle 661 du Code civil.' Nous devons

^ Voir notre Traité de la Société, n" 185, et les autorités qui y sont citées.

* Cassation, 24 juin 1885, Sirey, 86, I, 171.

' Voir, sur cette question, en sens divers, les autorités suivantes : Le Courtois, Dissertation, France Judiciaire^ 1885-1886, I, p. 285 et suiv., et 1889, I, p. 197 et suiv. ; Labbé, Note, 1889, I,

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seulement, en nous plaçant à Tunique point de vue qui puisse nous occuper, l'application du privilège de vendeur à la cession de mitoyenneté, indiquer si le privilège du vendeur existe pour le propriétaire du mur, et, au cas d'affirmative, dans quelles hypothèses et à quelles conditions.

Nous croyons que le privilège du vendeur existe au profit du propriétaire du mur, car, à notre avis, la cession de mitoyenneté est une vente, vente forcée, il est vrai, mais qui n'en doit pas moins produire tous les effets d'une vente ordinaire. Nous dirons plus : le vendeur nous paraît d'autant plus intéressant, et d'autant plus digne du privilège du vendeur qu'il n'est pas libre de se refuser à la cession.

Cette appréciation du fait juridique qui intervient dans la cession de mitoyenneté est conforme à l'idée qu'on s'en faisait dans notre ancien droit :

« C'est encore une obligation que forme le voisinage, « disait Pothier, que, quoique régulièrement personne ne « soit obligé de vendre, soit pour le tout, soit pour partie, « une chose qui lui appartient, néanmoins le propriétaire « d'un mur contigu à l'héritage de son voisin est tenu, si ce « voisin souhaite bâtir contre ce mur, de lui en vendre la « communauté, suivant l'estimation qui en sera faite. »*

La cession de mitoyenneté présente bien en effet tous les éléments d'une vente forcée, il est vrai, de la part de l'aliénateur, mais il y a des ventes forcées comme des ventes volontaires, et le privilège du vendeur s'applique aux unes comme aux autres. La chose existe, le prix sera déterminé par experts, l'acquéreur consent à acheter, et la loi supplée au consentement du vendeur en l'obligeant à céder sa chose. Comme l'explique Pothier, cette intervention légale se jus-

401 et suiv. ; Brésillion, Note, Dalloz, 1889, I, 321 et suiv. ; Pinvert, Gazette du Palais, 30 novembre et 1" décembre 1888 ; et les nombreux arrêts cités dans ces diverses études. — Adde Demolombe, Cours de Code civil, XI, n" 367 ; Laurent, VII, n" 521 ; Frémy-Ligneville et Perriquet, Législation des hàtiments, I, n"554.

^ Second Appendice au Contrat de Société, n" 247 .

lifîe par Tintérêt du propriétaire voisin, nous ajouterons même par l'intérêt général, car il y aurait une perte réelle de terrain et d'argent à mettre les propriétaires voisins dans la nécessité de se clore par deux murs contigus.

Le privilège du vendeur existe donc, à notre avis, dans tous les cas où la cession de mitoyenneté, demandée par le propriétaire voisin, est réalisée par une convention avec le propriétaire du mur ou constatée par un jugement ; et nous ajoutons que ce privilège devra être inscrit pour être opposable aux tiers, soit d'office par le conservateur, dans les termes de l'article 2108. si l'acte constatant la cession est transcrit, soit par une inscription prise par le cédant.

475. — Si le propriétaire voisin, au lieu d'acquérir la mitoyenneté par un acte de cession ou par une procédure régulière, s'est borné, comme il arrive trop souvent, à user du mur comme d'un mur mitoyen, en y adossant une construction, parexemple, la question de savoir si le propriétaire du mur a un privilège pour garantir le paiement de l'indemnité à laquelle il a droit est plus délicate.

En ce qui nous concerne, nous croyons qu'il n'y a pas de privilège, car il n'y a pas de vente, mais une simple usurpation de la part du propriétaire voisin. L'article 661 du Code civil dit bien que le propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, mais à la condition de rembourser au maître du mur la moitié de la valeur de ce mur et du sol ; s'il fait une convention pour ce remboursement, il devient acquéreur, et, comme nous venons de le dire, le privilège du vendeur existe ; s'il n'en fait pas, le propriétaire du mur aura, pour réprimer son usurpation et faire démolir les ouvrages effectués irrégulièrement, une action possessoire, pendant l'année du trouble, et, pendant trente ans, l'action ordinaire en revendication. Ces actions existeront aussi contre les tiers acquéreurs de l'usurpateur, fussent-ils de bonne foi, car ils ne peuvent avoir plus de droits que leur auteur.^

^ Voir, sur cet aspect particulier de la question, Pau, 3 mai

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476. — Si un propriétaire d'immeubles constitue une servitude à titre onéreux au profit d'un fonds voisin, nous croyons, avec M. Thézard/ que cette constitution ne lui permettra pas d'exercer le privilège du vendeur : cette solution, au premier abord en contradiction avec celle que nous venons d'adopter à propos de la cession de mitoyenneté, nous paraît pourtant la seule juridique.

La servitude constituée s'incorpore au fonds dominant dont elle devient une qualité : elle est, suivant les expressions de l'article 637, « une charge imposée sur un hérite tage », prœdium qualiter se habens, et l'impossibilité de la séparer du fonds dont elle fait partie ne permet pas de faire reposer sur elle un privilège, pas plus qu'une hypothèque (Article 2118).

Il n'en est pas de même de la cession de mitoyenneté d'un mur : il est vrai qu'elle ne peut donner lieu ni à purge ni à surenchère, pas plus que la constitution de servitude, mais la purge et la surenchère, qui sont la conséquence ordinaire de l'aliénation des immeubles grevés de charges réelles, n'en sont pas la conséquence nécessaire, comme nous le verrons dans la quatrième partie de ce Traité. Ce qui est essentiel pour l'existence du privilège, c'est que l'immeuble vendu ait une existence propre, indépendante, et il en est ainsi de la mitoyenneté d'un mur, qui n'est autre chose que la copropriété de ce mur.' Voilà pourquoi la vente de cette copropriété donne lieu au privilège du vendeur, tandis que la constitution d'une servitude à titre onéreux n'y donne pas lieu.