La dation d'un immeuble en paiement donne

1888, Dallez, 89, II, 285 ; Paris, 14 juin 1888, Sirey, 92, II, 252, et Dalloz, 89, II, 245 ; Cassation, 10 avril 1889, Sirey, 89, I, 401, et Dalloz, 89, I, 321 ; Paris, 14 janvier 1890, Dalloz, 90, II, 75 ; Besançon, 12 mars 1890, Sirey, 92, II, 253, et Dalloz, 91, II, 95 ; Bordeaux, 21 avril 1890, Dalloz, 92, II, 432.

^ Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n° 276.

^ Compar. Demolombe, Cours de Code civil, XI, n" 309.

t-elle naissance au privilège du vendeur? A notre avis, celte question doit être résolue par une distinction.

Si le propriétaire de l'immeuble Ta donnée par erreur, en paiement d'une dette qui n'existait pas, ou dont il n'était pas tenu, il n'aura pas de privilège, mais une action en revendication de l'immeuble qu'il a >emis à son prétendu créancier :

« Lorsque je vous ai donné une chose en paiement d'une « somme que je croyais par erreur vous devoir, dit très « bien Pothier, c'est la chose même que j'ai droit de répé- « ter de vous. »*

Mais si, pour payer une dette qui existait réellement et dont il était tenu, le débiteur a donné en paiement un immeuble d'une valeur supérieure au montant de la dette, nous croyons qu'il aura le privilège du vendeur pour le paiement du prix en argent qui lui est dû. Il y a en effet, dans une convention de ce genre, deux contrats à côté l'un de l'autre, la dation en paiement, qui ne peut être faite pour une somme supérieure au montant de la dette payée, et une vente pour le surplus.

478. — Du moment où le contrat intervenu entre les parties est un contrat de vente, le privilège du vendeur existe, sans que l'on ait à examiner quelle est la capacité générale de l'acheteur: celui-ci a acheté, il avait la capacité spéciale d'acheter, le bien par lui acquis ne lui a été transmis que grevé du privilège du vendeur.

C'est ce qui arrivera notamment pour la femme dotale : si elle achète un immeuble en remploi d'un immeuble dotal par elle aliéné, et qu'elle ne paie qu'une partie du prix du nouvel immeuble, le vendeur aura son privilège sur tout l'immeuble par lui aliéné, en vertu du principe de l'indivisibilité ; et, si le prix de revente ne produit que la somme nécessaire pour le désintéresser, tout ce prix lui sera attribué. On vain objecterait-on Tinaliénabilité du bien dotal :

^ De la Vente, n" 602. — Compar. notre Traité de la Vente, I,

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 27

cette inaliénabilité, qui a pour cause l'incapacité personnelle de la femme d'aliéner sa dot,* ne s'oppose point à ce que la femme achète des biens, qu'elle se soumette dès lors à toutes les obligations de l'acheteur, et notamment qu'elle soit atteinte par l'exercice de l'action résolutoire ou du privilège. D'ailleurs l'immeuble acquis n'est pas encore devenu dotal, au respect du vendeur, même à concurrence de la partie payée par la femme, ou du moins il n'est entré dans le patrimoine dotal que sous la réserve du droit de suite attaché au privilège du vendeur.'

479. — Si la vente porte sur plusieurs immeubles achetés par unmèmeacquéreur, mais en plusieurs lots distincts el avec un prix séparé pour chacun des lots vendus, il y aura autant de privilèges distincts que de lots : le prix et l'objet étant distincts pour chaque lot, il y a en réalité autant de conventions de vente qu'il y a de lots, bien que ces conventions soient réunies dans un instrumentum unique, et par suite autant de privilèges.^ A plus forte raison en sera-t-il ainsi si les différents lots ont été vendus par un même acte à des acquéreurs différents : alors tout est distinct, la chose, le prix, et la personne des acquéreurs/

479 I. — Si un même immeuble est l'objet de reventes successives, l'article 2103 porte que « le premier vendeur « est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi « de suite ». Cette disposition, qu'il nous suffit en ce moment d'indiquer, car nous la retrouverons en traitant du classement des privilèges, s'explique facilement : l'immeuble vendu une première fois est resté grevé du privilège du premier vendeur, il n'est entré dans le patrimoine du second

^ Voir notre Traité du Contrat de Mariage, IV, n" 1836 et suiv.

' Aix, 7 décembre 1832, Dalloz, Répert. alphab., V" Privilèges et Hypothèques, n° 414 ; Aix, 20 janvier 1894, Dalloz, 94, II, 186, et Pandectes françaises, 95, II, 22. — Compar. Cassation, 14 juin 1881, Sirey, 82, I, 97, et Dalloz, 82, I, 105.

' Cassation, 11 mars 1891, Sirey, 92, 1, 273, et Dalloz, 91, 1, 253.

' Cassation, 13 avril 1893, Sirey, 94, I, 97, et Dalloz, 93, I, 531.

acquéreur que grevé de ce privilège, et il en a été ainsi pour chacune des ventes successives.

4^0. — II. Pour quelles créances le privilège du vendeur est-il accordé. — Ce privilège est donné, dit l'article 2101, pour « le paiement du prix » : peu importe dès lors que le prix consiste en un capital ou dans le service d'une rente perpétuelle ou viagère ; dans les deux cas il y a vente,* et par suite il existe un privilège pour assurer le paiement du prix, que ce paiement doive être fait en une fois ou par fractions annuelles.^

Le privilège devra être donné au vendeur même dans le cas où l'acte de vente porte d'abord un prix en capital, puis ajoute que, du consentement des parties, ce prix a été converti, en tout ou en partie, en une rente perpétuelle ou viagère ; cette conversion, faite dans l'acte mênie, est en réalité la fixation du prix par le vendeur et l'acheteur, prix garanti par le privilège de l'article 2103, 1°. Il n'en serait différemment que si, le prix ayant été définitivement fixé par l'acte de vente à une somme en capital, les parties convenaient ensuite, par une convention postérieure, de transformer ce capital en une rente : il y a alors novation, et, par application de l'article 1278 du Codecivil, perte du privilège, à moins d'une réserve expresse dans la convention nouvelle.'

481 . — Le privilège n'est accordé que pour le prix, tel qu'il est fixé dans l'acte de vente ; si ce prix était augmenté par une convention additionnelle, par un acte à part, cet acte constituerait une contre-lettre qui, aux termes de Tarticle 1321, n'est pas opposable aux tiers.*

^ Voir notre Traité de la Vente, I, n" 94.

^ Grenoble, 16 août 1823, Dallez, Répert. alphab., V" Privilèges et Hypothèques, n" 417, 1" ; Cassation, 12 juillet 1881, Sirey, 83, 1, 409. - Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 7, p. 167-168 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 191 ; Laurent, XXX, n" 7.

* Aubry et Rau, Op. et Loc. citai.

^ Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, § 1, n" 6 et 7 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 218 ; Aubry et

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 29

Mais il importe de ne pas confondre avec cette augmentation du prix par une contre-lettre celle qui résulterait soil d'une erreur reconnue dans l'acte de vente/ soit d'une lésion au préjudice du vendeur, soit d'un excédent de contenance constaté dans l'immeuble vendu et donnant lieu au supplément prévu par les articles 1618 et suivants du Code civil.' Le supplément de prix, dans ces diverses hypothèses, ne fait qu'un avec le prix originairement fixé, il le complète, il a la même nature ; comme on ne peut reprocher au vendeur de ne pas l'avoir porté au contrat de vente, l'article 1321 n'est pas applicable, et le privilège le garantit, car c'est réellement le prix de la vente, rectifié et complété.

48!^. — Le privilège du vendeur ayant pour but la conservation du prix de vente, ne peut exister qu'à la condition que l'acte de vente révèle aux tiers le montant de ce prix et le fait qu'il n'est pas payé : c'est ainsi que nous venons de dire que le supplément de prix constaté par une convention additionnelle ne donnerait pas lieu au privilège ; c'est par la même raison que, aux termes de l'article 2108, le privilège ne doit être inscrit par le conservateur que si le titre constate « que la totalité ou partie du prix est due ».

On devra toutefois assimiler au contrat qui ne contient pas quittance du prix celui qui renferme quittance, mais dans lequel cette quittance est donnée par une personne incapable de recevoir : une telle décharge n'est pas libératoire, et le contrat qui la contient, et qui révèle en même temps l'incapacité du vendeur de recevoir le prix, ne constate pas que l'acheteur s'est libéré, dans le sens qu'il faut donner à cette idée pour l'interprétation des articles 21 03 et

Rau, III, § 263, texte et note 8, p. 168 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 190 ; Laurent, XXX, n" 8 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n"' 550-551 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 279.

' Bordeaux, 23 avril 1836, Sirey, 36, II, 476.

* Voir notre Traité de la Vente, I, n°^ 254-288, et II, n°^ 721 i et suiv.

2108; une libération simplement apparente, un paiement nul laissent toujours le vendeur créancier du prix.^

483. — Le privilège du vendeur conserve, en même temps que le capital dû par l'acheteur, les intérêts de ce capital : ces intérêts sont dus par l'acheteur au même litre que le prix principal, en échange de l'immeuble dont la propriété et la jouissance lui sont transmises, et les garanties de remboursement doivent être les mêmes pour ces deux chefs de la créance du vendeur.

Mais avant la loi du 17 juin 1893 qui est venue modifier l'article 2151 , on se denaandait si les intérêts garantis par le privilège du vendeur étaient tous les intérêts non prescrits, ou seulement deux années et l'année courante, par application de l'article 2151. L'opinion générale, adoptée par la jurisprudence et soutenue par la plupart des auteurs, n'appliquait pas aux intérêts du prix de vente là limitation de l'article 2 1 51 , et accordait le privilège du vendeur pour tous les intérêts non prescrits du prix de vente.' Cette solution paraissait imposée par les termes de l'article 2151, « au « même rang d'hypothèque que pour son capital, » et par la rédaction des textes du chapitre IV, où le Code indique nettement quelles dispositions doivent s'appliquer aux privilèges, et quelles dispositions aux hypothèques ; mais elle était criti-

' Tribunal de Gaen, 16 avril 1883, Dallez, 85, III, 23.

^ Cassation, 5 mars 1816, Sirey, c. n., V, I, 161 ; Cassation, 1" mai 1817, Sirey, c. n., V, I, 312 ; Paris, 31 janvier 1818, Sirey, c. N., VII, 348 ; Bourges, 23 mai 1829, Sirey, c. n., IX, II, 270 ; Paris, 7 décembre 1831, Sirey, 32, II, 129 ; Cassation, 8 juillet 1834, Sirey, 34, I, 504 ; Cassation, 11 mai 1863, Sirey, 64, I, 357, et Dalloz, 64, I, 191 ; Bordeaux, 26 août 1868, Dalloz, 74, I, 106 ; Cassation, 4 août 1873, Sirey, 74, 1, 15, et Dalloz, 74, 1, 25 ; Douai, 6 mars 1891, Dalloz, 91, II, 363 ; Bordeaux, 21 février 1893, Dalloz, 93, II, 361. — Duranton, XIX, n° 160 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n"^ 218-219 ; Aubry et Rau, III, § 285, texte et note 15, p. 422 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 219 ; Colmet de Santerre, IX, n» 131 bis XVII. — Contra, Nîmes, 12 décembre 1811, Sirey, c. n., III, II, 592. — Thézard, Du Nantissement y Des Privilèges et Hypothèques, n" 279.

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 31

quée même par les auteurs qui la croyaient nécessaire dans l'état de la législation ; et, dans l'enquête de 1 841 , plusieurs Cours d'appel et la Faculté de Caen demandaient la modification de l'article 2151 et l'assimilation de la créance privilégiée à la créance hypothécaire, quant à la limitation des intérêts garantis par l'inscription :

« Le créancier privilégié ne pourra, comme le créancier « hypothécaire, disait la Faculté de Caen, se faire coUoquer « au rang du capital que pour deux années et Tannée cou- « rante. Lui permettre de réclamer par privilège, et sans « inscriptions spéciales, tous les intérêts qui lui sont dus, « à la seule condition qu'ils ne soient pas prescrits, c'est « violer le principe de la publicité et exposer la masse à des « fraudes qu'il lui serait impossible de déjouer. C'est au « moins sacrifier des tiers de bonne foi à une négligence « sans excuse. »'

Cette réforme a été réalisée par la loi du 17 juin 1893, devenue le nouvel article 2151 : les intérêts conservés par l'inscription sont portés à trois années, au lieu de deux années et l'année courante, et le créancier « privilégié dont le « titre a été inscrit ou transcrit » est mis sur la même ligne que le créancier hypothécaire inscrit.

484. — Le privilège du vendeur s'étend non seulement au prix proprement dit et aux intérêts de ce prix, comme nous venons de le voir, mais à tous les accessoires du prix, à tout ce qui est payé en vertu du contrat de vente par l'acheteur au vendeur, sous quelque qualification et en quelle forme que ce soit, pot de vin ou épingles, charges imposées soit au profit du vendeur, soit au profit d'un tiers désigné par lui. Le prix consiste en effet dans tout ce que l'acheteur en échange de la chose qu'il débourse reçoit, propter rem habendam et adquirendam impensa. ^

^ Documents relatifs au régime hypothécaire, III, n" 545.

* Cassation, 12 juin 1855, Sirey, 56, I, 65, et Dalloz, 55, I, 314. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 369 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 4, p. 167 ; Martou, Des Privilèges et

Sans doute le tiers désigné parle vendeur pour bénéficier d'une charge stipulée dans l'acte, par exemple d'une rente viagère, n'a pas, en son nom personnel, le privilège du vendeur, puisqu'il n'a rien vendu et qu'il n'a même pas figuré à l'acte de vente ; mais, comme le font remarquer avec raison MM. Troplong et Martou,* il agira au nom du vendeur et en vertu du privilège qui appartient à ce dernier.

485. — On doit comprendre encore dans le privilège du vendeur la créance de celui-ci à raison des frais et loyaux coûts du contrat de vente, honoraires du notaire, droits d*enregistrement et de transcription, qu'il aurait payés en vertu de facte et en l'acquit de f acheteur, obhgé par une clause de l'acte de les lui rembourser en sus du prix : en vertu de cette stipulation les frais deviennent une partie du prix, et l'acheteur les doit au vendeur au même titre que le prix principal.

Mais en sera-t-il de même si facte ne contient aucune clause obligeant le vendeur à faire f avance des frais, et que celui-ci les ait payés soit pour obtenir la délivrance de la grosse de l'acte de vente, afin de pouvoir poursuivre l'acheteur, soit à raison de l'action solidaire qui appartient au notaire contre les deux parties figurant à facte de vente?

La question est controversée, et f opinion qui soutient qu'en pareil cas le vendeur n'a pas de privilège présente, il faut le reconnaître, des arguments graves. Le vendeur est privilégié, d'après l'article 2103, « pour le paiement du « prix », et le prix est, dit-on, ce que l'acheteur paie au vendeur comme équivalent de f immeuble aliéné. Sans doute les frais et loyaux coûts du contrat sont une dette de f acheteur, mais ils ne font pas partie de ce qu'il doit payer au vendeur, et ne peuvent par suite rentrer dans « le prix », qui est seul privilégié. Le vendeur, qui peut être obligé d'en faire f avance, devient à raison de ces déboursés un créancier or-

Hypothèques, II, n° 549 ; Laurent, XXX, n» 9 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n''279. ^ Op. et Loc. citât.

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 33

dinaire de l'acheteur: c'était à lui. pour éviter cet inconvénient, à faire rentrer les frais dans le prix en stipulant dans l'acte qu'il les paierait lui-même, sauf à l'acheteur à les rembourser en sus du prix/

L'opinion contraire a prévalu en jurisprudence, et nous croyons que c'est à bon droit. Que le contrat de vente porte que les frais seront payés par le vendeur et remboursés par l'acheteur en sus de son prix, ou qu'il ne dise rien quant aux frais, ceux-ci ont toujours la même nature : ils constituent un accessoire inséparable du prix, une somme que l'acheteur doit payer pour être propriétaire définitif de l'immeuble par lui acheté, qui est entrée en considération dans la fixation du prix, et, si le vendeur doit en faire l'avance, il doit avoir un recours privilégié, comme pour le prix proprement dit: s'il en était autrement, il ne recevrait pas tout son prix, et le privilège du vendeur a précisément pour but de lui en assurer le paiement.^

486. — Il est impossible toutefois d'accorder le privilège du vendeur pour les dommages et intérêts qui peuvent

' Caen, 7 juin 1837, Sirey, 37, II, 409 ; Tribunal d'Altkirch, 11 mars 1857, Dalloz, 57, III, 34. — Persil, Régime hypothécaire,

I, article 2103, § I, n** 3 ; Duranton, XIX, n" 162 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 554 ; Laurent, XXX, n"' 11-12.

^ Limoges, 9 janvier 1841, Sirey, 42, II, 270 ; Bordeaux, 6 janvier 1844, Sirey, 44, II, 246 ; Metz, 21 décembre 1859, Sirey, 60,

II, 253, et Dalloz, 60, II, 6 ; Cassation, 1" avril 1863, Sirey, 63,

I, 239, et Dalloz, 63, I, 184 ; Cassation, 1" décembre 1863, Sirey, 64, I, 46, et Dalloz, 63, I, 450 ; Lyon, 23 mars 1865, Sirey, 66, II, 92, et Dalloz, 66, V, 379 ; Nîmes, 14 décembre 1872, Sirez, 73, II, 116, et Dalloz, 73, V, 380 ; Limoges, 27 décembre 1878, Sirey, 80,

II, 287, et Dalloz, 82, I, 473 ; Cassation, 7 novembre 1882, Sirey, 83, I, 151 ; Dalloz, 82, I, 473 ; et France judiciaire, 82-83, II, 301. — Grenier, Des Hypothèques, II, n" 384 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 220 ; Mourlon, Exam. du Comment, de M. Troplong, I, n° 161 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 5, p. 167 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 194 ; Thézard, Des Privilèges, des Hypothèques et du Nantissement, n" 279 ; Colmet de Santerre, IX, n° 51 bis IV ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n' 587.

GuiL. Privilèges, ii. 3

lui être dus par l'acheteur, à raison de l'inexécution des obligations de celui-ci. Ces dommages et intérêts sont dus, non pas à raison de la chose et comme équivalent de sa valeur, mais à raison de la faute commise par l'acheteur, par suite de faits postérieurs à la transmission de propriété de l'immeuble vendu: ils n'ont donc aucun rapport avec le prix, propter rem impensa^ et ne peuvent bénéficier du privilège créé pour la conservation de ce prixJ

Il en devra être ainsi même dans le cas où les dommages et intérêts auraient été fixés par une clause pénale insérée dans l'acte de vente.

Pour soutenir le contraire. M. Thézard présente un argument ingénieux : la somme stipulée à forfait à titre de dommages et intérêts représente éventuellement, dit-il, une partie du prix, elle est entrée dans les prévisions du vendeur et est l'équivalent partiel de l'immeuble aliéné. '^

Nous ne le croyons pas. Stipulés dans le contrat ou fixés par les tribunaux, les dommages et intérêts ont toujours le même caractère : ils forment la réparation du préjudice causé au vendeur par un fait postérieur au contrat, et non le prix de la chose.

487. — Nous rappelons ici que, d'après la théorie générale que nous avons adoptée sur les frais faits par un créancier privilégié pour obtenirle remboursement de sa créance,' on ne doit pas les assimiler aux dommages et intérêts, mais y voir un accessoire de la créance du prix, privilégié comme cette créance elle-même. Les frais de poursuite sont aussi favorables que la créance elle-même, car sans eux elle ne

^ Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, § I, n" 5 ; Duranton, XIX, n" 163 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 221 ; Aubry et Rau, III, § 262, texte et note 6, p. 167 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 193 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n*" 555 ; Laurent, XXX, n" 14 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 588.

^ Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n« 279.

3 Suprà, Tome I, n" 174.

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 35

serait pas recouvrée: ils sont modiques, et les tiers ont dû y compter en voyant l'inscription du privilège.

488. — Le privilège du vendeur, dont nous venons d'indiquer les causes, peut se perdre, comme tout privilège, par la novation de la créance à laquelle ce privilège est attaché: c'est l'application pure et simple de l'article 1278. Mais, pour savoir quand il y aura novation, il importe de ne pas oublier le principe écrit dans l'article 1273, que la novation ne se présume point, et que la volonté des parties de l'opérer doit résulter clairement de l'acte.

C'est en faisant application de ces idées que nous avons décidé que la conversion du prix de vente, fixé en capital, en une rente perpétuelle ou viagère, emportera ou non perte du privilège du vendeur, suivant qu'elle aura eu lieu dans un acte postérieur ou dans l'acte de vente lui-même ; il y a novation dans le premier cas, mais non dans le second.^

De même encore, si le vendeur donne dans l'acte de vente quittance de son prix, parce que le même acte constate que l'acheteur a remis au vendeur des billets représentant le prix dont quittance lui est donnée, le privilège du vendeur ne sera pas perdu, et il pourra l'exercer si les billets ne sont pas payés à l'échéance. La quittance donnée dans ces termes par le vendeur est conditionnelle, elle est donnée sous condition d'encaissement des billets, et, si la condition ne se réalise pas, le privilège continue de subsister. D'ailleurs les tiers ne peuvent s'en plaindre, car ils ont été avertis par les termes de l'acte de vente des circonstances dans lesquelles la quittance est donnée, et par suite du caractère conditionnel de la libération qui en résulte.^

' Suprà, Tome II, n" 480.

^ Cassation, 22 juin 1841, Sirey, 41, I, 473 ; Toulouse, 8 mai 1888, Dallez, 89, II, 208 ; Paris, 9 mars 1893, Dallez, 94, II, 156. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 199 bis ; Aubry et Rau, III, § 262, texte et note 9, p. 168 ; Laurent, XXX, n" 8 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n*' 470 et 552. — Adde Caen, 20 juin 1859, Sirey, 60, II, 51 ; Cassation, 5 août 1878, Sirey, 79, I, 301.

Mais il en sera différemment, et le privilège s'éteindra si le contrat de vente porte purement et simplement quittance du prix, et si une contre-lettre constate que la quittance est fictive, et que l'acheteur s'est borné à remettre au vendeur des billets à une échéance plus ou moins éloignée. Cette contre-lettre, inopposable aux tiers en vertu de la règle générale de l'article 1321. ne peut être invoquée contre eux, surtout dans la matière des privilèges et hypothèques, où les tiers ne connaissent que les droits révélés par des actes ostensibles et par l'inscription qui en est la conséquence.*

489. — III. Sur quels biens s'exerce le privilège du vendeur. — Ce privilège s'exerce « sur l'immeuble vendu »: ce sont les termes mêmes de l'article 2103.

Si la vente ne porte que sur une part divise ou sur une fraction indivise d'un immeuble, le privilège ne s'étendra qu'à la portion du prix correspondant à la part vendue. Cette solution est commandée à la fois par le texte de l'article 2103, « l'immeuble vendu » ne consistant que dans une fraction ou une part indivise, et parle motif de ce privilège, le patrimoine de l'acheteur n'étant augmenté que dans la proportion de la part d'immeuble aliénée.*

490. — La détermination de l'étendue du privilège du vendeur est plus difficile, lorsque la vente porte sur un droit d'usufruit immobilier.

La difficulté ne naît pas si l'usufruit est vendu par un acte distinct, séparément de la nue propriété. L'immeuble vendu est alors un droit d'usufruit, le privilège porte sur la valeur de ce droit et s'éteint lorsque l'usufruit a fait retour à la

^ Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, § I, n°* 6 et 7 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n'' 218 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 10, p. 168 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 190.

^ Cassation, 13 juillet 1841, Sirey, 41, 1, 731 ; Poitiers, 10 juillet 1889, Sirey, 91, II, 110, et Dalloz, 90, II, 183. — Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 11, p. 168 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 197 ; Laurent, XXX, n" 16 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèqaes, n" 281 .

PRIVILÈGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 37

nue propriété, par la mort de l'usufruitier ou par l'arrivée du terme ou de la condition sous lesquels le droit était constitué.

Mais il arrivera souvent que, pour éviter la dépréciation résultant de la vente séparée de l'usufruit et de la nue propriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire se réuniront pour vendre ensemble la pleine propriété, soit par deux prix distincts, soit par un seul prix, qu'ils répartiront ensuite entre eux : sur quoi s'exercera alors le privilège du vendeur de l'usufruit ?

On admet en général que, si la vente a eu lieu parun prix unique, l'usufruitier et le nu-propriétaire ont un privilège sur la totalité de l'immeuble, sauf à faire déterminer par ventilation la portion du prix qui devra être attribuée à chacun d'eux ; et, si le nu-propriétaire est payé, l'usufruitier aura un privilège sur tout l'immeuble pour la valeur de l'usufruit qu'il a cédé.

Bien plus, lorsque la vente a eu lieu par deux prix séparés, un arrêt a décidé que le privilège de l'usufruitier s'étend encore au prix total de l'immeuble, par la raison suivante : l'usufruitier et le nu-propriétaire, en confondant leurs droits dans la vente unique d'une nue propriété, ont manifesté leur intention de constituer un droit nouveau et complet de pleine propriété au profit de l'acquéreur. Il n'y a donc plus que deux vendeurs de pleine propriété, ayant l'un et l'autre un privilège indivisible sur tout l'immeuble.*

Pour nous, nous croyons que dans tous les cas, que le prix soit unique ou qu'il y ait deux prix distincts, le nu-propriétaire et l'usufruitier n'auront de privilège que sur ce qu'ils ont vendu, l'un, la nue propriété, l'autre, l'usufruit. Il n'en sera différemment que pour le nu-propriétaire, après l'extinction de l'usufruit, et il aura alors un privilège sur la totalité de l'immeuble, car le nu-propriétaire est un

' Cassation, 16 avril 1856, Sirey, 56, I, 650, et Dallez, 56, 1, 317.

plein propriétaire à terme, et, en vendant son droit, il a vendu éventuellement un droit à la pleine propriété; mais, quant à l'usufruitier, son privilège devra toujours être restreint, à notre avis, à la valeur, déterminée dans l'acte ou à déterminer par ventilation, de l'usufruit qu'il a vendu.

Voici les raisons qui nous déterminent. Le privilège du vendeur d'immeubles doit être restreint à la valeur de ce qu'il a vendu, et l'usufruitier n'a vendu qu'un droit d'usufruit. Il importe peu qu'il ait, pour faciliter la vente, réuni son droit à celui du nu-propriétaire pour les aliéner par un seul et même acte, même par un seul prix : cette juxtaposition ne crée pas de confusion, et ils sont toujours vendeurs, Tun, d'un droit d'usufruit, l'autre, d'un droit de nue propriété. Cette prétendue confusion que l'on veut établir n'est pas seulement contraire aux principes du droit, mais, comme le remarque avec raison M. Thézard, elle peut être très préjudiciable aux intérêts des créanciers hypothécaires du nu-propriétaire, si le prix de vente de l'usufruit excède la valeur qu'on pourrait en obtenir en cas de revente.*

491. — Le privilège du vendeur d'immeubles peut se trouver en conflit, comme nous l'avons vu, avec le privilège du vendeur d'effets mobiliers : lorsque les objets mobihers ont été achetés par le propriétaire d'un immeuble et placés par lui sur cet immeuble à perpétuelle demeure, deviennent-ils, par le fait de leur incorporation, soumis au privilège du vendeur de Timmeuble V

La question doit même être généralisée, et l'on doit se demander si le privilège du vendeur d'immeubles ne porte que sur l'immeuble même qu'il a vendu, dans l'état où il était au moment de la vente, ou s'il doit être étendu aux

' Compar., en sens divers, Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 281 ; Dalloz, Supplément, V" Privilèges et Hypothèques, n" 214 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 594.

■' Suprày Tome I, n" 406.

PRIVILEGE DU VENDEUR d'iMMEUBLES. 39

additions ou améliorations apportées à Timmeuble par l'acquéreur depuis la vente. Cette question, qui naît surtout de l'interprétation adonner à l'article 2133, sera étudiée dans le Tome III de ce Traité lorsque nous examinerons quels sont les effets du privilège et de l'hypothèque.

49^. — Pour garantir le paiement du prix, le vendeur a, en outre du privilège dont nous venons de déterminer l'étendue, deux droits consacrés par les articles 1 61 2 et 1 613, et par l'article 1654, le droit de rétention, si, avant la délivrance, l'acheteur ne paie pas le prix ou devient insolvable, et l'action en résolution ;* nous avons vu déjà, en étudiant les cas où il y a lieu à résolution de la vente, ^ et nous aurons à y revenir lorsque nous examinerons les effets des privilèges, comment le sort de l'action résolutoire a été lié à celui du privilège par l'article 7 de la loi du 23 mars 1 855.

493. — Après s'être occupé du privilège du vendeur au n"" 1, l'article 2103 ajoute, au n° 2, qu'un privilège sur les immeubles est accordé aussi à « ceux qui ont fourni les de- « niers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit « authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la « somme était destinée à cet emploi, et, par la quittance « du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers em- « pruntés. »

Cette addition faite par le législateur au privilège du vendeur est assez malencontreuse, à trois points de vue. En tant que l'article 2103, 2°, se borne à reproduire les conditions de la subrogation de la part du débiteur^ autorisée et réglementée d'une manière générale par l'article 1250, 2**, il fait double emploi avec ce texte et est absolument inutile. D'un autre côté on peut se demander, et on s'est demandé en effet si c'était à dessein que l'article 2103, 2% ne parlait pas de la subrogation de la part du créancier, organisée par l'article 1250, 1% et si cette subrogation n'était pas autorisée

' Voir notre Traité de la Vente, I, n»^ 216-220, et II, n«^ 567-581, et 589-627.

' Voir notre Traité de la Vente, II, n»' 594-611.

iorsqu'il s'agit du privilège du vendeur : on reconnaît que ce n'est là qu'une lacune, et que les deux modes de subrogation existent en cette matière comme en toute autre, mais la question ne serait pas née sans le n° 2 de l'article 2103. Enfin la loi parle de la subrogation à propos du privilège du vendeur, comme elle en parle à propos du privilège des architectes, mais elle est muette lorsqu'il s'agit de celui des copartageants ; et cependant, comme nous le verrons, la subrogation existe aussi bien pour ce privilège que pour les deux autres.

Aussi, dans l'enquête sur la réforme hypothécaire de 1 841 , la Cour de Grenoble proposait-elle de réunir dans une mention finale, et commune auxdivers privilèges derarticle21 03, la disposition relative à la subrogation à ces divers privilèges ;* et, dans le projet de loi voté en 1850 par l'Assemblée nationale, on se bornait à renvoyer, pour la subrogation, aux dispositions de l'article 1250.

494. — La loi belge du 16 décembre 1851 a procédé autrement, et, dans son article 27, elle ne parle pas du tout de la subrogation aux privilèges sur les immeubles : cette disposition de notre article 2103 n'est en effet, comme le dit exactement M. Martou, « qu'une répétition surabondante « des principes de l'article 1250 du Code civil sur la subro- « gation conventionnelle. »*

Le Code civil du Japon a adopté un système qui nous paraît préférable ; il accorde le privilège aux prêteurs de deniers sans qu'ils aient besoin de remplir les formalités de la subrogation, à la seule condition que la mention du prêt soit constatée dans l'acte qui donne naissance au privilège. Voici en effet comment s'exprime l'article 176 du livre Des Garanties des créances,

« Les privilèges énoncés aux articles précédents (aliéna- « teurs, copartageants, architectes) appartiennent, directe- « ment et en vertu de la loi, à ceux qui, au moment de Talié-

^ Documents relatifs au régime hypothécaire, III, p. 77. ' Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 547.

« nation, du partage ou du contrat avec les architectes, « ingénieurs et entrepreneurs de travaux, ont prêté les de- « niers pour le payement du prix de vente ou de licitation, « des soultes d'échange ou de partage, ou du prix des tra- « vaux, le tout lorsque le prêt et son emploi ont été men- « tionnés dans l'acte auquel ils se rapportent.

« Si les deniers n'ont été fournis qu'après la naissance « du privilège au profit des aliénateurs, copartageants ou « entrepreneurs, le privilège n'est acquis aux prêteurs « qu'autant qu'ils ont obtenu du créancier ou du débiteur « la subrogation conventionnelle »

495. — On peut donner toutefois, sinon pour justifier, au moins pour expliquer cette disposition de l'article 2103, n'' 2, une raison que donnent MM. Aubrj et Rau :^ c'est que, si cette subrogation n'a rien de spécial, le privilège des prêteurs subrogés au vendeur se conserve, comme le privilège du vendeur, par des moyens qui lui sont spéciaux, ce qui permet de lui faire une place à part.

Quant aux conditions nécessaires pour que les prêteurs soient substitués aux droits privilégiés du vendeur, nous n'avons pas à nous en occuper, car ce sont les conditions générales de la subrogation de l'article 1250, et elles se rattachent à l'étude de ce dernier texte.

Du privilège des copartageants et des créanciers subrogés

aux copartageants.

496. — Le privilège donné aux cohéritiers par l'article 2103, 3°, paraît, au premier abord, assez difficile à justifier dans notre législation française, en présence de la règle du partage déclaratif écrite dans l'article 883 : en effet, les deux autres privilèges sur les immeubles, le privilège du vendeur et celui des architectes et entrepreneurs, sont fondés l'un et l'autre sur un motif d'équité, car il serait injuste que le dé-

bileur et ses créanciers pussent s'enrichir aux dépens de la valeur mise par le vendeur ou l'entrepreneur dans le patrimoine du débiteur ; et en outre le privilège du vendeur repose sur un motif particulier, l'idée d'un droit réel retenu par le vendeur sur le bien par lui aliéné jusqu'au paiement du prix de ce bien.' Mais, le partage étant déclaratif dans notre droit, et l'héritier étant réputé avoir « succédé seul et 4( immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou « à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété « des autres effets de la succession », les copartageants n'ont rien transmis les uns aux autres, et dès lors comment peuvent-ils avoir un privilège pour garantir l'exécution du partage ?

Cette logique avait tellement séduit les rédacteurs de la loi du 11 Brumaire an VII qu'ils n'accordaient de privilège spécial sur les immeubles qu'au vendeur et aux entrepreneurs ou ouvriers, point aux copartageants.

Le système du Code nous paraît préférable.

En droit, le partage a un caractère mixte, « contractus « miœtus,.., distinctam et propriam habens naturam », disait avec raison Dumoulin : il est tout à la fois déclaratif et translatif. Il est déclaratif en ce sens que^ dans le partage de succession, par exemple, chaque cohéritier tient réellement du défunt l'origine et le principe de son droit : pendant l'indivision, il a sur les biens héréditaires un droit conditionnel, subordonné aux résultats du partage à intervenir ; et le partage fixe ses droits sur certains biens en effaçant rétroactivement ses droits sur les biens placés dans le lot de ses cohéritiers. Il est translatif en ce sens que chaque cohéritier abandonne à ses cohéritiers sa part dans les biens formant le lot de ceux-ci : c'est cet abandon réciproque qui permet à chacun d'avoir la propriété exclusive des biens formant son lot.

C'est ce côté translatif du caractère du partage qui expli-

^ Suprà, Tome II, n" 460.

que ces mots de l'article 883. « chaque cohéritier est censé « avoir succédé seul » : cette théorie du partage déclaratif est pour partie une fiction de la loi, contraire à cette transmission réciproque des droits des copartageants qui existe dans tout partage. C'est la même idée qui permet de comprendre l'existence du privilège et de la garantie en matière de partage.

D'ailleurs l'équité^ qui est l'âme des partages, surtout des partages de succession, exige qu'il en soit ainsi, et ce motif suffirait, indépendamment du caractère translatif ou déclaratif du partage: si l'héritier débiteur de la soulte, et qui a reçu un lot plus fort, puisqu'il est grevé d'une soulte, pouvait se soustraire au paiement de cette soulte, si l'héritier évincé d'une partie de son lot n'avait pas un recours contre ses cohéritiers, il en résulterait entre eux une différence de situation incompatible avec le principe essentiel du partage, l'égalité entre les copartageants.*

497. — En droit romain, où cependant l'on reconnaissait au partage un caractère translatif, les copartageants n'avaient ni privilège ni hypothèque tacite pour assurer le paiement des soultes, ou pour réparer les conséquences de l'éviction de l'un des biens partagés. Le partage emportait bien garantie de l'éviction , soit parce que lejuge avait eu soin de faire faire par les copartageants une promesse de evictione, soit, s'ils ne l'avaient pas fait, par le moyen de l'action prœscriptîs verbis,^ mais ce recours en garantie était dénué de toute sûreté particulière.

C'est dans notre ancien droit français que le privilège dont nous nous occupons a pris naissance, et Louët indique comment on est arrivé à le créer, même dans les partages faits par acte sous seing privé :

' Compar. Demolombe, Cours de Code civil, XV, n" 549, et XVII, n°^ 264-266 ; Aubry et Rau, III, § 263, p. 172 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 199 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n' 575 ; Laurent, XXX, n" 26.

^ Accarias, Précis de Droit Romain, II, n" 828.

« Nous tenons en France, dit-il. que depuis que quelqu'un « s'est obligé par devant notaires, tous ses biens sont telle- « ment obligez que le tiers détenteur peut estre convenu « hjpothéquairenient, bien que le notaire ne soit qu'une « personne particulière; que tous jugemens emportoient « hypothèque ; pourquoy non une obligation par devant no- « taires, par devant lesquels les partages ont esté faits, « qu'au particulier, entre cohéritiers, un partage devoit ga- « rantir le lot de son cohéritier, idem ex naturâ rei ; qu'il « n'y avoit rien de plus équitable que d'octroyer l'hypothè- « que à l'éfet de cette garantie, garantie d'ailleurs inutile, « si elle n'avoit lieu contre le tiers détenteur, l'action per- « sonnelle estant suffisante contre le cohéritier ; que faisant « autrement, ce seroit mettre une iniquité entre les cohé- « ritiers, qui pourroient de jour à autre aliéner leur part, et « ce faisant frustrer leurs cohéritiers. y>^

Dans notre droit intermédiaire, laloi du 1 1 Brumairean VII supprima le privilège des copartageants, probablement à raison du caractère principalement déclaratif du partage. On avait essayé de soutenir qu'elle l'avait maintenu, en invoquant les traditions de l'ancien droit, le caractère d'équité de ce privilège, et les termes de l'article 14 de la loi de Brumaire, « les précédents propriétaires », expression générale qui s'applique, disait-on, aussi bien aux copartageants qu'au vendeur.' Mais cette interprétation n'avait pas réussi et ne pouvait pas réussir; le droit intermédiaire, comme le faisait l'ancien droit et comme l'a fait ensuite l'article 883, admettait que le partage est déclaratif, et, dans ce système, les copartageants ne sont pas de « précédents « propriétaires », puisque le cohéritier est réputé avoir succédé seul et immédiatement au défunt.'

^ Lettre h, Sommaire 2. — Adde Lebrun, Des Successions, Liv. IV, chap. I, n" 34 ; Basnage, Des Hypothèques, chap. VI ; Pothier, De l'Hypothèque, n" 33.

' Rennes, 23 mars 1812, Sirey, c. n., IV, II, 71.

' Pau, 14 août 1850, sous Cassation, 17 novembre 1851, Sirey, 52, 1, 50, et Dallez, 51, I, 313.

Telles sont les origines du privilège des coparlageanls, rétabli dans notre droit moderne par l'article 2103, 2°.

498. — Nous étudierons, sur le privilège des copartageants, les trois questions que nous avons examinées à propos du privilège du vendeur :

I. — Dans quels cas et à quelles personnes le privilège des copartageants est accordé ; IL — Pour quelles créances est-il donné, m. — Sur quels biens s* exerce- t-il ?

499. — I. Dans quels cas et à quelles personnes le privilège des copartageants est accordé. — Si l'on ne consultait que le texte de l'article 2103, 3*^, on croirait que le privilège n'est accordé qu'aux « cohéritiers, sur les immeubles de la « succession » ; mais l'article 2109 rectifie ce que l'article 2103 a de trop restreint, et déclare que « le cohéritier ou le « copartageant conserve son privilège sur les biens de chaa que lot. . . » Les raisons de faveur qui ont fait accorder ce privilège sont d'ailleurs les mêmes, qu'il s'agisse du partage d'une succession ou du partage de toute autre indivision, quelle qu'en soitia cause, société, communauté de biens entre époux, indivision résultant d'achat d'immeubles fait en commun, elc . . . : dans toutes ces hypothèses, il est équitable que le copartageant évincé de son lot, ou non payé de la soulte ou de la rente mise à la charge d'un autre copartageant, puisse utilement exercer son recours contre celui-ci au moyen d'un privilège.

Aussi faut-il conclure, avec une doctrine et une jurisprudence unanimes, que le privilège de l'article 2103, 3*^, existe dans tout partage d'immeubles, quelle que soit la cause de l'indivision et quelle que soit la consistance des immeubles partagés, qu'il s'agisse d'une universalité, comme une succession ou une société immobilière, ou qu'il s'agisse d'un ou de plusieurs immeubles déterminés, que la masse à partager soit composée exclusivement d'immeubles ou qu'elle comprenne des meubles et des immeubles.* Observons seu-

' Cassation, 1" mai 1860, Sirey, 61, 1, 267, et Dallez, 60, I, 510 ;

lemenl, dans ce dernier cas, que le privilège ne s'exercera que sur les immeubles et non sur les meubles partagés, puisque le privilège de l'article 21 03. 3°, est un privilège qui ne s'applique qu'aux immeubles.*

La loi belge du 16 décembre 1851 elle Code civil du Japon proclament expressément ce principe :

«Les créanciers privilégiés sur les immeubles, dit la loi « belge, sont :

« . . . 4** Les cohéritiers ou copartageants . . . »'

« Les cohéritiers, associés ou autres copropriétaires, dit « de son côté le Code civil du Japon, ont privilège respec- « tivement sur les immeubles obtenus par chacun d'eux « dans le partage. »^

500. — Le privilège du copartageant existe quelle que soit la forme du partage : c'était, comme nous l'avons vu/ la solution de notre ancien droit, et il n'y a aucune difficulté à l'admettre aujourd'hui: ce privilège a pour cause la faveur qui s'attache à l'exécution du partage, et non la forme dans laquelle le partage est fait.

Il existe même si le copartageant contre lequel on veut l'exercer est incapable d'ahéner, comme le serait une femme dotale : les immeubles partagés ne sont entrés dans le lot

Limoges, 22 novembre 1862, Sirey, 63, II, 83, et Dalloz, 63, II, 15 ; Toulouse, 20 mai 1881, Sirey, 83, II, 81, et Dalloz, Supplément, V* Privilèges et Hypothèques, n" 379. — Persil, Régime hypothécaire, article 2103, § 3, n" 2 ; Grenier, Des Hypothèques, II, n° 407; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 238 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 18, p. 170-171 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 200 ; Colmet de Santerre, IX, n" 55 bis I ; Thézard. Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 285 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 604. — Compar. articles 1476 et 1872.

^ Voir une application intéressante de cette idée au cas de licitation séparée d'une pépinière et du sol sur lequel elle était plantée : Cassation, 5 juillet 1880, Sirey, 81, I, 105.

» Article 27.

' Livre De la garantie des créances, article 170.

* Suprà, n''497.

de la ferame dotale que sous la condition de l'exécution du partage, et, s'il n'est pas exécuté, Tinaliénabilité dotale ne peut pas plus faire obstacle à l'exercice du privilège du copartageant qu'elle ne feraitobstacle à l'exercice du privilège du vendeur non payé.*

501. — Le privilège du copartageant doit être accordé dans les partages d'ascendants, entre vifs ou testamentaires, aussi bien que dans les partages qui sont l'œuvre exclusive des copartagés. Quelle que soit l'opinion que Ton adopte sur le caractère du partage d'ascendants, cet acte est toujours une division des biens de l'ascendant entre ceux qui sont appelés à lui succéder, que cette division soit faite par lui seul, comme dans le partage testamentaire, ou avec le concours des descendants, comme dans le partage entre vifs : et il serait contraire à la faveur que mérite le partage d'ascendants de lui refuser une garantie créée par la loi pour tout partage. D'ailleurs les articles 1075 et suivants ne contiennent aucune disposition qui permette d'apporter une exception à la règle générale posée par l'article 2103, 3°.'

502. — Du moment où un acte fait sortir d'indivision d'une manière complète des cohéritiers ou copropriétaires indivis, il donnera naissance au privilège de copartageant, quelle que soit la qualification donnée à cet acte par les

' Limoges, 16 juin 1860, Sirey, 61, II, 330, et Dalloz, 61, II, 71.

' Cassation, 4 juin 1849, Sirey, 49, I, 487, et Dalloz, 49, I, 307 ; Grenoble, 8 janvier 1851, Sirey, 51, II, 305, et Dalloz, 51, II, 188 ; Montpellier, 19 février 1852, Sirey, 55, II, 669, et Dalloz, .53, II, 204 ; Cassation, 7 avril 1860, Sirey, 61, I, 977, et Dalloz, 60, I, 499. — Grenier, Des Hypothèques, II, n" 407 ; Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, § 3, n° 4 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 315 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 20, p. 171 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 206 ; Colmet de Santerre, IV, n» 243 bis XIV ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n° 576 ; Laurent, XXX, n" 28 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 606. — Compar. Limoges, 8 janvier 1847, Dalloz, 47, II, 159.

parties. C'est en effet un principe général que, pour déterminer les effets juridiques d'un acte, on doit s'attacher à sa nature propre, et non à la qualification plus ou moins exacte que les parties lui ont donnée. 11 en sera ainsi, par exemple, d'un acte qualifié vente par lequel deux héritiers étant appelés à une succession, l'un d'eux cède à l'autre tous ses droits héréditaires : un pareil acte, qui fait cesser l'indivision entre les deux héritiers, équivaut à partage : il donnera Heu à l'application de l'article 883, quant à l'effet déclaratif qu'il est appelé à produire, et il doit, à l'inverse, procurer au cohéritier cédant les avantages attachés au partage, c'est-à-dire à l'acte qui fait cesser l'indivision.*

Il devra en être autrement, à notre avis du moins, si facte ne fait pas cesser complètement l'indivision, qu'il ait pour but, par exemple, la cession de la part de l'un des cohéritiers aux autres, qui restent dans l'indivision entre eux ; ou bien encore si, la succession étant dévolue à trois ou quatre cohéritiers, l'un d'eux cède sa part à l'un des autres. Le partage, comme son nom l'indique, est un acte qui a pour but de faire des paris, c'est-à-dire de répartir, entre les indivisaires, les biens dont ils sont copropriétaires ; et les actes dont nous nous occupons, qui sont de simples aliénations, ne font aucune répartition, et ne sont donc pas des partages. Ils diminuent le nombre des indivisaires, mais ils laissent subsister l'indivision : aussi croyons-nous qu'ils font

' Bourges, 26 janvier 1844, Sirey, 45, II, 426, et Dallez, 45, II, 130 ; Riom, 17 août 1853, Sirey, 56, I, 49 ; Cassation, 10 novembre 1862, Sirey, 63, I, 129, et Dalloz, 62, I, 470 ; Nîmes, 22 août 1865, Sirey, 66, II, 23, et Dalloz, Supplém., V» Privilèges et Hypothèques, n" 219 ; Paris, 4 février 1892, Dalloz, 92, II, 145 ; Grenoble, 17 avril 1894, Sirey, 95, II, 79. — Contra, Toulouse, 14 décembre 1850, Sirey, 51, II, 101, et Dalloz, 51, II, 85 ; Grenoble, 4 janvier 1853, Sirey, 53, II, 581, et Dalloz, 55, II, 356. — Compar. Riom, 13 juin 1846, Dalloz, 47, II, 103 ; Grenoble, 4 janvier 1853, Sirey, 53, II, 581, et Dalloz, 55, II, 356.

naître, au profit du cédant, le privilège du vendeur et non celui du coparlageant.*

503. — L'acle, fût-il qualifié partage et eût-il pour effet de faire sortir les parties d'indivision, ne produirait pas le privilège du copartageant s'il constituait une libéralité de la part du cédant, et si les parties avaient voulu faire non un partage, mais une donation par l'un des indivisaires au profit de l'autre. Le partage est un acte à titre onéreux, dans lequel chacune des parties reçoit sa part soit au moyen d'une attribution dans les biens indivis, soit au moyen d'une soulte : si l'une cède sa part sans rien recevoir en échange, ou si elle ne reçoit qu'une attribution si faible que le caractère de libéralité domine dans l'acte, on est en présence non d'un partage, mais d'une donation, qui ne fait naître aucun privilège.^

504. — Lorsqu'il est constaté que la convention est non pas un partage, mais une vente par l'un des copropriétaires indivis au profit de l'autre, le cédant, qui n'a pas le privilège de copartageant avec le droit de suite qui y est attaché, aura-t-il du moins un droit de préférence sur la part de prix à revenir à son cessionnaire dans le bien indivis, lorsque le bien sera licite? Cette question, très controversée au moins en doctrine, se rattache non à la matière des privilèges, que nous étudions, mais à l'interprétation de l'article 883 : il s'agit en effet de savoir jusqu'où s'étend la règle de l'effet déclaratif du partage, et si le cohéritier cédant, dont le droit à l'immeuble est transformé par l'effet de la licitation en un droit sur le prix, est réputé d'une façon absolue n'avoir jamais été propriétaire des biens licites, de

' Lyon, 29 juillet 1853, Sirey, 53, II, 581, et Dalloz, 54, II, 236 ; Alger, 4 avril 1877, Dalloz, Supplém., V Privilèges et Hypothèques, n' 219 ; Poitiers, 10 juillet 1889, Sirey, 91, II, 110, et Dalloz, 90, II, 183 ; Cassation, 4 mars 1891, Sirey, 94, I, 411. — Contra, Montpellier, 21 décembre 1844, Dalloz, 45, II, 130 ; Pau, 15 décembre 1890, Dalloz, 92, II, 120 ; Cassation, 26 juin 1895, Pandectes françaises, 96, I, 9, et France judiciaire, 95, II, 360.

* Agen, 3 juin 1890, Pandectes françaises, 90, II, 192. GuiL. Privilèges, u. 4

telle manière que le prix à lui attribué représente non pas un prix d'immeuble, qui sera réparti suivant les causes de préférence entre ses créanciers privilégiés ou hypothécaires, mais une somme d'argent, qui sera distribuée par voie de contribution entre tous ses créanciers même chirographaires ? Il nous suffit de signaler cette question, en renvoyant pour son étude à Texamen de l'article 883. et en indiquant que la jurisprudence est formée dans le sens de l'application absolue de l'article 883, et du rejet de tout droit de préférence au profit des créanciers privilégiés ou hypothécaires du cohéritier non adjudicataire.

504 I. — Il est à peine besoin de dire que le privilège de l'article 2103. 3°, n'existe qu'après le partage, et lorsqu'il naît à raison du partage dont il a pour but d'assurer l'exécution . Il ne garantit donc pas la créance des cohéritiers contre l'un d'eux, lorsqu'elle résulte d'une cause étrangère au partage : c'est ainsi qu'il ne sera pas donné pour le paiement du prix d'un immeuble héréditaire acquis par l'un des cohéritiers, lorsque celui-ci était rempli autrement de ses droits héréditaires, et que la créance existant contre lui n'est qu'une créance de prix de vente.*

505. — II. Pour quelles créances le privilège des copartageants est-il donné, — D'après l'article 2103, 3°, ce privilège est accordé pour deux causes, la garantie des lots et le paiement des soultes ou retours de lots ; l'article 21 09 en ajoute une troisième, le prix de licitation.

Nous allons examiner successivement ce qui concerne chacune de ces causes de privilège.

506. -— Le privilège est donné d'abord, pour « la garan- « tie des lots ». A ce point de vue, il assure à chaque cohéritier la valeur de tout ce qui a fait l'objetdu partage et qui a été, à ce titre, compris dans son lot, qu'il s'agisse de meubles ou d'immeubles, de biens corporels ou incorporels, de choses principales ou accessoires : ces divers éléments con-

' Cassation, 29 mars 1892, Dallez, 93, I, 168.

Iribuenl à former le loi du cohéritier, et par suite doivent leur être garantis par leurs cohéritiers.

Mais il importe de rappeler un principe essentiel en matière de garantie, qu'il s'agisse de la garantie des partages ou de la garantie due par le vendeur : c'est qu'elle n'existe qu'à raison de l'état et de la condition des biens au moment de l'acte qui donne lieu à la garantie ; et les copartageants, pas plus que le vendeur, ne sont garants des événements qui, postérieurement à la convention de vente ou de partage, sont venus enlever à l'un d'eux tout ou partie des biens vendus ou partagés. Ce principe est formellement exprimé, en matière de partage, par l'article 884, dont nous rappelons les termes: « Les cohéritiers demeurent respectivement garants, « les uns envers les autres, des troubles et évictions seule- <( ment qui 'procèdent d'une cause antérieure au 'partage, »

Ce principe, qui limite l'étendue de la garantie en matière de partage, limite en même temps l'étendue du privilège ; il suit de là que si Téviction^dont se plaint le copartageant procède d'une cause postérieure au partage, il n'aura aucun recours contre ses copartageants, et par suite aucun privilège sur les immeubles partagés.*

C'est ainsi parexemple qu'en matière de créances, le copartageant qui se plaint de l'insolvabilité des débiteurs dont les créances ont été mises dans son lot n'aura aucun privilège, si cette insolvabilité est née postérieurement au partage.^

507. — Le privilège doit être donné non seulement pour la garantie des biens réellement partagés, mais encore pour la garantie des rapports à effectuer par les copartageants: la masse à partager comprend d'abord les biens réellement existants, puis ceux qui doivent être rapportés par les cohéritiers, et l'exécution du partage serait incomplète, si les rapports n'étaient par effectués. Le cohéritier dans le lot duquel est placé un bien qui doit être rapporté par l'un de

' Cassation, 24 décembre 1866, Sirey, 67, I, 122, et Dalloz, 67, I, 211.

2 Besançon, 2 août 1864, Dalloz, 64, II, 196.

ses cohéritiers aura donc un privilège, au cas d'inexécution de l'obligation de celui-ci.

Mais le privilège s'étend-il aux restitutions de fruits qui doivent être faites par l'un des copartageants à l'autre, à raison de la jouissance qu'il a eue de tout ou partie des biens pendant la période d'indivision?

La négative a été soutenue, par ce motif que les privilèges sont de droit étroit, et que la loi n'accorde le privilège des copartageants que pour le partage des biens héréditaires, et non pour garantir les restitutions que les copartageants peuvent avoir à se faire les uns aux autres. Les fruits perçus après l'ouverture de la succession n'ont jamais dépendu de l'hérédité, et leur restitution ne peut donner lieu qu'à une action purement personnelle.*

L'opinion contraire, généralement adoptée, nous semble préférable. C'est un principe ancien, plusieurs fois rappelé par les jurisconsultes romains, que les fruits des biens héréditaires produits avant le partage doivent être considérés comme faisant partie de l'hérédité:

« Hereditas juris nomen est, quod et accessionem et deces- « sionem inserecipit: hereditas autem vel maxime fructibus « augetur, »*

Les fruits perçus par l'un des héritiers devront être comptés dans la masse des biens à partager, puisqu'ils constituent une valeur commune au même litre que les biens qui les ont produits; et si, par la composition des lots, l'héritier qui les a perçus est constitué débiteur de leur valeur vis-à-vis d'un de ces cohéritiers, le privilège doit garantir cette créance comme il garantit les autres biens compris

^ Toulouse, 9 juin 1824, Dalloz, Répert. alphab., V" Privilèges et Hypothèques, n° 448 ; Aix, 12 juillet 1826, et Pau, 28 juillet 1828, Dalloz, Op. et Loc. citât. — Grenier, Des Hypothèques, I, n" 159 ; Duranton, XIX, n» 187 ; Laurent, X, n" 642.

2 L. 178, D., De verhor. signifie. (L. 16). — Adde L. 20, § 5, d., De hereditatis petitione (V, 3) ; et L. 9, cod., Familiœ erciscundœ{lU, 36).

dans la formation des lots. Que Ton n'objecte point que le texte des articles 2103 et 2109 ne parle pas des restitutions de fruits: l'article 2103 parle de la garantie des partages, et cela suffit, puisque la valeur des fruits perçus doit être comprise dans le partage de la succession, sur la même ligne que les biens héréditaires proprement dits.*

508. — Lorsque la convention de partage impose à l'un des coparlageants la charge d'une servitude et l'obligation de faire à ses frais les travaux nécessaires pour l'entretenir, l'exécution de cette obligation sera-t-elle garantie par le privilège de coparlageant? La Gourde cassation a admis la négative, par la raison que la charge d'entretenir la servitude constitue un droit réel, et qu'elle est imposée à tous les détenteurs successifs du fonds qui en est grevé. Il ne peut donc être question de privilège pour en garantir l'exécution, car le privilège est l'accessoire d'une créance, et ici il n'y a pas de créance établie par la convention de partage.*

Nous pensons au contraire que le privilège doit être accordé au copartageant dont le lot est créancier de la servitude. Sans doute la clause de l'acte de partage a créé une charge réelle, qui grève le fonds, dans quelques mains qu'il passe; mais elle a en même temps imposé une obligation personnelle au copartageant dans le lot duquel se trouve l'immeuble grevé de la charge. Tant qu'il conserve cet immeuble, il est tenu personnellement d'exécuter cette charge, comme il est tenu des autres conditions du partage, et la créance qui en résulte doit être garantie parle privilège de

^ Riom, 3 juillet 1822, Dalloz, Répert. alphab., V Privilèges et Hypothèques, n" 448 ; Cassation, 11 août 1830, Sirey, 31, I, 63. — Troplong, De Privilèges et Hypothèques, I, n" 239 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 23, p. 172 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 204 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 578 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 286 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 613.

' Cassation, 7 mars 1859, Dalloz, 59, I, 157.

l'article 2103; c'est, en ce qui concerne le copartageant, une créance, et une créance qui naît du partage/

509. — Le copartageant, obligé soit par l'une des clauses du partage, soit par le résultat de l'action hypothécaire, de payer plus que sa part dans une des dettes de la succession, ou de payer une dette qui doit être finalement supportée par un autre des copartageants, a-t-il un privilège pour garantir le recours qu'il est en droit d'exercer contre le débiteur ou les débiteurs réels de cette dette?

Non, d'après certains auteurs. Le paiement d'une dette de la succession et le remboursement que le cohéritier qui a payé a le droit d'obtenir n'ont pas été prévus par le législateur, lorsqu'il a organisé le privilège des copartageants, et comme en cette matière tout est de droit étroit, on ne peut étendre le privilège à cette cause de créçince que la loi n'a pas visée. Que l'on ne dise pas que l'équité commande cette solution: c'est là un argument pour déterminer le législateur à accorder le privilège dans cette hypothèse, ce n'est pas un argument pour l'interprète, qui n'a pas le droit d'étendre un privilège à une cause de créance non prévue, si favorable qu'elle puisse être.*

L'opinion contraire doit, à notre avis, être adoptée.

C'était la solution donnée dans notre ancien droit par Pothier, dans le cas particulier où le mari avait, après la dissolution de la communauté, payé la part de la femme ou des héritiers de celle-ci dans une dette de communauté :

« Je pense, disait-il, qu'on ne peut refuser au mari, pour « son action d'indemnité, une hypothèque privilégiée sur « les conquêts échus à la femme par le partage, la femme « ne pouvant avoir droit de prendre part aux biens de la « communauté qu'à la charge de payer les dettes. »'

Pour admettre cette solution dans notre droit nouveau,

' Laurent, XXX, n" 29.

2 Grenier, Des Hypothèques, II, n° 399 ; Duranton, XIX, n" 187- 188 ; Laurent, XXX, n" 40.

^ De la Communauté, n" 762.

nous reconnaissons que l'équité ne suffît pas, et qu'il faut que celte cause de créance, toute favorable qu'elle soit, rentre dans le texte de la loi qui crée le privilège. Ace point de vue, nous reconnaissons que c'est à bon droit que l'opinion que nous combattons critique un certain nombre des auteurs qui défendent notre solution, en se fondant uniquement sur la nécessité de maintenir l'égalité entre les copartageants.

M. Mariou rattache celte cause de privilège à la garantie des soultes expressément prévue par la loi :

« Les sommes qu'un copartageant doit payer, à la dé- « charge personnelle d'autres copartageants, en compen- « sation de ce qui dépasse sa part virile dans l'actif, for- « ment, dit-il, de véritables soultes. . . Peu importe que le <f. copartageant paye directement à ses cohéritiers, ou qu'il « paye, à leur décharge, aux créanciers, toujours est-il vrai « qu'il ne devient propriétaire des biens excédant sa part « de communiste qu'en rendant une somme déterminée ; « c'est l'origine et la cause de l'obligation contractée par le « communiste qu'il faut considérer pour décider s'il y a « soulte, sans qu'il importe de savoir à qui le payement « doit être fait. »*

Il nous paraît impossible d'admettre cette argumentation : la « soulte ou retour de lots », comme l'appelle l'article 21 03, est la somme ou valeur attribuée à l'un des copartageants en compensation de l'inégalité de son lot, en retour de cette inégalité. Lorsque les lots sont égaux, que le partage est fait but à but, il ne peut être question de soulte.

Mais on peut, à notre avis, très bien rattacher cette créance à « la garantie des partages » prévue par l'article 2103, et dont nous examinons l'étendue. Le partageimplique l'obligation pour les copartageants de se tenir compte des sommes que l'un d'eux, en vertu ou comme conséquence du partage, doit payera l'acquit des autres, et cette obligation doit être garantie par le privilège de copartageant, comme toutes les autres obligations nées du partage. Si l'on ajoute à cet ar-

^ Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 585.

gument de texte l'analogie qui existe entre cette cause de créance et les autres causes pour lesquelles le privilège a été créé, le désir du législateur de maintenir l'égalité entre les copartageants, et enfin les précédents historiques, l'opinion que nous adoptons est, à notre avis, pleinement justifiée.* Observons toutefois que le privilège n'existe dans ce cas que si le cohéritier qui a payé la dette de l'un de ses cohéritiers a été obligé d'effectuer ce paiement : s'il l'a fait volontairement, ce ne sera plus en vertu du partage qu'il aura payé, et il ne pourra avoir contre son cohéritier qu'une action purement personnelle.^

510. — Le privilège pour la garantie des partages ne peut être donné que pour le partage des biens indivis entre Jes communistes ; s'il a été joint à ces biens indivis, pour en faire l'objet d'un partage unique, des biens ayant une autre origine, et à propos desquels aucune indivision n'existait, le privilège ne s'étendra pas à la garantie de ces derniers biens. La nécessité de sortir d'indivision et la faveur qui s'attache au partage des biens indivis sont les seules causes du privilège créé parla loi, et par suite elles en fixent la limite.'

511. — Le privilège des copartageants n'existe, en matière de garantie, que pour « la garantie des partages », suivant les expressions de l'article 2103: il ne doit donc pas être accordé pour la garantie des condamnations prononcées contre l'un des copartageants pour recelé ou détour-

^ Sic, sinon comme motifs, au moins comme solution, Cassation, 2 avril 1839, Sirey, 39, 1, 380 ; Toulouse, 15 janvier 1841, Sirey, 41, II, 238 ; Paris, 2 février 1884, Dalloz, 85, II, 39. — Persil, Régime hypothécaire, I, article 2103, n^ô; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 239 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 24, p. 172 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 205; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n° 585 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, W 280 ; Baudry- Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques,!, n° 614.

' Toulouse, Arrêt précité du 15 janvier 1841. — Pont, Op. et Loc. citât,

' Cassation, 5 (ou 6) avril 1881, Sirey, 81, I, 460, et Dalloz, 81, I, 358.

nements découverts après le partage, si le coparlageant au préjudice duquel le détournement a été commis ne fait pas prononcer la nullité du partage, mais se borne à obtenir une condamnation en restitution contre leur auteur. La créance qui provient de cette condamnation ne naît pas du partage, qui n'a pas été attaqué, elle naît du jugement decondamnation, et la loi ne donne dans ce cas aucun privilège.^

51^. — La loi belge du 16 décembre 1851, fidèle au principe général sur lequel le crédit hypothécaire est maintenant fondé en Belgique, le principe de la spécialité, exige que le chiffre de la créance privilégiée qui peut naître de la garantie des partages soit fixé par l'acte de partage :

« Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont...

« 4"* Les cohéritiers ou copartageants, savoir. . .

« Pour la garantie établie par l'article 884 du Code civil, « sur tous les immeubles compris dans le lot des garants, « à moins que l'acte de partage ne restreigne le privilège « à une partie de ces immeubles, ce privilège n'aura lieu « qu'autant que l'acte de partage contiendra la stipulation « d'une somme fixe pour le cas d'éviction. »^

Cette limitation n'existe pas dans notre droit français, où aucun texte ne l'impose, mais elle devra évidemment prendre place dans la réforme hypothécaire projetée, si, comme nous l'espérons, cette réforme fait disparaître les hypothèques et les privilèges généraux.

513. — Le privilège de l'article 2103, 3^ est donné, en second lieu, pour la garantie «dessoulteou retour de lots».

Ce privilège est- il donné seulement pour le capital, de la soulte, ou est-il donné aussi pour les intérêts que la soulle peut produire? Cette question en suppose une autre résolue: la soulte de partage produit-elle des intérêts de plein droit?

L'affirmative est soutenue, par analogie de l'article 1652

' Agen, 22 décembre 1846, Sirey, 47, II, 204, et Dalloz, 47, II, 27. — Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 25, p. 172 ; Laurent, XXX, n''41.

' Article 27, i\

du Code civil. Ce texte, qui n'est lui-même que la reproduction d'une loi romaine/ est fondé sur une considération d'équité : puisque l'acheteur jouit des fruits de la chose qu'il a acquise, il serait injuste qu'il conservât en môme temps les intérêts du capital dont il est débiteur. Ce motif s'applique, d'une façon absolue, à la créance de la soulle dans les partages, et là aussi il serait injuste que l'un des copartageants, qui a la jouissance de l'immeuble mis en excédent dans son lot, eût en même temps la jouissance de lasoulte qui représente la valeur de cet excédent : celte soulte n'est en réalité que le prix de vente de l'excédent d'un lot sur l'autre, et elle doit être traitée de la même manière.*

L'opinion contraire nous semble préférable. Aux termes de l'article 1153, les intérêts ne sont dus que du jour de la demande, excepté dans les cas où la loi les fait courir de plein droit : il y a un texte en matière de vente, il n'y en a pas en matière départage, d'où la conclusion qui nous paraît s'imposer que les intérêts de la soulte ne courront pas de plein droit, l'analogie ne suffisant pas dans les dispositions exceptionnelles pour lesquelles la loi exige un texte formel.'

Mais la soulte peut produire des intérêts en vertu d'une clause formelle de l'acte de partage, et alors le privilège garantira le paiement des intérêts comme celui du capital ; dans ce cas la soulte stipulée dans le partage comprend deux éléments, le capital et les intérêts, qui doivent être garantis de la même façon.*

514.— Enfin, d'aprèsl'articleSI 09, le privilège des copartageants est donné pour « le prix de la licitation ». Rien n'est plus équitable que cette disposition: la licitation entre cohéritiers ou copartageants équivaut à partage, et le paiement

' L. 13, § 20, D., De action, empt (XIX, 1). ^ Merlin, Répert., V Intérêts, § II, n" 3 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 580 ; Laurent, XXX, n" 31, et X, n" 332.

* Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n* 240 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 207 bis.

* Martou et Pont, Op. et Loc. citât.

du prix de la licitation, qui va constituer pour les cohéritiers non adjudicataires leur lot. doit être garanti par la loi.

Le « prix de la licitation » comprend tout ce qui est dû par le copartageant adjudicataire par suite de l'adjudication prononcée à son profit, non seulement le prix moyennant lequel il s'est rendu adjudicataire, mais encore le supplément de prix qu'il devrait par suite de la constatation d'une lésion de plus du quart au préjudice de ses copartageants. Ce supplément de prix s'ajoute au prix fixé primitivement, il participe de sa nature juridique, il est au même titre la représentation de la valeur de l'objet licite, et le recouvrement en est assuré par les mêmes garanties.*

Mais le privilège ne s'étend qu'à la portion de prix due par le copartageant adjudicataire aux autres copartageants : quant à la portion du prix représentant les droits du copartageant adjudicataire dans l'immeuble licite, elle s'éteint par confusion et ne peut donner lieu au privilège, car le privilège suppose une créance, et l'adjudicataire n'est pas débiteur de cette portion du prix.*

515. — III. Sur quels biens s'exerce le privilège des copartageants. — Il faut, pour répondre à celte question, distinguer entre les différentes causes pour lesquelles ce privilège est donné.

S'il s'agit de la garantie des partages ou du paiement d'une soulte, le privilège grève tous les immeubles partagés. C'est ce qui résulte du texte de l'article 2103, qui déclare que les cohéritiers sont privilégiés « sur les immeubles « de la succession, pour la garantie des partages faits entre « eux, et des soultes, ou retours de lots ».

Il s'étend même, au moins d'après l'opinion la plus accré-

' Cassation, 30 juin 1873, Dallez, 74, I, 106.

^ Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 208 ; Garsonnet, Note, Dallez, 92, II, 145 ; Wahl, Note, Sirey, 93, II, 89 ; Baudry- Lacantinerie et de Leynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n' 619. — Voir toutefois Paris, 4 février 1892, Sirey, 93, II, 89, et Dallez, 92, II, 145.

ditée et que nous croyons la meilleure, aux immeubles mis dans le lot des copartageants non débiteurs de la soulte.

Cette opinion est contestée par MM. Pont et Thézard. D'après eux, le privilège pour paiement de la soulte ne doit s'étendre qu'aux biens mis dans le lot de l'héritier débiteur de la soulte, sauf dans le cas où celui-ci était insolvable lors du partage. Ces auteurs reconnaissent que la généralité des termes de l'article 2103, « ... sur les immeu- « blés de la succession », conduirait à adopter le système qu'ils combattent ; mais ce texte est rectifié, disent-ils, par Tarticle 2109 qui indique que le cohéritier ou copartageant conserve son privilège « sur les biens de chaque lot ». Le privilège du copartageant pour le paiement de la soulte ne grève donc pas tous les biens de la succession, mais les biens de chaque lot, dans la mesure où l'un des copartageants est débiteur de l'autre ; et la soulte n'est due que par le copartageant, ou les copartageants à la charge desquels l'acte de partage la met. Il n'y a donc que ce lot ou ces lots qui peuvent être grevés du privilège.

Il n'en serait différemment que si le copartageant débiteur de la soulte était insolvable lors du partage. Son insolvabilité doit se répartir entre tous les cohéritiers^ et le lot de chacun d'eux sera grevé du privilège pour sa part dans la soulte, non à raison de l'obligation de payer la soulte, mais à raison du principe de la garantie des partages.*

516. — Ce système doit, à notre avis, être écarté, soit à raison du texte de l'article 2103, soit à raison de la base même du privilège donné à raison des soultes ou retours de lots. Tout d'abord, l'article 2103 déclare que le privilège s'étend dans ce cas sur «les immeubles de la succession» ; et on ne peut pas admettre que cet article soit modifié par l'article 2109, qui n'a d'autre but, comme le dit très bien M. Colmet de Santerre, que de régler la publicité du privilège du copartageant, et non de restreindre l'étendue des

^ Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, 207 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 288.

droits créés par Tarlicle 2103. Puis, en se plaçant au point de vue des motifs du privilège des copartageants, on doit admettre qu'il s'étend à tous les immeuble s de la succession pour le paiement de la soulte : la soulte est en effet l'une des conditions du partage, et les copartageants sont tous garants, les uns vis-à-vis des autres, de Texécution de ces conditions. C'est pour cela que l'article 2103 donne ce privilège sur tous les immeubles de la succession, et on doit lui maintenir ce caractère de généralité.*

517. — Si le privilège grève tous les immeubles de la succession, dans le cas de garantie ou dans le cas de non paiement de la soulte, il ne les grève que dans la mesure où chaque héritier est tenu personnellement de l'obligation de garantie. Le privilège ne peut être plus étendu que la créance à laquelle il est attaché, et, dans le but d'éviter des recours entre cohéritiers, l'article 885 déclare que chaque héritier est tenu d'indemniser le cohéritier évincé « en proportion « de sa part héréditaire ». Le même principe doit être appliqué au cas de non paiement de la soulte fixée dans l'acte de partage, les limites de la garantie devant être les mêmes pour tous les cas dans lesquels le partage n'est pas exécuté, qu'il s'agisse de garantie ou de non paiement de la soulte.*

De même, en cas d'insolvabilité d'un cohéritier appelé à répondre de l'éviction subie par l'un de ses cohéritiers, le second alinéa de l'article 885 porte que cette insolvabilité

' Caen, 10 février 1851, Sirey, 53, II, 73, et Dalloz, 55, II, 5. — Duranton, XIX, n" 186 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n» 237 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 27, p. 172-173 ; Colmet de Santerre, IX, n" 55 bis III.

* Caen, 10 février 1851, Sirey, 53, II, 73, et Dalloz, 55, II, 5 ; Cassation, 19 juillet 1864, Sirey, 64, I, 445, et Dalloz, 64, 1, 470.— Duranton, XIX, n» 185 ; Demolombe, XVII, n" 369 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 28, p. 173 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 202 et 207 ; Colmet de Santerre, IX, n" 55 bis V ; Laurent, XXX, n° 36 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 288 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 622.

devra être également répartie entre le garanti et tous les cohéritiers solvables, et celte limite de la créance sera en même temps la limite du privilège.*

518. — Si le privilège a pour but de garantir Te paiement du prix de la licitation, il ne s'étend que « sur le bien <^ licite », suivant les expressions formelles de l'article 2109. C'est ainsi que, lorsqu'il s'agit d'un prix de vente, le privilège du vendeur ne porte que sur l'immeuble vendu : « La « cause du privilège est spéciale, dit très bien iM. Laurent, « le privilège aussi doit l'être. » D'ailleurs, comme il n'a d'autre but que de garantir aux copartageants le paiement d'une partie du prix du bien, cette étendue donnée au privilège est suffisante pour garantir le paiement de la créance.'

Mais quel sens faut-il donner à ces mots, « prix de la licite tation », lorsque l'immeuble licite a été revendu sur folle enchère, et que le prix de la seconde licitation a été inférieur à celui de la première ? Le droit de faire revendre sur folle enchère le bien licite n'existe pas de plein droit dans les partagesfaits par voie de licitation. et même laquestion de savoirsion peut insérer une clause formelle de folle enchère dans le cahier des charges devant servir de base à la licitatation a été très discutée. Mais la jurisprudence s'est prononcée dans le sens de l'affirmative,' et alors naît la question que nous venons de poser : si le prix de la seconde licitation est inférieur à celui de la première, les copartageants auront- ils néanmoins un privilège pour le montant du prix de la première licitation ?

Non, d'après une première opinion, et le privilège devra être limité au chiffre obtenu dans la seconde licitation. La revente sur folle enchère opère, dit-on, comme une con-

' Laurent, XXX, n" 36.

^ Duranton, XIX, n° 184 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n» 239 ; Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 26, p. 172 ; Laurent, XXX, n" 33 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hr/pothèr/ues, n" 289.

^ Cassation, 2 janvier 1884, Dallez, 84, I, 315.

dilion résolutoire, elle efiface rétroactivement la première adjudication et fait disparaître toutes les charges qui grevaient l'immeuble du chef de l'adjudicataire primitif, notamment le privilège résultant de la première adjudication. Le privilège de copartageant ne peut plus exister qu'à raison de la seconde adjudication, et dans les limites de celle-ci, d'après le prix qu'elle a atteint. Quant à la différence entre le prix de la première adjudication et celui de la seconde, le copartageant premier adjudicataire continuera bien d'en être débiteur vis-à-vis de ses colicitants, mais à titre purement personnel, et sans que le paiement de cette différence soit garanti par aucun privilège.*

519. — L'opinion contraire doit, à notre avis, être préférée, et cela par une raison décisive que donnent MM. Aubry et Rau : l'article 779 du Code de procédure, modifié par la loi du 21 mai 1858, prouve que la première adjudication n'est pas réputée non avenue, comme le soutient l'opinion que nous combattons. Ce texte porte en effet que si l'adjudication sur folle enchère intervient au cours de Tordre, elle ne donne pas lieu à une nouvelle procédure : le juge modifiera seulement les bordereaux d'après le résultat de la nouvelle adjudication, puis les rendra exécutoires contre le nouvel adjudicataire. La première adjudication est donc maintenue, elle doit produire ses effets entre le cohéritier adjudicataire et ses colicitants, et la créance qui est née de cette adjudication est protégée par le privilège de l'article 2103. Sans doute les droits réels qui grevaient l'immeuble du chef de l'adjudicataire fol enchéri disparaîtront avec le titre de cet adjudicataire : mais il n'en sera pas de même du privilège de copartageant, qui ne disparaît pas plus que la créance résultant de la différence entre le prix des deux adjudications.

Celte solution est d'ailleurs la seule équitable. Si, au lieu

^ Rouen, 30 décembre 1850, Sirey, 51, II, 401, et Dalloz, 51, II, 246. — Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 208 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 582 ; Laurent, XXX, n" 33.

d'agir par voie de folle enchère. les colicilaiils avaient agi par voie d'expropriation et de revente, ils auraient produit à Tordre pour le prix de l'adjudication intervenue au profit de leur cohéritier : la clause de folleenchère, exceptionnellement introduite en leur faveur, ne peut nnodifier l'étendue de leurs droits.*

520. — Si le coparlageant, adjudicataire sur licitation et par suite débiteur vis-à-vis de ses copartageanls de leur part dans le prix de la licitation, devient attributaire de cette part par le résultat de la liquidation, en qualité d'usufruitier, le privilège de l'article 2103 cessera d'en garantir la restitution. Le cohéritier adjudicataire n'est plus en effet débiteur de celte somme en qualité d'adjudicataire : une novation s'est opérée dans son titre, il est débiteur comme usufruitier, et non comme acquéreur. La restitution des sommes qu'il doit comme usufruitier peut être protégée, suivant les cas, par une caution ou par une garantie équivalente, mais elle ne l'est pas par un privilège. C'est ce qui arrivera, notamment, dans le cas où l'adjudication de biens de communauté est prononcée au profit de la veuve survivante, et où la portion de prix à laquelle elle n'a pas droit comme femme commune lui est attribuée comme usufruitière :* dans cette hypothèse, et, d'une manière plus générale, dans toutes celles où l'adjudicataire reçoit l'attribution à titre d'usufruitier des parts de prix revenant à ses colicitants, le privilège de l'article 2103, 3°, cesse d'être applicable.'

5551. — Le privilège du copartageant, que nous étudions, fait naître la même question que le privilège du vendeur, au point de vue des additions ou améliorations ap-

' Aubry et Rau, III, § 263, texte et note 19, p. 171 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 286.

^ Tribunal de la Seine, 7 novembre 1891 , Pandectes françaises, 92, II, 290, et Dalloz, Supplém., Y" PiHvilèg es et Hypothèques, n" 222.

' Cassation, 9 août 1882, Sirey, 83, I, 402, et Dalloz, 83, 1, 134; Cassation, 15 novembre 1886, Sirey, 90, I, 339, et Dalloz, 87, I, 499 ; Cassation, 9 décembre 1891, Sirey, 92, I, 59 ; Dalloz, 92, I, 68 ; et Pandectes françaises, 92, I, 65.

portées à l'irameuble. et du conflit du privilège immobilier avec le privilège du vendeur des efî*ets mobiliers ayant servi à ces améliorations.* Nous examinerons en même temps les deux questions, lorsque nous étudierons l'article 2133 auquel elles se rattachent, dans le Tome HT de ce Traité,

^^^. — L'article 2103, T, contient, en ce qui concerne le privilège du vendeur, une disposition d'après laquelle, au cas de plusieurs ventes successives, le premier vendeur est préféré au second, le second au troisième, et ainsi de suite. Le § 3 ne reproduit pas la même disposition pour le cas de partages successifs, mais la règle établie pour les ventes n'en doit pas moins être suivie. Au cas de partage comme aucas de vente, le bien qui a été l'objet d'un premier partage n'est entré dans le patrimoine des copartageants que grevé du privilège de l'article 2103, et si plus tard il intervient un nouveau partage, le privilège qui en naît ne grève le bien que dans l'état où il est, c'est-à-dire déjà amoindri par l'existence du premier privilège.*

5^3. — Il importe de ne pas confondre le privilège des copartageants, que nous étudions, avec le droit réel qui naît au profit des cohéritiers de l'obligation du rapport. Pour l'exercice de ce droit, et pour faire tomber les inscriptions qui seraient prises sur les biens rapportables par les créanciers du cohéritier débiteur du rapport, les cohéritiers n'ont à prendre aucune mesure conservatoire : ces inscriptions ne produisent aucun effet à raison de la seule obligation du rapport, qui opère comme une condition résolutoire,' tandis que le privilège des copartageants est soumis, comme nous le verrons, à des conditions de publicité sans lesquelles il n'est pas opposable aux tiers.

524. — L'article 2103 qui prévoit, assez malencontreusement d'ailleurs, comme nous l'avons dit/ la transmission

^ Suprà, Tome II, n" 490.

' Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n"' 589 et 560.

' Cassation, 29 mars 1892, Dallez, 93, I, 168.

* Suprà, II, n» 493.

GuiL. Privilèges, n. 5

du privilège du vendeur à des créanciers subrogés à ses droits, ne parle pas de la subrogation au privilège des copartageants : mais ce n'est là qu'un vice de rédaction. Le principe de la subrogation est écrit, d'une façon générale, dans l'article 1250, â^'jetil s'applique au privilège du copartageant comme à tous autres droits privilégiés ou hypothécaires, pourvu que le créancier remplisse les conditions exigées par ce texte pour obtenir la subrogation.*

Du privilège des architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers, et des créanciers qui leur sont subrogés,

525. — Aux termes de l'article 2103,.n° 4, un privilège sur les immeubles est accordé aux « architectes, entrepre- « neurs, maçons et autres ouvriers, employés pour édifier, « reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux, ou au- « très ouvrages quelconques ».

L'article ajoute que ce privilège « se réduit à la plus « value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble et « résultant des travaux qui y ont été faits ».

Rien de plus équitable que ce privilège : les travaux pour lesquels il est accordé, en conférant une plus value à l'immeuble ont enrichi le débiteur et les créanciers de celui-ci, et l'équité veut que les constructeurs soient préférés à tous autres sur la plus value conférée à l'immeuble auquel ils ont travaillé.

54J6. — L'origine de ce privilège de l'article 2103, 4°, remonte à la loi romaine : elle accordait une hypothèque tacite et un privilège personnel aux créanciers qui avaient prêté des fonds pour reconstruire un édifice, ou pour construire et armer un navire.' Mais il paraît résulter des textes,

' Pont, Des Privilèges et Hypothèques, II, n"^ 221 et 223.

' L. 1, D., In quih. caus. pign. tacit. (XX, 2) ; L. 1, D., De cession, bon. (XLII, 3) ; L. 26, D., De reb. auctorit. judic. (XLII,5),

bien que la question soit controversée entre les interprètes du droit romain, que ce privilège ne s'appliquait qu'à la reconstruction des édifices détruits, et n'avait d'autre but que d'empêcher le spectacle attristant d'édifices en ruines, ne ruinis urbs deformetur. Aussi les textes que nous venons de citer n'accordent-ils le privilège ou l'hypothèque tacite qu'aux préteurs de deniers, point aux ouvriers qui ont travaillé aux constructions, et limitent-ils cette faveur au cas de reconstruction, ob restitutionem œdificii^

Dans notre ancien droit, ce privilège fut élargi, on l'accorda d'abord à tous ceux dont les deniers avaient servi, non seulement à reconstruire, mais à réparer des édifices. Brodeau cite, à ce point de vue, « un arrest prononcé en « robes rouges par M. le président Séguier, le 2 avril 1577, « par lequel la Cour jugea que le créancier des deniers du- « quel une maison sise au village de Montreuil sur le bois. « saisie et mise en criées, avoit été réparée, seroit préféré « au bailleur de la maison, encore qu'il fût seigneur direct, « ou du moins le premier et plus ancien créancier, et eût « une hypothèque expresse sur cette maison. »

Puis on le donna non seulement pour des constructions ou réparations, mais aussi pour des constructions nouvelles. Enfin on l'accorda directement, en outre des prêteurs de deniers, aux ouvriers qui avaient fait les travaux de construction, de réparation ou de reconstruction.^

04Î7. — La loi du 11 Brumaire an VII, en maintenant ce privilège, l'a soumis à des conditions nouvelles, que le Code civil a maintenues:

« Il y a aussi privilège, dit l'article 12, en faveur des « ouvriers et de leurs cessionnaires, mais seulement jus- « qu'à concurrence de la plus value existante au moment

^ Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 241 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 209 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n° 590.

^ Brodeau, sur Louët, Lettre h, Sommaire 21, n" 3 ; Basnage, Des Hypothèques, chap. XIV.

« de l'aliénalion, quand celte plus value a pour origine les « constructions, réparations et autres impenses que les ou- « vriers y auraient faites, et lorsque, avant le commence- « ment des travaux, il aura été dressé un procès-verbal qui « constate l'état dudit immeuble, l'utilité de ces ouvrages, « et qu'il aura été procédé à leur réception deux mois au « plus tard après leur confection. Ces procès-verbaux se- « ront dressés par des experts nommés d'office par le juge « de paix du canton où l'immeuble est situé, et en présence « du commissaire du directoire exécutif près l'administra- « tion municipale du même arrondissement. »

L'article 13 ajoute que ces deux procès- verbaux doivent être inscrits, et que le privilège n'a d'effet que par leur inscription.

Ces formalités, maintenues par le Code civil sauf quelques modifications de détail que nous aurons à signaler, rendent bien peu pratique le privilège dont nous nous occupons; outre leur complication, elles ont le grave inconvénient, surtout le premier procès-verbal et l'inscription qui doit être prise à la suite, de révéler chez le constructeur peu de confiance dans la solvabilité de celui pour le compte duquel il travaille. Aussi, comme on l'a dit, ces formalités pourront conserver le privilège, mais elles feront probablement perdre le client, irrité à bon droit à la vue de ces mesures de défiance.

Aussi, dans les divers projets de réforme hypothécaire élaborés en France depuis le commencement du siècle, a-t-on réclamé la suppression de ce privilège, ou l'abrogation des formalités créées par la loi de Brumaire.

En fait, il ne sert guère que pour les édifices élevés pour le compte de sociétés de construction, qui n'ont d'autres garanties à donner aux entrepreneurs que les constructions élevées par ceux-ci; mais, lorsqu'il s'agit de particuliers, il esta peu près inusité, et on le remplace, soit en exigeant du propriétaire des paiements partiels au fur et à mesure de l'avancement des travaux, soit en lui demandant des garanties d'un autre ordre.

Observons cependant qu'il a été maintenu, avec ses formalités, par la loi belge du 16 décembre 1851.* et par le Code civil du Japon,* qui a même ajouté la nécessité d'un troisième procès-verbal ; il devra être dressé au moment de la demande en coliocation, et constater ce qui subsiste à ce moment de la plus value conférée par les travaux.

54Î8. — Nous examinerons, relativement au privilège des architectes et entrepreneurs, les deux questions suivantes :

I. — Pour quelles créances et à quelles personnes est-il donné;