DE LA REFORME DU RÉGIME HYPOTHÉCAIRE EN FRANCE

« Fas est et ab hoste doceri. »

(Ovide, Métamorphoses,\\\\ IV, v. 428.)

1 08. — Que notre régime hypothécaire français doive être réfornaé, c'est ce qui ne paraît pas sérieusement contestable, et ce que l'étude des précédents historiques et des législations étrangères démontre jusqu'à l'évidence.

Le régime hypothécaire établi en France par le Code de 1804 est une œuvre très imparfaite, bien inférieure à la loi du 11 Brumaire de l'an VII, et ne satisfaisant point aux conditions de pubhcité et de spécialité qui sont la base d'un bon régime hypothécaire. Il suffît d'ailleurs pour juger ce régime de rappeler les critiques dont il été l'objet dans la première moitié de notre siècle, et que la remarquable enquête de 1 841 sur la réforme hypothécaire a si bien mises en lumière.

Quant à la réforme tentée par la loi du 23 mars 1855, elle est tout à fait incomplète: il serait injuste de méconnaître qu'elle a amélioré le régime du Code en revenant aux principes de la loi du 11 Brumaire an VII sur la publicité des transmissions de propriété immobilière à titre onéreux, mais il est impossible de voir dans cette loi, qui a volontairement respecté l'ensemble du régime hypothécaire défectueux du Code, qui n'a pas voulu « y porter une main sacri- « lège », la réforme si désirée et à propos de laquelle l'enquête de 1841 fournissait des bases sérieuses.

D'ailleurs il suffît de comparer notre régime hypothécaire français avec celui des autres nations pour être convaincu de la nécessité de cette réforme: parmi elles, les unes ont, comme la Belgique, conservé les bases du régime hypothécaire de la loi du 11 Brumaire an VII; les autres, comme les peuples germaniques, sont revenus, par la création du livre foncier, à la tradition des coutumes de saisine et dessaisine ; d'autres enfin, comme l'Australie, ont inauguré un système plus hardi, et qui paraît bien s'adapter au caractère entreprenant et à l'expansion de ces races dont la devise, à elles aussi, pourrait être « Go a/iead ». Mais toutes, quelle que soit la forme de leur gouvernement ou leur degré de civilisation, marchent avant nous dans la voie du progrès en matière hypothécaire ; et les peuples qui, comme la Russie ou l'Angleterre, ont conservé leur ancienne législation, sont à la veille d'y apporter d'importantes réformes.

Ces réformes s'imposent d'autant plus impérieusement en France que notre pays traverse une crise économique plus redoutable, dont nous avons déjà parlé. Tout le monde reconnaît qu'il faut venir en aide à la terre, dont la valeur vénale et locative est si amoindrie, et l'un des moyens de lui venir en aide est la création d'un bon régime foncier, permettant la circulation facile de la propriété immobilière, et surtout donnant la sécurité aux prêteurs dont la terre va former le gage.

« Tout homme, disait sir Richard Torrens, peut vendre « un cheval sans l'intermédiaire d'un homme d'affaires et « même un navire valant 1 0 et même 30,000 livres sterling ; « mais, dès qu'il a affaire à la terre, il ne peut se passer de « l'assistance d'un homme d'affaires, et souvent même la « propriété qu'il a payée est tellement incertaine ou grevée « de charges qu'il ne peut pas savoir au juste s'il a acheté « un acre de terre ou un procès. »

Ces critiques humoristiques peuvent s'appliquer à notre régime hypothécaire, dont la complication et l'incertitude sont l'effroi de tous les gens d'affaires.

t09. — Notre régime hypothécaire doit donc être ré- GciL. Privilèges, i. 10

formé: mais d'après quelles bases, et, en second lieu, comment doil-il être procédé à celte réforme?

Pour nous en effet, la question de la réforme du régime hypothécaire en France n'est pas une question unique, à laquelle on puisse répondre en recherchant seulement quel est le meilleur régime hypothécaire applicable en France et quelles doivent être les bases de son organisation. Il faut sans doute faire cela, il faut même le faire d'abord, pour indiquer la voie dans laquelle on doit marcher; mais, après l'avoir fait, il faut se demander si ces réformes sont immédiatement applicables en France, ou au contraire s'il ne convient pas, avant de les appliquer, d'établir un régime transitoire, d'améliorer, sans en changer les bases, notre régime hypothécaire tel qu'il existe, en vue du changement proposé; puis, quand ce régime transitoire aura fait son œuvre, que les esprits seront préparés à un changement complet dans la législation et que les conditions dans lesquelles ce changement peut être fait seront réalisées, les législateurs d'alors promulgueront une loi hypothécaire définitive.

Des considérations de diverse nature nous conduisent à ce système. Nos préférences, nous l'indiquons immédiatement et nous allons bientôt en donner les raisons, sont pour l'établissement d'un livre foncier unique, obligatoire sur lequel devra être porté, en de brèves mentions analytiques, tout ce qui regarde la propriété foncière et les charges qui la grèvent.

Mais ce livre foncier, remplaçant nos livres de transcription et d'inscription hypothécaire, inévitablement précédé, c'est notre pensée du moins, de la suppression des hypothèques générales et occultes et des privilèges sur les immeubles, ne doit pas être substitué tout d'un coup au régime actuel, auquel les Français sont habitués par des traditions séculaires : quel que fût le mérite de ce régime nouveau, il serait à craindre qu'au lieu de raffermir le crédit foncier il eût d'abord pour résultat de l'ébranler en jetant le désarroi dans les esprits, surtout à un moment de crise aiguë dans la propriété immobilière.

D'ailleurs, fût-on d'un avis contraire au nôtre sur Toppor-

lunité de ce brusque changement, on devrait encore arriver à la mênne conclusion par d'autres considérations. L'établissement d'un livre foncier, en corrélation avec le cadastre, suppose la révision du cadastre en France, et, ni au point de vue du temps nécessaire à celte opération, ni au point de vue des dépenses qu'elle entraîne, elle ne peut s'achever rapidement.

Dans son remarquable Ra'pport sur les opérations cadastrales, présenté à la commission permanente du Congrès de la propriété foncière, M. Piat, chef du service topographique en Tunisie, nous fournit les indications suivantes, quant à la durée et à la dépense probable qu'entraînerait cette révision. Il se place dans deux hypothèses, celle où Ton procéderait à la révision totale du cadastre en France, en vue de l'application obligatoire du livre foncier, et celle où l'on procéderait à des immatriculations isolées, en vue de Tapplication facultative du livre foncier, comme en Australie et en Tunisie. Voici ses conclusions dans le premier cas, celui d'une révision générale du cadastre:

... « Une dépense totale et maxima de 1 1 francs par hec- « tare permettrait la réfection intégrale des opérations ca- « dastrales nécessaires à l'établissement du livre foncier « avec rétablissement simultané du cadastre flscal. . . Ce « chiffre correspond à une dépense totale de 550.000.000 sur « l'ensemble du territoire français. Bien qu'elle doive se ré- « partir sur une période de quinze années, il semble im- « possible d'engager une dépense aussi considérable sans « compromettre l'équilibre du budget et sans imposer aux « contribuables une charge inacceptable. . . Mais on peut « créer une caisse spéciale, absolument indépendante du « budget de l'Etat, et qui supporterait intégralement les dé- « penses de réfection du cadastre etd'établissement du livre « foncier. Celte caisse serait alimentée directement par wne « contribution des propriétaires fonciers, établie et répartie « d'une manière indépendante de l'impôt foncier actuel. :^*

' Rapport sur les opérations cadastrales^ p. 18.

Ces chiffres ne s'éloignent pas de ceux indiqués par le comité des essais de la commission extraparlementaire du cadastre. Voici comment M. Durand-Giaye résume, dans son Rapport sur les résultats des essais ordonnés par la sous-commission technique, ce qui ressort des expériences faites :

« En résumé, la dépense pour les opérations techniques « amenées au même point et faite dans les mêmes condi- « tions que les essais peut s'évaluer à :

« Triangulation 20.000.000 fr.

« Reconnaissance 30 . 000 . 000

« Lever, calcul et rapport des plans, « de 230 à 270 millions, soit 250 000.000

Total 300.000.000 fr.

« auxquels il faudrait ajouter peut-être 10 ou 20 millions « pour frais généraux.

« Ce serait environ 6 francs par hectare.

« Pour compléter le travail, il y aurait encore à procéder « à la délimitation et au bornage, à calculer les surfaces et « à établir les livres fonciers. Mais les expériences n'ont pas « porté sur ces points. La dépense dépendra d'ailleurs des « bases qui seront adoptées pour les livres fonciers. »'

Dans le second cas. celui d'une immatriculation facultative, voici comment M. Piat résume les calculs approximatifs auxquels il s'est livré :

... « C'est donc à deux ou trois milliards que s'élèverait « la dépense totale des frais topographiques à la charge de « l'initiative privée, pour l'établissement du livre foncier. « Quant à la durée des opérations, il est impossible de faire « aucune hjpolhèse. »*

Ces indications approximatives suffisent pour démontrer que l'institution d'un livre foncier en France, à quelque système qu'on s'arrête, demandera bien des années. Tout, en cette matière, devra être soigneusement pesé, même

* Procès-verbaux de la Commission extraparlementaire du cadastrCy Fascicule V, p. 164.

* Op, citât.

l'opportunité d'un nouvel impôt sur la terre, dont la condition est déjà si mauvaise ; et cependant il semble bien qu'on ne puisse faire supporter que par elle un impôt qui profitera seulement au crédit foncier.

f lO. — Ces diverses considérations nous amènent à proposer, comme réforme législative immédiate, l'amélioration de notre régime hypothécaire actuel, sans en modifier les bases.

C'est ce que la Prusse a fait en Alsace-Lorraine, ainsi que nous l'avons dit/ et voilà pourquoi nous avons pris comme épigraphe à cette section l'hémistiche d'Ovide, Fas est et ab hoste doceri. La Prusse, en possession d'un excellent régime hypothécaire, et pour laquelle ni l'argent, car son trésor est encore riche d'une partie de nos milliards, ni le temps, à raison de l'étendue relativement restreinte de l'Alsace-Lorraine. ne constituaient un obstacle, n'a pas voulu procéder immédiatementà l'établissement d'un régime nouveau, et par des lois transitoires sagement progressives, elle a préparé les esprits et les mœurs au changement de législation qu'elle projetait. Sachons montrer autant de sagesse que notre ennemi, et, comme lui, ne pas supprimer brusquement un régime entré dans nos mœurs, et cela dans une matière aussi grave que celle du crédit foncier et a une époque oii il a besoin de tant de ménagements.

Nous diviserons donc cette section, consacrée à la réforme du régime hypothécaire en France, en deux parties : nous rechercherons, dans la première, quel régime devrait être établi en France, et, dans la seconde, par quelles lois transitoires on pourrait en préparer l'avènement. De là les deux paragraphes suivants :

I. — De la réforme définitive du régime hypothécaire en France;

IL — Des lois transitoires destinées à faciliter la réforme définitive du régime hypothécaire.

* Suprày n" 71-72.

SECTION I

De la réforme définitive du régime hypothécaire en France.

111. — Le Congrès international pour l'étude de la transmission de la propriété foncière, réuni à Paris au mois d'août 1889, a adopté les résolutions suivantes en ce qui concerne la création d'un livre foncier :

« I. — Il y a lieu d'établir un livre foncier.

« ïï. — Les inscriptions y seront faites par immeuble.

« IIL — L'inscription au livre foncier constitue le titre « irrévocable du droit, manifesté par l'inscription, à l'égard « de toute personne intéressée autre que les parties con- « tractantes.

« IV. — L'immatriculation sera précédée d'une large pu- « blicité.

« V. - L'imnnatriculationsera placée sous la garantie de « l'autorité judiciaire.

« VI. — Aucune mention ou inscription ne peut avoir lieu « sur le livre foncier si ce n'est en vertu de titres authenti- « ques. Les procurations conférées à l'effet de constituer « des droits réels devront être authentiques.

« VII. — Toute inscription obtenue par fraude sera annu- « lable, à l'encontre du titulaire de mauvaise foi seule- « ment, et sous réserve des droits des tiers de bonne foi.

« Vlîl. — Une peine sera édictée contre quiconque aura

« obtenu ou procuré une intimatriculalion par des manœu- « vres frauduleuses.

« IX. —L'Etat est responsable de l'indemnité qui peut être « due à la personne lésée par une immatriculation injuste, « si le débiteur direct est insolvable. Il conserve son recours « contre la personne à la décharge de laquelle il a payé.

« X. — Pour permettre de faire face aux conséquences « éventuelles de la responsabilité de l'Etat, sans devoir pui- « ser en toute hypothèse dans les ressources générales du « Trésor public, il sera constitué un fonds de garantie, à « l'aide d'une taxe d'immatriculation non susceptible de « répétition. »*

Ces résolutions doivent, à notre avis, constituer la base nouvelle de la transmission de la propriété foncière en France. Elles peuvent se résumer, au point de vue du fonds du droit, en quatre propositions principales :

1. Etablissement d'un livre foncier, et sa tenue par feuillet réel.

2. Création du titre irrévocable du droit par l'inscription au livre foncier, à l'égard de toute personne intéressée autre que les parties contractantes.

3. Annulabilité de l'immatriculation obtenue par fraude, contre le titulaire de mauvaise foi, sous la réserve des droits des tiers de bonne foi.

4. Nécessité d'un titre authentique pour obtenir l'immatriculation.

Nous allons examiner successivement la valeur de ces quatre règles principales, puis nous indiquerons comment, à notre avis, elles devraient être complétées en ce qui concerne l'organisation du régime hypothécaire.

112. — L'établissement d'un livre foncier, sur lequel figureront, en de brèves mentions analytiques, tout ce qui intéresse la propriété foncière, la désignation de l'immeuble, l'indication du propriétaire, l'énumération des charges

* Dansaërt et Brunard , Rapport sur l'immatriculation des immeubles, p. 5 6.

152 DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈgUES.

de toute nature qui grèvent la propriété, les restrictions à la capacité du propriétaire, constitue, à notre avis, un progrès dont le mérite n'est guère discutable.

Au lieu de la complication de nos registres des transcriptions et des inscriptions, le livre foncier fournit un moyen aussi simple que rapide aux parties elles-mêmes, ouà leurs conseils, de vérifier tout ce qui intéresse la propriété d'un immeuble et les charges qui en peuvent diminuer la valeur. Ce moyen est à la fois si simple et si siir que, lorsqu'il est entré dans les mœurs d'un pays, on arrive à la situation indiquée pour la Prusse par M. Putlkamer : * c'est le public, ce sont les parties ou leurs représentants, qui consultent directement les registres, qui en prennent lecture personnelle, et il n'en est pas levé d'extraits.

Les avantages de ce système sont si importants et si évidents que nous ne comprendrions guère qu'on en discutât la supériorité par rapport au régime de notre loi française : on peut sans doute discuter les dépenses et les difficultés de son établissement, l'opportunité d'une modification aussi grave dans notre législation, etc.. Mais nous croyons avoir répondu à ces critiques en proposant l'organisation d'un système transitoire qui permettra de n'opérer ce changement radical qu'à un moment opportun ; aussi nous bornonsnous à affirmer, sans développer autrement cette idée, la grande supériorité des livres fonciers pour l'organisation de la transmission de la propriété et du crédit hypothécaire.

113. — La tenue du livre foncier par feuillet réel, en ouvrant un compte à chaque immeuble, en établissant « son « état civil », suivant les expressions de M. le président Bonjean, nous paraît très supérieure à la tenue par feuillet personnel, par nom de propriétaire : dans le système du feuillet personnel, les recherches sur l'état de tel ou tel immeuble, qu'il importe aux tiers de connaître, sont beaucoup plus compliquées.

' Suprày n*' 76.

« Le système des feuillets personnels, dit avec raison « M. Paul Gide, présente le double désavantage de ne pro- « cureraux tiers qu'une publicité moins complète et d'impo- « ser aux conservateurs des écritures plus compliquées. »*

Mais, dans l'état de la propriété foncière en France, une objection grave se présente contre la tenue du livre foncier par feuillet réel : le morcellement de la propriété n'est-il pas trop grand pour permettre l'établissement de feuillets réels? Cette objection a paru assez grave en Prusse, pour que la loi du 5 mai 1872 favorise simultanément la création de feuillets réels et de feuillets personnels. L'exposé des motifs de cette loi justifie ainsi ce changement à l'ancien système des feuillets réels :

« ... Il est déjà plusieurs provinces en Prusse où la pro- « priété va se morcelant et où les domaines se décompo- « sent en parcelles changeantes, c'est-à-dire en parcelles « qui n'ont plus de forme, ni de nom particuliers. On n'eût « pu, sans grossir démesurément les livres fonciers, con- « sacrera chacune de ces parcelles une feuille spéciale. En « groupant au contraire dans la même feuille toutes les par- « celles appartenant au même propriétaire, on simplifiera « beaucoup les écritures, car, le plus souvent, un proprié- « taire grève des mêmes charges ses diverses propriétés. »'^

En Alsace-Lorraine, nous avons vu qu'on avait appliqué le système du feuillet personnel, à raison du morcellement excessif de la propriété.

En France, malgré cette objection dont on ne peut méconnaître la gravité, le Congrès de la propriété foncière s'est résolument prononcé pour le système du feuillet réel, et MM. Dansaërtet Brunard, dans leur Rapport sur Vimmatriculation des immeubles, indiquent dans les termes suivants les raisons de préférence en faveur de ce système :

« En ce qui concerne l'insuffisance de publicité résultant

* Annuaire de législation comparée, 1873, p. 238.

* Cité par Dansaërt et Brunard, Rapport sur V immatriculation, des immeubles i p. 16.

« des feuillets personnels, elle est indiscutable. La preuve « en résulte des observations que nous avons résumées ci- « dessus, en rappelant que les tiers, qui désirent connaître « la situation juridique d'un bien, doivent, si ce bien est « inscrit sur un feuillet personnel, être à même d'indiquer « au conservateur le nom et les prénoms exacts du pro- « priétaire de ce bien. Maintenir des feuillets personnels « c'est donc revenir, au moins en partie, au système de « l'hypothèque personnelle. Or, ce sont précisément les gra- « ves inconvénients de ce système vicieux que les livres fon- « ciers sont appelés à faire disparaître.

« Quant au surcroît d'écritures qu'impose nécessairement « aux conservateurs des registres de la propriété l'établisse- « ment de feuillets personnels, il suffit, pour se convaincre « du fondement de cette critique, de se rendre compte des « formalités multiples que la loi allemande précitée du 5 mai « 1872 à dû édicter pour arriver à régler le fonctionnement « de ces feuillets (voir notamment l'article 63) et d'exami- « ner le modèle des dits feuillets annexé à la loi sous le n° II.

« Nous croyons, d'autre part, que c'est à tort qu'on se « laisserait impressionner par la crainte de grossir déme- <K sûrement les livres fonciers, si tous leurs feuillets étaient « réels.

« Le nombre des immeubles à immatriculer dans chaque « circonscription territoriale n'est pas si considérable qu'au « premier abord il paraît devoir l'être. Il faut, bien entendu, « ne pas créer des circonscriptions territoriales trop im- « portantes.

« En tout cas, la difficulté qu'il peut y avoir à accomplir « une formalité utile à l'intérêt public ne saurait dispenser « de la décréter. . . »'

A l'appui de ce système. MM. Dansaërt et Brunard invoquent l'opinion des spécialistes les plus autorisés, MM. Flour de Saint-Genis et de France de Tersant.

* Op. citât. y page 17.

REFORME DU HtoME FRANÇAIS. 155

Il appartient à nos législateurs, et avant eux. à l'importante commission extraparlementaire du cadastre chargée de préparer leur œuvre, déjuger définitivement si l'état de la propriété en France permet l'immatriculation par feuillet réel ; mais, en ce qui nous concerne, toutes nos préférences sont pour ce système.

114. — Le second principe qui se dégage des résolulions votées par le Congrès de la propriété foncière, et de l'adoption duquel nous sommes partisan, est la création du titre irrévocable du droit par l'inscription au livre foncier, à regard de toute personne autre que les parties contractantes.

Ce principe s'analyse en deux propositions : le droit ne naît au regard des tiers que par l'inscription au livre foncier ; mais celte inscription n'est pas nécessaire enlre les parties contractantes.

La première proposition ne constituera pas une innovalion dans notre droit français actuel , au moins en ce qui concerne les transmissions de propriété immobilière entre vifs et les hypothèques, qui doivent, soit en vertu du Code civil, soit en vertu de la loi du 23 mars 1855, être rendues publiques par l'inscription ou par la transcription.

Mais le cercle des droits qui seront rendus publics par l'inscription au livre foncier doit être élargi, et on devra inscrire les mutations par décès, enlre vifs ou testamentaires, les partages, tous les droits en un mol qui affectent la propriété des biens immobiliers, que ces droits résultent d'un acte entre vifs ou d'un décès, d'un acte translatif ou d'un acte déclaratif.

On devra inscrire aussi toutes les charges qui grèvent la propriété, sans exception, ainsi que les restrictions au droit de disposer qui affectent la capacité du propriétaire ; de sorte que les tiers, en parcourant le feuillet foncier, connaîtront la situation exacte de l'immeuble par rapport à eux, aucun de ces droits n'ayant d'existence juridique à leur respect que par l'inscription au livre foncier.

1o6 DES PRIVJLÈGES ET HYPOTHEQUES.

fis.— Entre les parties contractantes au contraire le droit est créé, dans le système adopté par le Congrès delà propriété foncière, par le seul effet de la convention.

Contraire aux principes adoptés par les législations germaniques et par les législations qui suivent VAct Torrens, dans lesquelles l'inscription au livre foncier est nécessaire pour la translation de la propriété même entre les parties contractantes, cette règle est très discutée, et une école importante soutient que le système du droit germanique et de ÏAct Torrents doit être préféré.

Un éminent professeur de la Faculté de Louvain, M. Van Bierviiet, a consacré une étude fort intéressante à la démonstration de cette thèse, do la nécessité de l'inscription au livre foncier même entre les parties.' Cette étude, très documentée, doit être lue en entier, mais nous en détachons le passage suivant :

«. . . . Nous demanderons, à notre tour, quel intérêt il « peuty avoir à distinguer, aupointde vuede la transmission « de la propriété, entre les parties contractantes et les tiers.

« Sans doute il faut respecter la liberté des contrats, et « ne pas refuser au contrat une efficacité propre ; il est très « vrai que les parties contractantes n'ignorent rien de l'acte « où elles ont figuré ; mais rien de tout cela n'est méconnu « lorsqu'on exige que la transmission et sa publicité soient « simultanées.

« Le contrat par lequel on s'oblige à transférer la pro- <( priété, tel que la vente, l'échange, la donation, ne peut « logiquementengendrerauprofitde l'acquéreur qu'un droit « personnel ou droit de créance ; en vertu de ce droit, Tac- « quéreur pourra contraindre l'aliénateur à exécuter son « obligation, c'est-à-dire à lui transférer effectivement la « propriété ; cette transmission s'effectuera par l'accomplisi< sèment des formalités légales destinées à rendre l'acqui- « silion publique : où sont les inconvénients pratiques de ce

* Troisième Congrès international d'agriculture, Du régime de la propriété foncière f transfert et mutation.

« retour à des règles traditionnelles, dont l'application s'est « faite pendant des siècles, et qui ont été maintenues ou ré- « tablies dans plusieurs législations modernes ?

« Dans le système du Code civil, combiné avec les dispo- « sitions des lois postérieures, qui, en Belgique comme en « France, exigent la publicité à l'égard de certaines catégo- « ries de tiers, on aboutit à cette conséquence singulière « qu'il faut distinguer une propriété relative à côté de la « propriété absolue. L'acheteur, par exemple, devient pro- « priélaire à l'égard du vendeur par le seul effet du contrat « de vente (article 1583 du Codecivil) ; mais il ne le devient « à l'égard de certains tiers que par la transcription du titre « au bureau du conservateur des hypothèques. Or est-il « possible, sans bouleverser les notions les plus élémentai- « res, de concevoir une propriété relative ? »

116. — L'utilité du maintien, tout au moins en France, de la distinction traditionnelle de l'acquisition de la propriété par le seul effet du contrat, entre les parties contractantes, et au moyen de certaines conditions de publicité, à l'égard des tiers, a été faite d'une façon péremptoire, à notre avis, dans un remarquable rapport de notre honorable collègue, M. Massigli. Ce rapport a été présenté par lui au nom du comité de rédaction et d'études et de la souscommission juridique nommés par la commission extraparlementaire du cadastre, qui ont adopté la distinction proposée par le Congrès de la propriété foncière :

« Le comité, dit-il, s'est proposé pour but l'organisation « d'un régime où la règle de la publicité reçût l'application « la plus large et où la sécurité des acquéreurs et des prê- « leurs fût mieux garantie que dans le régime actuel ; mais « il n'a pas cru pour cela devoir se départir d'un des prin- « cipes fondamentaux de la législation en vigueur, du prin- « cipe qu'entre les parties les droits réels immobiliers se « transmettent et s'acquièrent par le seul effet des conven- « lions, et que la publicité n'est exigée que pour les rendre « opposables aux tiers.

1e'58 DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES.

« En théorie pure et en faisant abstraction de l'influence « des traditions historiques, le principe des législations ger- « maniques et de VAct Torrens, qui consiste à subordonner « l'acquisition de la propriété uîênae inter parles à la forma- « iité que Ton juge nécessaire pour la sauvegarde des tiers, « est rigoureusement déduit de la notion du droit réel et de « l'idée qu'un droit de cette espèce doit, par son essence « même, être opposable à tous aussitôt qu'il existe. Si ce « principe est formaliste, comme on le lui reproche, c'est « proprement qu'un certain formalisme est indispensable « pour garantir les droits des tiers.

« Mais les choses ne sont plus entières pour nous, et nous « ne saurions les envisager sous le seul point de vue des « notions doctrinales et abstraites. Avant de rompre avec « un principe qui n'est plus d'hier, qui s'est lentement dé- « gagé dans l'histoire de notre droit, et oii l'on reconnaît « l'application d'une idée plus haute, la liberté des contrats, « nous devions nous demander si cette rupture était néces- « saire, et nous n'avons pas aperçu qu'il en fût ainsi.

« En soi, nul ne saurait le contester, la publicité que reçoit « un transfert d'immeubles par son inscription au registre « foncier n'offre vraiment d'intérêt que pour les tiers. Les « parties contractantes n'ignorent rien de l'acte oij elles « ont figuré : les tiers seuls ont besoin qu'on leur fasse con- « naître le déplacement du droit ou les charges qui peu- « vent résulter de cet acte ; pourquoi donc refuser au con- « trat une efficacité propre, et vouloir que sa transmission ^ et sa publicité soient simultanées ?

« Ne se fait-on pas quelque peu illusion lorsqu'on aflirme « que par là on mettrait un obstacle aux reventes fraudu- « leuses. que notre législation est impuissante à empêcher « dans le temps qui sépare la conclusion de la vente et sa « relation sur les registres ? Il est bien vrai que la loi fran- « çaise, à la différence des lois germaniques, laisse au a vendeur la faculté de paralyser le droit réel dont il s'est « déjà dépouillé : mais qu'on ne s'y méprenne pas. Le droit

« allemand reconnaît à la convention l'effet d'obliger, par « elle seule, le vendeur à procurer l'investiture à l'acheteur ; « il laisse donc place lui-même à une violation de la foi « promise. Ce n'est pas un droit réel que le vendeur met en « échec lorsqu'il consent à un second acheteur l'investiture « qu'il a fait espérer au premier, mais il n'en manque pas <c moins à la loi du contrat, et la sécurité de l'acheteur ne « peut naître, en définitive, que de la diligence apportée à « l'investiture, et de son attention à retenir le prix jusqu'à a l'accomplissement de la formalité, comme il le fait habite tuellement chez nous jusqu'à la transcription.

« La supériorité du système germanique, sons ce rap- « port, n'est donc pas démontrée. Cette constatation n'ex- « dut pas néanmoins une certaine amélioration de la légiste lation actuelle, et, dans notre pensée, il y aurait utilité à « réprimer par une sanction pénale les manœuvres dé- « loyales et l'espèce d'escroquerie qui peuvent se produire « à l'abri de la règle de la publicité. L'avant-projet contient « un article i7qui estconçu dans cet esprit. Il s'applique- « rait au cas d'une seconde vente frauduleuse dont il vient « d'être parlé, mais il vise encore bien d'autres hypothèses, « notamment celle où un héritier aurait retenu un testa- « ment et aurait aliéné frauduleusement, au préjudice du « légataire, les immeubles compris dans les dispositions « du défunt. Il est à remarquer que la peine ne serait en- « courue que s'il y avait eu dommage effectivement causé, « et si des droits irrévocables avaient été constitués au pro- « fît de tiers. Maintenue dans ces limites, la disposition « n'est pas excessive ; elle n'est qu'un remède nécessaire « à des dangers contre lesquels la loi doit proléger la « bonne foi.

« Il est un second point de vue sous lequel le système « du Code civil et de la loi du 23 mars 1855 soutient beau- « coup moins bien la comparaison avec les lois qui font de « la publicité du transfert contractuel la condition de son « existence entre parties.

if L'omission de la transcription n'étant sanctionnée au- « jourd'hui que par rinefficacité du titre de l'acquéreur à a l'égard de certains ayants-cause de l'aliénateur. il arrive « que des ventes ne sont pas soumises à la formalité et « qu'il entre par elles dans la circulation des droits de pro- « priété précaires et incomplets, dont l'imperfection ne se « révèle parfois qu'après un certain nombre de mutations, « en apportant le trouble dans des situations qui parais- « saient acquises. Il importe de remédier à cet état de cho- « ses et de mieux assurer la publicité. Mais il n'est pas « besoin encore d'aller, à cet effet, jusqu'au principe qui « procure celte publicité, comme par un procédé automa- « tique, en en faisant dépendre la transmission entre par- « ties : il suffît de donner à l'acquéreur un intérêt plus « grand à faire inscrire son droit, et de subordonner Tins- « cription de toute mutation nouvelle à celle de la mula- « lion précédente. C'est ce qu'a dû faire la législation prus- <( sienne elle-même, lorsqu'elle a voulu rendre certaine « l'inscription des droits de propriété acquis par voie de « succession ou par tous autres modes exclusifs d'une in- « vestiture volontaire ; elle a dépouillé, en quelque sorte, if la propriété de sa valeur marchande aussi longtemps if que l'acquéreur n'aurait pas rendu public son titre d'ac- « quisition ; jusque là, elle interdit, en règle générale, toute « aliénation ou constitution de droit réel (loi du 5 mai « 1872, loi D, article 5). Nous avons repris l'idée en Tap- « pliquant aux principes que nous entendions maintenir, el « nous l'avons généralisée. D'après l'article 23 de l'avant- « projet, aucun droit ne peut être inscrit du chef d'une per- « sonne dont le titre n'est pas mentionné, au moins par « une prénotation, au livre foncier : il faut que celui-ci « permette de suivre sans interruption toute la filière des « mutations, et qu'elles soient toutes placées sous la sauve- « garde de la publicité. La disposition ne distingue pas entre « les divers modes d'acquisition ; nous n'en devions pas « moins la signaler à celte place, parce qu'elle fortifie 1res

« ulilemenl la règle de la publicité dans son application aux « mutations contractuelles. »

Nous avons tenu à citer en entier ce passage du Rapport de M. Massigli, car il est impossible, à notre avis, de mieux démontrer qu'il ne le fait l'inutilité d'un changement dans notre législation sur les effets des contrats entre les parties contractantes. Sans doute, dans un pays neuf, comme l'Australie, lorsqu'on organise la propriété de toutes pièces, il est plus simple et plus pratique, peut-être même plus conforme à la notion juridique de l'acquisition des droits réels, de ne pas distinguer entre les parties et les tiers, et de décider que la translation de la propriété ou la constitution de droits réel ne résultera que de l'immatriculation au livre foncier. Mais, lorsqu'il y a, comme en France, une tradition ancienne en sens contraire, les avantages de l'innovation ne sont pas assez considérables pour rompre avec le passé : la pénalité attachée aux reventes frauduleuses, qui sont d'ailleurs peu fréquentes, suffira pour les prévenir, et l'impossibilité de constituer des droits sur un bien non immatriculé amènera indirectement tous les acquéreurs à requérir l'immatriculation. Ajoutons que la simplicité des formes de l'immatriculation, et, il faut l'espérer du moins, le peu de frais qu'elle entraînera la feront passer dans les mœurs.

11^. — Le troisième principe formulé par le Congrès de la propriété foncière et que nous proposons est l'annulabilité de rimmatriculalion obtenue par fraude contre le titulaire de mauvaise foi, sous la réserve des droits des tiers de bonne foi.

Ici encore deux systèmes nettement opposés sont en présence, dans les législations qui admettent l'établissement du livre foncier.

En Australie, comme nous l'avons dit,* d'après les articles 33 et 123 del'ic^ de 1861 pourl'Austrahe du Sud, l'immatriculation produit des effets définitifs : aucune action en

* Suprày n' 98.

GuiL, Privilèges, 11

éviction n'est recevable contre le propriétaire immatriculé, et la victime d'une erreur dans l'immairiculation n'a d'autre recours qu'une action en indemnité sur le fonds d'assurance.

En Prusse au contraire,' et en Autriche,^ la loi permet l'annulation de l'inscription au livre foncier : cette annulation n'est permise que sous la réserve des droits des tiers qui ont traité à titre onéreux de bonne foi, d'après la loi prussienne, mais, selon la loi autrichienne, l'inscription au livre foncier ne produira cet effet au profit des tiers de bonne foi qu'après l'expiration des délais accordés pour l'exercice des actions en révocation ou en nullité.

Dansle système que nous proposons, on se rapproche de la loi prussienne, mais en se montrantplus difficile qu'elle pour l'admission de la nullité de l'immatriculation ; elle ne pourra être annulée que dans le cas de fraude, et seulement contre le titulaire de mauvaise foi.

Même avec cette restriction, l'admission de la nulHté de l'inscription a été vivement discutée au sein du Congrès, et la théorie de la loi australienne, la théorie du caractère définitif er^a omnes de l'immatriculation a été défendue notamment par MM. Dansaërt et Brunard, qui indiquent dans leur Rapport même les raisons qui les font persister dans leur désaccord avec la majorité du Congrès :

(k Nous pensons, disent-ils, que le droit immatriculé des « tiers doit être à l'abri de toute rescision, même s'ils sont « de mauvaise foi.

« Il faut se garder, dans notre matière spéciale, de con- « damner sans mûre réflexion l'idée que nous venons d'é- « mettre, et qui semble contraire, à première vue, aux rè- « gles d'équité généralement admises. Nous ne saurions en « effet assez répéter que le but principal de la réforme que « nous étudions est de donner à la propriété une indiscuta- « ble sécurité. Or le droit d'un tiers contractant, quelque « régulier que soit l'acte dont ce droit dérive, peut toujours

* Suprày n" 81.

* Suprà, n-» 84.

« être mis en question sous prétexte que ce tiers n'a pas Irai- « lé de bonne loi. 11 devra se défendre s'il est attaqué sur ce « terrain redoutable, et, par conséquent, courir les risques « et supporter les frais d'un procès où s'agiteront exclusi- « vemenl des questions de fait, et dont le résultat sera dès « lors toujours incertain. 11 ne faut pas oublier à cet égard « que la preuve testimoniale, avec ses énormes dangers, est « recevable en matière de fraude, et que les intérêts enjeu « dans les contestations de propriété ou d'hypothèque sont « presque toujours suffisamment importants pour exciter « les faux témoignages, contre lesquels il est à peu près « impossible de se protéger. Or si le défendeur succombe, « il subira un préjudice irréparable dans le cas où son co- « contractant serait insolvable. Cependant il n'a commis « aucune faute. Ce danger, quelque exceptionnel qu'il soit, « est de nature à préoccuper ceux qui sont appelés à traiter « avec un propriétaire immatriculé.

« Il résulte du rapport présenté à la Chambre des sei- « gneurs sur la loi prussienne de 1872 que cet inconvénient « n'a pas complètement échappé aux législateurs allemands: « divers amendements, y lisons-nous à propos de l'article 9, « tendant à préciser ou à définir la bonne foi, ont été re- « poussés par le motif que la question de bonne foi est une « question de fait.*

« Reprenant notre thèse et examinant en équité la posi- « tion qu'elle pourrait créer à une personne lésée par une « immatriculation injuste, nous constatons que cette per- « sonne a été mise en situation d'empêcher l'éviction dont « elle se plaint, grâce à la publicité qui a précédé cette im- « matriculalion. Elle a été conviée ày faire opposition. Fourbe quoi ne l'a-t-elle pas fait ? Le pouvoir judiciaire a contrôlé « les documents qui l'ont amené à admettre l'immatricula- « tion. En décrétant cette immatriculation, il a rendu un « véritable jugement public, formant chose jugée vis-à-vis

* Annuaire de législation étrangère, 1873, p. 218, note 1.

« de tous les citoyens, analogue notamment aux jugements « d'administration rendus en matière de faillite. Est-il équi- « table et juridique d'obliger le tiers, qui a traité avec un « propriétaire ainsi solennellement immatriculé, à démon- « trer qu'il a été de bonne foi, et qne les actes qui ont con- « vaincu la justice étaient bien réellement de nature à ame- « ner ce résultat? Enfin si, malgré les précautions prises, « un propriétaire légitime a été lésé par une immatricula- « tion, il est certain que. grâce au recours qui doit lui être « réservé contre l'Etat, il obtiendra une réparation pécu- « niaire équitable. Il aura en définitive été exproprié pour « cause d'utilité publique, moyennant une juste indemnité.

« Nous pensons donc qu'il convient d'attribuer à l'imma- « triculation le caractère d'un mode absolu de transmission « irrévocable de la propriété vis-à-vis des tiers, tant de <( bo7ine que de mauvaise foi, »'

118. — Nous croyons que, réduite au cas de fraude et seulement contre le tiers qui a participé à la fraude, sous la réserve des droits des tiers de bonne foi, l'action en nullité doit être accordée contre l'immatriculation.

Un principe général, d'équité en même temps que de droit, domine toute notre législation civile, à savoir que les actes qui ont pour base la fraude ne doivent pas être maintenus; on applique ce principe aux actes les plus graves, notamment aux contrats de mariage:^ pourquoi y déroger en matière de livres fonciers, et maintenir une immatriculation qui est le résultat d'une fraude concertée avec le bénéficiaire de cette immatriculation?

C'est, dit-on, parce qu'il ne faut pas ébranler la foi due au livre foncier, sur la stabilité duquel repose la sécurité des transmissions de la propriété et du crédit hypothécaire, si nécessaire à la prospérité d'un pays. Nous le reconnaissons, mais il ne faut pas non plus ébranler légèrement la foi due aux actes solennels, en particulier aux contrats de

* Rapport sur V immatriculation des immeubles, p. 13-14.

* Voir notre Traité du Contrat de Mariage, I, n"' 293 et 328.

Rt^FORME DU REGIME FRANÇAIS. 165

mariage, base des intérêts pécuniaires des familles; et cependant on n'hésite pas à en prononcer la nullité au cas de fraude. Il y a en effet un principe supérieur à la règle de la stabilité des actes: c'est le principe de la bonne foi dans les contrats, la nécessité sociale de ne pas encourager la fraude en déclarant inattaquables les actes qu'elle a inspirés, si graves qu'ils soient.

Y a-t-il d'ailleurs, dans Taction en nullité de l'immatriculation ainsi restreinte, un péril de nature à ébranler l'autorité du livre foncier? Nous ne le croyons pas. et MM. Dansaërt et Brunard reconnaissent eux-mêmes que ce n'est que dans des cas très exceptionnels que l'immatriculation pourra être annulée. Quant aux dangers de la preuve testimoniale pour établir la fraude prétendue, ils ne sont pas très inquiétants, car les tribunaux, toujours maîtres de rejeter une preuve testimoniale offerte, ne l'ordonneront que si elle est vraisemblable eu égard au caractère des personnes et aux circonstances dans lesquelles la prétendue fraude aurait été commise.

Quant à l'objection tirée de ce qu'il y aurait chose jugée dans la décision du tribunal qui aurait ordonné l'immatriculation, elle ne nous paraît pas convaincante. En Australie, où l'immatriculation est ordonnée par le directeur de l'enregistrement, Registrar gênerai, sans aucune intervention de l'autorité judiciaire, elle n'en a pas moins la force absolue et irrévocable contre laquelle nous protestons, ce qui prouve bien que cette force tient à la matérialité de l'immatriculation, et non au caractère de l'autorité qui l'a ordonnée. En second lieu, si le tribunal intervient, ce qui n'est pas nécessaire et peut-être même, la question est à exammer, pas désirable, la décision qu'il rend n'est point un acte de juridiction contentieuse, et elle ne peut être opposée au véritable propriétaire qui, par une raison ou par une autre, n'a point connu la fraude dirigée contre lui.

* Suprày n'dS.

Le titulaire de Timmatriculation attaquée pour cause de fraude aura donc à se défendre, par les moyens de droit commun, de l'action dirigée contre lui ; et sa fraude fût-elle prouvée, les droits des tiers de bonne foi qui ont traité avec lui n'en seront pas moins maintenus. Ce système, à notre avis, garantit la foi due à l'immatriculation d'une manière suffisante pour ne pas ébranler la confiance publique, sans laquelle, nous le reconnaissons, il serait impuissant à procurer les avantages pour lesquels il est créé.

119. — Nous disons, en quatrième lieu, avec le Congrès de la propriété foncière, qu'il est nécessaire, pour obtenir l'immatriculation, de produire un titre authentique.

Cette règle nous a inspiré de très grands doutes, et, en proposant son admission, nous croyons qu'il ne s'agit, même dans la loi définitive sur le régime hypothécaire, que d'une mesure transitoire, qui, dans un certain nombre d'années, devra disparaître de la loi sur le livre foncier.

L'avenir est en effet, croyons-nous, à une simplification de plus en plus grande dans la forme des actes. L'instruction, plus répandue de jour en jour, permettra aux parties de faire leurs affaires elles-mêmes, comme elles les font dans le monde commercial, où les intérêts en jeu sont si considérables; et on devra pouvoir obtenir l'immatriculation en présentant un acte de vente ou une constitution d'hypothèque par acte sous-seing privé, en observant certaines conditions pour constater l'identité des parties, la légalisation des signatures ou l'attestation de témoins. C'est ce qui se fait en Australie,' c'est, croyons-nous, ce qui devra se faire en France.

Mais les esprits ne nous paraissent pas préparés à cette gestion personnelle de leurs affaires, dans la matière de la transmission de la propriété, bien qu'aujourd'hui on puisse faire transcrire des actes sous-seing privé; ils n'y sont pas préparés surtout dans la matière des hypothèques, et il est

* Saprà, a" 99-100.

à croire qu'il faudra un temps assez considérable pour les y habituer.

Pour la transmission de la propriété, il est nécessaire que l'immatriculation entre dans les mœurs, et. bien qu'elle ne soit pas nécessaire entre les parties, dans le système proposé, il faut que l'on arrive à faire immatriculer tous les actes translatifs de propriété; or ce résultat sera beaucoup plus sûrement obtenu si les actes doivent être authentiques, et que la loi charge les officiers publics qui les recevront de faire procéder à l'immatriculation des droits que ces actes confèrent.

11 en doit être ainsi, à plus forte raison, dans la matière des hypothèques, qui. par le fait de la complication de notre régime hypothécaire, est absolument ignorée de tous ceux qui n'ont pas fait une étude particulière de nos lois civiles. Il faut donc que les actes de constitution d'hypothèque soient reçus par les notaires, pour que l'immatriculation, sans laquelle ils ne produiraient pas d'effet, soit assurée ; et ce n'est qu'après un temps suffisant pour habituer tout le monde à la pratique du livre foncier que la liberté des conventions pourra reprendre son empire, et que l'acte sous-seing privé détruira, comme cela est désirable, l'acte authentique.

D'ailleurs, pour diminuer le caractère trop onéreux de cette intervention nécessaire des officiers publics pour la rédaction des actes, on devra faire comme on a fait en Alsace- Lorraine,^ et diminuer le tarif des honoraires à percevoir par eux.

1!^0. — L'immatriculation du sol de la France devra se faire, à notre avis, d'une façon générale, de manière que tout le sol figure au livre foncier comme il figure aujourd'hui au cadastre ; et on devra répudier le système de l'immatriculation isolée pratiquée en Australie et en Tunisie.

11 y en a deux raisons.

La première est une raison d'économie. Nous avons indi-

* Suprà, n" 72.

que, d'après MM. Dansaërt et Brunard,* le coût approximatif de l'immatriculation générale de tout le sol de la France, 550,000,000 ; et. dans le cas d'immatriculations isolées, la dépense serait de « deux à trois milliards ». Comme, dans les deux cas, la dépense sera demandée par voie de contribution à la propriété foncière, il nous semble qu'il suffît du rapprochement de ces deux chiffres pour montrer la supériorité de l'immatriculation générale.

Une seconde raison, non moins grave, doit, selon nous, par elle seule et en dehors de toute considération d'économie, faire prévaloir lesystèmede l'immatriculation générale. Si le législateur en arrive à bouleverser le régime hypothécaire de la France, celui auquel elle est habituée par de longues années de pratique, ce sera à raison delà supériorité économique du livre foncier et des services qu'il rendra au point de vue du crédit foncier. Mais pour cela il ne suffît pas de décréter dans les lois la création d'un livre foncier, il faut encore le faire entrer dans les mœurs et dans la vie réelle ; or, dans le système que nous proposons de l'inscription au livre foncierobligatoireseulementà l'égard des tiers, si l'immatriculation générale n'est pas faite, et que le tiers qui acquiert un droit de propriété immobilière ou un droit réel doive, pour obtenir l'inscription, faire la lourde dépense de l'immatriculation isolée de son immeuble, il arrivera ce qui s'est produit en Tunisie.* et on ne recourra pour ainsi dire pas au livre foncier. Ce résultat est d'autant plus àredouter qu'il s'agira de rompreavec deshabitudes acquises. La seule manière de propager rapidement l'usage du livre foncier, du moment où l'on ne déclare pas l'inscription obligatoire entre les parties, c'est de faciliter cette inscription, en limitant la dépense qu'elle entraîne, par une immatriculation générale faite le plus rapidement possible après la promulgation de la loi.

C'est la solution proposée par le sous-comité juridique de

• Suprà, n'IOd.

* Suprà, n' 102.

la commission extraparlementaire da cadastre, et voici comment la justifie son rapporteur, M. Massigli:

« Il est malheureusement certain, dit-il, que l'introduction « dusystèmedeslivres fonciers en France rencontre des pré- « ventions plus que défavorables parmi ceux que nos pro- « priétaires ont accoutumé de prendre pour conseils et pour « guides dans leurs transactions. I! en a été de même en « Angleterre h l'égard du régime de publicité établi en 1 863, « sous l'inspiration du système Torrens, et réorganisé par « le Land Transfer Act de lord Cairns en 1875, et c'est « parce que la loi n'a pas reçu un caractère coërcitif et a « laissé aux solicitors, ses adversaires, une liberté d'action « entière qu'elle est demeurée, pour ainsi dire, sans appli- « cation. Les mêmes errements risqueraient d'engendrer « chez nous de graves mécomptes, et ce serait de notre part « une imprudence si, au moment même où l'opinion pro- « clame, en Angleterre, la nécessité de renoncer au prin- « cipedel'immatriculation facultative, nousméconnaissions « les résultats de l'expérience qui a éclairé nos voisins.

« Ce point de vue mis à part, la faculté d'option accor- « dée aux propriétaires aurait encore un double inconvé- « nient. Elle serait une cause de complications dans le ser- « vice des conservations foncières, parce qu'elle exigerait « la tenue de deux séries de registres et ferait coexister, « avec les deux législations, deux ordres de formalités dont « la portée comme la forme seraient très différentes; d'un « autre côté, elle donnerait peut-être passage, suivant la « remarque de M. Besson, à des combinaisons d'une loyauté « douteuse, et qui ne manqueraient pas de jeter un certain « discrédit sur le nouveau régime, en ce que le propriétaire « d'un immeuble pourrait chercher dans un abandon op- « portun du régime de la transcription le moyen de modi- « fier des droits existant sur son immeuble, et que la loi « des livres fonciers soumettrait, par le jeu de ses principes^ « à des restrictions particulières. »*

^ Rapport sur V immatriculation ^ dans les Procès verbaux de

f !^1 . — L'inscription au livre foncier devra être exigée, en ce qui concerne les mutations dans la propriété immobilière, non seulement pour les actes translatifs de propriété entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, mais aussi pour les mutations par décès, ab intestat ou testamentaires.

Les actes déclaratifs, comme le partage, y seront soumis ainsi que les actes translatifs : en effet, au point de vue des tiers qui ont intérêt à savoir quel est le véritable propriétaire d'un immeuble, il importe peu que les droits de celui-ci résultent d'un partage, ou qu'ils résultent d'une vente ou d'une donation. Dans tous les cas la propriété est déplacée, en tout ou en partie, et c'est ce déplacement que les tiers ont intérêt à connaître.

\^^, — Au point de vue spécial de la loi hypothécaire, la création du h'vre foncier devra être accompagnée de dispositions assurant d'une façon complète la publicité hypothécaire : toutes les hypothèques devront être publiques, et, pour atteindre ce but, on devra supprimer les hypothèques occultes et les hypothèques générales.

Plus d'hypothèques occultes : toutes les hypothèques, même celles créées au profit des incapables du droit civil, la femme mariée, le mineur, l'interdit, devront être rendues publiques. Mais, en même temps que la loi proclamera ce principe, elle devra prendre toutes les précautions nécessaires pour arriver à l'inscription de ces hypothèques, et, en outre des personnes actuellement désignées pour prendre l'inscription, le mari, les parents de la femme, le tuteur, les parents et amis du mineur, nous croyons que l'on assurera plus efficacement cette inscription par les dispositions suivantes.

Pour la femme mariée, l'inscription devra être prise, quant à la constitution dotale faite à elle ou par elle, à la diligence du notaire qui aura reçu le contrat de mariage; et, au cours du mariage, tout officier public qui recevra un acte d'où

la Commission extraparlementaire du Cadastre, Fascicule V, p. 428.

naîtra pour la femme une cause d'hypothèque légale devra en requérir l'inscription au livre foncier, à peine d'amende et de tous dommages et intérêts.

Pour le mineur et pour l'interdit, on devra imposer au greffier de la justice de paix, sous la surveillance du juge de paix et du tribunal de premièreinstance auquel il en sera fait rapport à des époques fixées, l'obligation de requérir l'inscription en résultance de toute délibération du conseil de famille qui organisera la tutelle, ou qui procédera au remplacement d'un tuteur.

f !^^i. — Il ne devra plus y avoir d'hypothèques générales.

L'hypothèque légale de la femme sera spécialisée sur les immeubles du mari qui auront été désignés dans le contrat de mariage, sauf à augmenter ou à diminuer cette garantie au cours du mariage par décision du tribunal.

Si les époux n'ont pas fait de contrat de mariage, le tribunal de première instance en sera avisé par l'envoi qui sera fait au greffe par les secrétaires des mairies de la déclaration prescrite par la loi du 10 juillet 1850, et il indiquera d'office les biens du mari sur lesquels devra porter l'hypothèque légale.

Quant à l'hypothèque légale des mineurs et des interdits, sa spécialisation sera opérée par la délibération du conseil de famille qui constituera la tutelle, et qui indiquera les biens du tuteur qui doivent être grevés de l'hypothèque, sauf augmentation ou diminution par autorité de justice au cours de la tutelle, comme pour l'hypothèque de la femme au cours du mariage.

Enfin, en ce qui concerne l'hypothèque judiciaire, dont la suppression est depuis longtemps demandée, elle serait purement et simplement abrogée, sauf à remédier, dans une certaine mesure, aux inconvénients résultant de sa suppression pour le créancier au moyen du système des prénotations dont nous allons parler.

1 ^3. — Comme conséquence du principe de la publicité

et de la spécialité des hypothèques, les privilèges sur les immeubles devront être supprimés, les privilèges généraux comme les privilèges spéciaux.

Nous croyons toutefois, en ce qui regarde les privilèges généraux, que le privilège des frais de justice devrait être maintenu, en ce sens que, dans toute distribution du prix d'unimmeuble, on ne distribuerait aux créanciers hypothécaires que le prix net, déduction des frais de conservation ou de réalisation au gage, saisie, vente, etc., qui seraient attribués par préférence au créancier qui les aurait avancés. La conservation de ce privilège ne peut en aucune façon nuire au crédit hypothécaire ; tout créancier qui prête sur un immeuble doit, dans l'estimation du gage qui lui est offert, faire entrer en déduction du prix auquel il le porte les frais nécessaires pour convertir l'immeuble en deniers, et le résultat est le même, que l'avance des frais soit faite par lui ou par un autre créancier. Il serait d'ailleurs souverainement injuste que le créancier qui a été le plus vigilant, qui a sauvegardé de ses deniers le gage commun, ne fût pas remboursé des dépenses qu'il a faites dans ce but.

Quant aux autres privilèges généraux, si intéressante qu'en puisse être la cause, nous croyons qu'ils doivent être supprimés ou du moins restreints aux meubles et au reliquat du prix des immeubles, s'il en reste un après le désintéressement de tous les créanciers hypothécaires. Il faut, si l'on veut établir le crédit foncier sur des bases sérieuses et inspirer confiance aux prêteurs, que ceux-ci soient assurés, en parcourant les énonciations du feuillet foncier, qu'ils ne seront primés que par les créances qu'ils voient inscrites sur ce feuillet, avec le chiffre précis pour lequel elles y sont portées ; et le maintien des privilèges généraux leur enlèverait cette sécurité absolue. Nous hésitons d'autant moins à proposer cette solution que le privilège général sur la masse mobilière laissé à ces créanciers suffira le plus souvent à assurer leur paiement.

Les privilèges spéciaux du vendeur, du copartageant,

des architectes ou entrepreneurs et des créanciers qui leur sont subrogés seront transfornaés en hypothèques ; et l'inscription de ces hypothèques sera assurée, en ce qui concerne le vendeur et le coparlageant, par les moyens les plus propres à faire faire cette inscription.

l!8iii. — Une fois inscrites au livre foncier, les hypothèques dureront autant que l'inscription qui les révèle, sans que la péremption décennale qui les frappe aujourd'hui puisse désormais les atteindre. Il y aura seulement à examiner s'il ne convient pas d'apporter une exception, et ce serait notre avis, pour le cas où il s'agit de l'hypothèque légale de la femme mariée, du mineur et de l'interdit, et où le mariage est dissous ou la tutelle expirée. Pour cette double hypothèse, la loi du 22 juin 1 891 sur l'institution de livres fonciers en Alsace-Lorraine renferme la disposition suivante, qui, à notre avis, devrait être admise dans le but de dégrever la propriété foncière d'une charge qui souvent, à ce moment, n'est plus qu'une charge apparente :

« Les hypothèques légales du mineur et de l'interdit, dit « l'article 8, ne sont conservées par leur inscription au livre « foncier que jusqu'à l'expiration de l'année qui suit la fm « de la tutelle ; celle de la femme mariée jusqu'à i'expira- « tion de l'année qui suit la dissolution du mariage. L'effet « de l'inscription cesse lorsqu'elle n'a pas été renouvelée « avant l'expiration de ce délai. »^

1!84. — L'ensemble de ces dispositions sur le livre foncier devra, selon nous, être complété par l'admission des prénotations du droit germanique,^ qui serviront à faire connaître aux tiers les droits conditionnels ou indéterminés qui ne peuvent encore faire l'objet d'une inscription définitive, ouïes droits quele conservateur dulivre foncier ne veut pas inscrire sans décision de justice, si l'on admet que c'est lui qui doit être juge du mérite des réquisitions : ces droits seront inscrits provisoirement par le conservateur, et, le

* Traduction Ghallamel, Annuaire de Législation étrangère^ 1892, p. 343-344.

* Suprà, n'''64 et 89.

jour où la condition sera accomplie ou la fixation du montant des droits opérée, l'inscription définitive qui sera prise rétroagira au jour de l'inscription provisoire.

La prénotation peut, dans une certaine mesure, remplacer l'hypothèque judiciaire : le créancier qui intente une action en paiement contre son débiteur prend une inscription provisoire au livre foncier. Cette inscription ne lui assure pas de droits de préférence sur les immeubles sur lesquels elle est prise, mais, en avertissant le conservateur de la demande en paiement qui est fornrjée. elle met obstacle à l'inscription au livre foncier de toute aliénation ou de toute constitution d'hypothèque postérieures, qui auraient pour résultat de diminuer le gage sur lequel le créancier pourra exercer ses droits, lorsqu'ils seront reconnuspar la justice.

lî^5. — Une dernière question nous reste à examiner, en ce qui concerne la réforme hypothécaire : convient-il de créer des obligations hypothécaires transmissibles au porteur on par voie d'endossement, et, dans le cas de l'affirmative, doit-on autoriser cette création seulement dans le cas de prêt et au profit du créancier, ou convient-il d'autoriser le débiteur à créer sur lui-même une obligation transmissible au porteur, qu'il négociera quand il aura besoin d'argent?

Il semble que la première question doive, dans notre état social, être résolue affirmativement. Latransmission facile et sans frais de sa créance ou de partie de sa créance par le créancier hypothécaire présente des avantages sérieux pour le crédit foncier : l'emprunteur trouvera de l'argent plus facilement, et à un taux moins élevé, quand le prêteur saura qu'il ne rend pas ses fonds indisponibles pour plusieurs années, mais que, le jour où il aura besoin de tout ou partie de son argent, il trouvera facilement un cessionnaire pour prendre sa place.

D'un autre côté, cette plus grande facilité donnée au créancier hypothécaire pour céder sa créance ne présente pas d'inconvénients généraux. Il peut y en avoir, et nous allons en parler tout à l'heure, dans la mobilisation du sol

permise au débiteur par la création d'une hypothèque sur lui-même, transmissible à ordre ou au porteur ; mais quand le litre a été créé par le résultat d'un emprunt réel et que le créancier veut négocier son titre, arrière du propriétaire du sol, il n'y a pas à redouter, comme sous la loi de Messi-. dor, que l'on paie en cédules au lieu de payer en argent.

Aussi, dans le sous-comité juridique de la commission du cadastre, a-l-on été unanime à admettre la création de ces titres :

« Nous sommes d'accord qu'il convient de favoriser le « crédit hypothécaire et qu'un des bons moyens pour cela, « disait très bien, dans une des séances de la commission, « notre éminent collègue M. Bufnoir, c'est de faciliter au « créancier hypothécaire la cession et, au besoin, la ces- « sion fractionnée de sa créance garantie par une hypo- ^ thèque. »*

t^9 1. — La seconde question au contraire est très délicate, et, en ce qui nous concerne, nous croyons qu'on doit la résoudre par la négative, et rejeter la théorie de la création des bons hypothécaires sur soi-même.

La commission du Congrès de la propriété foncière et le souS'Comité de la commission du cadastre ont été en désaccord sur ce point.

Le rapport fait à la commission du Congrès de la propriété foncière par M. Challamel contient le projet de loi suivant :

Article 60. — « Le propriétaire peut prendre hypothèque << sur son propre immeuble. A cet efïet, il requiert le con- « servateur de porter au livre foncier une ou plusieurs ins- « criptions à son nom, et de lui en délivrer cédule. »

Article 62. — « Les cédules sont cessibles par endosse- « ment régulier. . . »

Le distingué rapporteur justifie le projet dans les termes suivants :

... « Quelle objection pourrait-on faire à cette théorie?

* Séaace^du 22 février iS9ij Procès-verbaux de la Commission extraparlementaire du cadastre. Fascicule V, p. 512,

« Qu'eile ébranle le crédit immobilier ? Qu'elle laisse planer « i'incerlilude sur la situation hypothécaire? Le reproche « serait singulièrement placé dans la bouche de ceux qui « veulent maintenir le Code civil avec ses surprises et ses « obscurités. L'hypothèque occulte, l'hypothèque générale « engendrent la confusion et s'opposent au libre dévelop- « pement du crédit immobilier; mais comment admettre « qu'une hypothèque spéciale, rigoureusement cantonnée « à son rang d'inscription, puisse avoir un tel effet?L'objec- « tion ne serait aucunement fondée.

« Peut-on soutenir du moins que la propriété immobilière « deviendrait chancelante? Qu'elle aurait à souffrir d'un « excès de mobilité ? Les cédules hypothécaires du décret « du 9 Messidor an III pouvaient mériter ce reproche, car « elles constituaient de véritables assignats ; rien ne les rat- « tachait d'une manière satisfaisante au débiteur qui les « avait émises, non plus qu'à l'immeuble dont ehes étaient « la monnaie bizarre. Mais dans le système rigoureuse- « ment coordonné que nous présentons aujourd'hui, quel « danger réel pourrait-on redouter ?

« Ce qu'il faut demander à un bon régime hypothécaire, « c'est une concordance exacte entre le titre du créancier « et l'immeuble qui forme le gage de sa créance, c'est la « sécurité qui résulte pour les tiers d'une publicité abso- « lue. Or les cédules hypothécaires, telles que nous les con- « cevons, se subordonnent de la façon la plus rigoureuse à « cette théorie. »^

t*4^ II. — Au sein du sous-comité juridique de la commission du cadastre, tout a été dit, et remarquablement dit pour et contre la création de la cédule hypothécaire sur soi-même, et il est désirable que les procès-verbaux des séances soient lus et médités par nos législateurs, quand ils s'occuperont de la réforme de nos lois hypothécaires.

Nous ne pouvons malheureusement tout citer, mais nous

* Rapport à la Commission permanente du Congrès de la pro" priété foncière f p. 25.

RÉFORME DU RïÎGIME FRANÇAIS. 177

voulons au moins reproduire quelques-unes des observalions présentées par M. Bufnoir, le projet de texte adopté par le sous-comité, et un passage du rapport qui en expose les motifs:

... « Au lieu de créer une hypothèque sur soi-même et « de me faire délivrer un bon foncier que je vais donner en « nantissement, pourquoi ne pas attendre que j'aie besoin « de faire appel au crédit? J'ai constitué une hypothèque « contre délivrance de bons fonciers, je n'ai donc pas fait « économie d'une constitution d'hypothèque, etil en résulte « seulement cette facilité, qu'à un moment donné je puis « sortir ce papier de mon portefeuille et le négocier. Mais « il faudra trouver un preneur: celui-ci sera bien obligé de « vérifier la valeur du gage qu'on lui offre, et il faudra le « même temps, les mêmes précautions, au point de vue de « la valeur du gage, que s'il s'agissait de constituer une « hypothèque.

« J'attache beaucoup plus d'importance à la création d'un « titre hypothécaire qui circulera facilement, mais qui sera « unique et établi dans des conditions offrant toute sécurité, « parce que c'est le seul moyen de créer un marché où l'on « trouvera à négocier ces titres hypothécaires. Si vous en « mettez deux en concurrence, l'un dépréciera l'autre, et « surtout cette création de deux titres parallèles, de nature « différente, sera un obstacle sérieux à la création de ce « marché.

« Je crois que nous devons faciliter la mobilisation du « crédit et que nous la compromettrions sérieusement s'il « y avait deux titres dont l'un présenterait des garanties « moins sérieuses que l'autre; nous la compromettrions « également par la raison que la création d'un bon foncier, « conséquence de l'hypothèque sur soi-même, pourrait être « pour le paysan un instrument de ruine aussi bien que de « réussite. »*

* Séance du 22 février 1894, Fascicule V, p. 514.

GuiL. Privilèges, i. 12

Les articles 3 et 5 du projet de loi adopté par le souscomité sont ainsi conçus :

Article 3. — « Tout créancier hypothécaire ou privilégié « peut, avec le consentement du débiteur, soit au moment « de l'inscription de sa créance, soit ultérieurement, requé- « rir du conservateur foncier la délivrance d'une ou plu- « sieurs obligations hypothécaires, à concurrence du prin- « cipal de la dite créance. Mention en est faite sur le livre « foncier, et sur l'obligation notariée qui reste immobilisée « aux mains du conservateur. »

Article 5. — « Elles sont négociables soit au porteur, soit « par endossement, sans qu'il soit nécessaire de mentionner « la cession au livre foncier. »*

Le rapporteur, qui, par une coïncidence singulière, a été aussi M. Challamel, le rapporteur de la commission permanenteduCongrèsdela propriété foncière, choixquis'explique par sa grande compétence en celte matière, a montré comment la commission était arrivée à rejeter l'obligation hypothécaire sur le débiteur lui-même, parce qu'elle ne voulait ni admettre l'expertise des biens de celui-ci, ni l'autoriser à créer des obligations hypothécaires à sa fantaisie :

« L'expertise, en effet, est un procédé coûteux, compli- « que, et, malgré toutes les précautions qui pourront être « prises, d'une efficacité problématique. Il est dangereux de « vouloir déterminer officiellement la valeur des choses ; « survienne une dépréciation quelconque, le créancier non « remboursé n'aurait-il pas lieu de s'en prendre auconser- « vateur, aux experts, à l'Etat, ou plutôt à l'insuffisance et « à la présomption du législateur?

« A l'inverse, il est difficile de laisser au propriétaire une « liberté absolue et sans contrôle. O^i^'le serait, en fait, la « limite de ce pouvoir d'émission qui lui serait reconnu par a la loi? Et, par suite, quelle serait la valeur des bons émis ? « Ne verrait-on pas des terrains de nulle valeur cotés à des « prix extravagants? Et ces titres, lancés à profusion sur le

* Fascicule V, p. 531.

« marché, ne jetleraient-ils pas le discrédit sur les titres « les plus sérieux et les plus sûrs?

« Voire comité de rédaction et d'éludés a donc pensé qu'il « fallait renoncer à l'idée de la création unilatérale des bons « hypothécaires, pour s'en tenir au principe ancien d'après « lequel l'hypothèque ne peut être que l'accessoire d'une « créance; des bons hypothécaires pourraient être délivrés. « mais seulement en représentation d'une obligation pré- « existante. »*

125 in. — Nous sommes, pour notre part, hostile à la création des bons hypothécaires sur soi-même, création inutile, comme l'a très bien constaté M. Bufnoir, et dangereuse, car elle conduit à la mobilisation du sol qui naissait du décret de Messidor.

Pour prouver son inutilité, il suffit de rappeler l'observation de M. Bufnoir; en vain le propriétaire du sol aura h l'avance rempli son portefeuille de bons hypothécaires sur lui-même: le jour où il voudra les échanger contre de l'argent, il faudra bien que le créancier prenne le temps d'examiner la valeur du gage offert, et alors à quoi aura servi celte création à l'avance de bons provisoirement inutilisables?

Quant à ses dangers, ils sont multiples. Si, comme le proposait la commission du Congrès permanent de la propriété foncière, la loi laisse le propriétaire libre d'émettre autant de bons qu'il voudra et d'évaluer sa terre à sa fantaisie, elle déprécie d'une façon complète le marché des litres hypothécaires, qui ne présenteront aucune sécurité pour leur possesseur. D'un autre côté, si la loi exige une expertise préalable, par qui sera-t-elle faite, et comment constituer une caisse assez riche pour répondre de toutes les erreurs dans l'estimation, ou de toutes les déceptions dans la réalisation des immeubles même sagement estimés.

Puis, et par dessus tout, on arriverait dans ce système à une mobilisation extrêmement dangereuse du sol qui deviendrait une monnaie comme jadis les assignats.

* Fascicule V, p. 521.

SECTION II

Des lois transitoires destinées à Jaciliter la réforme définitive du régime îiypotfiécaire.

iîî6. — En attendant que le projet définitif de réforme hypothécaire dont nous venons d'esquisser les grandes lignes puisse être réalisé, ce qui, avons-nous dit, suppose tout d'abord la révision du cadastre, puis l'établissement du livre foncier, voici, à notre avis, comment les esprits devraient y être préparés par une loi transitoire, destinée à faire entrer dans nos mœurs les principes de publicité et de spécialité formant la base du régime défînitifà intervenir.

C'est, ainsi que nous l'avons vu/ ce qui a été fait en 1 889 pour l'Alsace-Lorraine, et nousrappelonsà ce propos l'idée exprimée par le rapporteur de la commission de la Délégation d'Alsace-Lorraine, idée qui, dans notre pensée, doit être celle de nos législateurs lorsqu'ils voudront réformer notre système foncier: « La loi projetée a pour but, dit-il, « d'éclairer, dans la mesure du possible, la situation ac- « tuelle de la propriété foncière, et de faciliter plus tard « l'introduction des livres fonciers. »

f 4Î7. — La première disposition législative devra concerner la révision du cadastre, limitée à un aussi petit nombre d'années que le permettront notre état financier et les difficultés matérielles de cette révision. D'après l'in-

* Suprà, n* 71.

léressante Notice de M. Piat, que nous avons déjà citée,' il résulterait d'une enquête faite en 1889 par Tadministration des contributions directes qu'il y aurait les 2/5 du territoire, ou 13,000 connmunes et 20,000,000 d'hectares à réarpenler intégralement ; 22,000 communes d'une superficie de 29,000,000 d'hectares à réarpenter en partie ; et enfin 11,000 communes à cadastre récent, dans lesquelles les plans cadastraux actuels seraient suffisants, sauf à refaire sur le terrain la délimitation et le bornage contradictoire.

Ce n'est qu'après la confection de ce travail que le livre foncier pourra être établi, et le régime hypothécaire définitif mis en vigueur.

1^71. — Si l'on admet, comme disposition nécessaire de la législation définitive, la nécessité d'un titre authentique pour obtenir l'inscription au livre foncier, ainsi que nous l'avons proposé,* la loi transitoire devra tout d'abord imposer la forme authentique pour tous les actes de transmission de propriété immobilière entre vifs à titre onéreux, et pour les partages, qui, dans l'organisation d'un bon livre foncier, doivent y figurer comme toute autre mutation de propriété.

Pour la donation entre vifs et pour la constitution d'hypothèque conventionnelle, il n'y aura rien à modifier à notre législation, qui exige l'authenticité pour ces deux classes d'actes ; mais il devra être imposé aux notaires, toutes les fois qu'ils recevront un acte qui doit par sa nature être soumis à la transcription ou donner lieu à inscription, de requérir la transcription ou l'inscription, et ce à peine d'amende et de tous dommages et intérêts envers les parties.

Cette obligation de l'authenticité des actes devra être accompagnée d'une diminution des tarifs des honoraires à percevoir par les notaires : ceux-ci ne pourront s'en plaindre, puisqu'ils retrouveront dans le nombre plus grand des actes qu'ils recevront l'équivalent de l'abaissement de tarifs qui leur sera imposé. Il serait même très désirable qu'à ce

' Rapport sur les opérations cadastrales, p. 42-43. ^ Suprày nM19.

moment les droits du fisc pussent être aussi abaissés, comme ils l'ont été en 1889 en Alsace-Lorraine, mais l'avenir seul dira si ce vœu est réalisable.

t!88. — Au point de vue hypothécaire proprement dit, la loi transitoire dont nous nous occupons devra préparer, dans la plus large mesure possible, l'avènement des deux principes connexes de la publicité et de la spécialité des hypothèques, principes appliqués d'une façon si incomplète et si défectueuse par notre Code civil.

Relativement à la publicité, elle devra décider que toutes les hypothèques, même les hypothèques légales créées au profit des incapables, ne seront opposables aux tiers qu'à la condition d'être inscrites et à dater de leur inscription.

Pour la femme mariée, l'inscription de l'hypothèque sera assurée par les dispositions suivantes. Non seulement, comme sous notre législation actuelle, l'inscription devra être prise par le mari et pourra l'être à la requête du procureur de la République, des parents de la femme et de la femme elle-même, mais l'obligation de requérir cette inscription sera imposée aux notaires à peine de dommages et intérêts, d'amende, et de plus grandes peines disciplinaires, au cas de connivence avec le mari, dans les hypothèses suivantes: d'abord, toutes les fois qu'ils recevront un contrat de mariage; puis, au cours du mariage, toutes les fois qu'ils recevront un acte, vente ou obligation, duquel résultera pour la femme une cause de créance contre le mari.

Si les époux se marient sans contrat, l'inscription sera prise de la manière suivante : les secrétaires des mairies devront envoyer aux greffes des tribunaux de première instance la copie de la déclaration faite par les époux, en vertu delà loi du 10 juillet 1 850, qu'ils sesonl mariés sans contrat, et l'inscription sera requise à la diligence du procureur de la République.

Pour les mineurs et les interdits, indépendamment de l'obligation imposée au tuteur et au subrogé tuteur de prendre inscription, et du droit donné aux parents et amis de

l'incapable et à l'incapable lui-même de la requérir, il sera enjoint aux greffiers des justices de paix de transmettre aux greffes des tribunaux de première instance la copie de toute délibération organisant les tutelles et nommant les tuteurs, ou, dans le cas de tutelle légale, les subrogés tuteurs; et l'inscription sera prise à la requête du procureur de la République, comme pour les femmes mariées sans contrat de mariage.

1 29. — La spécialité de l'hypothèque légale des femmes mariées et des mineurs ou interdits, conséquence nécessaire du principe de la publicité de ces hypothèques, sera obtenue à l'aide des mesures suivantes :

Pour la femme mariée, toutes les fois qu'il sera fait un contrat de mariage, ce contrat devra indiquer quels sont les immeubles du futur époux qui seront grevés de l'hypothèque de la femme et pour quelle somme ces immeubles seront grevés; et, s'il n'a pas été fait de contrat de mariage, le chiffre de la somme à inscrire sera fixé et l'indication des immeubles sur lesquels portera l'inscription sera faite par ordonnance du président du tribunal civil, rendue à la requête du procureur de la République chargé de prendre l'inscription.

Au cours du mariage, la femme pourra prendre inscription sur d'autres immeubles, ou, sur les mêmes immeubles, pour des sommes plus fortes, en vertu d'une autorisation du président du tribunal de sondomicile^ pour les causes nouvelles de créance qui naîtraient au cours du mariage, obligations par elle souscrites, remploi de ses propres aliénés, successions ou donations par elle recueillies. A l'inverse, le mari pourra demander, pendant le mariage, la réduction des inscriptions prises au nom de la femme, soit en vertu du contrat de mariage, soit au cours du mariage : cette réduction ne pourra être prise qu'en vertu d'une décision du tribunal, rendue, comme le prescrit la loi belge, après avoir pris l'avis des plus proches parents de la femme.

f 30. — La spécialisation de l'hypothèque légale du mineur et des interdits résultera des déhbérations du conseil

de famille, et, en cas de désaccord entre le tuteur et le conseil de famille, de la décision du tribunal.

La délibération du conseil de famille qui nommera le tuteur, ou, en cas de tutelle légale, le subrogé tuteur, fixera la somme pour laquelle l'inscription devra être prise, et elle indiquera les immeubles du tuteur qui devront être l'objet de l'inscription, et ce après avoir entendu ou appelé le tuteur. En cas de désaccord, le tuteur, s'il trouve que l'inscription est excessive, le subrogé tuteur ou les membres de la minorité du conseil, s'ils trouvent que l'inscription n'est pas assez étendue, pourront se pourvoir devant le tribunal.

Puis, au cours de la tutelle, le conseil de famille pourra exiger une extension de l'hypothèque soit quant aux immeubles grevés, s'ils deviennent d'une valeur insuffisante, soit quant à la somme garantie, si la responsabilité du tuteur s'accroît par la réception de nouveaux capitaux pour le compte de l'incapable. De son côté, le tuteur pourra demander la réduction de l'inscription primitive, au cas où la garantie dépasserait évidemment le montant de la responsabilité qu'il peut encourir.

131. — Pour l'hypothèque judiciaire, la règle de la spécialité devra être appliquée, et le créancier qui a obtenu un jugement de condamnation sera tenu de désigner nominativement dans son bordereau les immeubles sur lesquels portera l'inscription par lui prise.

En ce qui concerne l'action résolutoire, le législateur devra s'inspirer des dispositions très prévoyantes de la loi du 24 juillet 1889 pour l'Alsace-Lorraine. Cette loi maintient, comme notre loi de 1855, la solidarité de l'action résolutoire avec le privilège du vendeur, mais elle décide que ce privilège dégénérera en hypothèque, s'il n'est pas inscrit dans les quarante-cinq jours de la vente :

« En assignant ce délai de rigueur à l'inscription conser- « vatoire du privilège et de l'action en résolution, dit avec « raison M. Besson, la loi du 24 juillet 1889 n'a pas peu at- <i. ténue les conséquences dangereuses qu'entraîne, pour le

^ crédit, la rétroactivité du droit de résolution. Tandis que « dans le systèuie français, l'action résolutoire se conserve, « indépendamment de toute publicité, jusriu'à la transcrip- « tion de la revente, menaçant ainsi, à l'étal occulte, les « hypothèques acquises aux tiers dans l'intervalle souvent « très long qui sépare les deux aliénations, la loi du 24juil- « let 1889 veut, dans sa prévoyance, que les tiers soient « avertis de l'existence du droit de résolution, sinon au mo- « ment où ce droit prend naissance, du moins dans un dé- « lai relativement court. »*

Un autre emprunt pourrait être utilement fait à la loi du 24 juillet 1889. Son article 8 est ainsi conçu :

« L'action résolutoire fondée sur la non-exécution d'obli- « galions contractuelles autres que celles garanties par le « privilège du vendeur ne peut être exercée contre les tiers « que dans le cas où il a été expressément stipulé dans cet « acte que cette non-exécution entraînerait la résolution du « contrat et que si Tacle a été transcrit. »^

Celle disposition a le grand avantage, sans supprimer les actions résolutoires pour cause autre que le non paiement du prix, de faire disparaître les inconvénients qui en résultent pour les tiers en les prévenant, d'une façon précise, de l'existence de ces actions.

131 I . — Au moyen de ces dispositions transitoires, les esprits s'habitueronlà la grande règle de la publicité en matière hypothécaire, règle bien incomplète et bien imparfaite dans l'état actuel de notre législation ; et, après un certain nombre d'années écoulées, lorsque le livre foncier aura été préparé, on pourra appliquer dans toute la France et d'une manière obligatoire le principe de l'immatriculation de la propriété et des droits réels immobiliers, sans amener les graves inconvénients qui naîtraient nécessairement d'une transition brusque entre deux régimes aussi différents.

' Les livres fonciers et la réforme hypothécaire^ p. 227. ' Cité par Besson, Op. citât. ^ p. 228.