La loi du 16 décembre 1851 supprime l'hypothè

* Des Privilèges et Hypothèques^ I, Préface, p. 9.

que judiciaire : « Celte suppression, dit M. Marlou, n'a guère « rencontré de résistances au sein de notre législature. »*

L'hypothèque légale est maintenue, mais profondément modifiée, surtout en ce qui concerne l'hypothèque légale des incapables, mineurs ou interdits, et femmes mariées.

L'hypothèque de l'Etat, des provinces, des communes et des établissements publics, est conservée avec son caractère de généralité, et. comme sous le Code civil, elle s'étend aux biens présents et à venir des comptables ; mais elle doit être inscrite et spécialisée, quant aux immeubles qu'elle frappe, par le bordereau d'inscription.

Quant à l'hypothèque légale des mineurs ou interdits et à celle des femmes mariées, elles sont tout à fait spéciales, et voici comment elles sont organisées.

61. — Pour les mineurs et les interdits, à l'ouverture de la tutelle, le conseil de famille désigne les biens du tuteur qui seront frappés d'hypothèque et indique la somme pour laquelle l'hypothèque sera prise. L'inscription doit être requise par le tuteur, à peine de destitution, s'il commence sa gestion avant d'avoir pris inscription ; par le subrogé tuteur, qui sera responsable du défaut d'inscription ; et enfin par toute personne que le conseil de famille aurait déléguée à cet effet, membre du conseil de famille ou étranger. De plus, la loi belge défend aux greffiers des justices de paix de délivrer aucune délibération des conseils de famille, hormis celles relatives à la nomination des tuteurs et des subrogés tuteurs, avant qu'il ne leur ait été justifié de l'inscription prise contre le tuteur.

Un état des tutelles ouvertes dans le canton est dressé chaque année au greffe de la justice de paix : il doit indiquer tous les faits relatifs à chaque tutelle, date de l'ouverture, résumé des délibérations des conseils de famille relatifs à l'inscription, date de l'inscription ou indication des causes pour lesquelles il n'en a pas été pris. A la fin de chaque

* Op. citai., I, n" 698.

trimestre, cet état est communiqué au conservateur des hypothèques, qui y indique la date des inscriptions prises, et, chaque année, il est envoyé au parquet par les greffiers : cet état est ensuite communiqué au tribunal, qui ordonne les mesures nécessaires à la sauvegarde des intérêts des mineurs ou des interdits.

Si le tuteur n'a pas d'immeubles ou n'a que des immeubles insuffisants, le conseil de famille peut ordonner le dépôt à la caisse des dépôts et consignations des capitaux appartenant à l'incapable ; et si, pendant la tutelle, les mesures prescrites au début par le conseil de famille deviennent insuffisantes ou excessives, le conseil peut étendre ou restreindre, par une délibération nouvelle, les mesures qu'il a primitivement ordonnées.

62. ~ Pour les femmes mariées, si un contrat de mariage a été fait, il devra déterminer les immeubles du mari qui seront grevés de l'hypothèque légale et le chiffre pour lequel ils en seiont grevés. Quant aux droits qui naîtront pour la femme pendant le mariage par suite de succession, de donation, d'aliénation de biens propres, d'obligation par elle souscrite, l'inscription sera prise en vertu d'autorisation du président et pour la somme par lui fixée, sur des biens spécialisés soit par l'ordonnance du président, soit dans tous les cas par le bordereau d'inscription. La même marche devra être suivie si le mariage a été fait sans contrat, ou que le contrat n'ait pas déterminé le chiffre de l'hypothèque.

L'hypothèque légale de la femme, comme celle du mineur ou de l'interdit, ne produira effet que si elle est inscrite, et à la date de son inscription ; cette inscription devra être prise à la diligence du futur mari et avant la célébration du mariage, si elle a été spécialisée par le contrat ; et, si elle doit être prise pendant le mariage, elle le sera soit à la requête du mari, soit par les parents ou alliés des époux jusqu'au troisième degré, et, à leur défaut, par le juge de paix du canton et le procureur du roi.

Si les inscriptions sont excessives, le mari pourra en de-

mander judiciairement la réduction au cours du mariage.

63. — La loi belge crée une espèce d'hypothèque qui ne figure pas dans le Code, l'hvpotlièquo testamentaire.

« L'hypothèque testamentaire, dit J'arlicle 44, est celle « qui est établie par le testateur sur un ou plusieurs im- « meubles spécialement désignés dans le testament, pour « garantie des legs par lui faits. »

A proprement parler, cette hypothèque n'est pas une création nouvelle, comme elle le paraît, mais une restriction de l'hypothèque légale des légataires, organisée dans l'article 1017 du Code civil. Cette hypothèque, dans le système du Code, est une hypothèque générale, en ce sens qu'elle s'étend à tous les immeubles de la succession dont sont détenteurs les débiteurs des legs ; mais on admet, sous l'empire de cette législation, que le testateur peut restreindre à certains immeubles déterminés la garantie hypothécaire à laquelle ont droit les légataires.

C'est cette faculté reconnue au testateur que la loi belge a transformée en droit commun, faisant de l'hypothèque générale du légataire une hypothèque spéciale, et rentrant ainsi dans le régime de la spécialité que la loi du 16 décembre 1851 essaie do faire prévaloir : mais c'est une question controversée que de savoir si celte réforme a été complète et a supprimé l'hypothèque générale du légataire, ou si au contraire la loi nouvelle ne maintient pas l'ancienne hypothèque de l'article 1017 à côté de celle qu'elle a créée.

64. ■ — Dans la matière des privilèges, la loi belge abolit tous les privilèges généraux s'étendant sur les immeubles, hormis le privilège des frais de justice, du moins à rencontre des créanciers ayant privilège ou hypothèque sur les immeubles ; l'article 19 en effet, qui correspond à notre article 2101 et qui indique les mêmes créances comme étant privilégiées sur les meubles, ajoute :

« Lorsque la valeur des immeubles n'a pas été absorbée « par les créances privilégiées ou hypothécaires, la portion « du prix qui reste due est affectée de préférence au paie- « ment des créances énoncées au présent article. »

Ouantaux privilèges spéciaux sur les immeubles, auxquels la loi belge ajoute celui du donateur, et quant au privilège général des frais de justice, l'article 29 porte, comme notre article 2106, qu'ils ne produisent effet « qu'autant qu'ils « sont rendus publics par inscription sur les registres du « conservateur des hypothèques, à l'exception du privilège « des frais de justice » ; mais les articles 30, 31, 32 et 33 disposent que le vendeur, le co-permutant, le donateur, rhérilier ou le co-partageant conservent leur privilège par la transcription du contrat, sans préjudice de l'inscription d'officeàprendrepar leconservateur lors de la transcription.

ô5. — En ce qui concerne la publicité des actes de transmission de la propriété foncière, la loi belge en revient au principe de la loi de brumaire an VII, comme l'a fait depuis, dans notre législation, la loi du 23 mars 1835 ; l'article l®"" delà loi du 16 décembre 18ol contient en effet la disposition suivante :

« Tous actes entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, trans- « latifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers autres que « les privilèges et hypothèques, seront transcrits en entier « sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation « des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens « sont situés. Jusque là, ils ne pourront être opposés aux « tiers qui auraient contracté sans fraude. »

Ces actes sont donc valables entre les parties, et, à leur égard, translatifs de propriété ; mais ils ne peuvent être opposés aux tiers que s'ils sont transcrits. Cette transcription ne donne d'ailleurs à l'acquéreur d'autres droits que ceux qui appartenaient à son auteur, comme la transcription de la loi du 11 brumaire an VII et celle de notre loi française du 23 mars 1853.

Ajoutons que le système germanique des prénotations, ou inscriptions des actions tendant à déplacer la propriété des biens immeubles, est admis par la loi de 1851, dans son article 3 :

« Aucune demande, dit ce texte, tendant à faire pronon-

« cer l'annulation ou la révocation de droits résultant « d'actes soumis à la transcription, ne sera reçue dans les « tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la trans- « cription prescrite par l'article 1^^ »

60. — B. Italie. — Comme la loi belge du 16 décembre 1831 Je Code civil italien de 1866 a amélioré le système hypothécaire du droit français, mais sans en changer les bases, et en se rapprochant de la législation de Tan VIL

Comme sous notre droit, la publicité organisée par le Code civil d'Italie, pour les transmissions de propriété d'immeubles ou la constitution de droits réels, se fait par nom de personnes, et non par parcelle immobilière ; et, comme chez nous, la transcription d'un titre translatif de propriété ne donne au nouvel acquéreur que les droits qui appartenaient à son auteur.

C'est donc en perfectionnant le système de publicité des hypothèques et des privilèges, et en rétablissant le principe de la transcription obligatoire de la loi du 11 brumaire an VII que le Code civil italien a modifié le régime de notre Code de 1804.

67. — Toutes les hypothèques doivent être rendues publiques par l'inscription, aux termes de l'article 1981 ; cette inscription n'est pas soumise au renouvellement décennal, et elle conserve l'hypothèque pendant trente ans à compter de sa date (article 2001).

D'après les articles 1 987 et 1 979, tout bordereau d'inscription doit contenir la désignation spéciale de l'immeuble affecté « par l'indication de sa nature, de la commune où il se « trouve, du numéro du cadastre ou des plans, s'il en existe, « et trois au moins de ses tenants ou aboutissants. »*

S'il s'agit d'une hypothèque conventionnelle, il est très facile de faire cette spécialisation dans le bordereau des biens grevés d'hypothèque, puisqu'elle doit se trouver, dans des termes identiques, dans l'acte même constitutif de l'hypothè-

* Traduction Orsior, p. 413,

que : nolons seulement que cet acte peut être soit authentique, soit sous seing privé, pourvu que dans ce derr.ier cas la signature soit certifiée par un notaire ou reconnue en justice, et, si l'acte sous seing privé n'est point déposé dans des archives publiques ou au rang des minutes d'un notaire, qu'il soit déposé au bureau des hypothèques.

S'il s'agit d'une hypothèque légale ou judiciaire, les immeubles grevés de l'hypothèque devront être spécialisés de la même façon dans le bordereau d'inscription.

Ces immeubles seront, pour l'hypothèque légale de la femme, les immeubles du mari déterminés dans le contrat de mariage : h défaut de détermination par le contrat, ceux qu'il possède au moment où la dot est constituée, s'il s'agit de sommes dotales ; et, pour les donations et successions échues à la femme, ceux qu'il possède au jour de l'ouverture de la succession ou au jour où la donation a produit son effet (article 1969. 4"*). Pour l'hypothèque légale du mineur ou de l'interdit, les immeubles sur lesquels l'inscription pourra être prise seront ceux indiqués par le conseil de famille soit à l'ouverture, soit au coups de la tutelle.

Enfin, relativement à l'hypothèquejudiciaire, l'article 1 986 s'exprime ainsi :

« L'hypothèquejudiciaire peut être inscrite sur n'importe « lequel des immeubles appartenant au débiteur ; mais, « quant à ceux qui sont acquis par lui dopuis la condam- « nation, elle ne peut être prise qu'à mesure qu'ils par- « viennent au débiteur. »*

68. — Pour assurer l'inscription de l'hypothèque légale des incapables, femmes mariées, mineurs et interdits, le Code civil italien a pris les précautions suivantes.

L'hypothèque légale de la femme doit être inscrite, dans le délai de vingt jours de l'acte de constitution de dot, par le mari et par le notaire qui a reçu cet acte, à peine d'une amende de mille francs et de tous dommages et intérêts. En

* Traduction Orsier, p. 415.

cuire, elle peut l'être par celui qui a constitué la Hot et par la femme, sans que celle-ci ail besoin d'anlorisation (articles 1982 et 1984).

L'hypothèque léscale du mineur et de l'interdit doit être inscrite, dans le délai de vingt jours à partir de la délibération du conseil de famille qui a déterminé les biens du tuteur devant être soumis à l'hypothèque, par les soins du tuteur, du protuleur et du greffier qui a assisté à la délibération, sous les mêmes peines que pour le mari et le notaire, lorsqu'il s'agit de l'hypothèque de la femme mariée. L'inscription peut aussi être prise par le mineur et l'interdit, sans autorisation, et par leurs parents (article 1983).

Le procureur du Roi doit veiller à l'accomplissement de ces formalités, le cas échéant, provoquer l'application des peines établies, et même au besoin requérir l'inscription de l'hypothèque des incapables (article 1984).

69. — En ce qui concerne les privilèges sur les immeubles, le Code civil italien a suivi un système analogue à celui de la loi bplge relativement aux privilèges généraux : hormis les frais de justice maintenus par l'article 1961, les autres créances à privilège général énumérées dans l'article 2101 du Code civil français « seront colloquées subsidiaire- « ment sur le prix des immeubles du débiteur, par préfé- « rence aux créances portées par acte sous seing privé ».*

Le privilège du vendeur, et plus généralement de tout aliénateur, le privilège des cohéritiers et des copartageants sont transformés en hypothèques légales (article 1 969) ; et le Code italien ne reconnaît d'autres privilèges sur les immeubles, en dehors du privilège des frais de justice, que le privilège de l'Etat pour les droits d'enregistrement, la contribution foncière et les droits de mutation (articles 1961 et 1962).

KO. — Les actes de transmission de propriété immobilière, de constitution de servitude, les jugements d'adjudication, sauf au cas de licitalion entre copartageants, etc.,

* Article 1963, Traduction Orsier,

doivent être transcrits, pour pouvoir être opposés aux tiers (article 1932). La loi italienne place sur la même ligr.ela déclaration d'acceptation de succession sous bénéfice d'inventaire, et les demandes en révocation, en rescision et en résolution; et, pour ces demandes. la transcription devra en être mentionnée en marge de la transcription de l'acte d'aliénation (article 1933).

La transcription des actes sous seing privé ne peut avoir lieu, si les signatures des contractants n'ont pas été « au- « thentiquées par un notaii'e ou certifiées judiciairement»'; c'est là une différence notable avec les principes admis chez nous par la loi du 23 mars 1855, qui admet à la transcription les actes sous seing privé sans aucune vérification de leur signature.

Une autre différence, bien plus notable, entre le système de notre loi française actuelle et le système de la loi italienne, est relative à la forme de la transcription : tandis que la transcription consiste chez nous, comme elle consistait sous la loi du 11 brumaire an YII(art. 26), dans la copie littérale de l'acte soumis à cette formalité, sous le Code civil italien, le conservateur ne transcrit qu'un extrait du titre translatif de propriété, tel qu'il est contenu dans deux bordereaux qui lui seront remis parla personne qui requiert la transcription. Le requérant doit remettre en outre, avec les bordereaux, la copie authentique du titre, s'il s'agit d'un acte public, d'un jugement ou d'un acte sous seing privé déposé dans des archives publiques ou dans les minutes d'un notaire; et l'un des originaux de l'acte sous seing privé lui-même, s'il s'agit d'un acte sous seing privé lui-même: cet acte ou cette copie restera aux archives de la conservation des hypothèques avec l'un des bordereaux, l'autre étant remis au requérant avec la mention de la transcription opérée, comme en matière d'inscription hypothécaire (art. 1936, 1937 et 1939).

"71. — C. Alsace-Lorraine. — Le Code civil français reste,

* Article 1935, Traduction Orsier.

DKOIT COMPARÉ. 109

en principe, en vigueur en Alsace-Lorraine jusqu'à la promulgation du Code de l'Empire allemand; mais, en attendant, de nombreuses modifications partielles y ont été apportées, et notamment, en ce qui concerne le régime de la transmission de la propriété foncière et le régime hypothécaire, diverses lois ont été successivement mises en vigueur dans le but de préparer le pays d'Alsace-Lorraine au régime futur de l'Empire allemand, le régime de la publicité des transmissions de propriété et des hypothèques, publicité assurée par la création d'un feuillet foncier réel.

Une première loi, du 31 mars 1874, ordonna la révision du cadastre, et, en 1884, le Gouvernement saisit la Délégation d'Alsace-Lorraine d'un projet de loi ayant pour but l'introduction d'un livre foncier, organisé suivant les règles établies pour la Prusse par la loi du 5 mai 187^. Dans l'organisation proposée, chaque immeuble a un feuillet distinct, constituant son état civil et sur lequel s'inscrivent les faits juridiques de nature à changer la condition de l'immeubleou à en diminuer la valeur. Celivre esttenu par les juges cantonaux, lesconservateurs des hypothèques étant supprimés; et la transmission de la propriété foncière ne s'opère que par l'inscription sur ce livre, même entre les contractants. Les héritiers, légataires oucoparlageanis, ne pourront ni aliéner les immeubles à eux dévolus,niconslituersureuxun droit quelconque, tant qu'ils ne seront pas inscrits comme propriétaires sur le feuillet foncier. Les hypothèques, qui no valent que par leur inscription sur le livre foncier, sont soumises au double principe de la publicité et de la spécialité, et le privilège du vendeur et celui du copartageant sont réduits en simples hypothèques. L'inscription d'un droit au livre foncier a un effet absolu au profit des tiers de bonne foi qui ont contracté avec le propriétaire apparent, sous la réserve delà prénotation qu'aurait pu faire le demandeur; et la prescription acquisitive, incompatible avec l'effet donné au livre foncier, est supprimée.*

* Besson, Livres fonciers et réforme hypothécaire y p. 224-226.

Ce projet fut ajourné par la Délégation, conformément aux conclusions du rapporteur de la Commission spéciale qu'elle avait nomnïée, M. Gunzert: « Les éludes auxquelles laCom- « mission s'est livrée, dit-il, sont d'une nature trop cornac plexe pour aboutir dès à présent à un rejet ou à une ac- « ceptation du projet du Gouvernement. A raison de la diffi- « culte de la matière et de sa grande portée économique, « elle vous propose de ne pas entrer dans un examen plus « approfondi pour permettre à la Délégation et au pays « d'examiner la réforme dans tous ses détails. »*

Une nouvelle tentative faite par le Gouvernement en 1886 a été de nouveau Tobjet d'un ajournement de la part de la Délégation; mais, en 1889, elle a volé une loi transitoire que le Gouvernement lui proposait et qui a pour but de faciliter le passage de la législation hypothécaire du Code civil français au régime du livre foncier réel. Cette loi tend, d'après lesexpressionsdurapporteur de la Commission, M. Gunzert, « à éclairer, dans la mesure du possible, la situation « actuelle de la propriété foncière et à faciliter plus lard l'in- « troduction des livres fonciers. »^ Nous allons en indiquer les principales dispositions.

^2. — La loi du 24 juillet 1889 soumet à la forme notariée tous les actes translatifs ou déclaratifs de propriété, ventes, échanges et partages ; si ces actes sont passés en la forme sous seing privé, ils n'engendrent entre les parties que l'obligation de passer un contrat authentique, et, en cas d'inexéculion, ne donneront lieu qu'à des dommages et intérêts.

Mais, pour ne pas rendre trop onéreux ce recours aux notaires désormais obligatoire, la loi du 24 juillet 1889 a diminué, dans une assez large mesure, les honoraires auxquels ils ont droit. De plus, dans un intérêt de crédit immobilier, elle a diminué les droits de transcription, de timbre et d'enregistrement, ainsi que les droits de toute nature afférents aux inscriptions hypothécaires.^

' Cité par M. Besson, Op. citât., p. 225-226.

* Cité par M. Bessoo, Op. citât., p. 220.

^ Voir^ quant au détail des réductions opérées, le Bulletin de

Les notaires sont tenus de faire transcrire tous les actes translatifs ou déclaratifs de i3ro[)riété pareux reçus, et ils sont responsables en cas d'inaccomplissoment de cette formalité.

Toutes les hypothèques sont soumises au double principe de la publicité et de la spécialité, l'hypothèque judiciaire et l'hypothèque légale des incapables aussi bien que l'hypothèque conventionneile.

Pour l'hypothèque judiciaire, le créancier qui a obtenu un jugement de condamnation doit spécifier, dans son inscription, les immeubles sur lesquels va porter son hypothèque.

Pour l'hypothèque légale du mineur, le conseil de famille fixe les sommes pour sûreté desquelles l'inscription doit être prise et détermine les immeubles qui en seront grevés ; il peut même décider, suivant les circonstances, qu'il n'en sera pas pris, si le tuteur consigne des sommes suffisantes, ou si la fortune du mineur n'en doit pas soufTrir. L'inscription sera prise à la requête du magistrat cantonal. Les décisions du conseil de famille peuvent être modifiées par lui au cours de la tutelle, et les inscriptions étendues ou restreintes, avec l'homologation des tribunaux régionaux.

L'hypothèque légale de la femme peut être inscrite à compter dujour du mariage, ou mêm.e avant le mariage et (^n vertu des stipulations ducontrat de mariage, sous la condition que le mariage soit ensuite célébré ; et elle devra l'être au cours du mariage, pour les causes de créance qui naîtraient au profit de la femme pendant sa durée. Cette hypothèque n'a d'effet que dujour de l'inscription, et cette inscription fixe la somme pour laquelle elle est requise et détermine spécialement les immeubles qui seront grevés. La femme peut d'ailleurs renoncer à son hypothèque légale sur des immeubles déterminés, ou y subroger des tiers, avec la seule autorisation de son mari, sans intervention de la justice.

Ni l'hypothèque légale de la femme, ni celle du mineur ne sont soumises au renouvellement décennal, tant que du-

statlstique et de législation comparée du Ministère des jlnances, juin 1890, et Besson^ Op. citât., p. 229-231.

rent le mariage et la minorité, et le droit commun ne reprend son empire qu'après Ja dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle.

Enfin, quant au privilège du vendeur aveclequei l'action résolutoire continue d'être liée, l'inscription doit être prise pour sa conservation dans les quarante-cinq jours de la vente, faute de quoi le privilège dégénère en simple hypothèque.*

73. — La loi du 22 juin 1891, qui constitue le régime hypothécaire actuel de l'Alsace-Lorraine, place ce pays dans une situation plus rapprochée du système germanique que du système français, en ce sens qu'elle substitue à nos formalités de Tinscription et de la transcription rinseription au livre foncier ; à ce point de vue, nous devrions nous en occuper au § II, Groupe des législations du système germanique.

Mais, par certains côtés, le système de la loi du 22 juin 1891 se rapproche encore du système français, el n'est qu'un pas de plus pour la préparation de l'Alsace-Lorraine à l'établissement du système germanique complet.

D'abord le livre foncier de l'Alsace-Lorraine est établi non par feuillets réels, dans lesquels chaque immeuble individualisé a son histoirejuridique, mais \id^v feuillets personnels, comme notre matrice cadastrale. On a considéré que le morcellement de la propriété en Alsace-Lorraine était trop grand pour permettre de procéder par ieuillets réels.

Puis, d'après la loi du 22 juin 1891, l'inscription aulivre foncier n'est pas nécessaire pour la translation de la propriété entre les parties : pourvu que le contrat soit reçu en la forme authentique, suivant les exigences delà loi du 24 juil-

* Voir, sur la loi du 24 juillet 1889 : Blumstein, Etude sur la transmission de la propriété foncière et le système hypothécaire en Alsace-Lorraine, dans le Bulletin de la Socidé de Législation comparée, 1889-1890, p. 373 et suiv.; Besson, Les Livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 224-231 ; Dansaërt et Bruoard, Rapport sur V immatriculation des immeubles, p. 37-41.

DBOIT COMPARf'. 113

iet 1889, il e^i valable in ter partes, et le nouveau propriétaire ne sera obligé de faire inscrire son titre que pour l'opposer aux tiers, comme au système de notre loi du 23 mars 1855.

De plus, tandis que, dans le système germanique, nul ne peut contester aux tiers de bonne foi les droits qui naissent de l'inscription au livre foncier, celte inscription, dans le registre créé en Alsace- Lorraine, ne donnera pas au titulaire plus de droits que n'en avait son auteur, comme l'inscription hypothécaire et la transcription sous le régime de notre Code civil et de la loi du 23 mars 1855.

La loi du 22 juin 1891 est donc elle aussi, comme la loi du 24 juillet 1889, une loi de transition, se rapprochant de plus en plus de la législation foncière de Prusse et ayant pour but d'en préparer l'adoption complète ; mais elle en diffère assez pour n'appartenir ni à l'un ni à l'autre des deux groupes français ou germanique, et, pour ne pas scinder nos explications sur la législation d'Alspce-Lorraine, nous allons l'étudier immédiatement, sous la rubrique, inexacte dans la mesure que nous venons d'indiquer, de Groupe de législations du système français.^

74. — Le feuillet foncier créé par la loi du 22 juin 1891 a pour but de remplacer la matrice cadastrale : le système qu'il inaugure ne peut donc être appliqué que dans les communes où le cadastre est révisé, par application de la loi du 31 mars 1874, et il résulte des déclarations du Gouvernement, au cours de la discussion de la loi de 1891, qu'au l^"" avril 1891 la révision n'était faite que pour 164 communes, soit un dixième du total :^ il suit de là que jusqu'à l'achèvement complet de la révision, c'est-à-dire pendant de longues années encore, à en juger par le résultat des dix-sept premières années de travail, l'Alsace-Lorraine va être soumise à deux régimes fonciers, le régime delà trans-

* Voipy pour l'étude de cette loi, la Notice de M. Challamel, en têle de la traduction qu'il en a donnée dans l'Annuaire de Législation étrangère, 1892, p. 331 et suiv.

« Challamel, Op. citât., p. 332.

GuiL. Privilèges, i. 8

cription et de l'inscription sur les registres du conservateur des hypothèques, pour les communes où la révision cadastrale n'est pas faite, et le régime du feuillet foncier, tenu sous l'autorité du tribunal cantonal, pour les communes où le cadastre est révisé.

Pour remédier aux inconvénients graves de ce dualisme, qui est de nature à jeter beaucoup de confusion sur Télat de la propriété foncière, le Gouvernement avait proposé la création d'un rounge intermédiaire entre les livres fonciers et les registres hypothécaires, unrépertoire foncier, Grundbuchregister, sorte de registre foncier provisoire où les immeubles figureraient dans leur état actuel de possession ; mais ce système, nécessairement imparfait et de nature à amener des complications nouvelles, a été rejeté par la Délégation, et le dualisme que nous venons de signaler durera jusqu'à la révision intégrale du cadastre.

75. — Le livre foncier d'Alsace-Lorraine est tenu non parles conservateurs des hypothèques, mais par les tribunaux cantonaux. Le rôle du juge cantonal n'est pas de vérifier ridentilé et la capacité des parties, ni la validité intrinsèque des actes, car cette vérification rentre dans les attributions du notaire qui a reçu l'acte, mais seulement la régularité extérieure des actes, leur validité extrinsèque.

Ce rôle donné au juge cantonal a été critiqué, lors de la discussion delà loi, par M. Pétri :

« La tenue des livres fonciers, disait-il, n'est qu'une af- « faire de pure formalité ; l'important, c'est d'y apporter une « exactitude, une ponctualité rigoureuse ; or celte qualité « se trouvera sans doute à un plus haut degré chez un sim- « pie employé que chez un magistrat.

« Il y a dans nos lois récentes une tendance beaucoup « trop marquée à faire du juge cantonal une sorte d'agent « administratif; c'est rabaisser sa fonction. Ce n'est donc « pas assez des liquidations immobilières, etdes faillites, et « des affaires d'exécution forcée, et des partages judiciaires « et des tutelles : voilà le juge cantonal qui devra mainte-

« nanl tenir aussi le livre foncier ! Je ne sais pas si cette ac- (V cunriuJation de travaux est une chose reconamatjdable. . .

« Je ne vois pas non plus pourquoi chaque canton judi- « ciaire doit nécessairement avoir son bureau foncier. . . ^< Si nous étabh'ssions des bureaux fonciers sur le modèle « des bureaux de conservation des hjpothèques, peut-être a avec une certaine augmentation de nombre, je crois que « nous répondrions entièrement aux besoins des locah- « tés,... et cela ne coûterait pas plus cher. »^

Malgré celte opposition, la tenue des registres a été attribuée au magistrat cantonal, à l'imitation de ce qui se passe en Prusse et dans les divers Etats allemands ; et l'arlicle 32 détermine, dans les termes suivants, la responsabilité résultant des erreurs commises dans la tenue du livre foncier:

« Le Trésor public est responsable envers la personne <c lésée de toute erreur commise, dans l'exercice de leurs « fonctions, par les employés chargés de tenir les livres ^ fonciers, sauf le recours qu'il peut exercer contre eux en « cas de faute lourde... »^

16. — Dans chaque commune où le cadastre a été renouvelé, il est établi d'ofiice un livre foncier comprenant tous les immeubles de la commune, hormis ceux du domaine public : il est établi par feuillets personnels, chaque propriétaire ayant au registre un compte où figurent tous les immeubles qui lui appartiennent, avec les charges et restrictions qui les grèvent.'

Toutes les mutations de la propriété et toutes ses charges y figurent, les mutations après décès comme les mutations entre vifs, les actes déclaratifs et les actes translatifs de propriété, les restrictions au droit de propriété, les hypothèques et les charges de toute nature qui l'affectent. Ces différentes indications sont données dans une formule très

* Cité par Chrnllamel, Op. citai., p. 334-335.

* Traduction Cliallamel, Op. citât. y p. 353.

5 Voir le modèle de feuillet foncier dans Challamel, Op. citât., p. 358.

brève, de sorte que le feuillel foncier est un véritable tableau où Ton peut lire, d'un coup d'œil. l'état de la propriété du tiers avec lequel on veut traiter :

« Je me suis beaucoup occupé d'hypothèque et de crédit « foncier, dit M. de Puttkamer, secrétaire d'Etat d'Alsace- « Lorraine, et je puis vous assurer que je n'ai jamais vu « lever un seul extrait. Le public a pris très vite l'habitude « de consulter directement les registres : les notaires égaa lement, soit par eux-mêmes, soit par leurs clercs. ïl est « plus simple, dans la pratique des affaires, lorsque les par- « ties viennent chez le notaire pour passer un acte, d'en- « voyer un clerc au bureau foncier. Il met 15 ou 20 minu- « tes pour aller et venir, et prend tout le nécessaire; cela « va plus vite. Les extraits qui étaient en usage autrefois « ont entièrement disparu ; à leur place, on prend lecture « personnelle des registres. »*

•y ^. — En ce qui concerne l'inscription des privilèges et hypothèques au livre foncier, l'article 6 porte ce qui suit :

« L'inscription au livre foncier des privilèges et hypothè- « ques remplace avec tous leurs effets légaux l'inscription « et le renouvellement de ces mêmes droits sur les registres « hypothécaires. ))^

L'inscription des privilèges est dispensée de renouvellement, sauf en ce qui concerne les privilèges du vendeur et du copartageant, dont l'inscription doit être renouvelée avant l'expiration du délai de dix ans (article 7).

La même dispense de renouvellement s'applique en principe aux hypothèques :

« ... La conservation des hypothèques inscrites au livre « foncier, dit l'article 8, n'est subordonnée à aucun délai ; « leur inscription n'est plus sujette à renouvellement. »'

Il n'y a d'exception que pour les hypothèques légales du mineur, de l'interdit et de la femme mariée, dont l'inscrip-

* CiYé par Ghallamel, Op. citât., p. 332.

* Traduction Ghallamel, Op. citât., p. 343. ' Traduction ChB\\B.me\y Op. citât. ^p. 344.

tien ne conserve les effets que jusqu'à l'expiration de Tannée qui suit la fin de la tutelle ou la dissolution du mariage : l'effet de cette inscription cesse lorsqu'elle n'a pas été renouvelée avant l'expiration de ce délai (article 8).

78. — Nous noterons encore, dans l'examen que nous faisons des dispositions principales de la loi du 22 juin 1 891 , la disposition des articles 21 et 2i relatives, la première, à l'inscription forcée au registre foncier du titre du propriétaire, et la seconde, à la simplification apportée pour la radiation ou la cession des hypothèques.

« Le tribunal cantonal, dit l'article 21, peut obliger le « propriétaire à faire inscrire son droit de propriété :

« 1° Lorsque la personne portée au cadastre comme pro- « priétaire ou lorsqu'une autorité compétente le réclame ;

« 2° Lorsqu'une personne ayant un droit à faire inscrire « au livre foncier ou fondée à poursuivre l'exécution forcée « requiert l'inscription .

« On entend par autorité compétente celle qui a qualité « pour prendre inscription d'hypothèque. »^

Voici maintenant les dispositions de l'article 24 à propos de la radiation et de la cession des hypothèques :

« Le consentement à radiation d'une hypothèque ou d'un « privilège peut être donné par acte sous seing privé léga- « lise en justice ou par devant notaire. De même, en cas de « cession, il suffit d'un acte sous seing privé légalisé en « justice ou par devant notaire pour faire opérer la men- « lion prévue par l'article 2152 du Code civil. Tous actes « notariés portant main-levéed'hypothèque ou de privilège « doivent être délivrés en brevet. Il en est ainsi, même dans « le cas où la main-levée accompagne la quittance. »*

* Traduction Challamel, p. 349.

' Traduction Challamel, p. 350.

SECTION II

Groupe des législations du système germanique.

79. A. Prusse. — Le régime de la transmission de la propriété et de l'organisation du crédit foncier est établi en Prusse par la loi du 5 mai 1872, dont voici l'économie générale. *

Un livre foncier, Grundbuch, organisé en prenant pour base le cadastre, contient l'indication de tous les immeubles fonciers, avec le nom de leurs propriétaires et l'énumération de toutes les charges qui les grèvent. Ce livre est tenu tantôt par feuillets réels, Realfolien, tantôt par feuillets personnels, Personal folien, comme dans l'Alsace-Lorraine ; ce dernier système est employé dans les régions oii le morcellement de la propriété est trop grand pour permettre d'établir des feuillets réels.

Le feuillet réel comprend un titre et trois sections : le titre, c'est la désignation de l'immeuble d'après le cadastre; la première section indique le nom du propriétaire et l'origine de la propriété ; la seconde, les charges permanentes de l'immeuble et les restrictions au droit de propriété ; la troisième, les hypothèques et les dettes foncières.

Le feuillet personnel, qui a servi de modèle à celui que

* Voir, sur celte loi, sa traduction par Paul Gide, Annuaire de législation étrangère^ 1873, p. 208 et suiv ; et Lehr, Eléments de droit civil Germanique, I, n"' 109-118.

nous venons d'analyser d'après la loi du 22 juin 1891 pour l'Aisace-Lorraine, contient un compte spécial pour chaque propriétaire, dans lequel sont désignés, d'après les bases du cadastre, tous les immeubles qui lui appartiennent, les charges et hypothèques qui les grèvent, et les mutations dont ils sont l'objet.

80. — Le livre foncier est tenu, au chef-lieu de tout ressort judiciaire, par un fonctionnaire réunissant les preuves d'aptitude requises pour être juge dane un tribunal ordinaire. C'est à lui que les demandes d'inscription au livre foncier sont faites, et il doit vérifier la capacité du débiteur qui constitue l'hypothèque ou du propriétaire qui aliène l'immeuble, la réalité et l'efiicacilé du titre invoqué, et la situation juridique de l'immeuble lui-même ; la décision qu'il rend est susceptible d'appel.

Ce fonctionnaire et les employés préposés à la tenue du registre sont responsables des erreurs qu'ils commettent, et, en cas d'insolvabilité, la responsabilité de l'Etat est engagée subsidiairement.

Le livre foncier est public et doit être communiqué à toute personne ayant un intérêt juridique à en prendre connaissance.

81 . — Ce n'est que par l'inscription au livre foncier que les transmissions de propriété ou les constitutions d'hypothèque sont valables non-seulement à l'égard des tiers, mais entre les parties contractantes : jusqu'à ce que l'inscription ait été faite, la convention des parties ne donne à l'acquéreur ou au créancier hypothécaire aucun droit sur l'immeuble, mais seulement une action personnelle pour contraindre le vendeur ou le débiteur à faire faire l'inscription.

Une fois l'inscription faite, le nouveau propriétaire ou le créancier ont un droit absolu sur la chose, erga omnes ; cette inscription peut bien être annulée entre les parties d'après les principes du droit civil, mais celte annulation ne peut nuire aux tiers qui ont acquis des droits sur l'im-

meuble, à titre onéreux et de bonne foi, de la personne dont l'inscription est annulée.

Toutefois, la partie qui veut attaquer une inscription peut, pour éviter d'avoir à subir des droits qui seraient consentis à des tiers de bonne foi, se foire autoriser par la partie adverse ou par le juge à faire une prénotation, Vormerkung ; et si la prétention du demandeur est fondée, l'inscription rétroagit aujour de la prénotation.

H2, — Les droits réels sur les immeubles, dans le système de la loi du 5 mai 1872, ne résultant que de l'inscription faite au registre foncier sur telle ou telle parcelle et ne produisant effet qu'à dater de cette inscription, il ne peut y avoir ni privilège ni hypothèque générale: aussi cette loi ne reconnaît-elle ni les hypothèques légales, ni les privilèges. Le vendeur d'immeuble peut seulement, en consentant h l'inscription sur le registre au nom de l'acquéreur, se réserver sur l'immeuble par lui vendu et non payé une hypothèque ou un droit de créance foncière.

L'inscription de l'hypothèque doit contenir la désignation spéciale de l'immeuble et la fixation du chiffre de la créance.

Lorsque l'inscription a été prise, il est remis au créancier un extrait de l'inscription désigné sous le nom de lettre de gage, Pfandbrief: cette lettre est transmissible par endossement soit à titre de propriété, soit à titre de gage mobilier, et cette transmission s'effectue juridiquement par le seul fait de l'endossement, sans qu'il y ait besoin ni d'une inscription sur le registre foncier, ni du consentement du débiteur, auquel il importe peu de payer à Tun ou à l'autre.

Dans le système de la loi prussienne, la force obligatoire de l'hypothèque résulte non pas du contrat, mais de l'inscription au livre foncier : la conséquence qui en découle est que l'hypothèque continue de subsister, malgré l'extinction de la dette, tant que celte extinction n'a pas été constatée sur le livre foncier et sur le Pfandbrief, et le débiteur dont la dette est éteinte sera néanmoins tenu de la payer une

seconde fois aux mains du tiers porteur de bonne foi du Pfandbrief,

8^ I. — Le propriétaire d'un immeuble peut lui-même, par un système analogue à celui de la loi française du 9 Messidor an Kl, se faire donner sur son propre immeuble un titre hypothécaire, titre qu'il transmettra quand il voudra à des tiers. Pour y arriver, il fait inscrire sur son immeuble une créance, et il lui est délivré un bon foncier, Grundschuldbrief, qui contient la désignation de l'immeuble, le prix auquel cet immeuble a été vendu depuis dix ans, et l'indication de la somme pour laquelle il est émis.

Ce titre est transmissible par endossement en blanc, et il est muni de coupons d'intérêts payables au porteur; et à l'échéance de la dette, le porteur non payé peut poursuivre l'expropriation de l'immeuble.

83. — B. Autriche. — Le régime hypothécaire de l'Autriche est organisé par la loi du 23 juin 1871 .*

Comme en Prusse, il y a en Autriche un livre foncier, Grundbuch, sur lequel figurent tous les immeubles qui sont dans le commerce, et qui y sont immatriculés dans l'ordre du cadastre. Chaque domaine a un chapitre ou feuillet spécial divisé en trois sections, consacrées, la première, à la désignation du domaine, la seconde, à l'indication des propriétaires successifs, la troisième, à l'énumération des hypothèques et autres charges qui grèvent la propriété, et des restrictions au droit de disposer du propriétaire.

Il n'y a pas, comme en Prusse, tantôt des feuillets réels, tantôt des feuillets personnels, au cas de morcellement exceptionnel des propriétés dans une circonscription : les immeubles sont toujours inscrits par feuillets réels, mais, lorsqu'un propriétaire possède plusieurs immeubles dans la même circonscription, ils sont réunis sur le même feuillet.

* Voir^ sur cette organisation, Ortlieb, Etude sur leslivres fonciers en Autriche, dans le Bulletin de la Société de législation comparée, 1876, p. 343 et suiv. ; Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 298 et suiv.

Il y a autant de livres fonciers que de circonscriptions cadastrales, et les bureaux fonciers chargés de leur tenue sont annexés aux tribunaux de canton et aux cours de justice de première instance.

84. — Si la base de l'organisation foncière est la même en Autriche et en Prusse, il y a néanmoins entre les législations de ces deux pays des différences qu'il imporie de signaler.

En premier lieu, dans le système prussien, c'est à un fonctionnaire ayant rang déjuge qu'est donnée la mission de recevoir les demandes d'inscription et de les autoriser ou de les refuser, sauf appel de sa décision ; en Autriche, c'est au tribunal lui-même qu'il appartient de statuer surles demandes d'inscription.

En second lieu, tandis que, dans la loi prussienne, Tinscripi ion produit des effets absolus au profit des tiers debonne foi, qui n'ont rien h craindre des actions en nullité ou en revendication dirigées contre leur débiteur ou leur vendeur, la loi autrichienne de 1 87 1 n'attribue ces effets à l'inscription qu'après l'expiration des délais impartis pour l'exercice des actions tendant à révoquer ou à annuler le titre du propriétaire inscrit, délais qui varient suivant les circonstances.

Enfin, tandis que la loi prussienne déclare les droits réels inscrits sur le registre foncier à l'abri de la prescription acquisitive, la loi autrichienne admet l'acquisition par prescription de la propriété et des autres droits réels, même au préjudice du propriétaire inscrit au livre foncier

85. — C. Suède, — Le régime foncier de Suède a toujours exigé, comme base des transmissions de propriété et de la création de droits réels, l'investiture légale ou par acte public. Aujourd'hui encore, l'investiture est un acte solennel, qui s'accomplit devant le thing, ou assemblée de la centaine : toute transmission de la propriété, toute constitution de droit réel immobilier doit avoir lieu en présence de cette assemblée, composée de douze hommes libres et présidée par le centenier, laghman, qui prononce l'investiture. Les lois du 16 juin 1875 ont codifié les dispositions

du droit suédois sur cette matière, et réglé les formes de la publicité d'une manière plus sûre que ne le faisait le droit ancien, mais l'économie générale de ce droit a été conservée. Ces lois ont été complétées en 1881 et en 1883.'

La loi suédoise se rattache à la loi prussienne par le caractère essentiel du régime foncier et hypothécaire de ce pays, l'organisation des livres fonciers.

En Suède, ces livres sont au nombre de deux, consacrés l'un aux investitures, l'autre aux inscriptions. Ils sont tenus par feuillet réel : chaque domaine a son feuillet particulier, correspondant à chaque division du cadastre.

L'investiture, comme l'inscription hypothécaire, est demandée au tribunal, qui l'accorde ou la refuse, suivant la régularité ou l'irrégularité du titre et la capacité ou l'incapacité des parties. Si l'investiture est donnée, le tribunal fait inscrire sa décision et il est délivré au requérant des lettres d'investiture. S'il s'agit d'une hypothèque, lorsque le tribunal l'a autorisée et qu'elle est inscrite au registre, il est donné acte au créancier de son hypothèque au pied du titre. Il est procédé de même pour les droits réels autres que l'hypothèque, l'usufruit, l'usage, etc . . . Si le tilre hypothécaire est à ordre ou au porteur, l'hypothèque se transmettra dans la même forme que l'obligation.

Observons toutefois que l'hypothèque est indépendante de la créance qu'elle garantit, et qu'elle peut être rattachée à une autre créance.

Le plus souvent, paraît-il, l'inscription d'hypothèque est demandée, non pas par le créancier, mais par le propriétaire lui-même, sur ses propres biens : il lui est délivré un billet en blanc, analogue au Gnmdschuldbrief de Prusse, et

^ Voir^ sur ces lois, leur traductioQ et les notices ou introductions qui les accompagnent dans Dareste, Annuaire de législation étrangère^ 1876, p 80i- et suiv.; Besson, Les Liores fonciers et la réforme hypothécaire, p. 319-322; Dansaêrt et Brunard, Rapport sur r immatriculât ion des immeubles, p. 33 ; de la Grasserie. Les Codes suédois, p. xlvii à li de V Introduction^ et p. 68- 69, et 219 à 248.

il le cédera quand il voudra à un créancier qui sera désormais investi de tous les droits d'un créancier hypothécaire.

En Suède comme en Prusse, toutes les hypothèques sont spéciales et publiques, et la loi ne reconnaît ni l'hypothèque tacite, ni l'hypothèque générale ; mais, en Suède, l'inscription hypothécaire doit être renouvelée tous les dix ans.

86. — Mais, si la loi suédoise se rapproche du système prussien pour l'organisation et la tenue des livres fonciers, elle en diffère sur un point essentiel, par lequel elle se rapproche du système français : l'investiture et l'inscription hypothécaire ne sont pointnécessaires pour les parties, entre lesquelles la transmission de propriété et la constitution d'hypothèque se font par le seul effet de la convention, et, une fois l'investiture faite ou l'hypothèque inscrite, les tiers peuvent faire tomber par une action en nullité ou en revendication le droit régulièrement publié. L'article 15 de la loi sur l'investiture du 16 juin 1875 est en effet ainsi conçu:

« Malgré l'investiture, le procès en revendication peut « être jugé. »*

Il suit de là que l'investiture et l'inscription n'ont pas d'autre effet que n'en ont en France la transcription ou l'inscription hypothécaire : elles ne sont qu'un moyen de publicité, destiné à faire connaître et à rendre opposables aux tiers les transmissions de propriété ou les constitutions de droits réels, mais dans la mesure où ces droits ont pu être valablement consentis par le cédant ou par le constituant.

8^. — D. Espagne. — En Espagne, le régime actuel de la transmission de la propriété foncière et de la constitution des droits réels est établi par les lois des 8 février 1861 , 21 décembre 1869 et 7 juillet 1877, auxquelles le Code civil de 1889 ne fait que se référer, dans son article 608.*

* Traduction de la Grasserie, p. 224.

* Voipj sur le régime des lois espagnoles en cette matière : Lehr, Droit civil Espagnol, I, n"* 413 et suiv., et II, n"" 408-409; Besson^ Les Livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 322- 332, et 375-376 ; Dansaërt et Brunard, Rapport sur Uimmatriculation des immeubles^ p. 41-42.

Ces lois constituent, disons-nous, le régime actuel de l'Espagne: en effet, un projet de loi dont la prise en considéralion a été votée le 19 février 1890, et dont nous allons parler, aurait pour effet de changer ce régime pour y substituer une législation analogue à celle de VAct Torrens. Nous ne savons pas quel a été, depuis cette date, le sort de ce projet.

88. — Dans l'état actuel de la législation espagnole, le système en vigueur est, en la forme, celui du livre foncier: sur un registre public, ouvert à tous les intéressés (article 607 du Code civil de 1889), doivent être inscrits, comme en Prusse, tous les actes intéressant la condition de la propriété foncière, actes translatifs de propriété ou constitutifs de droits réels immobiliers, mutations d'immeubles ab intestat ou par testament, servitudes, droits d'usufruit, d'emphytéose, d'usage et d'habitation, baux de plus de six ans, quittances par anticipation de trois ans de loyer, déclaration d'absence, jugement d'interdiction, et, d'une manière générale, tous les actes ou jugements restreignant la capacité de disposer des propriétaires.

Ce registre foncier, ou registre de la propriété, est tenu dans chaque arrondissementjudiciaire par un conservateur, Registrador.

88 I. — Toutes les hypothèques sont soumises au régime de la publicité et de la spécialité, quelle qu'en soit l'origine, qu'elles soient conventionnelles ou légales, même l'hypothèque légale existant au profit de l'Etat, des provinces et des communes sur les biens de leurs comptables et des contribuables. II n'ya de dispenses d'inscription que pour les privilèges correspondant à ceux de l'article il 06 du Code civil français, mais cette dispense même n'apporte aucun échec au principe de la publicité, car ces privilèges seront primés sur les immeubles par toute hypothèque régulièrement inscrite.

L'hypothèque légale de la femme mariée est inscrite par elle-même, si elle est majeure, et, si elle est mineure, à la requête de ses père ou mère, de ceux qui lui ont constitué

une dot. de son luleur, et, à leur défaut, du magistral du ministère public près le tribunal de district.

L'hypothèque légale du mineur est inscrite à la requête du tuteur; et, au cours de la tutelle, si la garantie primitive devient insulFisanle, le juge devra exiger d'autres sûretés el même ordonner, s'il y a lieu, le placement des capitaux du mineur el le dépôt de l'excédent de ses revenus.

Pour assurer l'inscription de l'hypothèque des incapables, femme mariée ou mineur, voici ce que prescrit encore la loi espagnole : tout notaire qui reçoit un contrat d'où résulte une hypothèque légale à leur profil doit la mentionner expressément dans l'acte, et, dans les quarante-huit heures, adresser un extrait analytique de l'acte au bureau de la conservation. Si, dans les trente jours qui suivent, l'hypothèque n'a pas été inscrite, le conservateur ou Hegistrador en informe le ministère public, pour qu'd puisse requérir d'office cette inscription; et, tous les six mois, il envoie au président du tribunal le relevé des extraits à lui adressés par les notaires et non suivis d'inscription.

88 II. — L'inscription au livre foncier ne peut être faite qu'en vertu d'un titre authentique, jugement ou acte authentique émanant du gouvernement et de ses agents, et cela qu'il s'agisse de l'inscription d'un titre de propriété ou d'un droit hypothécaire. Toutefois cette règle ne s'applique pas aux personnes qui requièrent l'inscription en vertu de titres de propriété antérieurs à la promulgation de la loi hypothécaire; elle ne s'applique pas non plus à ceux qui n'invoquent point un titre écrit, mais la prescription acquisilive accomplie par l'effet d'une longue possession. Les j)remiers seront inscrits comme propriétaires, l'acte sous seing privé restant annexé au livre foncier; el les seconds, après enquête et autorisation du tribunal, serontinscritscom?7ze/30sses.seurs, et sous réserve par la partie lésée d'attaquer l'inscription au pétitoire.

89. — La loi espagnole admet le système des prénotations, Anotaciones preventivas.^ analogues au Vormerkung de

la loi prussienne dont nous avons parlé.* Toutes les fois qu'un droit réel ne peut être immédiatement inscrit, à raison de son caractère provisoire ou indéterminé, il fait l'objet d'une prénotation ou annotation préventive, qui informe les tiers du droit prétendu ; et, au jour où ce droit est devenu définitif ou déterminé, l'inscription définitive rétroagit, au respect des tiers, à la date de l'inscription préventive.

C'est ce qui a lieu, soit par l'autorité du conservateur, soit, en cas de refus de sa part, en vertu d'une décision de justice, dans le cas où le titre du requérant est entaché d'un vice réparable; dans le cas où le conservateur, avant d'inscrire définitivement, croit devoir en référer aux magistrats ou à l'administration supérieure ; dans le cas d'actions en revendication ou en déclaration de droit réel, en interdiction, en déclaration de décès d'un absent, et dans le Ciis de saisie.

Enfin la prénotation remplace en Espagne l'hypothè jue judiciaire, et c'est même dans ce but, d'après M. Lehr, qu'elle a été créée, puis elle a été élargie et étendue aux droits réels, provisoires ou indéterminés :

« Les prénotalions ou annotations préventives, dit-il, ont « été essentiellement imaginées pour remplacer les hjpo- « thèques judiciaires. Elles n'ont pas pour objet de conver- « tir en un droit réel une créance purement personnelle à « l'origine, ni d'engendrer une action hypothécaire, mais « seulement de sauvegarder le droit du créancier tel qu'il « est, pour le cas où la chose viendrait à périr ou le débi- « leur à tomber en déconfiture; c'est une simple mesure « conservatoire. »^

90. — Nous venons de constater la grande similitude qui règne, dans la forme, entre la loi espagnole et la loi prussienne, et à cause de laquelle la législation espagnole est toujours rattachée, au point de vue qui nous occupe, au groupe des législations du système germanique. D'ailleurs, comme dans le droit germanique, lorsqu un propriétaire

* Suprà, n" 81.

* Droit civil Espagnol^ I, n* 516.

régulièrernent inscrit traite avec des tiers de bonne foi. ceuxci n'ont rien à craindre des actions en revendication, en rescision ou en nullité qui n'ont pas été l'objet d'une prénotalion, tandis que dans notre droit français on applique d'une façon absolue la règle que nul ne peut transférer à un autre plus de droits qu'il n'en a.

Mais, au fond, et si l'on se borne à envisager l'effet de l'inscription au livre foncier soit entre les parties, soit dans son caractère facultatif, la loi espagnole se rapproche beaucoup du système français, comme la loi suédoise dont nous venons de parler.

En effet, l'inscription au registre foncier n'est point en Espagne une condition de la validité, entre les parties contractantes, des actes intéressant la propriété des immeubles, ses démembrements ou les charges qui la grèvent, mais seulement une condition d'opposabilifé aux tiers de ces actes, comme la transcription ou l'inscription de notre loi française. L'article 606 du Code civil espagnol de 1889 est ainsi conçu:

« Les titres de propriété, ou d'autres droits réels sur les « immeubles, qui ne sont pas dûment mentionnés et trans- « crits sur le registre de la propriété, ne portent point pré- « judice aux tiers. »*

Cette inscription peut se faire à toute époque, quand il plaira aux parties: seulement, pour essayer d'amener indirectement les parties à faire inscrire, la loi espagnole décide qu'un titre devant être inscrit par sa nature et qui ne l'a pas été ne pourra être produit en justice. Mais ce n'est là qu'un remède très insuffisant à la liberté laissée aux parties, et qui ne paraît avoir produit que des résultats insignifiants.

Enfin, et sous la réserve des droits acquis à des sousacquéreurs ou à des créanciers de bonne foi. et qui devront être respectés, ainsi que nous venons de le dire, l'inscription au livre foncier ne donne aucun droit absolu au bénéficiaire même de cette inscription ; elle lui permet seule-

' Traduction Levé, p. 126.

ment d'opposer aux tiers les droits qu'avait son auteur, dans la mesure oii il les avait.

9t. — La réforme du régime hypothécaire dont nous venons de décrire les lignes principales est vivement désirée en Espagne, où la situation foncière paraît assez inquiétante. Voici; en effet, ce que nous lisons dans une Notice de M. le professeur Mario Navarro Amandi, de l'Université de Madrid :

«... Malgré les facilités données par la loi de 1861 et « d'autres postérieures pour la régularisation des titres de « propriété et leur inscription sur les registres, ilestcons- « tant aujourd'hui qu'après trente années environ, il existe « 50 pour 1 00 d'immeubles, dont l'étendue équivaut au quart « de la propriété, qui n'ont pas pu, par suite de difficultés « d'ordre très divers, participer aux avantages de la loi.

« D'un autre côté, malgré tout ce qui a été fait, le crédit « réel n'y pas pu se développer ; c'est ainsi qu'il n'est pas « rare de voir des prêts réalisés avec un intérêt de 100, de « loO, de 200^ de 240 et même de 365 pour cent par an, et « que la moyenne de l'intérêt des prêts sur la propriété non « inscrite est d'environ 17 pour 100, et, sur la propriété « inscrite, de 9 pour 100 par an. »*

Pour remédier à ces inconvénients, deux projets de loi ont été présentés : l'un, dont nous ne connaissons pas l'économie, mais qui est mentionné dans l'étude de M. Navarro Amandi et qui a pour but de faciliter l'établissement de la situation légale de la propriété; l'autre, dû à l'initiative de M. le comte de San Bernardo, et qui a pour but d'établir en Espagne le système del'^c^ Torrens, comme l'indique clairement l'article 2 du projet, dont nous transcrivons cidessous les quatre premiers alinéas:

Article 2. « Ladite loi sera conforme aux principes suivants :

« r On prendra comme base l'idée initiale du système « connu sous la dénomination d'Act Torrens; et l'on aura

* Traduction Fravaton, Bulletin de la Société de législation comparée, p. 569.

GuiL. Privilèges, i. U

« pour but de convertir les anciens titres de propriété en « nouveaux titres ou actes transmissibles par une simple « mention inscrite sur le titre ou acte original conservé « dans un bureau, ou sur un registre à ce destiné, et sur le « double possédé par le propriétaire de l'immeuble.

« 2"" Ladite loi sera facultative, c'est-à-dire que ceux-là « seuls en bénéficieront qui volontairement y auront re- « cours, en remplissant les formalités indiquées dans la loi.

« 3*^ Un système d'annotations extrêmement laconiques « sera organisé, tant pour les transmissions de propriétés « que pour la constitution et la radiation de toute espèce « de droits réels.

« 4° On stipulera toutes les garanties pour que, lors de € la conversion des anciens titres de propriété en titres « nouveaux, on puisse édicter, sans crainte de préjudicier « à des tiers, que tous les droits réels qui ne résulteraient « pas du nouveau titre ou seraient en contradiction d'une « manière quelconque avec la désignation de la propriété « y contenue seront nuls et de nul effet, »'

Cette proposition, dit M. Navarro Amandi, a été prise en considération le 19 février 1890, mais nous ignorons le sort qu'elle a eu depuis, comme nous ignorons aussi le sort de la proposition destinée à faciliter l'inscription au livre foncier.

92. — E. Portugal, — La publicité des actes translatifs de propriété et constitutifs d'hypothèques et de droits réels est organisée en Portugal par le Code civil de 1867, complétée par les dispositions d'un décret du 1 7 décembre 1 869 et d'un règlement général approuvé par décret du 28 avril 1870."

Les traits généraux de ce régime sont les mêmes que ceux du régime espagnol : établissement de livres fonciers, sur lesquels doivent être inscrits tous les actes de mutalion de propriété, à titre gratuit ou onéreux, et d'établis-

* Traduction Fravaton, Op. et Lac. citât.

* Voir sur ces dispositions de la loi portugaise, Besson, Le» Livres fonciers et la réforme hypothécaire^ p. 332-337; Lepelletier, Introduction au Code civil Portugais^ n" 14.

DROIT COMPAKE. 131

sèment de droits réels, publicité et spécialité de toutes les hypothèques, mais en même temps, inutilité de l'inscription au livre foncier entre les parties, cette inscription n'ayant d'autre but que de rendre les droits réels opposables, et liberté pour le titulaire d'un droit soumis à l'inscription de le faire inscrire quand bon lui semble.

93. — En la forme, la tenue des livres fonciers est organisée en Portugal d'une manière que critique avec raison M. Besson/ à cause de la multiplicité des livres destinés à assurer la publicité des droits réels. Au lieu du livre foncier unique du droit germanique, sur lequel sont centralisés tous les renseignements relatifs à l'identité des immeubles, à l'indication de leurs propriétaires et aux charges qui les grèvent, ce qui rend si faciles les recherches relatives à la propriété foncière et aux charges qui la grèvent, la loi portugaise exige la tenue de quatre livres, complétés par deux répertoires ou livres indicateurs.

L'identité de la propriété, décrite par sa nature, sa situation, ses abornements, son numéro cadastral, avec l'indication de sa valeur vénale et de son revenu, est constatée sur un livre foncier ou prédial. Ce livre n'est pas tenu dans l'ordre du cadastre, puisque l'inscription n'y est pas obligatoire, et les biens immeubles n'y sont enregistrés qu'au furet à mesure des aliénalions ou des constitutions de droits réels auxquelles le titulaire veut donnerla publicité. Un autre livre contient les inscriptions des mutations de propriété, un troisième les inscriptions d'hypothèques, un quatrième les inscriptions des droits réels autres que les hypothèques. Deux répertoires, l'un réel, indiquant dans l'ordre du cadastre la série des parcelles enregistrées, l'autre personnel, contenant par ordre alphabétique les noms des propriétaires des héritages enregistrés, facilitent les recherches.

Ces registres sont tenus, au chef-lieu du district de chaque tribunal de première instance, par des conservateurs

* Op. et Loc citât.

nommés par le minisire de la justice et relevant du procureur du Roi près le tribunal au district duquel ils résident et du procureur général de la Cour : ils sont considérés comme des officiers publics et leurs actes font foi en justice.

94. — Aux termes de l'article 949 du Code civil de 1867, on doit inscrire sur le registre de la propriété les hypothèques, les droits réels, c'est-à-dire les servitudes, le droit de pâture, les droits d'usage, d'habitation, d'usufruit, l'emphytéose, les droits de cens, la constitution de dot, les baux excédant une certaine durée, les actions réelles, les transmissions de propriété à titre gratuit ou onéreux, la possession ayant conduit à l'usucapion, et le gage immobiher. D'après l'article 930, l'inscription est prise au bureau de la conservation dans le ressort duquel l'immeuble est situé : elle se fait par extrait analytique (article 958).

Le conservateur ne peut admettre à l'inscription que les actes rédigés en la forme authentique(Règlement du 28 avril 1870, articles 90 et suiv.).

Si le droit dont l'inscription est requise est litigieux ou indéterminé, ou si, par la raison de l'illégalité ou de l'irrégularité du titre, le conservateur se refuse à faire l'inscription sous réserve du droit du requérant de se pourvoir devant l'autorité judiciaire, il devra, aux termes de l'article 966, faire sur les mêmes registres un enregistrement provisoire analogue à la prénotation du droit allemand, et, comme celle-ci, il produira un effet rétroactif s'il est converti en enregistrement définitif :

« L'enregistrement provisoire converti en enregistrement « définitif, dit l'article 973, conserve le rang de priorité qu'il « avait comme enregistrement provisoire. »*

95. — Comme les transmissions de propriété immobilières ou les constitutions de droits réels, les hypothèques doivent être inscrites pour être opposables aux tiers, aux termes de l'article 949 que nous venons de citer ; et l'inscription

* Traduction Lepelletier, p. 193.

doit désigner spécialement le chiffre de la créance, au moins approximativement, et les biens sur lesquels porte l'hypothèque, même pour l'hypothèque légale des incapables, du mineur, de la femme mariée, de l'absent ou de l'interdit.

Lorsqu'il s'agit de ces divers incapables, l'inscription est prise, pour la femme mariée, à la requête de ses parents, de ceux qui lui ont constitué une dot, ou de son ex-tuteur ; et, pour le mineur, l'absent ou l'interdit, par le père, le tuteur, le curateur ou l'administrateur, et, à leur défaut, à la requête du conseil de famille, des parents ou du juge.

96. — L'inscription aux livres fonciers n'est pas nécessaire, ainsi que nous l'avons dit, pour la validité des droits entre les parties contractantes :

« Le défaut d'inscription des titres et des droits qui y sont « soumis, dit l'article 951 , n'empêche pas qu'ils ne puissent « être invoqués en justice entre les parties elles-mêmes ou « entre leurs héritiers ou ayants-cause. Mais vis-à-vis des « tiers ils n'ont d'effet qu'à dater de leur inscription. »*

Ajoutons seulement, avec M. Besson,' que « la publicité « du droit portugais n'a pas seulement pour effet de rendre « opposable aux tiers le droit réel qu'elle manifeste, elle « attache à ce droit une présomption de vérité. » Sans doute cette présomption n'est pas absolue, et l'inscription prise en vertu d'un titre irrégulier ou émané d'un autre que du véritable propriétaire pourra être annulée, mais cette annulation n'aura pas d'effet contre les tiers de bonne foi qui auraient acquis des droits du propriétaire apparent dont le titre est annulé : « Les annulations d'inscription, dit l'arti- « oie 154 du règlement du 28 avril 1870, n'ont d'effet qu'à « partir de l'inscription de la demande en nullité et seule- « ment contre les tiers inscrits depuis cette dernière in- « serlion. »

* Traduction Lepelletier, p. 188.

* Les Livres fonciers et la réforme hypothécaire^ p. 335-336.

SECTION III

Groupe des législations du système de VAct Torrens.

97. —A. Australie. — Le régime foncier de l'Auslralie, le Real property act, plus connu sous le nom de celui qui l'a créé et a su le faire admettre et le populariser, ÏAct Torrens, a été successivement introduit en 1858 dans l'Australie du Sud, en 1861 en Queensland et enTasmamie, en 1862 dans l'Etat de Victoria et dans la Nouvelle Galles du Sud, et en 1870 dans la Nouvelle Zélande, dans l'Australie occidentale et aux îles Fidji.

L'histoire de cette législation, très importante et à bon droit très étudiée à notre époque/ montre ce que peuvent, dans un pays libre, l'intelligence et l'énergie d'un seul homme. Jusqu'en 1858, le régime foncier de l'Australie était le même que celui de l'Angleterre. Vers la fin de l'année 1 856, Sir Roberd Richard Torrens, directeur de l'Australie du Sud, frappé des inconvénients que présentaient les complications et les frais inhérents à la transmission de la terre, imagina un projet de législation qui lui fut inspiré, dit il, par le ré-

' Voir sur VAct Torrens : Charles Gide, Etude sur VAct Torrens, dans le Bulletin de la Société de législation comparée^ 1886, p. 288-330, et les Obseroations de Challamel, p. 330-333; Besson, Les Livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 338-356 ; Daasaêrt et Brunard, Rapport sur l'immatriculation des immeubles, p. 22-27.

gime des provinces hanséaliques, et qui devait méritera son auteur une légitime célébrité. Elu député par la ville d'Adélaïde, Sir Torrens déposa et fit adopter son projet de loi par la législature de l'Australie du Sud ; il donna sa démission de député pour être nommé à la tête de l'organisation foncière qu'il venait de créer, et, après l'avoir établie sur des bases approuvées de tous les habitants, il prit un congé pour populariser son système dans toutes les colonies australiennes, où il ne tarda pas à se répandre.

98. — VÂct Torrens établit d'abord un livre foncier, sur lequel pourront être inscrits tous les actes de transmission de propriété immobilière ou de constitution de droits réels. Nous disons « pourront », car, dans le système de VAct, l'immatriculation est facultative, et les propriétaires d'immeubles pourront, à leur gré, rester sous le régime ancien de la propriété en Australie ou se placer sous le régime de VAct.

Toute personne qui veut faire immatriculer ses immeubles envoie une réquisition au bureau des titres de propriété, bureau unique pour toute la province. Il joint à cette réquisition la désignation des immeubles, les titres sur lesquels il fonde son droit de propriété, et un plan certifié par un géomètre breveté.

Le droit du requérant est examiné par des jurisconsultes nommés à cet effet, des commissaires des titres, examiners oftitle, ei, après leur examen, le directeur de l'enregistrement prononce qu'il y a lieu à inscription ou rejette la demande.

Si la demande est admise, il est procédé à l'inscription de la façon suivante. Il est établi par l'ordre du Hegistrar gênerai, en double original, un certificat de titre sur parchemin indiquant, au recto de la feuille^ les noms des propriétaires, la désignation de l'immeuble complétée par la reproduction en marge du plan joint au dossier, et l'origine de propriété. Au verso sont énumérées toutes les charges qui grèvent la terre, hypothèque, baux, rentes foncières,

etc . . . Une place est laissée pour l'indication des charges qui seront ultérieurement créées.

L'un des deux certificats est dénosé au bureau du directeur général de Tenregistrement, et, réuni aux autres certificats délivrés par le même bureau, il forme un feuillet numéroté du livre foncier.

L'autre est remis au propriétaire, avec l'indication du folio et du volume où se trouve le certificat correspondant, et, comme il est toujours maintenu en conformité avec le certificat déposé, il fait foi en justice de son contenu.

Lorsque le titre du propriétaire est ainsi immatriculé, il est inattaquable à l'égard de tous. Les articles 33 et 123 de ÏAct édicté en 1861 pour l'Australie du Sud portent en effet ce qui suit. Aux termes de l'article 33, a tout certificat de « titre fait foi en justice de son contenu, et fait preuve que a la personne qui y est dénommée est réellement investie « des droits qui j sont spécifiés. »

L'article 123 complète cette théorie de la foi due au titre immatriculé, en disposant « qu'aucune action en éviction ne « sera recevable contre le propriétaire immatriculé et que « la production en justice du certificat de titre formera un « obstacle absolu à la poursuite intentée contre la personne « qui y est désignée comme propriétaire. »

Si l'immatriculation a été le résultat d'une erreur, le véritable propriétaire n'en sera pas moins dépouillé, sauf son recours sur un fonds d'assurance fixé à 2 pour 1 000 environ de la valeur de la terre, et qui doit être payé par toute personne qui fait enregistrer son titre.

99. — Si le propriétaire dont le titre est enregistré veut vendre sa terre, il rédige un certificat de vente, y appose sa signature, et la fait certifier par un témoin ; puis il y envoie cette pièce au directeur de l'enregistrement avec le certificat mobile d'immatriculation. Au dos de ce certificat d'immatriculation, le directeur de l'enregistrement mentionne la mutation faite, il annule ce certificat par un timbre d'annulation, puis il en délivr^^ un nouveau au nom de l'acheteur.

Si l'aliénation n'est que partielle, le directeur de Tenregistrement ouvre um nouveau compte au profit de l'acquéreur, et lui délivre un certificat d'immatriculation qui porte un nouveau numéro au registre matricule, avec les mentions que nous avons déjà indiquées, et qui désigne la propriété par lui acquise avec un nouveau plan en marge. Quant au vendeur demeuré propriétaire d'une partie de son immeuble, le directeur de l'enregistrement lui remet à son choix l'ancien certificat modifié en résultance de la vente par lui faite^ ou un certificat nouveau sur lequel figurera seulement la portion de l'immeuble qui lui reste.

Au cas de mutation par décès, l'héritier ou le légataire doit adresser au directeur de l'enregistrement une déclaration attestée par le juge de paix, avec l'envoi en possession ou le testament qui l'institue, ou toute autre pièce pouvant prouver sa qualité. Le directeur de l'enregistrement fait mettre des annonces dans les journaux, et, si un mois s'écoule sans qu'il ail reçu d'opposition, il inscrit comme propriétaire l'héritier ou le légataire, et délivre un nouveau certificat de propriété en son nom.

f OO. — Si le propriétaire dont le titre est inscrit veut hypothéquer son immeuble, il rédige un contrat d'hypothèque, le signe, et fait certifier sa signature par un témoin ; puis, comme au cas de vente, il envoie cet acte au directeur de l'enregistrement avec son certificat de propriété, et celuici inscrit au verso, sur le certificat mobile et sur le certificat servant de folio matricule, l'hypothèque consentie ; puis il remet le certificat au propriétaire, et il donne au créancier hypothécaire l'acte constitutif d'hypothèque, au dos duquel il a inscrit la mention d'enregistrement de l'hypothèque, avec la date et l'heure de l'inscription.

Lorsque le propriétaire aura remboursé le créancier hypothécaire et voudra obtenir main-levée de l'hypothèque, il fera signer par le créancier hypothécaire une décharge au dos de l'acte d'hypothèque, fera certifier la signature du créancier par un témoin, et l'enverra au directeur de l'en-

registremenl avec son certificat de propriété. Celui-ci mentionnera la décharge sur les deux exemplaires du cerUTicat de propriété, frappera d'un timbre d'annulation l'acte d'hypothèque, et renverra au propriétaire le certificat ainsi complété.

Le créancier hypothécaire peut lui-même céder son hypothèque soit par un acte de transfert, soit par un endossement au dos de l'acte hypothécaire, en faisant certifier sa signature par un témoin. L'acte de transfert ou l'acte d'hypothèque endossé est envoyé au directeur de l'enregistrement, qui mentionne le transfert sur l'exemplaire du certificat de propriété formant le folio matricule du registre, et sur l'acte d'hypothèque. Quant à l'inscription de l'hypothèque sur le certificat de propriété mobile, elle ne peut être faite par le directeur de l'enregistrement que si le débiteur lui envoie ce certificat : dans le cas contraire, le transfert de l'hypothèque n'en est pas moins valable et opposable à tous, le mauvais vouloir du propriétaire ne pouvant mettre obstacle au droit du créancier de transférer l'hypothèque.

toi. — B. Tunisie. — Le régime foncier et hypothécaire de Tunisie est organisé par les lois des 1®' juillet 1885 et 16 mai 1886, complétées parles décrets des 26 mai 1886, 22 juin 1888, 17 juillet 1888 et 6 novembre 1888.*

Le caractère général de cette législation est sa ressemblance avec la législation de VAct Torrens : l'immatriculation facultative, les procédés pour arriver à cette immatri-

* Voir, pour l'étude de cette législation : Daio, Rapport au Gouverneur général de V Algérie sur la ré/orme immobilière en Tunisie, dans la Revue algérienne d'octobre-novembre 1885; Charles Gide, Etude sur VAct Torrens, dans le Bulletin de la Société de législation comparée, 1886, p. 317-319 ; Piat, Notice sur l'application de la loi foncière en Tunisie ; Besson, Les Livres fonciers et la reforme hypothécaire, p. 379-391, et Grande Encyclopédie, V Conservateur de la propriété foncière en Tunisie', Gonse, Communication à la Société de législation comparée^ dans le Bulletin de la Société, 1886, p. 560-570; Dansaërt et Brunard, Rapport sur V immatriculation des immeubles^ p. 34-37.

culalion, sont organisés en Tunisie comme en Australie, au moins dans les principes généraux de cette organisation.

iO!<î. — L'immatriculation est facultative, comme en Australie, mais les résultats obtenus ne sont guère favorables à ce caractère :

« Depuis la mise en vigueur de la loi de 1885 jusqu'au « 31 janvier 1890, dit M. Besson, on a requis l'immatricu- « lation de 119 propriétés, d'une superficie de 57,675 hec- « tares, d'une valeur déclarée de 6,448,223 piastres.' Pen- « dant la même période, il n'a été effectué que 57 immatri- « culations, affectant une surface totale de 27,702 hectares « et une valeur vénale de 4,138,291 piastres. »^

Voici comment il est procédé à l'immatriculation. Le requérant adresse sa demande à la conservation foncière à Tunis, et, après publications, il est procédé au bornage de la propriété contradictoirement avec les voisins. La clôture des opérations de bornage est annoncée au journal officiel, et les tiers ont un délai de deux mois pour faire opposition à l'immatriculation, après quoi ils sont définitivement forclos. Pendant ce délai, le service topographique lève le plan de l'immeuble.

Les délais expirés, les pièces, avec les oppositions, s'il y en a, sont transmises, non pas, comme en Australie, au conservateur de la propriété foncière, mais à un tribunal spécial, mixte, qui statuera sans appel sur la demande en immatriculation et les oppositions auxquelles elle a donné lieu. Après la décision du tribunal, le rôle du conservateur de la propriété foncière reparaît: c'est lui qui fait procéder à l'inscription sur le registre foncier. Les inscriptions y figurent non pas dans l'ordre du cadastre, comme en Prusse, mais par ordre chronologique: le feuillet est un feuillet réel, contenant la désignation de l'immeuble avec le plan, le nom du propriétaire, et l'indication des charges dont l'immeuble est grevé. Un espace en blanc est réservé pour les

* La piastre tunisienne vaut 0 fr. 60.

* Les Livres fonciers et la réjorme hypothécaire^ p. 390.

inscriptions ultérieures, et une copie textuelle du titre, avec une réduction du plan, est remise à la partie pour qu'elle puisse justifier, quand elle le voudra, de son droit de propriété et de sa situation hypothécaire.

f 03. — Quelle est exactement la portée de l'immatriculation en Tunisie ? Purge-telle complètement les droits antérieurs, comme VAct Torrens, ou au contraire ne fait-elle que rendre opposables aux tiers les droits du propriétaire inscrit, dans la mesure où ces droits étaient valables avant l'inscription? La question est très controversée, et il faut reconnaître que l'examen des textes la rend très délicate. Nous n'avons pas à entrer dans l'étude de cette question, et nous nous bornons à signaler la divergence qui existe entre les auteurs :

« Aucune incertitude, dit M. Besson, ne saurait s'élever « désormais ni sur les limites de l'héritage, ni sur l'origine « de la propriété, ni sur l'étendue des charges foncières. « Les tiers acquéreurs ou créanciers peuvent traiter en toute « sécurité, leur confiance dans la solidité du droit de l'aliéna- « teurnesera jamais trompée. Le propriétaireinscrit comme « tel sur le registre foncier est toujours, quoi qu'il advienne, « le propriétaire légitime au regard des tiers qui contractent « avec lui. Celui qui est lésé par une inscription est privé « de tout recours sur l'immeuble, il n'a qu'une action en « indemnité contre le fonds d'assurance, après discussion « de l'auteur du dommage. »'

Voici la conclusion inverse à laquelle arrive M. Gonse :

« Il résulte bien de ces considérations que l'inscrip-

« tion ne confère pas aux actes une validité qu'ils n'avaient « pas par eux-mêmes ; même inscrits, ils demeurent sou- « mis aux contestations judiciaires. Le principe de légalité « n'a pas été adopté dans la loi tunisienne. Elle emprunte « aux législations australiennes l'idée féconde del'immatri- « culation facultative ; mais après quelques tâtonnements

' Les Livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 384.

« elle revient aux idées de l'école française, el refuse d'alta- « cher les effets juridiques au seul accomplissement des « formalités. »^

Quoi qu'il en soit de cette controverse, il est certain que d'après la loi tunisienne l'immatriculation n'est pas exigée pour la validité de l'acquisition du droit entre les parties, mais seulement pour l'opposabililé de ce droit aux tiers.

t04. — La publicité est exigée, en Tunisie, pour tous les actes ou faits ayant pour résultat de tranmettre, de déclarer, de modifier ou d'éteindre un droit réel immobilier, d'en changer le titulaire ou de modifier ses droits. Elle s'applique aux baux de plus d'un an, aux quittances ou cessions équivalant à plus d'une année de loyers ou fermages ; les mutations à cause de mort, ab intestat ou testamentaires, doivent être inscrites comme les mutations entre vifs. Enfin, le système germanique des prénota lions est admis en Tunisie, et toutes les actions tendant à faire prononcer l'annulation ou la modification d'un droit réel immobilier doivent être rendues publiques par ce moyen.

t05. — La loi tunisienne organise d'une façon très complète le régime de la publicité en matière hypothécaire. Que l'hypothèque soit conventionnelle ou légale, elle doit être rendue publique par finscriplion et spécialisée, quantau chiffre de la créance et quant aux biens sur lesquels elle porte.

L'inscription de l'hypothèque légale de la femme se fait à la requête du mari, de la femme, des parents ou amis de celle-ci ; et, pour l'hypothèque du mineur, à la requête du tuteur, du subrogé tuteur, du conseil de famille, des magistrats, des parents ou amis du mineur, et enfin du mineur lui-même. Le chiffre pour lequel l'inscription est prise et l'énumération des biens sur lesquels portera l'hypothèque de ces incapables résulteront du contrat de mariage, d'une délibération du conseil de famille pour le mineur, ou d'une décision du tribunal.

* Communication à la Société de législation comparée, dans le Bulletin de la Société, 1886^ p. 565-566.

La loi tunisienne supprime l'hypothèque judiciaire, et elle transforme en hypothèques conventionnelles les privilèges sur les immeubles, sauf les privilèges de l'article 21 01, pour lesquels il est fait une exception à raison du peu d'importance des créances qu'ils garantissent.

106.— Au point de vue delà forme des actes, la loi tunisienne admet le système de la loi australienne, et elle n'exige l'authenticité pour aucun des actes qui devront être inscrits au livre foncier, ni pour la vente, ni pour la donation, ni pour l'hypothèque ; des actes sous-seing privé suffiront, pourvu que l'identité des contractants soit constatée par la légalisation de leurs signatures, ou, si elles ne savent pas signer, par leur comparution devant l'autorité compétente et la reconnaissance de l'écrit en présence de témoins.

La capacité des parties sera vérifiée parle conservateur de la propriété foncière, et, en cas de doute de sa part, définitivement appréciée par le tribunal ; mais, en attendant que le tribunal ait statué, le conservateur sauvegardera le droit des parties à l'aide d'une prénotation, ^ à la date de laquelle rélroagira l'inscription, si le tribunall'admet.

107. — Toute personne qui requiert l'inscription au livre foncier doit joindre à sa demande deux bordereaux analytiques, et l'original ou l'expédition de l'acte à inscrire. L'inscription consiste dans une courte mention analytique qui est portée sur le livre foncier, et mentionnée sur le titre de la partie qui requiert l'inscription.

Lorsque le titre à inscrire est une mutation par décès, l'héritier qui requiert l'inscription devra, s'il s'agit d'une mutation ab intestat, représenter l'acte de décès et une attestation authentique de ses droits à l'hérédité. S'il s'agit d'une mutation testamentaire, le requérant doit joindre à sa demande l'expédition du testament qui l'institue.

Si le titre à inscrire est un partage partiel ou une vente partielle, le service topographique procède à l'application sur le terrain des limites résultant de la convention nouvelle, et remet au conservateur deux extraits du plan nouveau,

relatifs l'un à la parcelle détachée, l'autre au surplus de l'immeuble qui reste aux mains de l'ancien propriétaire ; le conservateur annule l'ancien titre et établit deux litres nouveaux, indiquant chacun les charges qui les grèvent. En cas de réunion de plusieurs parcelles dans la même main, il est procédé d'une manière inverse, et il est établi un titre unique pour les parcelles réunies.

L'inscription produit ses effets tant qu elle n'est pas rayée matériellement, ou que le droit n'est pas prescrit ; il n'y a pas lieu, par suite, au renouvellement décennal de l'inscription des hypothèques.