V. — Comment s éteint le privilège du bailleur
• Nous avons dit, dans noire Traité du Droit de Rétention,
!^63. — I. 1 quelles personnes appartient le privilège du bailleur. — L'article 2102, T. porte que la créance privilégiée est celle des « loyers et fermages des immeubles » : il résulte de ces termes que tout bailleur d'immeubles a droit à ce privilège, mais que le bailleur d'immeubles seul y a droit, point le bailleur de meubles.
Tout bailleur d'immeubles y a droit, disons-nous. Peu importe quelle est la nature de son droit sur l'immeuble qu'il donne à bail, droit de propriété, droit d'usufruit, ou même de location principale : le privilège n'est pas attribué en effet à la qualité de propriétaire de Timmeuble loué, il est donné, comme nous l'avons vu, à raison de la faveur qui s'attache au contrat de bail, des services qu'il rend au preneur et de la faveur que mérite le crédit fait par le bailleur. Le privilège est donc attaché à la créance de tout bailleur, comme on le décidait d'ailleurs dans notre ancien droit,* et, si l'article 2102, P, emploie l'expression « pro- « priétaire », ce terme n'est qu'énonciatif et s'explique parce que le bailleur est le plus souvent le propriétaire de l'immeuble. Mais cette expression trop étroite est rectifiée par l'article 819 du Code de procédure: ce texte, en organisant la saisie-gagerie, qui n'est autre chose que la mise en mouvement des droits privilégiés du bailleur, accorde le droit de pratiquer cette saisie aux « propriétaires ei principaux « locataires de maisons ou biens ruraux ».^
!^64. — La formule que nous employons à dessein,
n" 103, que le Code fédéral des Obligations de Suisse donnait un privilège à tout créancier rétenteur.
* Perrière, Sur la Coutume de Parcs, II, article 171, n° 28.
* Merlin, Répert., V" Privilèges^ Sect. III, § II, n" 3 ; Persil, Régime hypothécaire, I, article 2102, n" 24 ; Carré et Ghauveau, Lois DE LA PROCÉDURE, VI, Qucst. 2793; Troplong, Des Privilè • ges et Hypothèques, I, nM52 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 3, p. 138 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques^ I, n° 117 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 388 ; Laurent, XXIX, ir 382. — Compar. Metz, 8 décembre 1869, Dalloz, 70, II,
« tout bailleur d'immeubles a droit au privilège de V article « 5/^5 », indique l'opinion que nous allons adopter sur une question controversée: le bailleur d'un terrain sur lequel il n'y a pas de construction, un herbage, une prairie, un terrain vague, a-t-il un privilège sur les meubles du preneur de ce terrain, s'il s'agit d'un herbage ou d'une prairie, sur les bestiaux que le preneur y a mis pour paître les herbes, et, s'il s'agit d'un terrain vague, sur les constructions légères que le locataire a pu y élever?
Pour soutenir la négative, voici comment s'exprime un arrêt de Bourges, rendu à propos du bail de terres détachées :
« Attendu que l'article 2102, C, civ., distingue le loca- « teur d'immeubles ruraux comprenant des bâtiments de « ferme, du locateur des mêmes immeubles sans bâti- « monts ; qu'au premier il accorde un double privilège por- « tant : 1° sur les meubles qui garnissent la ferme et sur « tout ce qui sert à l'exploitation rurale ; 2° qu'il limite au « contraire le privilège du second à ses fruits et récoltes ;
« Qu'il s'en suit que le bailleur d'un pré d'embauché sans « bâtiments de ferme, c'est-à-dire d'un pré dont l'herbe, au « lieu d'être fauchée, est mangée sur pied par des bestiaux « qui y sont placés, du mois d'avril au mois d'octobre, n'a « de privilège que sur la récolte; qu'étendre ce privilège « aux animaux qui y sont placés, serait violer la règle que « les privilèges sont de droit strict et de stricte inlerpréta- « lion, et qu'en outre la signification de l'expression garnit « serait singulièrement altérée si on l'appliquait aux « bestiaux qui pâturent dans un pré;
(( Attendu que les principes delà matière confirment cette « stricte interprétation ; le mobilier de la ferme et tout ce « qui sert à l'exploitation rurale constituent en effet la ga- « rantie du bailleur, en vertu du gage tacite qui résulte de « la nature de la convention ; or ce gage tacite ne saurait « se rencontrer dans la convention de louage d'un pré d'em- « bauche, les animaux qui y sont placés étant destinés a « être vendus, et le locataire pouvant à son gré, selon son
« unique intérêt, à quelque époque de l'année que ce soit. « disposer de ces animaux et les déplacer. »*
D'un autre côté, MM. Aubry et Rau, examinant l'hypothèse du bail d'un terrain vague sur lequel le preneur avait élevé un échafaudage, s'expriment ainsi :
« Le sens du mot ferme, employé dans l'article 2102, se « trouve restreint aux bâtiments d'habitation et d'exploila- « tion, par le terme maison qui le précède immédiatement. « C'est d'ailleurs évidemment forcer l'expression gaimir « que de l'appliquer à des échafaudages élevés sur un ter- « rain nu. »*
264 I. — Voici les motifs qui nous déterminent à repousser cette opinion, et à admettre que le bailleur d'un pré, d'un herbage ou d'un terrain vague peut avoir, selon les circonstances, un privilège sur les meubles morts ou vifs qui y sont placés par le preneur.
C'est, d'abord, le texte de l'article 2102, r, dans la partie où il déclare privilégiés « les loyers et fermages des immeu- « hles » ; tout bailleur d'immeubles a donc droit à ce privilège, qu'il s'agisse d'un terrain nu ou bâti, d'une ferme avec des bâtiments ou d'un herbage. Si plus loin l'article emploie les expressions « maison, ferme », dont argumente l'opinion que nous combattons, c'est pour proscrire la distinction romaine sur l'étendue du privilège pour les héritages urbains et les héritages ruraux, et nullement pour limiter le privilège aux maisons et aux fermes.
Nous invoquons, en second lieu et surtout, les motifs qui ont fait créer le privilège du bailleur : comme le dit très bien le regretté M. Labbé à propos d'une autre difficulté née de l'article 2102, l*" : « Plaçons-nous à un point de vue plus
* Bourges, 1" juin 1886, Sirey, 88, II, 185, et Dalloz, Supplément, V Privilèges et Hypothèques, n" 90. — Sic Tribunal d'Amiens, 4 décembre 1886, Dalloz, 94, I, 129, en note ; Tribunal d'Arbois, 14 juin 1888, Sirey, 89, II, 119.
' III, § 261, texte et note 12, p. 140. — Compav. Troplong, Des Privilèges et Hypothèques^ I, n" 153.
« élevé, recherchons le but du législateur en organisant la « sûreté spéciale du bailleur, et, les yeux fixés sur ce but, « interprétons la loi. »* Or le but du législateur a été de favoriser le contrat de louage, à raison de l'utilité qu'il présente, et de protéger le bailleur contre les conséquences du crédit par lui accordé qui est la suite naturelle de ce contrat ; et ces motifs s'appliquent aussi bien au bail d'un herbage ou d'une prairie que d'une ferme bâtie.
Nous donnerons un dernier motif à l'appui de la solution que nous proposons. Si, comme le veut l'opinion que nous combattons, on applique littéralement ces mots de l'article 2102, « la maison louée ou la ferme », voici à quelle conséquence on va arriver : le privilège du bailleur ne devra être donné ni pour le bail d'une grange, sur les grains qui garnissent la grange, ni pour le bail d'un magasin, d'une cave ou d'un grenier, sur les objets que le locataire y dépose. En effet, le mot maison et le mot ferme ont un sens très précis : « Maison, bâtiment servant de logis. »^ — « Le nom de ferme « se donne à un assemblage de terres, prés et autres héri- « tages unis à une maison composée des différents bâti- « ments nécessaires au labourage. »* Cette conséquence serait tellement contraire au but du privilège du bailleur que personne, à notre connaissance, n'est allé jusque là,* ce qui montre bien que l'interprétation littérale des mots « maison » et « ferme » doit être écartée.
Notre conclusion est donc que tout bailleur d'immeubles a droit au privilège, quelle que soit la nature de l'immeuble loué.^
' Noie, Sirey, 1894, I^ 169.
' Littré, DiGTioNN. de la langue française, V° Maison.
' Denisart, Collect. de décis. nouv., V Ferme.
* Voir Pothier, Du Louage, W' 227-228,
5 Aix, 30 mars 1865, Sirey, 65, II, 333, et Dalloz, 66, II, 9 ; Metz, 8 décembre 1869, Dalloz, 70, II, 139 ; Douai, 29 juillet 1890, Dalloz, Supplément, V Privilèges et Hypothèques^ n" 90 ; Motifs d'Aix, 9 mai 1892, Dalloz, 92, II, 376 ; Gaen, 3 avril 1894, Sirey, 94, II, 312 ; Cassation^ 22 mars 1893, Sirey, 93, I, 353, et Dalloz,
Mais, nous le reconnaissons volontiers, cette solution de principe présente des difficultés d'application , lorsqu'il s'agit du bail de terres sans bâtiments d'exploitation : il ne suffira pas, pour l'exercice de son privilège, que le bailleur trouve sur ses terres, à un nnoment donné, des bestiaux appartenant au preneur, il faut encore que ces bestiaux y aient été mis pour un certain temps. Le mot « garnir », dont nous aurons bientôt à déterminer le sens, ne pourrait pas s'appliquer à des animaux mis pour quelques jours, en passant, mais à ceux-là seulement qui ont été amenés pour dépouiller la terre, avec le caractère de permanence que comporte la nature de la récolte de cette terre. Mais ce n'est là qu'une difficulté de fait, que l'article 2102, 1^, présente dans beaucoup d'autres hypothèses, et qui ne fait point obstacle à l'application des principes que nous venons de développer.
^65 . — Pour qu'il y ait lieu au privilège du bailleur, dans les termes de l'article 2101, 1°, il faut qu'il y ait entre les parties un contrat de louage. Nous n'avons pas à indiquer ici les caractères qui distinguent le contrat de louage des autres contrats, nous l'avons fait en étudiant le titre VIII du livre III du Code civil.*
Mais nous voulons signaler une hypothèse particulière dans laquelle il n'y a pas louage, et par suite pas de privilège du bailleur, bien que, dans notre Traité du Louage,^ nous l'ayons signalée, incidemment et sans donner de motifs, comme un cas de louage : nous voulons parler du contrat qui intervient entre une commune et l'adjudicataire des droits de places dans les halles, foires et marchés. Un arrêt de la Cour d'Aix, aux motifs duquel nous ne pouvons que nous associer, l'a très bien démontré :
« Considérant, dit cet arrêt, que le produit des droits de « place perçus dans les halles, foires et marchés, d'après
94, 1, 129. — Laurent, XXIX, n° 381 ; Roussellier, Rapport, Dallez, 94, T, 129; Tissier, Noie, Sirey, 93, I, 153.
' Voir notre Traité du Louage, I, n" 5-15.
<( les tarifs dûment établis, constitue, aux termes du para- « graphe 6 de l'article 1 33 de la loi du 5 avril 1 884, sur l'or- « ganisation municipale, un des éléments en recettes du « budget ordinaire des communes ; qu'il est de jurispru- « dence certaine, tant de la Cour de cassation que du Con- « seil d'Etat, que ces droits sont des taxes indirectes de la « même nature que les octrois municipaux, et que c'est « uniquement pour ce motif que, conformément aux lois « des 6-7-11 septembre 1790, 2 vendémiaire, 27 frimaire « et 5 ventôse an VIII, les contestations relatives à leur per- « ception doivent être jugées par les tribunaux ordinaires ;
« Qu'il est évident que si les taxes dont s'agit devaient « être considérées comme des prix de location, résultant « de baux consentis par les communes, c'est en vertu des « principes généraux du droit, et non par l'effet d'une lé- « gislation spéciale, que les difficultés auxquelles leur per- « ception peut donner lieu seraient de la compétence de la « juridiction civile ;
<^ Considérant, du reste, que lorsqu'il a prévu la possibi- « lilé d'un contrat de louage en une matière analogue, le « législateur l'a formellement exprimé ; qu'on lit en effet « dans le paragraphe 7 de l'article 133 sus-visé que les re- « cettes du budget se composent encore du produit des per- « mis de stationnement et de location sur la voie publique, « etc., d'où suit que les communes sont autorisées à louer « partie de leur domaine public et même du domaine na- « tional, sous réserve en ce cas d'approbation régulière, « par décret présidentiel, du tarif municipal ; mais que cette « faculté implique alors manifestement l'existence d'un bail « entre elle et l'occupant. »*
266. — Le privilège du bailleur doit-il être accordé à la personne qui loue une maison en garni ? La négative a été jugée par le tribunal de Bruxelles,^ qui donne les motifs suivants à l'appui de cette solution : le privilège de l'article
' Aix, 9 mai 1892, Dalloz, 92, II, 376. « 10 décembre 1866, Dalloz, 67, III, 79.
21 01 . 1 0, ne peut exister que vis-à-vis du locataire obligé par l'article 1752 de garnir la maison qu'il loue, car le privilège dérive alors de l'intention, que les parties ont eue, que le bailleur trouve sa garantie dans les meubles apportés par le locataire. Mais cette intention ne peut exister dans la location en garni, où le locataire n'apporte aucun meuble ; le bailleur se repose pour la perception des loyers sur la solvabilité personnelle de son débiteur, et il ne peut exister de privilège à son profit.
Cette solution nous paraît inexacte, et, sans nier la corrélation qui existe entre les articles 1752 et 2102, 1°, nous contestons que le privilège n'existe que si le locataire est obligé de garnir la maison de meubles suffisants pour répondre des loyers. Il est certain, et nous l'avons nous-même constaté,^ que le locataire en garni n'est pas obligé de nantir de meubles suffisants l'appartement qu'il loue ; mais il n'en est pas moins locataire d'une maison ou d'une partie de maison, et, à ce titre, les meubles qu'il apporte sont atteints par le privilège du bailleur, d'après les termes absolus de l'article 2102, T. Qu'il s'agisse du locataire en garni ou de tout autre preneur, les meubles apportés dans la maison sont possédés par le bailleur, etie privilège de celuici, qui a pour base à la fois la qualité de la créance et le nantissement, doit exister dans tous les cas. Le droit du bailleur est moins étendu, en ce sens que, l'article 1752 n'étant pas applicable, il ne peut exiger que le preneur apporte des meubles ; mais pour ceux qu'il apporte, ils seront, comme les meubles de tout preneur, soumis au privilège de l'article 2102, r.
267. — Il importe peu, pour que le privilège du bailleur existe, que le prix du bail consiste dans une somme déterminée à l'avance, ou, lorsqu'il s'agit d'un immeuble loué à usage commercial ou industriel, d'un prélèvement de tant pour cent sur les bénéfices du commerce ou de l'in-
I Voir notre Traité du Louage ^ II, n' 464.
PRIVÏLÈGE DU BAILLEUR. 333
dustrie. L'unique question, dans ce dernier cas, sera de savoir si le contrat intervenu est un louage de choses ou un contrat de société ;* mais, du moment où il sera établi que c'est un louage, cela suffit pour que le privilège du bailleur existe, quel que soit le mode de fixation du prix auquel il a droit. ^
!^68. — Le privilège du bailleur existe aussi bien dans le bail à colonage parliaire que dans le bail à ferme.
Avant la loi du 18 juillet 1889, nous avions soutenu celte opinion comme conséquence du système général par nous adopté, que le colonage partiaire n'était qu'une des formes du contrat de louage, et que toutes les règles du louage s'y appliquaient, notamment la règle de l'article 2101, 1 "^.^
Sous l'empire de la loi du 18 juillet 1889, on discute sur le point de savoir si, d'une manière générale, les règles du louage sont applicables au colonage partiaire ;* mais, en ce qui concerne le privilège du bailleur, son existence au cas de colonage parliaire résulte expressément de l'article 10 de la loi du 18 juillet 1889, dont voici les termes :
« Le bailleur exerce le privilège de l'article 2102 du Code « civil sur les meubles, effets, bestiaux et portions de récolte « appartenant au colon, pour le paiement du reliquat de « compte à rendre par celui-ci. »^
!^69. -— Si le privilège du bailleur existe dans tout bail d'immeubles, comme nous venons de le dire, il n'existe que dans le bail d'immeubles, point dans le bail de meubles. C'est ce qui résulte clairement du texte de l'article 2102, « les
* Voir^ sur ladistiactioadu louage et delà société, notre Traite de la Société, n'' 11-13.
* Cassation, 24 novembre 1880, Dallez, Supplément, V» Privilèges et Hypothèques y n" 75.
' Voir notre Traité du Louage, II, n° 614. — Adde, en ce qui concerne spécialement le privilège, Limoges, 26 août 1848, Sirey, 49, II, 321, et Dallez, 49, II, 173 ; Paris, 26 décembre 1871, Sirey, 73, 11,13.
* Voir nelre Traité du Louage, II, n" 633 m his.
5 Compar. Poitiers, 18 décembre 1890, Dallez, 92, II, 377.
« créances privilégiées sont les loyers et fermages des « immeubles » ; d'ailleurs les motifs de faveur ne sont plus les mêmes, la location de meubles n'ayant ni la fréquence, ni Futilité du louage d'immeubles.'
ÎJ69 I. — Le privilège du bailleur estfondé, disons-nous, à la fois sur la qualité de la créance et sur le nantissement. De cette dernière idée va découler une conséquence importante : c'est que le bailleur n'y aura droit qu'autant qu'il est encore nanti, qu'il possède le mobilier du preneur. S'il cesse d'avoir celte possession, soit parce qu'il vend l'immeuble qu'il avait donné à bail, soit parce qu'il cède à un tiers le bail qu'il avait consenti, il perd son privilège, qui passe au nouvel acquéreur de l'immeuble ouaucessionnaire du bail.
Vainement a-t-on objecté, contre cette opinion, que « le « privilège du bailleur est inhérent àla qualité de la créance, « qui n'a pu s'évanouir par le fait de la vente ou par le « transport. »^
Sans doute le privilège est donné au bailleur à raison de la faveur qui s'attache à sa créance, mais aussi à raison de ce qu'il possède le mobilier du preneur en possédant l'immeuble où ce mobilier est déposé :
« Toutes les fois, disait M. Grenier, dans son Rapport au « Tribunal, que par la nature des choses un objet a dû « nécessairement être regardé comme le gage d'une cré- « ance dont le créancier a dû même être considéré comme « nanti, à l'exemple du gage réel, alors il serait révoltant « qu'il fût dépouillé sans être payé de la chose qu'on doit « envisager comme sienne jusqu'à concurrence de la dette. « De la présomption de l'intention respective des parties il « naît un gage par le seul ministère de la loi, et ce gage
* Grenoble, 20 février 1843, Sirey, 44, II, 11 ; Tribunal de commerce de la Seine, 20 août 1871, Dalloz, 73, II, 40. — Pont, Des Privilèges et Hypothèques, 1, n" 116 , Laurent, XXIX, n' 380; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n"357.
* Gaen, 2 juin 1851, Dalloz, 54, V, 603.
« légal doit avoir les mêmes effets que le gage conven- « tionnel. »*
Le privilège de l'aubergiste, du voiturier, et le privilège du bailleur que nous étudions reposent sur celte base : le bailleur a dû compter sur le mobilier du preneur pour garantir son paiement, de là un privilège qui cesse quand la possession du bailleur cesse ; il ne doit plus compter sur les objets qu'il ne détient plus, et le nouveau bailleur au contraire doit y compter.
Avec le privilège du bailleur dépossédé cessera aussi le droit pour celui-ci de pratiquer une saisie gagerie sur les meubles de son ancien locataire ou fermier. La saisie gagerie n'est, comme l'indique l'articleSI 9 du Codede procédure, qu'un moyen pour le bailleur de saisir les effets et fruits « étant dans les maisons ou bâtiments ruraux », ou « dépla- « ces sans son consentement » ; et, lorsque le bailleur a vendu l'immeuble ou cédé le droit au bail, les meubles ne sont plus dans ses maisons ou bâtiments, et ce n'est plus lui qui peut se plaindre qu'on les ait déplacés.
Le privilège disparaîtra donc, et en même temps que lui la saisie gagerie, qui n'est qu'un moyen de faire valoir le droit privilégié du bailleur.^
S70. — A la règle que le privilège du bailleur cesse, à l'égard de tous, lorsque le bailleur aliène l'immeuble loué
» Fenet, XV, p. 492.
* Nîmes, 30 janvier 1820, Dalloz, Répert. alphab., V" Privilèges et Hypothèques^ n» 223 ; Cassation, 14 février 1827, Sirey, c. N., VIII, l, 527 ; Orléans, 23 novembre 1838, Sirey, 39, II, 427; Grenoble, 30 janvier 1864, Sirey, 64, II, 195 ; Gaen, 9 mars 1891, Dalloz, Supplément^ V" Privilèges et Hypothèques, n"77; Cassation, 14 décembre 1892, Dalloz, 94, l, 265^ et Pandectes françaises, 94, I, 281 ; Nancy, 17 juillet 1894, France judiciaire, 95, II, 10. — Aubry et Rau, III, % 261, texte et noie 4, p. 138; Carré et ChauveaUj Lois de la procédure, VI^ Question 2793 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n° 389 ; Colmet de Santerre, IX, n» 28 his III ; Laurent, XXIX, n" 383 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 336 ; Lebret, Note, Dalloz, 94, I^ 265 ; Thiry, IV, n^ 368.
OU cède ses droits au bail, nous croyons qu'il faut apporter deux exceptions.
En premier lieu, si le bailleur avait, avant la vente de l'immeuble ou la cession du droit au bail, commencé des poursuites et pratiqué une saisie sur le mobilier du preneur, il pourrait continuer ses poursuites après la vente ou la cession, et exercer son privilège sur le mobilier ainsi réalisé à sa requête. Le motif de cette exception est que, avant d'aliéner les droits qui lui appartiennent, le bailleur a mis en mouvement son privilège, et l'a fixé d'une manière définitive sur les meubles formant son gage: l'aliénation ou la cession qu'il consent ensuite n'ont lieu que sous la réserve des effets de cette procédure commencée. Les tiers auxquels le privilège est plus tard opposé ne peuvent s'en plaindre, car ils ont dû compter sur l'existence de ce privilège, en le voyant affirmé par des actes de poursuite/
En second lieu, nous croyons, avec M. Thézard,* que le bailleur conserverait encore son privilège, sans avoir exercé de poursuites, s'il l'avait formellement réservé, par une clause expresse, dans l'acte de vente ou de cession. Dans ce cas en effet, en droit, l'acquéreur ou le cessionnaire possède le mobilier du preneur non-seulement pour lui, mais pour le bailleur. Par cette clause de l'acte de vente ou de cession, le bailleur a implicitement constitué le preneur possesseur pour son propre compte de ce mobilier, sur lequel il n'a pu réserver ses droits qu'à cette condition ; et, en fait, cette réserve ne nuit à personne, ni à l'acquéreur de l'immeuble ou au cessionnaire du droit au bail, qui en a été prévenu par son contrat, ni aux autres créanciers, qui ne supporteront en définitive le privilège du bailleur que dans la mesure où la loi le permet, et auxquels il importe peu qu'il soit exercé par l'ancien ou le nouveau propriétaire.
* Paris, 12 janvier 1848, Sirey, 48, H, 129, tl Dalloz, 48, II, 96. — Martou^ Des Privilèges et Hypothèques, U, n" 390 ; Laurent, XXIX, n" 383.
* Du Nantissement^ Des Privilèges et Hypothèques^ W 336.
2^1. — îl. Sur quels biens s'exerce le privilège du bailleur. — D'après Tarlicle 2102, 1°, le privilège du bailleur porte, qu'il s'agisse du bail d'une maison ou d'une ferme, sur « tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme » ; de plus, s'il s'agit d'une ferme, il porte sur « les fruits de la « récolte de l'année », et, en outre, sur « tout ce qui sert à « l'exploitation de la ferme ».
Nous allons donc examiner l'étendue de ce privilège, au point de vue des meubles sur lesquels il porte, en précisant d'abord le sens de ces expressions, « tout ce qui garnit la « maison louée ou la ferme » ; puis nous étudierons le droit spécial du bailleur au cas de bail à ferme.
2^^. — Qu'il s'agisse d'une maison ou d'une ferme, et, d'une manière plus générale, dans tout bail d'immeubles, d'après l'interprétation que nous avonsproposée,Me bailleur a privilège, d'après l'article 21 01, l"", sur « tout ce qui gar- « nit » l'immeuble.
La loi romaine reconnaissait au bailleur un droit de gage seulement sur les meubles qui étaient apportés dans le bien loué pour y rester, et non pas sur ceux qui n'y étaient déposés par le preneur qu'en passant:
« Videndum est ne non omnia illata, vel inducta, sed ea « sola, quœ ut ibi sunt illata fuerint, pignori sunt ? Quod « magis est. »*
«... Respondit eos duntaxat, qui hoc animo a domino « inducti essent, ut ibi perpétua essent, non temporis causa « accomodareniur, obligatos. »^
Si les meubles apportés dans la maison n'appartenaient pas au conductor, mais à un tiers auquel il avait cédé son droit au bail à titre gratuit ou à titre onéreux, on distinguait : le gage du bailleur portait sur les meubles du cessionnaire à titre onéreux, dans la limite de ce qu'il devait à
* Suprà,^ 264 I.
* L. 7, § 1, D., In quib. caus. pign. (XX, 2). ' L. 32, D., De Pign. et Hyp. (XX, 1).
GuiL. Privilèges, i. 22
son cédant ;* mais, si la cession était faite à titre gratuit, le locator n'avait aucun droit sur les meubles du cessionnaire.' Les jurisconsultes romains considéraient que, dans ce dernier cas, le cessionnaire ne devant rien au cédant, ses meubles ne pouvaient répondre du paiement d'un prix vis-à-vis du bailleur primitif avec lequel il n'avait pas contracté.
^7 S. — Dans notre ancien droit, les coutumes de Paris et d'Orléans, en indiquant sur quels meubles le bailleur, ou « seigneur d'hoslel », avaient privilège, employaient les expressions suivantes :
« Il est loisible à un propriétaire d'aucune maison, par « luy baillée à titre de loyer, faire procéder par voie de ga- « gerie en ladite maison, pour les termes à luy dus pour le « louage, sur les meubles estans en icelle. »^
« Le seigneur d'hostel peut faire exécution sur tous les « biens meubles qu'il trouve en son dit hostel. . . »*
Quel était le sens de ces mots, « meubles étant dans la « maison, meubles se trouvant dans l'hôtel »? Voici comment Brodeau, dont Perrière approuve l'opinion, et Pothier le déterminent :
« Il faut dire, selon Brodeau, que le mot biens et meubles « ne s'entend que des meubles exploitables qui servent à « garnir une maison. »^
« Les meubles, dit Pothier, pour être sujets au droit que « la coutume accorde au locateur, doivent exploiter la mai- « son ou métairie qui a été louée. Quels sont les meubles « qui sont censés exploiter ? Ce sont ceux qui paraissent y « être pour y demeurer, ou pour y être consomînés, ou pour « garnir la maison, »^
Plus loin, Pothier ajoute :
' L. 11, § 5, D.^ De pignerat. act. (XIII, 7). - L. 5, Princ, D., In quih. caus. pign. (XX, 2). ' Article 161 de la Coutume de Paris.
* Article 408 de la Coutume d'Orléans.
* Perrière, Compilât, des commentât, sur la Coût, de Paris, II, article 161, nMO.
° Du Louage, n" 2i5.
« Il suffît qu'ils soient dans la naaison pour y demeurer, « c'est-à-dire qu'ils n'y soient pas en passant, et avec la « destination d'être transportés dans un autre lieu. »^
De ces principes, Perrière et Brodeau déduisent les conséquences suivantes.
Le privilège du bailleur ne s'exerce pas sur les créances « dont les cédules et obligations se trouvent dans la mai- « son ». Ces cédules et obligations, dit avec raison Pothier, sont de simples instruments qui servent à prouver l'existence des créances, mais les créances elles-mêmes sont des choses incorporelles, qui ne sont dans aucun lieu, et qu'on ne peut dès lors compter parmi les choses qui « sont « dans la maison ».
Il ne s'exerce pas non plus sur l'argent comptant : « cet « argent, dit Pothier, n'étant pas destiné pour demeurer (( dans la maison, mais pour être dépensé au dehors, on « ne peut pas dire que ce soit une chose qui exploite la « maison. »^
Quant aux choses appartenant à des tiers, notre ancien droit distinguait.
Par application de l'idée que les choses qui ne sont là qu'en passant ne forment pas le gage du bailleur, il n'aura aucun droit ni sur les effets du voyageur se trouvant dans l'hôtel loué, ni sur « le linge donné à une blanchisseuse (( pour le blanchir, l'étoffe qu'on donne à un tailleur pour « faire des habits, les montres qu'on donne à un horloger « pour les raccommoder, les livres qu'on donne à un relieur « pour les relier, et autres choses semblables. »^
Les objets remis par un tiers au locataire en dépôt ou en nantissement ne seront pas soumis au privilège du bailleur, si ces objets n'étaient pas de nature à être mis en évidence par le locataire, et n'y ont pas été mis, mais au contraire renfermés par lui : ils « n'exploitent pas » la maison, et le
' Op. citât., n'2AS.
* Du Louage, n' 251.
^ Pothier, Du Louage^ n" 245.
bailleur n'a pas dû y compter. Mais s'ils sont de nature h être mis en évidence et à garnir la maison, et qu'ils y aient été mis, le privilège du bailleur les frappera:
« Autrement, dit Pothier. ne sachant point à quel titre « mon locataire les tient, et comptant sur ces meubles qui « garnissent la maison, je serais induit en erreur. On peut « dire en ce cas que celui qui les a donnés en dépôt ou en « nantissement à mon locataire, en consentant qu'ils fus- « sent introduits en ma maison, et qu'ils la garnissent, « a tacitement et virtuellement consenti qu'ils me fussent « obligés. »*
Quant aux meubles du sous-locataire, ils seront affectés au privilège du bailleur comme ceux du locataire principal :
« S'il y a dessous-locatifs. ditTarlicle 162 de la Coutume « de Paris, peuvent être pris leurs biens pour ledit loyer « et charge du bail ; et néanmoins leur seront rendus en « payant le loyer pour leur occupation. »^
En ce qui concerne la personne à laquelle le locataire aurait rétrocédé gratuitement le droit au bail, la question était discutée,^ mais l'opinion de Brodeau, d'après laquelle les meubles de ce donataire répondraient du paiement des loyers, paraît bien mieux en harmonie avec les motifs donnés par Pothier à propos des meubles donnés en gage ou en nantissement au locataire par un tiers.
ÎJÎ'4. — Ces précédents historiques permettent de donner à ces mots de l'article 2 102, «tout ce qui garnit» la maison louée ou la ferme, leur sens véritable : le Code ne se borne pas à dire, comme les coutumes de Paris et d'Orléans, ce qui « est », ce qui « se trouve » dans la maison ou la ferme, mais bien « ce qui les garnit ». Ce changement notable dans les termes montre que les rédacteurs du Code ont voulu donner au privilège du bailleur la portée qu'il
* Du Louage, d" 246.
* Pothier^ Du Louage, n" 248 ; Voir Perrière, Compilai, des comment, sur la Coutume de Paris, 11^ article 162, n" 1-9.
' Voir Perrière^ Op. citai. jariïde 161, d" 17-18.
avait d'après les interprètes du droit coutumier. Il ne suffît pas, pour que des meubles soient soumis au privilège du bailleur, qu'ils se trouvent dans la maison louée, il faut encore qu'ils y jouent un rôle, qu'ils y remplissent une fonction, permanente ou temporaire, appropriée à la nature de l'immeuble loué ou à la destination qui lui est donnée, et que le bailleur ait dû compter sur leur présence dans l'immeuble pour lui servir de gage.
La question de savoir si tels ou tels meubles doivent être réputés ou non garnir l'immeuble loué variera suivant la nature et la destination de cet immeuble, mais le principe qui dominera ces applications sera toujours le même : les meubles ont-ils été apportés pour rester dans l'immeuble pendant un temps plus ou moins long, avec une destination appropriée à celle de l'immeuble ? Ils seront soumis au privilège.
Il en sera ainsi des meubles meublants qui sont apportés dans la maison, des provisions que le locataire y dépose, des grains, des denrées, ou des marchandises placées dans les magasins/ des vins mis dans les caves, des clichés dans des ateliers de l'imprimeur,^ des charbons dans l'usine,' etc..
275. — L'interprétation que nous venons de donner aux expressions «toutcequigarnitlamaison»,esten harmonie avec celles que l'on donne généralement,* mais elle est combattue par M. Mourlon, qui donne à ces mots un sens beaucoup plus large, et les étend à tout ce qui se trouve dans la maison. La dissertation qu'il consacre à établir ce point est très longue, nous en détacherons les passages principaux :
* Cassation, 9 novembre 1869, Sirey, 70, l, 60^ et Dalloz^ 70, I, 213; Paris, 15 avril 1885, Dalloz, 86, II, 127; Paris, 21 avril 1886, Sirey, 87, II, 203, et Dalloz, 87, II, 52.
* Besançon, 28 juillet 1876, Dalloz, 77, II, 39.
' Cassation, 24 novembre 1880, Sirey, 83, I, 29.
'' Voir Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 55 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 5, p. 139 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, 1, n" 121 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques^ 11, n'' 407 ; Laurent, XXIX, n" 411.
« ... Garnissent la maison tous les objets qui s'y trouvent. « Qu'ils soient ou qu'ils ne soient pas apparents, peu im- « porte ; qu'ils soient apportés dans la maison à raison de « la destination même des lieux ou contrairement à cette « destination, il n'importe encore. Que leur présence dans « les lieux où ils sont paraisse ou non extraordinaire, cela « est indifférent. Par cela seul qu'ils occupent une place « dans la maison, ils la garnissent. . .
« J'emprunte cette interprétation aux coutumes de Paris « et d'Orléans... Pothier, commentant et reproduisant « cette disposition, parle constamment du droit du pro- « priétaire sur les meubles qui se trouvent dans la maison « ou qui la garnissent, sans faire entre eux aucune différence. « Ces deux formules n'expriment, quanta lui, qu'une seule « et même idée. . .
« Les rédacteurs du Code ont reproduit les mêmes ex- « pressions dont Pothier se servait ; ils ont, à son exemple, « donné au propriétaire un privilège sur tout ce qui gar- « nil sa maison. Pourquoi dès lors entendre ces expres- « sions dans un autre sens que celui que Pothier leur don- « nait. . .
« Y a-t-il dans cette extension quelque chose qui répu- « gne à l'esprit général de la loi ? Mais le vœu de la loi, « c'est que le propriétaire ait pleine et entière sécurité ! « Quel intérêt peut-elle donc avoir à limiter ainsi les sûretés « qu'elle juge à propos de lui donner? Qui protégerait-elle « par cette parcimonie ? Le locataire ? Elle lui nuirait au « contraire ; car, en diminuant son crédit, elle le Uvrerait « aux rigueurs et aux exigences du propriétaire. Les au- « très créanciers ? Mais qui ne sait que sévir contre le loca- « taire lui-même c'est, par un contre-coup nécessaire, sévir « contre ses créanciers ? Le propriétaire, convaincu de l'in- « suffisance de son gage et inquiet pour son droit, exigera « en effet à chaque terme échu le paiement immédiat de « ses loyers ou des sûretés nouvelles. . . » M. Muui'lon termine en donnant une dernière raison, selon
lui « souveraine et irrésistible », que lui fournit l'article 819 du Code de procédure :
« Le privilège et la saisie gagerie sont les deux termes « d'une même idée : ils tendent tous les deux au même but : « tous les deuxpar conséquent s'étendentaux mêmes biens. « Or quels sont les objets que le propriétaire locateur peut « saisir gager? Ceux qui sont dans sa maison. Telle est la « disposition formelle de l'article 819 du Code de procé- « dure. La voici en toutes lettres : Les propriétaires de mai- « sons, soit qu'il y ait bail, soit qu'il n'y en ait pas, peuvent « saisir gager. . . les effets étant dans ladite maison. C'est « mot pour mol la même règle qui était écrite dans la cou- « tume de Paris. . . »*
î^yô. — Cette argumentation ne peut nous convaincre.
Au point de vue historique, elle repose sur une erreur. S'il est vrai que les coutumes de Paris et d'Orléans emploient les expressions très larges de meubles étant ou se trouvant dans la maison.^ l'interprétation donnée à ces textes en avait réduit la portée, et les passages que nous avons cités de Brodeau, de Ferrière et de Pothier, montrent clairement que le privilège ne s'étendait qu'aux « meubles ex- « ploitables ». Le sens de ces mots, fixé par les commentateurs, est exactement traduit par les expressions nouvelles de l'article 2102, « tout ce qui garnit la maison », ce qui ne veut pas dire « tout ce qui est dans la maison ».
Quant à l'argument tiré de l'article 819 du Code de procédure, nous ferons deux réponses : la première, que ce n'est pas dans l'article 819, qui n'est qu'un texte de procédure, qu'il faut chercher l'étendue du privilège du bailleur, mais bien dans l'article 2102, l"", qui crée ce privilège ; la seconde, que si l'article 819 emploie dans son premier alinéa les mots « étant dans lesdites maisons », il se sert, dans le troisième alinéa, des expressions mêmes de l'article 21 02, « meubles qui garnissaient la maison », montrant par là
' Exam. crii. du Comment, de M. Troplong^ I, n" 84.
qu'il n'entend pas déroger à l'étendue de la règle édictée par l'article 2 102.
Nous ferons une dernière remarque : la restriction apportée aux textes des coutumes de Paris et d'Orléans par les commentateurs de ces coutumes, reproduite par l'article 2102, 1°, du Code civil, et adoptée, comme nous allons le dire au numéro suivant, parla plupart des législations contemporaines, est une restriction aussi équitable que juridique. Si le bailleur a le droit d'avoir pour gage privilégié le mobilier qui « exploite » l'immeuble loué, et s'il est même de l'intérêt du preneur de lui donner cette sécurité, il ne faut pas aller plus loin: en droit, le bailleur n'a pas dû compter sur des meubles qui ne sont là qu'à titre accidentel, saus fonction dans la maison, et, en fait, il est désirable que le preneur conserve la faculté absolue d'en disposer.*
Î87^. — Les principes que nous venons d'exposer sur l'étendue du privilège du bailleur en droit français sont adoptés par la plupart des législations modernes.
Nous citerons notamment le Code civil italien, article 1958; le Code de Fribourg, article 1630; le Code de Neufchâtel, articles 1904-1906; le Code fédéral des obligations de Suisse, article 294, et le Code civil du Japon, livre Des garanties des créances, article 147. Nous reproduirons les textes de ces deux dernières législations, dont la forme précise est à noter:
« Le bailleur d'un immeuble a pour garantie du loyer... « un droit de rétention- sur les meubles qui garnissent les « lieux loués et qui servent, soit à l'arrangement, soit à « l'usage de ces lieux. »^
« Le bailleur de bâtiments d'habitation, de magasins ou « autres constructions a privilège sur les objets mobiliers
' Cassation, 22 mars 1893, Sirey, 93, I, 353.
' Voir l'observation faite Suprà, n" 2G1, sur le caractère du droit de rétention d'après le Gode fédérai des obligations de Suisse.
"" Article 294 du Code fédéral.
« placés dans lesdils bâtiments pour l'usage, le commerce « ou l'industrie du preneur. »*
27H. — Le privilège du bailleur s'exercera aussi bien sur les meubles qui sont d'ordinaire renfermés, comme le linge dans les armoires, la vaisselle et l'argenterie dans les buffets, que sur les meubles placés en évidence, comme les meubles meublants.
Dans notre ancien droit, où la question était discutée, cette opinion était la plus accréditée :^
« A l'égard des meubles qui appartiennent aux locataires « et sous-locataires» disait Pothier, ils sont obligés, soit « qu'ils soient en évidence, soit que ce soient des effets ren- « fermés, tels que des bijoux et autres choses semblables ; « car il suffit qu'ils soient dans la maison pour y demeu- « rer, c'est-à-dire qu'ils n'y soient pas en passant, et avec « la destination d'être transportés en un autre lieu. »
Au motif donné par Pothier, nous en ajouterons deux autres. En premier lieu, sous l'empire du Code civil, le texte de l'article 2102, T, s'applique aussi bien aux objets mobiliers renfermés qu'à ceux placés en évidence: les uns comme les autres « garnissent » la maison qui serait incomplètement garnie s'il n'y avait ni linge ni vaisselle. En second lieu, le bailleur a dû, de bonne foi, compter sur ces meubles, en particulier sur le linge, qui a souvent une valeur d'une importance réelle.'
Il faut même, à notre avis, rejeter la restriction que M. Thézard apporte à cette théorie, en voulant soustraire au privilège du bailleur les vêtements et le linge de corps :
« Bien que se trouvant dans la maison, dit-il, ils sont affec-
* Article 147 du Code civil du Japon,
* Perrière, Compilât, des commentât, sur la Coût, de Paris,
II, article 161, n" 11 ; Pothier, Du Louage, n" 248.
^ Valette, Des Privilèges et Hypothèques, q" 54 ; Aubry et Rau,
III, § 261, texte et note 7, p. 139 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n^ 121 ; Colmet de Santerre, IX, n° 28 bis IV; Laurent, XXIX, n» 413.
« tés à l'usage du locataire en dehors de cette maison, et « par suite ne sont pas réputés la garnir. »^
Ces objets servent au locataire dans la maison comme en dehors, et d'ailleurs la raison ne serait pas suffisante, car les voitures, qui ne servent au locataire qu'au dehors, n'en sont pas moins réputées garnir la remise dans laquelle elles sont déposées. Il faut donc s'en tenir à cette idée, que ces linges et vêtements garnissent les placards et armoires destinés à les recevoir, qu'ils sont saisissables dans la mesure indiquée par le Code de procédure, et que le bailleur a dû compter sur leur valeur pour former une partie de son gage. Notons d'ailleurs que c'était, dans notre ancien droit, la solution d'Auzanet et de Ferrière:
<i Le linge, les habits et les bibliothèques peuvent servir « de gage au propriétaire pour ses loyers. »'
^^9. — Il faut reconnaître toutefois que le bailleur n'aura de privilège ni sur l'argent comptant trouvé dans la maison du locataire, ni sur les créances de toute nature dont les titres y sont déposés, valeurs nominatives ou au porteur, brevets d'invention, droit de reproduction de tableaux ou de clichés, ni sur l'argent comptant.^
Pour les créances, Pothier en a très bien donné le motif dans le passage que nous avons analysé plus haut:* elles consistent dans un droit, qui n'est nulle part, nullo continetur loco, et il est impossible de dire qu'elles garnissent la maison, où elles ne sont pas, le titre y fût-il déposé.
* Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 343.
^ Compilât, des commentât, sur la Coût, de Paris, II, article 161, nMl.
' Lyon, 16 décembre 1863, Sirey, 64, II, 232, et Dalioz, 64, II, 234 ; Besançon, 26 juillet 1876, Sirey, 77, II, 43, et Dalioz, 77, II, 39. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 150 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, W 55 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 9, p. 139 ; Pont, Des Privilèges et HypothèqueSy I, n" 121 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n° 408; Laurent, XXIX, n" 413 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilègr^ et Hypothèques, n" 343.
* .Suprà, u" 273.
Quant au numéraire, le motif que donnait Pothier, que l'argent est fait pour être dépensé au dehors.* ne nous paraît pas suffisant ; mais on peut ajouter que le numéraire ne « garnit » pas la maison, où il n'a ni sa place ni sa fonction, et qu'à ce titre il échappe au droit du bailleur.
!880. — Pour les bijoux et pierreries à l'usage du preneur, nous croyons, avec l'opinion la plus accréditée,^ que le privilège du bailleur ne s'y étend pas, et nous croyons que celte solution n'est pas en contradiction avec celle que nous avons adoptée relativement au linge de corps et aux vêlements.
Nous constatons que ces deux solutions, en apparence contradictoires, étaient adoptées par Auzanet et Perrière qui, dans le passage que nous avons cité plus haut,^ en indiquant que les linges et habits peuvent servir de gage au propriétaire, disent en même temps que « l'on ne met pas (parmi « les meubles exploitables) les cédules, obligations et det- « les actives, les bagues et les pierreries^ et autres sembla- « blés choses mobilières ».
La raison de différence est que les linges de corps et les vêtements, s'ils ne servent pas à l'usage de la maison louée, y ont du moins une place préparée pour les recevoir, comme le vin dans la cave et les livres dans la bibliothèque ; et, à ce point de vue, on peut dire qu'ils garnissent la maison. Les bijoux et pierreries, au contraire, dans le coffre-fort où ils sont placés, ne garnissent pas plus la maison que l'argent qui y est déposé.
28t. — Il n'est pas nécessaire, pour que les meubles « garnissent » l'immeuble loué, qu'ils soient déposés dans
* Suprà, Eod. Loc.
- Troplong, Des Privilèges et Hypothèques , I, n° 150 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 150 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 8, p. 139; Marlou, Des Privilèges et Hypothèques^ II, n" 408 ; Colmet de Santerre, IX, n» 28 bis IV ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 343. — Contrat Pont, Des Privilèges et Hypothèques, 1, n" 121 .
"^ Suprày W 278.
la partie de l'immeuble aménagée pour les recevoir : du moment où ils sont dans une partie quelconque de cet immeuble, même à Texlérieur des bâtiments où ils devront définitivement être déposés, ces meubles garnissent l'immeuble et sont le gage du bailleur.
Il en sera ainsi, par exemple, du bois de chauffage que le locataire de la maison a fait venir et a fait placer en tas dans une cour dépendant de la maison, des charbons apportés pour l'approvisionnement de l'usine et placés à proximité des fourneaux, à l'extérieur des bâtiments, etc..
Dans ces hypothèses et autres semblables, du moment où il est certain que ces meubles sont apportés pour « ex- « ploiter » l'immeuble, et que, en fait, ils sont sur l'immeuble, on doit reconnaître qu'ils le garnissent dans le sens que nous avons donné à ce mot.*
2Ht I. — Il importe peu, d'ailleurs, pour que le privilège appartienne au bailleur, que les meubles sur lesquels il veut l'exercer aient été apportés par le preneur au début de la location ou au cours de sa jouissance : du moment où ils « garnissent » les heux loués, ils forment le gage du bailleur.*
5Î85J. — Les meubles qui garnissent le bien loué sont affectés au privilège du bailleur, lors même qu'ils appartiendraient à des tiers, et que le preneur ne les posséderait qu'à titre précaire, à litre d'emprunteur, de dépositaire ou de locataire : deux conditions seulement sont exigées pour l'exercice du privilège, que les meubles garnissent la maison ou la ferme, et que le bailleur ait pu croire qu'ils appartenaient au locataire. Le droit du bailleur frappe les meubles au moment où ils entrent dans sa maison, abstraction faite de leur propriétaire, et voici pourquoi : le preneur est obligé
• Paris, 25 juin 1853, Dallez, 55, II, 353 ; Cassation, 3 janvier 1883, Sirey, 83, I, 360.— Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 410.— Nec obstat Bourges, 2 juillet 1807, Dalloz, Répert. ALPHAB., y Privilèges et Hypothèques, n"* 220.
« Alger, 31 janvier 1891, Sirey, 91, II, 136.
de garnir la maison ou la ferme de meubles suffisants pour répondre des loyers ou fermages, et. du moment où il introduit des meubles ayant cette destination, le bailleur doit croire qu'ils lui appartiennent, ou que leur propriétaire a consenti qu'ils servissent de gage au paiement des loyers.
Le droit romain n'admettait pas cette solution, au moins à l'égard du cessionnaire à titre gratuit du droit au bail, comme nous Tavons vu/ Vis-à-vis du sous-locataire, au contraire, il l'admettait dans la mesure du prix de la souslocation.*
Mais notre ancien droit, sous lequel la règle « en fait de « meubles possession vaut titre » joua un rôle important, admit d'une manière générale que les meubles garnissant la maison, du moins lorsqu'il s'agissait de meubles mis en évidence, étaient le gage du bailleur, fussent-ils la propriété d'autrui. Nous avons cité plus haut' le passage dans lequel Pothier motive celte solution. Aux motifs qu'il donne, la bonne foi du bailleur et le consentement présumé du propriétaire des meubles, il faut ajouter la faveur donnée à la possession dans notre ancien droit.
Dans notre droit moderne, les motifs de décider sont les mêmes, en présence de la règle de l'article 2279 : aussi l'article 2102, 1°, dit-il d'une façon absolue que le bailleur a privilège sur « tout ce qui garnit la maison louée ou la fer- « me », sans restreindre ce privilège aux meubles du preneur ; et l'article 1813 vient compléter la démonstration en décidant, en matière de bail à cheptel, que le propriétaire peut faire saisir et vendre le cheptel fourni par un tiers, si celui-ci ne lui a pas notifié le contrat de cheptel.*
* Suprà, n« 272.
' Suprà, n«273.
* Nîmes, 7 août 1812, Sirey, c. n., IV, II, 172 ; Paris, 26 mai 1814^ Sirey, c. n., IV, II, 389; Cassation, 9 août 1815, Sirey, c. n., V, I, 89 ; Grenoble, 4 août 1832, Sirey, 33, II, 74 ; Douai, 19 février 1848, Sirey, 48, II, 743, et Dalioz, 49, II, 34 ; Cassation, 17 mars 1873, Dailoz, 74, 1, 442; Besançon, 26 juillet J 876^ DalIoz,
!28îl. — Par exception à la règle que le bailleur a privilège sur tous les meubles garnissant la maison ou la ferme, on doit admettre qu'il n'en a pas sur les meubles perdus ou volés qui seraient apportés dans les lieux loués, et que le propriétaire aura le droit de revendiquer pendant trois ans, malgré le privilège du bailleur.
Il y a deux raisons de cette exception. La première, c'est que l'article 2279 permet cette revendication même contre un acquéreur de bonne foi. et le bailleur, qui n'est qu'un créancier gagiste, ne peut avoir sur ces meubles plus de droits quun acquéreur ; la seconde, que l'un des motifs du privilège du bailleur fait alors défaut, car le propriétaire des meubles ne peut être réputé avoir consenti à l'introduction des meubles dans la maison ou la ferme : « On ne peut pas « dire que ce soit par sa volonté, disait Pothier, que ses « meubles aient été introduits dans ma maison. »*
284. — Le privilège du bailleur ne pourra non plus être exercé, ainsi que nous l'avons dit, au moins à l'égard du propriétaire des meubles, lorsque le bailleur n'a pas été de bonne foi, c'est-à-dire a su que les meubles garnissant sa maison ou sa ferme appartenaient à autrui, et que le propriétaire ne consentait pas qu'ils lui servissent de gage.*
77, H, 39 ; Dijon^ 10 mai 1893, Dalloz, 93, II, 479. — Merlin, RÉ- PERT., V Privilège, Sect. 111, § II, n' 4 ; Persil, Régime hypothécaire, I, article 2102, § 1, n" 2 ; Grenier, Des Hypothèques, W, n' 311 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 151 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 56 ; Aubry et Rau, III^ § 261, texte et noie 19, p. 141 ; Pont, Des Privilèges et HypothèqueSy I, n"' 119-122 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 119-122 ; Colmet de Santerre, IX, n" 28 bis VII ; Laurent, XXIX, n" 417 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 344 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n*'378.
» Du Louage, n" 243. — Sic Duranton, XIX, 81 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 56 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 20, p. 142 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, 11, n» 418 ; Laurent, XXIX, n'* 425.
' Cassation, 3 janvier 1883, Sirey, 83, I, 360.
Celle solulion, acceptée par loul le monde, repose à la fois sur le texte des articles 2102, 4°, 1813 et 2279 du Code civil, et sur les motifs du privilège du bailleur.
L'article 2102, n*^ 4, mettant le privilège du bailleur en présence du privilège du vendeur d'effets mobiliers, donne la préférence à celui-ci, lorsque le propriétaire a su que les objets n'appartenaient pas au preneur; l'article 1813 donne la même solulion pour le cheptel fourni par autrui, et l'article 2279. indiquant la règle générale en matière de possession de meubles, n'attribue de droits qu'au possesseur de bonne foi.
Puis, comme nous l'avons dit, l'existence du privilège du bailleur sur les meubles d'autrui repose à la fois sur le consentement présumé du propriétaire de ces meubles, et sur la faveur que mérite la bonne foi du bailleur, qui a dû croire que les meubles introduits dans sa maison étaient ceux du preneur ; et ni l'un ni l'autre de ces motifs n'existe lorsque le bailleur a su que les meubles étaient la propriété d'autrui.
285. — Au point de vue de la preuve, la bonne foi du bailleur doit être présumée : c'est la règle générale de l'article 2268, et elle doit s'appliquer dans tous les cas où la possession de bonne foi est requise. Admettre la solulion contraire et présumer la mauvaise foi serait faire la nature humaine pire qu'elle n'est : la mauvaise foi n'est heureusement, en fait, qu'une exception, et le législateur ne peut l'admettre qu'à ce titre, et à la condition par celui qui l'allègue d'en faire la preuve.
Ajoutons qu'il suffît que la bonne foi du bailleur ait existé au moment de l'introduction des meubles dans la maison ou dans la ferme louée ; à partir de ce moment, les meubles sont devenus le gage du propriétaire et répondront du paiement des loyers, dans le passé et dans l'avenir.
M. Pont, qui admet cette solution en principe, y apporte un tempérament notable ; le propriétaire des meubles, le tapissier qui les a loués par exemple, qui a eu le tort de ne pas informer le bailleur avant de laisser introduire les meu-
bles chez lui, pourra lui taire connaître ultérieurement son droit de propriété, et retirer ses meubles en lui payant les termes échus et un terme à échoir :
« Ce serait aller au delà de la juste mesure, dit-il, que « d'exiger de ce tapissier qu'il répondît, sur les meubles « qu'il m'a loués, de tous les loyers à échoir jusqu'à la fin « du bail. Evidemment, en payant ou en offrant de payer « tous les loyers échus et un terme à échoir, le proprié- « taire des meubles donnerait au locateur une satisfaction « suffisante, et la revendication ne nous semblerait pas pou> « voir être rejetée, sauf au locateur à user du droit qu'il a « d'expulser le locataire qui ne garnit pas la maison de « meubles suffisants, à moins que ce locataire ne donne « des sûretés capables de répondre du loyer. »*
Ce tempérament doit, à notre avis, être rejeté, et le mobilier d'autrui, une fois devenu le gage du bailleur, répondra des loyers et de l'exécution du bail d'une manière aussi complète que le mobilier qui serait la propriété du preneur lui-même.
De deux choses Tune en effet: ou le mobilier d'autrui est devenu le gage du bailleur, dans les termes de l'article 2102, 1°, ou il n'est pas soumis à ce gage; mais, dans le premier cas, l'article 21 02, 1 ^ est applicable dans toute son étendue, qu'il s'agisse du mobilier d'autrui ou du mobilier du preneur. L'article 2102, 1°, ne distingue pas, et nous ne pouvons pas distinguer entre ces deux hypothèses régies par le même texte.
D'ailleurs la solution proposée par M. Pont, équitable en apparence, est au fond injuste pour le bailleur. Celui-ci, en voyant la maison ou la ferme bien garnie, ne s'est plus inquiété de la solvabilité du preneur, et l'a laissé jouir paisiblement des lieux loués ; puis, quand la situation de celui-ci serait sur le point de devenir mauvaise, le propriétaire du mobilier le reprendrait en payant les termes échus et un
' Des Privilèges et Hypothèques, I, d' 119.
terme à échoir, laissant ainsi le bailleur en présence d'un bail inexécuté et d'un immeuble dénanti, ce qui est inadmissible.*
î^86. — Nous disons que si le bailleur a su que les meubles appartenaient à autrui, son privilège ne pourra être exercé à rencontre du propriétaire de ces meubles ; c'est à dessein que nous employons ces expressions, car le privilège du bailleur existe bien qu'il ne soit pas de bonne foi, seulement il ne peut l'exercer contre le propriétaire des meubles.
Celte solution, contestable en législation, ne nous paraît pas très discutable dans notre droit, en présence de la disposition de l'article 2102, 4°, qui déclare que le privilège du vendeur d'effets mobiliers « ne s'exerce qu'après celui du « propriétaire de la maison louée ou de la ferme, à moins « qu'Une soit prouvé que le propriétaire avait connaissance « que les meubles et autres objels garnissant sa maison ou « sa ferme n'appartenaient pas au locataire ». Il résulte clairement de ce texte que le bailleur exercera son privilège dans tous les cas, qu'il ait connu ou non le droit des tiers ; seulement son privilège sera classé après celui du vendeur dont il a connu les droits.
Une application intéressante de ce principe, de l'existence du privilège du bailleur bien qu'il ait connu le droit des tiers, a été faite par un jugement du tribunal de Langres ; le tribunal a décidé avec raison que, dans le cas de faillite du preneur, lorsque le privilège du vendeur ne peut plus s'exercer par suite des dispositions de l'article 550, le privilège du bailleur frappera le mobilier non payé, bien qu'il ait su qu'd n'élait pas payé.^
^87. — L'avertissement donné au bailleur, que les meubles introduits chez lui appartiennent à autrui, peut être
» Paris, 26 mai 1814, Sirey, c. n., IV, II, 389. ~ Aubry et Rau^ III, § 261, texte et note 23, p. 142 ; Laurent, XXIX, n° 419.
* Tribunal de Langres, 21 juin 1893, sous Dijon, 8 janvier 1894, Dalloz, 95, II, 17. — Sic de Loynes, Note^ Dalloz, Ibid, GuiL. Privilèges, i. 23
donné n'importe en quelle forme, soil par voie de notification régulière à lui adressée, soit en toute autre forme. La loi en effet n'en indique aucune, et du moment où il est constaté par les juges du fait que le bailleur a été prévenu en temps utile que la propriété des meubles garnissant sa maison appartenait à d'autres qu'au locataire, cet avertissement suffît, quelle qu'en soit la forme, pour empêcher l'exercice du privilège contre le propriétaire de ces meubles.*
La preuve de cette connaissance acquise par le bailleur pourra se faire d'ailleurs à l'aide de toute espèce de preuves, aussi bien par témoins ou par présomptions que par écrit: il s'agit de la preuve non pas d'une convention ou d'un fait juridique intervenu entre le bailleur et le propriétaire des meubles, car il n'y a eu entre eux aucun rapport de droit, mais d'un simple fait dont la preuve est admissible par tous les moyens, comme on l'admet pour la preuve de la mauvaise foi du possesseur, dans l'application de l'article 2279.^
On doit même décider, avec un jugement du tribunal de la Seine, ^ que la reconnaissance donnée par le concierge, au moment de l'introduction d'un meuble dans l'appartement du locataire, que ce meuble appartenait à autrui, empêche le bailleur d'exercer son privilège. Le concierge est
* Cassation, 31 décembre 1833, Sirey, 34, I, 852 ; Cassation, 7 mars 1843^ Sirey, 43, I, 285 ; Lyon, 13 mars 1848, Sirey, 49, II, 326, et Dalloz, 49, II, 70 ; Cassation, 3 janvier 1883, Sirey, 83, I, 360, et Dalloz, 83, I, 443. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques,l^n" loi, et Du Louage, U^ n° 1161; notre Traité du Louage^ II, n" 913 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 55 ; Aubry et Rau, III^ § 261, texte et note 22, p. 142 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 122 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 415 ; Laurent, XXIX, n° 420. — Compar. Bordeaux, 16 mars 1849, Sirey, 49, II, 328.
- Aix, 30 mars 18G5, Sirey, 65, II, 333, et Dalloz, 66, II, 9 ; Cassation, 13 août 1872, Dalloz, 72, I, 466. — Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 56 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 415-416 ; Laurent, XXIX, n" 421.
^ Tribunal de la Seine, 1" mars 1870, DalJoz, 70, III, 56.
PRIVILÈGE DU BAILLEUR. 35o
en effet le mandataire da propriétaire de la maison, en ce qui touche la surveillance des droits du propriétaire, notamment l'entrée et la sortie des meubles du locataire ; et la reconnaissance passée par lui de bonne foi, dans la limite de ses attributions, est opposable à son mandant.
;^88. — Parfois il ne sera pas nécessaire au propriétaire des meubles, pour s'opposer à l'exercice du privilège du bailleur, de prouver que celui-ci savait, d'une manière précise, que tels objets n'appartenaient pas au preneur au moment de leur introduction dans les lieux loués. Lorsque le preneur, à raison de sa profession ou de son industrie, doit nécessairement recevoir des meubles appartenante autrui, soit pour en être le dépositaire, soit pour les réparer, les façonner, les préparer, les transporter ou les vendre pour le compte d'autrui, le bailleur sait, en lui louant, qu'il doit trouver chez lui, au jour où il le saisira, des objets appartenant à autrui; les tiers propriétaires d'objets de cette nature n'ont donc pas besoin de l'informer de leur droit au moment où ils remettent les objets au preneur, et il suffira qu'au moment de la saisie ils justifient de leur droit de propriété. Le bailleur ne serait pas de bonne foi en voulant faire vendre ces meubles, sur la présence desquels il a dû compter, et par suite l'article 2102, 1^, cesse de pouvoir être invoqué par lui.
Il en sera ainsi, par exemple, des étoffes données au tailleur ou au teinturier, du linge remis à la blanchisseuse, des montres ou pendules confiées à l'horloger pour les réparer, du coton ou de la laine remis pour être filés, des voilures données au carrossier pour être réparées, ou au peintre pour être repeintes, des meubles déposés dans l'hôtel ou dans la pension, des colis donnésau voiturier, des marchandises remises à un commissionnaire pour être vendues.^
» Cassation, 22 juillet 1823^ Sirey, c. n., VII, I, 297 ; Paris, 31 mai 1827, Sirey, c. n., VllI, II, 375 ; Paris, 2 mars 1829, Sirey, G. N., IX, II, 226 ; Cassation, 31 décembre 1833, Sirey, 34, I, 852 ; Paris, 18 décembre 1848, Sirey, 48, II, 766, et Dalloz, 49,
3o6 DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES.
ÎÎ89. — Le Code civil du canton de Neufchâtel fait une application intéressante des principes que nous venons de poser, à propos des instruments de musique loués par des marchands ; comme l'usage de ces locations est très répandu aujourd'hui, cette loi en tire la conséquence que le bailleur doit s'attendre à de telles locations, et que le marchand n'aura besoin, pour s'opposer à l'exercice du privilège du bailleur, que de prouver son droit de propriété :
« Les instruments de musique, dit l'article 1706, et les « objets d'art analogues loués pour un usage temporaire par « des marchands exerçant ce genre d'industrie ne sont « en aucun cas soumis au privilège du propriétaire des « immeubles, moyennant que ces marchands justifient de « la légitimité de leur droit. »
Cette solution ne pourrait évidemment être admise dans notre droit, dans le silence des textes, et il incombe au propriétaire des instruments de musique comme de tout autre objet de faire connaître au bailleur ses droits avant l'introduction de ces meubles dans l'appartement loué ; mais, en législation, cette solution nous paraît bonne, étant donné la fréquence de ces locations et par suite l'opinion que doit avoir le bailleur que ces meubles ne formeront pas son gage.
290. — Du moment où les meubles ont été introduits dans les lieux loués pour les garnir, ils ne cessent pas de demeurer affectés au privilège du bailleur, lors même qu'au moment de la saisie ils auraient été déplacés, si ce déplacement estmomentané, et n'estfait qu'avec l'intention évidente
II, 34; Cassation, 13 août 1872, Sirey, 73, I, 121, et Dallez, 72, I, 466 ; Alger, 31 janvier 1891, Sirey, 91, II, 136; Alger, 8 mars 1893, Dalloz, 94, II, 182 ; Tribunal de la Seine, 22 mai 1895, France judiciaire, 95, 350. — Pothier, Du Louage, n" 245 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 151; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 56 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 24, p. 142-143 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 122; Martou. Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 417 ; Laurent, XXIX, n" 422 ; Thiry, IV, n" 379. — Nec obstat Cassation, 17 mars 1873, Siroy, 73, 1,222, et Dalloz, 74, I, 442.
du preneur de rapporter ou de ramener ces objets dans l'immeuble loué : c'est ce que la Cour de Paris a jugé à propos de voitures que le preneur avait données à réparer à un charron/ et ce qu'il faudrait décider dans des hypothèses analogues. C'est un entrepreneur de transports dont les voitures et les chevaux sont partis pour faire leur service ordinaire, un locataire dont les livres sont donnés à relier, ou des objets d'ameublement à réparer, etc.. Dans ces divers cas, le déplacement n'est que provisoire, ces objets ont toujours leur place dans l'immeuble loué, où ils doivent rentrer, et, au point de vue juridique, on peut dire qu'ils n'ont pas cessé de le garnir.
Le même arrêt juge au contraire, et avec raison, que les objets mobiliers engagés par le locataire au Mont-de-Piété cessent d'être le gage du bailleur : ces objets sont devenus en effet le gage de l'établissement qui a prêté en vue de la garantie qu'ils lui offraient, et par suite il est impossible de dire que le bailleur en a conservé la possession, possession transférée à l'établissement prêteur au moment du prêt. Contre un pareil déplacement, qui est un déplacement juridique, le bailleur n'a d'autre ressource que la revendication dont nous parlerons bientôt.^
^91. — La vente des meubles du preneur, non suivie de l'enlèvement de ces meubles par l'acheteur, ne fait pas disparaître le privilège du bailleur. En fait, les meubles vendus continuent de garnir les lieux loués, et nous avons vu qu'il importait peu, pour l'exercice du privilège du bailleur, que les meubles fussent ou non la propriété du preneur. Ce qui est vrai au moment où les meubles entrent dans les lieux loués est plus vrai encore lorsqu'ils y ont été placés, et que le privilège du bailleur a reposé sur eux: si l'acheteur les avait enlevés, le bailleur aurait pu les revendiquer et les faire rentrer chez le preneur, pour lui ser-
* Paris, 11 décembre 1877, Sirey, 79, II, 245, — Acide Paris, 4 mars 1880, Sirey, 87, II, 132.
' In/rà, n"' 336 et siiiv.
vir de ga^e, il peut donc exercer son droit sur eux tant qu'ils y sont restés.*
!^92. — Le privilège du bailleur continuerait aussi de s'exercer, si les meubles du preneur n'avaient été déplacés qu'en vue de leur réalisation dans l'intérêt commun des créanciers, par exemple à la suite d'une faillite, et à la requête du syndic. Ce déplacement n'a pas pour but et ne saurait avoir pour résultat de faire perdre le privilège du bailleur, car c'est dans l'intérêt des créanciers ayant droit sur les meubles qu'ils vont être aliénés : il y a donc lieu de considérer que c'est pour leur compte et comme leur mandataire qu'agit le syndic, de telle sorte que les droits des créanciers sur les meubles se trouvent reportés sur les prix.*
293. — Si l'acquéreur des meubles qui garnissaient la maison ou la ferme, au lieu de les laisser en la possession du preneur, les a enlevés, le privilège du bailleur sera éteint d'une manière définitive, et il n'aura aucun droit de préférence sur le prix encore dû de ces meubles. Comme le remarque avec raison M. Martou, le droit de préférence du bailleur n'est que Tun des effets de son privilège, et, comme celui-ci est attaché au nantissement, et que la possession a été perdue pour le bailleur par l'enlèvement effectué par l'acheteur, le privilège et le droit de préférence qui en découlent ne peuvent plus exister à son profit.'
294. — Le privilège du bailleur existe même sur les meubles que le propriétaire n'aurait pas la capacité d'aliéner, par exemple sur les meubles de la femme dotale ap-
' Paris, 28 février 1832, Dalloz, Répert. alphab., V Privilèges et Hypothèques^ n° 240 ; Cour de cassation de Rome, 28 décembre 1882, Sirey, 83, IV, 39. — Martou, Des Privilèges et Hgpothèques^ II, n° 421. — Foi>, dans le même sens, à propos des récoltes de Tannée, Limoges, 26 août 1848, Dalloz, 49, II, 173.
' Martou, II, n" 422.
^ Martou, Des Privilèges et Hypothèques^ II, n" 423. — Sic relativement aux récoltos de l'année, Lyon, 24 février 1836^ Dalloz, Repert. alphab., V Privilèges et Hypothèques^ n'234.
PRIVILÈGE DU BAILLEUR. 3o9
portés par le mari dans l'immeuble par lui loué. Comme nous l'avons indiqué en traitant de l'inaliénabilité dotale/ cette exception à la règle de l'inaliénabilité a sa cause dans le principe de l'article 2279: le bailleur, nanti de bonne foi de ces meubles, exerce sur eux son droit de gage comme l'acquéreur de bonne foi exercerait son droit de propriété.
^95. — En cas de bail à ferme, avons-nous dit, le privilège du bailleur porte, en outre du mobilier garnissant la ferme, sur ^ tout ce qui sert à Texploilation de la ferme » et sur « les fruits de la récolte de Tannée » ; et nous avons à étudier cette double extension.
En disant que « tout ce qui sert à l'exploitation de la Ki ferme » est affecté au privilège du bailleur, l'article 2102, l*', paraît renfermer une superfétation : ce qui sert à l'exploitation de la ferme la garnit, et est déjà affecté à ce titre au privilège du bailleur. Telle est la pensée qu'exprime M. Colmet de Santerre :
« La loi nous paraît s'exprimer surabondamment, dit-il, « quant au mobilier d'exploitation, car les objets qui ser- « vent à l'exploitation de la ferme, charrues, chevaux, voi- « tures, machines, sont certainement compris dans les « choses qui garnissent les lieux loués. »^
II est certain que ces objets garnissent la ferme, comme le dit M. Colmet de Santerre, mais néanmoins la disposition de la loi n'est pas superflue, et voici pourquoi : si l'article 2102 n'avait rien dit de spécial du mobilier d'exploitation, il cesserait d'être soumis au privilège du bailleur lorsqu'il serait déplacé par le fermier, comme le mobilier garnissant la maison ou la ferme, qui cesse d'être affecté au privilège lorsqu'il ne « garnit » plus la maison ou la ferme. En décidant que le bailleur a un privilège sur le mobilier d'exploitation, sans exiger que ce mobilier garnisse la ferme, le législateur donne à cette seconde partie du privilège du
' Voir notre Traité du Contrat de Mariage, IV, n" 1822.— Adde Bordeaux, 30 mai 1881, Sirey, 84, II, 217. ^ IX, a" 28 bis IV.
bailleur plus d'extension, et lui permet de l'exercer même après le déplacement de ce mobilier.
C'est ce que le tribunal de Gray a jugé à bon droit,* à propos de bestiaux ayant cessé de garnir la ferme et étant même devenus la propriété d'un tiers : le privilège aurait été perdu, s'il s'était agi de mobilier meublant, il a été maintenu avec raison, s'agissant de mobilier d'exploitation.
Nous devons reconnaître que M. Laurent qualifie sévèrement l'opinion que nous adoptons ; après avoir exposé en quelques lignes comment, d'après lui, ce système pourrait être soutenu, il conclut ainsi: « . . .conséquence absurde, « que personne n'admet. »'^ Mais, comme celte appréciation de M. Laurent est donnée à l'appui d'une opinion analogue, que nous allons exposer au numéro suivant et qu'il est le seul à soutenir, à propos des récoltes de l'année, cette vivacité ne nous émeut pas.
296. — Dans le bail à ferme, le privilège s'étend encore sur « les fruits de la récolte de l'année ».
Ici encore, une opinion soutient qu'il n'y a dans cette disposition de l'article 2102 qu'une superfétation, et que le privilège du bailleur porte sur la récolte de l'année, comme il porte sur les récoltes antérieures ou sur les meubles garnissant la ferme, par le motif que cette récolte garnit la ferme et seulement pendant qu'elle la garnit :
« Dans notre opinion, dit M. Laurent, il n'y a aucune « différence entre le privilège qui porte sur la récolte de « l'année et le privilège qui porte sur les récoltes des « années antérieures. Le fondement du privilège est le « même dans les deux cas ; donc il n'y a pas de distinction « à faire. Aussi n'y a-t-il rien dans nos textes qui implique « la moindre différence entre les deux hypothèses. La loi ne « mentionne pas les fruits des récoltes antérieures ; ils res- « tent sous l'empi* 3 du droit commun. En est-il autrement « de la récolte de l'année ? Non, car la loi met ces fruits
» 3 mai 1885, Dalioz, 86, III, 94.
» XXIX, n° 430.
« sur la même ligne que les effets mobiliers qui garnissent « la ferme ; le principe est donc identique, malgré la diffé- « rence des objets qui sont grevés du privilège.
« Si l'on consulte l'esprit de la loi, y a-t-il àdistin-
« guer entre les fruits de l'année et les fruits des années « précédentes en ce qui concerne la condition requise pour « l'exercice du privilège? Nous avons entendu Grenier, « l'orateur du Tribunat ; il dit que le privilège repose sur un « gage tacite, et le droit de gage est inséparable de la pos- « session des choses sur lesquelles il s'exerce. Donc les « objets affectés au privilège du bailleur doivent se trou- « ver sur la ferme, sinon le droit de gage ne se conçoit « point. C'est la raison pour laquelle le bailleur peut saisir « gager les effets grevés du privilège. Y a-t-il une diffé- « rence, sous ce rapport, entre les fruits de l'année et les « autres fruits? On en chercherait vainement la raison. Il y a « d'ailleurs un texte formel qui repousse toute distinction. « L'article 819 du Code de procédure porte que le proprié- « taire peut faire saisir gager, pour loyers et fermages, les « effets ei fruits éidiUi dans les maisons et bâtiments ruraux « et sur les terres. Voilà l'identification complète des fruits « qui se trouvent dans les bâtiments et de ceux qui se trou- « vent sur ^erre ; ce qui s'applique surtout aux fruits de l'an- « née ; et tous les fruits sont mis absolument sur la même « ligne que les effets mobiliers qui garnissent les lieux loués, « toussontsaisis-^a^es;toussontdoncrobjetd'un^a^e,tous « sont soumis à la même condition : c'est qu'ils soient dans « la maison, dans les bâtiments ruraux, ou sur la terre. »*
^91 . — L'opinion contraire est à peu près unanimement admise, et nous croyons que c'est à bon droit.
Il est vrai que cette distinction, entre les fruits delà récolte de l'année et ceux des années antérieures, n'était faite ni par le droit romain,^ ni par notre ancien droit. ^
* XXIX, n''429etsuiv.
* L. 7, D., In quib. caus. pign. (XX, 2).
* Coutume d'Orléans, article 421. — Pothier, Introduct aui TU, XIX de la Coût d'Orléans, n" 34.
Mais il nous paraît impossible de ne pas reconnaître, en présence des termes précis de Tarticle 2102, que ce texte a introduit une innovation, et que le droit du bailleur sur les récoltes de l'année n'est pas le même que sur ce qui garnit la ferme et notamment sur les récolles des années antérieures. La loi dit deux choses en effet : elle dit que le bailleur a un privilège sur les récoltes de l'année, comme sur les objets qui servent à l'exploitation de la ferme, sans exiger que cette récolte ou ces objets garnissent la ferme ; puis elle donne au bailleur un privilège sur ce qui garnit la ferme ; dans le premier cas, le privilège résulte, d'après Tarticle, de la seule qualité des objets sur lesquels il est donné, tandis que, dans le second, il faut que les objets « garnissent » la ferme.
Cette différence dans l'énergie du privilège, certaine d'après le texte, s'explique très bien, en ce qui concerne les récoltes de l'année, par la base différente du privilège :
« Le propriétaire d'un héritage baillé à ferme, disait « Domat, a la préférence sur les fruits qui en proviennent, « pour le paiement du prix de la ferme : et cette préfé- « rence est acquise de droit, sans que le bail en fasse raen- « tion, car ses fruits ne sont pas tant son gage quils sont « sa chose propre jusqu'au paiement. »*
Cette formule un peu excessive, d'après laquelle le bailleur seraitpropriétaire des récoltes jusqu'au paiement des fermages, indique bien le rôle du bailleur en cette matière : suivant les expressions exactes de M. Valette, « relativement « aux fruits, il doit être considéré comme jouant, en quel- « que sorte, le rôle d'un vendeur. » Il n'est pas demeuré propriétaire de ces fruits jusqu'au paiement, car, dans notre droit, le paiement du prix n'est pas nécessaire pour la translation de la propriété, mais il a retenu sur ces fruits, par la cession desquels il a augmenté le patrimoine du fermier, un droit réel de gage jusqu'au paiement du prix.
' Les Lois civiles, Liv. 111, Tit. I, Sect. V, n° 13.
Toutefois cette idée de droit réel retenu, que le législateur aurait pu étendre aux récoltes de toutes les années, a été restreinte par lui aux récoltes de Vannée : quant aux récoltes des années antérieures, conrime le bailleur est en faute de n'avoir pas stipulé ou de n'avoir pas exigé le paiement annuel des fermages, qui est dans les mœurs, il n'aura de droit sur elles que si elles garnissent la ferme.*
!S98. — Comme conséquence de la solution qui précède, on doit décider que le privilège du bailleur sur les récoltes de l'année n'est pas subordonné à la possession, comme nous venons de le décider pour les objets servant à l'exploitation de la ferme, et que, si ces récoltes ne sont pas engrangées sur la ferme, le bailleur n'ena pas moins son privilège. Il ne sera même pas obligé, pour l'exercer, d'observer les délais imposés pour la revendication par l'article 2102, lorsqu'il s'agit du mobilier garnissant la ferme. La Gourde Besançon l'a décidé à bon droit, en ce qui concerne les délais de la revendication, et la forme même de rédaction de l'article 2102, 3"^, § 5, l'indique très bien, puisque ce texte ne fixe de délai que pour la revendication « des meubles qui « garnissent la maison louée ou la ferme ».^
!899. — Une difficulté naît toutefois lorsqu'il s'agit des récoltes de l'année, dans l'hypothèse où ces récoltes ont été engrangées dans les bâtiments d'un tiers, qui loue ces bâtiments au fermier : il y a alors deux privilèges en con-
* Persil, Régime hypothécaire^ I, article 2102, § 1, n" 9 ; Grenier, Des Hypothèques, II, n° 312 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, \, n°' 158-159 et 165 bis ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 94 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 14, p. 140-141 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n' 123 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 424-425 ; Colmet de Santerre, IX, n" 28 bis X ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 347.
* Besançon, 11 décembre 1845, Dallez, Supplément, V" Privilèges et Hypothèques, n" 80. ~ Adde les auteurs cités au numéro précédent. — Voir toutefois Poitiers, 30 décembre 1823, Sirey^ c. N.^VII, II, 282.
flil, celui du bailleur des terres et celui du bailleur des bâtiments ; lequel devra l'emporter ? Ce sera, à notre avis, le privilège du bailleur des bâtiments, du moment où il n'a pas eu connaissance, par une notification ou autrement, que ces récoltes provenaient d'une ferme appartenant à autrui.
Deux motifs doivent assurer la préférence au bailleur des bâtiments : le premier, c'est que, en matière mobilière, entre deux personnes qui prétendent droit à un meuble, la préférence est donnée à celui qui possède. Le second motif est un argument à /bWton de l'article 2102, 4% § 3 : ce texte, mettant en présence le vendeur de meubles non payé et le bailleur nanti de ces meubles, donne la préférence à celui-ci, du moment où il a été de bonne foi ; et le premier bailleur, qui n'a qu'un privilège fondé sur la possession, ne peut avoir de droits plus étendus que n'aurait le vendeur.'
300. — MM. Aubry et Rau^ prévoient, à propos du privilège du bailleur sur les récoltes de Tannée, une situation qui se présentera assez fréquemment: le preneur fait valoir en même temps des terres qu'il prend à bail et des terres qui lui appartiennent, ou encore des terres qu'il tient à bail de différents propriétaires, et l'ensemble des récoltes excrues sur ces terres est déposé par lui dans les mêmes bâtiments.
MM. Aubry etRau proposent alors de laisseraux tribunaux le soin de déterminer, d'après les circonstances de la cause, l'importance des baux, la nature des récolles, etc., la mesure dans laquelle le bailleur ou chaque bailleur exercera son privilège ; et nous croyons que cette solution doit être adoptée, et même étendue aux animaux élevés sur des terres
» Poitiers, 30 décembre 1823, Sirey, c n., VII, II, 282 ; Paris, 25 juin 1853, Dalloz, 55, II, 353. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques^ I, n° 165 bis et ter ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et cote 14, p. 140-141 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 123 ; Golmet de Sanlerre, IX, d" 28 bis IX ; Laurent, XXIX, n' 431 .
' Op. et Lac, citât.
louées sans bâtiments. Le privilège du bailleur ou de chaque bailleur existe sur les récoltes de sa terre, sur les animaux qui y ont été élevés, et il fautbien, pour fixer l'assiette du privilège, que ces récoltes soient déterminées, soit par leur nature, soit par leur quotité proportionnelle, et que l'on sache avec les fruits de quelle terre les animaux ont été nourris.*
30t. — La vente des fruits provenant de la récolte de l'année, tant qu'elle n'est pas suivie de livraison, n'a pas pour résultat de faire cesser le privilège du bailleur : les fruits vendus, mais non livrés, continuent de garnir la ferme, et le droit du bailleur sur la récolte de l'année, joint au fait de la possession de ces récoltes, lui permet de lutter victorieusement contre l'acquéreur.^
Mais, si les fruits de la récolte étaient livrés à l'acheteur de bonne foi, celui-ci pourrait s'opposer à leur saisie par le bailleur, et, si le prix en était encore dû, ce prix ne serait point affecté par privilège au paiement de la créance du bailleur. En effet, la vente suivie de livraison approprie l'acheteur d'une manière définitive, ergà omnes, de l'objet par lui acquis ; et le bailleur ne peut plus exercer son privilège sur une chose qui a cessé d'appartenir au preneur et sur laquelle son propre nantissement n'existe plus.^
80^. — Dans le cas où l'immeuble a été sous-loué par le preneur originaire, le bailleur a privilège sur les meubles du sous-locataire, et, s'il s'agit d'une ferme, sur le mobilier
* Tribunal de Cambrai, 30 mai 1884, Sirey, 87, II, 21 ; Douai, 29 juillet 1890, Sirey, 93, 1, 353 ; Gaen, 3 avril 1894, Dalioz, 95, II, 170 ; Cassation, 22 mars 1893, Sirey, 93, 1, 353. — Contra, dans le sens du refus de privilège pour la location de terres non bâties, Bourges, 1" juin 1886, Sirey, 88, II, 185 ; Amiens, 4 décembre 1886, Sirey, 87, II, 140 ; Tribunal d'Arbois, 14 juin 1888, Sirey, 89, II, 119.
* Limoges, 26 août 1848, Sirey, 49, II, 321, et Dalioz, 49, 11,173; Cour de cassation de Rome, 28 décembre 1882, Sirey, 83, IV^39.
' Lyon, 24 février 1836, Sirey, 36, II, 414. - Aubry et Rau, III^ § 361, texte et note 43, p. 149-150 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n'^ 426-427 ; Laurent, XXlX, n»' 432-433.
d'exploitation et sur l'es récoltes, dans la mesure de l'action directe qui lui appartient contre le sous-locataire.
Nous avons vu en effet, dans notre Traité du Louage,^ que Je sous-locataire est tenu envers le bailleur jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location, aux termes de l'article 1753, et que, dans cette mesure, il est soumis à une action directe de la part du bailleur, qu'il y ait cession de bail ou sous-location, du moins dans la théorie que nous avons adoptée. Cette action directe a été affirmée à diverses reprises par la jurisprudence, notamment par un arrêt récent de la Chambre civile, où on lit ce qui suit :
« Attendu qu'il résulte des termes de l'article 1 753 que les « sous-locataires sont, vis-à-vis du propriétaire, bailleur ori- « ginaire, dans la situation d'obligés personnels ; qu'il suit « de là que le propriétaire, pour agir contre les sous-loca- « taires, n'est pas réduit à exercer les droits du locataire « principal ; qu'il puise dans le contrat du bail, et dans le tait « de l'habitation , le droit de les poursuivre directement. . . »*
Or, dans cette mesure, nous disons que le bailleur a un privilège sur les meubles, le mobilier d'exploitation et les récolles du sous-locataire.
C'était déjà la solution de la loi romaine :. . . « //i eam « duntaxat summam invecta mea et illata tenebuntur, in « quam cœnaculum conduœi. »*
Elle était admise aussi dans notre ancien droit, comme l'indique Perrière :
« Le propriétaire, dit-il, a pareil privilège sur les meu- « blés du second locataire que sur ceux du premier, c'est-à- « dire que si le locataire a rétrocédé son bail à un autre, le « propriétaire aura le même privilège sur les meubles de « celui à qui la rétrocession a été faite : la raison est que le « privilège est fondé sur r occupation des meubles, et non sur « le bail ; ainsi il n'importe que le second locataire n'ait
* Cassation, 13 janvier 1892, Dallez, 92, I, 509.
3 L. 11, § 5, D., Depignerat. act. (XIII, 7).
PRIVILÈGE DU BÂILLEUR. 367
« point contracté avec le propriétaire, ses meubles ne lais- « sent pas de lui être obligés et hypothéqués, parce qu'ils « occupent sa maison. »*
En présence des termes de l'article 1753 du Code civil et de l'article 820 du Code de procédure, qui permet la saisie gagerie sur les effets « des sous-fermiers et sous-locataires », l'existence du privilège au profit du bailleur principal, dans la mesure du droit direct qui lui est donné par l'article 1 753, ne pouvait pas être contestée dans notre droit et ne l'a pas été.'
Ce privilège sur les meubles du sous-locataire est expressément consacré par plusieurs législations étrangères : le Code fédéral des obligations de Suisse, article 294 ; le Code civil italien, article 1958 ; le Code civil du Japon, livre De la garantie des créances, article 150 ; et le Code civil du canton de Fribourg, article 1630.
303. — Il importe de constater, avec l'article 820 du Code de procédure et l'article 1753 du Code civil, que l'action directe du bailleur et par suite son privilège cessent d'exister contre le sous-locataire ou le sous-fermier, lorsque celui-ci a payé sans fraude ses loyers au locataire ou au fermier principal. Comme nous l'avons dit au Titre Du Louage, le bailleur, au cas de sous-location, n'exerce les droits que la loi lui accorde que dans la limite des droits du locataire principal,^ et, lorsque celui-ci est payé sans fraude, aux termes d'usage, le bailleur ne peut rien réclamer.*
* Compilât, des commentât, sur la Coui. de Paris ^ sur l'article 171, n" 29.
* TroploDg, Des Privilèges et Hypothèques, I, n." 151 his ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques^ u" 57 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 17, p. 141 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 119; Marlou,Des Privilèges et Hypothèques^llyU" ^Id; Laurent, XXIX, n° 426 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n« 345. — Compar. Cassation, 2 avril 1806, Sirey, c. n., II, I, 231.
' Voir notre Traité du Louage^ I, n' 343.
* Toulouse, 5 février 1845, Dalloz, 45, II, 80.
304. — En limitant avec l'article 1753 les droits du bailleur à ceux du locataire principal, nous avons supposé une sous-location régulière, faite par un locataire auquel son bail ne la défend pas: dans cette hypothèse le bailleur ne peut se plaindre de voir ses droits diminués, car, en ne prohibant pas la sous-location, il a pu et dû prévoir l'inconvénient qu'il subit.
Mais, si le bail interdit toute sous-location, nous croyons que le mobilier introduit par le sous-locataire, dont le titre a été créé malgré la volonté du bailleur, répondra de la dette intégrale du bailleur principal. Ce que l'article 1753 prévoit et réglemente, ce sont les effets d'une stipulation licite, autorisée ou du moins non défendue par le bail primitif: mais lorsque le bailleur a pris soin de défendre la sous-location, peut-être dans le but d'échapper à la limitation du gage prévue dans Tarticle 1753, cette sous-location ne lui est opposable dans aucune de ses conséquences. Le mobilier du sous-locataire répondra alors de la créance du bailleur avec la même étendue que le mobilier appartenant à un tiers qui ne lui aurait pas fait connaître son droit de propriété, c'est-à-dire pour la créance tout entière.*
305. — La limitation du privilège du bailleur, résultant de l'article 1753, exisle-t-elle encore dans le cas où le locataire principal, autorisé par son bail, a cédé au sous-locataire, en même temps que son droit au bail, le fonds de commerce qu'il exploitait dans l'immeuble et le mobilier qui le garnissait ? Un arrêt de la Cour de Paris^ a jugé qu'il n'y avait alors aucune restriction au privilège du bailleur, par le motif « que les meubles du locataire ont été, dès leur « entrée dans les lieux, frappés du privilège du propriétai- « re, et que le locataire principal, en les vendant au sous-
' Cassation, 11 avril 1892, Sirey, 92, 1, 433 ; Dallez, 92, 1, 345 ; et Note de de Loynes. — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, W 375.
* 28 février 1832, Dallez, Répert., V Privilèges et Hypothèques, n''240.
« locataire, n'a pu lui en transmettre la propriété qu'avec « la charge du privilège dont ils étaient précédemment « grevés. )>
La solution de cet arrêt peut se justifier par les clauses particulières du bail primitif soumis à la Cour; mais nous croyons, avec M. Laurent/ qu'elle doit être repoussée en thèse générale, et cela par les motifs suivants. Lorsque le propriétaire d'un fonds de commerce, en vendant ce fonds et en louant l'immeuble où s'exerce le commerce, a autorisé la cession du fonds et la sous-location, il a dû compter sur l'application de l'article 1753 et prévoir que les meubles, dont il autorisait la cession, ne resteraient son gage que dans les limites fixées par ce texte. Sans doute, en principe, du moment où les meubles continuent de garnir la maison, le locataire primitif ne peut les céder qu'avec la charge du privilège du bailleur dont ils sont grevés; mais, lorsque le bailleur a consenti éventuellement à la réduction de ce privilège, il a autorisé par là même que les meubles cédés fussent dégrevés dans la mesure où son privilège est réduit. Il s'opère une interversion de possession dans les meubles qui garnissent la maison, et, par l'efifet de la cession autorisée qui en est faite, ces meubles ne sont plus ceux du locataire primitif, mais ceux du sous-locataire, obligé seulement dans la mesure de l'article 1753.
â06. — Le privilège du bailleur n'appartient pas seulement au propriétaire ou à l'usufruitier de l'immeuble loué, il appartient aussi au preneur principal sur les meubles et les récoltes du sous-locataire ou du sous-fermier, ainsi que nous l'avons dit et que le prouve l'article 819 du Code de procédure.^
La Cour de Metz a fait une application exacte de ce principC;, en décidant que le locataire principal a un privilège sur les matériaux provenant de constructions élevées par le sous-locataire sans le consentement du propriétaire et dont
' XXIX, n» 427.
- Suprà^n" 263, et les autorités qui y sont citées.
GuiL. Privilèges, i. 24
celui-ci exige la démolition. Nous pensons, en ce qui nous concerne, que les constructions élevées par un preneur ont toujours, par rapport à lui, un caractère mobilier, même pendant qu'elles adhèrent au sol;* mais en admettant, avec la jurisprudence, qu'elles soient immeubles pendant la durée du bail, les matériaux qui les composent reprennent le caractère mobilier lorsque le bailleur en a exigé la démolition, et le locataire principal exerce son privilège sur ces matériaux comme sur tous les autres meubles du souslocataire.^
ÎI07. — Dans le cas de sous-location, le privilège du bailleur est réduit sur les récoltes du sous-fermier dans la même mesure qu'il Test sur les meubles de celui-ci; et, comme les meubles, les récoltes ne répondent des fermages dus au bailleur qu'à concurrence de ce que doit le sousfermier. C'est ce qui résulte du texte de l'article 819 du Code de procédure, qui place sur la même ligne les meubles et les récoltes: « Peuvent les effets des sous-fermiers et « sous-locataires... et les fruits des terres quils sous-louent « être saisis-gages, etc.. »'
30^ I. — Depuis la loi du 19 février 1889, le privilège du bailleur est transporté, au cas de sinistre, non-seulement sur l'indemnité d'assurance du recours locatif ou des risques de voisinage, mais encore, dans la théorie que nous avons adoptée, sur l'indemnité d'assurance due au preneur à raison du sinistre arrivé aux meubles garnissant les lieux loués.*
Nous avons donné à propos de cette loi, dans le Chapitre préliminaire de ce Traité, des explications sur lesquelles nous n'avons pas à revenir.
307 II. — Doit-on accorder au bailleur un droit de préférence sur l'indemnité donnée au preneur pour privation
* Voir notre Traité du Louage, I, n"* 297-300.
2 Metz, 8 décembre 1869, Sirey, 70, II, 237, et Dalloz, 70, II, 139. ^ Sic Valette, Des Pricilègeset Hypothèques^n" 95.
* Suprà, n" 165-165 m.
de jouissance au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique ?
Pour soutenir l'affirmative, on invoque le caractère de l'indemnité accordée au preneur, qui représente principalement la jouissance à laquelle il avait droit d'après son bail. On ajoute que le bailleur non payé a le droit de rentrer dans la jouissance du bien par lui loué; et ce droit est transporté, dit-on, sur l'indemnité d'expropriation par l'article 18 de la loi du 3 mai 1841, aux termes duquel toutes les actions réelles sont transportées du bien exproprié sur l'indemnité qui le représente.*
Nous croyons que l'opinion contraire doit être préférée, pour deux raisons. En premier lieu, l'article 18 de la loi du 3 mai 1841 prévoit, dans son texte, à propos de l'expropriation d'un immeuble, l'existence d'actions réelles sur l'immeuble et leur transformation en un droit sur l'indemnité ; et l'action du bailleur contre le preneur n'a pas ce caractère. Puis, et c'est l'argument décisif, au moment de l'expropriation, le bailleur n'avait aucun droit à la résolution du bail, et par conséquent n'avait pas d'action dont l'effet pût se reporter sur l'indemnité : son droit n'est né que plus tard, par le fait du non-paiement de ses loyers ou fermages, et à ce moment l'indemnité est entrée dans le patrimoine du preneur et elle doit y être l'objet d'une discussion entre tous ses créanciers, sans que le bailleur y ait aucune cause de préférence.^
308. — III. Pour quelles créances le privilège du bailleur est accordé. — L'étendue du privilège du bailleur doit être examinée à deux époques, sous l'empire du Code civil, puis sous l'empire des modifications apportées au Code par les lois du 12 février 1872 en matière de faillite, et des 19 février 1889 et 18 juillet 1889, en matière de bail de fonds rural et de bail à colonage partiaire.
Mais, avant d'entrer dans cet examen, nous devons pré-
* Rouen, 12 juin 1863, Sirey, 63, II, 175.
« Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 11, p. 140.
senter deux observations relatives, la première, à la situalion du bailleur, lorsque le preneur n'a pas d'autres créanciers que lui, la seconde, à l'effet de la faillite ou de la déconfiture sur le bail.
308 I. — Lorsque le bailleur n'a en face de lui que le preneur seul, et non d'autres créanciers de celui-ci, le privilège de l'article 2102, 1°, n'existe point à son profit : ce privilège, qui lui donne, comnne nous allons le voir, le droit exceptionnel de se faire payer des loyers ou fermages non échus, alors que le bail est un contrat successif, dans lequel les loyers ne sont dus qu'au fur et à mesure de la jouissance du preneur, suppose, comme tout privilège, le concours de plusieurs créanciers : un privilège n'est que le droit pour un créancier de passer avant d'autres.
Si le bailleur n*est en présence que du preneur, il n'a que le droit de se faire payer des loyers échus, et, pour y arriver, de faire saisir et vendre les biens du preneur et notamment les meubles qui garnissent la maison louée ou la ferme ; et si, après cette vente, l'immeuble loué demeure suffisamment garni pour que le paiement des loyers soit assuré, le bailleur ne peut rien demander au preneur et il devra laisser continuer le bail de celui-ci.
Ce n'est donc qu'au cas de déconfiture ou de faillite, lorsque le bailleur sera en concours avec d'autres créanciers du preneur, qu'il pourra se prévaloir du privilège que la loi lui accorde.*
309. — Le seul fait de la faillite ou de la déconfiture ne donne même pas naissance au privilège du bailleur, il faut de plus que, par les résultats de la faillite ou de la déconfiture, le preneur soit mis dans l'impossibilité de remplir les obligations que le contrat de bail lui impose, par exemple, que le mobilier garnissant la maison louée ou la ferme ait été vendu.
Le rapport de M. Delsol à la Chambre des députés, lors
4 Valette, Des Privilèges et HypoihèqueSy n° 6 ; Martou, Des
PriolJègefi et Hypothèques, II, n° 394.
de la loi du 12 février 1872 modifiant le privilège du bailleur au cas de faillite, le reconnaît forniellement :
« Le fait seul de la faillite entraîne-t-il la résiliation de « plein droit ? Non assurément, cette cause de résiliation « des baux n'est inscrite nulle part et rien n'autorise à la « suppléer dans les faillites, où les créanciers ont déjà tant « à souffrir par d'autres côtés... »
Et plus loin M. Delsol ajoute :
« Nous avons dit que le fait seul de la faillite n'entraîne « pas la résiliation du bail. Si nous supposons en outre que « rien n'est dû sur les termes échus, et que le preneur a « satisfait à tous ses engagements, le bailleur n'a rien à « demander ni rien à dire... »*
A plus forte raison en est-il ainsi en matière de déconfiture, où, dans le système de notre législation, il n'y a pas d'état général de dessaisissement du débiteur, comme il en existe un dans la faillite : tant que le preneur paie ses loyers et tient les lieux garnis, le bailleur n'a rien à lui demander, fût-il en faillite ou en déconfiture ; et s'il ne paie pas, mais que, après des poursuites exercées contre lui. le bailleur ait obtenu son paiement et que les lieux loués soient encore suffisamment garnis, il ne peut plus rien lui demander.*
Le privilège du bailleur ne pourra donc être exercé par celui-ci que si, n'étant pas payé ou les lieux loués n'étant pas garnis, il se présente à la distribution de l'actif mobilier du débiteur en faillite ou en déconfiture, et qu'il s'y rencontre avec d'autres créanciers de celui-ci.
310. — Sous l'empire du Code civil, un privilège est donné au bailleur pour les loyers ou fermages échus et à échoir, avec une distinction que nous indiquerons suivant que le bail a ou non date certaine, pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail.
* Rapport à la Chambre o?esDe/)a^és, présenté le 31 juillet 1871, Dalioz, 72, IV, 35.
"" Laurent, XXIX, n'391.
Déjà, en droit romain, le privilège s'étendait aux indemnités que pouvait devoir le preneur :
« Pomponius scribit non solum pro pensionibus, sed et si « deteriorem habitationem fecerit culpâ suâinquilinus, quo « nomineex locato cum eo erit actio, invecta et illata pignori « eruntobligata. »*
Dans notre ancien droit, on suivait le système de la loi romaine en ce qui concernait les différentes obligations du preneur autres que celle relative au paiement des loyers, et le privilège était donné pour la créance résultant de leur inexécution.^ Mais, quant à l'étendue du privilège pour la créance de loyers, il y avait entre les Coutumes de Paris et d'Orléans une divergence que Pothier signale : à Paris le privilège s'étendait à tous les loyers échus et à échoir, lorsque le bail était authentique, mais lorsqu'il était verbal, ou même seulement sous signature privée, le bailleur n'avait de préférence que pour trois termes échus et le terme courant. A Orléans, au contraire, celle distinction était repoussée, et le droit de préférence était donné au bailleur avec la même étendue, que le bail fût fait en la forme authentique ou par acte sous seing privé :
« La raison peut en être, dit Pothier, que les baux que les « particuliers font à Orléans de leurs maisons sont tous pas- « ses sous signatures privées, el qu'on n'a pas cru nécessai- « re de prendre ici les mêmes précautions contre les fraudes « qu'à Paris, où elles sont beaucoup plus communes. »'
311. — L'article 2\02 du Code civil dislingue, comme la Coutume do Paris, suivant la nature du titre du bailleur, mais, tandis que la Coutume de Paris basait celte distinction sur ce que le bail était ou non authentique, le Code la base sur ce qu'il a ou non date certaine, et en cela le système du Code est préférable.
* L. 2, D., In quih. caus. pign. vel htjp. (XX, 2).
* Pothier, Introduct, au TU. XIX de la Coutume d'Orléans, n" 33.
^ Du Contrat de Louage, u" 253.
PRIVILÈGE DU BAILLELK. 375
Voici en effet quelle a été la crainte de nos anciens jurisconsultes coulumiers et des rédacteurs du Code : le preneur, à la veille de la déconfiture ou de la faillite, va faire avec le bailleur un bail qu'il antidatera, et dont le prix va être majoré de manière à absorber la plus grande partie de son actif mobilier. Contre ce danger de l'antidate avec majoration du prix la date certaine est un remède aussi efficace que l'authenticité du bail : dans les deux cas on est assuré que le contrat a bien été fait à la date apparente qu'il porte.
Pour remédier d'une façon complète au danger que nous venons de signaler, il eût fallu refuser le privilège d'une manière complète au bailleur dont le titre n'aurait pas date certaine, mais les rédacteurs du Code se sont bornés à diminuer dans ce cas l'étendue du privilège, comme la jurisprudence du Châtelet l'avait fait lorsque le bail n'était pas authentique. La raison en est que le bail peut être et sera même souvent sincère, quoique n'ayant pas date certaine, et il serait excessif de refuser tout droit à un bailleur honnête. Il suffît, pour préserver les tiers contre l'éventualité d'une fraude, de limiter alors retendue du privilège.'
St^. — Nous avons maintenant à préciser la portée du privilège du bailleur sous l'empire de l'article 2102. Le texte de cet article est ainsi conçu :
« Les créances privilégiées sur certains meubles sont
« \° les loyers et fermages des immeubles , savoir,
« pour tout ce qui est échu et pour tout ce qui est à échoir, « si les baux sont authentiques, ou si, étant sous signature
« privée, ils ont une date certaine Et, à défaut de
« baux authentiques, ou lorsqu'élant sous signature privée, « ils n'ont pas une date certaine, pour une année à partir ^ de l'expiration de l'année courante. »
Il semble que dans la première hypothèse, celle où le bail est authentique ou a date certaine, il n'y ait pas de difficulté, et que la loi, plaçant sur la même ligne ces deux
* ValeUe, Des Privilèges et Hypothèques y n" 63.
titres, donne au bailleur un privilège pour tous les loyers ou fermages échus dans le passé, et pour tous ceux à échoir dans Tavenir.
M. Pont dislingue cependant, dans cette hypothèse, entre le bail authentique et le bail sous seing privé qui a acquis date certaine :
« Nous pensons, dit-il, contrairement à l'opinion de quel- « ques auteurs, que le bailleur par acte sous seing privé « avec date certaine avant la faillite du locataire ou la sai- « sie de ses meubles n'a pas le même droit que le bailleur « par acte authentique. Il est bien vrai qu'au premier « aperçu on pourrait croire que les deux situations sont « placées sur la même ligne par notre article ; mais en re- « gardant de près, on comprend qu'il y a entre les deux « une différence nécessaire par rapport aux loyers ou fer- « mages échus. N'oublions pas en effet que la théorie de la « loi a pour base les principes relatifs à la preuve des obli- « gâtions à l'égard des tiers. Or, pour mettre la théorie « d'accord avec ces principes, il faudra exclure du privi- « lège tous les fermages échus antérieurement au jour où « le bail sous seing privé a acquis date certaine, puisque « c'est seulement du jour où les actes sous seing privé « prennent date certaine qu'ils peuvent être opposés aux « tiers, d'après les principes généraux. (Article 1328.)»*
Cette distinction doit, à notre avis, être repoussée par les raisons suivantes. Elle est d'abord en complète opposition avec le texte de l'article 2012, qui place sur la même ligne « les baux authentiques ou qui, étant sous signature privée, « ont une date Certaine » ; et il est impossible d'introduire une différence aussi importante en dehors d'un texte précis. Voici d'ailleurs quelle a été la pensée du législateur, pensée contraire à la distinction que nous combattons : il a divisé les baux en deux catégories, ceux qui n'ont pas date certaine avant la déconfiture ou la faillite, qui lui paraissent
* Des Privilèges et Hypothèques ^ I, n" 126.
suspects, et dont il réduit les effets au point de vue du privilège ; puis ceux dont la date est certaine, soit parce qu'ils sont authentiques, soit parce que leur date est devenue certaine par l'un des modes indiqués par l'article 1328. Ceux-là lui paraissent sincères, et il admet leurs eff'ets quant au privilège dans toutes leurs parties, aussi bien pour les loyers échus que pour tous les loyers à échoir.*
Observons du reste que, quel que soit le système que Ton adopte sur la question que nous venons d'examiner, le bail à date certaine ou même authentique pourra toujours être annulé et le bailleur pourra perdre son privilège, s'il est établi que ce bail a été fait frauduleusement, en vue de la faillite ou de la déconfiture prochaine, et dans le but d'empêcher l'exercice du droit des autres créanciers. C'est là une application du principe général de l'article 1 167.^
313. — Si le bail n'a pas date certaine, le texte emploie une formule équivoque en disant que le privilège existe « pour une année à partir de V expiration de Vannée cou- « rante », et quatre interprétations ont été proposées ; nous allons examiner la valeur de chacune d'elles.
Dans un premier système, le privilège ne serait accordé que pour une année à partir de l'expiration de l'année courante, mais non pour Tannée courante :
« Le privilège est restreint, dit M. Grenier, à une année « à partir de l'expiration de l'année courante. . . Mais celte « restriction a-t-elle pour objet de priver le propriétaire du « privilège pour l'année courante ? La question n'est pas <i sans difficulté. Quant à nous, nous voyons que la loi a « une disposition claire et précise ; et nous pensons que « c'est s'y conformer que de décider que le privilège du « propriétaire, dans ce cas, n'a lieu que pour une année à « partir de l'expiration de l'année courante. »^
Cette opinion est restée isolée, et c'est à bon droit, selon
' VQ\Qi{Q, Des Privilèges et Hypothèques^ n° 62. * ValeUe et Pont, Op. et Loc. citât.
' Des Hypothèques^ II, n" 309.
nous, qu elle n'a pas trouvé de partisans : on ne comprendrait pas en effet que la loi accordât un privilège au bailleur pour l'avenir, et le lui refusât pour le présent. Il n'y a aucune fraude à craindre pour la jouissance actuelle du preneur, et c'est celle-là dont le caractère est le plus favorable, puisqu'elle s'exerce au moment même où l'étendue du droit du bailleur est mise en discussion.
314. — Un second système, imaginé par M. Mourlon/ ne nous paraît pas plus soutenable que le précédent, car il fait trop bon marché du texte de l'article 2102. Du reste M. Mourlon ne s'illusionne pas sur l'impossibilité de concilier son opinion avec le texte qu'elle a pour but d'interpréter: « C'est le mauvais côté de ce système, dit-il. » Et ailleurs : « Le texte y répugne si énergiquement qu'elle sera « difficilement admise. » Ses prévisions se sont réalisées, et on ne l'a pas suivi dans celte interprétation trop hardie.
Il propose en effet d'entendre ces mots, « une année à « partir de l'expiration de l'année courante », comuie si le législateur avait dit « quatre termes, un sur l'année cou- « rante, trois sur l'année à partir de l'année courante ». Il fait remarquer que c'était le système du Châtelet de Paris ; que rien dans les travaux préparatoires ne montre l'intention du législateur de modifier ce système ; que les autres procédés d'interprétation sont illogiques et contraires au but de la loi, qui est de protéger les tiers dans le passé, sauf le système de M. Grenier, qui est « absurde », mais qui devra l'emporter si on rejette celui-ci : « entre l'arbitraire et « l'absurde légalement démontré il n'y a point à balancer : « c'est l'absurde qui l'emporte. »
Les objections abondent contre ce système: l'une d'abord, qui sufiit à elle seule, est qu'il est impossible de parler de « ter7nes » là où la loi a parlé « d'années », et, quand la loi dit « une année », de dire que cette année devra être prise sur deux années ; la seconde, que M. Mourlon ne pa-
• Exam. crit. du comment, de M. Troplong, I, n" 101
rail pas avoir prévue, est que l'expression de « termes », admissible dans la jurisprudence du Châtelet. s'agissant des coutumes de Paris, où les loyers s'acquittaient en quatre termes, ne peut être employée pour toute la France où le mot (< terme » a un sens très variable. L'année de loyer ou fermage se paie, d'après les usages locaux, tantôt en quatre termes, tantôt en trois, tantôt en deux, et il était impossible d'employer dans le Code un mot ayant des acceptions aussi diverses.
^15. — Il faut donc choisir entre les deux derniers systèmes d'interprétation, l'un qui accorde le privilège pour l'année courante et une année dans l'avenir, l'autre, que nous allons proposer, qui le donne en outre, dans le passé, pour toutes les années échues.
Pour soutenir que le privilège doit être restreint à l'année courante et à une année dans l'avenir, et qu'il ne convient pas de l'étendre aux années échues, on invoque d'abord la lettre même de l'article 2 1 02, qui accorde le privilège « pour « une année à partir de l'expiration de l'année courante », sans parler des années échues. On ajoute que la discussion de l'article 2102 au Conseil d'Etat confirme cette interprétation : M. Treilhard y déclare formellement « que la section « aurait craint de donner ouverture à la collusion si elle eût « attaché cet effet aux baux qui n'ont pas une date certaine « pour un temps plus long que l'espace d'une année »,* et il ajoute que la fraude pourra consister dans l'exagération du prix du bail, et cette fraude serait redoutable, dit-on, si toutes les années échues étaient privilégiées.^
316. — iSous croyons, avec le quatrième système, que l'article 2102, 1*', doit être interprété en ce sens que le privilège n'est pas réduit pour le passé, au cas de bail n'ayant pas date certaine, mais qu'il est seulement limité pour l'avenir à l'année qui suit l'année courante ; quant à cette
» Fenet, XV, p. 352.
* Valette, Des Privilèges et Hypothèques^ n' 63 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, l, n° 127.
dernière année, elle est certainement privilégiée, ainsi que nous l'avons établi.*
Cette opinion, généralement adoptée, se recommande d'abord par son caractère équitable: il est juste que l'on prenne des précautions, dans l'intérêt de la masse des créanciers, contre l'exagération de l'étendue du bail dans l'avenir, lorsqu'il n'a pas date certaine, car sa longue durée a pu ne lui être donnée que pour enlever le gage des créanciers, mais il serait excessif d'exiger la certitude de la date lorsqu'il s'agit des années passées. Pour celles-là, qu'il s'agisse du bail ayant date certaine ou non, comme le fait matériel de la jouissance passée est toujours facile à établir, un bail fictif n'est point à craindre ; l'exagération du prix du bail ne constitue pas un danger sérieux, la valeur locative d'un bien peut toujours être établie, et l'article 1167 suffît pour protéger les créanciers contre une fraude de ce genre ; enfin, si l'on redoute que le bailleur et le preneur ne s'entendent pour faire disparaître les quittances de termes qui auraient été payés, ce danger est le même que le bail soit authentique, qu'il ait date certaine, ou qu'il soit purement verbal.
Ces motifs permettent de voir comment les rédacteurs du Code ont procédé dans l'article 2102: après avoir indiqué que le bailleur était privilégié pour le passé et pour l'avenir, quand le bail a date certaine, ils limitent le privilège dans le cas contraire à une année dans l'avenir, sans parler ni de l'année courante, ni des années échues ; pour celles-là, il était inutile d'en parler, aucune distinction ne devant être faite, en ce qui les concernait, entre les baux qui ont et ceux qui n'ont pas date certaine.
On peut ajouter en ce sens que les articles 819 et 820 du Code de procédure, en parlant des « loyers et fermages « échus, des loyers et fermages dus », pour lesquels le bailleur peut saisir-gager, ne font aucune différence entre
î Suprày n' 313.
le bail qui a et celui qui n'a pas date certaine, ce qui suppose que pour l'un comme pour l'autre le privilège existe, indistinctement, pour tout le passé.'
317. — A quelle époque faut il que le bail ait acquis date certaine pour que le bailleur puisse invoquer le privilège qui lui est donné, au cas de date certaine, par l'article 21 02 ?
Posons d'abord en principe que la faillite, ou l'admission à la liquidation judiciaire, ne portent pas atteinte au privilège du bailleur. Il en est différemment, comme nous le dirons,^ pour le privilège du vendeur d'effets mobiliers : mais le privilège du bailleur reste intact dans ces deux hypothèses, et cela lors même qu'il eut été, en principe, primé par le privilège du vendeur.^
Ceci posé, il faut, pour répondre ànotre question, à quelle époque le bail doit avoir acquis date certaine, distinguer entre la faillite et la déconfiture du preneur.
La faillite est déclarée par jugement, et il est certain que si le bail n'a acquis date certaine qu'après le jugement déclaratif, il est trop tard, et le bailleur n'aura de privilège que dans les termes du paragraphe 2, pour « une année à partir « de l'expiration de l'année courante ». En effet, au moment où le bail a acquis date certaine, le failli était dessaisi de l'administration de ses biens, la situation des créanciers était fixée d'une manière définitive, et, de même que l'article 448 du Code de commerce ne permet plus, après cette
^ Cassation, 28 juillet 1824, Sirey, c. n., VII, I, 505 ; Cassation, 6 mai 1835, Sirey, 35, I, 433 ; Grenoble, 28 décembre 1838, Sirey, 39, II, 356 ; Douai, 29 août 1842, Sirey,43, II, 416; Lyon, 28 avril 1847, Sirey, 48, II, 129 ; et Dalloz, 48, II, 86 ; Metz, 6 janvier 1859, Sirey, 59, II, 129, et Dalloz, 59, II, 8. — Duranton, XIX, n° 92 ; Tropiong, Des Privilèges et Hypothèques^ I, n" 156 ; Démangeât, sur Bravard-Veyrières, V, p. 140, Note ; Latailhède, Note^ Sirey, 1859, II, 129 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 27, p. 143- 144 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Dqs Privilèges et Hypothèques, I, n** 405.
* Infrà, n»421 i.
^ Cassation, 18 février 1895, Dalloz, 95, I, 230 ; France judiciaire, 95, 298 ; et Pandectes françaises, 95, I, 377.
date, l'inscription des privilèges et hypothèques valablement acquis, de même il ne peut plus être permis au bailleur d'étendre son privilège en donnant au bail la date certaine qui lui manque.
' Mais la Cour de cassation est allée plus loin, et elle a décidé que le bail serait encore traité comme n'ayant pas date certaine s'il n'acquérait cette date certaine qu'après l'époque fixée pour la cessation des paiements, et qu'à ce moment le bailleur connût la situation des affaires du preneur : « Attendu, dit cet arrêt, que si les privilèges, suivant la définition générale de la loi, ont pour principe originel la qualité des créances, la loi subordonne l'existence du privilège du locateur, en tant qu'il couvre tous les loyers échus et à échoir, à une condition particulière, savoir: que le bail ait acquis date certaine ; que l'enregistrement du bail est ainsi pour le locateur un moyen d'obtenir l'extension de son privilège, et que l'emploi de ce moyen ne saurait être laissé à sa discrétion en tout état de cause, et même après la connaissance qu'il aurait eue de la cessation de paiements du locataire; que dans ce dernier cas l'enregistrement du bail, par le fait du locateur, devrait être déclaré sans effet au regard de la masse de la faillite. »*
318. — Nous ne pouvons admettre cette solution, et oici, à notre avis, celle qui devrait être adoptée: la simple connaissance de la cessation de paiements acquise par le bailleur, au moment où le bail a reçu date certaine, n'empêche pas ce bail de produire tous les effets attachés par l'article 2102 au bail ayant date certaine; et il n'en sera différemment que si le bail est frauduleux, auquel cas il sera annulé par application de l'article 447 du Code de commerce.
Cette solution nous paraît résulter de la combinaison des articles 447 et 448 du Code de commerce : s'agit-il d'une
' Cassation, 2 mars 1869,Sirey, 70, 1, 173, et Dallez, 69, 1, 473.
convention préjudiciable à la masse et faite après la cessation des paiements, l'article 447 permet de l'annuler par cela seul qu'elle a été faite avec la connaissance par le tiers contractant de la cessation des paiements ; s'agit-il au contraire de compléter une convention antérieure, d'inscrire un privilège ou une hypothèque antérieurement acquis, l'article 448 permet de le faire jusqu'au jour du jugement déclaratif de faillite. Or, lorsque le fait de la jouissance du preneur, et par suite de l'existence d'un contrat de bail, écrit ou non, est établi, la date certaine n'est plus qu'un complément de ce contrat; et ce complément n'est pas nul en soi, par cela seul qu'il a été donné après la cessation des paiements, et avec la connaissance de cette cessation.
(le qui pourra être annulé en pareil cas, c'est le bail luimême, lorsqu'il sera jugé frauduleux, par application de rarlicle447 ; mais, s'il est reconnu qu'il ne contient aucune stipulation frauduleuse, le fait qu'il n'a acquis date certaine qu'après la cessation de paiements connue du bailleur n'empêchera pas celui ci d'exercer dans toute son étendue le privilège attribué par l'article 2102 au bail authentique ou à date certaine.*
319. — Si le preneur n'est pas commerçant, la déconfiture est moins facile à constater que la faillite, puisqu'il n'y a pas de jugement pour déclarer la déconfiture. On admet en général, et avec raison selon nous, que Ton devra s'attacher au fait de la saisie des meubles du preneur; c'est là le signe certain de sa déconfiture, et, si le bail n'a acquis date certaine que postérieurement, le privilège du bailleur ne s'exercera que dans les limites assignées au bail sans date certaine.^
