Lorsque le bail originaire est un bail authenli

* Compar. Paris, 23 novembre 1850, Dalloz, 54, V, 371 ; Caen, 20 janvier 1864, Sirey, 64, II, 269 ; Aix, 9 janvier 1871, Dalloz, 71, II, 46. — Laurent, XXIX, n" 388.

- Valette, Des Privilèges et Hypothèques^ n" 61 ; Laurent, XXIX, n''387.

que ou ayant date certaine, mais que, à son expiration, la jouissance s'est continuée par tacite reconduction, les avis sont partagés sur la durée du privilège du bailleur.

D'après M. Martou.' on devra traiter le bailleur comme si le bail n'avait pas date certaine. L'article 1738 porte eh effet qu'au cas de tacite reconduction il s'opère un nouveau bai! « dont l'effet est réglé par l'article relatif awa? locations « faites sans écrit » ; ce qui prouve que la jouissance par tacite reconduction doit être assimilée à la jouissance par bail verbal. D'ailleurs il en doit être ainsi logiquement : la tacite reconduction ne résulte point d'un acte écrit, elle ne peut donc produire que les effets d'un bail n'ayant pas date certaine.

A notre avis, la solution contraire est préférable. Ce qui fait restreindre le privilège, au cas de bail n'ayant pas date certaine, c'est la crainte que ce bail n'ait été fait frauduleusement, en vue de diminuer l'actif du débiteur et les droits de la masse de ses créanciers ; dans la jouissance continuée par tacite reconduction à la suite d'un bail ayant date certaine, ce danger n'est pas à redouter, il y a, à l'origine de la jouissance, un bail ayant date certaine, fait à une époque non suspecte, et il n'y a aucune raison pour diminuer le privilège du bailleur dans la crainte d'une fraude. C'est d'ailleurs ce que reconnaît M. Martou :en législation, dit-il, on devrait assimiler la reconduction après bail authentique au bail authentique lui-même.

Notre loi fait-elle donc obstacle à cette solution désirable ? Nous ne le croyons pas. L'article 2102 exige, pour que le privilège du bailleur ait toute son étendue, qu'il y ait un bail avec date certaine, et la jouissance du preneur a commencé avec un bail de cette nature ; et, quant à l'article 1738, il a une portée beaucoup moins élendue que son texte ne le ferait croire, et ne signifie qu'une chose, c'est que la durée de la tacite reconduction est celle des baux faits sans

^ Des Privilèges et Hypothèques^ II, n° 393.

limitation de durée, et non celle du bail primitif ;^ mais cet article, qui dit moins qu'il ne paraît dire, et qui est d'ailleurs au Titre Du Louage, ne peut avoir aucune influence sur l'étendue du privilège du bailleur.^

3!^I. — Lorsque le bailleur, exerçant le privilège que lui attribue l'article 21 02, 1 ^ pour les loyers à échoir, obtient une collocation pour ces loyers, au cas de bail authentique ou ayant date certaine, le Code donne un droit à la masse des créanciers, le droit de relouer l'immeuble dont les loyers sont ainsi payés d'avance :

«... Les autres créanciers ont le droit de relouer lamai- « son ou la ferme pour le restant du bail, à la charge tou- « tefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait en- « core dû. »

Cette faculté donnée aux créanciers est une compensation du préjudice que leur cause le paiement anticipé des loyers. Alors que le preneur est insolvable, que tous ses créanciers ne vont pas être intégralement payés de ce qui leur est dû, il serait dur que le bailleur reçût, lui, son paiement intégral, et que, pendant la période pour laquelle il a touché ses loyers, l'immeuble loué restât improductif. L'exigibilité des loyers à venir s'explique sans doute par l'application de l'article 1188, et il est juridique que le preneur insolvable soit déchu du bénéfice du terme ; mais l'exercice de ce droit du bailleur serait trop rigoureux, s'il n'était tempéré par la faculté de relocation donnée aux créanciers.^

S^^, — L'article 2102, d'après son texte, n'accorde le droit de relocation aux créanciers que si le bail est authentique ou a une date certaine ; « dans ces deux cas, dit Tar- « ticle, les autres créanciers ont le droit de relouer. . . »

* Voir notre Traité du Louage^ I, n" 419.

* TropIoDg, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 157 ; Laurent, XXIX, n" 389.

^ Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 64 ; Aubry et Rau, 111, § 261, texte et note 29, p. 145 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 128 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n°396.

GuiL. Privilèges, i. 25

Que faut-il décider si le bail n'a pas date certaine, et que le bailleur ait été payé des termes à échoir de Tannée courante et d'une année à venir? Nous croyons que les créanciers auront le droit de relouer : la raison de décider est la même, et il n'y a pas à se préoccuper d'une objection que présente M. Laurent, « qu'en matière de privilèges les textes « exercent un empire tyrannique » . Cette observation est vraie lorsqu'il s'agit de créer ou d'étendre un privilège, mais ici c'est tout le contraire : il s'agit d'atténuer les effets du privilège du bailleur et de sauvegarder les droits des créanciers chirographaires. L'analogie suffît donc pour étendre à notre hypothèse la solution donnée pour le cas de bail authentique ou à date certaine/

La loi belge du 16 décembre 1851 a mis le texte de la loi en harmonie avec cette solution : l'article 20, dans son premier alinéa, indique les droits du bailleur dans les deux hypothèses, celle où le bail a date certaine, et celle où il ne l'a pas, et c'est après cette énumérationque ce texte indique le droit de relocation des autres créanciers.

323. — Les créanciers doivent-ils, pour user de la faculté de relocation que la loi leur accorde, payer tous les loyers à échoir, ou suffit-il qu'ils présentent un sous-localaire solvable, qui garnisse la maison de meubles suffisants, ou bien encore, si la maison n'est pas suffisamment garnie, qu'ils s'engagent personnellement à répondre de l'exécution du bail?

Un parti considérable dans la doctrine soutient qu'il suffit que les créanciers donnent au bailleur des sûretés convenables :

« L'article 2102 ne dit pas à quelle époque les créanciers « devront faire le paiement des loyers à échoir, dit M. Va- « lette, et il paraît raisonnable que ce soit au fur et à me- « sure des échéances. Ici les créanciers se substituent au

* Valette, Des Privilèges et Hypothèques^ n" 61 ; Aubry et Rau, III, texte et note 29, p. 145; Pont, Des Privilèges et Hypothèques , I, n» 128.

« preneur et fournissent un nouveau fermier ou locataire « dont le mobilier donne au propriétaire toute sûreté pour « l'avenir. En un moi. la perte dugage. laquelle avait donné « lieu à l'exigibilité des créances non échues, se trouve ré- « parée pour l'avenir. Peut-être même pourrait-on soutenir « que le propriétaire n'a pas le droit d'exiger le paiement « actuel et immédiat des loyers à échoir par collocalion sur « le mobilier saisi, lorsque lescréanciersprennentla charge « de la relocation et fournissent les sûretés convenables. »*

Cette opinion nous paraît inadmissible, en présence du texte précis de l'article 2102. Ce texte porte, d'abord, que le bailleur a privilège pour les loyers à échoir, ce qui exclut le droit proposé pour les créanciers par M. Valette d'empêcher la collocation du bailleur en offrant des sûretés. Il porte, en second lieu, que les créanciers ont le droit de relouer « à la charge toutefois de payer au propriétaire tout « ce qui lui serait e^icore dû » ; c'est la condition pour les créanciers de l'exercice de leur droit, et il est impossible de supprimer la condition et de permettre l'exercice du droit.

Nous n'ajouterons pas, comme le fait M. Laurent, que « la loi subroge le créancier aux droits du locataire et que « la condition essentielle de toute subrogation est le paie- « ment de la dette ». Nous croyons en effet que ce n'est pas une subrogation que donne la loi, mais qu'elle crée un droit propre au profit des créanciers, et c'est ainsi que nous dirons bientôt qu'ils peuvent, à notre avis, exercer le droit de sous-location même si le bail l'interdit au preneur. Nous dirons seulement que le texte de la loi est formel, et que, s'agissant d'un droit que la loi crée au profit des créanciers, elle pouvait en régler les conditions.

* Des Privilèges et Hypothèques^ n" 64. — Sic, en ce qui concerne le droit pour les créanciers de ne pas faire le paiement effectif des loyers à échoir, Duranton, XIXjn'Ql; Mourlon, Exam. crit. du comment, de M. Troplong, I, n° 95 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 129 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n' 400.

Nous n'approuvons pas cette exigence, et il sufiîrait, en législation, d'exiger que les droits du bailleur fussent garantis par le sous-locataire ou par les créanciers, mais la loi est faite ainsi, et sa solution précise doit être respectée. '

S24L. — Si, par suite de l'insolvabilité du preneur, le bailleur n'a touché qu'une partie des loyers à échoir auxquels il a droit, deux ans sur quatre par exemple, les créanciers sont-ils obligés de payer les deux années encore dues, ou peuvent-ils, sans les payer, se borner à relouer pour les deux années pour lesquelles le bailleur a reçu ses loyers ?

La question est discutée, et, d'après un certain nombre d'auteurs, les créanciers seraient forcés de faire cette avance. C'est, dit-on, la solution que commande le texte clair et précis de la loi, « à la charge de payer au propriétaire tout « ce qui lui serait encore dû »; c est par là que les créanciers doivent commencer, avant de pouvoir relouer. Cette décision est équitable, ajoute-t-on : le bailleur a droit au respect de son contrat dans son intégralité, on ne peut en devancer le terme et lui dire qu'on l'exécutera pendant la moitié du temps qui reste à courir ; et si les créanciers veulent user du droit personnel que la loi leur accorde, le droit de relouer, il faut qu'ils prennent le bail comme il est et pour toute sa durée. ^

A notre avis, les créanciers n'ont pas besoin de faire ce versement, et ils peuvent relouer les immeubles pour la durée

* Paris, 4 mai 1857, Sirey, 57, II, 727 ; Paris, 7 décembre 1858, Dalloz, 59, 1, 62 ; CassatioD, 28 décembre 1858, Sirey, 59, I, 423, et DsUoz, 59, I, 63; Rouen, 29 juin 1859, Dalloz, 60, II, 21 ; Paris, 26 janvier 1860, Dalloz, 60, V, 298 ; Orléans, 22 août 1860, Dalloz, 62, II, 118 ; Cassation, 28 mars 1865, Sirey, 65, 1, 201, et Dalloz, 65, I, 201 ; Orléans, 10 novembre 1865, Dalloz, 65, II, 227 ; Cassation, 15 juillet 1868, Sirey, 69, I, 13, et Dalloz, 72, 1, 95 ; Cassation, 16 février 1870, Sirey, 70, I, 318, et Dalloz, 70, I, 261. — Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 30, p. 145-146 ; Laurent, XXIX, n" 403 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n° 438.

* Duranton, XIX, n" 91 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 64 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 399.

pour laquelle le bailleur est payé. Le droit de relocalion qui leur est accordé est la compensation au profit des créanciers du paiement par avance fait au bailleur, et un arrêt de la Cour de cassation, rendu au rapport de M. Laborie, donne une formule excellente de ce droit, en même temps qu'il fixe sonétendue en précisant le sens de l'article 2 102, I'':

« Attendu qu'en considération du préjudice causé aux « créanciers du locataire par Texercice d'un privilège qui « absorbe, à leur détriment et au préjudice du bailleur, ¥. une partie plus ou moins importante de l'actif du débi- « teur commun, l'article 2 102 permet de relouera leur pro- « fit ; que ce droit de relocation, introduit en leur faveur « par un motif de haute équité, en dehors des règles géné- « raies du contrat de louage, est pour eux le seul moyen « de réaliser le droit de jouissance qui fait partie de l'ac- « tif de leur débiteur ; qu'il peut s'exercer dans sa pléni- « tude et pour tout le restant du bail, lorsque le prix des « effets affectés au privilège suffit au paiement intégral des « loyers échus et à échoir ;

« Attendu que dans l'hypothèse contraire les obligations « et les droits des créanciers varient selon la nature et l'objet « de l'action du bailleur ; qu'ils peuvent, si celui-ci demande « la résolution, y mettre obstacle par l'offre de payer le com- « plément de la somme des loyers à échoir, et, sous cette « condition, relouer à leur profit pour le restant du bail ; « mais, lorsque le bailleur se fait attribuer, par imputation « sur les loyers à échoir, le produit de la vente de tout ce « qui garnit les lieux loués, il aliène le droit de jouissance « dont il reçoit ainsi le prix, et qui rentre dès lors dans <( l'actif du locataire pour tous les termes payés par antici- ^ pation ; que les créanciers puisent donc, dans le fait « même du bailleur privilégié, le droit corrélatif d'utiliser « cette portion de l'actif de leur débiteur, en relouant à leur « profit, soit pour toute la durée du bail, à la charge de « payer le complément des loyers à échoir, soit pour le « temps correspondant à la somme des loyers dont le paie-

« ment anticipé a été réalisé par l'exercice du privilège s'ils « ne veulent ou ne peuvent faire l'avance du surplus. »'

Telle est, selon nous, la vérité juridique; en recevant le paiement des loyers par avance, le bailleur aliène pendant un temps correspondant à ce paiement le droit de jouissance, et l'article 2102 permet aux créanciers de l'utiliser, soit qu'ils veulent l'utiliser pour toute la durée du bail, ce qui est le cas prévu par le texte, à la charge de payer tous les loyers, soit qu'ils se contentent de l'utiliser pour la durée du temps pendant lequel le bailleur est payé, hypothèse qui n'est pas textuellement prévue, mais dont la solution résulte du principe posé dans l'article.^

325. — Le droit de relouer l'immeuble appartient aux créanciers, avons-nous dit, lors même qu'une clause du bail l'interdirait au preneur. Ce n'est pas en effet dans le bail que les créanciers puisent ce droit, mais dans l'article 2102, 1*^, qui le leur accorde dans tous les cas, que le bail le permette ou le défende. D'ailleurs la loi ne devait pas distinguer, car on n'est plus dans l'hypothèse prévue par le bail, qui n'exigeait pas le paiement des loyers par avance ; et, comme nous l'avons dit au numéro précédent, le bailleur, en recevant ainsi ces loyers en dehors des conditions du bail, est réputé avoir aliéné le droit de jouissance pour une portion de temps correspondante à celle pour laquelle il est payé.^

* CassatioD, 4 janvier 1860, Sirey, 60, 1, 17, et Dalloz,60, 1,35.

* Persil, Régime hypothécaire, I, article 2102, § 1, n" 18 ; Mourlon, Exam. crit. du Comment, de M. Troplong, I, n' 96; Aubry et Rau, III, ^ 261, texte et note 31, p. 146 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 129 ; Laurent, XXIX, n' 402 ; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques, n" 339 ; Baudry- Lacantinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, I, n-439.

' Cassation, 28 décembre 1858, Sirey, 59, I, 425, et Dalloz, 59, I, 63 ; Rouen, 29 juin 1859, Dalloz, 60, II, 21. — Persil, Régime hypothécaire, I, article 2102, § 1, n° 20 ; Grenier, Des Hypothèques, II, n" 309 ; Duranton, XIX, n" 90; Troplong, Z)es Privilèges

PRIVILÈGE DU BAILLEUK. 391

326. — Le droil de relocation donné aux créanciers n'étant que la conséquence du paiement par avance des loyers, si le bailleur, au lieu de demander une collocation pour les loyers à échoir, demande et obtient la résiliation du bail, les créanciers ne peuvent lui offrir les termes à échoir pour obtenir le droit de relocation.

Mais peuvent-ils intervenir sur la demande de résiliation et s'y opposer, en offrant le paiement des loyers à échoir ? Si le bail contient une clause interdisant la sous-location, on s'accorde à reconnaître que cette intervention est impossible, et que le bailleur a le droit de demander la résiliation pour éviter l'inconvénient de la sous-location qu'il a entendu interdire par son bail.

Si au contraire la sous-location n'est pas interdite, les opinions sont divisées, et, d'après certains auteurs, les créanciers peuvent contraindre le bailleur à recevoir les loyers à échoir, de manière qu'il leur soit permis de sousiouer :

« Les créanciers pourraient alors, dit M. Pont, en s'armant « de l'article 1 1 66 du Gode Napoléon, relouer la maison oula « ferme sans tenir aucun compte de l'offre que ferait le pro- « priétaire d'abandonner les loyers ou fermages à venir. »*

Nous ne le croyons pas. Le droit de relocation donné par l'article 2102 aux créanciers n'est pas une subrogation dans les droits du débiteur, mais un droil propre qui ne leur est donné que dans le cas où le bailleur a demandé et obtenu

et Hypothèques, I, n" 155; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n» 64 ; Aubry et R^m, III, § 261, texte et note 32, p. 146 ; Pont, Des Privilèges et Hypothèques^ I, n" 128 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 397; Laurent, XXIX, n" 405; Thézard, Du Nantissement, Des Privilèges et Hypothèques ^ n" 339 ; Thir-y, IV, n" 372 ; Baudry- Lacan tinerie et de Loynes, Des Privilèges et Hypothèques, \, n° 440. — Contra, Paris, 24 février 1825, Sirey, c. N., VIII, II, 33.

* Des Privilèges et Hypothèques, I, n' 128. — Sic Valette, Des Privilèges et Hypothèques, xi° 64 ; Mourlon, Exam. crit. du Comment, de M. Troplong, I, n" 94.

le paiement des loyers à échoir : ... « et, dans ces deux cas, « les autres créanciers ont le droit de relouer la maison « ou la ferme. » Cette solution est juridique : en présence d'un preneur qui n'accomplit plus ses engagements, le bailleur a le droit de demander la résiliation du contrat ou le paiement des loyers à échoir, et ce n'est que dans cette seconde hypothèse que la loi devait donner aux créanciers une compensation, le droit de relocation.

Quant à l'article 1 1 66, il est étranger à la question : il ne s'agit pas en effet pour les créanciers d'exercer le droit du preneur qui n'en a pas, puisqu'il n'accomplit point ses engagements, mais d'user d'un droit propre qui ne naît à leur profit que dans l'hypothèse où le bailleur a opté pour le paiement des loyers à échoir.*

3î^6 1. — Telle était, au point de vue de la créance de loyers ou de fermages, l'étendue du privilège du bailleur sous l'empire du Code civil. Cette législation s'appliquait aussi bien au cas defailHte qu'au cas de déconfiture, puisque les règles du Code civil sont applicables en matière commerciale, en tant que la loi commerciale n'y dégoge pas, et il n'y avait ni dans le Code de commerce de 1807, ni dans la loi du 28 mai 1838, aucune disposition spéciale au privilège du bailleur dans le cas de faillite.

Cette étendue des droits du bailleur présentait, au cas de faillite, les inconvénients les plus graves. On décidait en effet, par application des principes que nous venons de poser, que le droit de relocation ne pouvait être exercé par la masse des créanciers de lafaillite, pas plus que par les créanciers d'un débiteur en déconfiture, qu'à la condition du paiement effectif de tous les loyers à échoir ; et on déduisait logiquement de ce principe les conséquences suivantes :

r Le bailleur pouvait demander le paiement préalable des loyers à échoir, même si les lieux loués restaient garnis

* Cassation, 30 janvier 1827, Dalloz, Répert. alphab-^V" Pritllèges et Hypothèques, n" 276. ~ Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 33, p. 146-147 ; Laurent, XXIX, n» 400.

d'une manière suffisante, si, par exemple, le syndic avait cédé à un tiers le fonds de commerce du failli et le droit au bail de la maison occupée par celui-ci.*

2" Le bailleur conservait ce droit même si le syndic offrait de fournir une caution ou une hypothèque, ou proposait la consignation des loyers à échoir jusqu'à la fin du bail.^

3^" Le failli, qui avait obtenu son concordat et qui tenait la maison garnie, ne pouvait malgré cela s'opposer à la demande du bailleur tendant à obtenir le paiement des loyers à échoir.^

Ces conséquences, nécessaires à notre avis, des principes posés par le Code civil, étaient désastreuses dans les faillites : le prix de location des immeubles occupés à usage industriel ou commercial est souvent très élevé, et l'usage s'introduit de plus en plus de faire pour ces immeubles des baux de longue durée, de sorte que le privilège du bailleur absorbait le plus clair des deniers de la faillite.

Depuis longtemps des critiques avaient été présentées contre ces résultats, et tous, juges consulaires, jurisconsultes, publicistes s'accordaient à demander une réforme de la législation commerciale sur ce point :

' Cassation, 22 avril 1851, Sirey, 51, 1, 646, et Dalloz, 51, I, 237 ; Paris, 2 mai 1857, Sirey, 57, II, 727 ; Cassation, 7 décembre 1858, Sirey, 59, I, 423, et Dalloz, 59, I, 62 ; Cassation, 28 décembre 1858, Sirey, 59, I, 425, et Dalloz, 59, I, 63 ; Cassation, 28 mars 1865, Sirey, 65, I, 201, et Dalloz, 65, I, 201 ; Orléans, 5 août 1865, Sirey, 65, II, 283, et Dalloz, 65, II, 227. ~ Desjardins, Revue critique, 1866, 1 ; Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 34, p. 147.

— Contra, Rouen, 23 décembre 1864, Sirey, 65, 1 , 201 . — Bra vard- Veyrières, sur Démangeât, IV, p. 141, blote\ Thiercelin, Revue critique^ 1867, 37; Mourlon, Revue pratique^ 1867^ 385.

2 Cassation, 28 décembre 1858, Sirey, 59, I, 425, et Dalloz, 59, I, 63. — Aubry et Rau, III, § 261, texte et note 35, p. 147-148. - Contra, Pardessus, Droit commercial, IV, n" 1128 ; Troplong, Du Louage, II, n" 467 ; Duvergier, Du Louage, II, n° 538.

5 Cassation, 28 mars 1865, Sirey, 65, 1,201, et Dalloz, 65, I, 201.

— Contra, Mourlon, Note, Dalloz, 1865, l, 201 ; Thiercelin, NotQ^ Dalloz, 1862, II, 1.

« On montrait, dilM. Duvergier, le propriétaire absorbant, « au détriment de la masse, le prix total des marchandises « garnissant les magasins du failli. On faisait ressortir l'in- « justice dece résultat; on disait : dans lemalheurcommun. « lorsque tous les créanciers perdent une partie de leurs « créances, même ceux qui avaient vendu les marchandises « saisies et à qui le prix en était encore dû, le propriétaire « seul ne perd rien ; non seulement il ne perd rien, il a « même un bénéfice considérable, car il touche immédiate- « ment la totalité de sa créance, qui n'était payable que par « parties et à des termes plus ou moins éloignés.

« Cette conséquence est devenue plus choquante depuis « que s'est introduit l'usage de faire des baux à très long « terme et que les prix en ont beaucoup augmenté. On a cité « souvent l'exemple d'un bail consenti pour trente ans à « trente mille francs par an, qui, la faillite du preneur étant « survenue, a autorisé le propriétaire à prélever, sur le « prix des marchandises huit ou neuf cent mille francs, « c'est-à-dire une somme réellementsupérieure à celle qu'il « aurait reçue si le contrat avait reçu son exécution pendant « toute sa durée. »*

Sous l'Empire, en 1867, le gouvernement présenta un projet de loi destiné à faire cesser ces inconvénients, mais ce projet fut modifié par la Commission du Corps législatif, et il était encore l'objet de conférences entre cette Commission et le Conseil d'État lorsque l'Empire fut renversé.

Le 7 avril 1871, un député, M. Courbet-Poulard, déposait une proposition tendant à la reprise du projet de loi de 1867 et à la modification de l'article 2102, 1^ au cas de faillite, et c'est de cette proposition qu'est sortie la loi du 12 février 1872, qui forme le texte nouveau des articles 4o0 et 550 du Code de commerce.

Nous n'avons pas à étudier ici cette loi, dont l'examen rentre dans l'étude de la législation des faillites, et dont nous

^ Collect, des Lois, 1872, p. 74-75,

avons, dans notre Traité du Louage,* indiqué l'économie générale. Aussi allons-nous nous borner à résumer les principales innovations de la loi de 1872.

Cette loi décide que la faillite ne résilie point le bail par elle seule, ce qui n'est pas une innovation, mais la consécration législative des principes anciens, qui étaient contestés; et elle accorde aux syndics undélai, pendant lequel les voies d'exécution sur les meubles sont suspendues, pour déclarer s'ils entendent continuer le bail, à la charge de satisfaire à toutes les obligations du locataire. Si le bailleur a des causes particulières de résiliation à faire valoir, il devra aussi les invoquer dans un délai déterminé.

En cas de résiliation, le bailleur n'a privilège que pour deux années échues avant le jugement déclaratif de faillite, l'année courante, et les sommes dues en exécution du bail et à titre de dommages et intérêts.

En cas de non résiliation, le bailleur ne peut pas réclamer les loyers à échoir, s'il a des sûretés suffisantes et que le mobilier ne soit ni enlevé, ni vendu, mais seulement les loyers échus et ce qui lui est dû en exécution du bail. Si le mobilier est vendu, sa créance de loyers devient alors exigible, mais elle ne s'étendra qu'à deux années de loyers échus, Tannée courante et celle qui la suit, sans distinction entre les baux ayant date certaine et les baux ne l'ayant pas.

Enfin, dans le cas où le bailleur touche ses loyers par anticipation, les syndics ont le droit de sous-louer, même s'il y avait interdiction dans le bail, pour le temps pendant lequel les loyers ont été touchés par avance.

9^7 . — Une seconde et importante modification au régime du Code a été apportée par la loi du 19 février 1889 restreignant le privilège du bailleur d'un fonds rural.

Nous avons étudié plus haut l'historique de cette loi,* et montré comment, de l'organisation du crédit agricole mobilier, qui était son but primitif, elle en était arrivée à ne

traiter que de ces deux objets complètement différents l'un de l'autre, l'attribution des indemnités dues par suite d'assurance, que nous avons examinée/ et la restriction du privilège du bailleur de fonds ruraux, que nous allons étudier.

Voici comment est conçu l'article 1®' de cette loi, le seul consacré à la restriction dont nous nous occupons :

« Le privilège accordé au bailleur d'un fonds rural par « l'article 2102 du Code civil ne peut être exercé, même « quand le bail a acquis date certaine, que pour les ferma- « ges des deux dernières années échues, de l'année cou- « rante, et d'une année à partir de l'expiration de l'année « courante, ainsi que pour tout ce qui concerne l'exécution « du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui « être accordés par les tribunaux. La disposition contenue « dans le paragraphe précédent ne s'applique pas aux baux « ayant acquis date certaine avant la promulgation de la « présente loi. »

328. — Voici dans quels termes l'innovation proposée était justifiée dans les Rapports de M. Labiche au Sénat, et de M. Maunoury à la Chambre des députés :

« L'extension, dit M. Labiche, que notre législation a don- « née au privilège du bailleur pour le payement de ses « (loyers'' ou) fermages est pour le (locataire ou) fermier « un affaiblissement de son crédit mobilier. . . La Commis- « sion extra-parlementaire de 1866 avait déjà été unanime « à reconnaître que l'étendue de ces privilèges dépasse ce « qu'exige l'intérêt bien entendu du propriétaire et com- « promet les intérêts du fermier. Si le privilège du bailleur « est restreint, d'une part le crédit du preneur ne sera plus « grevé parunecréances'élevantàunesommeconsidérable; « d'autre part, le fermier ne sera plus autorisé à solliciter « autant de délais, et le propriétaire sera moins disposé à

* SMprà, n" 160-165.

* La Commission du Sénat proposait d'étendre la restriction au cas de bail à loyer, mais cette extension fut repoussée au cours de la discussion.

« les accorder. Déjà la loi du 1 2 février 1 872, modifiant l'ar- « ticle 550 du Code de commerce, a restreint le privilège du « bailleur pour le cas de faillite. »* Voici comment s'exprime de son côté M. Maunoury : « Cette disposition a pour but d'améliorer éventuellement « la condition des créanciers du fermier, ce qui permet à « ce dernier de trouver plus facilement crédit. Une dispo- « sition identique et ayant la même base a été édictée par « la loi du 12 février 1872 pour les loyers dus par les com- « merçants faillis. Il est certain que les propriétaires qui « restent garantis pour quatre années entières de fermages « ne peuvent se plaindre d'être sacriflés. Ils ont eu tout le « temps, pendant les trois années qui suivent le dernier « paiement, de mettre leur fermier en demeure de se libé- « rer. On a objecté que les propriétaires seront portés à ac- « corder moins de délais à leurs fermiers quand approchera « le moment où le montant du fermage ne sera plus garanti, « en sorte que la loi tournerait contre le cultivateur. Cette « objection n'a guère de portée. Il est rare de rencontrer « des propriétaires accordant plus de trois années de délai, « à moins qu'ils ne soient décidés à renoncer au paiement. « D'autre part, c'est une question de savoir si les fermiers « ont intérêt à ce que leurs bailleurs les laissent s'endetter « aussi longtemps, au risque de les exposer, en cas de « changement de propriétaire, à des poursuites pour de « fortes sommes exigibles. Il suit de là qu'il n'y a aucun « danger à restreindre la garantie du propriétaire à quatre « années de fermages. »^

Le projet fut critiqué par MM. Barthe et Oudet, le premier demandant que si le privilège du bailleur devait être restreint, ce qu'il acceptait, il ne le fût qu'en faveur de créanciers dont la créance proviendrait d'un prêt agricole ; le second allant plus loin, etdemandant la suppression d'un projet dangereux, selon lui, pour le fermier auquel on voulait ren-

' Dalloz, 1889, IV, 30.

* Dalloz, 1889, IV, 31.

dre service, et qui n'en recueillerait que des déceptions.

En ce qui nous concerne, nous croyons que cette limitation n'a rien d'excessif, et que, dans la déconfiture comme dans la faillite, il ne faut pas que le bailleur absorbe à lui seul l'actif mobilier du débiteur ; mais il nous semble, comme à M. Oudet, que si cette mesure est bonne en soi, c'est une illusion de croire qu'elle va donner beaucoup de crédit aux fermiers, car, au moins dans l'Ouest de la France, il y a peu de mobiliers de ferme d'une valeur supérieure à quatre années de fermages. Aussi croyons-nous, avec la Commission du Sénat, que l'on aurait dû élargir le projet, et, sans se préoccuper uniquement du crédit agricole qui ne va guère être amélioré, restreindre d'une manière générale le privilège du bailleur, dans le bail à loyer comme dans le bail à ferme.

329. — La loi du 19 février 1889 ne distingue pas entre les baux authentiques ou à date certaine, et les baux qui n'ont pas date certaine : la restriction qu'elle apporte frappe donc même ces derniers, si l'on admet, comme nous l'avons fait/ que le privilège résultant de ces baux s'étend à toutes les années échues.

Elle ne s'applique, comme l'indique son intitulé même, qu'au cas de bail « d'un fonds rural », c'est à-dire d'un fonds loué pour servir à une exploitation agricole. L'Exposé des motifs et la discussion de la loi prouvent, comme son intitulé, que ses auteurs n'ont eu qu'un but, relever le crédit agricole. On ne devra l'appliquer qu'aux exploitations agricoles, et si un immeuble situé à la campagne est loué pour une autre destination, par exemple pour servir d'habitation ou pour un usage industriel, la loi de 1889 ne pourra être invoquée par les créanciers. Mais, à l'inverse, si un immeuble situé dans le périmètre d'un bourg ou d'une ville est loué à usage agricole, le privilège du bailleur sera restreint, malgré la situation de l'immeuble.

* Suprà, n" 316

Le privilège du bailleur sera restreint dans le bail à colonage partiaire comme dans le bail à ferme : puisque le privilège de l'article 2102, 1^, s'applique au cas de bail à colonage partiaire,' la restriction apportée à ce privilège lui est également applicable.^

330. — Le privilège donné au bailleur n'est pas donné seulement pour le paiement des loyers ou fermages, mais aussi pour « les réparations locatives et pour tout ce qui con- « cerne l'exécution du bail ».

Ici il n'y a plus à distinguer si le bail a ou non date certaine/ si le preneur est en faillite ou si l'immeuble à lui loué a été loué à usage agricole : dans toutes ces hypothèses le privilège sera donné avec la même étendue. C'est ce qui résulte, en matière de faillite, du texte même de l'article 550

du Code de commerce : « Le propriétaire aura privi-

« lège. . . pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et « pour les dommages et intérêts qui pourront lui être al- « loués par les tribunaux » ; et, en matière de bail de fonds rural, la formule employée par l'article l^'^de la loi du 19 février 1889 est identique.

Donc, en toute hypothèse, quelle que soit la nature du bien loué ou la situation personnelle du preneur, le bailleur a un privilège pour tout ce qui concerne Texéculion du bail : pour les réparations locatives, que vise expressément l'article 21 02 ; pour les détériorations causées à l'immeuble,* par exemple au cas d'incendie,^ et dont le chiffre est fixé soit à l'amiable,*^ soit par le tribunal ;' pour les contributions payées à l'acquit du preneur ; pour la perte d'objets mobi-

» Suprà, n'268.

« Poitiers, 18 décembre 1890, Dalloz, 92, II, 377.

* Martou, Des Prioilèges et Hypothèques, II, n" 402 ; Laurent, XXIX, n''406.

* Paris, 26 décembre 1871, Sirey, 73, II, 13. » Laurent, XXIX, n» 407.

« Amiens, 10 novembre 1859, Dalloz, 61, V, 387; Rouen, 20 avril 1880, Dalloz, Supplément, Y" Privilèges et Hypothèques^ nMlO. ' Arrêt précité de Paris, 26 décembre 1871.

liers ou de denrées remises avec l'immeuble loué el que le preneur doit restituer à la fin du bail,* etc. . .

331. — Le privilège étant accordé au bailleur pour « tout ce qui concerne l'exécution du bail » on doit y faire rentrer, d'après le texte même, les créances résultant d'avances faites en vertu des clauses du bail, prix du bois qui devait être et a été fourni pour l'alimentation de la forge louée, prix des betteraves servant à l'alimentation de la fabrique de sucre, argent promis et donné pour acheter un cheptel , etc. . .*

Mais faut-il aller plus loin, et y comprendre les créances pour avances destinées à faciliter l'exécution du bail, mais faites en dehors du bail, et par le résultat de conventions nouvelles intervenues pendant sa durée entre le bailleur et le preneur?

Une opinion soutient la négative:

« Des avances faites en dehors des conventions du bail,

^« dit M. Colmet de Santerre, et sans que le bailleur y fût

« obligé, ne seraient pas privilégiées ; le texte les exclut en

« restreignant le privilège aux créances relatives à l'exé-

« cution du bail. »^

L'opinion contraire nous semble préférable. Déjà, dans notre ancien droit, elle avait prévalu:

« Il y a plus de difficulté, disait Pothier, si les avancesn'ont « été faites que depuis le bail ; car la créance de ces avances

* Toulouse, 27 mai 1890, Sirey, 90^ II, 173, et Dalloz, 93, II, 54.

* Bordeaux, 17 août 1833^ Dalloz, Répert. alphab., V" Privilèges et Hypothèques, n° 245; Douai, 18 avril 1850, Sirey, 51, II, 77, et Dalloz, 51, II, 60; Alger, 25 juin 1878, Sirey, 78, II, 327, et Dalloz, 79, 11,209 ; Cassation, 19 janvier 1880, Sirey, 80, I, 249, et Dalloz, 82, I, 79 ; Poitiers, 18 décembre 1890, Sirey, 91, II, 101, et Dalloz, 92, II, 377 ; Alger, 28 mars 1892, Dalloz, 93, II, 414. — Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 151 ; Aubry et Rau, III, § 251, texte et note 25, p. 143 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n°^ 402-404; Laurent, XXIX, n" 408.

5 IX, n" 28 bis XII.— Sic Grenier, Des Hypothèques, II, n' 389; Persil, Régime hypothécaire, I, article 2101, § 1, n' 27 ; Bugnet, sur Pothier, Du Louage, n" 254, Note.

« naît d'un contrat de prêt, séparé ou distinct du bail, et « qui n'en fait point partie. Néanmoins il paraît que l'usage « a étendu à cette créance les droits des seigneurs de mé- « tairies, surtout lorsque ces avances ont été faites en grains « ou autres espèces, et qu'on ne peut douter qu'elles ont été « faites pour faire valoir la métairie ; car le seigneur de mé- « tairie ayant été obligé de faire cette avance pour faire va- « loir sa métairie, il y a même raison que pour faire le « bail.»'

Cette étendue traditionnelle du privilège du bailleur doit d'autant plus être admise aujourd'hui qu'elle n'est point en contradiction avec le texte de l'article 21 02 : les avances dont il s'agit ont été faites, en un certain sens, « pour l'exécution « du bail >;, non pas en exécution de la convention de bail et des obligations qu'elle imposait au bailleur, mais pour faciliter au preneur l'exécution de ses propres obligations. Puis tous les motifs de faveur qui entourent la créance du bailleur se retrouvent pour des avances de cette nature, sans lesquelles l'immeuble loué n'aurait pas été convenablement exploité.^

Mais quant aux avances qui seraient faites dans l'intérêt personnel du preneur, par exemple pour lui permettre de payer les dépenses nécessitées par le mariage de l'un de ses enfants, tout le monde reconnaît qu'elles ne jouissent d'aucun privilège : on est en dehors du texte, l'exécution du bail étant étrangère à ces dépenses, on est aussi en dehors des motifs qui ont fait donner un privilège à la créance du bailleur.

332. — Le privilège du bailleur doit encore être étendu à l'indemnité de résiliation prononcée contre le preneur qui

* Du Louage j n° 254.

* ADgers, 27 aoîit 1821, Sirey, c. n., VI^ II, 471 ; Limoges, 26 août 1848, Sirey, 49, II, 34, et Dalloz, 49, II, 173. — Duranton, XIX, n" 97 ; Valette, Des Privilèges et Hypothèques, n" 60; Pont, Des Privilèges et Hypothèques, I, n" 125 ; Martou, Des Privilèges et Hypothèques, II, n" 405; Laurent, XXIX, n" 409.

GuiL. Privilèges, i. 26

n'a pu exécuter les engagements que le bail lui imposait, lorsque ce bail a date certaine, ou s'il ne l'a pas, lorsque l'indemnité n'excède pas une année et les termes restant à échoir de l'année courante.

Cette indemnité est en effet la représentation du préjudice causé au bailleur par la non exécution du bail jusqu'à la fin de sa durée, et, puisqu'il a un privilège pour les loyers à échoir jusqu'à ce moment, il doit en avoir un pour l'indemnité qui est sinon l'équivalent, au moins la représentation d'une partie de ces loyers.'

Si le bail n'a pas date certaine, comme le privilège n'est accordé, pour l'avenir, que pour les termes à échoir de l'année courante et une année à venir, l'indemnité de résiliation ne peut, à notre avis, être privilégiée que jusqu'à concurrence de la réunion des termes à échoir et d'une année à venir.

Ajoutons que s'il s'agit d'un preneur en faillite ou d'un bail de biens ruraux, les lois du 12 février 1872 et du 19 février 1889 déclarent formellement privilégiée la créance du bailleur « pour les dommages et intérêts qui pourront « lui être alloués par les tribunaux ».

333. — Nous venons de voir que ni la loi de 1872 sur la faillite du preneur, ni la loi de 1 889 sur leprivilège au cas de bail d'un fonds rural ne diminuent l'étendue du privilège du bailleur, en ce qui concerne l'indemnité de résiliation.

Il faut en dire autant pour tout ce qui concerne l'exécution du bail que ces deux lois réservent expressément comme elles réservent les dommages et intérêts : « Le baille leur aura privilège. . ., dit la loi du 12 février 1872, pour « tout ce qui concerne l'exécution du bail. » Les mêmes termes sont employés par l'article 1" de la loi du 19 février 1889. Il suit de là que ces deux lois ne modifient le privilège du bailleur que quant au chiffre des loyers ou

* Amiens, 10 novembre 1859, Sirey, 60, II, 279, et Dallez, 61, V, 387 ; Rouen, 20 avril 1880, Sirey, 81, II, 245.

fermages qu'il garantit, mais le laissent subsister dans son intégrité pour le surplus de ses causes.*

334. — Une Cour d'appel a décidé que, si le prix d'un bail ayant date certaine était augmenté, au cours de la jouissance, par une convention verbale intervenue entre le bailleur et le preneur, le privilège de l'article 2102 garantissait cette augmentation comme il garantissait le prix fixé primitivement : « Cette convention, dit l'arrêt, n'est « qu'un accessoire du bail et ne fait avec lui qu'un tout in- « divisible ; elle doit avoir les mêmes avantages et profiter « comme lui du privilège accordé à la créance résultant de « ce bail. »^

Cette décision nous paraît très contestable. L'étendue du privilège donnée au bailleur dont le titre a date certaine se justifie par les garanties que ce titre présente pour les tiers, et la convention verbale ajoutée au cours du bail n'en offre aucune : le motif de l'extension du privilège n'existe donc pas, et, comme cette convention additionnelle « n'a pas date « certaine », le texte de l'article 2102 ne lui est pas applicable. Aussi croyons-nous qu'on devrait traiter cette addition comme un bail n'ayant pas date certaine, et lui donner le privilège réduit attribué au bailleur dans cette hypothèse.

335 . — Le privilège du bailleur s'étend-il aux frais faits par lui pour arriver au recouvrement de sa créance ? Cette question, diversement résolue par les arrêts,^ doit être tranchée d'une manière uniforme pour tous les privilèges sur les meubles ; et, examinant la question en thèse générale, nous avons admis que les frais faits par le créancier dans son intérêt personnel devaient être admis comme suite de

* Toulouse, 27 mai 1890, Dalloz, 93, II, 54 ; Poitiers, 18 décembre 1890, Dalloz, 92, II, 377.

* Caen, 17 juillet 1862, Sirey, 63, II, 247.

^ Voir, dans le sens de l'affirmative, Paris, 26 décembre 1871, Sirey, 73, II, 13 ; Nancy, 16 avril 1877, Sirey, 79, II, 325, et Dalloz, 79, II, 205 ; Bordeaux, 17 mars J879, Sirey, 80, II, 161, et Dalloz, 81, II, 225. — Et, dans le sens de la négative, Nancy, 13 juillet 1853, Dalloz, 54, II, 68.

créance, el, par suite, être privilégiés lorsque la créance à laquelle ils ont servi est privilégiée ; et il nous suffit de nous référera celte solution générale, d'après laquelle les frais faits par le bailleur seront privilégiés au même rang que sa créance.

330. — IV. Dans quelle mesure le bailleur a-t-il le droit de suite, — Aux termes de l'article 2102, 1°, § 5, le bailleur peut « saisir les meubles qui garnissent sa maison ou sa « ferme, lorsqu'ils ont été déplacés sans son consentement, « et il conserve sur eux son privilège, pourvu qu'il ait fait « la revendication, savoir, etc. . . »

Ce droit donné au bailleur constitue une exception à la règle de l'article 2219, aux termes duquel « les meubles « n'ont pas de suite par hypothèque ». Cette exception va même plus loin que ne le ferait croire le sens littéral des mots employés par l'article 2102, « lorsqu'ils ont été dépla- « ces sans son consentement » : ces termes paraissent ne viser que l'enlèvement des meubles par le preneur, et l'article ne semble dire qu'une chose, que le bailleur peut exercer son privilège n'importe où le locataire les ait déposés, et bien qu'ils ne garnissent plus l'immeuble loué; mais on reconnaît presque unanimement, dans notre droit moderne, que la loi a une portée plus étendue, et que le bailleur peut exercer son privilège même à l'encontre d'un tiers acquéreur de bonne foi.

Pothier explique comme il suit cette exception : « C'est, « dit-il, une conséquence du droit d'hypothèque que la cou- « lume accorde aux locateurs des maisons ou de métairie « sur les effets qui les garnissent, qu'ils puissent en em- « pêcher le déplacement, et les faire rétablir lorsqu'ils ont « été déplacés. »'

Nous croyons que la véritable explication de ce droit du bailleur n'est pas celle-là, et voici, à notre avis, comment il s'explique: nos anciens jurisconsultes n'ont point admis

» Iniroduct. à la Coût. d'Orléans, Tit. XIX, n" 46.

PRIVILÈGE DU BAILLEUR. 40o

J'hypothèque des meubles, mais, à raison de la grande faveur qui s'attache au privilège du bailleur, ils ont exceptionnellement admis un droit de suite limité à une courte durée. Le droit de suite ainsi limité est une transaction équitable entre le système romain, où le bailleur pouvait suivre les meubles du locataire au moyen de l'action Servienne, et la logique du système de notre droit français, qui devait faire écarter tout droit de suite: on l'a admis par une exception toute de faveur en limitant sa durée.

337. — En droit romain, comme nous venons de l'indiquer, le bailleur pouvait, au moyen de l'action Servienne, poursuivre les meubles affectés à titre de gage par le locataire, quœ pignoris jure pro mercedibus fundi tenentur,^ et cela contre tout tiers détenteur. Le bailleur avait en effet sur ces meubles une hypothèque tacite qui lui donnait un droit de suite.

Dans notre ancien droit, les provinces de droit écrit suivaient le système romain, mais, en payscoutumier, où Pon admettait en général le principe que « les meubles n'ont pas « de suite par hypothèque », il eût été rationnel de refuser toute action au bailleur lorsque les meubles formant son gage avaient été déplacés. Mais la faveur exceptionnelle qui s'attache à la créance du bailleur fit admettre une exception, et organiser à son profit un droit de suite restreint dans sa durée.

« Meubles n'ont pas de suite par hypothèque, disait la « coutume d'Auxerre, si ce n'est pour louage de maisons. »'

Jolly, commentant l'article 171 de la coutume de Paris, qui reconnaissait ce droit de suite au profit du bailleur, l'explique de la manière suivante:

« La disposition de l'article 171 est fondée, dit-il, sur « deux raisons: la première, que les meubles d'un loca- « taire sont tellement affectés au payement des loyers qu'il « ne les peut transporter ailleurs sans le congé et la per-

' § Ij Instit.j De action. (IVj 6).

• Tit. V, art. 129.

« mission du propriétaire, sous le pouvoir duquel ils sont ; « et la seconde, s'il les transporte à son insu, il commet un « larcin, »^

C'est cette seconde idée qui peut donner une base logique au droit que Ton reconnaissait au profit du bailleur : la possession des meubles du preneur lui était assurée par leur introduction dans les biens loués pour les garnir, en exécution du bail, et si le preneur les enlevait, il commettait un détournement de possession au préjudice du bailleur. Mais ce droit n'en était pas moins un droit exceptionnel, puisqu'il n'était pas donné à tout créancier gagiste, qui aurait pu également se plaindre du détournement de la possession commis à son préjudice, mais seulement au bailleur.

Ajoutons que ce droit de suite ne pouvait être exercé que pendant un délai très court; dans l'usage de la coutume d'Orléans, ce délai était de « huit jours pour les maisons de « ville, et quarante jours pour les métairies ».*

338. — Ce droit de suite du bailleur pouvait-il être exercé contre un acquéreur de bonne foi des meubles déplacés? C'était une question discutée entre les jurisconsultes coutumiers, et un certain nombre d'entre eux, Bacquet,' Brodeau,* Perrière^ décidaient que le bailleur n'avait pas d'action au cas d'achat de bonne foi par un tiers des meubles garnissant le bien loué :

« Nonobstant le droit du propriétaire, dit Perrière, la li- « berté demeure tout entière au locataire de vendre ses « meubles à qui lui plaît, pourvu que la vente ne soit point « frauduleuse, ni faite clandestinement et de nuit, mais en « plein jour et à la vue d'un chacun. »

* Dans Perrière, Compil. de tous les comment, sur la Coût, de Paris, II, article 171, Glose II, n° 12.

« Pothier, Introduct. à la Coût. d'Orléans, Tit. XIX, n" 49. ^ Des droits de justice, Ghap. XXI^ n" 279.

* Coût, de Paris, art. 171, n" 1.

^ Compil. de tous les comment, sur la Coût, de Paris, art. 171, n" 12.

Mais la solution contraire fut admise par l'usage ; déjà Dumoulin l'adoptait, et décidait que le bailleur pouvait agir « etiam emptoribus bonœ fidei, modo intrà brève tempus »,* et Pothier, en attestant que « tel est l'usage », motive ainsi cette solution :

« Le locataire peut, dans le temps prescrit, suivre par la « voie de saisie ou par la voie d'action les meubles enlevés « de son hôtel et métairie, même contre un acheteur de « bonne foi, ou contre un créancier qui les aurait reçus de « bonne foi, soit en paiement, soit en nantissement; car ces « meubles ayant contracté une espèce d'hjpothèque, lors- « qu'ils ont été introduits dans la maison ou métairie, le « locataire ne les possédant dès lors qu'à la charge de « cette espèce d'hypothèque, n'a pu les transporter à un « autre qu'à cette charge; personne ne pouvant transférer « à un autre plus de droit dans une chose qu'il n'en a « lui-même. »"

On n'admettait d'exception que si l'acheteur avait acquis les meubles dans une foire ou dans un marché: « Car la fa- « veur du commerce, dit Pothier, a fait établir que ceux qui « achètent en foire ou marché public acquissent sûrement, « et fussent à couvert de toutes recherches de la part de tous « ceux qui prétendraient quelque droit aux choses ainsi « vendues. Les ventes ont, à l'égard des meubles, le même « effet que les ventes des immeubles par décret. »^

339. — L'article 2102, dont nous avons cité le texte, reproduit la doctrine de notre ancien droit et autorise le bailleur à suivre les meubles qui formaient son gage lorsqu'ils ont été déplacés.

Mais nous croyons, contrairement à l'opinion de M. Valette,* que celte solution n'est pas en harmonie avec les principes généraux de notre droit, et qu'elle constitue une

* Sur l'art. 125 de la Coût, de Bourbonnais.

* Du Louage y n''261.

^ Du Louage f n° 265.

^ Des Privilèges et HypoihèqueSi n' 67.

exception de faveur pour le bailleur. Il est bien vrai que l'article 2279 autorise celui auquel il a été volé une chose h la revendiquer pendant trois ans, mais cette action générale n'est donnée qu'au cas de vol, c'est-à-dire de détournement frauduleux de la chose d'autrui : au contraire l'action donnée au bailleur, et tendant à la reprise de la possession de la chose à lui remise en gage, est ouverte sans qu'il y ait ni perte ni vol, et par cela seul qu'il y a déplacement, même de bonne foi, des meubles garnissant le bien loué. Ce droit de suite a un caractère tout à fait exceptionnel, et il ne peut s'expliquer que par l'importance pratique du contrat de bail et le désir du législateur d'en assurer l'exécution.

Quant au mot « revendication » employé par l'article 21 02, il est évidemment impropre, car on ne revendique que les choses dont on est propriétaire, et non celles sur lesquelles on a un simple doit réel; mais, comme le remarque M. Laurent,* notre langue juridique n'a pas de terme pour désigner l'action tendant à la reprise de possession d'un objet sur lequel on a un droit réel, et les rédacteurs de l'article 2102 ont employé le mot « revendication » pour éviter une périphrase.

340. — Le bailleur peut revendiquer les objets déplacés par le preneur même contre un acquéreur ou un créancier gagiste de bonne foi, avons nous dit: cette solution, très discutée dans notre ancien droit, ^ ne l'est plus guère aujourd'hui. L'article 2102 en effet n'impose à l'exercice du droit du bailleur qu'une seule condition, une condition de délai, mais, du moment où il agit dans le délai dxé, quinze jours ou quarante jours, le texte est absolu et lui permet d'agir contre tous les tiers, sans que ceux-ci puissent se défendre en alléguant une exception que la loi n'admet pas, l'exception de bonne foi. D'ailleurs, dans le système du Code civil, il devait en être ainsi: l'article 2102 donne au bailleur un droit de suite, limité dans sa durée, mais un vé-