CHAPITRE II

56. — Dans l'élude que nous allons faire des lois hypothécaires en droit comparé, nous n'examinerons pas le régime hypothécaire de toutes les législations contemporaines : un volume entier sufTirail à peine à celle élude, et. d'ailleurs, nous ne prétendons pas faire œuvre d'érudition en droit comparé, mais seulement rechercher, dans l'étude des législations étrangères, les idées qui peuvent être utiles pour la réforme de nos lois hypothécaires françaises Nous nous bornerons donc à l'examen des législations qui, par leur importance ou leur originalité, méritent d'appeler Tallenlion du jurisconsulte.

De plus, nous n'allons étudier en ce moment que l'organisation d'ensemble de ces législations : le détail de leurs dispositions trouvera sa place, au cours de ce traité, par le rapprochement que nous en ferons avec les dispositions correspondantes du Code civil.

57. — M. Besson, dans sa très intéressante étude sur Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, a divisé en trois groupes les législations hypothécaires : les législations dérivées du système français, les législations se rattachant au régime germanique, et les législations dont ÏAct Torrens, promulgué dans l'Australie du Sud en 1858, a été la base ou le modèle.

Nous suivrons cette division, qui nous paraît bonne, car ces trois groupes sont séparés par des différences fondamentales.

Le trait caractéristique du régime français, c'est l'organisation de la publicité des actes de transmission de la propriété foncière et des charges qui la grèvent d'après la personne du propriétaire des immeubles : c'est contre la personne de ce propriétaire que sont prises les inscriptions de privilège et d'hjpothèque, et c'est au nom de la personne des propriétaires que sont délivrés les états sur transcription.

Le système germanique et le système de VAct Torrens, qui n'est qu'un dérivé du système germanique, se différencient du système français en un point capital : la publicité des transmissions de propriété et des iiypothèques y est organisée d'une manière réelle, non pas en suivant la personne du propriétaire de l'immeuble, mais en prenant pour hase rimmeub le lui-même. Un registre, le registre foncier, individualise les immeubles et en donne l'histoire juridique ; il fait connaître leurs différents propriétaires et toutes les charges réelles qui les grèvent.

Mais, dans le système germanique, l'inscription d'un droit au registre foncier ne donne pas au titulaire de ce droit un titre irréfragable : si le contrat inscrit au registre est annulable ou résoluble, il pourra être radié, sous la réserve des droits des tiers de bonne foi. Au contraire, dans le système de ÏAct Torrens, l'inscription au registre foncier est définitive et donne un titre absolu au titulaire du droit dont l'acte est inscrit ; tous les titres et tous les droits antérieurs au sien, et qui ne figurent pas au registre foncier, sont abolis.

D'un autre côté, dans le système germanique, l'immatriculation au registre foncier des actes de transmission de propriété ou de création de droits réels est obligatoire ; par suite, on a pu y établir les registres fonciers dans l'ordre du cadastre, et en suivant les numéros de toutes les parcelles qui y figurent. Dans le système de VAct Torrens au con-

GuiL. Privilèges, i. 7

98 DES PRIVILÈGES Eï HYPOTriÈQL'ES.

traire, l'inscription au registre foncier est facultative, et les feuillets fonciers, qui ne peuvent être établis en suivant le cadastre, sont classés par ordre chonologique avec des registres auxiliaires pour faciliter les recherches.

Il y a donc, entre ces trois groupes, des différences nettement tranchées, et voilà pourquoi il innporte de les distinguer.

58. — Dans le premier groupe, dérivé du système français, nous étudierons la loi belge, la loi italienne, et le régime transitoire de Txllsace-Lorraine.

Dans le second groupe, celui du système germanique, nous étudierons les législations de la Prusse, de l'Autriche, de la Suède, de l'Espagne et du Portugal.

Enfin, à propos du régime de VAct Torrens, nous examinerons les lois de l'Australie et de la Tunisie.

Nous n'étudierons pas, comme on le voit, la législation russe, malgré l'importance qui s'attache, aujourd'hui plus que jamais, à ce grand et magnifique empire : c'est que, comme l'indique M. Lehr,' le Code civil russe actuellement en vigueur ne contient pas une loi hypothécaire proprement dite, et les garanties immobilières qui peuvent être créées d'après le droit russe ne ressemblent ni à nos hypothèques ni à nos privilèges. La législation russe, assez imparfaite sur ce point, est en ce moment l'objet d'études en vue d'un remaniement complet du régime hypothécaire ; et la Commission chargée d'élaborer un nouveau Code civil russe a détaché de ce projet la partie relative aux hypothèques, qui va être présentée, si ce n'est déjà fait, au Conseil de l'Empire.^ Ce projet a pour base les principes posés par un avis de ce Conseil en date du 19 mai 1881, approuvé par l'Empereur,^ et celte réforme, inspirée par le régime hypothécaire de l'Allemagne et par l'organisation du livre foncier germanique, placera la Russie dans le groupe du

* Éléments de Droit ci, vil Russe, p. 335.

■ Besson, Les kores fonciers et la ré/orme hypothécaire, p. 316,

^ Annuaire de Législation étrangère, 1882, p. 685.

DROIT COMPAllÉ. 99

système germanique. Mais, comme on le voit, dans l'état actuel de cette législation, il n'y a aucun enseignement à tirer de son élude.

Il en est de même de la législation anglaise : ni la transmission delà propriété, ni la constitution de droits réels au profit d'un créancier ne se rapprochent de la transmission de la propriété ou de la création des privilèges ou hypothèques, telles que nous les comprenons en France. Le droit de propriété immoi)ilière se divise en franc-ténement,/ree and common socage, freehold, condition de l'immeuble qui relève directement du souverain, et en viîlenage, copi/hold, condition de l'immeuble qui relève d'un seigneur; et, au lieu de l'hypothèque, la loi anglaise ne reconnaît qu'un mortgage, qui, comme le mort-gage de notre ancien droit,* n'est autre chose qu'une vente à réméré.^ On comprend que l'étude de cette législation, organisée en cette matière sur des bases toutes différentes de la nôtre, et l'exposé des moyens à l'aide desquels on a essayé, depuis quelques années, d'y rendre publiques les mutations de propriété ou les contrats de mort-gage, ne peut être d'aucun secours pour l'amélioration de notre propre législation.

* Suprà, n' 11.

* Voir GlassoD, Histoire du droit et des institutions de V Angleterre^ VI, § 297, p. 385 et suiv. ; Lehr, Éléments de droit civil AnglaiSy n"' 502 et suiv.

SECTION I

Groupe des législations du système français.

59. — A. Belgique, — La loi hypothécaire belge porte la date du 16 décembre 1851 : la réforme qu'elle a apportée à cette date au Gode civil, élaborée de 1841 à 1851, a été inspirée par les mêmes motifs que le projet de réforme français de 1 84 1 . et, sans les événements advenus en France en 1851, les deux législations auraient été modifiées en même temps d'une manière analogue.

« On peut, dit M. Marlou, résumer en un mol le caractère « de cette importante réforme. Publicité des mutations im- « mobilières, des privilèges sur les immeubles, des hypothèse ques, des charges réelles de tout genre, telle est l'idée « générale qui domine les dispositions de la loi nouvelle et « qui est comme la clef de voûte de tout Tédifice. »*

Toutefois la loi belge, en adoptant complètement le double principe de la publicité et de la spécialité, n'a pas modifié le système de ^ubVioÀié personnelle du Code civil : c'est par noms de personne que sont inscrites les mutations de Ja propriété et que les inscriptions de privilèges ou d'hypothèques sont prises, et c'est le nom des personnes qui forme le point de départ des recherches faites par les intéressés.