D., X, III

« leurs maisons, telle qu'est une allée commune ou un « escalier commun qui sert de passage aux deux maisons, « un puits commun, etc.. y>^

En second lieu, l'exception est, à notre avis, nécessaire et d'ordre public ; et elle ne porte nulle atteinte aux principes qui ont amené le législateur à édicter la règle de l'article 815.

Précisons bien les motifs de la règle et de l'exception.

En proscrivant l'indivision en principe, le législateur a voulu éviter les inconvénients de toute nature, d'intérêt privé et d'ordre public, qu'elle fait naître :

« D'une part, dit très bien M. Demolombe, l'indivision « entrave l'exercice du droit de propriété, au préjudice de « chacun des communistes ; et la dépendance réciproque « où ils se trouvent constamment les uns à l'égard des au- « très, et qui les expose à toutes sortes de mauvais vou- « loirs, de maladresses et de tracasseries, suscite presque « toujours entre eux desdissentiments d'abord, puis bientôt « des inimitiés et des procès d'autant plus déplorables, sur- « tout lorsqu'il s'agit d'une hérédité indivise, qu'ils portent « la désunion au sein même des familles : Discordias pro- « pinquorum, quas materia communionis solet excitare, « disait Papinien.- D'autre part, l'indivision est un obstacle « non seulement à la circulation des propriétés, au déve- « loppement des transactions, et du crédit privé et public, « mais encore au bon entretien, à l'amélioration des biens, « et au progrès de l'agriculture et de l'industrie.»'

Il est évident que ces motifs ne s'appliquent pas aux hypothèses pour lesquelles existe l'exception dont nous nous occupons. Bien loin d'entraver l'exercice du droit de propriété, cette exception le facilite ; et elle n'apporte aucun obstacle ni à l'amélioration, ni à la circulation des biens.

Mais nous allons plus loin, et nous disons que les motifs

* Du Contrat de Société, n" 196.

* L. 77, § 20, D., De Ler/atis 2° (XXXI, I). ^ Cours de Code civil, XV, 11° 486.

472 CONTHAT DE SOCIÉTÉ.

spéciaux sur lesquels repose celte exception la rendent nécessaire, non seulement dans l'inlérêt privé des copropriétaires, mais dans l'intérêt général de la propriété.

Prenons deux des exemples les plus fréquents de cette copropriété indivise, les cours et allées communes dans les villes, les chemins communs d'exploitation dans les campagnes.

Toutes les maisons dans les villes ne sont pas en bordure sur la voie publique ; beaucoup au contraire sont situées au fond d'allées ou de cours, et, lorsqu'on les partage, il est nécessaire de laisser en commun l'allée ou la cour qui est le seul accès de l'héritage.

Mais, dit M. Laurent, puisque le partage de pareils immeubles est impossible, il n'y a qu'un parti légal à prendre, c'est de les liciter.

C'est bien vite dit, mais nous croyons que le savant jurisconsulte n'a pas suffisamment réfléchi aux conséquences de celte licitalion obligatoire : voilà des immeubles nombreux, très nombreux même, dans les villes populeuses, qui ne pourraient jamais être partagés, qui ne pourraient appartenir qu'à un propriétaire unique, car il serait défendu de laisser en commun leurs accessoires nécessaires. Cette rigueur, qui n'aurait d'autre fondement qu'une logique impitoyable, serait très dommageable aux communistes, cohéritiers ou autres, obligés de vendre en bloc, et par là même à un prix peu élevé, un immeuble où chacun aurait pu trouver un logement pour lui-même ou un appartement d'une location facile.

Les mêmes observations s'appliquent aux immeubles ruraux : il y en a beaucoup qui ne sont pas immédiatement contigus à une voie publique, et qui ne peuvent s'accéder que par des terrains laissés pour servir de passage. Tous ces immeubles devraient être licites, parce qu'on ne pourrait convenir que le passage qui permet l'accès à la voie publique restera commun entre eux !

Une théorie aussi absolue serait, nous croyons l'avoir

démontré, aussi dommageable à rintérêt privé qu'à l'intérêt général.

M. Laurent objecte que le texte de l'article 815 est absolu et ne fait pas cette exception, et qu'il n'appartient point à l'interprète d'en apporter.

Voici notre réponse.

L'article 815, placé au Titre Des successions, au Chapitre VI, Bu partage et des rapports, ne fait pas cette exception, parce que la pensée du législateur ne s'est pas arrêtée et ne devait pas s'arrêter, dans la matière des successions, sur le genre de propriété particulière qui nous occupe. Le législateur, frappé des inconvénients généraux de l'indivision entre héritiers, a reproduit, d'après le droit Romain et notre ancien droit, la règle que le partage des successions peut toujours être demandé. S'il avait traité de la propriété indivise en général, comme le code Espagnol et le code Italien, il aurait certainement, comme ces deux législations, reproduit l'exception de notre ancien droit.

Voici, sur ce point, la disposition du code Espagnol, dans son article 401 :

« Les copropriétaires ne peuvent exiger le partage, s'il « doit avoir pour résultat de rendre la chose impropre à « son usage spécial. »^

Comme les règles de la propriété indivise ne sont tracées nulle part dans notre Code civil, nous sommes autorisés à conclure que, si cette propriété est gouvernée par la règle de l'article 815, qui doit être généralisée, bien qu'écrite seulement pour les successions, cette règle comporte l'exception que commandent la tradition et l'intérêt des copropriétaires.

387. — La question de savoir s'il y a propriété indivise ou. servitude d'indivision, dans l'hypothèse que nous examinons, n'est pas seulement une question théorique, mais elle offre, au point de vue pratique, une réelle importance, comme nous allons le voir.

^ Sic Cod^ ciml Italien, article 683.

Sans doute on devra décider pour cette copropriété, comme l'article 637 le décide pour les servitudes, quelle ne pourra être réservée qu'au profit d'héritages, et non au profit de personnes. C'est un principe qui domine tout notre droit moderne que la propriété ne peut être gre\ée, sous une forme quelconque, d'assujettissement au profil des personnes, et il y a lieu d'appliquer ce principe à toutes les manières d'être de la propriété, copropriété indivise ou servitudes.*

Mais, en dehors de cette analogie avec les servitudes, les règles qui gouverneront la copropriété avec indivision forcée seront les règles de la propriété, et non celles des servitudes.

Ainsi on devra décider que l'action possessoire est toujours recevable, lorsqu'il s'agit d'une copropriété, tandis que, s'il s'agissait d'une servitude, elle ne serait recevable que pour les servitudes présentant le double caractère de continuité et d'apparence. C'est ainsi, notamment, que l'action possessoire ne serait pas recevable en matière de servitude de passage, tandis qu'elle devra être admise s'il s'agit de la possession d'un chemin ou d'une allée commune.^ Par les mêmes motifs, la prescription de trente ans, qui ne pourrait faire acquérir une servitude discontinue, constituera un litre légitime pour l'acquisition de la communauté d'un passage.^

C'est ainsi encore que l'on ne devra appliquer à la copropriété avec indivision forcée ni l'article 701, qui autorise le changement d'assiette de la servitude, lorsque le propriétaire du fonds assujetti offre un autre endroit aussi commode pour le fonds servant et moins dommageable pour le fonds dominant;* ni l'article 702, qui prohibe

* Pardessus, Des Servitudes^ n*» 191 ; Demolombe, Cours de Code civil, XI, n" 444.

* Suprà, n' 384.

' Aubry et Rau, IV, ^ 221 ter, texte et note G, p. 412.

* Cassation, 17 novembre 1H41,Sirey, 41, 1, 150; Paris, 15 mars 1850, Sirey, 57, 11, 01 , Cassation, 15 lévrier 1858^ Sirey, 58, 1, 347.

DE LA COMMLWAUTÈ. 475

toute aggravation de la servitude ;^ ni Tarticlo 706, qui déclare que Jes servitudes s'éteignent par le non usage prolongé pendant trente ans,* etc....

On doit même, à notre avis, repousser l'application de cette règle des servitudes, qu'elles ne peuvent exister qu'au profit du fonds dominant, dont elles forment une qualité, et qu'elles ne peuvent être rattachées à un autre fonds.

Mais ici la question est controversée, et même l'opinion dominante enseigne que la copropriété indivise, comme la servitude, ne peut profiter qu'aux héritages en vue desquels elle a été réservée.^

Précisons bien, tout d'abord, la portée de l'opinion que nous entendons soutenir. Il est certain que l'un des copropriétaires ne peut pas aggraver la condition des autres copropriétaires, soit en étendant l'usage de la chose commune à des héritages pour lesquels elle n'a pas été réservée, soit en cédant cette copropriété au maître d'immeubles plus importants. Nous avons dit en effet que chaque copropriétaire devait jouir de la chose indivise en respectant l'usage pour lequel elle a été laissée en état d'indivision, et qu'il n'avait pas le droit de rendre pire la condition des autres copropriétaires.

Mais nous supposons qu'en cédant sa copropriété au maître d'un autre héritage le copropriétaire n'aggrave pas la condition des autres : par exemple, un chemin a été laissé en commun pour l'exploitation de quatre parcelles en labour d'une contenance de chacune un hectare. Le maître de l'une de ces parcelles se procure un autre accès pour son propre fonds, et il vend son droit de propriété dans le chemin commun au propriétaire d'une autre parcelle de terre, aussi en labour, et aussi d'une contenance d'un hectare.

* CassatiOD, 10 novembre 1845, Sirey, 46^ 1, 487; Cassation, 31 mars 1851, Sirey, 51, I, 404.

* Cassation, 25 avril 1855, Sirey, 56^ I, 396.

^ Demolonibe, Cours de Code civil, XI, n" 444.

Nous disons que cette cession, qui n'aggrave pas la condition des autres copropriétaires, est licite.

En principe, tout ce qui est dans notre domaine peut être aliéné, ainsi qu'il résulte des articles II 28 et 1598 ; s'il y a une exception pour les servitudes, qui ne peuvent être cédées sans le fonds pour lequel elles ont été créées, cela tient au caractère accessoire des servitudes ; qualités de l'héritage dominant, elles ne peuvent en être séparées, comme le jurisconsulte Celse l'exprimait très bien :

« Quidaliud sunt jura prœdiorum, quamprœdia quali- « ter se liabentia, ut bonitas, salubritas, amplitudo. »*

La copropriété avec indivision forcée est autre chose : c'est une copropriété, c'est-à-dire une propriété comme une autre, aussi complète que la propriété exclusive, dont elle ne diffère que sur un point, l'obh'galion de respecter le droit égal des autres copropriétaires.

Voilà pourquoi nous pensons que le copropriétaire peut céder ses droits au propriétaire d'un autre immeuble, sous la condition de ne pas nuire au droit des autres communistes.

C'est ce que la courdeCaen a toujours fermement décidé, à propos de la copropriété des pressoirs ; il faut, d'après la jurisprudence de cette cour, rechercher avec soin dans les litres de propriété si les parties ont voulu constituer une copropriété du pressoir, ou simplement une servitude de pressurage. La copropriété est cessible, tandis que la servitude ne l'est pas, et la copropriété du pressoir peut être étendue à d'autres fonds que ceux pour lesquels elle a été originairement constituée, pourvu qu'il n'en résulte aucun dommage pour les autres copropriétaires.^

388. — Les droits des copropriétaires sur la chose commune ne sont pas les mêmes, avons-nous dit, dans la

< L. 86, D., De Verh. signlf. (L, XVII).

* Caen, 16 avril 1839, 6 janvier, 25 février et 13 novembre 1841 : Recueil des Arrêta de la Cour de Caen, 1839, p. 379; et 1841, p. 70, 114 et 393.

copropriété avec indivision forcée que dans la copropriété de choses partageables, mais qu'on laisse indivises : ces droits sont, à notre avis, plus étendus, et un arrêt de la cour de Caen de 1843 a bien marqué la limite à laquelle s'étend le droit des copropriétaires, en cas d'indivision forcée:

« Considérant que les cours et passages communs étant, « par leur nature, soumis à un état d'indivis perpétuel, « sont aussi bien la propriété des communiers dans cha- « cune de leurs parcelles que dans le tout, tota in toto et « tota in qualibet parte ; d'où résulte une rencontre et une « confusion de droits concurrents sur l'ensemble et les « parties de la chose, qui se résout dans la nécessité que « cette chose soit réputée la propriété de chacun, toutes « les fois que cela se peut sans préjudice de la propriété « de tous ;

« Considérant que ce système est parfaitement en har- « monie avec l'intérêt général, en ce qu'il tend à diminuer « autant que possible l'inconvénient des communautés, qui « paralysent toujours plus ou moins l'utilité des choses...»*

Tel est le principe pour les biens indivis soumis à une indivision forcée : chaque copropriétaire devra sans doute respecter les droits de ses copropriétaires et la destination du bien indivis, mais, sous cette réserve, il pourra user de ce bien comme s il était sa propriété, ce qu'il ne pourrait pas faire s'il s'agissait d'un bien indivis partageable.

Le motif de différence est le suivant : lorsque les parties sont convenues de laisser un bien en état d'indivision permanente, on doit présumer que chacune d'elles n'a consenti à cet abandon de son droit de demander le partage qu'à la condition de retirer du bien indivis tous les avantages que ce bien produirait pour son propriétaire. Chacune d'elles a dû trouver un équivalent pour l'abandon par elle fait d'un droit, et cet équivalent, cette compensation, c'est

* Caen, 24 août 1842, Sirey, 43, II, 78. — Compar. Paris, G novembre 1863, Sirey, 64, II, 36. — Aubry et Rau, II, § 221 ter, texte et note 9, p. 412-413.

la possibilité de rclirer de la chose commune toute l'utilité qu'en retirerait un propriétaire unique, en respectant toutefois le droit égal des autres intéressés : c'est pour cela qu'elle a été laissée en commun.

M. Laurent, qui n'admet pas, comme nous l'avons vu, la théorie de l'indivision forcée, aboutit cependant à une conséquence bien peu différente de celle que nous proposons :

« Si l'indivision était réellement forcée, dit-il, on pour- « rait dire qu'elle est née du besoin que chacun des com- « munistes avait de toute la chose, et par conséquent de « ses diverses parties, que chacun doit donc être considéré « comme étant seul et unique propriétaire. Mais le point « de départ même est contestable. Nous n'admettons pas « qu'il y ait indivision forcée. Toutefois il y a une nuance « entre la copropriété dont nous parlons et la copropriété « ordinaire. Qu'elle soit forcée ou non, toujours est-il qu'elle « n'a pris naissance que parce que tous les communistes « avaient un besoin égal de la chose qu'ils mettent ou qu'ils « laissent en commun ; elle leur est nécessaire pour le « tout, donc ils peuvent en user pour le tout ; et le juge « doit, dans la décision des contestations qui s'élèvent « entre eux, se montrer plus large que sil s'agissait « d'une indivision ordinaire. Voilà, nous semble-t-il, « une différence qui résulte de la nature de cette copro- « priété ; chacun a un droit plus étendu, mais par cela « même chacun doit aussi tolérer plus de son coproprié- « taire, et le juge n'écoutera pas facilement les plaintes « que l'un d'eux fera contre l'autre ; ils doivent supporter « ces inconvénients, puisque chacun les cause à son tour. »*

Quoique ins[)irée par des motifs différents, la solution donnée par M.Laurent se rapproche beaucoup de celle que nous proposons, et nous acceptons sa formule, le droit de chaque communiste Gsiplus étendu que dans une indivision ordinaire ; nous y ajoutons seulement qu'il est aussi étendu

MIL n'483.

que celui d'un propriélaire exclusif, pourvu que son exercice ne nuise pas à celui des autres communistes.

389. — La jurisprudence va nous présenter de nombreuses applications de ces droits des copropriétaires sur la chose commune en état d'indivision forcée.

Examinons d'abord leurs droits sur la cour commune, qui fournit un exemple très fréquent de ce genre de propriété.

Les copropriétaires de la cour commune pourront exhausser leurs bâtiments donnant sur cette cour, y ouvrir des fenêtres ou des portes nouvelles,^ y envoyer les eaux pluviales découlant de leurs toits, ^ même les eaux ménagères, à moins que la disposition des lieux et l'absence d'écoulement n'y mettent obstacle.^

31ais ils n'auront le droit ni d'établir une clôture apportant un obstacle à la libre circulation dans la cour,* ni d'y faire un dépôt permanent de fumier/ ni d'y installer un atelier de chaudronnerie.^

S'il s'agit d'une ruelle commune. les copropriétaires bordiers de celte ruelle pourront percer des fenêtres dans leurs bâtiments, pourvu que la ruelle ait une largeur totale de 19 décimètres,' et faire déverser dans la ruelle les eaux pluviales et ménagères, pourvu que la disposition des lieux le permette.^ Mais, si la ruelle avait moins de 19 dé-

* Paris, 11 juin 1842, Sirey, 42, 11,259; Cassation, 10 novembre 1845, Sirey, 46, I, 487, et Dalloz, 46, I, J39 ; Angers, 26 mai 1847, Sirey, 47, II, 411, et Dalloz, 47, IV, 447.

^ Cassation, 6 février 1822, Sirey, c. n., VIII, I, 27; Grenoble, 10 novenfîbre 1862, Sirey, 63, II, 207. ' Caen, 23 avril 1847, Sirey, 48, II, 379.

* Dijon, 15 décembre 1873, Dalloz, 77, V, 365; Cassation, 28 juin 1876, Sirey, 76, I, 344, et Dalloz, 78, 1, 127.

5 Cassation, 24 novembre 1856, Sirey, 57, II, 304.

« Chambéry, 14 mai 1870, Dalloz, 71, II, 32.

' Caen, 24 août 1842, Sirey, 43,11, 78; Cassation, 31 mars 1851, Sirey, 51, I, 404 ; Bordeaux, 28 juillet 1858, Sirey, 59, II, 390. — Contra, Cassation, 5 mai 1831, Sirey, 33, I, 836.

* Cassation, Arrêt précité du 31 mars 1851 ; Bordeaux, 20 juillet 1858, Sirey, 59, II, 350.

cimètres de largeur, ils ne pourraient ouvrir de fenêtres le long de celte ruelle/ Ils ne pourraient pas non plus la couvrir par une construction, même s'ils étaient bordiers des deux côtés. -

Si la copropriété indivise est un canal, on pourra y envoyer les eaux de toute nature, même les eaux de teinturerie.'

Si c'est un puits commun, le droit des copropriétaires ne va pas jusqu'à construire dans ce puits un mur séparatif, dont l'existence constituerait une gêne pour les autres copropriétaires.*

S'il s'agit d'une allée commune, l'un des copropriétaires ne pourra pas la clore par une barrière qu'il fermerait à clef pendant le jour. ^

Ajoutons que pour savoir si ces divers aménagements dépassentounon le droit des copropriétaires, on devra prendre en considération l'ancienneté des usages auxquels la chose commune était destinée.^ Mais le copropriétaire qui veut faire une innovation licite n'a nullement besoin de demander l'autorisation préalable de ses copropriétaires : c'est dans son droit propre, dont nous venons de déterminer l'étendue, qu'il trouve cette faculté."^

390. — Doit-on appliquer à la communauté la règle de l'article 1859, 4", d'après lequel l'un des associés ne peut faire d'innovations sur les immeubles dépendant de la société, même quand il les soutiendrait avantageuses à cette société, si les autres associés n'y consentent ?

* Montpellier, 14 novembre 1856, Sirey, 57, II, 81 ; Agen, 21 juin 1807, Sirey, G8, II, 180. — Contra^ Demolombe, Cours de Code civil, XII, n" 565.

* Limoges, 26 janvier 1886, Dallez, 87, H, 27. » Cassation, 9 juin 1868, Dalloz, 69, I, 195.

* Cassation, 17 mai 1887, Sirey, 90, I, 315 ; Dalloz, 88, I, 60 ; et Pandecies françaises, 88, I, 312.

« Caen, 23 décembre 1871, Dalloz, 72, V, 407.

« Caen, 1" août 1879, Sirey, 80, II, 13.

' Cassation, 7 avril 1875, Sirey, 75, I, 299, et Dalloz, 75, I^ 381.

En droit Romain et dans notre ancien droit, ces changements étaient prohibés, comme en matière de société :

« Sabinus in re communi neminem dominorum facere « quicquam invito altero posse. Uncle manifestum est pro- « hibendi jus esse: m re enimpari, poliorem causam esse « prohibentis constat. »*

« Aucun des propriétaires d'une chose commune, dit « Domat, ne peut y faire de changement qui ne soit agréé « de tous, et un seul même peut empêcher contre tous les « autres qu'il ne soit innové ; car chacun d'eux a la liberté « de conserver son droit tel qu'il est : ce qu'il faut enten- « dre des changements qui ne sont pas nécessaires pour « la conservation de la chose; car il ne serait pas juste « qu'on la laissât périr par la bizarrerie de l'un des pro- « priétaires. »^

Cette solution est aussi celle du Code civil Italien et du Code Espagnol :

« Aucun des copropriétaires, dit l'article 397 du Code « Espagnol, ne peut, sans le consentement des autres, opé- « rer des changements dans la chose commune, encore « qu'il les juge avantageux à tous. »'

Dans notre droit moderne, deux opinions se sont produites quant à l'application de ce principe : l'une qui applique l'article 1859, 4°, et interdit toute innovation matérielle;* l'autre qui rejette l'article 1859. 4°, et permet toute innovation qui ne dénature pas la chose commune et qui ne cause pas aux autres copropriétaires une gêne ou un dommage grave. ^

Pour nous, nous proposerons une troisième opinion que

* L. 28, D., Communi dividund. (X, III).

* Les Lois civiles^ Livre I, Titre V, Section II, § 6. ' Sic Code Italien, article 677.

* Grenoble, 12 janvier 1818, Sirey, c n., V, II, 343. — Aubry et Rau, IV, § 221 ter, texte et note 8, p. 405 ; Laurent, XXVI, n" 438.

* Toulouse, 30 mai 1828, Sirey, c. n.^ IX, II, 88. — Demolombe^ XI, n" 447 ; Pont, Du Contrat de Société, n''577.

GuiL. Société. 31

nous formulons ainsi : s'il s'ngit d'une copropriété indivise ordinaire, partageable, un des copropriétaires ne pourra faire aucune innovation sans le consentement des autres copropriétaires ; mais, s'il s'agit d'une copropriété avec indivision forcée, chaque copropriétaire pourra fîiire les innovations qu'il voudra, sous la seule condition de respecter l'intérêt des autres copropriétaires et de ne pas nuire à leur droit de jouissance sur le bien commun.

Nous disons, d'abord, que s'il s'agit d'une copropriété indivise ordinaire, aucun des copropriétaires ne peut faire d'innovations sans le consentement des autres. La tradition historique est en ce sens, comme nous venons de le dire ; d'un autre côté, l'article 1859, 4*", le décide ainsi en matière de société, et nous ne voyons aucune raison de différence, à ce point de vue, entre des associés et de simples communistes. Les uns comme les autres sont copropriétaires par indivis d'un bien qui sera un jour partagé entre eux, ou qui sera licite, et nous ne comprenons pas à quel titre l'un d'eux pourrait imposer sa volonté aux autres, lorsqu'il s'agit d'innovations: l'article 1859, 4°, fournit, scion nous, un argument à pari décisif.

Au contraire, s'il s'agit de copropriété avec indivision forcée, la situation n'est plus la même. Nous avons afïirmé le principe que, pour cette copropriété, chacun des communistes pouvait retirer de la chose commune tous les avantages qu'elle procurerait à un propriétaire unique ; et souvent ces avantages ne peuvent être obtenus qu'au moyen d'aménagements nouveaux, d'innovations en harmonie avec les installations nouvelles que le propriétaire fait dans son immeuble, ou avec la destination nouvelle qu'il lui donne.

A ce point de vue, nous approuvons complètement la théorie d'un arrêt de Metz dont nous allons transcrire quelques motifs, à raison de leur valeur doctrinale ; mais cette théorie ne nous paraît vraie qu'en la restreignant à la copropriété avec indivision forcée, et il est à remarquer d'ailleurs que c'est pour une copropriété de ce genre que l'arrêt est rendu, pour une cour comnjunc :

... « Attendu que s'il existe quelque analogie entre les « intérêts de la communauté et ceux de la société dont « s'occupe l'article 1859. il n'y a lieu d'appliquer cepen- « dant aux innovations sur la propriété commune la règle « posée dans le n° 4 de l'article précité, qui interdit à l'un « des associés ces innovations, même quand il les sou- « tiendrait avantageuses à la société, si les autres associés « n'y consentent ; qu'il est évident que, dans la commu- « nauté, où ne se font pas sentir les mêmes nécessités de « sacrifice individuel à un intérêt social, il y aurait injus- « tice et presque atteinte au droit de propriété, si une in- « novation, notoirement utile à l'un des communistes, « pouvait être empêchée par la prohibition arbitraire ou « vexatoire d'un autre communiste ;

« Attendu qu'en pareille matière, et en l'absence de titres « ou de conventions réglant le mode de jouissance de la a chose commune, il faut chercher à concilier les droits « des parties, de telle sorte que chacune d'elles puisse « exercer le sien, sinon d'une manière absolue, au moins « d'une manière aussi complète que possible, et sans nuire « au droit collatéral dont le respect est un des devoirs de « la communauté ;

« Que ce droit réciproque d'user et de jouir de la chose « commune doit donc être déterminé au point de vue de la « plus grande utilité de tous les communistes et de chacun « d'eux, d'après les règles de l'équité et suivant les cir- « constances, en tenant compte des avantages et des incon- « vénients qui peuvent résulter pour chacun des copro- « priétaires de l'innovation voulue par un d'entre eux, et « en donnant la préférence à l'état de choses, soit ancien, « soit nouveau, qui, tout compensé, paraît donner satis- « faction au besoin dominant. »*

Restreinte à la copropriété avec indivision forcée, cette théorie nous paraît excellente : pour ce 'genre de copro-

* Metz, 6 février 1857^ Sirey, 58, 1, 4t, et Dalloz, 57, I, 196.

priélé, rinnovation est permise en principe, et elle nous paraît être une conséquence de la perpétuité de l'indivision ; avec les années, les propriétés en faveur desquelles le bien commun a été réservé se moditieront, ce bien lui-même doit se modifier avec elles, et les juges n'ont à examiner, en cas de litige sur ce point, que la question de savoir si les droits des autres copropriétaires ont été suffisamment respectés par celui qui veut faire, ou qui a fait l'innovation.

391. — Comment la chose commune doit-elle être administrée, lorsqu'aucune convention ne règle cette administration ? Doit-on appliquer l'article 1859, T, qui décide, en matière de société, que les associés sont réputés s'être donné réciproquement mandat d'administrer, et que ce qui est fait par chacun lie les autres, sans qu'il y ait besoin de leur consentement, et sauf leur droit de veto ?

Bien que l'affirmative ait été soutenue,* la négative seule nous paraît en harmonie avec les principes de la communauté : en effet, il n'y a pas entre les copropriétaires ce lien personnel qui caractérise la société, et qui fait que chacun d'eux, en contractant dans l'intérêt collectif, est réputé le mandataire de ses associés ; les copropriétaires ne sont unis par aucun lien personnel, leurs intérêts ne sont pas associés, ils sont juxtaposés, et lorsque l'un d'eux contracte à propos de la chose commune, on doit présumer qu'il gère son propre intérêt, et non pas celui des autres copropriétaires.^

Il suit de là, d'abord, que si l'un des associés a fait des dépenses à propos de la chose commune, les ouvriers qui ont fait les travaux n'ont d'action que contre lui; sauf à celui-ci, s'il a géré l'affaire des autres copropriétaires en

* Bordeaux^ 11 avril 1845, Sirey, 46, II, 315, et Dallez^ 45, IV,

* Cassation, 21 novembre 1852, Sirey, 53, I, 73. — Aubry et Rau, II, § 221, texte et noie 9, p. 405 ; Pont, Du Contrat de Société, n" 77 et 82 ; Laurent, XXVI, n" 440.

même temps que la sienne, à agir contre eux dans la limite de l'utilité de sa gestion.*

Il en résulte, en second lieu, que si la chose commune est vendue, comme les copropriétaires ne sont pas réputés s'être donné mandat d'administrer, le paiement du prix fait à l'un d'eux ne libère pas l'acquéreur vis-à-vis des autres;* ou bien encore si l'immeuble commun a été assuré par un seul des copropriétaires, agissant tant en son nom personnel que comme gérant d'affaires des autres copropriétaires, celui qui a fait l'assurance ne pourra pas seul demandera la compagnie l'indemnité totale, en cas de sinistre, et l'action judiciaire devra être intentée par tous les copropriétaires.'

De là découle encore cette conséquence, que nous avons étudiée dans notre Traité du Louage, que l'immeuble commun ne peut être donné à bail par un seul des copropriétaires par indivis.*

39!^. — Lorsqu'il s'agit d'actes d'administration de la chose commune, la décision de la majorité des copropriétaires lie-t-elle la minorité? Pour la société, nous avons pensé qu'il devait en être ainsi, et que l'avis de la majorité était obligatoire pour la minorité, au moins pour les actes d'administration : doit-il en être de même en matière de communauté ?

C'est la solution donnée par la législation Italienne et la législation Espagnole. Voici comment s'exprime l'article 398 du Code Espagnol :

« En ce qui concerne l'administration et la meilleure « jouissance de la chose commune, les décisions de la ma- « jorité sont obligatoires pour tous ; mais il n'y a majorité « qu'autant que la décision est prise par les participants

* Pothier, Du Contrat de Société, n" 187 ; Laurent, Op. et Loc. citât.

* Cassation, Arrêt précité du 22 novembre 1852.

' Chambéry, 18 janvier 1887, France Judiciaire, 90, II, 209.

* Voir notre Traité du Louage , I, n° 54.

a représentant la plus forte part des intérêts qui font l'ob- « jet de la communauté. S'il n'y a point de majorité ou si sa « décision porte une grave atteinte aux intérêts des autres « participants, le juge prend, sur la requête de ceux-ci, les ii mesures convenables, y compris la nomination d'un ad- <( ministrateur. »^

En est-il de même sous notre législation ? La négative est soutenue par M. Laurent :

« Là où il y a des intérêts communs, dit-il, il faut une « délibération commune ; quand il s'agit d'actes d'admi- « nistration, la majorité des associés lie la minorité. En « est-il de même en matière de communauté ? Non, chacun « des communistes a son intérêt individuel, pour mieux « dire, son droit de propriété, dont il dispose en seigneur « et maître ; lui seul a donc pouvoir de consentir ; dès lors « il ne peut être question de lui imposer la volonté de la « majorité... »^

Tel n'est pas notre avis, et nous croyons que la majorité lie la minorité des copropriétaires, lorsqu'il s'agit d'actes d'administration proprement dits. Nous prenons la formule de M. Laurent : « Là où il y a des intérêts communs, il « faut une délibération commune. » Or il y a, à propos d'une propriété indivise, des intérêts communs auxquels il est nécessaire de pourvoir, tant que le partage n'a pas eu lieu. Il s'agit, par exemple, d'une propriété rurale qui n'est pas louée, de terres qui vont rester sans culture : la majorité des copropriétaires ne demande qu'à les louer, un seul s'y refuse, et son unique mobile est de nuire aux autres copropriétaires, qui peuvent supporter moins bien que lui cette privation de revenus : est-il équitable, est-il même raisonnable d'admettre que ce refus va suffire pour empêcher de

* Sic Code civil Italien^ article 678.

* XXVI, n* 443. — Compar. Cassation, 31 octobre 1811, Dallez, HÉPERT. ALIMIAI3., V' SocLûiéy n" 514; Cassation, 13 mars 1866, Dallo/, 67, I, 222.

tirer parti de l'immeuble indivis ? Ou bien il s'agit d'un puits commun, pour lequel des travaux de curage, de creusement ou de maçonnerie sont nécessaires afin qu'il donne de l'eau potable : peut-on tolérer que le refus de l'un des copropriétaires, ou de la minorité des copropriétaires suffise pour que jamais ce puits ne soit remis en état de servir à sa destination ? Pour notre part, nous ne le croyons pas, et nous estimons que la majorité liera la minorité, comme elle l'oblige dans l'article 826 entre cohéritiers, ou comme elle l'oblige en matière de société, sauf recours aux tribunaux dans le cas où la majorité ne pourrait pas se former, ou dans le cas où elle prendrait une décision évidemment contraire aux intérêts de la chose commune.

i\lais nous restreignons notre théorie aux actes d'administration proprement dits, et nous serions de l'avis de M. Laurent dans l'hypothèse qu'il donne comme exemple, et qui n'est pas un acte d'administration : s'il s'agit de défrichements ou de constructions, dit-il. l'unanimité des copropriétaires devra consentir, ^ous le croyons comme lui, car les défrichements et les constructions constituent des innovations, qui ne peuvent être décidées que par l'unanimité des associés ; mais il en est autrement des actes courants d'administration, qui sont des actes nécessaires, et qu'il n'est pas au pouvoir de la minorité d'empêcher.

Du reste, le savant jurisconsulte nous paraît en contradiction avec lui-même, car, après avoir écrit au n*" 443, dans le passage que nous avons cité, que la majorité ne pouvait pas lier la minorité en matière d'actes d'administration, il dit ce qui suit au n° 437 :

« Là où il y a droit et obligation, il y a aussi action judi- « ciaire pour le maintien du droit et pour l'exécution forcée « de l'obligation. Les associés ont l'action naissant du con- « trat de société. Que faut-il dire des communistes ? Vim « a-t-il action contre l'autre pour le contraindre à conlri- « huer aux réparations ? Oui, mais seulement à titre de

« charge pesant sur la copropriété, car d'obligation il n'y <( en a point... »

Sauf sur le principe même de cette action, sur lequel nous nous expliquerons bientôt, notre solution n'est pas autre que celle donnée par M. Laurent au n'' 437 : l'un des copropriétaires a action contre l'autre pour le contraindre aux réparations de la chose commune, et, plus généralement, aux actes d'administration que comporte cette chose, car il n'est pas moins nécessaire de l'administrer que de la réparer. Mais il faut pour cela qu'il s'agisse d'actes d'administration nécessaires, et toute innovation devra être acceptée par l'unanimité des copropriétaires.

393. — Tout copropriétaire peut disposer comme bon lui semble de sa part dans la chose commune, l'aliéner, l'hypothéquer: la copropriété est en effet une propriété absolue, et la restriction que l'article 1861 apporte au droit de cession de l'associé, et qui ne s'explique que par le lien intime, jus quoddam fraternitatis, que fait naître la société, n'existe pas entre communistes, qui ne sont unis par aucun lien contractuel.*

Si le copropriétaire aliène sa part indivise, la cession qu'il en fait n'est pas soumise au retrait. Nous avons en effet repoussé l'application du retrait en matière de société,^ à plus forte raison faut-il la repousser en matière de communauté, où il n'y a aucun motif sérieux pour écarter un étranger.'

Quant aux hypothèques qu'un copropriétaire consentira sur l'immeuble indivis, elles sont subordonnées aux résultats du partage : le partage de la chose commune est, comme nous le verrons au chapitre suivant, soumis à la règle de l'article 883, et, tandis que l'hypothèque produira tous ses effets si l'immeuble tombe au lot du copropriétaire

* Sic Code civil Espagnol^ article 399, et Code civil Italien, article 679.

« Saprà, n" 348.

» Aubry et Rau, II, § 221, texte et note 4, p. 404.

qui l'a hypothéqué, elle s'évanouit si cet immeuble est placé dans le lot d'un des autres copropriétaires.*

394. — Quel est le droit des créanciers sur la part indivise de leur débiteur dans la chose commune? Si celte chose n'estpas, par sa nature, soumise à une indivision forcée, ils peuvent incontestablement en provoquer le partage, et, une fois la part de leur débiteur fixée, la faire vendre : mais peuvent-ils la faire saisir et vendre sans demander le partage, comme part indivise dans la chose commune?

La question naît de l'interprétation de l'article 2205. aux termes duquel la part indivise « d'un cohéritier » dans les immeubles d'une succession ne peut être mise en vente par ses créanciers personnels, avant le partage ou la licitation qu'ils peuvent provoquer : ce texte ne s'applique-l-il qu'à l'indivision entre cohéritiers, pour laquelle il est écrit, ou doit-on l'étendre à toute espèce d'indivision, notamment à l'indivision entre communistes?

La question ne rentrant pas dans l'étude de la communauté, mais dans celle du Titre XIX du Livre III du Code civil, nous nous bornons à signaler qu'il existe sur ce point trois systèmes : l'un qui restreint l'application de l'article 2205 à l'indivision entre cohéritiers ;* l'autre qui l'étend à l'indivision entre toutes personnes entre lesquelles il peut y avoir des comptes à faire et des prélèvements à opérer, en matière de communauté de biens entre époux ou de société;^ la troisième enfin qui applique ce texte à toute es-

* Cassation, 6 décembre 1826, Sirey, c. n., VIII, II, 474; Cassation, 8 février 1847, Sirey, 48, I, 43. — Pardessus, Des Servitudes, n''2b^; Tvop\ong,Des Hi/pothèques, IIjn"468; Demolombe, Cours de Code civil, XII, n" 743 ; Aubry et Rau, II, § 221, texte et note 6, p. 404.

* Liège, 23 janvier 1834, Sirey, 34, II, 683; Bordeaux, 7 avril 1840, Sirey, 40, II, 521 ; Grenoble, 15 mars 1855, Sirey, 55, II, 196, etDalloz, 55, II, 301.

^ Pont, Expropriation forcée, n"' 8 et 9; Aubry et Rau, VIII, 778, texte et note 20, p. 462-463.

pèce d'indivision, notamment à l'indivision enlro communistes.*

Quelle que soit l'opinion que l'on adopte sur cette question, il paraît certain que si l'objet indivis est un meuble, l'article 2205 n'est pas applicable, puisqu'il ne parle que de la part indivise « dans les immeubles », et que ce texte constitue une exception au droit que l'article 2092 donne aux créanciers. Les créanciers pourront donc saisir et faire vendre, avant tout partage, la part indivise de leur débiteur dans les meubles communs.''

* Pau, 10 décembre 1832, Sirey, 33, II, 240 ; Lyon, 9 janvier 1833, Sirey, 33, II, 381 ; Lyon, 14 février 1839, Sirey, 40, II, 321 ; Douai, 2 mai 1848, Sirey, 49, II, 393, et Dalloz, 49, II, 184 ; Bordeaux, 19 juillet 1882, Sirey, 83, II, 150. — Chauveau, Lois de la Procédure^ QuEST. 2198 ; Colmet de Santerre, IX, n" 200 bis II et III.

* Pau, 22 mai 1888, Dalioz, 89, II, 263.

SECTION II

Des obligations des communistes.

395. — Domat expose, dans les termes suivants, les obligations dont les copropriétaires sont tenus les uns visà-vis des autres :

« Les engagements de ceux qui ont quelque chose de « commun entre eux sans convention sont, en général, de « la partager quand un d'eux le voudra; de se faire justice « entre eux des gains et des pertes; de compter de leur « jouissance et de leur dépense ; de répondre chacun de « son propre fait, et du dommage qu'il peut avoir causé « dans la chose commune.... »*

Telles sont bien les obligations des copropriétaires. Si l'un d'entre eux détient la chose commune, il doit en prendre soin, et s'il fait quelque dépense à l'occasion de cette chose, il en est seul débiteur vis-à-vis des tiers créanciers, comme nous l'avons dit,^ mais il a recours lui-même contre les autres copropriétaires par l'action de gestion d'affaires.

Dans cette gestion de la chose commune, il est responsable des fautes qu'il commet :

« Venit in communi dividundo judicium. etiam si quis

* Les Lois civiles, Livre II, Titre V, Section II, § 1. — Compar. PoihïeVj Du Contrat de Société, n" 192.

« rem communem deleriorem fecerit », disait la loi Romaine.*

Enfin, s'il tire quelque profit de la chose commune, si par exemple il en por^'oit les fruits, il en devra compte aux autres copropriétaires.

396. —L'article 1846, en matière de société, décide, comme nous l'avons vu, que l'associé doit de plein droit l'intérêt des sommes qu'il a prises dans la caisse sociale, du jour où il les en a tirées;* mais nous croyons, avec M. Laurent/ que cette disposition n'est pas applicable aux sommes appartenant à la communauté et que l'un des copropriétaires aurait encaissées. Déjà nous avons dit, en expliquant ce texte, qu'il fallait l'interpréter d'une manière restrictive en matière de société : à plus forte raison ne doit-on pas l'appliquer à la communauté, pour laquelle il n'est pas écrit, alors d'ailleursque la communauté n'a pas de « caisse » dans laquelle l'un des copropriétaires puisse puiser.

Nous croyons aussi que l'on ne devra pas appliquer l'article 1848, relatif à l'imputation des sommes reçues d'un débiteur de la société, qui est en même temps débiteur de l'un des associés : la disposition de ce texte s'explique par la nature du lien de société, et les copropriétaires, que n'unit entre eux aucun contrat, ne sont pas obligés de se préoccuper, pour faire l'imputation, des intérêts des autres copropriétaires.*

Les mêmes motifs doivent faire repousser l'application à la communauté de l'article 1849, qui oblige l'associé à tenir compte à ses associés de ce qu'il a reçu d'un débiteur de la société, devenu insolvable depuis le paiement partiel par lui effectué.'*

* L. 8^ § 1, D., Communi dimdundo (Xj III).

* Suprà, n"' 198-199.

» XXVI, n« 444.

* Duvergier, Du Contrai de Société, n° 37 ; Pont, Du Contrat de Société, n« 78; Laurent, XXVI, n» 442.

^ VoWûbv, Du Contrat de Société, n" 189; Laurent, XXVI, n''441.

397. — Les copropriétairessonten outre obligés, comme nous l'avons vu,^ à contribuer aux dépenses de réparation ou d'administration nécessairesà la chose commune.

Ces dépenses seront supportées par chaque copropriétaire proportionnellement à son droit dans la chose commune, et non par tête.^ C'est ce que la loi décide dans l'article 664 pour les parties communes d'une maison divisée par étages, c'est-à-dire pour les gros murs et le toit, et l'équité veut qu'il en soit ainsi dans toute espèce de copropriété : une cour peut être commune, par exemple, entre une maison d'une valeur de 50,000 francs et une masure d'une valeur de 1,000 francs, et il serait injuste que les travaux nécessaires à l'entretien de cette cour fussent supportés également par les deux copropriétaires, qui retirent un avantage bien inégal de la propriété commune.

De même si un héritage non encore divisé, un hôtel par exemple, appartient à l'un pour les sept huitièmes, à l'autre pour un huitième, il est inadmissible que les travaux nécessaires pendant l'indivision soient supportés dans une autre proportion que dans celle de l'intérêt de chacun.

Nous admettons volontiers qu'en principe, et dans le silence des actes qui constituent la communauté, les charges doivent se répartir par tête : c'est au copropriétaire qui prétend que sa part dans la communauté est inférieure à sa part virile à en faire la preuve. Mais, du moment où cette preuve est faite, la répartition doit s'établir proportionnellement à l'intérêt de chaque copropriétaire.'

398. — Après avoir posé en principe que les copropriétaires sont obligés de contribuer à l'entretien de la chose commune, tous les auteurs, anciens et modernes,

* Suprà, n° 391. — Sic Code civil Espagnol^ article 395, etCorfô civil Italien^ article 676.

* Cassation, 2 février 1825, Sirey, c. n., VIII, I, 34; Lyon, 5 février 1834, Sirey, 34, II, 224.

' Sic, Code civil Espagnol^ article 393, etCorfe civil Italien^ article 674.

ajoulonl qu'ils pouvent s'exonérer de cette obligation en abandonnant leurs droits da?îs la chose commune, et ce principe est posé par eux comme s'il était à l'abri de toute discussion :

« C'est une des obligations que forme la communauté, « dit Polbier, que chacun des quasi associés est obligé de « contribuer pour la part qu'il a dans la communauté aux « réparations qui sont à faire aux choses communes, à « moins qu'il ne voulût abandonner la part quil a dans la « chose. »^

Pothier ne fait d'exception à cette faculté d'abandon que pour les murs de clôture, dans les villes où la coutume impose au voisin l'obligation de construire un mur.

« Il est aussi bien entendu, dit M. Demolombe, que cha- « cun des communistes peut s'affranchir de l'obligation de « contribuer aux charges par l'abandon de son droit dans « la chose commune ; cest le principe général qui gouverne « toute notre inatière. »

« Ce qu'on appelle l'obligation des communistes,

« dit M. Laurent, est plutôt une charge résultant de la « copropriété, elle cesse donc quand la copropriété cesse ; « or rien n'empêche le propriétaire de faire l'abandon de « son droit. »

Et plus loin le même auteur ajoute :

« L'un des communistes a-t-il action contre l'autre

« pour le contraindre à contribuer aux réparations ? Oui, « mais seulement à titre de charge pesant sur la copro- « priété, car d'obligations il n'y en a point. De sorte que, « sur l'action intentée contre lui, le communiste pour- « rait faire l'abandon de sa part dans la chose, et par suite « l'action tomberait. Ce nest donc pas là une véritable

* De la Société, n» 192. — Sic Desgodets, Les Lois des Bâtiments, Article 211 de la Coutume (Edition de 1748, p. 394-395).

' XXVI, n" 437-438. — Sic, Pardessus, Des Servitudes y n»192; Aubry et Rau, IV, § 221, texte et note 15, p. 406.

Faut-il accepter cette théorie unanimement admise? Malgré la défiance que nous avons de nous-même lorsqu'il s'agit de combattre une opinion que tout le monde accepte, et qu'enseignent des jurisconsultes aussi éminents que Pothier, Demolombe. Aubry et Rau et Laurent, nous croyons cependant devoir soutenir que ce droit d'abandon n'est pas possible, à moins que les autres copropriétaires n'y consentent.

La question n'a d'intérêt que dans deux hypothèses : si les parties sont convenues de rester dans l'indivision pendant une période n'excédant pas cinq années, ou si elles ont établi une copropriété avec indivision forcée, comme nous l'avons dit ; s'il s'agit en effet d'une propriété indivise ordinaire . partageable , la partie qui se refuse à faire les réparations a toujours la ressource de provoquer le partage ou la licitation, et, au cas de partage, de vendre sa part.

Mais, dans ces deux hypothèses, il faut payer ou abandonner, et il nous semble qu'il faut payer.

Pour soutenir cette thèse, nous n'avons trouvé qu'un allié, et encore ce n'est pas un jurisconsulte : c'est Goupy, l'annotateur de Desgodets, « architecte expert bourgeois », comme il s'intitule lui-même, et voici les motifs qu'il donne pour combattre, au moins dans l'hypothèse qu'il indique, l'opinion de Desgodets :

« ... Je ne pense pas qu'il soit libre à un propriétaire de « faire un abandon qui serait préjudiciable à son voisin ; « il faut son consentement, suivant mon avis. S'il était « libre d'abandonner un puits, cette cession serait nui- « sible à un voisin ; un puits mitoyen sert autant qu'un « puits appartenant à un seul ; on tire autant d'eau de l'un « que de l'autre, et les charges sont bien différentes : il est « bien différent d'entretenir un puits seul ou en commun, « les frais doublent; on doit regarder un puits mitoyen « comme une servitude contractée entre deux propriétaires

496 CONTRAT DE SOCIÉTit.

« pour leur ulililé réciproque ; par conséquent, cet abandon ^ ne doit point être libre. »*

Pourun « architecte expert bourgeois, » le raisonnement ne nous paraît point dépourvu de valeur juridique, et l'alliance de Goupy n'est pas à dédaigner.

Yoici la base de la théorie que nous allons proposer.

Il n'y a pas de contrat entre les copropriétaires d'une chose commune, mais la communauté de la chose à laquelle ils ont droit crée entre eux des obligations voisines de celles qui naissent du contrat de société ; et c'est avec raison que Pothier, dans l'intitulé du premier appendice du Contrat de société, intitule l'appendice qu'il va consacrer à la communauté Du quasi contrat de société.

Le fait volontaire des copropriétaires, qui ont accepté les uns et les autres une succession ouverte à leur profit, ou qui ont acheté en commun un immeuble, ou qui ont laissé en commun un terrain pour servir de passage, une cour pour l'entrée de leurs maisons, un puits destiné à procurer de l'eau à leurs héritages, les engage les uns vis-à-vis des autres à contribuer à l'entretien de la chose indivise : cette obligation, contractée personnellement par ceux qui ont constitué la communauté, passe à leurs héritiers ou aux acquéreurs desfonds auxquels la copropriétés'attache, et qui achètent ces fonds cum omni causa. Ils doivent, les uns et les autres, accomplir cette obligation, qui les lie avec la même force que si elle était née d'un contrat, et nous n'apercevons pas comment ils pourraient se soustraire à ses effets par l'abandon de leur copropriété.

Nous comprenons très bien l'abandon lorsqu'il s'agit d'une charge réelle : un fonds est tenu de souffrir un droit de passage, de vue, etc., le propriétaire de ce fonds peut toujours l'abandonner, et il sedébarrasse ainsi, avecle fonds, de la servitude qui grevait ce fonds. Mais ici, dans la « quasi

< Sur Desgodets, Op. et Lac. citai., Note d (Edition de 1748, p. 394-395).

« société» dont nous nous occupons, les copropriétaires sont obligés de contribuer aux travaux nécessaires au fonds commun; ils sont obligés sur tous leurs biens, dans les termes de l'article 2092, et l'abandon du fonds à propos duquel est née cette obligation personnelle ne peut pas les libérer.

Nous ne voyons pas mieux comment un copropriétaire peut obliger les autres copropriétaires à accepter la copropriété qu'il leur abandonne. On ne devient propriétaire que par un acte de sa volonté, et de même que nul ne peut réunir à sa propriété un bien qui nous appartient sans notre consentement, de même nul ne peut ajouter à notre patrimoine un bien dont nous ne voulons pas. C'est d'ailleurs ce que reconnaît expressément l'un des adversaires de la thèse que nous soutenons, M. Laurent, qui, dans un autre passage de ses Principes de droit civil, h propos de l'article 699, s'exprime ainsi :

« Il ne se fait pas de translation de propriété sans un « concours de volontés : peut-on devenir propriétaire mal- « gré soi? »^

Que l'on n'objecte pas les articles 656 et 699 : ce sont deux textes d'exception, qui s'expliquent par des motifs particuliers, et que l'on ne peut généraliser.

La mitoyenneté des murs est, eneflet, l'objet d'une double dérogation au droit commun de la propriété : on peut y renoncer, aux termes de l'article 656, et, aux termes de l'article 661, on peut acheter la mitoyenneté d'un mur, sans le consentement du propriétaire de ce mur. C'est donc, on le voit, une propriété d'un genre spécial, ainsi organisée à raison des avantages qui s'attachent à la mitoyenneté des murs, et les règles qui la gouvernent ne peuvent être étendues à aucune autre propriété.

Il en est de même pour l'article 699. M. Laurent, dont nous acceptons sur ce point la doctrine, dit qu'au point de

* VIII, n' 246.

GuiL. Société. 32

i98 CONTRAT DE SOCIÉTÉ.

vue rationnel le propriélaire du fonds servant, qui se charge de ïii'we les ouvragi^s nécessaires à l'exercice de la servitude, contracte \m^. obligation personnelle.

« Ce n'est pas le fonds qui fait et qui paie, dit-il, c'est la personne ; »

Et ailleurs :

« C'est par une dérogation au droit comnaun que la « cliarge est considérée comme réelle. Le fonds seul est tenu « en matière de servitudes ;or un fonds ne peut être obligé « de faire ; mais l'obligation de faire les ouvrages étant « l'accessoire de la servitude, le législateur lui attribue le « même caractère de réalité. »

Enfm, déduisant les conséquences de ce caractère fictif de la règle de l'article 699, M. Laurent conclut dans les termes suivants :

« N'est-il pas de l'essence de toute fiction d'être res- « treinte dans les limites dans lesquelles la loi l'a éta- « blie? »^

C'est aussi notre conclusion à propos de l'article 699 : ce texte qui crée une fiction, qui transforme une obligation réelle en une obligation de faire, ne peut être appliqué qu'à l'hypothèse même qu'il prévoit, celle où le maître du fonds servant est tenu de certaines obligations pour l'exercice de la servitude due au fonds dominant.

Or telle n'est pas notre hypothèse : ici les propriétaires de plusieurs fonds sont tenus réciproquement d'obligations personnelles naissant de l'indivision, et on ne voit pas comment, « dans cette espèce d'association », l'un des quasiassociés, comme Pothier les appelle, pourrait se dégager.

Observons d'ailleurs que dans la théorie de nos adversaires, de certains d'entre eux du moins, la règle de l'article 609 n'est pas d'ordre public ; el l'on admet que le propriétaire du fonds servant pourrait renoncer à la faculté d'abandon ([ue l'article 699 consacre à son profit, de telle

« XXVI, n" 244 et 246.

manière que les propriétaires de ce fonds seraient chargés à perpétuité de Tentrelien des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude :

« >'ous n'hésilons pas, dit M. Laurent, à décider avec « Pardessus que la renonciation serait valable. Il est de « principe que chacun peut renoncer aux droits qui sont « étabh's en sa faveur, à moins qu'il n'y ait un motif d'or- « dre public qui s'y oppose. Or, dans l'espèce, il s'agit de « droits et d'obligations de pur intérêt privé, l'ordre public « est hors de cause. »'

S'il en est ainsi dans l'hypothèse de l'article 699, à plus forte raison en est-il ainsi dans la nôtre, où aucun texte ne statue. Tout se réduit alors à une question d'interprétation, et, lorsque les parties ont décidé de laisser en commun un immeuble et de l'entretenir à frais communs, il nous paraît impossible de dire qu'ils n'ont entendu s'obliger que pour le temps qu'ils voudraient, et qu'ils ont sous-entendu le droit d'abandon.

Ce droit, les parties peuvent le réserver.

La loi peut aussi le réserver pour elles, par interprétation de leur volonté : c'est ce qu'ont décidé le Code civil Italien et le Code civil Espagnol:

<i Tout copropriétaire, dit l'article 395 du Code civil Es- « pagnol. a le droit d'obliger ses consorts à contribuer aux « frais de conservation de la chose ou du droit commun ; « on ne peut se dérober à cette obligation qu'en renonçant « à sa part de propriété. »^

Mais, lorsque la loi n'a rien dit. comme notre Code civil, et qu'il s'agit uniquement d'interpréter la volonté des parlies qui ont laisséen commun un bien, pour un temps déterminé ou à perpétuité, les obligations personnelles que cette communauté entraîne doivent durer aussi longtemps que la communauté elle-même.

* XXVI, n" 247. — Sic Pardessus, Des Servitudes, n" 69. — Contra, Demolombe, XII, n" 881 ; Aubry et Rau^ III.

* Sic Code civil Italien, article 676.

oOO CONTRAT DE SOCIÉTÉ.

Nous ne faisons pas d'exception, d'ailleurs, pour le cas de copropriété avec indivision forcée. Sans doute, dans cette liypolhèse, comme nous l'avons dit, la copropriété accessoire laissée en commun est grevée de servitudes réciproques au profit des fonds en faveur desquels elle a été établie : mais ces servitudes sont exercées à titre de copropriété, et le caractère qui domine, c'est celui de la propriété, de la ^< quasi-société » entre les communistes. Il doit donc en être de celte copropriété comme des autres, et les obligations qui en résultent ont le même caractère de personnalité et de perpétuité.

Telle est du moins l'opinion qui nous semble la meilleure, mais que nous n'exposons qu'avec les doutes que son isolement doit ajuste titre nous inspirer.