Il faut que ce droit ne soit pas sujet à résolution
53. La propriété peut être acquise : 1° par succession ; 2° par donation entre-vifs ; 3° par testament ; 4° par achat ; 5° par échange ; 6° par la possession et la prescription.
I. Succasion, partage. — 54. L'emprunteur auquel le bien est échu par succession doit justifier de sa qualité d'héritier, soit par un extrait de l'intitulé de l'inventaire fait après le décès de son auteur, soit, à défaut d'inventaire, par un acte de notoriété contenant les indications qu'aurait données l'inventaire lui-même sur la personne des héritiers et sur les dispositions universelles, ou a titre universel, faites par le défunt (V. infrà, n°» 80 et suivants).
55. Si la succession a été recueillie par un parent d'un degré éloigné, il peut arriver que, plus tard, un autre parent du même degré ou d'un degré plus rapproché se fasse connaître et vienne exercer l'action eu pétition d'hérédité. Dans cette hypothèse, on pourrait craindre que l'hypothèque ne s'évanouti avec le droit de propriété de l'emprunteur, si la validité des aliénations faites par l'héritier apparent et des hypothèques qu'il a consenties n'était pas reconnue. Les auteurs ne sont pas d'accord sur cette question, et, bien que la jurisprudence paraisse fixée dans le sens de la validité, les circonstances qui pourraient faire craindre la survenance d'autres héritiers devront être signalées au Conseil d'administration (Y. trois arrêts de la Cour de cassation du même jour, 16 janvier 1843; Paris, 8 juillet 1833, et Toulouse, 21 décembre 1839).
56. On ne doit pas perdre de vue le droit que la loi accorde aux
créanciers et légataires de la succession de demander la séparation du patrimoine du défunt d'a?cc celui de Phérilier (C. Nap., art. 878), et le délai de six mois, à partir de l'ouverture de la succession, pendant lequel aucune hypothèque ne peut être établie avec effet par l'héritier sur les immeubles de la succession, au préjudice des créanciers et légataires qui ont fait inscrire dans ce délai le privilège qui leur appartient sur le patrimoine de leur débiteur (art. 2111). Il est donc prudent d'attendre l'expiration des six mois avant la réalisation du prêt demandé par l'héritier.
57. La difficulté est plus grande, si la succession n'a été acceptée que sous bénéfice d'inventaire. On décide généralement que l'acceptation bénéficiaire empêche la confusion des biens de l'héritier avec ceux du défunt, et que la séparation des patrimoines est de droit j qu'en conséquence les créanciers et légataires de la succession sont dispensés de preudre inscription pour conserver leur privilège. Il en serait ainsi alors même que l'acceptation de la succession n'aurait pu avoir lieu que sous bénéfice d'inventaire à l'égard de quelques-uns des cohéritiers, à cause de leur minorité ; la Cour de cassation et la Cour de Paris ont même jugé que la séparation des patrimoines continuait de subsister après que l'héritier bénéficiaire avait fait acte d'héritier pur et simple.
Bien que cette jurisprudence donne lieu a de sérieuses objections, les représentants de la Compagnie devroni, lorsqu'il s'agira de prêter sur des biens provenant d'une succession bénéficiaire, s'assurer, autant que possible, de l'état de la succession, et se faire représenter à cet effet les inventaires, liquidations et autres documents propres à démontrer qu'il n'existe pas de créanciers de la succession, ou qu'ils ont été intégralement payés.
58. S'il s'agit d'une succession irrégulière, c'est-à-dire de celle qui, à défaut d'héritier au degré successible, est dévolue à l'enfant naturel, à défaut d'enfant naturel au conjoint survivant, et à défaut de celui-ci à l'Etat, on devra s'assurer que les formalités prescrites, en pareil cas, par l'art. 770 du Code Napoléon, a l'héritier irrégulier, ont été remplies, et qu'il a obtenu l'envoi en possession.
Si le droit de l'héritier résulte d'une adoption, on devra vérifier si les formes prescrites par les art. 353 et suivants du Code Napoléon ont été suivies, en obs< rvant que le défaut d'inscription de l'arrêt d'adoption, dans les trois mois de la date, sur le registre de l'état civil du lieu du domicile de l'adoptant, entraîne la nullité de l'adoption.
Il faut encore observer : 1° que les auteurs et les arrêts sont partagés sur la validité de l'adoption de l'enfant naturel par le père ou la mère qui l'a reconnu ; 2° que l'arrêt d'adoption n'a pas l'autorité de la chose
juj;ée à l'égard des héritiers de l'adoptant qui peuvent toujours demander la nullité de l'adoption par voie d'action principale, et que cette action ne se prescrit que par treote ans.
59. Si l'emprunteur n'est pas seul héritier, il doit justifier du partage qui lui attribue la propriété qu'il offre d'hypothéquer.
On s'assurera que le partage a été fait entre tous les héritiers, et en outre, s'ils ne sont pas tous présents, ou s'il y a parmi eux des mineurs, même émancipés, ou des in ter lits, que le partage a été fait en justice, conformément aux règles prescrites par les art. 819 et suivants du Code Napoléon, et 966 et suivants du Code de procédure civile (1), et l'on devra se faire représenter le jugement d'homologation rendu conformément à l'art. 981 du même Code.
60. Le partage peut être rescindé pour cause de violence ou de dol, ou pour lésion de plus du quart (Code Napoléon, art. 887). — Bien qu'il soit assez difficile de connaître les faits d'où peuvent résulter ces causes de rescision, néanmoins, toutes les fois que certaines circonstances de nature à faire suspecter la sincérité ou l'exactitude d'un partage viendront à se révéler aux agents de la Société, ils devront les signaler dans leurs rapports et en référer à l'administration.
61. De plus, la loi accorde aux cohéritiers, sur les immeubles de la succession, un privilège pour la garantie des partages laits entre etlx, et des soultes ou retours «le lots (Code Napoléon, art. 2i03, — 3°).
Le privilège pour les soultes ou retours de lots, ou t>bilr le prix dé la lieitation, frappe non-seulement le bien grevé de la soulte, ou le bien licite, mais encore les biens échus aux autres copartageanls. Il se conserve par l'inscriplim prise dans les soixante jours, à dater de l'acte de partage ou de l'adjudication par lieitation. Durant ce temps, aucune hypothèque ne peut avoir effet sur les biens compris au partage, au préjudice des créanciers de la soulte ou du prix de lieitation (art. 2109).
62. Une question controversée est celle de savoir si l'adjudication par lieitation, faite à un cohéritier, ayant le caractère d'un partage plutôt que d'une vente, ce cohéritier adjudicataire est soumis à la folle enchère, ou si celte voie n'est ouverte qu'à la suite d'une adjudication sur saisie immobilière. La Gourde Paris a décidé que ta voie de la folle enchère était ouverte eu matière de lieitation judiciaire coutre le cohéritier tout aussi bien que contre l'adjudicataire étranger. Il y a peut-être
(1) On s'assurera notamment que chacun des mineurs ayant des intérêts opposés a été pourvu d'un tuteur spécial (G. proc, 968).
lXSTRlGiïOXS l'OUR l'examen des titres de propriété. 563
lieu de distinguer entre le cas où, à défaut d'une stipulation expresse dans le jugement d'adjudication, la lolle enchère n'est poursuivie que dans les termes de droit, et celui où le cahier des charges contient à cet égard une clause formelle. On a soutenu que cette clause n'avait rien d'illicite et devait s'exécuter même contre l'héritier ou le copropriétaire adjudicataire.
63. Quant au privilège pour la garantie que se doivent mutuellement les copariageanis. aux termes de l'art. HSï, du trouble ou de l'éviction que l'un d'eux pourrait éprouver à l'égard des objets compris dans son lot, l'an. 2109, qui lixe le délai pour faire inscrire le privilège de soulte, ne mentionne pas celui relatif a la garantie des lots. D'où l'on pourrait Conclure, tomme l'ont fait certains auteurs, que les copariageanis sont toujours à temps d'exereer ce privilège, alors même qu'ils n'auraient pas d'inscription. Mais, selon l'opinion la plus générale, le privilège de garantie des lots, comme celui de la soulte, doit être inscrit dans les soixante jours pour avoir un elfet rétroactif au jour de l'ouverture de la succession.
64. D'après ce qui prérède, on voit qu'il est prudent, lorsque l'emprunteur possède en vertu d'un partage, de ne pas réaliser le prêt avant l'expiration de* soixante jours donnés à ses cohéritiers pour faire inscrire leur privilège, h moins que ceux-ci ne concourent avec lui à l'acte d'emprunt, pour consentir l'hypothèque de la Compagnie, et renoncer à faire valoir leur privilège à son préjudice. S'il est devenu adjudicataire par suite de licitation, on devra examiner encore s'il n'est pas sbus la menace d'une folle enclière possible.
65. Il faut observer enfin que les règles relatives aux partages des successions sont applicables a tous partages faits entre copropriétaires a tout autre litre, par exempV, aux partages de sociétés, aux partages de communautés entre époux, etc.
Iî. Donations entre-vifs, partages d'ascendants. — 66. Si le droit de propriété de l'emprunteur repose sur une donation, il n'a, tant que vit le donateur, qu'un droit résoluble, et le prêt offre plus d'un danger.
67. La résolution peut résulter, soit du droit de retour stipulé par le donateur (C. Nap.,951), soit de l'inexécution des conditions (C. Nap., fl53), soit de l'ingratitude du donateur, dans certains cas déterminés (art. 955), soit enfin de la survenance d'Un enfant légitime, si, au moment de la donation, le donateur n'avait ni enfants ni descendants vivants (art. 950) (1). L'effet de la révocation est de faire rentrer les biens
1) Sont exceptée, 1rs donations entre épohx, par le contrat de mariage même.
donnés, libres de toutes charges et hypothèques du chef du donataire, dans le patrimoine du donateur (art. 951- et 963), si ce n'est toutefois au cas de révocation pour cause d'ingratitude, lorsque les hypothèques ont été constituées avant l'inscription de la demande en révocation en marge de la transcription de la donation (art. 958).
On peut craindre encore l'action révocaloire des créanciers. Si quelques circonstances pouvaient faire craindre que la donation ne fût attaquée par les créanciers, comme faite en fraude de leurs droits, MM. les Directeurs devront les signaler dans leurs rapports (art. 1167).
68. Si le donataire devient héritier du donateur, il doit à ses cohéritiers le rapport de ce qu'il a reçu, et ce rapport peut faire passer l'immeuble donné entre les mains d'un autre héritier, et, par suite, faire évanouir les hypothèques consenties par le donataire (art. 865), à moins que la dispense du rapport n'ait été expressément insérée dans la donation (art. 843), ou qu'il n'ait renoncé à la succession (art. 8*5).
69. Même dans celle double hypothèse, comme dans le cas où la donation aura été faite à un étranger, si la valeur des biens donnés excède la portion disponible, la donation est sujette à réduction (art. 921), et la réduction peut faire rentrer l'immeuble donné dans la succession du donateur, libre des dettes et charges créées par le donataire (art. 929).
Cette réduction peut être la conséquence d'une précédente donation qui aurait épuisé la portion disponible, en totalité ou en partie. Une institution contractuelle antérieure peut également reudre la donation sans effet.
70. La présence du donateur à l'acte de prêt, soit pour concourir à la constitution de l'hypothèque , soit même pour s'obliger solidairement avec le donataire emprunteur, est un expédient qu'on emploie souvent pour assurer l'efQcaciié de l'hypothèque sur le bien douné. En i ffet, le donateur étant ainsi tenu, soit du paiement de la somme empruntée, soit au moins de garantir l'hypothèque à laquelle il a concouru, ses héritiers succèdent à ses engagements, et si l'un d'eux voulait exercer l'action en rapport ou en réduction, au préjudice de l'hypothèque du prêteur, celui-ci pourrait le repousser par Vexcepiion de garantie.
71. Mais il est plus d'un cas où celte précaution pourrait être insuffisante pour mettre le préteur à l'abri : celui, par exemple, où l'héritier qui réclamerait la réduction ou le rapport n'aurait accepté la succession du donateur que sous bénéfice d'inventaire : car, dans cette hypothèse, l'héritier bénéficiaire n'étant tenu envers les créanciers que sur les biens de la succession, et les biens donnés n'étant pas réputés b:ens de la succession à l'égard des créanciers auxquels le rapport n'est pas dû (G. Nap., art. 857), l'héritier bénéficiaire qui demanderait le rapport ou la
INSTRUCTIONS POUR à/EXAMEN DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. 365
réduction, en vertu d'un droit qui lui est tout personnel, soutiendrait qu'il n'a pas a tenir compte aux créanciers de la succession des biens que lui aurait fait rentrer l'action eu rapport ou en réduction. Le pré* leur, même avec l'obligation solidaire du donateur, pourrait donc n'être pas recevante à opposer à cet héritier l'exception de garantie, puisque celui-ci, par l'effet du bénéfice d'inventaire, ne serait tenu que sur les bien» restés la propriété du donateur et trouvés dans sa succession.
72. C'est surtout lorsque la donation a été transcrite, conformément à Part. 939 du Code Napoléon, qu'on ne devra pas considérer le concours du donateur dessaisi par celte transcription vis-à-vis des tiers comme suffisant pour fortifier l'hypothèque. Mais, si la transcription n'a pas eu lieu, la donation n'ayant aucun effet à l'égard des tiers, les hypothèques que leur conférerait le donateur sur le bien donné seraient valables. C'est doue daus celte hypothèse surtout que son concours à l'obligation et à l'affectation serait utile.
73. Les partages d'ascendants faiispar actes entre-vifs, ou démissions de biens, sont sujets aux mêmes règles et ne transfèrent également aux enfants qu'un droit de propriété résoluble en certains cas. C'est ainsi qu'ils peuvent devenir nuls pour le tout par la survenance d'un enfant (C. Nap., art. 1078). Ils sont également soumis aux règles auxquelles les partages ordinaires sont assujettis, telles que l'égalité entre les copartageants, et l'inobservation de ces règles peut faire prononcer la nullité du partage fait par l'ascendant. De plus, d'après le dernier étal de la jurisprudence, le délai de dix ans pour la prescription de l'action en rescision pour cause de lésion ne court que du jour du décès du donateur.
74. Il est donc vrai de dire que la plupart du temps le droit de propriété du donataire u'est pas fixé d'une manière certaine, tant que le donateur existe. Aussi n'est-ce que dans des cas assez rares et doni le Conseil d'administration se réserve l'appréciation, que des prêts pourront être autorisés, par exception, du vivant du donateur, sur les immeubles donnés. Toutes les fois que les représentants de la Société croiront, à raison des circonstances ei de la position des parties intéressées, que cette exception doit être appliquée, ils eu référeront à l'Administratiou centrale.
75. Il faut observer enfin, 1° que les donations entre-vifs sont soumises à des formes rigoureuses donl l'inobservation entraînerait la peine de la nullité (art. 931 et suivants et 1339, C. Nap.; Loi du 21 juin 1843); 2° que la transcription de la donation au bureau des hypothèques, prescrite par l'art. 939, C. Nap., est indispensable pour consolider, à l'égard des tiers, la propriété de donataire ; que, conséquemmeui, tant que cette transcription n'a pas eu lieu, les aliénations ou hypothèques
3$ pEUXIÈMP PARTIE. - f|. DOOWpTS RELATIFS, FTÇ.
consenties par le donateur pourraient rendre sans effet l'hypothèque consentie par le donataire.
76. Après la mort du donateur, le sort de la donaiion est fixé, sauf les actions en rescision qui ne seraient pas prescrites. Si le donataire est l'un des héritiers, il sera facile de s'assurer, en se faisant représenler les actes de liquidation et de partage, que uni meuble donné est resté sa propriété. On pourra, dans certains cas où l'on devrait craindre une action en rescision, prévenir ce danger, en faisant intervenir les copartageants dans t'acie de prél.
77. S'il est seul héritier, il lui suffira de justifier de celle qualité , ainsi qu'il est dit plus haut, par un extrait de l'intitulé de l'inventaire, ou par un acte de notoriété.
78. S'il est étranger à la succession, ou s'il y a renoncé, il établira que le donateur est mon sans laisser d'héritiers à réserve. Dans le cas où il existerait des héritiers à réserve, il produira les titres et documents propres à constater que la donation n'est pas réductible.
79. S'il s'agit d'un partage anticipé, l'emprunteur justifiera que l'ascendant donateur n'a pas laissé à sa mon 'd'autres héritiers que ceux entre lesquels a été opéré le partage, et qu'il a satisfait à toutes les charges qui lui étaient imposées.
III. Testament, legs particulier, legs à litre universel, legs universel, institution contractuelle ou autres dispositions à cause de mort, donations entre époux. — 80. Si le titre de l'emprunteur est un testament, on doit vérifier si la disposition constitue un legs particulier, ùn legs à titre universel ou un legs universel (C. Nap., art. 1003, 1010 et 1014).
81. Les légataires à titre universel et ceux à titre particulier étant tenus de demander la délivrance de leurs legs aux héritiers réservataires ou, à leur défaut, aux légataires universels, ou, à défaut de ceux-ci, aux héritiers du sang (C. Nap,, 1011, 1014), l'emprunteur dont le litre e*! un iegs à titre universel ou à titre particulier doit produire l'aete authentique constatant que cette délivrance lui a été consentie, ou, à défaut de délivrance volontaire, le jugement passé en force de chose jugée, rendu contre les héritiers ou le légataire universel, ordonnant celle délivrance (1).
(4) Lorsqu'il D'y a ni héritier connu, ni légataire universel, le légataire particulier ou à titre universel provoque la nomination d'un curateur à la succession vacante ei demande contre lui la délirrancede son legs (Àrg., C. Nap., 84Î, 8*3 ; C. proc, 998).
INSTNCTW W% l'PïP m TURKS ob p^pp^ïé. 3P7
82. Si le tilre de l'emprunteur est un legs universel et que |e fesuleur ait laissé des héritiers à réserve, il devra justifier qu'il a obteni|, dans les mêmes formes, la délivrance <Je son legs (C. Nap., iOOi), et produire, de plus, l'acte de partage fait avec les héritiers à réserve, constatant que hmuicubie offert eu hypothèque a été compris dans son jol ( Yoyl, sur le partage, ce qui a été dit plus haut, uos 59 et suiv.).
Dans ious les cas, les légataires universels ou à titre universel devront justifier d'up acte de notoriété ou d'un extrait d'intitulé d'inventaire constatant quels sont les héritiers du testateur.
83. Mais, s'il n'existe pas d'héritiers réservataires, dans ce cas, le légataire universel étant sai>i de plein droit par la mort du testateur (C. Nap., 1<H)6), il suffit que ce l'ait soit constaté par un acte de notoriété, quand le testament est dans la forme authentique, et, si le testament est olographe ou mystique, que ie légatair : universel se soit fait envoyer en possession par une ordonnance du président du tribunal, conformément aux art. 1007 et 1008 du Code Napoléon.
84. Les justifications i> faire dans les cas où les biens proviendraient d'une institution contractuelle ou d'une donation à cause de mort, dans les termes des art. 1082 et suivants du Code Napoléon, ou d'une donation entre époux,, dans les termes des art. 10'Jl, 1093 et suivants, sont, suivant les cas, l'intitulé d'inventaire, ou l'acte de notoriété constatant que le donateur n'a laissé aucun héritier à réserve, les liquidations, partages ou autres actes établissant que la donation n'était pas réductible, que les héritiers eu, ont eouseuti l'exécution, enfin que le donatairea été mis eu possession des biens donnés.
IV. Achat et vente. — 85. Quand le droit de propriété dérive d'un contrat de vente, on devra vérifier, 1° si l'acquisition a été faite d'une personne capable de s'obliger et d'aliéner ses immeubles, ou, dans le cas où l'immeuble nurait appartenu à un incapable, tel qu'un mineur ou un interdit, si la vente a eu lieu après les autorisations nécessaires et avec les formalités prescrites par la loi ; si, par exemple, dans l'hypothèse de la minorité de l'un des propriétaires, la vente a été faite en justice, après les soleunités requises, si le subrogé tuteur a été appelé à l'adjudication, etc.;
2" Si, dans le cas où il s'agissait d'un bien doiaj, la vente en était autorisée par le contrat de mariage, ou si l'autorisation donnée parla justice à la vente l'a été dans un des cas déierminés par la loi (C. Nap., art. 1558); ou si, la vente n'étant permise qu'à la charge de remploi du prix, ce remploi a eu lieu conformément à la loi, ou de la manière déterminée par ie contrat de mariage j
3° Si les rapports qui existaient entre le vendeur et l'acheteur ne pro-
duraient pas une incapacité relative. C'est ainsi que la loi ne permet la vente eniremariet femme que par exception, et dans les cas limitativement déterminés par Tan. 1595 du Code Napoléon ; qu'elle défend de se rendre adjudicataires, sous peine de nullité , ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, aux tuteurs, des biens de ceux dont ils oui la tutelle i aux mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; aux administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ; aux officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se fout par leur ministère (art. 1597). C'est ainsi encore que, d'après l'article 711 du Code de procédure civile, les avoués ne peuvent euchérir pour les membres du tribunal devant lequel se poursuit la vente, à peine de nullité de l'adjudication, et que l'avoué qui poursuit la vente sur saisie immobilière ne peut se rendre personnellement adjudicataire ou surenchérisseur.
86. On doit examiner également si l'immeuble vendu était susceptible d'être aliéné. On sait que les biens qui sont hors du commerce, soit par leur nature, soit par leur destination, tels que les chemins, les églises, les cimetières, et généralement ceux dépendant du domaine public, sont inaliénables (1) ; que les biens formant la dotation de la couronne ue peuvent être donnés, vendus ni eugagés (L. 2 mars 1832, art. 8; sénatus-consulte, 12-17 décembre 1852, art. 7); qu'ils pouvaient néanmoins être échangés précédemment en vertu d'une loi (L. 2 mars 1832, art. 8) ; qu'aujourd'hui l'échange peut être autorisé par un sénatusconsulte (Sénatus-consulte, 12-17 mars 1852, art. 8) ; que les biens de l'Etat, des communes et des établissements publics, ne peuvent être aliénés que dans certains cas, sous certaines conditions, et seulement avec l'autorisation du Gouvernement (2),- que les biens dotaux, sauf quel-
(4) Sauf le cas où des choses placées dans le domaine public deviennent propriété privée et rentrent dans le commerce , par exemple, lorsqu'une nouvelle roote est ouverte, et que l'ancienne étant abandonnée, le terrain qu'elle occupait est aliéné. # (2) L'autorisation doit résulter d'une loi, pour le domaine de l'État (L., Î2 nov. 4790) ; pour les biens communaux, d'une délibération du conseil municipal, rendu* exécutoire sur arrêté du préfet en conseil de préfecture, quand il s'agit d'une valeur n'excédant pas 3,000 fr. pour les communes dont le revenu est au-dessous de 400,000 fr., et 20,000 fr. pour les autres communes. S'il s'agit d'une valeur supérieure, il est statué par ordonnance du roi (L, 48 juillet 4837, art 29 et 46) ; aujourd'hui par un décret.
Voy., pour les biens des hospices, IX., 46 vendémiaire an 5 et 46 messidor an 7 ; ordonn., 34 ©et. 4820 et 6 juin 4830. - W. des fabriques, décr., 80 déc 4809. —
ques exceptions, les biens formant des majorats ou grevés de substitutions sont inaliénables.
87. Le Tendeur a le droit de faire prononcer la résolution de la vente et de rentrer dans la propriété, s'il n'est pas intégralement payé (G. Nap., art. 1184, 1654 et 2262). Ce droit de résolution, qui fait évanouir les hypothèques consenties par l'acquéreur, n'appartient pas seulement au vendeur immédiat, mais aussi à tous les précédents vendeurs, dont l'action résolutoire n'est prescrite que par trente ans, quel que soit te nombre des aliénations postérieures.
88. Dans l'état actuel de la législation et de la jurisprudence, cette action est indépendante du privilège du vendeur, et peut être exercée lors même que ce privilège ne serait pas conservé par une inscription ; que, par exemple, l'inscription d'office serait périmée, faute d'avoir été renouvelée dans les dix ans.
89. Il faut toutefois excepter le cas de vente par expropriation, lorsque le poursuivant a rempli les formalités prescrites par le nouvel article 692 du Code de procédure civile, pour mettre le veudeur de l'immeuble saisi en demeure de former une demande en résolution.
90. L'art. 24 du décret du 28 février 1852 donnait aux Sociétés de crédit foncier le droit de purger les actyons résolutoires et rescisoircs ; mais cet article a été abrogé par la loi du 10 juin 1853. Le projet de loi sur la transcription, élaboré par le conseil d'Etat, qui n'a pu être voté dans la dernière session législative, contient une disposition qui subordonne l'action résolutoire du vendeur a la conservation de son privilège, auquel elle ne survivrait plus désormais. Mais, jusqu'à ce que celle loi soit rendue, le Crédit foncier doit exiger de l'emprunteur la représentation des quittances, non-seulement du dernier vendeur, mais de tous les précédents vendeurs, en remontant à trente ans au moins.
91. Toutefois, il peut être suppléé à la représentation de la quittance d'un vendeur par un acte régulier contenant désistement de sa part de toute action résolutoire.
92. Si l'acquisition a été faite par adjudication judiciaire, c'est par la voie de la folle enchère, conformément h l'art. 733 du Code de procédure civile, que la résolution de la vente est poursuivie contre l'adjudicataire, en cas de non-paiement du prix et d'inexécution des clauses de l'adjudication. L'aclion en folle enchère, comme celle en résolution est indépendante du privilège.
là. des établissements ecclésiastiques et congrégations, L., 2 janvier 4817 et 24 mars 4836; ordonn., 44jant. 4824.
93. L'immeuble acquis par le mari, pendant la communauté, peut être valablement hypothéqué par lui seul, tant que cette communauté existe. Mais, à partir de la dissolution de la communauté par la séparation de biens, ou de corps et de biens, ou par la mort de l'un des époux, si la femme ou les héritiers acce ptent la communauté, l'immeuble indivis entre le mari et la femme séparée de biens, ou entre l'époux survivant et les héritiers de l'autre époux, ne peut plus être hypothéqué que par tous les copropriétaires conjointement, tant qu'il n'a pas été attribué à l'un d'eux par un partage régulier, dont la forme et les effets sont les mêmes qu'en matière de succession (V. suprà, nos 59 et suiv.).
V. Echange. — 94. En général, les règles de la vente sont applicables à l'échange. Ainsi le copermutant, qui est évincé de l'immeuble qu'il a reçu en échange, ou est troublé par des créanciers hypothécaires, peut demander la résolution du contrat. Il importe donc, avant de prêter sur un immeuble provenant d'un échange, non- seulement de vérifier l'établissement de propriété et la situation hypothécaire de cet immeuble dans les mains de l'échangiste qui l'a transmis à l'emprunteur, et des précédents propriétaires pendant trente ans au moins, mais de faire les mêmes vérifications à l'égard de l'immeuble donné en contre-échange, afin de s'assurer qu'aucune cause d'éviction ne peut faire naître, de la part du coéchangiste, une action en résolution. Si l'échange est fait avec une soulte à la charge de l'emprunteur, on devra s'assurer qu'elle a été payée et se faire représenter la quittance.
VI. Postession, prescription. — 95. La longue possession, c'est-àdire celle qui s'est continuée sans interruption pendant trente ans au moins, peut suppléer à l'absence du titre. Après ce laps de temps, en effet, l'action de celui qui pourrait prétendre un droit à la propriété serait prescrite (C. Nap., 2262). L'emprunteur qui se trouve dans l'impossibilité de représenter ou titre d'acquisition doit produire les pièces propres à déterminer le caractère véritable de la possession, à établir qu'elle a eu lieu, de sa pari et de la part de ses auteurs, à titre de propriétaire, et non pas à litre précaire, qu'enfin elle n'a pas été le résultat d'une jouissance commune avec d'autres, mais qu'ils ont possédé seuls et d'une manière exclusive, par eux-mêmes ou par autrui.
96. Cette preuve ne pourra résulter que d'une réunion de documents, tels que les extraits de la matrice cadastrale, les baux, les inventaires, les déclarations de succession, les certificats des maires et les actes de notoriété, signés par des permîmes notables. Mais une de ces pièces ne serait pas suffisante isolément et par elle-même pour tenir lieu du titre.
97. Il faut ajouter ici que les faits de jouissance exclusive sont presque impossibles à établir entre cohéritiers et communistes ; que la
INSTRUCTION POili L EXAMEN DES TITRES .DR PROPRIÉTÉ 371
possession par un mmi de la chose commune, en l'absence d'un partage régulier, est loujours équivoque, en ce que l'héritier ou le copropriétaire détenteur est facilement présumé avoir joui tant pour lui que pour ses cohéritiers et ses copropriétaires.
98. Ou doit prévoir la possibilité d'une suspension ou d'une interruption du cours de la prescription par l'une des causes déterminées par la loi (an. 2236, 2242 et suiv.), telles que lu minorité ou l'interdiction du véritable propriétaire, une action judiciaire, etc.; et, comme les faits qui peuvent produire celte suspension ou cette interruption soijl presque toujours impossibles à vérifier, que c'est surtout eu pareil cas qu'une preuve négative ne saurait avoir lieu, la Société devra se montrer assez dilficile pour admettre l'emprunteur à justifier de sa propriété par la possession. On devra donc apprécier avec sévérité les circonstances qui rendraient impossible la représentation du titre, et qui pourraient faire présumer que l'emprunteur n'en conuaîl pas l'existence. C'ea ce qui ne serait guère admissible qu'autant que la propriété lui aurait été transmise par succession, et que l'acquisition remonterait à plusieurs générations.
99. Il ne faut pas oublier qu'on ne peut prescrire le domaine des choses qui ne sont pas dans le commerce (art. 2226), telles que les routes, les promenades publiques, les monuments et éuifices publics, ceux consacrés au culte, les portes, murs, fosses, remparts des places q*e guerre, etc.
100. A la différence de la prescription treuteuaire qui supplée au titre, la prescription de dix et vingt ans (1) suppose, au contraire, un titre, et a pour effet de consolider la piopriété de celui qui a acquis de bonne foi, en vertu d'un acte translatif de propriété dont il ignorait le vice, quia, par exemple, acheté d'uo individu qu'il croyait copropriétaire et qui ne l'était pas (C. Nap., art. 2265). Elle peut donc couvrir le vice du titre, mais ne saurait en tenir lieu.
