CHAPITRE VI

SITUATION HYPOTHÉCAIRB DE L'BMPRUNTEUR.

101. La Compagnie doit s'assurer que l'hypothèque qui lui est offerte De sera primée par aucun privilège ni par aucune hypoihèque.

102. Il faut distinguer, à cet égard, entre les privilèges et hypothèques assujettis à l'inscription, et les privilèges ou hypothèques qui exis-

(I) Dix ids, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la situation de l'immeuble ; vingt ans, s'il est domicilié hors du ressort (art. 2265).

lent indépendamment de l'inscription, ou dont l'inscription a un effet rétroactif.

$ 1. — Privilèges et hypothèques sujets à l'inscription.

103. Il est facile de connaître, par l'état d'inscriptions que doit fournir l'emprunteur, les privilèges et hypothèques assujettis à l'inscription.

Cet état doit être délivré par le conservateur des hypothèques de l'arrondissement de la situation des biens. Si les biens sont situés dans plusieurs arrondissements, un état doit être levé au bureau de chaque arrondissement.

104. L'état doit être délivré nommément sur l'emprunteur; et dans tous les cas où celui-ci possède en venu d'un titre non sujet à transcription, par exemple, comme héritier ou légataire, l'état doit être délivré en même temps sur son auteur.

105. A raison du droit de suite attaché à l'hypothèque (C. Nap.,2182), on doit se faire représenter aussi l'état d'inscriptions délivré sur la transcription de la vente faite à l'emprunteur, et le certificat, délivré après la quinzaine de la transcription, des inscriptions survenues dans cet intervalle.

106. Il faut observer que si les précédents propriétaires successifs, en remontant à trente ans au moins, sont dénommés dans le contrat qui a été soumis à la transcription, l'état est ordinairement délivré sur eux, et fait connaître les inscriptions qui peuvent exister de leur chef.

107. Si l'état sur la transcription de la dernière vente n'est pas délivré sur tous les propriétaires précédents, on doit exiger les états d'inscriptions délivrés sur les précédentes transcriptions.

108. On vérifiera quel a été le sort des inscriptions survenues à la suite de la transcription, et si elles ont été radiées soit par suite des mainlevées des créanciers, soit à la suite d'un ordre.

109. Il ne suffirait p:»s, en l'absence d'une transcription, que l'emprunteur produisît un étal d'inscriptions délivré sur les précédents vendeurs; car jusqu'à cette transcription, et même pendant la quinzaine qui la suit, les créanciers ayant hypothèque sur le vendeur peuvent prendre des inscriptions qui primeraient celles prises sur l'acquéreur.

Rappelons que l'hypothèque, bien qu'elle soit inscrite, s'éteint, en faveur du tiers détenteur, par le temps réglé pour la prescription de la propriété à son profit, mais que, dans le cas où la prescription suppose un litre, elle ne commence à courir que du jour de la transcription (C. Nap., art. 2180 et 22(15 combinés) ; que, dans ce dernier cas, la bonne foi, au moment de la vente, c'est-à-dire la croyance que l'immeuble était libre d'hypothèque, est exigée de la part du tiers détenteur, poor

cette prescription, aussi bien que pour la prescription de la propriété; qu'enfin il est jugé que cette prescription ne court pas contre l'hypothèque légale de la femme pendant le mariage ou avant la séparation de biens, et que la même solution semble devoir être adoptée pour l'hypothèque légale du mineur, pendant la minorité.

Privilège du vendeur. — 110. Bien que la loi ne fixe pas de délai pour l'inscription du privilège du vendeur (C. Nap., 2108), c'est un point de doctrine généralement admis que ce privilège, pour être conservé, doit être inscrit dans la quinzaine de la transcription de l'aliénation subséquente (C. proc, 834). Il conserve tous les intérêts dus et non prescrits, même en dehors de deux années et de l'année courante que peut réclamer hypothécairement un créancier ordinaire, et s'étend aux frais du contrat de vente et à ceux de transcription que le vendeur aurait pu avancer.

111. Indépendamment de ce privilège, le droit du vendeur est en* core protégé par l'action résolutoire dont il a été question plus haut, nos 87 et suivants.

On rappelle ici ce qui a été dit (n"90 et 91) sur la nécessité de vérifier les quittances constatant le paiement intégral des prix de ventes, ou les actes aux termes desquels les vendeurs se seraient désistés de leur privilège ou de leur action résolutoire.

112. Le même privilège existe au profit de ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, s'ils ont satisfait aux conditions prescrites par l'art. 2103, 2°, du Code Napoléon.

Privilèges des architectes et entrepreneurs, — 113. Le privilège des architectes et entrepreneurs et de ceux qui ont fourni les fonds pour le prix des constructions ou réparations faites à un immeuble, jusqu'à concurrence de la plus-value, doit être conservé par la double inscription faite : 1* du procès-verbal qui constate l'état des lieux ; 2" du procèsverbal de réception constatant la valeur des travaux. Mais ce privilège prenant date do jour de la première inscription, bien qu'antérieure à l'achèvement de ces travaux (C. Nap., 2103 et 2110), il importe qu'aucun prêt ne soit réalisé dans l'intervalle de ces deux inscriptions.

114. Il faut observer, en outre, que la plus-value résultant des travaux doit être déterminée d'après la valeur de l'immeuble au jour de l'aliénation, et non pas d'après la valeur au temps où les travaux ont été exécutés (art. 2103) ; d'où il suit, d'après certains auteurs, que ce privilège peut concourir avec celui du vendeur, et que si l'immeuble avait diminué de valeur, la perte pourrait se répartir entre celui-ci et l'entrepreneur, d'après la ventilation à faire du prix de la revente. Elle devrait se répartir, dans tous les cas, entre l'entrepreneur et les autres

créanciers, et même antérieurs à la première inscription ; ei comme la ventilation laisse toujours beaucoup à l'arbitraire, il convient, dans le contrat de prêt, d'interdire a l'emprunteur de constituer aucun privilège de constructeur, sous peine de résolution du contrai et d'exigibhité immédiate de la créance.

§ 2. — Privilège* et hypothèques non assujettis à Vinscription.

115. Les créances privilégiées, dispensées de l'inscription, sont celles énoncées dans l'art. 9101 du Code civil, c'est-à-dire : 1° les frais de justice ; 2° les frais funéraires ; 3° les frais quelconques de dernière maladie ; 4° les salaires des gens de service pour l'année échue, et ce qui es! dû de Tannée courante ; 5° les fournitures de subsistances, faites au débiteur ou à sa famille, soit pendant les six derniers mois, soit pendant la dernière année, suivant leur nature (C. Nap., art. 2101, 2107).

Ces créances, en cas d'insuffisance du mobilier, sont payées sur le prix des immeubles avant les créances hypothécaires, et même avant le privilège de vendeur et les autres privilèges énoncés en l'art. 2103 (art. 2103). Elles peuvent souvent s'élever à un chiffre assez important, et quand l'immeuble n'est que d'une valeur minime, elles peuvent absorber une forte partie du prix. D'un autre côté, ces privilèges ne peuvent être purgés par les Sociétés de crédit foncier (1). il importe donc de les faire entrer en ligne de compte, pour une somme qu'on évaluera, dans les calculs qui doivent faire apprécier si le gage offert présente une valeur libre suffisante pour garantir le prêt.

116. L'hypothèque légale de la femme sur les biens de son mari, à raison de sa dut, de ses créances matrimoniales et de la garantie des obligations qu'elle a contractées avec lui, celle des mineur* el des interdits sur les biens de leur tuteur, existent indépendamment de l'inscription, et prennent date, savoir : celle des mineurs et interdits, du jour de l'acceptation de la tutelle; celle de la femme, pour sa dot et conventions matrimoniales, du jour du mariage ; pour les sommes dotales qui proviennent de successions à elle échues, ou de donations à elle faites pendant le mariage, à compter de l'ouverture de* successions on du jour que les donations ont eu leur eflei; pour l'indemnité des dettes qu'elle a contractées avec son mari, et pour le remploi de ses propres aliénés, du jour de l'obligation ou de la vente (C. Nap., art. 2135)* De plus, les

(4) Rappelons, en effet, que la loi du 10 juin 4853 a limité aux hypothèques légales -eu les les effet» de la purge, introduite en faveur des Sociétés de crédit foncier par le décret du 28 février 4853.

sommes que ces hypothèques conservent ne sont pas déterminées : ce n'est qu'après la dissolution du mariage ou !a cessation de la tutelle que les créances de la femme ou du pupille peuvent être liquidées et qu'on peut connaître exactement l'étendue de leur hypothèque.

117. Il importe donc de savoir si l'emprunteur est ou a été marié, s'il est ou a été tuteur.

Un emprunteur de mauvaise foi peut avoir intérêt à dissimuler le régime auquel est soumis son mariage, surtout si c'est le régime dotal, el déclarer mensongèreinent qu'il s'est marié sans contrat. Celle fraude est facile à prévenir si le mariage est postérieur à la loi du 18 juillet 1850, en faisant représenter l'acte de célébration qui doit faire connaître s'il a été fait un contrat de mariage.— Quand le mariage est antérieur à cette loi, la déclaration de l'emprunteur doit être confirmée par un acte de notoriété dressé au lieu même où le mariage a été célébré, etsigué, autant que possible, par des lémoius ayant assisté au mariage.

On a même vu des emprunteurs mariés ou veufs se déclarer célibataires. Il est encore plus difficile de vérifier avec certitude la déclaration de l'emprunteur qu'il n'a jamais été chargé d'aucune tutelle.

Toutes les fois qu'il peut y avoir doute sur la sincérité de ses déclarations, la Compagnie a, dans la purge accordée aux Sociétés de crédit foncier, par le décret du 2 S février 1852, un moyen de se mettre à l'abri de l'effet de ces hypothèques légales inconnues.

118. Il peul arriver, toutefois, que l'hypothèque légale de la femme ou celle des mineurs se trouve restreinte el De frappe spécialement que sur un ou certains immeubles du mari ou du tuteur. Cette restriction, à l'égard de la femme, peut être le résultat d'une stipulation faite dans le contrai de mariage, lorsque les contractants sont majeurs (C. Nap., 2140). De même, à l'égard de l'hypothèque légale du mineur, les parents, en conseil de famille, peuveut la limiter sur certains immeubles, parmi ceux dont le tuieur est propriétaire (art. 2141). Et même, lorsque cette restriction n'a pas été faite par l'acte de nomination du tuteur, celui-ci peut la faire prononcer par un jugement rendu contre le subrogé tuteur , après un avis de famille , dans le cas où l'hypothèque générale sur ses immeubles excéderait notoirement les sûretés suffisantes pour sa gestion (art. 2143). Le mari peul également faire ordonner la restriction de l'hypothèque légale de la femme, du consentement de celle-ci et après avoir pris l'avis de ses quatre plus proches parents (21 4 i). Mais la femme ne peul donner ce consentement qu'autant qu'elle est majeure.

119. Si l'immeuble offert en garantie a été ainsi affranchi de l'hypothèque légale de la femme ou du mineur, et que la restriction soit le résultat d'un jugement, on devra s'assurer si les formalités indiquées dans

les art. 2143, 2141 et 2145 ont été rigoureusement observées, et si le jugement a acquis l'autorité de la chose jugée. On doit observer que la voie de la requête civile est ouverte au mineur pour faire annuler le ju. gement, si ce mineur n'a pas été défendu, ou s'il ne l'a été valablement (C. proc. civ., 481). On comprend tout ce qu'une pareille disposition laisse de latitude aux tribunaux pour rétracter le jugement qui aurait mis les droits du mineur en péril (1).

120. L'intervention de la femme au contrat, soit pour s'obliger avec son mari, soit pour renoncer à son hypothèque légale, ou pour y subroger le tuteur, est le moyen qu'on emploie le plus habituellement pour se garantir des effets de cette hypothèque. C'est même le seul auquel on puisse avoir recours dans les prêts ordinaires, puisque la loi n'a donné qu'aux Sociétés de crédit foncier, par une faveur toute spéciale, le droit de la purger à l'occasion d'un contrat de prêt (Voy. sur cette subrogation, tn/rà, n0$ 141 et suiv.).

De même, le mineur devenu majeur peut valablement, en intervenant au contrat de prêt, renoncer à son hypothèque légale vis-à-vis de la Compagnie, ou consentir une antériorité à son profit, Ce n'est qu'autant que la renonciation serait faite au profit du tuteur, qu'elle ne pourrait avoir lieu que sous les conditions prescrites par l'art. 472 du Code Napoléon.

121. Il faut observer, en ce qui concerne l'hypothèque légale de la femme, 1° qu'elle grève les conquêts de la communauté aussi bien que les immeubles propres du mari; 2° qu'elle continue à exister sans inscription, même après la dissolution du mariage, et aussi longtemps que les créances qu'elle est destinée à protéger. Il est donc indispensable, si l'emprunt est fait par un homme veuf ou par les héritiers d'un homme marié, de vérifier si les droits et reprises de la femme ont été liquidés d'une manière définitive, et de s'assurer qu'on n'a plus à redouter aucune réclamation de sa part ou de celle de ses représentants. Les formalités de purge devront être remplies toutes les fois qu'on n'aura pu acquérir cette certitude.

122. On ne doit pas oublier, quant à l'hypothèque légale des mineurs, 1° qu'elle existe contre le tuteur officieux (C. Nap., 361) et contre le protuteur qui gère dans les colonies les biens du mineur (C. Nap., 417) ; 2° que le mari d'une femme, tutrice de ses enfants d'un premier lit, est passible, comme cotuteur de sa femme, de cette hypothèque. Il en serait de même si la femme avait négligé de convoquer le conseil de famille

(4) Il est donc prudent, même dans ce cas, pour les Sociétés de crédit foncier, de purger l'hypothèque légale du mineur.

INSTRUCTIONS POUR l' FA AMEN DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. 377

pour se faire maintenir dans la tutelle. Ou décide même, dans ce cas, que la responsabilité du mari s'étend à la gestion antérieure au second mariage.

122 bis. Enfin, si le compte de tutelle a été rendu au pupille devenu majeur, ou doit examiner avec soin si l'on s'est conformé aux prescriptions rigoureuses de l'art . 472 du Gode Napoléon, c'est-à-dire si l'arrêté de compte a été précédé de la remise de ce compte et des pièces justificatives, le tout constaté par un récépissé ayant date certaine, dix jours au moins avant cet arrêté. Ajoutons, toutefois, que l'action du mineur relativement aux faits de la tutelle se prescrit par dix ans, à compter de la majorité (C. Nap., 475).

122 ter. Indépendamment des hypothèques légales qui peuvent exister du chef de l'emprunteur lui-même, on doit prévoir celles qui grèveraient l'immeuble du chef des précédents propriétaires ; s'assurer qu'à la suite de son acquisition, l'emprunteur a rempli, pour en effectuer la purge, les formalités prescrites par les art. 2193 et suiv. du Code Napoléon, et par l'avis du conseil d'Etat du 9 mai 1807, et vérifier la régularisation de cette procédure. En l'absence d'une purge régulière, la Compagnie devra recourir elle-même aux moyens que lui assurent le décret du 28 février 1852 et la loi du 10 juin 1853 pour purger les hypothèques légales connues ou inconnues.

Privilèges pour travaux de dessèchements ou autres travaux d'utilité publique. — 123. Aux termes de l'art. 23 de la loi du 16 septembre 1807, les indemnités dues aux concessionnaires ou au Gouvernement, à raison de la plus-value résultant des dessèchements de marais, sont privilégiées sur toute cette plus-value, à la charge de faire transcrire l'acte de concession ou le décret qui ordonne le dessèchement au compte de l'Etat, au bureau des hypothèques de l'arrondissement des marais desséchés. L'effet de cette transcription est de restreindre toute hypothèque inscrite avant le dessèchement, sur uns portion de propriété égale en valeur à celle qu'avaient primitivement les terrains desséchés. Le même privilège s'étend à d'autres travaux d'utilité publique énoncés dans la même loi (Voy. art. 28 et suiv., 38 et suiv.). On devra donc, si l'on peut supposer qu'une propriété est située dans un périmètre où ont été exécutés de semblables travaux, s'assurer, avant de consentir un prêt, qu'elle est libérée de la portion d'indemnité dont elle était tenue.

Droits de mutation. — 124. Bien que le privilège du Trésor public, pour les droits de mutation, ne frappe que les revenus des biens à déclarer, suivant la loi du 22 frimaire an 7 (art. 32), néanmoins, à raison du droit de suite attaché à ce privilège et du droit qui en résulte pour le Trésor, de se faire payer sur ces revenus, dans quelques mains qu'aient

passé les biens, on comprend que ce privilège réfléchit contre les créanciers hypothécaires eux-mêmes, puisqu'il peut absorber plusieurs années de produits et motiver de ia pari de l'acquéreur une action en garantie et en diminution de prix. Du reste, il n'existe sur le prit de l'immeuble qu'autant que la régie a pris inscription et après le paiement des créances inscrites antérieurement.

g 3. — Priviléget dont l'inscription a un effet rétroactif.

Ces privilèges «ont :

125. 1° Le privilège de séparation des patrimoines accordé aux créanciers et légataires d'une succession ; 2° Le double privilège des coparlageants, tant pour les soultes et prix de licitation que pour la garantie des lots; 3° le privilège du Trésor public sur les biens des comptables; 4° le privilège du Trésor public pour le recouvrement des frais de justice criminelle.

126. On s'est occupé, dans le chapitre cinquième, du privilège de la séparation des patrimoines (Voy. suprà, n° 56, et du privilège des copartageants (suprà, n° 61).

127. Quant au privilège du Trésor public sur les biens des comptables, établi par une loi du 5 septembre 1807, il faut distinguer : ce privilège n'a d'effet qu'à partir du jour de l'inscription, sur les biens qui appartenaient au fonctionnaire comptable à l'époque de sa nomination, ou qu'il a acquis depuis autrement qu'à titre onéreux. Mais les biens acquis à litre onéreux, soit par le comptable, soit par sa femme, même séparée de biens, sont frappés par ce privilège, du jour même de celte acquisition, si le Trésor a pris inscription dans les deux mois à partir de l'enregistremeut de l'acte d'acquisition. Pendant ce délai, aucune hypothèque ne peut être inscrite au préjudice des droits du Trésor public. On doit donc éviter de prêter à un comptable ou à sa femme sur un bien qu'ils ont acquis à titre onéreux, avant l'expiration de ce délai (1).

(4) Les fonctionnaires soumis à l'hypothèque privilégiée du Trésor public, sont : les receveurs généraux de département, les receveurs particuliers d'arroDdissement, les payeurs géoéraux et divisionnaires, les payeurs de déparlement des ports et des armées (L., 5 septembre 1807). Le trésor de la couronne est assimilé an trésor publie et a le même privilège sur les biens des comptables (Avis du conseil d'État du 43 février 4808). — Les communes, hospices et autres établissements publics ont également une hypothèque légale sur les biens de leurs administrateurs comptables (C. Nap., art. 1414) j mais cette hypothèque légale ne prend date que du jour de l'inscription.

INSTRUCTIONS «>...[ : i. kxamkv DBS TITRES DE PROPRIÉTÉ. 579

128. Le privilège du Trésor public, pour les frais de justice en matière criminelle, correctionnelle ei de police, sur les biens du condamné, a un eiïel rétroactif au jour du mandat d'arrêt, s'il est inscrit dans les deux mois a partir du jugement de condamnation (loi du 5 septembre 1807). Il serait donc dangereux de prêter à une personne qui se trouverait sous le coup de poursuites criminelles ou correctionnelles.