AUTRICHE

(Galiicie).

L'empire d'Autriche possède un excellent régime hypothécaire. Le droit d'hypothèque s'acquiert uniquement par l'inscription sur les registres publics, et la tenue de ces registres facilite, beaucoup plus qu'ailleurs, les recherches relatives aux charges de la propriété immobilière : elle permet de connaître avec une extrême précision les mouvements quotidiens de celte propriété.

Il n'existé Jusqu'à présent dans tout Temph-e d'Autriche, dont la population est d'environ 38 millions d'habitants, qu'un seul établissement de crédit foncier, celui de la GaHicie. Mais plusieurs circonstances paraissent annoncer la fondation prochaine d'établissements du même genre.

Fondation, nature et but de la Société. — L'association de la Galiicie, fondée en 18H par les Etats provinciaux , sous fa protection du Gouvernement autrichien, et avee la garantie plutôt morale que réelle des Etats de Galiicie, est régie par des statuts du mois de janvier 1841; c'est une association libre de propriétaires, créée pour un temps illimité.

Lettres de gage. — Conditions d'émission. — Les prêts de la société s'opèrent par l'émission de lettres de gage, nominatives ou an porteur, au choix de l'emprunteur. Ces lettres, munies de coupons d'intérêt, varient de 100 à 1,000 florins} elles produisent un intérêt annuel de 4 pour 100 par an.

Annuités. — Retenue. — Outre L'intérêt de 4 p. 100, tout propriétaire emprunteur paie : 1° une contribution de 1 p. 100 pour l'amortissement ; 2° en une fois, 3 p. 100 de la somme prêtée pour parer aux éven* mal i tés ; et 3° un quart p. 100 de frais d'administration ; enfin, il doit payer d'avance le premier semestre d'intérêt en recevant les lettres de gage.

On peut non-seulement devenir membre de l'association en contractant un emprunt, mais encore en devenant acquéreur d'un bien sur lequel existe un emprunt que l'on veut continuer.

Les lettres de gage ne peuvent être émises pour des sommes moindres de mille florins, et seulement pour la première moitié entièrement libre de la valeur des biens inscrits. Les biens de l'Etat, des communes des corporations, ne sont pas dans cette condition. La lettre n'est remise qu'après l'inscription de la dette sur le registre

Demandes et offres de remboursement. — Les détenteurs de lettres de gage ne peuvent en exiger le remboursement, mais l'association peut les forcer à accepter leur paiement, en les prévenant six mois d'avance. Les débiteurs sont toujours libres de s'acquitter, soit en totalité, soit en partie ; seulement ils doivent ajouter à leur dette un semestre d'intérêts pour chacun des à-comptes supplémentaires qu'ils ont versés. Les intérêts sont toujours payables en espèces. C'est le tirage au sort qui désigne les lettres de gage à rembourser; ce tirage a lieu deux fois par an.

Administration. — Surveillance. — L'établissement est soumis à l'autorité du Gouvernement provincial. Il est administré par une Direction dont le président et le vice-président sont élus par la Diète provinciale et confirmés par l'Empereur. La Diète nomme, en outre, deux Directeurs, puis deux autres Directeurs sont nommés par la Diète et les associés réunis.

Le Comité des États surveille l'exécution des statuts, la caisse et l'émission des lettres de gage. Si, selon lui, ces litres sont imprudemment émis, il a un pouvoir suspensif jusqu'à la réunion de l'Assemblée générale, qui décide souverainement. Les statuts ne peuvent être modifiés sans l'assentiment de la Diète.

L'administration locale a lieu par un comité de cercle nommé par le comité des États. À la commission de surveillance et aux comités de cercle sont encore adjoints des commissaires royaux surveillants.

Droits de la Société contre V emprunteur, — L'Association a le droit de poursuivre le recouvrement de ses créances sur les immeubles du débiteur engagé ; ses livres font preuve légale non-seulement contre ces débiteurs, mais contre les tiers détenteurs des lettres de gage. En cas de contestation, le comité des États statue en premier ressort, et c'est au tribunal d'appel que ses décisions doivent être soumises.

La Direction, pour la poursuite des droits de la Société, peut choisir entre la voie administrative ou la voie judiciaire.

Séquestre. — Vente. — L'administration peut recourir au séquestre des propriétés et se réserver tout ou partie des revenus.

Elle peut aussi faire vendre l'immeuble, et si, lors de l'adjudication, personne ne couvre la mise à prix, on vend au-dessous de la première enchère.

Chaque fois qu'un paiement est en retard, le débiteur retardataire est tenu d'acquitter six mois d'intérêt de la somme arriérée.

Droits des porteurs des lettres de gage. — Comme garantie de l'exécution de ses engagements, la Société offre à ses créanciers :

1° La rigueur avec laquelle elle peut obtenir l'exécution de ses débiteurs ;

2° Les ressources que le fonds d'amortissement met à sa disposition ;

3° La ponctualité sévère avec laquelle elle fait ses paiements.

Eu cas d'inexactitude, les porteurs des lettres de gage peuvent demander au tribunal de Lemberg de poursuivre directement l'association. Us peuvent encore, s'ils le préfèrent, poursuivre la saisie d'un des biens engagés à l'Association, ou réclamer leur paiement sur les biens des États.

Ce qui ajoute à la sécurité qu'inspire la Société, c'est que les capitaux des communes et des établissements publics et les fonds provenant de tutelles et de consignations peuvent être employés en lettres de gage.

Fonds de réserve. — Son emploi. — Le fonds de réserve se compose :

1° Desbiens désignés par les Étals comme garantie et des sommes dues à leur munificence ;

28 Des intérêts gagnés par l'escompte des lettres de gage et sur les coupons d'intérêts des lettres de gage remboursées ;

3° Des intérêts du semestre de rentes payé d'avance par les débiteurs;

4° Enfin de toutes les recettes extraordinaires et imprévues.

Le fonds de réserve sert notamment à couvrir en partie les frais d'administration et à payer les avances imprévues occasionnées par les retards des débiteurs. Enfin, il permet d'offrir aux membres de l'association des avantages proportionnels quand il a atteint un chiffre suffisant.

Les sommes disponibles du fonds de réserve sont placées sur lettres de gage qui peuvent être revendues en cas d'urgence.

Si l'institution venait a être dissoute, le fonds de réserve retournerait aux Etats.

Limites de l'amortissement, — Moyennant l'annuité versée par l'emprunteur, la Société reconstitue le capital , à l'acquit de ce dernier , en moins de quarante et un ans.

Privilèges de la Société. — L'Empereur a exempté du timbre et des frais d'actes les lettres de gage et leur cession. On peut les faire négocier à la Bourse et les coter a son bulletin. Leur altération est punie comme celle des actes publics et des billets de Banque. Quant aux coupons d'intérêts, ils doivent être timbrés.

Circulation. — En 1843, la Société avait en circulation des lettres de gage pour une valeur de 11,414,016 fr. Au moyen de petites coupures

408 TROISIÈME mm *-* IfSTITOTWNS DE CREPIT FONCIER

ces Mires sont à 1* portf e d'une quantité 4'épargnes pour lesquelles le livre des hypothèques est fermé.

I/a*soçiapou de Gallicie fonction** bien et a produit , au profit des propriétaires, une amélioration notable dans les conditions de l'emprunt

WURTEMJBERG.

Il existe dans le Wurtemberg une association générale de crédi1 (Wurtemberg ischer kreditverein).

Fondation, nature et but de la Société. — Cette association remonte a Tannée 1827 ; mais elle est régie par des statuts révisés qui datenjt du 15 novembre 1*31. Sa durée est illimitée.

Son but est d'emprunter directement des capitalistes, au lieu d'émettre des lettres de gage négociables par les emprunteurs. Ensuite elle prête , au taux le plus bas possible , à tous les propriétaires de biens fonds, moyens ou grands, nobles ou roturiers, corporations ou communes, les capitaux pour lesquels ceux-ci peuvent fournir les garanties nécessaires.

Capital emprunté.— La Banque, qui avait d'abord limité ses emprunts $ G millions de florins (12,900,000 fr.), a le droit de rouvrir de nouveaux emprunts quand le premier sera rempli.

Obligation*, intérêts, garanties. — L'association donne à ses créanciers des obligations négociables à la Bourse, nominatives ou au porteur, au gré des prêteurs. Ces obligations sont divisées par coupures de 100, 200, 500 et 1,000 florins au plus.

Depuis plus de huit ans, la Société a réduit l'intérêt au taux de 3 p. 100, et c'est sur ce pied que les intérêts des obligations sont servis annuellement. S'il n'y a pas d'autre lieu désigné, les paiements se font à la caisse à Stuttgardt.

Les garanties offertes au prêteur pour sa créance sont les suivantes :

1° L'association ne prête que sur première hypothèque, sur des biens d'une valeur double au moins de la somme prêtée, et d'un revenu certain d'au moins une fois et demie la rente à servir ;

2° L'association ne prêle pas moins de 2,000 florins, en général, 1,000 dans quelques eas favorables, et 500 au minimum, pour les communes seulement, ou pour les particuliers garantis par les commues;

3° Il est créé, à l'aide de divers éléments, un fonds de réserve qui s'ajoute, comme garantie, à la valeur des biens hypothéqués;

4° Enfin, en cas de retard dans tes paiements, la Société dispose de moyens extraordinaires de poursuite et d'exécution sommaire.

En outre, la publicité des hypothèques étant exigée, les hypothèques occultes ne sont pas à craindre pour la Société.

Emprunte urs.— Les propriétaires du Wurtemberg et des Etats voisins, qui se chargent d'une partie de l'emprunt contracté sur le crédit commun , en s'engagea;! t à payer l'annuité d'amortissement, les intérêts et les accessoires , peuvent rester attachés à l'association jusqu'à ce qu'elle soit déclarée close par une association particulière.

Pour l'intérêt de 3 p. 100 servi aux prêteurs, on exige des emprunteurs un intérêt de 3 1/2 p. 100; cette différence de 1/2 p. 100 est destinée à commencer la formation du fonds de réserve ei à subvenir aux Irais d'administration.

Amortissement ordinaire. — L'emprunteur doit payer, en outre, son annuité d'amortissement, qui varie selon la période convenue, mais dont le minimum ordinaire, fixé à 1 p. 100, suffit à l'amortissement total de la dette en quarante-huit années.

Eléments des bénéfices. — Voici les autre9 sources de bénéfices de l'association :

1° L'association exige que les emprunteurs paient tous les six mois, tandis qu'elle ne paie qu'uue fois par au, la rente aux prêteurs, ce qui la fait profiter de l'intérêt produit pendant six mois par le capital résultant de ce paiement anticipé ;

2u L'emprunteur est tenu, ou de régler ses intérêts un mois et demi avant leur échéance, ou d'ajouter au premier semestre payé la rente d'un mois et demi à titre de garantie d'exactitude. La Société profite de l'intérêt de cette avance, dont elle ne tient compte que lors de l'acquittement du dernier semestre ;

3° Les débiteurs doivent payer deux ans de rente après les quarantehuit ans nécessaires pour l'amortissement, à litre de fonds de réserve et pour se décharger de la garantie solidaire qui leur était d'abord imposée ;

4° On doit payer pour frais d'administration une somme qui a été longtemps de 26 kreutzers pour 100 florins empruntés, c'est à-dite presque 1/2 p. 100, tant que dure l'amortissement. Cette somme est encore aujourd'hui de 26 kreutzers, mais on tient compte de la réduction croissante de la dette, et la proportion n'est établie que sur la somme non amortie seulement ;

5° Les emprunteurs doivent encore, à titre de premier établissement, une fois payé, 4 1/6 p. 100. Aux uns, On relient cette somme en leur faisant souscrire des obligations de 100 florins, dont ils serv. nt l'intérêt, alors qu'on ne leur compte que 96 florins. Aux autres, on fait rembour-

ser 104 florins 1/6 pour 100 florins avancés, et ce, moyennant une addition de 11 kreutzers 8/10 à la rente annuelle servie pendant cinquante ans ;

6° Enfin, quand l'emprunteur veut se libérer partiellement ou intégralement avant le terme fixé pour lequel il a calculé son amortissement, il est obligé de rembourser jusqu'à 10 p. 100 de plus qu'il n'a reçu.

Amortissement plus rapide.— La contribution d'amortissement varie, au gré du preneur, de manière à le libérer entièrement en dix ans au moins et cinquante ans au plus, quand il ne paie pas d'autres à-comptes pendant ces périodes. On peut toujours abréger la durée des annuités qu'on paie, en augmentant le chiffre de sa rente. Ou peut obtenir aussi de revenir au plus long terme.

Libération anticipée, — Si l'on veut anticiper sa libération et que l'on rembourse en obligations de la Société , on peut le faire sans avis préalable. Si l'on paie en espèces, il faut prévenir six mois d'avance.

Les à-comptes dépassant 100 florins sont déduits du capital et amènent une réduction proportionnelle dans les versements semestriels ultérieurs. On ne reçoit pas d'à-compte au-dessous de 200 florins.

Demandes de remboursements et droits des créanciers. — Les porteurs d'obligations peuvent demander, mais non exiger le remboursement sans tirage ; la Société, dans ce cas, n'est obligée à rembourser que lorsque ses ressources, tirées de l'amortissement et de ses bénéfices, lui en fournissent les moyens. Les demandeurs prennent rang pour profiler des premiers fonds disponibles. On remet le tirage au sort, si les réclamations dépassent l'imporiance des fonds. En résumé, la faculté de rembourser n'appartient qu'à l'Association , et le tirage au sort ordinairement détermine, six mois à l'avance, l'ordre des remboursements.

Les créanciers sociaux ont pour garantie de leurs droits, comme il a été dit plus haut, la masse des hypothèques à fournir par les membres de l'association et le capital social entier, mais ils ont en outre le droit d'intervenir dans la discussion de toutes les mesures essentielles à leurs intérêts.

Délégués des créanciers. — Les créanciers peuvent se faire représenter par une commission de un à trois délégués nommés par les plus forts intéressés. Ces délégués doivent être entendus à propos des emprunts demandés. Ils donnent leur avis : notamment, sur la valeur des hypothèques et sur les mesures à prendre contre les débiteurs retardataires ; ils se font communiquer tous les registres, actes et délibérations de la société, et ils s'assurent avec les Censeurs, nommés en assemblée générale, de la situation active et passive de la Compagnie.

Droits de la Société contre les emprunteurs. — Dans le cas où les

emprunteurs négligent leurs paiements, la Société peut d'abord emprunter, à leurs frais, d'un banquier la somme nécessaire pour couvrir les retards.. Pour empêcher l'exécution sommaire des mesures de rigueur provoquées par l'inexactitude de ses débiteurs, la Société peut, si l'on ne se met pas- en règle , et avant de recourir à la séquestration ou à l'expropriation, exiger des retardataires le rachat de leurs créances dans le délai de trois mois.

La Banque a le droit d'exiger ce rachat dans quatre cas : 1° a défaut par les propriétaires de fournir les pièces exigées ; 2° en cas de relard apporté pour la seconde fois dans les versements d'un semestre ; 3° s'il y a partage de l'hypothèque; 4° s'il y a dépréciation de 25 pour 100 dans la valeur de cette hypothèque.

Contribution aux perte».— Lorsqu'il y a perte, l'Assemblée générale en détermine le montant et la répartition proportionnelle qui ne peut, en aucun cas, engager les emprunteurs pour plus de 26 kreutzers par 100 florins du capital encore dû par eux.

Administration. — Les droits administratifs de l'Association appartiennent à la totalité des membres ; ils sont exercés soit par l'Assemblée générale, soit par le Comité qu'elle a élu.

Personnel. — Assemblées générales. — Surveillance de VÈtat. — Les assemblées générales ont lieu tous les trois ans. Elles nomment, soit dans l'Association, soit en dehors, un Comité de cinq membres, plus cinq suppléants chargés d'administrer. Le Comité choisit son Directeur et un Conseil judiciaire. L'Assemblée nomme, en outre, un Vérificateur des comptes et trois Censeurs. Enûn l'État, dont la Société est d'ailleurs indépendante, fait surveiller par un commissaire royal l'exécution des statuts et la valeur des modifications qu'on propose et qui sont soumises a l'approbation gouvernementale.

Fonds de réserve. — Son emploi. — Droits des emprunteurs. — Tous les débiteurs ont les mêmes droits proportionnels au fonds de réserve, composé comme il a été dit ci-dessus. On prélève d'abord : 1° des 4 1/6 pour 100 de frais de premier établissement; 2° des contributions pour frais d'administration et pertes ; 3° des intérêts composés de ces diverses sommes. Le reste est partagé proportionnellement aux rentes payées par chaque débiteur pour une année entière.

Tout emprunteur libéré reçoit sa part du fonds de réserve alors existant ; on lui remet, en outre, une ou plusieurs promesses ou reconnaissances portant intérêt à 2 1/2 pour 100, pour sa part éventuelle pendant les aimées qui restent à courir entre l'époque de sa libération

réelle et celle à laquelle il aurait dû s'acquitter. Ces intérêts sont capitalisés pour être versés au terme fixé.

Observations. — Cours des obligations. — La Banque de Wurtemberg a, dans ses statuts, quelques dispositions spéciales concernant les conditions faites aux emprunteurs de divers Etats voisins qu'elle embrasse dans ses opérations. Nous avons négligé ces clauses généralement plus dures que celles qui s'appliquent aux débiteurs de la province. La Société devant cesser peu à peu ses relations avec d'autres pays, cette partie des statuts n'offre par conséquent que peu d'intérêt.

En 1816, les obligations en circulation montaient à 11,930,930 fr.; ces obligations ont joui , à la Bourse, de primes qui ont dépassé 12 pour 100.