Nous avons signalé dans Y Introduction les deux causes

principales de l'accroissement continu de la dette hypothécaire.

La première, c'est l'élévation du taux de l'intérêt de l'argent

K PREMIÈRE PARTIE. — TITRE I*r. — SECTiON 1**.

prête à la propriété foncière ; la seconde, c'est l'impossibilité où se trouve souvent le propriétaire de rembourser le capital intégral à l'échéance. Cette impossibilité existe surtout dans le cas où la somme prêtée a été employée à l'amélioration du sol, parce qu'alors l'emprunteur, obligé de là rénâVe à terme fixe, ne parvient à la faire reparaître qu'en un grand nombre d'années par l'accroissement successif des produits. De là la quantité relativement peu importante, sur le montant total de la dette inscrite, des emprunts cohlracléà pour le* bëstfîns de l'industrie agricolë.

3. Cet état de choses n'aurait pu cesser tant que les propriétaires se seraient trouvés directement en présence des capitalistes, qui ont besoin de compter, ndn-sculemcnt sur ùn service régulier d'intérêts èt sur uti rècbilvrèmént bèrlàih des fonds par eux avances; ifiaià aussi àar uri rértifefolirSèmertt exact et intégral à une échéance généralement pèu éloignée;

C'est dans le but de faire disparaître cet antagonisme que l'on a imaginé de créer, entre les propriétaires et les capitalistes, un intermédiaire qui soit à même de procurer aux uns, sur hypothèque, des fonds refàbWursàbles par amortissement, et de faire accepter aux autres, en échange de numéraire, des titres leur offrant le triple avantage d'une solidité parfaite, d'un service exact d'intérêts et d'Une négociation facile.

4. Cet intermédiaire est une institution publique dont la fonction est double.

D'une part, elle reçoit les dèmandes d'emprunt qui loi son* adressées par les propriétaires, vérifié la valeur des biens offerts en garantie, réalise les prêts et reçoit son remboursement par annuités. Chaque annuité compretfd; outre l'intérêt et le^ frais d'administration, une petite portion du capital, Qttî, par l'effet de l'intérêt composé, éteint la dette en un temps déterminé (art. 11). En vertu du décret du 28 mars 1852, le terme de la libération est déterminé lors de la création de chaque société.

DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER. *Zl] 5

D'autre part, l'institution émet des obligations ou lettres de gage (en allemand, pfandbriefe) pour une valeur nominative égale au montant des prêts effectués. À ces titres est attachée une hypothèque sur l'ensemble des immeubles affectés par les emprunteurs à la garantie des sommes qui leur ont été prêtées; ils se transmettent au porteur ou par voie d'endossement, et donnent droit à des intérêts servis par l'institution elle-même. L'argent, avancé en échange des lettres de gage, se recouvre, soit par la négociation, soit par le remboursement qui a lieu chaque année au prorata de la rentrée des sommes destinées à l'amortissement (art. 16).

5. Pour rendre cette théorie plus facile à saisir, prenons un exemple.

Un propriétaire d'immeubles veut emprunter 10,000 fr. : il adresse à l'institution une demande à laquelle il joint toutes les pièces propres à faire connaître la valeur de sa propriété. Cette valeur vérifiée, il est admis à souscrire un engagement hypothécaire, et, après l'accomplissement de certaines formalités, la somme lui est remise. A quoi est-il tenu? A verser pendant cinquante ans, s'il a choisi ce terme, une annuité de 500 fr., par exemple, c'est-à-dire une somme équivalente à l'intérêt légal ; et, au bout de ce temps, sa dette est complètement éteinte, à moins que, dans l'intervalle, il n'ait préféré se libérer par anticipation (art. 10).

Ce mode de remboursement offre à l'emprunteur un avantage évident.

Mais on se demande aussitôt comment l'institution peut lui procurer cet avantage. Le voici : au moment même de la réa- Jisation du prêt, elle est autorisée à créer pour 10,000 fr. d'obligations; ces obligations négociées par elle remplissent immédiatement le vide qui s'est fait dans sa caisse. Sur la somme de 500 fr. qu'elle reçoit de l'emprunteur, elle prélève celle nécessaire pour servir l'intérêt aux porteurs ; une autre fraction déterminée est mise de côté pour le remboursement annuel,

6 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE Ier. — SECTION Ire.

par voie de tirage au sort, d'un certain nombre d'obligations, et le surplus lui reste pour subvenir à ses frais d'administration, ou même, s'il y a lieu, à titre de bénéfice. Ainsi, l'institution prend vis-à-vis de ses créanciers, tant pour le service des intérêts que pour le remboursement du capital , des engagements correspondant à ceux que ses débiteurs ont pris vis-àvis d'elle; et, pourvu seulement que ceux-ci remplissent les leurs, elle sera toujours en mesure de faire honneur aux siens.

6. On voit par là que tout le système repose sur l'acceptation des titres par les capitalistes ; sans cette condition vitale, l'institution ne pourrait plus, après l'épuisement de son propre capital, continuer ses opérations.

Or, quelles sont les raisons qui peuvent déterminer les capitalistes à lui prêter à des conditions différentes de celles qu'ils exigent ordinairement des emprunteurs, c'est-à-dire à accepter des valeurs n'ayant pas d'époque fixe d'exigibilité ? Il faut évidemment pour cela que l'institution leur offre des garanties et des facilités qu'ils ne rencontrent pas dans les simples particuliers, et c'est là ce qui explique la nécessité d'une législation spéciale qui soumette cette institution à certaines règles et lui accorde certains privilèges, à l'aide desquels elle peut obtenir un crédit que le droit commun serait impuissant à lui procurer.

7. Pour que les lettres de gage soient recherchées, trois conditions sont indispensables.

La première, c'est la solidité du gage hypothécaire. Pour obtenir ce résultat, il est essentiel d'astreindre l'institution à ne prêter en général que sur première hypothèque, jusqu'à concurrence d'une portion de la valeur de l'immeuble, et de lui donner les moyens de s'assurer cette priorité ;

La seconde, c'est la certitude répandue dans le public qu'elle pourra remplir ses engagements avec une parfaite régularité. A cet effet, il importait de l'investir vis-à-vis de ses

propres débiteurs de voies rapides d'exécution et de recouvrement ;

La troisième enfin, c'est la possibilité de transférer les obligations par un mode aisé et sans frais, tel que le transfert au porteur ou par endossement.

A ces conditions, on compreud que les capitalistes acceptent et même recherchent , en se contentant d'un intérêt modéré, les obligations du crédit foncier : car, si d'un côté ils perdent l'avantage d'une exigibilité à époque fixe, d'un autre côté, ils trouvent dans ces titres la facilité précieuse de recouvrer leur capital, quand cela leur convient, par la négociation,

8. Telle est, dans son ensemble, la théorie du décret du 28 février, C'est, comme on le voit, le système allemand; c'est la libération par amortissement.

Toutefois, nous devons le dire, le législateur ne s'est pas attaché irrévocablement à ce mode de crédit. Dans le décret du 28 mars rendu, comme celui du 28 février, sous l'empire du pouvoir dictatorial, et qui autorise la Banque foncière de Paris, il a délégué au pouvoir exécutif le droit d'admettre tout autre système qui lui serait proposé par cette compagnie dans l'intérêt des emprunteurs. L'art. 3, 3e alinéa de ce décret, porte, en effet, ce qui suit ; « En vertu du présent décret, « les opérations de la Compagnie pourront, avec l'autorisation « du ministre de l'intérieur, de l'agriculture et du commer- « ce(l), admettre tout autre système, ayant pour objet de fa- « ciliter les prêts sur immeubles et la libération des débi- « teurs. »

Dans un pays comme le nôtre, il était sage de ne point trop liejr l'avenir au présent, et de laisser aux combinaisons nouvelles une suffisante facilité pour se produire.

(1) Dans les statuts de la compagnie, tels qu'ils ont été approuvés depuis ce décret, on lit ces mots : avec l'autorisation du Gouvernement.