Pour opérer plus promptement la conversion de la dette

hypothécaire, la commission législative avait eu l'idée de contraindre les créanciers à recevoir leur remboursement avant l'échéance, lorsque le terme n'aurait pas été stipulé en leur faveur. Les art. 10 et 11 du projet soumis à l'Assemblée organisaient une procédure sommaire à cet effet. Voici le texte de ces deux articles :

« Art. iO. Dans le cas prévu par les deux articles précé- « dents, le propriétaire emprunteur peut, à ses frais, sommer * les créanciers, qu'il s'agit de désintéresser, de se présenter « dans les bureaux de l'établissement ou dans l'étude du no- « taire, à l'effet d'y recevoir les sommes qui leur sont dues. « Cette sommation doit être faite à un délai de dix jours, augk menté, s'il y a lieu, à raison des distances, conformément à « l'art. 1033 du Code de procédure civile; le tout sans préju- « dice du droit des créanciers de se prévaloir, si bon leur semai bîe, du terme stipulé en leur faveur.

« Faute, par les créanciers ou l'un d'eux, de s'être présen- « tés au jour indiqué pour le paiement, les sommes qui leur « sont dues sont déposées à la caisse des dépôts et consigna- « tions. Dans la huitaine, le débiteur cite ses créanciers en vak lidité de la consignation devant le tribunal de la situation des « biens hypothéqués. La consignation, déclarée valable, émet porte la libération du débiteur et la subrogation de l'établis- « sèment de crédit immobilier dans les privilèges et hypo- « thèques des créanciers.

a Art. 11. Sur la production du jugement passé en force de m chose jugée, l'établissement remet, s'il y a lieu, au débiteur « la portion des lettres de gage ou de leur produit, excédant « ce qui a été nécessaire pour désintéresser les créanciers. »

38. Le décret du 28 février n'a point reproduit ces dispositions. Le législateur a pensé que, contraindre les créanciers, môme lorsque le terme n'était pas stipulé en leur faveur, à recevoir inopinément leur remboursement avant l'échéance,

c'était agir contrairement à l'esprit, si ce n'est à la lettre des

52 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE II. — SECTION fé,— § 1.

conventions, que c'était exposer ces créanciers à des pertes d'intérêt, donner naissance à des procès sur la question de savoir en faveur de qui le terme avait été stipulé, et occasionner, pour l'obtention d'un jugement sur la validité de la consignation, des frais toujours onéreux pour la partie qui aurait à les supporter. La plus entière liberté a donc été laissée aux créanciers de refuser leur remboursement avant l'échéance.

59. Soit que le remboursement ait lieu au moment du prêt, soit qu'il ait lieu plus tard, la société devra, en versant les fonds, se faire consentir une antériorité, ou se faire subroger dans les droits, privilèges ou hypothèque du créancier désintéressé.

Cette subrogation n'a pas lieu de plein droit : elle est purement conventionnelle, conformément à l'art. 1250, C. Nap. Il est même bon de remarquer qu'il ne s'agit nullement de la subrogation qui s'opère dans les termes du premier alinéa de cet article, c'est-à-dire de celle qui a lieu, en l'absence du débiteur, par une convention avec le créancier. C'est là une simple acquisition de créance qui ne rentre pas dans le cercle des opérations des sociétés de crédit foncier. Il s'agit de la subrogation qui a lieu avec le concours du débiteur, suivant les termes du deuxième alinéa de l'art. 1250. En conséquence, il faut, pour qu'elle soit valable, « que l'acte d'emprunt et la « quittance soient passés devant notaire ; que, dans l'acte d'em- « prunt, il soit déclaré que la somme a été empruntée pour faire « le paiement, et que, dans la quittance, il soit déclaré que le « paiement a été fait des deniers fournis à cet effet par le nou- « veau créancier. » Les sociétés devront avoir soin de remplir ces formalités.

40. Une autre règle à observer, c'est que le remboursement du créancier antérieur doit être intégral : autrement le crédit foncier n'aurait pas le premier rang. Par suite, lorsque l'emprunt est destiné à rembourser, non un créancier de l'emprunteur, mais un créancier inscrit sur un précédent propriétaire,

m PI1ÉTS FAITS PAR LES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER, 53

il est prudent d'exiger également que ce créancier soit entièrement désintéressé, de peur qu'il ne vienne, aux termes de Fart. 1252, G. Nap., prétendre un droit d'antériorité.

40 bis. Lorsque le remboursement du créancier doit s'effectuer après la réalisation du prêt, la société retient, dit notre article, une valeur suffisante pour l'opérer. Pour une société qui prêterait en lettres de gage, cette valeur pourrait consister en lettres de gage. Si la société prête du numéraire, la valeur retenue ne peut évidemment consister qu'en argent.

Mais quelle est la somme que l'on devra considérer comme suffisante? L'appréciation en est réservée à la société. Il ne lui est pas imposé de ne retenir que la somme rigoureusement nécessaire pour payer au créancier antérieur le capital de la dette et trois années d'intérêts, c'est-à-dire le montant de ce qui est garanti par l'hypothèque qui prime sa propre créance. Le décret lui prescrit de retenir valeur suffisante, non pas seulement pour s'assurer le premier rang, mais pour désintéresser les créanciers antérieurs en capital et intérêts.

Le législateur a voulu éviter de la part de ces créanciers des poursuites d'expropriation qui jèteraient le trouble dans la situation du débiteur, et amèneraient l'ouverture d'un ordre dans lequel la société ne pourrait pas être colloquée en première ligne, ni par conséquent se faire payer par provision, aussitôt après la vente, conformément à l'art. 38 du décret. Aussi fera-t-elle bien de conserver sur le montant du prêt, 1° le capital de la créance inscrite ; 2° les intérêts arriérés, à moins qu'elle n'en exige le paiement immédiat ; o° Une somme représentant la différence, calculée jusqu'à l'échéance, entre l'intérêt à payer au créancier et celui que pourra lui produire la valeur retenue; 4° et même une somme destinée à faire face aux frais accessoires de la créance non exigible (1).

(1) Voy. les formules d'actes, 2« partie.

41. Lorsqu'elle retient une somme destinée à rembourser plus tard un créancier antérieur, la société peut-elle néanmoins mettre en circulation des obligations pour le montant intégral du prêt ? C'est une question dont l'examen trouvera sa place au titre III (art. 14).

42. Mais notre article soulève une autre question. Lorsque la société, par suite d'un prêt fait sur un immeuble

grevé de plusieurs inscriptions, aura pris le rang du créancier inscrit en première ligne, quelle sera sa situation vis-à-vis des créanciers inscrits dans un rang ultérieur? Ceux-ci seront-ils tenus de souffrir toutes les conséquences du nouveau prêt, et la substitution de la société dans les droits du premier créancier lui conférera-t-elle ces droits augmentés de toutes les prérogatives que le décret et les statuts attachent aux créances des sociétés de créditifoncier ?

43. Il y a d'abord une distinction à faire, suivant qu'il s'agit de créanciers inscrits postérieurement, ou de créanciers inscrits antérieurement au décret du 28 février 1852.

Pour les premiers, la question n'aurait pu faire un doute sérieux : car, nul n'étant censé ignorer la loi, ils ont dû savoir, en traitant avec le débiteur, qu'il pourrait un jour emprunter au crédit foncier, et ils ont par conséquent couru la chance de cet événement en présence d'une législation qui le leur déclarait. Aussi M. le ministre de l'intérieur, de l'agriculture et du commerce, dans sa circulaire du 15 avril, s'exprimait-il ainsi : « Il va sans dire que la subrogation ne lui fera perdre aucun des « privilèges spéciaux qui lui sont assurés par le décret. »

Mais la question a été tranchée par la loi du 10 juin 1855, dont l'art. 5 est ainsi conçu : « Les sociétés de crédit foncier « peuvent user contre l'emprunteur des droits et des voies a d'exécution qui leur sont attribuées par le décret du 28 février « 1852 et la présente loi, même pour le recouvrement des « sommes qu'elles remboursent à un créancier inscrit afin d'être « subrogées à son hypothèque. »

44. Cette disposition comprend-elle également dans sa généralité les créanciers inscrits antérieurement au décret? C'est ici que la question paraît plus délicate.

Dans leur intérêt, on peut dire qu'en vertu du principe posé par Fart. % du Code Napoléon, il n'est pas au pouvoir du législateur lui -même de porter atteinte à des droits acquis. Or, en traitant avec leur débiteur, les créanciers inscrits en second et en troisième ordre ont pris en considération, non-seulement le rang et le montant, mais les conditions de l'exigibilité et les autres conséquences légales de la créance qui précédait la leur. Il y a donc pour eux véritablement droit acquis à ce que le débiteur, en substituant un nouveau créancier au premier inscrit, ne puisse, ni par un contrat, ni même en vertu d'un décret, lui consentir des conditions ou lui conférer des prérogatives qui apportent quelque dommage à leur situation. Et n'est-ce pas nuire à cette situation que de remplacer l'ancienne créance par une créance nouvelle qui va être exigible par fractions intégralement remboursables au moindre retard, sans que les tribunaux puissent accorder aucun délai, et qui donne au titulaire des droits exceptionnels et privilégiés pour le recouvrement de ce qui lui est dû?

45. Cette opinion, on le voit, s'appuie sur un principe essentiellement vrai, le respect des droits acquis. Mais, pour faire une saine application de ce principe à la question qui nous occupe, il faut d'abord rechercher quels sont les droits acquis à des créanciers hypothécaires vis-à-vis de leur débiteur, quels actes celui-ci a conservé la faculté de faire, quels actes au contraire il s'est implicitement interdits en consentant une obligation.

D'abord, il est incontestable qu'en hypothéquant ses biens il ne s'est point ôté la faculté d'en disposer, de les donner à antichrèse, d'en déléguer les revenus. Il n'est pas moins évident qu'il conserve le droit dé contracter de nouvelles obligations aux conditions qui lui conviennent, et, par exemple, à des termes

très-rapprochés, à un taux d'intérêt plus élevé, pourvu qu'il

n'cxc(;de pas 5 p. 100. Avant la loi de 1841, il pouvait même se soumettre, vis-à-vis d'un créancier postérieur, à la clause de voie parce, qui permettait une exécution plus rapide. Quelque influence que ces actes puissent exercer sur la situation du créancier primitif, ils ne sauraient être de sa part l'objet d'aucune plainte légitime. En les faisant, le débiteur à usé de son droit.

Au contraire, sur quoi ont-ils dû compter ? Sur la conservation intacte de la garantie qui leur a été promise. Que leur a promis le débiteuT? Un certain rang après telles autres créances, qui s'élèvent en capital et intérêt à une somme déterminée. L'importance de la somme qui les prime est la principale circonstance qu'ils aient prise en considération pour traiter avec le débiteur. Celui-ci, non plus que le législateur lui-même, ne peut donc rien faire qui modifie cette situation. Il peut bien, par exemple, subroger un tiers dans les droits du créancier inscrit en première ligne; mais, si cette créance ne produisait que des intérêts à 3 p. 100, il ne peut conférer au subrogé le droit de faire admettre la somme à l'ordre, pour des intérêts à 5 p. 100, au même rang que le capital.

46. Ceci nous amène à une distinction dans laquelle se trouve la solution de la difficulté. Parmi les droits conférés à la société qui rembourse un créancier antérieur, il en est qu'elle tient de l'obligation à elle personnellement consentie par le débiteur; il en est d'autres qu'elle tient de sa subrogation aux lieu et place du créancier désintéressé ; en d'autres termes, elle est créancière, elle est en même temps subrogée.

47. Considérons-la d'abord dans sa qualité de simple créancière, et voyons s'il est "un seul des droits ou privilèges à elle conférés par le décret qui porte atteinte aux droits acquis des créanciers antérieurs.

Serait-ce d'abord la stipulation d'exigibilité du capital et des intérêts par annuités sémestrielles? Serait-ce la disposition du décret qui fait courir les intérêts de plein droit en cas de retard,

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ou celle qui interdit aux tribunaux d'accorder des délais?

D'abord, il est bon de constater qu'en exerçant ces droits contre un débiteur inexact, la société procède, non point en vertu de la subrogation, mais en vertu de sa créance, comme le ferait tout autre créancier, même chirographairc, qui ne serait pas payé à l'échéance. Or, un créancier trouve-t-il dans son contrat le droit d'empêcher le débiteur de consentir à un créancier postérieur tel mode d'exigibilité que bon lui semble? Y trouve-t-il le droit d'empêcher le législateur de permettre au débiteur d'accepter telle ou telle condition plus ou moins onéreuse ? Assurément non. Le droit commun laisse évidemment à ce débiteur la possibilité de faire une foule de stipulations beaucoup plus désavantageuses à ses créanciers et à lui-même que celles dont il s'agit. S'il le peut au profit d'un créancier ordinaire, pourquoi ne le pourrait-il pas au profit d'une société de crédit foncier ?

Que dirons-nous du séquestre, du privilège sur le revenu, de l'expropriation simplifiée, du droit d'être payé avant la fin de l'ordre? D'une part, tous ces droits dérivent pour la société de sa qualité de créancière, et non de sa substitution aux lieu et place d'un créancier antérieur ; d'autre part, leur exercice ne porte nulle atteinte à des droits acquis. En effet., il n'est pas un de ces droits que le débiteur n'ait pu conférer, soit sous forme de délégation de revenu, soit sous forme d'antichrèse ou de voie parée, avant 1841, au dernier en date de tous ses créanciers. Tenons donc pour certain que le législateur, qui ne saurait être considéré comme ayant moins de droits que le débiteur lui-même, a pu accorder aux sociétés de crédit foncier des avantages qu'elles eussent pu obtenir de la libre volonté de ce dernier.

48. Mais si l'on suppose que la société, au lieu d'exercer les droits attachés à sa propre créance, vient réclamer ceux qu'elle lient de la subrogation, alors il faut appliquer la règle posée par Toullier (n° 134) : a La subrogation ne donne pas

58 PREMIÈRE PARTIS* V TITRE II. «r- SECTION V\ - § 1.

* des droits plus étendus que ceux du créancier remboursé ; « elle ne doit point préjudicier aux créanciers intermédiaires, « ni à personne. » Ainsi, lors de la distribution du prix., elle ne pourra se faire colloquer au rang du créancier, auquel elle se sera fait subroger, pour des sommes excédant celles que ce créancier aurait eu lui-même le droit de prendre par préférence, dans Tordre de son inscription. Conséquemment, si sa créance, soit à raison des frais de subrogation, soit à raison de l'indemnité due, en cas de remboursement anticipé, ou pour toute autre cause, s'élevait au delà de la limite que nous venons de fixer, elle ne serait admise, pour l'excédant, qu'au rang déterminé par la date de son inscription. Décider autrement, ce serait réellement porter atteinte à des droits acquis.

49. Telle est, à notre avis, la distinction à faire pour apprécier la situation de la société de crédit foncier, qui a remboursé un créancier inscrit en première ligne, vis-à-vis des créanciers inscrits dans un ordre subséquent. Cette distinction doit être faite, soit que ces derniers aient été inscrits avant, soit qu'ils aient été inscrits après le décret du 28 février.

Potbier, dans son traité de la Coutyme d'Orléans (t. 5., p. 288), l'indique lui-même et la fait ressortir par un exemple frappant. Il suppose que le débiteur d'un capital exigible (4,000 liv.) emprunte pareille somme à un tiers, avec promesse de remployer à payer l'ancien créancier et de faire subroger le nouveau aux droits de cet ancien ; il se demande si, pour le prix des 4,000 liv. qu'il reçoit, il peut constituer au nouveau créancier 200 liv. de rente, et il n'bésite pas à décider que cette stipulation est possible. « La subrogation, di^-il, ne fera pas « passer au nouveau créancier les droits de l'ancien dans leur « nature de créance exigible, mais dans la nature d'un prin- «i cipal de rentes. »

Puis Potbier ajoute que néanmoins le nouveau créancier ne pourrait, par subrogation, a, voir plus que n'avait eu l'an-r oien. « C'est pourquoi, dit-il, en prenanl d'autres chiffres, si

« le débiteur d'un principal de 10,000 liv. au denier 20, dont « il était dû 2,000 liv. d'arrérages , constitue à un nouveau «c créancier 600 liv. de rente pour une somme de 1,200 liv., « avec promesse de l'employer au paiement du principal et « des arrérages de l'ancienne rente et d'y faire subroger le « nouveau créancier, ce nouveau créancier pourra bien, comme « subrogé à l'ancien, être colloqué pour son principal de « 42,000 liv. au même rang auquel aurait été colloqué l'ancien « pour son principal de 10,000 liv., et les 2,000 liv. d'arré- « rages qui lui étaient dus; mais il ne pourra être colloqué dans « cet ordre pour les arrérages de son principal que sur le pied « de 500 liv. par an, puisque l'ancien créancier n'avait qu'une « rente de 500 liv. par an; pour les 400 liv. de surplus par a par chacun an, il ne sera colloqué que du jour de son propre « contrat. *>

Cette solution, donnée par Pothier à l'occasion du contrat de rente constituée, qui offre tant d'analogie avec le système de prêts du crédit foncier, nous paraît de tous points convenir à la question qui nous occupe.

50. Un conseil pratique ressort de cette discussion. Dans tous les cas de subrogation, les sociétés devront avoir soin de calculer le montant de leurs prêts de manière à n'avoir jamais à réclamer dans l'ordre, aux divers titres énumérés dans les décrets et dans les statuts, une somme supérieure à celle pour laquelle les créanciers désintéressés par elles auraient pu euxmêmes se faire colloquer.

51. Depuis le décret du 28 février, la règle qui est imposée aux sociétés par l'article 6 de ne prêter que sur première hypothèque a reçu des exceptions.

L'article 3 de la loi du 10 juin 1853 dispose ainsi : « Si i'im- « meuble est grevé d'inscriptions pour hypothèques consenties « à raison de garantie d'éviction ou de rentes viagères, la 5o- « ciété de crédit foncier peut néanmoins prêter, pourvu que le « montant du prêt, réuni aux capitaux inscrits, n'excède pas

40 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE U* — SECTION Ire. — § 1.

ce la moitié de la valeur de l'immeuble, conformément à Tarie ticle 7 du décret du 28 février 1852. »

52. Voici comment M. Allart, dans son rapport au Corps législatif, explique les motifs de cet article :

« Cette disposition, dit-il, a été introduite parce qu'il arrive « souvent, et principalement à Paris, que les immeubles offerts « en garantie sont grevés d'inscriptions hypothécaires à raison « de garantie d'éviction ou de rentes viagères pour des sommes « peu considérables eu égard à la valeur des propriétés à hy- « pothéquer, et que, refuser aux sociétés de crédit foncier la « faculté de fournir des capitaux sur ces propriétés, c'était pa- « ralyser outre mesure la marche de leurs opérations. »

On comprend, en effet, que, sans cette exception, les sociétés n'auraient pu prêter sur les immeubles grevés d'inscriptions de cette nature, puisqu'elles sont prises pour sûreté de droits non remboursables, et auxquels par conséquent le Crédit foncier ne peut se faire subroger.

53. Dans la commission, M. Curnier proposa d'étendre l'exception à tous les cas où il existe un obstacle légal au remboursement. Les inscriptions prises pour garantie d'éviction ou de rentes viagères, disait-il, ne sont pas les seules qui garantissent des droits non remboursables. L'inscription de l'hypothèque légale, qui conserve la dot de la femme mariée sous le régime dotal, est dans la même situation; et, dans le midi de la France, où presque tous les mariages se font sous ce régime, les sociétés de crédit foncier ne pourront faire qu'un nombre très-limité d'opérations, s'il ne leur es! pas permis de prêter, nonobstant cette inscription, sur les biens du mari. M. de Veauce, autre membre de la commission, allait plus loin encore; il demandait pour les sociétés « la faculté de « prêter, même après d'autres hypothèques ordinaires, pourvu « toutefois que les créances antérieurement inscrites, réunies à « celle de la société, n'excédassent pas la moitié de la valeur « de l'immeuble. » Mais la commission repoussa ces amendc-

ments ; elle trouva des inconvénients à permettre aux sociétés de sortir des conditions qui leur sont imposées, avant que l'expérience n'en ait fait reconnaître la nécessité, et le Corps législatif, d'accord avec la commission, se borna aux deux exceptions énoncées dans Fart. 3 delà loi.

54. Il en est cependant une troisième dont il a proclamé Futilité, et qu'il a reconnu implicitement au Gouvernement le pouvoir de créer par une simple modification apportée aux statuts des sociétés : c'est celle qui permettrait à ces établissements de prèter,mém«5an^%/7orÀé5fuc,auxdépartementsetaux communes. La loi du 10 juin 1855, relative à la conversion des dettes actuelles des départements et des communes, délègue au Gouvernement le pouvoir de les autoriser à éteindre ces dettes au moyen d'emprunts remboursables, par annuités, dans un délai de cinquante ans au plus. Il eût été regrettable que cette loi ne pût recevoir d'exécution delà part des sociétésde crédit foncier, toutes les fois que les communes n'auraient pas eu d'hypothèque à leur offrir en garantie. En effet, ce sont les seuls établissements actuellement organisés de manière à prêter des sommes remboursables par amortissement ; et la garantie hypothécaire ellemême n'est pas aussi nécessaire à exiger des communes et des départements que des particuliers.

55. MM. deBussière et Millet, membres de la commission, demandaient, par un amendement, que la loi s'expliquât d'une manière formelle. La commission, sans aller jusque-là, adopta la pensée de l'amendement, et, interprétant elle-même la loi, déclara que les sociétés de crédit foncier, comme tous les autres capitalistes, pouvaient en réclamer le bénéfice, à la seule condition de modifier leurs statuts avec l'approbation du Gouvernement. Le rapport présenté en son nom par M. A. de Belleyme au Corps législatif ne laisse subsister aucun doute sur ce point : « La loi proposée dit M. le rapporteur, n'exclut « personne du droit de prêter aux départements et aux com- « muncs : cette loi ne fait donc pas obstacle à ce que les so-

42 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE II. *-r SECTIOM f*9 -r- g 1.

« ciétés de crédit foncier concourent à cette nature de prêts.

« Ce qui arrête les sociétés de crédit foncier, ce iont « leurs statuts ; à cet égard, il n'a pas semblé rationnel de « porter un changement profond dans l'institution du crédit « foncier par une loi qui n'a pas pour but de s'en occuper, de « le réglementer, et qui a un tout autre objet.

« La commission déclare qu'à ses yeux le Gouvernement a « le droit de changer, s'il le juge convenable, les statuts du '( crédit foncier : elle devait donc laisser au Gouvernement « toute sa liberté d'action ; c'est à lui qu'il appartient 4§ dfr* « cider la question.

« Mais, tout en se refusant à adopter cet amendement et à « entrer dans l'examen inopportun des opérations que les cour tt ditions économiques et financières faites au crédit foncier « lui permettent d'entreprendre, la commission déclare qu'elle « n'a pas entendu prononcer l'exclusion du concours du crédit « foncier, et qu'elle juge utile, à un point de vue général, d'ap- « peler une grande concurrence de capitalistes et de compa* « gnies financières pour les prêts à faire aux départements et « aux communes (1). »

(1 ) Voici le texte de la loi du 10 juin, relative k la conversion des dette.

actuelles des départements et des communes :

Art. 1". Pendant l'intervalle de la session de 1853 à celle de 185i, des décrets reodus en la forme des règlements d'administration publique pour* ront autoriser, sur leur demande, les départements ainsi que les communes dont les revenus excèdent 100,000 fr. à convertir leurs dettes actuelles, et à les éteindre au moyen d'emprunts remboursables à longue échéance.

Le remboursement s'effectuera par des annuités dont le terme ne pourra excéder cinquante années, et qui comprendront l'intérêt et l'amortissement du capital.

Art. 2. Les formes et les conditions des emprunts nouveaux, ainsi que le mode de surveillance applicable aux opérations relatives à la conversion des dettes, seront réglés par les décrets qui autoriseront cette conversion.

56. Seconde règle. — Cette règle est exprimée dans l'article 7 : « Le prêt oe peut, en aucun cas, dit cet article, excéder la moitié de la valeur de la propriété; le maximum du pré* sera ftxé par les statuts. »

Il appartenait au législateur de fixer un maximum de prêt sur chaque immeuble. Ce maximum était indispensable, 1<> pour • assurer le crédit des sociétés ; 2* pour ne pas exciter, chez les propriétaires, par d'excessives facilités, le goût d'emprunts trop considérables ; 5° pour que l'annuité à payer ne soit pas trop élevée eu égard au montant du revenu de l'immeuble hypothéqué.

IL paraît essentiel, ep effet, ainsi que le disait M. Dumas, dans son exposé des motifs, que l'annuité n'absorbe pas tous les fruits que le débiteur tire de son immeuble pour subvenu: aux besoins de sa fainilje; il importe aussi, pour éviter l'expropriation en cas de retard dans le paiement des annuités, que la société puisse toujours être désintéressée par la seule perception des produits de l'immeuble.

Il sera pourvu par les mômes décrets, sur la proposition des départements et des communes, aux moyens nécessaires pour assurer le paiement des annuités pendant toute la durée du remboursement.

Aet. 3. Le nombre des centimes extraordinaires ou les taxes addition* nelles d'octroi affectés au remboursement des emprunts anciens seront réduits proportionnellement à la diminution de dépense annuelle résultant de la conversion.

Art. 4. Les paragraphes 36 et 37 du tableau A annexé au décret du 21 mars 1852 sont abrogés.

Ant. 5. Aspiration du délai fixé par l'art. 1" de la présente loi, un état des dettes converties en emprunts nouveaux sera présenté à l'Empereur et communiqué au Corps législatif.

Cet état indiquera, par communes et par déparlements, la nature et l'origine des dettes converties, leur quotité, le mode et les conditions de l'emprunt nouveau, ainsi que les réductions opérées sur les centimes extraordinaires et sur les taxes additionnelles d'octroi.

44 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE II. — SECTION i". — § 1.

C'est en vue surtout de cette dernière considération que le projet du couseil d'Etat et celui soumis parle Gouvernement à l'Assemblée législative avaient déterminé le maximum du prêt en raison d'une double appréciation, celle de la valeur vénale et celle du revenu net. Ces projets portaient que le prêt ne devait jamais dépasser la moitié de la valeur, et que l'annuité ne pouvait excéder les deux tiers du revenu , de telle sorte qu'un immeuble estimé 400,000 francs, et qui, en considération de la valeur seule, aurait pu être grevé d'un prêt de 50,000 francs, n'aurait eu droit, en supposant que son revenu net fût de 3,000 fr., et que l'annuité à payer fût de 6 p. 100, qu'à un prêt de 32,000 fr., correspondant à une redevance de 2,000 fr. par an.

La commission de l'Assemblée législative, calculant que cette combinaison donnerait, dans la plupart des cas, pour les biens ruraux, le tiers de la valeur vénale, avait jugé inutile de faire entrer le revenu au nombre des éléments d'appréciation, et avait admis le tiers de la valeur comme maximum du prêt à effectuer sur chaque immeuble. Cette limite lui paraissait également devoir être admise pour les maisons, par ce motif que, si elles produisent un revenu plus élevé, elles sont susceptibles d'une facile dépréciation.

Le décret du 28 février va plus loin, et, sans tenir compte du rapport entre le revenu et l'annuité, il autorise, dans tous les cas, les sociétés à prêter jusqu'à concurrence de moitié de la valeur de la propriété.

57. Il est bien entendu qu'en établissant cette limite, le législateur a réservé le droit qui appartient au Gouvernement de ne pas permettre à toutes les sociétés de l'atteindre, ou de ne les y autoriser qu'à certaines conditions. Il est entendu également que, dans tous les cas, certains immeubles présentant des risques particuliers de dépréciation ne pourront obtenir de prêts que dans une mesure plus restreinte, et que même certaines natures de propriétés n'en pourront obtenir aucun.

Mais la loi ne pouvait contenir toutes ces exceptions : c'est aux statuts approuvés par le Gouvernement qu'il appartient d'y pourvoir.

Le décret renvoie également aux statuts (art. 7 et 48) le soin de fixer un minimum de prêt, afin de ne pas exposer les sociétés à voir les frais d'expropriation absorber la valeur de l'immeuble.

58. Les statuts des sociétés autorisées contiennent des dispositions fort sages sur ces divers points. Ainsi, ils n'admettent pour gage que les propriétés d'un revenu durable et certain, et, dans aucun cas, l'annuité ne peut être supérieure au revenu total de la propriété. Les vignes et les bois n'obtiennent de prêts que jusqu'à concurrence du tiers de leur valeur. Les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu'en raison de leur valeur indépendante de leur affectation industrielle. Il est interdit de prêter : 1° sur les théâtres ; 2° sur les mines et carrières ; 3° sur les immeubles indivis, à moins que ce ne soit sur la totalité, et avec le consentement de tous les copropriétaires; 4° sur ceux dont l'usufruit et la nue propriété ne sont pas réunis, si ce n'est avec le consentement de toutes les parties à l'établissement de l'hypothèque (art. 65, 66, 67, des statuts du Crédit foncier de France).

Bien que tes statuts ne parlent pas des immeubles saisis, de ceux acquis à réméré, de ceux donnés à antichrese, des immeubles par destination, de ceux concédés à titre de domaine congéable, nous croyons que les sociétés agiront prudemment en ne tenant que peu de compte des biens de cette nature ou placés dans cette situation, qui leur seraient offerts en garantie.

Enfin, aux termes de l'art. 68 de ses statuts, le Crédit /bncier de France ne doit pas consentir de prêt inférieur à 300 fr. Il sera mêmebon, pour les prêts d'aussi faible importance, d'exiger que la propriété vaille plus du double : car, bien que les frais d'expropriation soient réduits, ils pourraient, surtout en y joignant les frais de transcription et d'ordre, ainsi que les

46 PREMIÈRE PARTIE. — ttîRE II. — SECTION f*. — $ 2.

créances ayant des privilèges généraux (art. 2101), en cas é'idsuffisancedu mobilier, absorber au delà de la valeur du gage.

La loi du 10 juin 1853, en supprimant la purge de ces privilèges el celle des actions résolutoires, rend à cet égard la prudence plus nécessaire.

g 2. — - Du mode de réalisation des prêts.

£9. Demande d'emprunt. — Tout propriétaire qui veut contracter un emprunt au Crédit foncier adresse sa demande à la société (1); il y joint toutes les pièces propres à l'éclairer sur la valeur et le revenu de l'immeuble offert en garantie. Aux termes de leurs statuts, les sociétés autorisées exigent de l'emprunteur :

1° Les titres de propriété de son immeuble ;

2° La copie certifiée de la matrice cadastrale ;

5° Les baux ou l'état des locations, s'il en existe, avec indication des fermages et loyers payés d'avance ;

4° La déclaration signée par lui des revenus et des charges ;

5° La cote des contributions de l'année courante, ou, à son défaut, celle de la dernière année ;

6° La police d'assurance contre l'incendie ;

7° Un état d'inscription constatant la situation hypothécaire ;

8° La déclaration de son état civil, s'il est ou a été marié, ou tuteur (art. 81, Statuts du Crédit foncier de France).

60. Instruction de la demande. — L'administration delà Société doit soumettre la demande d'emprunt à un examen sérieux.

Ainsi, il faut d'abord examiner si la personne qui l'a formée a capacité suffisante pour contracter l'emprunt et pour conférer l'hypothèque, — quel est son état civil , — si sa position de

...... Il ■ ■ . , I , I ... I I I I ! 1

(i) tfoy. le modèle de demande, 2a partie.

fortune et sa moralité présentent des garanties suffisantes.

A l'égard de la capacité, il est indispensable de connaître les personnes qui ne peuvent valablement emprunter et hypothéquer, ou qui ne peuvent le faire que sous certaines conditions. Telles sont les mineurs, les interdits, les individus frappés de mort civile, les personnes placées sous l'assistance d'un conseil judiciaire, les femmes mariées, les faillis, les héritiers présomptifs d'un absent, les gérants, directeurs ou administrateurs d'une société civile et commerciale qui n'y sont point autorisés par les statuts, les communes, les hospices, les établissements publics, les congrégations et communautés religieuses, fabriques^ cures, consistoires, etc.

Pour connaître l'état civil de l'emprunteur, il convient de lui demander son contrat de mariage, ou, s'il est marié sans contrat, postérieurement à la loi du 18 juillet 1850, l'acte de célébration du mariage et tous les renseignements nécessaires pour vérifier l'exactitude de ses déclarations.

Afin d'éviter les fraudes auxquelles il est exposé, le Crédit foncier doit aussi rechercher les garanties morales, s'enquérir de la probité et de la solvabilité de l'emprunteur, de son exactitude habituelle à remplir ses engagements. Il s'évitera ainsi la fâcheuse nécessité d'avoir recours à des poursuites trop fréquentes.

61 . Après l'examen de la personne^ vient celui des biens offerts en garantie. Le premier soin à prendre est de voir s'ils sont susceptibles d'hypothèque. Ainsi, on sait qu'il ne peut être consenti d'hypothèques sur les immeubles dépendant du domaine public, sur ceux formant la dotation de la Couronne (Sén.-cons., 22 déc. 1852, art. 7), sur ceux affectés aux majorats non devenus libres entre les mains des titulaires (L. 12 mai 1855 et 7 mai 1849), sur les biens grevés de substitution. On ne peut hypothéquer que sous certaines conditions les biens des mineurs et des interdits (art. 2126, C. Nap.), ceux des absents avant l'envoi en possession définitive, les biens dotaux

4H PREMIÈRE PARTIE. — TITRE 11- — SECTION l". — § 2.

(art. 1858), ceux des communes cl des établissements publics placés sous la tutelle administrative du Gouvernement.

En supposant que les immeubles offerts en garantie soient susceptibles d'hypothèque, il faut voir si, d'après les statuts, ils sont admis au bénéfice des prêts (Voy. suprà, n° 58). Il faut rechercher, par une estimation ou autrement, (1) s'ils ont une valeur suffisante, si le revenu est assez élevé pour garantir le paiement de l'annuité, s'ils sont grevés de servitudes ou de charges réelles qui peuvent les déprécier.

62. Le droit de propriété doit être établi d'une manière certaine et irrévocable dans la personne de l'emprunteur et de ses auteurs. Suivant que le titre est une succession, une donation entre-vifs, un testament, un achat, un échange ou une prescription, il est essentiel de vérifier la qualité et la capacité des parties, la régularité des actes, les causes de résolution, de rescision, de rapport ou de réduction.

63. Enfin, les immeubles doivent être considérés au point de vue de leur situation hypothécaire. Sont-ils libres de tous privilèges et hypothèques, de manière que la société puisse venir en première ligne ?

A ce point de vue, il faut distinguer entre les privilèges et hypothèques assujettis à l'inscription, et les privilèges et hypothèques qui existent indépendamment de l'inscription.

Les privilèges et hypothèques sujets à l'inscription sont révélés par l'état que délivre le conservateur. On connaît les autres, c'est-à-dire, les privilèges généraux énumérés dans l'art. 2101, et les hypothèques légales des femmes, mineurs et interdits, par la déclaration de l'emprunteur et par les renseignements que l'on peut prendre.

Il existe, en outre, des privilèges dont l'inscription a un cf-

(1) Voy. art. 82, Slaluls du cr'dil foncier de France; voir nussi rinstruction relative à 1'eslimation des biens, 2» partie.

DÈS PRÊTS FAITS PAR 1E9 SOCIÉTÉS DR dRÉMT FONCIER- 49

fet rétroactif. Ce sont : 1° le privilège de séparation des patrimoines accordé aux créanciers et légataires d'une succession (art. 2111) : inscrit dans les six mois de la date de l'ouverture de la succession, il remonte à cette date ; 2° le privilège des copartageants, tant pour les soultes et prix de li citation que pour la garantie des lots (art. 2109, G. Nap.) : inscrit dans les soixante jours, il remonte à l'époque du partage ou de l'adjudication par licitation ; 5° le privilège du Trésor public sur les biens des comptables ; 4° le privilège du Trésor pour le recouvrement des frais de justice criminelle (Loi du ô sept. 1807). De ces deux privilèges (5° et 4°), le premier, inscrit dans les deux mois de l'acquisition des immeubles, prend rang du jour de cette acquisition; le second, inscrit dans les deux mois à partir du jugement de condamnation, date du jour de ce jugement. Les sociétés doivent donc éviter de prêter sur des biens pendant le délai de la rétroactivité de ces inscriptions.

64. Nous avons déjà dit, au reste, qu'il existe des moyens d'assurer au crédit foncier le premier rang, sans concurrence, à l'égard des créanciers ayant déjà un privilège ou une hypothèque au moment du prêt.

Ces moyens sont : 1° le consentement à antériorité ou la cession du rang hypothécaire au profit de la société; 2° la subrogation ; 5° la mainlevée des privilèges ou hypothèques qui priment la Société ; 4* la purge des hypothèques légales non inscrites.

65. Nous nous sommes expliqué suffisamment (Voy. suprà, n# 39) sur le consentement à antériorité et sur la subrogation qui peuvent être consentis par un créancier inscrit en première ligne. Nous n'avons rien àdire des mainlevées qui seraient obtenues, même sans remboursement, de personnes maîtresses de leurs droits : elles sont données conformément aux règles du droit commun.

Mais, lorsqu'il existe sur l'immeuble offert en garantie des

hypothèques légales, plusieurs distinctions sont à faire.

50 PREMIÈRE PARTIR. — TITRE II. — SECTION l". — $ 2.

D'abord, s'il s'agit de l'hypothèque légale d une femme mariée, la société peut obtenir le premier rang, soit au moyeu de la subrogation soit au moyen de la renonciation qui lui serait consentie par la femme.

La femme mineure ne peut pas consentir cette subrogation ou cette renonciation, sans être autorisée comme femme mariée et comme mineure , c'est-à-dire sans l'autorisation du mari et celle du conseil de famille homologuée par le tribunal.

La femme dotale ne le peut en aucune façon pour les sommes qui font partie de la constitution dotale.

Lorsqu'elle a capacité pour subroger, la femme peut le faire expressément par une convention spéciale, ou tacitement, en s' obligeant solidairement avec son mari, qui confère hypothèque sur ses biens, ou bien en garantissant l'obligation solidaire par lui consentie.

A défaut de subrogation dans l'hypothèque légale, il est nécessaire, pour donner suite au prêt, d'en obtenir mainlevée, si elle est inscrite (1 ), ou de procéder à la purge, si elle ne l'est pas.

Lorsque nous parlons de la mainlevée, il est bien entendu que nous n'entendons pas seulement parler de celle de l'inscription. Cette mainlevée serait insuffisante lorsque l'hypothèque existe indépendamment de l'inscription, par exemple, s'il s'agit d'une hypothèque légale d'un mineur pendant les dix ans qui suivent la majorité. La mainlevée de l'hypothèque ellemême est nécessaire.

66. Par qui et comment cette mainlevée doit-elle être donnée?

(1) C'est le casle moins fréquent. En 1841, par exemple, sur 245,000 mariages environ, et un nombre considérable de tutelles ayant pris naissance dans Tannée, il n'a été pris que 6,799 inscriptions (Voy. Documents officiels sur la réformé hypothécaire, t. m, p. 532).

DES PRETS FAITS fAE LES SOCIÉTÉS DE CREDIT FONCIER. 51

Elle peut l'être par l'incapable lui-môme, lorsqu'il est relevé légalement de son incapacité, c'est-à-dire par la femme après la dissolution du mariage, par le mineur ou l'interdit après la ces* sa lion de la tutelle, ainsi que par leurs cessionnaires, héritiers ou représentants, conformément aux règles du droit civil.

Lorsque la personne au profit de laquelle existe l'hypothèque légale est encore dans les liens de l'incapacité légale, l'art. 9 du décret porte que cette mainlevée est donnée, « soit par la v femme non mariée sous le régime dotal, soit par le subrogé « tuteur du mineur ou de l'interdit, en vertu d'une délibération « du conseil de famille. »

67. Pour bien comprendre comment cet article facilite et simplifie l'obtention des mainlevées d'inscription d'hypothèque légale, il est bon de se rappeler quelles sont les formalités à remplir en vertu du droit commun.

Il y a lieu de distinguer d'abord, suivant qu'il s'agit de l'inscription d'une femme mariée, ou de celle militant au profit d'un mineur ou d'un interdit.

68. Dans le premier cas, la femme, même non mariée sous le régime dotal, ne peut, dans l'intérêt exclusif de son mari, donner mainlevée de son inscription ; elle ne le peut qu'au profit d'un tiers envers lequel elle s'est obligée. La capacité de donner mainlevée n'est pour elle que le corollaire de la capacité qu'elle a, en vertu de l'art 1431, G. Nap., de s'engager avec son mari. En consentant la mainlevée, elle ne fait qu'exécuter son engagement.

Mais si, sans s'obliger vis-à-vis d'un tiers, elle se proposait uniquement de procurer à son mari un crédit qu'il n'a pas, de lui faciliter l'arrangement de ses affaires, l'incription ne pourrait être rayée et l'hypothèque restreinte à certains immeubles que conformément aux formalités prescrites par les art. 2144 cl 2145 du Gode Napoléon, c'est-à-dire par un jugement obtenu sur la demande du mari, avec le consentement de la

62 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE If. — SECTION If*. — § 2«

femme, après un avis de parents, le ministère public entendu (1).

69. Dans le second cas, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit de la mainlevée d'une incription prise au profit d'un mineur sur les biens de son tuteur, un jugement est toujours indispensable. La demande du tuteur est dirigée, non contre le mineur, qui ne peut pas, comme la femme, donner son consentement, mais contre le subrogé tuteur. Cette demande n'est recevable qu'autant qu'elle a élé précédée d'un avis du conseil de famille, et le tribunal, sur les conclusions du ministère public, prononce la mainlevée, s'il y a lieu, sans appel.

70. L'art. 9, sans nuire aux intérêts des incapables, simplifie ces formalités toujours lentes et coûteuses.

A l'égard de la femme mariée, il ne déroge pas au droit commun lorsqu'elle est mariée sous le régime dotal. On sait qu'alors, môme en s'obligeant, elle ne peut pas donner mainlevée de l'inscription prise à son profit. Ainsi le veulent les principes rigoureux du régime sous la protection duquel sa famille l'a placée.

Mais, si la femme est mariée sous un autre régime, le décret lui permet, en cas d'emprunt au crédit foncier, de donner mainlevée sans s'obliger personnellement. Celte disposition est assurément fort sage, et, si elle avait été admise par le Code Napoléon, il est présumable que l'habitude de faire engager solidairement les femmes aurait pris moins d'extension. La mainlevée simple n'a pas, comme l'obligation, l'inconvénient d'ouvrir au créancier une action sur les biens personnels de la femme.

Quant à la mainlevée de l'hypothèque inserite au profit d'un mineur ou d'un interdit sur les biens d'un tuteur qui désire

(1) Voir Merlin, ïïép.f v° Transcription, $ v, n* 5; Tropiong, Hypothèque*, 738 bis; Cas»., 12 fév. 1811.

emprunter à la Société, l'art. 9 autorise le subrogé tuteur à la donner, en vertu d'une simple délibération du conseil de famille. C'est, en effet, sous la sauvegarde de la famille que sont placés les intérêts du mineur et de l'interdit; il est difficile de croire que le conseil, présidé par le juge de paix, composé de parents ou d'amis, sacrifie légèrement les sûretés qu'il croirait indispensables à l'incapable. La publicité d'un débat judiciaire sur la solvabilité du tuteur peut offrir pour lui de graves inconvénients. La tutelle , d'ailleurs , est une charge assez lourde pour qu'il convienne de ne pas l'aggraver encore, à moins d'absolue nécessité. La disposition du conseil de famille sera, nous le croyons, plutôt favorable que contraire au maintien des garanties du mineur.

Aussi est-il bien entendu qu'en cas de refus de la mainlevée, le tuteur pourra toujours se pourvoir afin de l'obtenir judiciairement, en conformité des art. 2144 et 2145 du Code Napoléon.

71. Tout ce qui vient d'être dit de la mainlevée d'inscription d'hypothèque légale s'appliquerait, à plus forte raison, à un consentement à antériorité, dans le cas où l'hypothèque légale ne serait pas inscrite. Bien que l'art. 9 n'en parle pas, il est manifeste que ce cas est implicitement compris dans sa disposition.

H en serait de même de la restriction de l'hypothèque légale à des immeubles autres que ceux offerts en garantie à la Société.

72. En ce qui concerne spécialement la mainlevée de l'hypothèque inscrite au profit d'un mineur, il faut observer que la disposition de l'art. 9 a eu pour objet unique de simplifier les formalités de cette mainlevée, et n'a voulu, dans aucun cas, les augmenter. Ainsi, toutes les fois, qu'elle peut être donnée, d'après le droit commun, par le tuteur seul, le décret n'entend point lui ôter ce pouvoir ; tel serait le cas où, après la destitution d'un premier tuteur et le paiement du reliquat de son compte, le nouveau tuteur consentirait la mainlevée de l'inscription qui frappe sur les biens de l'ancien.

73. Lorsque l'administration du Crédit fontiet à suffisamment instruit la demande d'emprunt, lorsqu'elle est fixée sur la régularité de la propriété, sur la solidité du gage et sur la possibilité d'obtenir le premier rang hypothécaire, elle détermine l'importance du prêt à faire (art. 84 des statuts du Crédii fonder de France)*

74. Pour assurer à la société cette priorité du rang hypothécaire, il importe de réaliser le prêt au moyen de deux actes '

L'acte conditionnel, L'acte définitif.

75. De l'acte conditionnel. — Cet acte énonce le montant du prêt, le chiffre et les termes de paiement des annuités, la durée de la libération, les conditions et les effets des remboursements anticipés. Il contient la désignation des immeubles, rétablissement de la propriété, l'affectation hypothécaire, la déclaration de l'état civil de l'emprunteur, le transport de l'indemnité éventuellement due par la compagnie d'assurance en cas de sinistre, le délai dans lequel il sera procédé, s'il y a lieu, aux formalités de la purge, et les diverses conventions particulières qui ne seraient point contraires aux statuts. Il est bon d'y stipuler l'indivisibilité de la créance, de manière à ce qu'elle puisse être réclamée, en cas de décès, de chacun des héritiers du débiteur (art. 1221, § 5, G. Nap.), et l'obligation pour le débiteur de faire engager son acquéreur, s'il vend sa propriété, au paiement des annuités.

Lorsque les biens sont grevés d'hypothèques pour des créances non encore susceptibles d'être remboursées, l'acte les énumère et indique la somme que la compagnie retiendra entre ses mains pour les éteindre, et le taux de l'intérêt dont elle fera compte à l'emprunteur en déduction de l'annuité. SI tout ou partie du prêt est destiné à payer immédiatement une créance inscrite, la déclaration en est faite dans l'acte par l'emprunteur, et la compagnie de son côté déclare que la safo-

me conservée par elle est destinée à cet objet, qu'elle interviendra dans la quittance afin de verser directement les fonds an créancier et de se faire subroger dans ses droits, privilèges et hypothèques.

Quand la femme est présente au contrat, ou bien elle consent la subrogation, et alors une clause spéciale est insérée à cet effet; ou bien elle ne la consent pas, soit qu'elle ne le puisse pas à raison du régime dotal, soit qu'elle s'y refuse : alors l'acte mentionne que le notaire l'a avertie de la nécessité où elle est, pour conserver vis-à-vis de la compagnie le rang de son hypothèque légale, de la faire inscrire dans le délai de quinzaine (1).

L'acte conditionnel oblige la compagnie à verser et l'emprunteur à recevoir les fonds sous les conditions stipulées. Il est assujetti au droit fixe de 2 fr.

76. Aprèsla rédaction de cet acte, il est pris inscription, au profit de la compagnie, sur les biens hypothéqués, pour 1° le capital prêté ; 2° ses intérêts tels que de droit ; 3° l'allocation annuelle affectée aux frais d'administration ; 4° l'indemnité due en cas de remboursement anticipé ou d'exigibilité avant terme; Sp les frais de contrat et autres à la charge de l'emprunteur ; 6° les primes d'assurance qui seraient payées par la société; T les intérêts de toute somme en souffrance et de toutes avances mites par la société. Les créances indiquées aux numéros 3, 4, 5, 6 et 7, sont portées par évaluation.

77. Le bordereau d'inscription doit contenir, outre les énonciations ci-dessus, toutes celles prescrites par l'art. 2148, C. Nap., c'est-à-dire les nom, domicile et qualités du créancier, l'élection d'un domicile dans l'arrondissement où les biens sont situés, les nom, domicile et qualités du débiteur, le montant

(4) Voir les modèles d'actes, 2* partie.

86 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE II. — SECTION lr*. — § 2.

du capital prêté, la date et la nature du titre, l'indication de l'espèce et de la situation des biens, les époques d'exigibilité, c'est-à-dire, à raison du caractère tout spécial de ce genre de prêt, le nombre, le montant, les termes d'écbéance des annuités. Il indiquera en outre la décomposition de chacune d'elles et tous les cas dans lesquels, en vertu du contrat ou de la loi, le capital deviendrait exigible.

78. L'inscription prise, la Société procède, si elle le juge convenable, à l'accomplissement des formalités de purge des hypothèques légales non inscrites. La purge alors s'opère suivant les règles prescrites par les art. 19, 20, 21, 22 et 23 du décret modifié par la loi du 10 juin 1853 (Voy. infrà, lit. IV, ch.; 6).

79. Si, pendant l'accomplissement des formalités de la purge, il est survenu des inscriptions d'hypothèques légales, ou s'il n'a pas été donné mainlevée des inscriptions prises, ou bien enfin s'il s'est révélé d'autres droits réels grevant les biens hypothéqués, de telle sorte que l'hypothèque de la Société n vienne pas en première ligne et sans concurrence, l'acte conditionnel est nul et non avenu.

Il convient alors que la société, pour régulariser sa position, fasse constater cette circonstance par une déclaration signée d'elle à la suite de l'acte conditionnel. Elle donnera en même temps mainlevée et consentira la radiation de l'inscription prise à son profit, si toutefois elle est remboursée de tous les frais qui lui sont dus par l'emprunteur. A défaut de paiement de ces frais, l'acte ne mentionnera que l'annulation du contrat conditionnel en ce qui concerne les engagements de la Société, et il contiendra réserve de l'effet de l'inscription quant à ces frais (1).

(1) Foy. le modèle, 2e partie, et l'art. 85 des Statuts du Crédit foncier de France.

Si au contraire, soit qu'il ait été procédé à la purge, soit qu'il n'y ait pas été procédé, il n'existe aucune cause qui s'oppose à la priorité du rang hypothécaire de la société, il peut être passé outre à la rédaction de l'acte définitif et à la réalisation du prêt.

80. De l'acte définitif ou de réalisation du prêt. — Cet acte, signé par la Société et par l'emprunteur, constate l'accomplissement des formalités de la purge, lorsqu'elles ont été remplies, sans qu'il soit survenu d'inscriptions d'hypothèque légale. Lorsqu'elles n'ont pas été remplies, il constate la délivrance du certificat du conservateur, duquel il résulte que le Crédit foncier vient en première ligne et sans concurrence sur l'immeuble hypothéqué. Il mentionne, en outre, la remise des fonds, et, dans le cas où une portion de la somme prêtée doit être employée à éteindre les causes des inscriptions subsistantes, la retenue par la Société de valeur suffisante à cet effet.

Il est soumis au droit proportionnel de 50 c. p. 100.

81. Lorsqu'il n'est pas procédé à la purge, on pourrait à la rigueur se dispenser de rédiger deux actes, en comprenant dans un seul les conditions du prêt et la mention de la remise des fonds. Mais cette manière de procéder aurait l'inconvénient de ne pas assurer suffisamment à la Société la priorité de rang qui doit lui appartenir. En effet, comme l'inscription ne pourrait être prise à son profit qu'après la réalisation du prêt et qu'il s'écoulerait nécessairement un certain temps entre l'acte et cette mesure conservatoire, comment empêcher qu'il ne soit pris d'autres inscriptions dans l'intervalle? Aussi le Crédit foncier de France juge-t-il prudent de dresser toujours deux actes. Le second est rédigé sur le certificat du conservateur attestant que l'inscription de la Société a le premier rang ou n'est primée que par les hypothèques dont l'extinction lui est garantie par la valeur qu'elle retient dans ses mains.

82. Le prêt étant un contrat réel (1892, G. Nap.), on aurait pu se.demandcr si l'hypothèque consentie au profit d'une so-

ciété de crédit foncier prend rang du jour de l'inscription ou feulement du jour de la remise des espèces. Une question analogue s'est élevée à l'occasion des inscriptions hypothécaires prises sur les actes d'ouverture de crédit, et la jurisprudence a décidé qu'elles prennent rang du jour de leur date. A l'égard des inscriptions prises sur les actes conditionnels de prêt, il y avait une raison de plus d'adopter la même décision : car, tandis que l'acte d'ouverture de crédit n'oblige pas celui au profit duquel le crédit est ouvert à prendre les fonds, l'acte conditionnel, au contraire, oblige l'emprunteur à retirer la somme, en même temps que la Société à la lui livrer, si les conditions prévues au contrat se réalisent. Mais, au surplus, la question est aujourd'hui tranchée par la loi du 10 juin 1853, dont l'article 4 dispose ainsi : « L'hypothèque consentie au « profit d'une société de crédit foncier par le contrat conditionce nel de prêt prend rang du jour de l'inscription, quoique les « valeurs soient remises postérieurement. »

ni LA LIBÉRATION.

Sommaire.

DfU modes de libération : par annuités, par anticipation.

83 — Définition de l'ann uité. — Avantages pour la propriété de ce mode de libération.

Si. - Du montât dé l'annuité. - Peint de maximum filé par le décret. - Contention du 48 octobre 4852 avec k Crédit foncier ée France. - Décret du 40 décembre. — Texte des art. 4. 5, 6 et 8 de la convention, -r Deux cents taillions 1 1 ». 400 tout compris.

85. — Décomposition de l'annuité. — Texte et explication de l'art. 44 . — De l'intérêt, de l'amortissement (décret du 28 mars 4852), des frais d'admmis*

tfètiufl.

Sa. **• Des autres taxes bjM peut comprendre l'annuité. — Sociétés eHem#ndes .

87. - Explication du système d'extinction de te dette par amortissement. - Intérêt

compos*. — Exemples au taux de 4 fr. 45 c. et au taux de 3 fr. 70 e.

88. — Augmentation successive de l'amortissement et diminution de l'intérêt à mesura

que te libération s'opère.

89. — Comparaison de ce mode de libération avec le mode ordinaire.

90. — Faculté, pour l'emprunteur, d« faire restreindre l'hypothèque à mesure que

sa dette se réduit.

9t. — Après le paiement da toutes set annuités, est-il complètement libéré t — Responsabilité mutuelle admise en Allemagne, repoussée ea France.

92. — Sanction, en cas de non-paiement des annuités. — Art. 42. — Renvoi.

8 a — f)m rrmhfitÈti.-mrmt nnr Mtirituktinm.