Résumé
L'emprunteur peut se libérer de deux manières : J° Par annuités;
2° Par un remboursement anticipé.
§ 1. — Du remboursement par annuité.
83. L'art. 10 donne à l'emprunteur la faculté d'acquitter sa dette par annuités.
L'annuité est la redevance payée, chaque année ou chaque semestre, par l'emprunteur à la Société. En versant le montant de cette redevance pendant un certain nombre d'années, il éteint sa dette.
C'est dans l'organisation de ce mode de libération qu'est le secret des avantages offerts par les institutions de crédit foncier. Nous l'avons déjà dit, l'extinction de la dette par annuités répond essentiellement aux besoins de la propriété : seule elle peut lui permettre d'emprunter sans imprudence pour améliorer (1).
Aussi s'étonne-t-on de ne pas voir ce système adopté dès l'origine en Allemagne, où il n'a été introduit généralement qu'en 1838. C'est là certainement le perfectionnement le plus remarquable qui ait été apporté au nouveau mode de crédit.
84. Pour que l'emprunteur puisse en profiter, il est essentiel que le montant de l'annuité ne soit pas trop élevé. L'art. 9 du projet de loi présenté par le Gouvernement en 1850, sous le ministère de M. Dumas, en fixait le maximum à 6 p. 100.
(1) " Il est, dit M. Royer dans son Introduction, p. 21, une observation fort importante que déjà quelques économistes, notamment Adam Smith et Sismondi, ont formulée : c'est que l'agriculture intelligente bien entendue, l'agriculture améliorante enfin, celle par conséquent qui répond aux vues de l'économie publique, et à laquelle il importe, dans l'intérêt public, d'avancer des capitaux, est, par sa nature même, dans l'impossibilité absolue de dégager jamais ces capitaux dont elle peut seulement servir un intérêt avec un dividende plus ou moins considérable...»
La commission législative le fixait (art. S) à 6 p. 100, lorsque l'amortissement serait de 1 p. 100, et à 7 p. 100, lorsque l'amortissement serait de 2 p. 100.
Le décret du 25 février ne s'occupe pas du montant de l'annuité ; il s'en réfère aux statuts des sociétés qui, soumis à l'approbation du Gouvernement, ne sauraient, sous ce rapport, s'écarter des vues du législateur.
Depuis le décret, il est intervenu, entre M. le ministre d« l'intérieur et le Crédit foncier de France, unec onvention, en date du 18 octobre 1852, approuvée par un décret du 10 décembre suivant, et en vertu de laquelle le montant de l'annuité est fixé à 5 ou à 5,45 p. 100, au choix de l'emprunteur, pour un prêt de 50 ans.
Cette convention porte :
« Art. 4. Le Crédit foncier de France s'engage à prêter sur « hypothèque jusqu'à concurrence de 200 millions de francs, « à raison d'une annuité de 5 p. 100 qui comprendra l'inté- « rêt, l'amortissement et les frais d'administration, et qui « éteindra la dette en 50 années.
« Pour les emprunts d'une moindre durée, l'annuité sera « établie sur les mêmes bases que ci-dessus, de manière à « correspondre à l'annuité de 5 p. 100 fixée pour 50 an- « nées. » (1)
k Art. 5. Après le placement des 200 millions ci-dessus « mentionnés, la société continuera de prêter d'après les bases « indiquées dans le précédent article, lors même que, pour se « procurer les fonds nécessaires, elle serait obligée d'affecter
(1) Dans une lettre écrile par M. le ministre de l'intérieur à M. le directeur du Crédit foncier de France, il est expliqué que l'annuité, dans ce cas, sera calculée de façon à correspondre à celte de 5 p. 100, mais en comprenant la part nécessaire pour les lots et primes, base essentielle de
ft HMMÊÈÊM PARTIE, mm TITRE II. ~ SECTION II. — $ 1.
« M» service de ses obligations émises, jusqu'à concurrence « d'un quart, ia part qui lui est allouée à titre de irais d'admi- « nistration. »
« Art. 6. La somme de 200 millions de francs que la so- « ciété s'engage à prêter aux termes de l'art. 4 sera distri- « buée entre les divers départements, proportionnellement à la « dette hypothécaire actuellement inscrite. L'état de cette dis- « tribution sera soumis au ministre de l'intérieur (1).
« Cette proportionnalité cessera pour ceux des départements « où il n'aura pas été formé, avant le 1er janvier 1854, des « demandes d'emprunt s'olevant à la part qui leur sera attri- • buée en vertu du présent article.
« La somme restant libre, par défaut de demandes, dans un « ou plusieurs départements, sera répartie dans les mêmes prok portions entre les autres départements. »
« Art. 8. La Société s'engage en outre, en faveur des emh prunteurs qui voudront se réserver l'option de se libérer par « anticipation en obligations, conformément à l'art. 75 des « statuts, ou en numéraire sans autre indemnité que celle « stipulée par ledit article, à continuer à prêter, moyennant «t 60 annuités de 5 fr. 45 c. pour 100, ou dans la proportion, « si le délai est plus court, lors même que, pour se procurer les « fonds nécessaires, elle serait obligée d'abandonner le quart « de la somme allouée pour frais d'administration.
c Si la Société se trouvait dans la nécessité d'élever l'an- « nuité au-dessus du taux de 5 fr. 45 c. pour 50 années, ou m dans la proportion pour un délai plus court, elle devrait tou- « jours abandonner à l'emprunteur le quart desdits frais d'ad- « ministration. »
En échange de ces avantages obtenus du Crédit foncier de
(1) Cet état est publié dans la seconde partie du préseot volume.
France, au profit de l'emprunteur, qui, dans cette combinaison, paie l'intérêt sur le pied de 3 fr. 70 c. pour 100, le Gouvernement a accordé à cet établissement une subvention de 10 millions, et a étendu son privilège à 80 départements.
Ainsi, dès la première année de l'organisation du crédit foncier en France, le montant de l'annuité s'est trouvé réduit à 5 pour 100, tout compris.
85. Quant aux éléments dont se compose l'annuité, le décret est plus explicite. U indique, sinon tous ceux qui peuvent y être introduits, du moins ceux qu'elle doit nécessairement comprendre.
L'annuité, dit l'art. 11, comprend nécessairement :
« t9 L'intérêt stipulé, qui ne peut excéder 5 pour 100 -9
m 2° La somme affectée à l'amortissement, laquelle ne peut « être supérieure à 2 pour 100, ni inférieure à 1 pour 100 du « montant du prêt ;
« 3° Les frais d'administration, ainsi que les taxes détermine nées par les statuts. »
Ainsi, le premier élément de l'annuité, c'est Y intérêt. Il ne peut excéder 5 pour 100. Ajoutons qu'il est dans l'esprit du décret que ce taux ne soit pas atteint. L'un des principaux objets des établissements du crédit foncier est l'abaissement du taux de l'intérêt. Ce résultat s'est produit en Allemagne où les sociétés ont réduit leur taux d'intérêt de 4 a 3 et demi, et même a 3 pour 100. Le Crédit foncier de France prête à 4 fr. 25 c, et même, sous des conditions spéciales de remboursement, à 3 fr. 70 c. pour 100.
Le second élément nécessaire de l'annuité, c'est l'amortitsèment, lequel, dit l'art. 11, ne peut être supérieur à 2 pour 100, ni inférieur à 1 pour 100 du montant du prêt.
En fixant ces limites extrêmes de l'amortissement, le législateur avait considéré, d'une part l'inconvénient qu'il peut y avoir à prolonger pendant un trop grand nombre d'années, peut-être pendant plusieurs générations, la durée d'une dette, d'autre
part, au contraire, le danger pour les emprunteurs de s'engager à servir une redevance trop élevée eu égard au revenu des biens engagés, afin d'arriver à une libération plus prompte. Trop souvent, on le sait, l'homme qui emprunte se fait illusion sur les facilités qu'il aura pour éteindre sa dette ; il compte sur des bénéfices qui ne se réalisent pas, et, pressé par le besoin d'argent, il s'impose ou subit des conditions trop onéreuses. D'ailleurs, la liberté laissée au débiteur de se libérer par des paiements anticipés semblait rendre inutile un amortissement supérieur à 2 pour 100.
Cependant, depuis la publication du décret, le législateur est revenu sur sa première pensée. Dans la vue de permettre certaines combinaisons qui, sans tomber dans des exagérations dangereuses, s'écarteraient jusqu'à un certain point des limites posées par l'art. 11, il a supprimé la règle absolue qu'il avait établie, et il a laissé au Gouvernement le soin d'apprécier, pour chaque Société, quel devra être le chiffre annuel de l'amortissement.
C'est ce que décide le décret du 28 mars 1852, dont l'art. 1er dispose ainsi (1) :
« Le Gouvernement réglera, pour chaque Société de crédit foncier, les limites extrêmes de la durée des annuités au moyen desquelles devra s'opérer l'extinction de la dette. »
Les Sociétés autorisées aujourd'hui peuvent prêter de manière à ce que le remboursement soit effectué dans un intervalle de 20 à 50 ans. Aux termes du décret du 28 mars 1852, le Gouvernement peut, d'accord avec elles, étendre encore ces limites. Nous croyons qu'une mesure qui étendrait à 60 ans,
(1) Ce décret a été rendu sur la demande de la Banque foncière de Paris, qui, autorisée par un autre décret du même jour, avait fixé à un minimum de vingt ans et à un maximum de cinquante années la durée de la libération. Os limites impliquaient nécessairement un amortissement inférieur à 1 p. 100 et supérieur à 2 p. 100.
t>KS f»RÊfS FAITS PAR 1-F.S SdCIÉtÊS DË CRÉDIT FOSUEK. 6S
par exemple, la durée de la libération serait favorable aux propriétaires ruraux pour lesquels il importe de diminuer, autant que possible, le montant des annuités.
Enfin, le troisième élément que doit nécessairement comprendre l'annuité, c'est la somme affectée aux frais d'administration, et aux taxes déterminées par les statuts.
Les Sociétés de crédit foncier ne peuvent fonctionner sans avoir à payer des frais. L'importance de ces frais est subordonnée à l'étendue de la circonscription dans laquelle l'établissement opère et au mouvement de ses affaires. Il est alloué 60 c. pour 100 au Crédit foncier de France, et 50 c. pour 100 aux Sociétés de Nevers et de Marseille.
86. Que doit-on entendre par les autres taxes comprises dans l'annuité?
Dans une Société d'emprunteurs, une certaine somme pourrait être affectée, soit à la formation d'un fonds de réserve, soit à la création de lots pour les premiers numéros sortants, lors du tirage des obligations. Dans une Société de prêteurs, on pourrait également, à part les frais d'administration, comprendre dans l'annuité une taxe destinée à servir des dividendes au capital de garantie. Les Sociétés autorisées en France n'ont point de taxes comprises dans l'annuité, en dehors de l'intérêt, de l'amortissement ét des frais d'administration. Mais le chiffre alloué pour ces frais est calculé de manière à donner un bénéfice aux actionnaires.
En Allemagne, certaines Sociétés imposent aux emprunteurs
des taxes de diverses espèces. Ainsi, dans quelques pays, pour
la formation du fonds de réserve, on exige des emprunteurs,
lors de la réalisation du prêt, une somme de 2 1/2, de 3 et
même de \ pour 100, une fois payée. Le plus souvent cette
somme est retenue sur le montant du prêt. On fait souscrire
aux emprunteurs., par exemple, une obligation de 100 florins,
tandis qu'ils n'en reçoivent en réalité que 96 ou 97.
L'association du Wurtemberg notamment s'est ménagé une
66 PREMIÈRE PARTIE. r-T T1TRB U. — tECTlON II. — § 1.
foule de profits à l'aide de diverses combinaisons. Outre la retenue de 4 1/6 pour 100, exercée au moment du prêt, elle exige des emprunteurs un intérêt de 5 1/2 pour 100, tandis qu'elle ne paie aux prêteurs qu'un intérêt de 3 pour 100. Elle reçoit de ses débiteurs l'annuité tous les six mois : elle ne sert l'intérêt que tous les ans ; ce qui lui permet de tirer parti, pendant un semestre, des sommes encaissées. Elle exige qu'au premier semestre payé l'on ajoute la rente d'un mois et demi, à titre de garantie d'exactitude, et elle ne tient compte de cette avance que lors du paiement du dernier semestre d'annuité : elle jouit donc de l'intérêt de cette avance pendant toute la durée de l'amortissement. Enfin l'emprunteur, pour se décharger de la garantie solidaire qui lui est imposée, est obligé de payer deux années de redevance après les 48 ans nécessaires pour l'amortissement. Hâtons-nous d'ajouter que tous ces bénéfices profitent en définitive aux emprunteurs; eux seuls sont sociétaires, et il leur est attribué un droit proportionné à leur emprunt dans le partage du fonds de réserve.
Aucune disposition du décret du 28 février ne s'oppose à l'admission de taxes analogues dans les statuts des Sociétés de France. Jusqu'à ce moment les Sociétés autorisées n'ont, indépendamment des 60 c. affectés aux frais d'administration et aux dividendes, d'autre taxe que celle perçue dans les cas de remboursements anticipés. Mais il ne leur est point interdit de se créer d'autres bénéfices, pourvu qu'ils résultent d'opérations qui leur sont permises : rien ne s'oppose, par exemple, à ce qu'elles négocient leurs obligations avec prime, ni, en général, à ce qu'elles empruntent, grâce au crédit dont elles jouissent, à un taux moins élevé que celui qui leur est payé par leurs débiteurs. Ces bénéfices, loin de nuire à ceux-ci, doivent avoir pour résultat d'amener, au profit de tous, un abaissement général du taux de l'intérêt.
87. Lorsque l'on n'est point initié au mécanisme des institutions de crédit foncier, l'on a peine à comprendre comment
DES PRÊT» FAITS PAR fcES SOCIÉTÉS DE CREDIT FONCIER. 67
une faiMe redevance de 5 à 8 pour 100, peut opérer dans un es* paee de 20 k 50 ans la libération complète des débiteurs. Cette libération est le résultat de l'accu mutation des intérêts produits, chaque année ou chaque semestre, par la capitalisation de la somme affectée à l'amortissement.
Supposons que l'annuité soit de 5 fr. 45 c, ainsi composée :
4 fr. 25 c. pour l'intérêt.
0 60' pour les frais d'administration.
0 SOj 12 pour amortissement.
Total. . . 5 44, 12, soit 5 fr. 45 c, en complétant le centime.
Cette faible somme de Of,59,12, capitalisée par semestre, produit en intérêts, à la fin de la première année, 0f,00,63, soit au total, 0r,59,75. Celle-ci produit en intérêts, à la fin de la secondé année, 0',02,55, qui, ajoutés à la nouvelle somme deO',59,75, payée par l'emprunteur, donnent un amortissement de 0', 62,30. Réunissez cette somme à celle de 0f,59,75 qui représente l'amortissement de la première année, vous trouvez, à la fin de la seconde année, un amortissement de lf,22,05, de sorte que, sur un emprunt de 100 fr., il n'est plus dû alors que 98f,77,93. En continuant cette capitalisation, on arrive mathématiquement aux résultats suivants : au bout de 10 ans, l'amortissement est de 7r,27,26 ; au bout de 20 ans, il est de 18f,34,73; au bout de 30 ans, il est de35f,21,18; au bout de 40 ans, il estde 60f,89,31 ; enfin, après l'expiration de 50 années, il est de 100 fr., et par conséquent la dette est éteinte.
L'emprunteur veut-il se libérer en 20 ans ? En prenant le
même taux d'intérêt, soit 4',25, il devra payer une annuité de
8f>07, dans laquelle la somme affectée à l'amortissement est
comprise pour 3f,22. Après 10 ans, cette somme a produit un
amortissement dé 39f,63,85; après 15 ans, cet amortissement
estde 66r,65,78; après 20 ans, il est de 100 fr.
Supposons maintenant une annuité de 5 pour 100, celle pré-
cisément qui, dans Tune des combinaisons du Crédit foncier de France, éteint la dette en 50 ans. Cette annuité se compose de :
3 fr. 70 c. pour intérêt.
0 59, 58, pour frais d'administration.
0 70, 42, pour amortissement.
Total. . . 5 00, 00
Au bout de 20 ans, la capitalisation a produit 20*59,55 ; il reste dû 79f40,66. Au bout de 40 ans, une somme de 63r,46,4S est amortie; il reste dû 56f,53,51. Au bout de 50 ans, tout est payé (1).
Nous renvoyons, pour les détails, aux tarifs et aux tables publiés dans la seconde partie de ce volume, et dont nous devons la communication à l'obligeance de l'administration du Crédit foncier de France (2).
88. En jetant les yeux sur ces tarifs et ces tableaux, on remarque l'accroissement progressif, à chaque semestre, des sommes affectées à l'amortissement, et la diminution successive au contraire de celles affectées à l'intérêt. On est frappé surtout de ce fait, que l'amortissement, qui est très-lent pendant les premières années, marche très-vite pendant les dernières.
(1) Tous ces calculs, et ceux que l'on verra ci-après, sont extraits des tarifs d'annuités et des tableaux d'amortissement publiés par M. Thibault, ancien notaire, membre du conseil d'administration du Crédil foncier de France. M. Thibault est l'un des hommes qui se sont occupé» avec le plus de zèle et d'intelligence de la question du crédit foncier avant la publication du décret du 28 février. Nous avons eu l'honneur de l'avoir pour collègue et pour collaborateur dans les travaux préparatoires de V Association centrale, et nous sommes à même de lui rendre justice, en disant ici que nul n'était mieux que lui pénétré du véritable esprit qui devait dominer dans une iustitution dont il a contribué à préparer l'organisation par d'utiles travaux.
(2) Ces tarifs et ces tables sont l'œuvre de M. GerdoUe, l'habile chef de la comptabilité du Crédit foncier de France.
Cela tient à ce que, l'annuité restant toujours la même, les frais d'administration et le taux de l'intérêt ne variant pas, le chiffre affecté par semestre à l'acquittement de cet intérêt diminue à mesure que le capital s'amortit lui-même : par conséquent, la fraction d'annuité destinée à l'amortissement s'augmente d'autant, et produit, par la capitalisation, une somme d'intérêt de plus en plus élevée.
Ainsi, prenons un emprunt de 100 fr. au taux de 4f,25 d'intérêt, amorti en 50 ans au moyen d'une annuité de 5r,45. La première année, la portion de cette annuité affectée à l'intérêt (on suppose le calcul fait à la fin de chaque semestre) est de 4f,24,37, et celle affectée à l'amortissement est de 0r, 59,75. Mais passons à la 10* année, au commencement de laquelle il ne reste plus dû sur le capital que 93r60. L'intérêt de cette année n'est plus que de 3r96, et l'amortissement s'est élevé de 0r,59,75 à 0r,87,13. Dans la 40e année, au commencement de laquelle il reste dû 42r,18, l'intérêt payé est de 1^76^ et l'amortissement est de 3r,08. Enfin, dans la W année, au commencement de laquelle il restait dû 4f,69, la somme payée pour intérêt n'est plus que de 15 c, tandis que le capital amorti dans cette année est de 4 fr. 69 c.
89. Il est facile de voir les avantages de ce mode de libération sur le mode ordinaire.
Prenons un exemple, et faisons la comparaison.
Un individu emprunte au Crédit foncier une somme de 10,000 fr. remboursable en 20 ans. Au taux d'intérêt de 4f25, l'annuité est de 807f23 ; au taux de 370, elle est de 772f01. Quel est le montant de la somme versée dans l'espace des 20 années pour opérer la libération ? Dans le premier cas, elle est de 16,144f75, dans le second, elle est de 44,440f04, desquelles sommes il faut défalquer en réalité celle produite au profit de l'emprunteur par le capital dont il a joui.
Supposons, au contraire, que le même individu s'adresse à un capitaliste ordinaire qui lui prête à 5 pour 100, quelle
TO PBEMlèRE PARTIE. — WTOfi U. T- SBC&OH U. -r
somme sera-t-il obligé de débourser en capital et intérêts, pour •bteair sa quittance ? 20,000 fr.
Choisit-on le terme de $0 ans? Au Crédit foncier, l'annuité de 544 fr. 12 c. (au taux de 4 fr. 25 c.) éteint la dette moyennant un déboursé total de 27,206 fr. ; celle de 500 fr. (au taux de 3fr. 70 c), l'éteint moyennant 25,000 fr. Combien, au contraire, eût coûté un prêt ordinaire ? 35,000 fr.
Encore faut-il supposer que le capitaliste consente à accorder des termes aussi éloignés, ce qui est peu probable. En tout cas, il ne le fera qu'en accordant au débiteur des prorogations successives dont les frais augmenteront encore le loyer de l'argent, indépendamment de l'obligation où sera l'emprunteur de trouver, à un jour donné, un capital de 10,000 fr. pour compléter sa libération. Le Crédit foncier, au contraire, au moyen d'une annuité à peu près équivalente a l'intérêt légal, et grâce à son organisation spéciale, opère une capitalisation semestrielle qui recompose la somme prêtée au bout d'un certain temps; il fait au profit du débiteur une économie, que celui-ci ne pourrait pas faire lui-même, et il est pour lui la meilleure de toutes les caisses d'épargne.
90. A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette facul té par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. Rien ne s'oppose même à ce qu'il contracte de nouveaux emprunts à la Société du crédit foncier, pourvu que ce soit dans les conditions déterminées par la loi, c'est-à-dire que la Société vienne au premier rang hypothécaire pour ses divers prêts, et que le montant de ces prêts n'excède pas la moitié de la valeur des immeubles hypothéqués.
91. Après l'acquittement de toutes les annuités, l'emprunteur, nous l'avons dit déjà, est complètement libéré ; il a donc droit d'obtenir la maiuievée de l'hypothèque et la radiation des inscriptions prises au profit de la Société. Il n'en est pas tout à fait ainsi en Allemagne dans les Sociétés d'emprunteur*,
à raison de la responsabilité mutuelle qui existe entre tous les propriétaires associés. En cas d'inefficacité de l'action dirigée contre certains d'entre eux, ils sont exposés à un recours au prorata du montant de leur emprunt. Cette responsabilité produit, en Allemagne, deux excellents effets: d'abord elle inspire confiance aux capitalistes et favorise ainsi la circulation des lettres de gage ; ensuite elle crée entre les associés une surveillance réciproque qui devient une garantie de la sincérité des estimations. Il est vrai de dire qu'elle est demeurée jusqu'à présent à l'état de lettre morte, et qu'il n'y a pas d'exemple, à notre connaissance, d'un reconrs exercé par une Société contre un propriétaire libéré de sa propre dette par le paiement de toutes les annuités.
En tout cas, on conçoit qu'une semblable mutualité n'est admissible que dans une Société d'emprunteurs. Là seulement elle est juste et nécesaire : juste, puisque, si les propriétaires contribuent aux pertes, eux seuls aussi prennent part aux bénéfices; nécessaire, puisque cette espèce de Société ne possède pas de fonds de garantie. Aussi, aucune des Sociétés autorisées en France n'admet la responsabilité mutuelle , mêmç limitée , des emprunteurs, et chacun d'eux est définitivement libéré après le paiement normal ou anticipé des annuités stipulées au contrat.
92. L'art. 12, le dernier du titre II, prévoit le cas de nonpaiement des annuités, et il dispose que, dans ce cas, la Société, indépendamment des droits qui appartiennent à tout créancier, peut recourir aux moyens d'exécution déterminés par le titre IV du décret.
Nous renvoyons au titre IV l'explication de cet article.
8 2. — Remboursement par anticipation,
93. L'art. 10, 2« alinéa, donne au débiteur le droit de se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie.
On comprend, en effet, que la facilité offerte à l'emprunteur de se libérer par annuités lui deviendrait onéreuse, s'il ne pouvait, lorsqu'il lui survient des ressources, éteindre sa dette avant le terme fixé pour l'amortissement.
94. Le remboursement anticipé peut être total ou partiel. Dans l'un ou l'autre cas, comment connaît-on la somme à rembourser pour éteindre, soit l'intégralité, soit une portion de la dette ? Rien n'est plus facile. Il suffit, à l'aide du tableau d'amortissement, d'additionner les sommes déjà payées à titre d'amortissement avec les intérêts que leur capitalisation a produits et de retrancher le total du montant du capital prêté : la différence est la somme qui reste due (1). En versant cette somme et en se conformant aux conditions prescrites par les statuts, l'emprunteur est libéré. S'il en verse une partie seulement, il se libère d'autant. Nous examinerons ci- après comment doivent s'imputer les remboursements partiels.
95. Le décret se borne à poser le principe du remboursement anticipé. Il n'indique pas •
1° Le«mode et les conditions de ces sortes de remboursements ; ,
2° Leurs effets.
Il est essentiel d'examiner ces deux points.
A. — Do mode et des conditions des remboursements at»lici|«és.
96. Il y a deux modes de remboursement anticipé : le remboursement en argent, le remboursement en obligations.
Les statuts des sociétés autorisées, auxquels renvoie l'art. 48,5°, laissent à l'emprunteur l'option entre l'un ou l'autre (2).
(1) Voir ci-dessus n° 87, et, dans la deuxième partie du volume, les tables de M. Gerdolle.
(2) Voy. l'art. 75 des statuts du Crédit foncier de France et l'art. 7 de la convention du 18 octobre 1852.
Mais, suivant qu'il se libère en numéraire ou en lettres de gage, il est certaines règles à observer.
97. Du remboursement en numéraire. — Si le paiement anticipé a lieu en numéraire, il convient d'abord qu'il ne puisse pas être d'une somme trop minime. Autrement il en résulterait des embarras extrêmes dans la comptabilité. La compagnie de Paris n'admet d'autres fractions que des centièmes du capital restant dû, sans que la somme remboursée puisse être inférieure au 20* de ce capital.
En outre, il est juste, dans ce cas, que la société prélève une certaine indemnité qui la mette à couvert de toute perte d'intérêts et lui tienne lieu de la perte de ses frais d'administration pendant le nombre d'années qui resteraient à courir pour arriver à l'époque de la libération par annuités. Cette indemnité est fixée à 5 p. 100 par les statuts des sociétés autorisées (Voy. art. 75 de ceux du Crédit foncier de France). Par un motif d'équité, elle n'est pas perçue en cas de remboursement effectué à la suite d'un sinistre.
98. La convention du 18 octobre 18S2 a apporté, sous ce rapport, aux statuts de la Banque foncière de Paris de graves modifications. L'art. 7 de cette convention s'exprime ainsi :
« Lorsque l'annuité demandée aux emprunteurs ne dépas- « sera pas le taux fixé par les art. 4 et 8 (5 p. 100), les rem- « boursements anticipés seront effectués, soit en obligations « foncières au pair de même nature et de même année d'émis- « sion que les titres créés en représentation de l'emprunt, soit « en numéraire pour une somme égale à celle que la compagnie « aura à payer aux porteurs de ses obligations en capital et « prime.
« Néanmoins, dans ce dernier cas, il sera fait remise à l'em- « prunteur, sur le montant total de la prime, de 1 et 1/2 p. « 100 pour chaque année écoulée depuis l'emprunt jusqu'au « remboursement.
« La prime ne pourra dépasser 20 p. 100.
« Dans tous les cas de remboursement anticipé prévus par « le présent article, l'indemnité allouée à la compagnie par « l'article 75 des statuts sera réduite à 2 p. 100.
« Il n'est pas dérogé à l'article 80 des statuts pour les remet boursements anticipés qui auront lieu en cas de sinistre. »
Pour se rendre compte de la prime qui grève, eh vertu de cet article, les remboursements faits par anticipation eh numéraire, il faut connaître la base financière sur laquelle repose la combinaison adoptée dans la convention du 18 octobre.
Cette base est celle-ci : le Crédit foncier de France prête à 5 fr. 70 c. d'intérêt. Pour se procurer les fonds nécessaires à cet effet, il émet des obligations produisant un iutérêt de 3 fr. p. 100, remboursables avec une prime de 200 fr. par chaque titre de 1,000 fr. et donnant droit à des lots de 100,000 fr., 50,000 fr., 20,000 fr. et 10,000 fr., affectés aux premiers numéros sortants lors du tirage. Ces primes et ces lots, réunis aux 3 p. 100, constituent un intérêt d'environ 4 p. 100, taux jugé nécessaire pour la négociation, et que la Société ne serait pas en mesure de payer sans la subvention du Gouvernement. Chaque obligation de 1,000 fr., lors de son extinction, doit donc être remboursée à 1,200 fr. : or, comme les fonds provenant de3 remboursements anticipés doivent être employés à éteindre une valeur égale en obligations, il s'ensuit qu'à chaque versement de 1,000 fr. par les emprunteurs, la Société devrait rembourser une obligation au porteur : mais, si elle ne reçoit que 1,000 fr., comment pourrait-elle la rembourser à 1,200 fr.? Cela lui serait manifestement impossible, si l'emprunteur n'ajoutait au capital une prime correspondante.
Toutefois il résulte de calculs mathématiques que cette prime, qui doit être de 200 fr., c'est-à-dire de 20 p. 100 la première année, peut décroître ensuite d'année en année sans perte pour la Société. Aussi notre article lui fait-il subir une réduction
•DES PRÊTS FAITS PAR LES SOdÉfÉS i>K CRÉDIT FONCIER. 75
progressive de 1 1/î p. 100 par chaque année, c'est-à-dire de 5 fr. sur 200 fr. (1).
C'est là une première atténuation à l'inconvénient que, dans cette combinaison limitée à 200 millions, la prime présente pour l'emprunteur qui veut rembourser par anticipation. Il en existe une autre dans la réduction à 2 p. 100 de l'indemnité prévue par l'art. 75 des statuts. Il faut ajouter encore que l'emprunteur est le maître de choisir le moment qui lui convient le mieux pour rembourser, et que, s'il veut éviter de payer la prime, il peut rembourser en obligations qui seront reçues au pair; ce qu'il ne manquera pas de faire toutes les fois que leur cours sera inférieur à la somme formée par le capital nominal de chaque obligation de 1,000 fr. augmenté de la prime. Enfin il résulte des tableaux publiés par M. Thibault que, même avec la prime, le prêt remboursé par anticipation coûte encore beaucoup moins cher que le prêt ordinaire (Voy. p. 18 des Nouvelles Tables, par M. Thibault).
99. Du remboursement en obligations ou lettres de gage. — La règle relative au minimum des remboursements partiels et celle concernant l'indemnité de 3 p. 100 destinée à tenir lieu de la perte des frais d'administration, sont appliquées par les sociétés autorisées à ce mode de remboursement.
Mais il n'y avait aucune raison pour lui appliquer la prime de 20 p. 100 au maximum, perçue en vertu de la convention du 18 octobre, lorsque le remboursement a lieu en numéraire. En effet, dans ce cas, la compagnie n'a aucune prime à payer à elle-même ; elle se borne à annuler les obligations remboursées. Aussi Fart. 7 précité ne frappe-t-il pas le remboursement en obligations de la prime imposée au remboursement en argent.
(1) Voir les tables d'anticipation («• partie) et les notes explicatives qui les accompagnent.
Mais le remboursement en obligations est soumis à trois règles particulières : 1° les obligations sont reçues au pair ; 2° elles doivent être de même nature que les titres émis en représentation de l'emprunt contracté ; 3° lorsqu'elles ont été émises sur des prêts à 5 p. 100, conformément aux art. 4 et 5 de la convention du 18 octobre, elles doivent être en outre de la même année d'émission que ces titres eux-mêmes.
100. Première règle. — La règle qui astreint les sociétés à recevoir les obligations au pair s'explique par ce motif, qu'il serait difficile de comprendre que ces établissements refusassent de recevoir en paiement leurs propres valeurs au taux où ils les ont émises. Mais, il faut le reconnaître, cette règle est tout à l'avantage de l'emprunteur. En effet, il peut choisir le moment où il lui convient de rembourser. Or, de deux choses Tune : ou bien, à ce moment, les lettres de gage seront au-dessous du pair, alors il s'en procurera au cours et fera un bénéfice en les livrant à la Société pour leur valeur nominale ; ou bien elles seront au-dessus du pair, et alors il remboursera en argent. Mais, comme le bénéfice que peut faire l'emprunteur ne fait subir aucune perte à la Société, il a paru équitable d'adopter sur ce point une décision favorable à la propriété foncière.
101. Seconde règle. — Il était impossible de laisser à l'emprunteur le droit de rembourser la société avec des obligations d'une autre nature, c'est-à-dire produisant un autre intérêt que celles émises en représentation de son emprunt. En effet, la différence de leur cours permettrait au débiteur de rembourser en réalité une valeur inférieure à celle qui est due à la Société. Il y aurait là tout à la fois une injustice pour la Société et une perte pour elle. De là la règle écrite dans tous les statuts des sociétés autorisées et dans l'art. 7 de la convention du 18 octobre.
102. Troisième règle. — La troisième règle est toute particulière aux prêts effectués conformément aux art. 4 et 5 de la convention du 18 octobre 1852. La nécessité d'exiger que les obligations remises en remboursement soient de la même année
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d'émission que celles créées en représentation de l'emprunt provient de ce fait que les obligations émises en vertu de cette combinaison doivent être toutes éteintes dans l'espace de 50 années.
Ceci demande quelques explications.
Lorsque les lettres de gage n'ont aucune époque d'exigibilité, peu importe de quelle année sont celles que le débiteur apporte en remboursement. Il suffit qu'elles soient de même nature.
Mais lorsqu'elles portent l'indication d'un délai déterminé dans lequel elles doivent être remboursées, il en est autrement. Si le remboursement anticipé n'avait pas lieu en obligations de l'année du prêt, la Société ne pourrait pas tenir l'engagement qu'elle a pris de les éteindre toutes dans le délai qu'elle s'est fixé.
En effet, on a vu précédemment que l'amortissement, qui est faible dans les premiers temps, va en s'augmentant et devient très-fort dans les dernières années. Cela étant admis, supposons qu'une société, parvenue à la vingtième année de son existence, reçoive par anticipation le remboursement de tous les prêts effectués dans la première et remboursables en 40 ans; admettons, en outre, que ce remboursement soit fait en lettres de gage de la vingtième année.
Quelle sera la position active et passive de cette société ?
Son passif consistera dans la nécessité d'amortir, pendant le cours des 20 années suivantes, les lettres de gage émises la première année. Or, les sommes affectées à leur amortissement ayant été beaucoup plus faibles dans la période écoulée qu'elles ne le seront dans la période suivante, il reste dans celle-ci beaucoup plus d'obligations à éteindre qu'il n'en a été éteint dans les 20 premières années.
Quel actif la société va-t-elle avoir à sa disposition pour remplir cet engagement? Elle aura le produit d'un nombre égal de lettres de gage qui lui sont remises, mais avec cette différence,
que ces titres, étant dans leur première année d'émission, von< donner à l'amortissement, dans les 20 années suivantes, une somme très-inférieure à celle nécessaire pour éteindre la même quantité de lettres de gage ayant déjà 20 ans d'existence. Il sera donc impossible à la Société de rembourser toutes cellesci dans l'espace de temps qu'elle s'est assigné.
Complétons cette démonstration par un exemple.
Dans la première année, les prêts se sont élevés à 10 millions : l'intérêt est de 4 pour 100 ; le remboursement des emprunts et des obligations doit avoir lieu en 40 ans. il résulte des tables d'amortissement qu'au bout de 20 ans il a été amorti sur le capital prêté une somme de 5,117,300 fr.
Il reste du par conséquent 6,882,700
Cette somme est payable en 20 ans.
Mais, au lieu de la payer par annuités, tous les débiteurs, on le suppose, la remboursent en lettres de gage de la 20e année, c'est-à-dire de l'année du remboursement.
Qu'en résulte-t-il? Ce fait très-simple que la Société a besoin de 6,882,700 fr., payables en 20 ans, pour rembourser ce qui reste des obligations de la première année, tandis qu'elle n'a plus à toucher que 3,117,300 fr., payables en 40 ans, sur ce qui reste des obligat ions de la 20f année.
Or, comment rembourser en 20 ans 6j882,700 fr, avee 3,117,300 fr. à toucher en 40 ans? Cela est de toute impossibilité. Par conséquent, toute société, qui détermine un temps dans lequel ses lettres de gage doivent être éteintes, ne peut accepter, à titre de remboursement anticipé, que des titres de l'année même du prêt (1).
(1) Depuis la convention sanctionnée par le décret du 10 décembre, le Crédil foncier de France a adopté une mesure qui le dispense d'exiger, en cas de remboursement anticipé, des obligations foncières de l'année du prêt. En effet, H a émis, la même année, deux centmlilte promesses (PoWfr
DBS PRÊTS FAITS PAR LES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER. 79 B. — Effets du remboursement anticipé.
103. On peut considérer les effets de remboursement anticipé, soit par rapport à la Société, soit par rapport au débiteur.
La Société, ainsi remboursée en totalité ou en partie, est tenue d'éteindre des obligations pour une somme équivalente. En effet, d'après l'art. 14 du décret, la valeur nominale des lettres de gage ne peut, en aucun cas, dépasser le montant des prêts. S'il y avait dans la circulation une seule obligation à laquelle ne correspondit point un prêt de la même somme , cette obligation n'aurait pas de garantie hypothécaire, et l'article 11 serait violé. Or, c'est ce qui arriverait, lorsque le débiteur aurait diminué ou éteint sa dette par un remboursement anticipé et aurait par suite obtenu la radiation partielle ou totale de l'inscription hypothécaire, si la valeur par lui remise n'était pas employée à anéantir pareille valeur en lettres de gage. Donc, si ce sont des obligations, la Société ne peut les remettre en circulation : elle doit les annuler. Si c'est une somme d'argent, il lui est interdit de s'en servir pour faire des prêts nouveaux. Les fonds doivent être employés, jusqu'à due concurrence, à amortir ou à racheter au pair, pour les éteindre, des obligations foncières. Nous disons au pair, parce que, si le rachat avait lieu au-dessus du pair, la valeur nominale des obligations rachetées serait inférieure au montant des remboursements effectués, et dès lors, il n'y aurait plus égalité entre le montant des lettres de gage en circulation et celui des prêts.
gâtions ; il a placé les deux cent mille numéros dans la môme roue, et il a décidé qu'au fur et a mesure des prêts, les promesses se convertiraient en obligations qui porteraient les numéros des promesses éteintes, de sorte qu'au moyen de ce procédé toutes les obligations sont censées émises la môme année (Foy. plus loin, litre 111).
80 PREMIÈRE PARTIE. — ÎITftË II. — SECTION' II. — $ 3,
104. Mais, lorsque des obligations reviennent à la Société par suite de remboursements anticipés, est-il absolument impossible de les remettre en circulation sans violer Fart. 14? Si la Société, par exemple, réalise des prêts nouveaux pour le montant de ces obligations , est-elle tenue d'en créer de nouvelles, ou lui est-il permis de négocier les anciennes jusqu'à due concurrence ? Nous ne voyons dans le décret aucun empêchement à ce que les Sociétés usent de cette facilité, si les statuts
le leur permettent (1).
105. Examinons maintenant les effets du remboursement anticipé par rapport à l'emprunteur.
A ce point de vue, il est essentiel de distinguer entre le cas du remboursement total et celui du remboursement partiel.
Lorsque le débiteur se libère en totalité de ce qu'il redoit, il ne peut s'élever aucune difficulté. La dette est éteinte et Tinscription hypothécaire est rayée.
106. Mais, lorsque la libération est partielle, quel est son effet sur la dette ? En d'autres termes, sur quoi doit-on imputer les valeurs ainsi remises à la Société ?
Ici plusieurs systèmes se présentent.
Un premier système consiste à faire l'imputation sur les dernières annuités, de manière que l'emprunteur, qui a effectué un paiement, continue d'acquitter la même annuité, mais pendant un moins grand nombre d'années.
Ainsi, supposons un prêt de 100 fr., remboursable en 50 années, moyennant une annuité de S fr. 45 c. Dans la 10e année,
(1) L'art. 75 des statuts du Crédit foncier de France ne le permet pas. 11 exige que les obligations reçues eu remboursement soient frappées d'un timbre d'annulation et tenues en réserve pour prendre part aux tirages successifs. Mais la compagnie est en instance auprès du Gouvernement pour faire approuver une modification à cet article.
DÈS MÉTS FAtTS PAR LES SOCléfÉS ftg CRÉAIT FotfCtëft. M
l'emprunteur veut se libérer des 30 dernières annuités. On trouve sur les tables d'amortissement qu'à la 20* année de son prêt, c'est-à-dire 30 ans avant l'époque de sa libération totale par annuités, il ne redevra plus sur le capital que 81 fr. 65 c. L'emprunteur paie cette somme. Qu'en résulte-t-il? C'est qu'en continuant de la 10e à la 20e année à acquitter l'annuité de 5 fr. 45 c, il sera complètement libéré.
Un second système consiste à imputer le paiement partiel sur l'ensemble des annuités, de manière que, sans diminuer leur nombre, il donne lieu à une réduction proportionnelle sur le montant de chacune d'elles. Supposons, par exemple, qu'après
10 ans, l'emprunteur veuille payer par anticipation 10 fr. Ii résulte des tables d'amortissement que son annuité, qui était de 5 fr. 45 c, se trouve réduite à 5 fr. 38 c. pour les 40 années qui restent à courir (1).
Un troisième système consiste à imputer le paiement sur les annuités les plus prochaines. Ainsi, reprenant l'exemple précédent, on voit, par les tables, qu'à l'expiration de la 10« année du prêt, l'emprunteur doit encore 92 fr. 72 c. A cette époque,
11 paie 50 fr. 05 c. Il redoit 62 fr. 67 c, somme qu'il eût redue à la fin de la 51« année, s'il n'eût rien payé par anticipation. Il va donc cesser de payer des annnuités jusqu'à la fin de la 31e année, et alors seulement il reprendra ses paiements jusqu'à l'expiration de la cinquantième.
107. Le décret garde un silence complet sur ces questions d'imputation. Le débiteur pourrait-il induire de là qu'aux termes de l'art. 1255, Cod. Nap., il a le droit de choisir le mode d'imputation qui lui convient le mieux ? Nous n'hésitons pas à penser qu'il ne le peut pas. En effet, il ne s'agit pas ici de plusieurs dettes, il s'agit d'une seule dette payable
(1) Voy. ces tables, dressées par M. Gerdolle, et les explications qui les accompagnent, 2e partie.
en annuités. Nous sommes d'ailleurs dans une matière spéciale. La faculté accordée à l'emprunteur de changer les t conditions de remboursement, que la Société, au contraire, est tenue de respecter, est déjà un privilège assez important pour qu'il ne soit pas permis en outre à celui qui l'exerce de déranger le mécanisme de l'institution. Nous estimons donc que les Sociétés peuvent régler librement avec leurs débiteurs les conditions d'imputation pour les remboursements partiels.
Les statuts de la Société de Nevers adoptent le premier système, et le troisième dans certaines limites. Voici ce qu'on lit à la fin de l'art. 75 : « L'emprunteur, qui a fait un versement « partiel, continue de payer la même annuité, sans interrup- « tion, pendant le nombre d'années encore nécessaire pour « opérer la libération.
« Néanmoins, les débiteurs pourront payer des à- comptes « sur les deux annuités les plus prochaines, et même les rem- «e bourser par avance. »
Cette dernière disposition a été mise dans le but d'encourager l'esprit de prévoyance chez les propriétaires, et de permettre à ceux qui auront fait une bonne récolte de payer un peu plus en dégrevant les années suivantes, qui peut-être seront moins favorables.
Les statuts du Crédit foncier de France et ceux de la Société de Marseille ne s'occupent point du mode d'imputation. C'est donc une question renvoyée aux contrats de prêts.
Dans les formules publiées ci-après (2e partie), on voit que le Crédit foncier de France adopte le second système, d'après lequel, le nombre des annuités restant le même, la quotité de chacune d'elles est réduite (Voir art. 6 du Contrat conditionnel).
108. Cette compagnie accorde en outre aux emprunteurs la faculté de payer avant leur échéance un ou plusieurs semestres, et, dans ce cas, elle leur tient compte de l'intérêt des sommes ainsi payées au taux calculé sur le cours des obligations foncières au jour du paiement. Le taux de l'intérêt est ainsi fixé,
DES PRÊTS FArrS PAR LES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT PONC1ER. 85
afin que la Société puisse racheter et éteindre une quantité d'obligations exactement correspondante à la réduction opérée sur le prêt : autrement elle serait en perte, puisque, le paiement de quelques annuités se trouvant suspendu, elle aurait à servir aux porteurs d'obligations des intérêts dont elle ne serait pas entièrement couverte par les semestres que lui paient ses débiteurs (1).
Mais ce paiement d'une ou plusieurs annuités à l'avance, avec escompte d'intérêt, n'est pas, à proprement parler, un remboursement anticipé. Il ne faut point y voir l'application du troisième système que nous avons exposé, et qui est admis par la Société de Nevers dans la limite d'une ou deux annuités.
Ce que l'on entend par remboursement anticipé, c'est le remboursement de tout ou partie du capital restant dû après extinction d'une portion de la dette par l'addition et la capitalisation des portions d'annuités affectées à l'amortissement. C'est là ce que l'art . 1 0 du décret et F art .75 des statuts du Crédit foncier de France veulent exprimer lorsqu'ils donnentau débiteur la faculté de se libérer par anticipation. Mais celle qui lui est accordée, en outre, par la compagnie de Paris, de payer une ou plusieurs annuités à l'avance, rentre dans l'application de l'art. 70 des statuts, qui porte que l'emprunteur contracte l'obligation de se libérer par annuités payables en espèces. Il résulte de là deux conséquences : la première, c'est que ces paiements ne peuvent être effectués qu'en numéraire ; la seconde, c'est qu'ils ne donnent pas lieu à l'indemnité de 3 pour 100.
109. En résumé, on voit qu'il est impossible de trouver un capitaliste qui offre autant de facilités pour la libération anti-
(1) Ce préjudice résulterait de ce que, recevant une somme réduite par l'escompte, la Société devrait néanmoins éteindre une quantité d'obligations correspondante à la diminution du prêt.
cipée que le Crédit foncier. Tandis qu'il s'astreint à ne rien modifier au contrat d'annuités, il donne, au contraire, à l'emprunteur la faculté d'y déroger, quand cela lui convient, soit pour se libérer intégralement, soit pour se libérer en partie par des paiements d'une faible importance. Il lui permet de payer à l'avance, soit une portion du capital restant dû, soit une ou plusieurs annuités avec escompte à son profit, de sorte que, comme le fait remarquer avec raison M. Thibault, les propriétaires trouvent continuellement dans la caisse de l'institution le placement de leurs fonds disponibles sans perdre un seul jour d'intérêt, placement le plus sûr de tous, puisqu'il est fait sur eux-mêmes.
TITRE ni.
Nous traiterons, sous ce titre, des quatre points suivants :
1° De la nature des obligations ;
2° Des règles concernant leur émission ;
3° De leur extinction ,*
4° Des droits des porteurs.
