De la purge. — Son origine

448. — Purge instituée par le Code civil en cas d'aliénation.

449. — Motifs pour l'étendre aux prêts, surtout a ceux effectués par les Sociétés de

erédit foncier.

450. — A quels droits s'appliquait la purge, d'après le décret du 28 février.

451. — Modifications apportées au décret, sous ce rapport, par la loi du 10 juin

4852. - Motifs.

45Î. - A quel* droit? Rapplique la purge sous l'empire «le relie loi.

124 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE IV. — CHAPITRE l". — SECTION f\

143. Dans tous les pays où il existe des institutions de crédit foncier, la législation générale reconnaît en principe la publicité absolue des actes translatifs de propriété et des droits qui grèvent les biens offerts en garantie. La priorité de rang est tellement nécessaire à ces Sociétés, qu'en Pologne, où le Code Napoléon, qui admet les droits occultes, est demeuré en vigueur, ce code a été modifié pour rendre leur établissement possible, et que, par le même motif, elles n'ont jamais pu s'organiser ni en France, ni dans les pays allemands de la rive gauche du Rhin.

144. On sait, en effet, quel est le système du Code civil en matière de transmission de droits réels et en matière d'hypothèques.

Il prescrit la publicité, par voie de transcription, pour les donations et les substitutions; mais il ne l'exige pas pour les autres modes de translation de la propriété, ni pour les droits réels qui peuvent, en la grevant, diminuer sa valeur. La constitution ou la transmission des servitudes, des droits d'usage, d'habitation, d'antichrèse, ne sont assujetties à aucune publicité vis-à-vis des tiers. L'action résolutoire du vendeur non payé de son prix peut s'exercer pendant trente ans, et même pendant un plus grand nombre d'années, s'il y a eu des causes de suspension de prescription, sans que rien révèle l'existence de ce droit à l'acquéreur ou au prêteur sur hypothèque.

Il existe, en outre, une foule d'actions qui peuvent leur être inconnues jusqu'au jour où elles s'exercent. Telles sont : l'action en révocation de la donation pour cause d'inexécution des charges, pour ingratitude ou survenance d'enfants (art. 953etsuiv.,C. Nap.); le droit de retour conventionnel du donateur (art. 952); l'action en réduction des donations (art. 930); l'action en rescision d'un partage d'ascendants ou entre cohéritiers pour lésion de plus du quart (art. 887, 1079) ; celle de l'acheteur d'immeubles pour lésion de plus des 7/12

DES PRIVILÈGES ACCORDÉS Al'X SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER. 125

(art. 1674); celle du nu propriétaire contre l'usufruitier pour cause d'abus de jouissance (art. 618); l'exercice du droit de réméré (art. 1659); l'exercice du droit d'exiger le rapport en nature (art. 859) ; l'action en restitution du coéchangiste évincé (art. 1705); l'action révocatoire de l'aliénation d'un immeuble dotal (art. 1560); l'action Paulienne (art. 1167); l'action en rescision pour cause d'erreur, de dol ou de violence (art. 1304).

Enfin, les hypothèques légales des femmes, des mineurs et des interdits, sont dispensées d'inscription et constituent une charge occulte qui grève presque la totalité des immeubles situés sur notre territoire.

145. Dans un tel état de choses, comment les Sociétés pourraient-elles prêter avec une entière sécurité ? Que devient la garantie sous l'empire d'une loi qui n'offre pas aux préteurs le moyen de s'assurer, quel que soit le soin avec lequel il vérifie les titres, que son débiteur est réellement propriétaire des biens hypothéqués et qu'il n'en sera pas dépossédé par un tiers nanti d'un titre ayant acquis date certaine antérieurement au sien? Que devient cette garantie, si, en supposant que l'emprunteur soit réellement propriétaire du bien, il en peut être dépossédé par un vendeur qui intente l'action résolutoire après la péremption de son privilège, si un tiers vient exercer l'une des nombreuses actions rescisoires ou révocatoires qui tiennent si longtemps en suspens le titre définitif du propriétaire, ou enfin s'il se révèle certains démembrements de la propriété qui peuvent lui faire éprouver une grave dépréciation ? Quelle sûreté offre un tuteur ou un homme qui, à l'insu du prêteur sur hypothèque, a exercé cette fonction,, en présence des droits occultes et indéterminés qui peuvent apparaître un jour et primer toutes les créances inscrites? Comment prêterait-on sans crainte à un homme qui a été ou qui est marié, même, dans ce dernier cas, avec subrogation dans l'hypothèque légale de la femme, alors que l'effet de cette garantie peut être

126 PREMIÈRE PARTIE.— -TITRE IV CHAPITRE l*r. — SECTION lre,

anéanti par une cession antérieure dispensée d'inscription d'après la loi actuelle (1)?

Tous ces dangers ne sont point imaginaires, et si, dans la pratique, ils ne se réalisent pas toujours, s'il est juste même d'imputer à l'imprudence des créanciers, qui ne font pas toutes les vérifications nécessaires, une partie de» pertes qu'ils éprouvent, il faut aussi reconnaître que, dans beaucoup de cas, les vices de notre législation sont pour les hommes les moins aventureux une source de déceptions impossibles à éviter.

146. En présence de ces périls, que devait faire le législateur pour donner aux Sociétés de Crédit foncier les sûretés essentielles à leur succès ?

Il avait trois partis à prendre : il pouvait suspendre toute mesure relative au crédit foncier, jusqu'à ce que notre système hypothécaire ait élé modifié dans ses vices les plus saillants. Assurément, jamais réforme n'a été mieux justifiée ou mieux préparée que celle-là. Mais cette réforme, qui divise les jurisconsultes, présente de nombreuses difficultés ; elle peut se faire longtemps attendre.

Un second parti s'offrait au législateur : il pouvait exiger la publicité de tous les droits occultes vis-à-vis de la Société du Crédit foncier. Mais ce parti avait l'inconvénient de faire, à l'occasion d'une institution spéciale, des modifications d'une extrême gravité à notre droit civil, et de mettre en présence sur le môme sujet deux législations différentes. Ce parti n'a pas prévalu.

Il y en avait un troisième moins radical, mais qui a paru

(1) Nous avons déjà signalé tous ces périls dans une série d'articles publias par U Gazelle des Tribunaux, en 1850, et dans une brochure intilulée : Etat de la question (Réforme hypothécaire), qui a paru en 1851.

suffisant pour permettre aux Sociétés de Crédit foncier, sinon de prendre un complet essor, du moins de s'organiser et de s'acclimater dans notre pays. Il consistait à mettre ces Sociétés a même de connaître, avant de réaliser leurs prêts, tous les droits occultes qui peuvent exister sur les immeubles. Or, notre droit civil contient pour cela un expédient, cest la purge légale.

147. La purge est d'origine française ; sa première application, sous forme de décret volontaire, reposait sur ce principe que l'expropriation ou décret forcé faisait passer l'immeuble entre les mains de l'acquéreur franc et net de tous droits réels.

Sans rappeler ici l'histoire de ses transformations, nous constaterons seulement que, dans l'ancien droit, elle libérait l'immeuble de toutes les créances et ne laissait pas même subsister les droits des femmes et des mineurs,

148. Sous le Code civil, la purge a un double objet. Elle est le moyen accordé au tiers détenteur pour affranchir l'immeuble des hypothèques et privilèges qui le grèvent du chef des précédents propriétaires et prévenir les poursuites des créanciers hypothécaires. Elle est aussi le moyen de faire apparaître, par une mise en demeure, toutes les hypothèques occultes qui grèvent l'immeuble acquis.

149. Mais, chez nous, la purge n'a lieu qu'en cas d'aliénation ; elle ne peut être pratiquée par le prêteur sur hypothèque? Pourquoi cela? Pourquoi, disions-nous dans un précédent écrit publié à l'occasion de la Réforme hypothécaire (1), contraindre le mari ou le tuteur qui a besoin d'argent à vendre son bien, au lieu de contracter un emprunt sur hypothèque? Qu'imagine-t-il pour conserver son bien ? Il le vend à réméré, paie des frais considérables, purge, et souvent ne peut pas

(i) Voir VÊtat de la question, p. 27.

128 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE IV. — CHAPITRE Ier. — SECTION fe.

rentrer dans sa propriété, qui échappe ainsi, comme garantie, à l'exercice des droits des incapables. Est-ce un mari qui a besoin d'emprunter ? Il fait obliger sa femme personnellement et solidairement avec lui. Or, ne sait-on pas que l'aliénation fait perdre à l'incapable son hypothèque, que l'obligation solidaire le compromet, tandis que la purge en matière de prêt ne lui fait perdre vis-à-vis du prêteur que son rang, qu'il recouvre après le remboursement ? L'application de la purge au contrat de prêt en général serait donc, suivant nous, une chose utile à l'emprunteur autant qu'au capitaliste.

Mais combien les considérations favorables à cette mesure ne prennent-elles pas plus de force lorsqu'il s'agit des prêts faits par les Sociétés de crédit foncier ? Il y avait ici deux raisons tout à fait déterminantes : la première, c'est que, dans ces sortes de prêts qui n'absorbent jamais au delà de la moitié du gage, la libération graduelle par amortissement le fait successivement reparaître ; la seconde, c'est que l'existence des droits occultes, sans la purge, rendait les établissements de crédit foncier absolument impossibles.

150. Mais devait-on appliquer cet expédient aux droits de toute nature, qui peuvent grever les immeubles à l'insu des Sociétés? Nous l'avons dit plus haut, indépendamment des hypothèques légales qui pèsent sur elle, la propriété immobilière peut être menacée ou dépréciée par un grand nombre de charges ou d'actions que rien ne révèle au prêteur. Telles sont les actions résolutoires ou rescisoires et les privilèges non inscrits. L'art. 24* du décret du 28 février, pour mieux assurer aux Sociétés de crédit foncier la solidité du gage hypothécaire, avait compris tous ces droits et actioite dans la purge. Pour les mettre en demeure de se révéler, un extrait de l'acte constitutif d'hypothèque devait être signifié aux précédents propriétaires, soit au domicile réel, soit au domicile élu ou indiqué par les titres. Cet extrait était publié dans l'un des journaux désignés pour les publications judiciaires, et la

purge s'opérait après quarante jours écoulés sans inscription.

151 . Mais cet article a été abrogé par la loi du 10 juin 1855, (art. 8). Les raisons de cette abrogation sont déduites dans Y Exposé des motifs et dans le Rapport présenté au Corps législatif. En ce qui concerne les actions rescisoires, dit M. Suin dans Fexposé des motifs (1), « le mode de purge et la purge « elle-même étaient une innovation qui attaquait des droits « consacrés par le Code Napoléon, et d'autant plus respectables « qu'ils appartenaient à des parties victimes de dol, de fraude, « de violence, aux termes des art. 505, 887, 1304, 1676, etc. « L'exercice de ces droits était protégé par des délais néces- « saires qu'il serait dangereux de faire disparaître, alors que « les personnes ne peuvent faire les actes conservatoires d'une « action dont elles ignorent la cause. » Ou peut ajouter que l'exercice de ces actions est assez rare pour ne pas offrir aux Sociétés des dangers sérieux.

Quant aux actions résolutoires, dont l'exercice a des effets si déplorables après l'extinction du privilège du vendeur vis-à-vis des tiers diligents et de bonne foi, la purge ne présentait pas les mêmes inconvénients ; mais elle devenait inutile en présence de l'art. 9 du projet de loi sur la transcription qui, en limitant le droit d'intenter ces actions à la durée même du privilège inscrit, met les tiers en position d'en connaître toujours l'existence (2). Il faut espérer que ce projet de loi pourra

(1) L'exposé des motifs est signé de MM. Rouher, vice-président du conseil d'Etat ; Suin, conseiller d'Etat, rapporteur ; Persil et Rouland, conseillers d'Etat. Le rapport de la commission législative a été présenté par M. Allait.

(2) On sait que la discussion de ce projet de loi a été, faute de temps, ajournée à la prochaine session. Voici le texte de l'art. 9 :

« L'action résolutoire, établie par l'art. 1654 du Code Napoléon, ne peut « être exercée après l'extinction du privilège du vendeur au préjudice des

iûù PREMIÈRE PARTIE -TflRR IV. — CHAPITRE 1er. — SECTION lr\

être adopté dans la prochaine session i autrement il resterait une grave lacune dans les mesures prises pour donner toute sécurité aux Sociétés de crédit foncier.

A l'égard des privilèges non inscrits, qui sont énumérés dans l'art. 2101, on ne voit ni dans l'exposé des motifs, ni dans le rapport de la commission, les considérations qui ont déterminé le législateur à en supprimer la purge. Ce que l'on peut dire, c'est que les créances garanties par ces privilèges sont en général peu importantes, et qu'il sera rigoureusement possible aux Sociétés, à l'aide de certaines précautions, d'éviter les inconvénients qui en résulteraient pour elles.

La purge ne s'applique pas non plus aux actions en revendication qui peuvent anéantir le gage hypothécaire consenti a non domino, ni aux servitudes et autres droits réels qui peuvent en diminuer la valeur. Mais cet inconvénient paraît également ne devoir être que momentané, puisque le projet de loi dont nous venons de parler assujettit à la transcription vis-à-vis des tiers tous les actes translatifs de propriété, de droits réels immohiliers ou autres, de nature à en aflecter le prix (1).

« tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble, du chef de l'acquéreur, et

« qui se sont conformés aux lois pour les conserver. »

(1) Voici les deux premiers articles de ce projet :

Art. l"r, « Sont transcrits au bureau des hypothèques de la situation « des biens : 1° tout acte entre-vifs, translatif ou déclaratif de propriété « immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèque ; 2° tout acte « portant renonciation à ces mêmes droits ; 3° tout jugement qui déclare « l'existence d'une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée, i « 4° tout jugement d'adjudication. »

Art. 2. « Sont également rendus publics par la transcription : 1° tout acte « constitutif d'antichrèa1, de servitude, d'usage, d'habitation j 2° tout acte « portant renonciation à ces mêmes droils; 3" tout jugement qui en déclare c l'existence en vertu d'une convention verbale ; ¥ les baux d'une durée

152. Quoi qu'il en soit, dans l'état actuel de la législation, la purge accordée aux Sociétés de crédit foncier ne s'étend plus qu'aux hypothèques légales qui existent indépendamment de

l'inscription, c'est-à-dire, à celles des femmes mariées, des mineurs et des interdits.