Moyens de connaître l'état civil de l'emprunteur

459. — Quid lorsqu'il est certain qu'il existe des hypothèques légales? — la purge

alors est-elle toujours nécessaire?

460. -rr Qmd lorsqu'il paraît certain qu'il n'a pas e-wté d'hypothèques légales ou

qu'elles sont, éteintes ? — Causes d'extinction. 464. — Quid en cas de doute?

153. Le décret du 28 février avait rangé la purge parmi les conditions générales imposées aux prêts des sociétés. L'art. 8 s'exprimait ainsi : « Nul prêt ne peut être réalisé qu'après « l'accomplissement des formalités prescrites par le titre IV

« de plus de vingt-sept années, et tout acte entraînant, même pour « bail de moindre durée, quittance de plus de trois années de loyer ou « fermages non échus. »

152 PREMIÈRE PARTIE. — TITRE IV. — CHAPITRE l,r. — SECTION II.

« du présent décret pour purger : 1° les hypothèques légales, « sauf le cas de subrogation par la femme à cette hypothèque ; « 2° les actions résolutoires ou rescisoires et les privilèges non « inscrits. »

Ainsi, pour les sociétés, la purge était non-seulement un privilège, mais aussi une obligation ; et, à raison des dispositions de l'art. 24-, elle entraînait nécessairement la publicité de tous les prêts par la voie des journaux.

154. On ne tarda pas à sentir les inconvénients de cette mesure. Nous les avons nous-même signalés en appréciant le nouveau projet de loi présenté par le Gouvernement (1). « Obligatoire, disions-nous, elle fait subir à l'emprunteur des frais et des lenteurs qui, lorsque son état civil est notoirement connu, lorsque la purge vient d'avoir lieu à la suite d'une acquisition, sont complètement inutiles. Elle est aussi un obstacle aux prêts de faible importance ; elle rend l'accès du crédit foncier difficile aux petits propriétaires de la campagne ; elle empêche les sociétés de répondre aux besoins urgents et

laisse, dans ce cas, l'emprunteur à la merci des usuriers

Publique dans tous les cas, à raison de l'éventualité de l'existence d'actions résolutoires ou rescisoires et de privilèges non inscrits, la purge peut détourner fréquemment les meilleurs emprunteurs, ceux, par exemple, qui n'empruntent que pour améliorer. » te Ils ne voudront pas, dit M. Suin dans Y Exposé « des motifs, initier le public dans leurs affaires et faire croire « à des embarras financiers qu'ils n'éprouvent pas. Cette « publicité n'est pas dans nos habitudes, dans nos mœurs. « On préférera s'adresser encore au capitaliste, au banquier, « et l'on renoncera aux avantages d'un intérêt réduit et d'un « remboursement insensible opéré par annuités. »

(I) Voir la Gazette des tribunaux du 20 mai 1853.

155. Aussi, l'art. 8 du décret a-t-il été supprimé, et l'art. 2 de la loi du 10 juin 1855 contient la disposition suivante : « La a purge, rendue obligatoire pour les sociétés de crédit foncier « par l'art. 8 du décret du 28 fév. 1852, est désormais facul- « tative. »

Le soin d'apprécier dans quels cas il convient de remplir cette formalité est donc laissé entièrement aux sociétés de crédit foncier.

156. Pour se fixer sur la règle de conduite à tenir à cet égard, il est nécessaire de se rappeler d'abord les principes généraux du droit sur les personnes aux profit desquelles sont établies les hypothèques légales, sur les causes et la date de ces hypothèques, sur les biens qu'elles frappent et sur les diverses manières dont elles s'éteignent.

157. Aux termes des art. 2121 et 2155 du Code Napoléon, les hypothèques légales dispensées d'inscription existent, 1<> au profit des mineurs et interdits sur les immeubles appartenant à leur tuteur, à raison de sa gestion, du jour de l'acceptation de la tutelle ; 2° au profit des femmes pour raison de leurs dot et conventions matrimoniales sur les immeubles de leur mari et à compter du jour du mariage. Les femmes n ont hypothèque pour les sommes dotales qui leur proviennent de successions à elles échues ou de donations à elles faites pendant le mariage, qu'à compter du jour de l'ouverture des successions ou du jour où les donations ont eu leur effet ; et, pour l'indemnité des dettes contractées avec leur mari ainsi que pour le remploi de leurs propres aliénés, à compter du jour de l'obligation ou de la vente.

Il a été jugé que l'hypothèque frappe les biens du protuteur qui gère dans les colonies, du tuteur officieux, du second mari en cas de convoi de la mère tutrice, du mari étranger et du tuteur d'un mineur étranger. Au contraire, les immeubles du subrogé tuteur, de l'administrateur provisoire des biens d'un prodigue, du conseil judiciaire et de l'administrateur légal des

154 Ht EM 1ERE PARTIE. — TITRE «V. — €11 AUTRE Ier. SECHOK il.

biens de mineurs en sont exempts. Les conquèts de communauté, les biens advenus au mari depuis la dissolution du mariage (Cass.> 9 nov. 1319 ; — 17 juill. 1844), sont atteints par l'hypothèque, tandis que l'art. 565, G. comm., en affranchit ceux du mari commerçant en cas de faillite.

Il e»t donc essentiel que l'administration des Sociétés de crédit foncier examine préalablement M les biens offerts en garantie se trouvent dans Tune des catégories d'immeubles assujettis à l'hypothèque légale, soit du chef de l'emprunteur, soit du chef des précédents propriétaires.

158. L'un des moyens qui s'offrent à elle pour découvrir ce fait, c'est la déclaration de l'emprunteur. ï)'après te décret (art. 19), Il était astreint à faire connaître son état civil, c'està-dire ses qualités de tuteur ou de mari. La loi du 10 juin n'a pas reproduit cette disposition ; mais une semblable déclaration est prescrite par les statuts des Sociétés autorisées. Cela suffit pour placer la sincérité de la déclaration faite par l'emprunteur sous la garantie îles peines du stellionat.

Au reste, si cette déclaration est inexacte ou insuffisante, l'examen des titres et tous les moyens d'investigation qui sont en la possession des Sociétés y suppléeront.

159. Cette recherche peut conduire à trois résultats : 1° à la certitude qu'il existe des hypothèques légales sur les biens; 2° à la conviction qu'il n'en a pas existé ou qu'elles sont éteintes; 5° au doute et à l'incertitude.

S'il est démontré que les immeubles offerts en garantie sont frappés d'une ou plusieurs hypothèques légales, il faut, en général, procéder à la purge. Cependant on pourrait s'en dispenser dans plusieurs cas, par exemple, lorsque le subrogé tuteur, régulièrement autorisé par le conseil de famille, consentirait une antériorité au profit de la Société (V. suprà, n° 71), lorsque le mari ou le tuteur aurait obtenu la restriction de l'hypothèque légale à d'autres biens que ceux affectés à la

garantie du prêt, ou bien même lorsque la purge ne serait nécessaire que pour des parcelles de peu d'importance.

Que faudrait- il faire dans le cas où la femme non dotale consentirait une subrogation au profit de la Société ? Il pourrait ne pas être toujours prudent de se dispenser de la purge ; car on sait qu'en vertu de la loi actuelle, interprétée par la jurisprudence (Cass., 2 avril 1829;— 24 juill. 1838), l'effet de cette subrogation serait anéanti par celle que la femme aurait pu consentir antérieurement au profit d'autres créanciers, alors même que ceux-ci n'auraient pas pris inscription.

160. Lorsqu'au contraire l'instruction de la demande d'emprunt conduit à la conviction qu'il n'a point existé d'hypothèques légales depuis un temps très-éioigné, ou que celles qui ont existé sont éteintes, la purge est inutile.

Il est bien entendu que, pour connaître les causes qui ont pu éteindre les hypothèques légales, il faut s'en référer aux principes généraux du droit (art. 2180, G. Nap.). Ainsi, l'hypothèque s'éteignant par l'extinction de l'obligation principale elle-même, celle du mineur devrait être considérée comme n'existant plus après la reddition du compte de tutelle et le paiement du reliquat, ou bien après l'expiration d'un délai de dix ans depuis la majorité (art. 475, C. Nap.) ; celle de la femme après la liquidation et le paiement de ses reprises. Il en serait de même du cas où la prescription de l'hypothèque se serait accomplie conformément à l'art. 2180, C. Nap., contre le mineur ou la femme à partir de la majorité ou de la dissolution du mariage. Une purge toute récente et faite régulièrement par l'acquéreur aurait également pour effet d'affranchir l'immeuble et dispenserait par là même la Société de procéder de nouveau à l'accomplissement de cette formalité. L'hypothèque pourrait encore avoir été éteinte par la renonciation régulièrement donnée du titulaire ou de ses représentants, soit sur la totalité, soit sur une partie des biens dq mari ou du tuteur. Seulement, il importe de ne pas perdre

1o6 PREMIÈRE PARTIE."— -TITRE IV.-— CHAPITRE Ie'.— SECTION IH.

de vue qu'il ne peut être stipulé dans un contrat de mariage que la femme n'aura aucune hypothèque sur les biens de son mari (art. 2140, C. Nap.), et qu'en cas de restriction de son hypothèque à certains immeubles, celte restriction n'a d'effet que pour la dot et les conventions matrimoniales, et nullement pour les causes d'hypothèques survenues depuis le mariage, telles que les successions échues, les propres aliénés et les dettes contractées conjointement avec le mari.

161. Enfin, il peut arriver que l'examen de la demande ne fasse pas acquérir à l'administration de la Société une parfaite certitude sur la question de savoir si les immeubles hypothéqués sont ou non frappés d'hypothèques légales. La purge, dans ce cas, sera généralement une précaution utile. Est-ce à dire cependant qu'alors elle soit toujours absolument indispensable ? Non, sans doute ! 11 faudra encore tenir compte des circonstances, de l'âge, du sexe, de la position de fortune, de la réputation de l'emprunteur, et, s'il est possible, des précédents propriétaires. Toutefois, les Sociétés ne sauraient se prémunir avec trop de soin contre les imprudences et les témérités. En rendant la purge facultative pour elles, le législateur leur a imposé une grave responsabilité. Quelque inconvénient que l'accomplissement de cette formalité présente pour l'emprunteur, mieux vaut faire un usage trop fréquent de ce privilège que de risquer de causer un préjudice aux porteurs des titres, et, par suite, de compromettre l'avenir de l'institution.