Effet de la purge au profit de la Société

495. — Dans quel sens il est vrai de dire qu'elle ne profile point aux tiers.

496. — Résumé. — Appréciation de la purge. — Nouvelles améliorations à faire a

la législation pour donner au crédit foncier tout son développement.

191. L'art. 25 du décret modifié contient la disposition suivante :

« La purge est opérée par le défaut d'inscription dans les « délais fixés par les articles précédents.

« Elle confère à la Société de crédit foncier la priorité sur « les hypothèques légales.

« Cette purge ne profite pas aux tiers qui demeurent assu- « jettis aux formalités prescrites par les art. 2193, 2194 « et 2195 du Code Napoléon. »

Le premier alinéa de cet article concerne l'accomplissement de la purge, les deux autres règlent ses effets.

192. L'accomplissement de la purge a lieu par le seul fait de l'expiration des délais sans inscription.

Quels sont ces délais f

Nous avons vu dans les sections précédentes qu'il y en avait deux : l'un, qui s'applique à la purge des hypothèques légales connues, est de quinzaine après la signification, ou après la délibération du conseil de famille dans les cas prévus par Fart. 23. L'autre, qui est propre à la purge des hypothèques légales inconnues, est de quarante jours après l'insertion.

Aux termes des art. 20 et 21 du décret, le délai de quinzaine accordé à la femme après la signification doit être augmenté des délais de distance. Mais le décret ne reproduit pas cette disposition à l'occasion de la purge de l'hypothèque légale du mineur placé sous la tutelle de l'emprunteur (art. 23), ni lorsqu'il s'agit de la purge des hypothèques légales inconnues (art. 24). Faut-il en conclure qu'il n'y a pas lieu, dans ces deux cas, de tenir compte, pour supputer les délais, de la distance qui existe entre le domicile de la tutelle ou le parquet auquel la signification est adressée, et le bureau où l'inscription doit être prise ? Nous ne le pensons pas. Il y a là évidemment identité de raison, et l'esprit d'équité envers les incapables, qui a présidé à la rédaction de ce chapitre, ne permet pas de donner au décret un sens aussi restreint. On peut dire meme qu'en présence de la règle générale posée dans l'art. 1035, G. proc. civ., il était inutile de parler des délais de distance. Il va de soi que cette règle essentiellement sage doit recevoir son application toutes les fois qu'il n'y a pas été formellement dérogé.

193. Mais à l'occasion de l'effet du défaut d'inscription dans les délais prescrits, il s'élève une question plus délicate. Le délai déterminé pour chaque mode de purge est-il absolument de rigueur ? Après son expiration et tant que le prêt n'est pas réalisé, n'est-il pas possible encore de prendre efficacement une inscription dans l'intérêt des incapables? Ainsi, supposons qu'il y ait lieu de purger l'hypothèque légale d'une femme connue, et en même temps de procéder à la purge des hypothèques inconnues. Après la quinzaine écoulée depuis

162 PREMIÈRE PARTIE*— "TITRE IV.— CHAPITRE l««.-^SE£TJOK V.

la signification faite à la personne de la femme, sans qu'il soit survenu d'inscription, la purge est-elle irrévocablement opérée vis-à-vis de celle-ci, encore bien que la Société soit obligée d'attendre quarante jours après l'insertion pour réaliser le prêt ?

La question ne peut souffrir aucune difficulté lorsque l'inscription a été prise après la délivrance du certificat négatif et qu'il n'en a pas été donné connaissance à la Société. Evidemment, après la délivrance de ce certificat, la Société n'a plus, aucune vérification à faire au bureau des hypothèques pour s'assurer s'il n'est pas survenu d'inscription. Elle peut donc en toute sûreté réaliser le prêt, sans avoir à craindre de perdre sa priorité de rang.

Mais en serait-il de même, si l'inscription avait été prise entre le dernier jour de la quinzaine et le moment de la délivrance du certificat, ou bien si elle avait été prise après ce moment, mais notifiée à la Société avant la réalisation ?

Ce qui peut faire naître le doute, c'est, d'une part, la faveur qui s'attache toujours aux incapables, surtout lorsqu'il s'agit de leur appliquer des déchéances; c'est, d'autre part, L'absence de préjudice pour la Société qui, en recevant la notification, est libre de ne pas donner suite au, prêt ?

Nous croyons cependant que le délai de quinzaine est de rigueur. Il est difficile, en effet, de s'exprimer plus clairement que ne l'a fait le législateur sur ce point. S'agit-il de la femme de l'emprunteur présente au contrat ? L'avertissement qui lui est donné par le notaire porte que, pour conserver vis^d-vù de la Société le rang de l'hypothèque légale* il est nécessaire de la faire inscrire dans les quinze jours à partir de la signification (art. 20). S'agit-il de l'hypothèque du mineur placé sous la tutelle de l'emprunteur ? L'art. 23 dit que, si la délibération du conseil est affirmative, l'hypothèque est inscrite par le subrogé tuteur sous sa responsabilité, etc., dans le délai de quinzaine. S'agit-il d'hypothèques inconnues ? On lit dans l'art. 24 : a L'inscription « doit être prise dans les quarante jours de l'insertion.. »

Enfin, l'art. 25, Rappliquant à tous les cas, s'exprime sans équivoque dans les termes suivants : La purge est opérée par le défaut d'inscription dans les délais fixés par les articles précédents. Il parait donc impossible de douter, en présence de textes aussi formels, que la simple expiration du délai sans inscription emporte virtuellement la purge.

Cependant^ lorsqu'un cas semblable se présentera, nous croyons que les Sociétés feront bien de s'abstenir de réaliser le prêt, si la mainlevée de l'inscription ne leur est pas donnée; ou si, sur l'insistance de l'emprunteur, elles n'y sont pas contraintes par jugement. Il convient à ces grandes institutions, précisément parce qu'elles ont des privilèges, de n'en user qu'avec modération, et il ne peut y avoir pour elles qu'honneur et même profit, toutes les fois que cela leur est possible, à appliquer la loi de la manière la plus favorable aux intérêts

des incapables.

194. Nous venons d'examiner comment la purge s accomplit ; voyons quel est son effet.

La purge est le moyen accordé aux Sociétés de crédit foncier pour s'assurer la priorité du rang hypothécaire. Cette priorité, qui est son but, doit donc être aussi son effet.

195. Mais cette purge est exceptionnelle, et les Sociétés dé crédit foncier peuvent seules en revendiquer le profit. Ainsi lë veut le dernier alinéa de l'art. 25. Par conséquent, les tiers qui se rendraient acquéreurs immédiatement après la purge opérée au profit d'une société ne seraient pas dispensés, pour se mettre à l'abri des hypothèques légales, de recourir aux formalités prescrites par le Code Napoléon.

Est-ce à dire cependant que nulle personne autre que la Société ne puisse jamais profiter de cette purge exceptionnelle ? Irait-on jusqu'à penser, par exemple, qu'un individu qui aurait remboursé la Société et qui se serait fait subroger dans sa créance ne jouirait pas du bénéfice de la priorité de rang acquise

à celle-ci vis-à-vis des personnes dont elle a purgé les droits ?

Digitiz

16i PftËMÎÊftE PaAT1E.~-T1TRE IV.— -CHAPITRE I1'.— SECTION V*

Nous ne sommes pas de cet avis. Les tiers dont parle l'art. 2S sont uniquement les tiers acquéreurs, c'est-à-dire ceux qui, d'après le droit commuu, peuvent purger les hypothèques légales : ce sont ceux-là qui ne peuvent point profiter, c'est-à-dire, user des formalités exceptionnelles décrites dans ce chapitre; ce sont ceux-là seuls, en effet, dont on peut dire, comme le fait l'article 25, qu'ils demeurent assujettis aux formalités prescrites par le Code Napoléon. Cette interprétation ne nous parait pouvoir souffrir aucune difficulté.

196. Telles sont les dispositions relatives à la purge instituée par le législateur au profit des Sociétés de crédit foncier. Dans l'état actuel de notre législation , la purge était le seul expédient raisonnable au moyen duquel les Sociétés pouvaient s'assurer une garantie solide et fonctionner sans danger. Cet expédient a été approprié autant que possible, par le décret du 28 février 1852 et par la loi du 10 juin 1853, à la nature de leurs opérations, aux besoins de l'emprunteur et à la situation des incapables. Cependant la purge, si elle suffit pour permettre aux établissements de crédit foncier de rendre des services réels à la propriété offre des inconvénients qu'il est impossible de se dissimuler ; d'une part, quoique abrogée et simplifiée, elle entraine encore quelques lenteurs et surtout quelques frais particulièrement sensibles à la petite propriété; d'autre part, restreinte aux hypothèques légales, elle laisse subsister certains droits occultes, tels que les actions en revendication, les servitudes et les actions résolutoires(V.suprd, n°151). Le premier de ces inconvénients a déjà été diminué par l'art. 2 de la loi du 10 juin 1853, qui déclare la purge facultative. Il appartient au législateur de faire disparaître le second par une loi générale qui corrige les vices de notre système hypothécaire. Une réforme aussi importante ne pouvait être faite par un décret spécial à une institution particulière; mais nous croyons pouvoir- espérer que son exécution aura pour résultat d'en amener plus promplement la réalisation.