Division du sujet

217. Le séquestre peut être jugé désavantageux à la Société, ou, si elle y a eu recours, il peut n'avoir pas suffi pour libérer intégralement le débiteur en retard. La négligence, l'impéritie du débiteur ou sa mauvaise foi, peuvent occasionner la détérioration de l'immeuble hypothéqué. Dans ces cas extrêmes, l'établissement de crédit foncier se trouve réduit à la ressource rigoureuse de l'expropriation.

Mais suivant quelles formalités doit-il procéder? Dans la pensée du législateur, la procédure ordinaire, quelques simplifications qu'y ait apportées la loi de 1841, n'offrait point aux Sociétés des moyens suffisants, eu égard à leurs conditions d'existence, pour arriver à la prompte réalisation du gage hypothécaire. Il ne faut pas perdre de vue, en effet, qu'elles sont astreintes, sous peine de ne pouvoir fonctionner, à mettre la plus stricte exactitude dans l'accomplissement de leurs obligations. Aussi, dans tous les pays où il existe des établissements de crédit foncier, est-ce par une procédure sommaire et rapide qu'il leur est permis de poursuivre l'expropriation du débiteur. Hâtons-nous d'ajouter que l'énergie même des moyens mis à leur disposition a été Tune des causes pour lesquelles ils n'ont presque jamais éprouvé la nécessité d'y avoir recours.

L'objet des art. 32 à 42 du décret a été d'organiser la pro-

cédure spéciale reconnue nécessaire, en France, pour le succès des institutions de crédit foncier.

218. On avait d'abord pensé à rétablir ici la clause de voie parée, qui aurait permis aux Sociétés de stipuler dans leurs statuts ou dans leurs contrats le mode d'expropriation à suivre contre leurs débiteurs. L'histoire de cette clause est connue. Successivement annulée et validée par la jurisprudence, elle fut, en 1841, l'objet d'une vive discussion à la Chambre des députés, lors de l'examen du projet de loi sur les ventes judiciaires; et l'on sait que l'un des articles de ce projet, devenu l'art. 742 du Code de procédure, en prononce formellement la nullité. Elle a eu le môme sort, en 1850, au sein delà commission chargée par l'Assemblée législative d'examiner la proposition de M. Pougeard relative à la réforme hypothécaire et à l'expropriation forcée. Celle commission , par l'organe de M. de Vatimesnil, son rapporteur, présenta un projet de loi dans lequel l'art. 742, C proc, était maintenu.

Mais à l'égard des Sociétés de crédit foncier, la commission, d'accord en cela avec le conseil d'État et le Gouvernement, adopte une solution différente ; et dans les projets qui ont été soumis à l'Assemblée en 1850 et en 1851, on permet à ces établissements d'insérer la clause de voie parée dans leurs contrats de prêt. Le projet du Gouvernement y met seulement cette condition (art. 15) que « la vente aura lieu avec publicité et concurrence en présence du débiteur, ou lui dûment appelé, et, si les tribunaux n'en ordonnent autrement, dans l'arrondissement où les immeubles sont situés. « Il exige, en outre, que les formes et délais de la vente soient transcrits dans les contrats de prêts. La commission moins explicite dans la rédaction de l'art. 39 de son projet, autorise les Sociétés à insérer dans les statuts la stipulation de vente par devant notaire, sans les formalités ordinaires de procédure, après un simple commandement et moyennant les garanties déterminées par les arrêtés approbatifs des statuts.

Les considérations qui ont déterminé le Gouvernement et la commission à admettre cette dérogation à l'art. 742, C. proc, sont exposées par M. Dumas dans les termes suivants (1) : « Le « motif quia déterminé le législateur à interdire, par l'art. 742, « C. proc, la clause de voie parée comme mettant le débiteur « à la merci d'un créancier rigoureux, n'existe plus lorsqu'il « s'agit d'un établissement placé sous la surveillance de l'Etat « et dont les statuts auront été approuvées par le Gouverne- « ment. Il y a là des garanties qui doivent d'autant mieux « écarter toute crainte, que nous avons écrit dans le projet le « principe de la publicité , la nécessité d'appeler le débiteur et « l'obligation de poursuivre la vente , à moins que les tribu- « naux n'en ordonnent autrement, dans le lieu ou sont situés « les biens. »

Néanmoins , après mûr examen , le Gouvernement a préféré ne point abandonner la détermination des formes de la vente , même sous son propre contrôle, à la discrétion des parties. Il a pensé qu'il valait mieux tracer lui-même ces formes par une loi générale applicable à tous les cas, que de permettre, même avec certaines garanties, des modes différents d'expropriation suivant les diverses sociétés. Le principe de l'art. 742 du C. de proc. civ. a donc été maintenu par le décret du 28 février.

Les formalités de la vente ont seulement été modifiées ; mais elles forment, dans cette matière spéciale , la loi unique pour toute la France.

219. Nous devons même faire ici une remarque importante : c'est que le législateur n'a point entendu faire un Code complet de la procédure d'expropriation particulière aux Sociétés de crédit foncier. Il s'est attaché à indiquer les mesures exceptionnelles, s'en référant implicitement au droit commun pour

(1) Voir l'exposé dw motifs inséré dans tu Moniteur du 21 ao<U 1850.

tout ce qui n'est point abrogé par le décret. Il résulte de là que, pour donner un exposé complet de la procédure à suivre par les Sociétés, il faut compléter les dispositions comprises dans la présente section par celles du Code de procédure civile auxquelles il n'a point été dérogé, et qu'en cas de silence de la loi spéciale, les prescriptions de la loi générale doivent être exécutées. Cette observation nous servira de guide pour arriver à la solution des difficultés que soulève la coexistence de deux législations sur le même sujet.

220. Pour expliquer cette matière avec autant de clarté que possible, nous diviserons la présente section en quatre paragraphes intitulés :

S 1. — Des cas dans lesquels l'expropriation peut avoir lieu (art. 52).

§ 2. — Des formalités de l'expropriation (art. 33, 34, 35, 36).

§ 3. — Des effets et des suites de la vente par adjudication (art. 38, 39, 40, 41).

§ 4. — De la combinaison des droits des Sociétés avec ceux des tiers (art. 37, 42).

§ 1. — Des cas dans lesquels l'expropriation peut avoir lieu.

m. — Texte de l'art. 32.

— Moyens d'exécution qui appartiennent à la Société.

— Cas d'expropriation prévus par l'art. 32. — Motifs de cet article.

224. — La simple dépréciation n'est pas une cause d'exigibilité de la dette.

225. — Autres cas d'exigibilité prévus par les statuts. — Art. 74, 76, 77 et 80 des

statuts du Crédit foncier de France.

S26. — Procédure à suivre lorsqu'il y a contestation sur tons ces points entre la Société et le débiteur. - Motifs.

221. — L'expropriation peut être poursuivie toutes les fois que le débiteur n'exécute pas ses engagements. Cette règle est posée dans l'art. 52 du décret , dont voici le texte :

« Dans le même cas de non-paiement d'une annuité, et « toutes les fois que, par suite de la détérioration de l'immeu- « ble ou pour toute autre cause indiquée dans les statuts , le « capital intégral est devenu exigible, la vente de l'immeuble « peut être poursuivie.

« S'il y a contestation, il est statué par le tribunal de la si- « tuation des biens, comme en matière sommaire.

« Le jugement n'est pas susceptible d'appel. »

222. Lorsque le débiteur n'exécute pas ses engagements vis-à-vis de la Société, celle-ci a trois moyens d'arriver au paiement de ce qui lui est dû. Elle peut : 1° le poursuivre directement par action personnelle en paiement de ce qui lui est dû, ou indirectement par voie de saisie-arrêt formée entre les mains de ses débiteurs (art. 12 (1) ; 2° mettre en séquestre les immeubles hypothéqués (art. 29) ; 3° les faire vendre par expropriation.

Aucune limite n'est apportée au choix que la Société a le droit de faire entre ces trois modes de poursuite.

223. En ce qui concerne la poursuite d'expropriation, l'art. 32 spécifie particulièrement deux cas dans lesquels elle peut avoir lieu.

Ces deux cas sont :

1° Le non-paiement d'une annuité.

2° L'exigibilité de la dette, survenue par suite de la dété-

(1) L'art. 12 du décret est ainsi conçu : « En cas de non-paiement des « annuités, la Société, indépendamment des droits gui appartiennent « à tout créancier, peut recourir aux moyens d'exécution déterminés « par le titre IV du présent décret. »

184 PREMIÈRE PARTIE t— TITRE IV.— CHAPITRE II.-— SECTION UI.

rioration de l'immeuble ou par toute autre cause indiquée dans les statuts.

Lorsque le débiteur est en retard de payer ses annuités , il est possible que l'action personnelle ou même le séquestre paraissent inefficaces ou désavantageux. La seule ressource qui reste alors à la société pour rentrer dans ses avances, c'est de réaliser le gage immobilier qui lui a été consenti.

Quant à l'exigibilité de la dette, il est de principe qu'elle a lieu toutes les fois que le débiteur a diminué par son fait les sûretés qu'il avait données par le contrat à son créancier (art. 1188, C. Nap.). L'art. 52 du décret reproduit ce principe du droit commun; remarquons toutefois cette différence que, d'après l'art. 52, la détérioration de l'immeuble, alors même qu'elle ne proviendrait pas du fait du débiteur, suffit à elle seule pour rendre la dette exigible , pourvu bien entendu qu'elle soit assez notable pour compromettre la sûreté du prêt.

224. La simple dépréciation de l'immeuble, c'est-à-dire la diminution de prix qu'il pourrait subir à raison de circonstances étrangères au débiteur, et sans qu'il y ait altération de ses éléments matériels, n'aurait pas le même effet. La valeur des biens est exposée à des variations fréquentes ; mais le décret a suffisamment obvié aux dangers qui peuvent en résulter pour les Sociétés, en leur imposant la loi de ne point prêter au delà de la moitié du prix des immeubles hypothéqués.

225. D'autres causes que la détérioration peuvent faire perdre au débiteur le bénéfice du terme. A cet égard, le décret renvoie aux statuts des Sociétés.

On peut citer comme exemples de ces causes de déchéance les cas énumérés dans les art. 74, 76, 77 et 80 des statuts du Crédit foncier de France :

« Art. 74. Le défaut de paiement d'un semestre rend exi- « gible la totalité de la dette un moii après la mise en de- « meure,

« Art. 76. L'emprunteur est tenu de dénoncer à la Cornet pagnie, dans le délai d'un mois :

« Les détériorations subies par sa propriété ;

« Les aliénations partielles ou totales qu'il peut avoir faites,

« Et toute atteinte portée à la possession ou à la propriété , « qui peut intéresser les droits de la Compagnie.

« Si les faits ci-dessus sont de nature à compromettre les « intérêts de la Compagnie, elle peut, conformément à l'art. 52 « du décret du 28 février 1852, exiger son remboursement « intégral...

« Art. 77. La dette deviendrait également exigible en cas « de dissimulation par l'emprunteur des causes d'hypothèque « légale qui peuvent grever, de son chef, les biens donnés en « garantie.

« Art. 80. n en serait de même daus le cas de sinistre, « sauf la faculté laissée au débiteur de reconstruire dans le « délai d'un an. »

226. Il peut y avoir contestation entre la Société et l'emprunteur, sur la question de savoir si ce dernier a ou n'a pas exécuté ses engagements, sur l'importance de la détérioration, sur l'interprétation des statuts, en un mot, sur les faits qui rendent la dette intégralement exigible. Dans ce cas, l'art. 32 décide qu'il est statué par le tribunal de la situation des biens, devant lequel la vente doit être poursuivie.

La cause est instruite et jugée comme en matière sommaire et le jugement n'est pas susceptible d'appel. Cette disposition est motivée sur la nécessité d'éviter à laSociété, qui est astreinte au paiement exact des intérêts, les lenteurs d'un procès que ne manquerait pas de lui susciter le débiteur, et qu'il prolongerait à l'infini pour retarder l'expropriation.

S 2. — Det formalilit de la poursuite de vente.

227. — Tableau des formalités prescrites par le Code de procédure civile.