I. — Rapports de la Société avec les créanciers du débiteur

276. La Société se trouve en contact avec les créanciers du débiteur, lorsqu'au moment où elle commence ses poursuites une précédente saisie a été pratiquée à leur requête.

De deux choses l'une : ou bien cette saisie est faite sur des biens autres que ceux hypothéqués à la Société, ou bien elle frappe sur ces biens eux-mêmes.

Dans le premier cas, les deux poursuites marchent séparément et parallèlement. La poursuite de la Société ne s'applique qu'aux immeubles affectés à sa garantie. En effet, l'art. 33 s'exprime ainsi : pour parvenir à la vente de l'immeuble hypothéqué, etc. Sans doute, les Sociétés ont le droit, comme tous les créanciers, d'exproprier les autres biens du débiteur; mais alors elles rentrent dans le droit commun pour les formalités à remplir, comme pour la distribution du prix à provenir de la vente. Il suit de là que, dans notre hypothèse, il n'y a jamais lieu à la jonction prévue par l'art. 719, C. proc. Gomment, en effet, pourrait-on faire marcher ensemble deux procédures qui exigent des formalités différentes ?

277. Mais si, lors delà transcription du commandement de la Société, il existe une saisie antérieure pratiquée à la requête d'un autre créancier sur les hiens hypothéqués au Crédit

foncier, les deux intérêts se heurtent directement sur un terrain commun. Il y a lieu de les régler. Tel est l'objet de l'art. 37 :

« Si, lors de la transcription du commandement, il existe « une saisie antérieure pratiquée à la requête d'un autre créante cicr, la Société de crédit foncier peut, jusqu'au dépôt du « cahier d'enchères et après un simple acte signifié à l'avoue « poursuivant, faire procéder à la vente d'après le mode in- « diqué dans les articles précédents.

« Si la transcription du commandement n'est requise parla « Société qu'après le dépôt du cahier d'enchères, celle-ci n'a « plus que le droit de se faire subroger dans les poursuites du « créancier saisissant, conformément à l'art. 722 du Code de « procédure civile.

« Il n'est accordé, si la Société s'y oppose, aucune remise « d'adjudication.

« En cas de négligence de la part de la Société, le créancier « saisissant a le droit de reprendre ses poursuites. »

Ainsi le décret fait une distinction suivant que le cahier d'enchères est ou non déposé.

Le créancier n'a-t-il pas encore effectué ce dépôt? Alors la Société peut, après un simple acte signifié à l'avoué poursuivant, faire procéder à la vente d'après le mode indiqué dans le décret. En effet, il pourrait être trop préjudiciable pour elle d'attendre l'accomplissement des formalités et l'expiration des délais prescrits par le droit commun, et le créancier saisissant ne se plaindra certainement pas d'un mode de procéder qui doit amener plus promptement la réalisation de son gage.

Le cahier d'enchères est-il, au contraire, déposé lors de la transcription du commandement? Gomme presque toutes les formalités sont alors remplies, et comme la Société elle-même ne pourrait, en continuant ses poursuites, arriver plus vite ni plus économiquement à l'adjudication, le décret lui accorde seulement le droit de se faire subroger dans les poursuites du

créancier saisissant, conformément à l'art. 721 (le décret porte, par erreur, 722) du Code de procédure civile.

278. Sur l'époque précise à laquelle la Société perd le droit de poursuivre la vente conformément au décret, la combinaison des deux premiers alinéas de l'art. 57 peut donner lieu à une question.

A-t-elle perdu ce droit lorsque le dépôt du cahier d'enchères est effectué par le saisissant après la transcription du commandement de la Société, mais avant la signification par elle à l'avoué poursuivant du simple acte prescrit par l'art. 37 ?

Les termes et l'esprit de l'art. 37 nous paraissent s'opposer à ce que la Société de crédit foncier puisse substituer sa procédure spéciale à celle du droit commun, une fois que le premier saisissant a déposé son cahier des charges.

En effet, le premier alinéa de cet article ne lui donne cette faculté que jusqu'au dépôt et après un simple acte signifié d l'avoué. C'est cette signification qui seule lui fait connaître la transcription et peut l'empêcher de procéder à la formalité du dépôt. Or, l'art. 57 a évidemment voulu éviter la confection d'un second cahier de charges, dont la rédaction et le dépôt deviendraient cependant nécessaires en cas de substitution de plein droit de la Société au premier saisissant. Donc, lorsque le dépôt est effectué avant la signification du simple acte, la Société n'a plus que le droit de se faire subroger dans la poursuite du créancier.

279. Toutes les fois que la Société est ainsi subrogée, elle est tenue d'observer les formalités ordinaires de la saisie immobilière. Le second alinéa de l'art. 37 ne laisse aucun doute sur ce point.

Seulement elle jouit encore alors d'un droit particulier, celui d'empêcher, par le seul fait de son opposition, toute remise d'adjudication. Telle est la disposition du troisième alinéa de l'art. 37.

280. On peut se demander si elle aurait ce droit dans tous les cas, et notamment dans celui prévu par le premier alinéa

uigitize

282 MCnÊRE PARTIE.— TITRE IV.— CHAPITRE II.— SECTION 111.

de l'art. 37, où la vente est poursuivie à sa requête, conformée ment à la procédure exceptionnelle.

La question peut paraître délicate, à raison de la place qu'occupe le troisième alinéa de l'a ri . 37, place qui semble indiquer que la pensée d u législateur a été d'en restreindre l'application au cas de subrogation.

Cependant remarquons que cette disposition est isolée des précédente*, qu'elle forme un alinéa distinct, et qu'elle est conçue dans des termes généraux. Les motifs qui ont fait apporter cette dérogation au droit commun paraissent les mêmes, soit que la Société poursuive la vente d'après sa procédure particulière, soit qu'elle la poursuive comme subrogée aux droits d'un créancier saisissant.

Mais, en dehors des circonstances prévues par l'art. 37, le droit de la Société d'empêcher toute remise par son opposition souffrirait beaucoup plus de difficultés.

281. Qu'arriverait-il si, nonobstant le paragraphe 3 de l'art. 37 et l'opposition de la Société, le tribunal prononçait la remise? Le jugement serait-il susceptible d'appel?

Non : car cette difficulté naîtra certainement de l'un des dires consignés sur le cahier des charges, et, dans ce cas, aux termes de l'art. 36 du décret, le tribunal statue en dernier ressort.

Seulement le recours en cassation serait ouvert, s'il y avait violation de la loi.

282. Mais il peut arriver que, la Société ne s'y opposant pas, la remise soit régulièrement prononcée. Faudra-t-il faire alors trois nouvelles insertions et deux appositions de placards ? Nous ne le croyons pas, surtout alors que, du consentement des parties, le jour de l'adjudication sera trop rapproché pour permettre deux appositions d'affiches à quinze jours d'intervalle. Le décret ne pose point de règle pour cette hypothèse, il faudrait donc appliquer les art. 703 et 704, C proc, c'est-à-dire, indiquer l'adjudication au moins à quinze

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jours, au plus à soixante jours, et l'annoncer au moins huit jours à l'avance par une insertion conforme à l'art. 696, C. proc., et par des placards apposés dans les lieux désignés par l'art. 33 du décret.

U. mm RtpporU de la Société aro lu tien détetteore.

*8S. Supposons maintenant que le débiteur aliène l'immeuble hypothéqué à la Société, et qu'il Tienne à manquer à ses engagements.

C'est le cas pour la Société d'exercer ses droits contre le tiers détenteur.

Quelle est alors leur situation respective?

284. D'après le chapitre vi du titre des Privilèges tt Hypothèques (art. 2166 et suiv., G. Nap.), les créanciers inscrits suivent l'immeuble en quelques mains qu'il passe, pour être colloques et payés suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions (art. 2166). Mais les acquéreurs de biens hypothéqués peuvent se placer dans deux situations différentes vis-à-vis des créanciers , suivant qu'ils remplissent ou non les formalités de la purge.

S'ils ne purgent pas, ils demeurent, par l'effet seul des inscriptions, obligés, comme détenteurs, à toutes les dettes hypothécaires, et jouissent des termes et délais accordés au débiteur originaire. Ils doivent alors, ou payer les intérêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu'ils puissent monter, ou délaisser l'immeuble hypothéqué sans aucune réserve (art. 2167 et 2168, C. Nap.). Faute par eux de satisfaire à l'une de ces obligations, chaque créancier peut faire vendre sur eux l'immeuble hypothéqué. 11 ne le peut cependant que trente jours après sommation faite aux tiers détenteurs de payer la dette exigible ou de délaisser le bien (art. 2169, C. Nap.).

Si les tien acquéreurs purgent au moyen 4e la transcription

et de la notification prescrites par les art. 2181 et 2183, C. Nap., toutes les dettes deviennent exigibles, et ils sont tenus de les acquitter sur-le-champ, mais seulement jusqu'à concurrence de leur prix (art. 2184). Dans ce cas, les créanciers ne peuvent plus les exproprier. Ils ont seulement deux droits : 1° celui de surenchérir (art 2185), ce qui amène la revente sur enchères suivant les formes établies pour les expropriations forcées (art. 2187) ; 2° celui d'être colloqués dans l'ordre qui doit s'ouvrir sur le prix tel qu'il a été fixé dans le contrat primitif, s'il n'y a pas eu surenchère (art. 2186) , ou, dans le cas contraire, tel qu'il est résulté de la revente par adjudication.

285. Examinons maintenant quelle dérogation l'art. 42 du décret a apportée au droit commun, au profit des Sociétés de crédit foncier.

Cet article est ainsi conçu :

« Tous les droits énumérés dans le présent chapitre peuvent « être exercés contre les tiers détenteurs, après dénonciation « du commandement fait au débiteur.

« Les poursuites commencées contre le débiteur sont vala- « blement continuées contre lui, jusqu'à ce que les tiers aux- « quels il aurait aliéné les immeubles hypothéqués se soient « fait connaître à la Société. Dans ce cas, les poursuites sont « continuées contre les tiers détenteurs sur les derniers erre- « ments, quinze jours après la mise en demeure.

286. Cet article suppose le cas où l'emprunteur, pendant la durée du contrat d'annuités, aliénerait volontairement l'immeuble hypothéqué et où la Société aurait des poursuites à exercer.

Dans cette hypothèse, la situation de la Société reste absolument la même tant que l'acquéreur ne lui a pas fait connaître ses droits. Soit qu'elle ait commencé ses poursuites contre son débiteur au moment de l'aliénation, soit qu'elle ne les ait pas commencées, elle les exerce ou continue de les exercer

contre lui. Pour elle la mutation n'existe pas avant qu'elle ne se soit révélée.

Mais, lorsque le tiers détenteur s'est fait connaître, de deux choses Tune : ou il remplit les formalités de la purge, ou bien il s'en abstient.

S'il ne purge pas, il est tenu, comme le débiteur principal et conformément aux règles de la loi générale, d'exécuter le contrat d'annuités, à moins qu'il ne préfère délaisser l'immeuble. A défaut par lui d'accomplir cette obligation, la Société jouit, pour l'y contraindre, de toutes les voies d'exécution qu'elle possède contre l'emprunteur. En d'autres termes, elle peut mettre le séquestre sur l'immeuble hypothéqué, en poursuivre la vente en conformité de l'art. 55 et suiv. du décret, sans qu'il puisse être accordé aucun délai par le juge au tiers acquéreur (art. 26), ni que le paiement puisse être arrêté entre ses mains par aucune opposition (art. 27;; enfin les annuités non payées à l'échéance produisent contre lui intérêt de plein droit.

C'est là une première différence entre la situation de la Société de crédit foncier et celle d'un créancier ordinaire. Il est encore d'autres points de dissemblance. Ainsi, tandis que celui-ci ne peut poursuivre le tiers détenteur qu'un mois après la sommation faite à ce dernier et le commandement signifié au débiteur, la Société a le droit de commencer les siennes immédiatement après la dénonciation à l'acquéreur du commandement fait à l'emprunteur. Ce n'est pas tout : si les poursuites de la Société ont été commencées avant la connaissance qui lui a été donnée de l'aliénation, il lui suffit de signifier une mise en demeure au tiers détenteur pour pouvoir, après quinze jours écoulés sans paiement, les coutiuuer sur les derniers errements.

Le tiers détenteur qui n'a pas purgé n'a qu'un moyen, s'il ne veut pas payer les annuités, d'éviter l'effet des poursuites : ce moyen, nous l'avons dit., c'est le délaissement.

Si, au contraire, l'acquéreur de l'immeuble, par la trans-

226 PREMIÈRE PA HT! K.— TITRE IV.— -CHAPITRE II.-*~8BÇT** Ifl,

cription et la notification de son contra t, a rempli les formalités

de la purge, la situation est différente.

La dette entière devient exigible, et la Société n'a plus que le droit de surenchérir si ses statuts le lui permettent (1), ou de toucher immédiatement le montant de ce qui lui reste dû sans attendre sa collocation dans l'ordre (art. 58 du décret). C'est seulement dans le cas où le tiers détenteur ne lui aurait pas payé, dans la huitaine de l aliénation, les annuités échues, ou bien, après les délais de surenchère, le montant intégral de sa créance, qu'elle pourrait commencer ou continuer contre lui des poursuites, en observant les règles qui viennent d'être exposées. La dispense de mise en demeure, dont nous avons parlé précédemment, ne pourrait être invoquée que lorsqu'il s'agit d'une vente sur expropriation forcée et qu'il y a lieu à folle enchère.

287. Il résulterait de l'application de la règle posée dans l'art. 2184, C. Nap., que l'aliénation volontaire de l'immeuble par l'emprunteur amènerait toujours, si la purge était effectuée, la rupture du contrat d'annuités et le remboursement par anticipation. Ce résultat, qui se produirait fréquemment à raison de la durée du contrat, serait une cause de préjudice pour les Sociétés : car il leur ferait perdre, pour le temps restant à courir, la somme annuellement affectée aux frais d'administration. Aussi les statuts du Ci èdit foncier de France onWils pourvu à cet inconvénient au moyen d'une stipulation ainsi conçue : « En cas

(1) Les statuts des Sociétés autorisées leur accordent le droit de se rendre adjudicataires pour assurer le recouvrement de leurs créances, pourvu que la somme n'excède pas de plus du quart le montant de la créance en principal, intérêts et accessoires (Statuts du Crédit foncier de France, art. 35). — La faculté de surenchérir devrait nécessairement être limitée dans le tens de cet article.

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« d'aliénation do l'immeuble hypothéqué à la compagnie, le « débiteur doit substituer le nouveau propriétaire dans ses t obligations vis-à-vis do la Société. >,

Ainsi l'acquéreur, en s'obligeant par son contrat i exécuter les engagements pris par son vendeur de la manière dont celuici en est tenu, n'est plus astreint, même après la purge, de payer à la Société autre chose que les annuités échues et successivement celles à écheoir aux époques d'exigibilité de

Mais il est bien clair que l'effet de cette clause particulière ne s'étendrait pas aux autres créanciers. L'acquéreur, en leur notifiant son contrat, devrait donc leur déclarer qu'il est prêt à verser le montant de son prix, sauf la déduction des sommes restant dues à la Société. On connaîtrait ces sommes en se reportant au tableau d'amortissement.

288. Lorsque la propriété de l'immeuble hypothéqué se transmet, non par aliénation volontaire , mais par succession, l'art. 42 ne peut être invoqué. Les héritiers de l'emprunteur décédé ne sont pas des tiers détenteurs, et, si la Société peut exercer contre eux tous les droits énumérés dans le chapitre 2 du titre IV du décret, ce n'est pas en vertu de l'art. 42, c'est en vertu des principes généraux qui déclarent l'héritier hypothécairement tenu pour le tout des dettes du défunt, et qui rendent les titres exécutoires contre celui-ci pareillement exécutoires contre l'héritier, huit jours après la signification qui lui en a été faite (art. 873 et 877, C. Nap.).

Sans doute, tant que les héritiers ne se seraient pas fait connaître, la Société pourrait valablement continuer ses poursuites contre le défunt (Cass., 23 ventôse an XI). Mais, lorsqu'ils se seront révélés à elles avant que la procédure ne soit en état et avant l'expiration des délais qui leur sont accordés pour faire inventaire et délibérer (3 mois et 40 jours à compter de l'ouverture de la succession, art. 795), elle ne pourra les forcer à prendre qualité, ni obtenir contre eux aucunt condamnation.

fi.

289. C'est aussi d'après les principes généraux du droit qu'il faut décider les questions qui peuvent se présenter, lorsque, pendant les poursuites, le débiteur tombe en faillite, ou lorsqu'il s'opère en lui un changement de qualité : tel serait le cas d'un majeur qui serait frappé d'interdiction ou d'une femme qui contracterait mariage. Le syndic de la faillite, le tuteur, la femme mariée et son mari ne peuvent être assimilés à des tiers détenteurs. La Société pourra exercer contre eux les droits qui lui sont accordés par le chapitre IV du décret; mais, si la cause n'est pas en état lorsque le changement de qualité lui aura été notifié, elle devra se conformer aux prescriptions des art. 544 et suiv. du Code de procédure.

290. Tels sont les moyens d'exécution particuliers que le législateur a jugé indispensable de mettre entre les mains des Sociétés de crédit foncier. Ces droits, dont la concession ne se justifie que par des motifs de haute nécessité, sont entièrement personnels à ces établissements. Il leur est interdit de les transmettre à des tiers qu'ils subrogeraient dans leurs créances. Ces tiers pourraient bien profiter des droits acquis par l'effet de la purge au moment de^la subrogation à eux consentie, mais, pour le recouvrement de la créance cédée, ils devraient se conformer aux principes généraux de la législation.

TITRE V